房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制節(jié)點初探

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制節(jié)點初探 單 位： 作 者： 時 間： 2007年10月8日 目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc148932958 1公司房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc148932958 h 1 HYPERLINK l _Toc148932959 1.1開發(fā)項目的成本構(gòu)成 PAGEREF _Toc148932959 h 1 HYPERLINK l _Toc148932960 1.2現(xiàn)階段成本控制方面存在的不足 PAGEREF _Toc148932960 h 4 HYPERLINK l _Toc148932961 1.2.1項目策劃階

2、段 PAGEREF _Toc148932961 h 4 HYPERLINK l _Toc148932962 1.2.2規(guī)劃設(shè)計階段 PAGEREF _Toc148932962 h 4 HYPERLINK l _Toc148932963 1.2.3招投標(biāo)階段的現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc148932963 h 5 HYPERLINK l _Toc148932964 1.3.4施工階段的現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc148932964 h 5 HYPERLINK l _Toc148932965 2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的要點及改進(jìn)措施 PAGEREF _Toc148932965 h 5 HYPE

3、RLINK l _Toc148932966 2.1明確成本控制的指導(dǎo)思想 PAGEREF _Toc148932966 h 6 HYPERLINK l _Toc148932967 2.1.1全面控制 PAGEREF _Toc148932967 h 6 HYPERLINK l _Toc148932968 2.2.1領(lǐng)導(dǎo)重視 PAGEREF _Toc148932968 h 6 HYPERLINK l _Toc148932969 2.3.1講求品質(zhì) PAGEREF _Toc148932969 h 6 HYPERLINK l _Toc148932970 2.4.1經(jīng)濟原則 PAGEREF _Toc148

4、932970 h 6 HYPERLINK l _Toc148932971 2.5.1因地制宜 PAGEREF _Toc148932971 h 6 HYPERLINK l _Toc148932972 2.2完善開發(fā)項目成本控制體系 PAGEREF _Toc148932972 h 7 HYPERLINK l _Toc148932973 2.2.1組織系統(tǒng) PAGEREF _Toc148932973 h 7 HYPERLINK l _Toc148932974 2.3.2信息系統(tǒng) PAGEREF _Toc148932974 h 7 HYPERLINK l _Toc148932975 2.3.3考核體系

5、 PAGEREF _Toc148932975 h 7 HYPERLINK l _Toc148932976 2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制節(jié)點及措施 PAGEREF _Toc148932976 h 8 HYPERLINK l _Toc148932977 2.3.1立項環(huán)節(jié)的成本控制 PAGEREF _Toc148932977 h 8 HYPERLINK l _Toc148932978 2.3.2規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制 PAGEREF _Toc148932978 h 8 HYPERLINK l _Toc148932979 2.3.3施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制 PAGEREF _Toc148932979

6、h 9 HYPERLINK l _Toc148932980 2.3.4施工過程的成本控制 PAGEREF _Toc148932980 h 9 HYPERLINK l _Toc148932981 2.3.5工程材料及設(shè)備管理 PAGEREF _Toc148932981 h 11 HYPERLINK l _Toc148932982 2.3.6竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制 PAGEREF _Toc148932982 h 12 HYPERLINK l _Toc148932983 2.3.7工程結(jié)算管理 PAGEREF _Toc148932983 h 13 HYPERLINK l _Toc148932984

7、2.3.8其他環(huán)節(jié)的成本控制 PAGEREF _Toc148932984 h 13 HYPERLINK l _Toc148932985 3結(jié)語 PAGEREF _Toc148932985 h 14房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制節(jié)點初探摘要多年來，公司開發(fā)項目的成本管理，一般都沿用工業(yè)企業(yè)的成本管理方法，通過全面預(yù)算確立目標(biāo)成本，進(jìn)行成本費用控制，找出差距，分析原因，提出建議和改進(jìn)措施，為今后降低成本提供參考。這些方法對降低成本費用、提高企業(yè)經(jīng)濟效益發(fā)揮了一定的作用，但房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的問題錯綜復(fù)雜，如果不對全過程進(jìn)行有效的監(jiān)督控制和跟蹤管理，實施“動態(tài)”的控制，對不合理的部分及時調(diào)整，就會造成難以

