法律知識(shí)問題論聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)若干法律

1、 PAGE PAGE 5論聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)若干法律問題論聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)若干法律問題作者山東正洋律師事務(wù)所 張洪濤內(nèi)容摘要：何確保合同的合法效等法律問題進(jìn)行探討.關(guān)鍵詞：聯(lián)合開發(fā) 房地產(chǎn) 概念 特征 組織方式 有效性對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不行少的資源，缺了任何一個(gè)，開發(fā)無從談起。即使是神通寬敞的房地產(chǎn) 商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充分但沒有土地的窘境.于是聯(lián)合開發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。聯(lián)合開發(fā)作 為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目,對(duì)房地業(yè)的進(jìn)展功不行沒。但同時(shí)，聯(lián)合開發(fā)引發(fā) 的糾紛也不在少數(shù),且糾紛一旦發(fā)生，往往標(biāo)的數(shù)額巨大,案情錯(cuò)綜簡(jiǎn)單(例如，每年最高人民法院

2、審理的民事案 些問題做了點(diǎn)思考，現(xiàn)呈現(xiàn)給各位方家，期望能起到拋磚引玉之效.一、 聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人商定，由一方供應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán),另外一方供應(yīng)資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合 作開發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。供應(yīng)土地使用權(quán)的一方，我們稱之為供 地方;另一方則是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是 體土地上聯(lián)合建房.從概念的界定我們不難發(fā)覺聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)屬于民法通則規(guī)定的法人聯(lián)營(yíng)，具有如下特征：（一)、主體特定性.體現(xiàn)在聯(lián)合開發(fā)雙方中必需有一方以上具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) :（一）有萬

3、元以上的注冊(cè)資本（專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開發(fā)力量。（二）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。 地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一,并非指在開發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必需均等的 付出和收益。比如說，在項(xiàng)目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人 監(jiān)督),而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé),這并不意味著違反了該原則。（三）法律關(guān)系簡(jiǎn)單。 ）;其次是聯(lián)合 或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理,只要這樣聯(lián)合開發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒有做好聯(lián)合開發(fā)的審批 其他單位或個(gè)人的

4、關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購(gòu)房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。二、選擇恰當(dāng)?shù)暮献鞣绞绞琼槷?dāng)進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)的組織保障。依據(jù)民法通則中關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定,聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)可以實(shí)行三種方式：（一、組建新的法人.即雙方出資（城市房地產(chǎn)管理法）其次十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照 ）成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開發(fā)，雙方依據(jù)出資比例擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)、獵取收益。以項(xiàng)目公司 要肯定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu),費(fèi)用較高且簡(jiǎn)潔錯(cuò)過商機(jī)；再比如以土地使用權(quán)出資必需辦理土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移手續(xù),而當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤(rùn)只能在交納所得稅以 后上交聯(lián)合開發(fā)各方,對(duì)合作

5、者來講這當(dāng)然是不合算的。（二)、組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”， 理委員會(huì)不但行使內(nèi)部只能,而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了建筑工程施工合同 欠工程款施工單位將聯(lián)合開發(fā)雙方都告上法庭。為了不消滅這種狀況,聯(lián)合開發(fā)雙方必需對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律 地位有清楚的生疏，并且留意避開對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義.（三、不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)， 依據(jù)合同的商定各自獨(dú)立履行義務(wù).這種方式主要使用于相對(duì)簡(jiǎn)潔的項(xiàng)目。上述第、種方式（統(tǒng)稱非法人型聯(lián)營(yíng)）中，除了合作雙方之間簡(jiǎn)潔產(chǎn)生糾紛外（下文將具體論述，實(shí)踐中（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生） 都擔(dān)當(dāng)連帶責(zé)任

6、？有一種觀點(diǎn)對(duì)此持確定態(tài)度,理由是聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目最終由雙方共同收益，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等 的原則雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目的產(chǎn)生的對(duì)債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任 不能產(chǎn)生對(duì)外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。還是以上述建筑工程款糾紛為例，依據(jù)這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn) 定該欠款是因聯(lián)和開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開發(fā)雙方擔(dān)當(dāng)連帶責(zé)任,而不必考慮該合同是哪一方簽定的,也不受聯(lián)合開發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響.筆者認(rèn)為，對(duì)此問題不能一概而論，應(yīng)做具體分析。假如聯(lián)合開發(fā)合同明確商定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以 思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無名合同，當(dāng)事人人商定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會(huì)不同。假如合 同重在雙方商定

7、出資，即一方供應(yīng)土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共同出售，共同 雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立擔(dān)當(dāng)責(zé)任.二、 簽定完備的聯(lián)合開發(fā)合同是避開糾紛的關(guān)鍵.聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容簡(jiǎn)單，標(biāo)的巨大，履行期限長(zhǎng)，雙方利益針鋒相對(duì)，極易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾 紛，由于目前我國(guó)相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體,實(shí)踐中對(duì)其法律性質(zhì)生疏不一，訴訟周期一般都很長(zhǎng)，后果難以預(yù) 測(cè)。因此，簽訂聯(lián)合開發(fā)合同肯定要謹(jǐn)慎。結(jié)合實(shí)踐閱歷，筆者認(rèn)為以下幾點(diǎn)尤其應(yīng)當(dāng)重視：（一)、要明確劃分雙方的責(zé)任。對(duì)每一項(xiàng)義務(wù)的履行方式、時(shí)間、地點(diǎn)做具體的商定，杜絕“爭(zhēng)取做到”“大 諾。（二）對(duì)雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確商定。聯(lián)合開發(fā)的

8、最終目的是獵取收益，一般以安排房產(chǎn)的方式體 關(guān)系,雖然在同一項(xiàng)目中，位置的差異往往導(dǎo)致價(jià)值不同。有些聯(lián)合開發(fā)合同僅僅簡(jiǎn)潔地商定了安排比例，而對(duì) 具體位置只字不提，在安排時(shí)消滅糾紛就不難理解了。另外,由于規(guī)劃變更等緣由也往往消滅聯(lián)合開發(fā)合同商定 的面積與世紀(jì)竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出商定。（事人人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項(xiàng)目順當(dāng)進(jìn)行.比如，假如供地方?jīng)]有按商定時(shí)間供應(yīng)符合“三通一平” 的房產(chǎn)安排，拖延超過若干天，對(duì)方可以杰出合同，并支付肯定數(shù)額的違約金。（四（當(dāng)然要高于原 出資數(shù)額。依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門金融法規(guī)，禁止企業(yè)間相互借貸收取利息，因此上述合同被法院認(rèn)定為無效。對(duì) 此，雙方當(dāng)事人在簽定合同時(shí),要倍加留意。(五、聯(lián)合開放房地產(chǎn)合同由于需要辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定,合作合同應(yīng)當(dāng)具體商定合同被確認(rèn)無效或不生效時(shí)的具體處理方式。四、 做好聯(lián)合開發(fā)審批備案工作，確保項(xiàng)目的合法性。以協(xié)議方式（即不組建項(xiàng)目公司）聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn),雙方應(yīng)當(dāng)共同獲得政府部門對(duì)土地使用、規(guī)劃許可、項(xiàng)目建 的操作過程是否完善，是司法實(shí)踐中衡量聯(lián)合開發(fā)是