8、挽回的損失。在目前房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的條件下，為適應(yīng)成本、價格在項目開發(fā)過程中的不斷變化，一定要對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制過程中的關(guān)鍵節(jié)點進(jìn)行認(rèn)真分析，實施全過程的跟蹤管理。關(guān)鍵詞成本控制，節(jié)點，一、公司房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制現(xiàn)狀1.1開發(fā)項目的成本構(gòu)成房地產(chǎn)開項目的成本控制銷售稅金控制房地產(chǎn)開項目的成本控制銷售稅金控制預(yù)備費控制預(yù)備費控制財務(wù)費用控制土地征用及拆遷補償費控制前期工程費控制建筑安裝工程費控制公共配套設(shè)施費控制基礎(chǔ)設(shè)施費控制銷售費用控制管理費用控制圖1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制結(jié)構(gòu)體系為了分析房地產(chǎn)開發(fā)過程中的幾個重要階段合理確定與有效控制成本，下面以我公司某房地產(chǎn)開發(fā)項目為例，分

9、析房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成以及全過程成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中所起的重要作用。案例：A項目為綜合型房地產(chǎn)項目，周邊市政設(shè)施配套完善，占地面積15160，擬建總建筑面積32632.67，包括住宅24003、車庫438、公寓1758、物業(yè)用房328、超市420。投資項目構(gòu)成及分析見表1.表1 A項目投資評估表序號項目金額(萬元)所占投資比例(%)備注一銷售收入7674.79 1小高層816.78 3203.042550元2多層住宅5304.09 20800.362550元3公寓330.00 33套10萬元套4商業(yè)521.92 1739.723000元5車庫702.00 117個6萬個二銷售稅金437.9

10、2 6.00%(一 )5.706%三土地費及拆遷930.91 12.75%1土地出讓金及契稅222.91 2拆遷補償658.00 3其它補償50.00 四前期費467.49 6.40%1規(guī)劃設(shè)計費75.58 2景觀設(shè)計費16.63 3前期工程手續(xù)費375.28 招標(biāo)、監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、城建配套、教育附加、墻改、白蟻防治、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)、散裝水泥基金、人防易地建設(shè)、防雷審查、施工圖審查等五建筑安裝工程費3283.05 44.98%1中標(biāo)價2658.00 2甩項及變更項目625.05 六基礎(chǔ)設(shè)施費572.84 7.85%1前期三通一平76.00 2外網(wǎng)工程496.84 根據(jù)現(xiàn)有圖紙測算，包括蒸汽管網(wǎng)、站房

11、及變電間土建、變壓器安裝、煤氣外網(wǎng)。七公共配套設(shè)施費822.34 11.27%根據(jù)現(xiàn)有圖紙測算，包括景觀、給水外網(wǎng)、采暖外網(wǎng)、排水外網(wǎng)、電力外網(wǎng)、道路、擋墻、智能化八不可預(yù)見費154.37 2.11%（四七）3%九管理費用311.55 4.27%（三八）5%十銷售費用153.50 2.10%（一）2%十一財務(wù)費用132.35 1.81%（三八）5.31%40%十二維修基金32.63 0.45%10元十三項目總成本7298.95 （二十二）十四利潤總額375.84 （一）（十三）十五成本利潤率5.15%（十四）（十三）通過以上數(shù)據(jù)分析，該開發(fā)項目的土地成本相對較低，建筑安裝工程費所占比重顯得較為

12、突出（占總成本的45%），其次為土地及拆遷補償費、公共配套設(shè)施費、基礎(chǔ)設(shè)施費等。成本利潤率僅為5.15%，與同行業(yè)水平（15%20%）仍有一定差距，可以降低工程成本的空間還很大，這給成本控制工作提出了更高要求。如何降低建筑安裝工程費成本，合理的控制基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費，應(yīng)是今后成本控制工作的重點。但在實際工作中，對建筑安裝工程費高低取決定性因素的，是在項目決策、規(guī)劃及設(shè)計階段，而建筑安裝工程費用的實際發(fā)生，則是在施工階段，成本控制工作主要任務(wù)是把費用控制在合理的范圍內(nèi)。所以我們應(yīng)該加強策劃、規(guī)劃設(shè)計階段和施工階段的成本控制工作。1.2現(xiàn)階段成本控制方面存在的不足開發(fā)分公司的成本控制辦法，

13、從早期的“以成本為中心”到現(xiàn)在的“以利潤為中心”，一直在不斷的完善。像開發(fā)項目的竣工決算通過開發(fā)公司成本部初審、審計科二審、再送造價事務(wù)所的審核制度，這在一定程度上為公司節(jié)省了建設(shè)投資，從而減少了一些人為因素的不必要的損失。但從公司的角度出發(fā)，由于對開發(fā)項目從策劃階段開始到施工圖設(shè)計、施工、以及銷售等各個環(huán)節(jié)的成本控制缺乏一個系統(tǒng)的控制體系，各部門間的工作流程不明確，相關(guān)人員的職責(zé)不清晰，成本控制工作往往較為被動，受人為因素的影響較大。在項目開發(fā)各階段成本控制工作的不足，具體有以下幾個方面：1.2.1項目策劃階段項目投資決策階段的投資估算在項目決策階段占有很重要的位置，它直接關(guān)系到一個房地產(chǎn)項

14、目決策的成敗?，F(xiàn)階段，通常是根據(jù)項目策劃報告來編制投資估算。但由于該階段以經(jīng)濟分析和方案為主，工程量不明確，所以據(jù)此編制的投資估算準(zhǔn)確性較差，投資估算的不準(zhǔn)確性也給房地產(chǎn)企業(yè)的決策層的決策帶來了一些負(fù)面影響。1.2.2規(guī)劃設(shè)計階段設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。設(shè)計質(zhì)量的好與差直接影響到建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價10%。但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少。而我公司在這方面，長期以來沒有足夠的重視，一度對設(shè)計單位過分依賴，缺乏限額設(shè)計、技術(shù)與經(jīng)濟合理性分

15、析等控制手段，再加之設(shè)計合同對設(shè)計單位的約束性差，從根本上影響了項目成本的有效控制。1.2.3招投標(biāo)階段的現(xiàn)狀由于十堰地區(qū)還沒有實行工程量清單招標(biāo)，目前我公司在招標(biāo)時，通常采用無標(biāo)底預(yù)算價法（B辦法）和有標(biāo)底預(yù)算價法（C辦法），實踐證明，兩種辦法各有利弊，無標(biāo)底預(yù)算價法中評標(biāo)價是投標(biāo)人的投標(biāo)預(yù)算的算術(shù)平均，一般較為合理，能夠達(dá)到充分競爭，有利于業(yè)主選擇合理低中標(biāo)的企業(yè)，但是其弊端是招標(biāo)人因為“無標(biāo)底”而心中無底，投標(biāo)人或競相壓價或串標(biāo)抬標(biāo)；采用有標(biāo)底預(yù)算價法，雖然可以有效預(yù)防抬標(biāo)現(xiàn)象，但標(biāo)底價也是評標(biāo)價的組成部分，一旦標(biāo)底價格偏高，則真正報出合理低價的投標(biāo)人反而有可能廢標(biāo)，而且十堰市因為城市較

16、小，標(biāo)底一般為事務(wù)所編制，其標(biāo)底極易被泄露。因此，自2004年開始，房地產(chǎn)公司對十堰分公司的工程，做了一定的改革，大部分采用的是有攔標(biāo)價的無標(biāo)底預(yù)算價法。具體來說，就是由事務(wù)所根據(jù)施工圖紙編制標(biāo)底，但其標(biāo)底不計入評標(biāo)價，僅做為攔標(biāo)價，凡施工單位投標(biāo)報價高于攔標(biāo)價的則為廢標(biāo)，其他具體評標(biāo)辦法與無標(biāo)底預(yù)算價法相同?；仡?004年開工的幾個項目，采用欄標(biāo)價的招標(biāo)辦法在控制成本方面，取得了一定的效果。但在具體操作過程中，也暴露出來一些問題，即標(biāo)底為事務(wù)所在開標(biāo)前編制，時間往往很倉促，使得標(biāo)底編制人員很難完全吃透施工圖紙和招標(biāo)方的意圖，其標(biāo)底的質(zhì)量完全依賴于事務(wù)所編制人員的水平，房地產(chǎn)公司對其質(zhì)量很難控

17、制。1.3.4施工階段的現(xiàn)狀施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。也是暴露施工圖設(shè)計問題最多的一個階段，實際施工中往往由于施工圖設(shè)計的粗糙，從而產(chǎn)生大量的設(shè)計變更，尤其是涉及到費用增減的設(shè)計變更，直接影響到建安成本。再就是當(dāng)前市場供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)有時不能完全符合設(shè)計要求，也給工程造價留下活口因素，使工程實際造價與招投標(biāo)結(jié)果產(chǎn)生較大偏差。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的要點及改進(jìn)措施根據(jù)我公司的實際情況，結(jié)合公司明確以開發(fā)分公司為責(zé)任主體的管理模式，相應(yīng)的總結(jié)出以下的控制制度和措施。2.1明確成本控制的指導(dǎo)思想開發(fā)項目的成本控制是項復(fù)雜的工作，不是那一個部門能獨立做好的，它

18、需要自上而下、多部門協(xié)同合作，在開發(fā)過程不斷進(jìn)行的監(jiān)控、調(diào)整才能取得良好的效果。因此，相關(guān)部門應(yīng)該統(tǒng)一思想，保持一致，以指導(dǎo)工作的順利完成：2.1.1全面控制全面控制是指全員和全過程相統(tǒng)一的控制。具體而言，成本費用控制應(yīng)充分調(diào)動全體職工控制成本費用的積極性，因為每一職工都與管理過程中發(fā)生的特定耗費有關(guān)。成本費用控制還應(yīng)貫穿成本費用形成的全過程，而不僅僅是對部分費用支出的控制。2.2.1領(lǐng)導(dǎo)重視領(lǐng)導(dǎo)需要重視和支持成本控制工作。各級管理人員對成本控制的要求是否認(rèn)真處理，往往視管理層是否全力支持而定，而且各部門間的配合工作也往往需要領(lǐng)導(dǎo)來協(xié)調(diào)。領(lǐng)導(dǎo)要堅定實現(xiàn)成本目標(biāo)的決心和信心，從而確保成本控制目標(biāo)

19、的實現(xiàn)。2.3.1講求品質(zhì)成本費用控制應(yīng)與樓盤品質(zhì)和營銷宣傳的賣點相結(jié)合，不能為控制而控制，即不能為減少耗費而隨意降低品質(zhì)。換言之，成本費用控制應(yīng)是在一定品質(zhì)下的成本費用最小化、或相同成本費用水平品質(zhì)最大化為目標(biāo)。2.4.1經(jīng)濟原則經(jīng)濟原則在很大程度上決定了房地產(chǎn)公司只須在重要領(lǐng)域中選擇關(guān)鍵因素加以控制，而不是對所有成本項目和所有動作環(huán)節(jié)都進(jìn)行同樣周密的控制。經(jīng)濟原則要求貫徹重要性原則，應(yīng)集中資源于重要事項，而成本細(xì)微、數(shù)目很小的費用和無關(guān)大局的事項可以從略。2.5.1因地制宜因地制宜的控制原則要求適合不同部門的要求。對于開發(fā)分公司內(nèi)部的技術(shù)部、工程部、銷售部及物業(yè)公司的成本形成過程是不同的，

20、因此建立控制標(biāo)準(zhǔn)和實行控制方法也應(yīng)有所區(qū)別。例如，工程部的成本形成過程主要是物料和其他服務(wù)的采購，因此可以用加強細(xì)分的成本目標(biāo)控制，同時輔以有效的招標(biāo)手段；技術(shù)部的成本主要是各類設(shè)計咨詢費用、設(shè)計方案的合理性和經(jīng)濟性比較等方面，而這些費用一般隨項目的規(guī)劃設(shè)計有很大的彈性，而且各類設(shè)計公司的服務(wù)費差別很大，因此可以采用總費用預(yù)算或限額設(shè)計等方法進(jìn)行控制；而銷售部的成本主要是營銷推廣費用，可以按一定時期的投入產(chǎn)出情況來進(jìn)行控制。2.2完善開發(fā)項目成本控制體系做好成本控制工作，還需要有清晰的工作流程、明確的職責(zé)范圍、詳細(xì)考核辦法，才能把成本控制措施落實到位、行之有效，這就需要一個完善的成本控制體系來

21、支撐，具體的可以分為組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、考核體系等內(nèi)容。2.2.1組織系統(tǒng)根據(jù)公司的體制，建立以計財部、技術(shù)工程部等職能科室為管理監(jiān)控中心、各分公司以操作監(jiān)控為中心的成本監(jiān)控系統(tǒng)。實行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、開發(fā)分公司經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實施的運行機制。各開發(fā)分公司根據(jù)管理需要和項目實際情況，設(shè)置成本部、工程部、技術(shù)部、財務(wù)部等成本管理部門或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行。根據(jù)管理需要，開發(fā)分公司應(yīng)制訂和完善各項成本管理制度，并報技術(shù)工程部備案。2.3.2信息系統(tǒng)開發(fā)分公司在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，并及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，做好下一步

22、成本控制工作。同時將分析結(jié)果上報技術(shù)工程部備案。開發(fā)分公司應(yīng)建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗教訓(xùn)。2.3.3考核體系不斷細(xì)化KPI考核辦法，逐步確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目投資回報率等成本考核指標(biāo)。通過管理部對指標(biāo)的評價，把考核具體到實處，最終實現(xiàn)獎罰分明。2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制節(jié)點及措施不同開發(fā)項目的成本控制要點都會有所差異，我們需要抓住項目開發(fā)各階段的成本控制節(jié)點進(jìn)行主動控制，以達(dá)到比較滿意的成本績效。2.3.1立項環(huán)節(jié)的成本控制（1）開發(fā)分公司新項目立項時必須向公司提交詳細(xì)的可行性研究報告，并經(jīng)公司辦公會討論通過?？尚行匝芯繄蟾娉龖?yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢

23、、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：成本費用估算和控制目標(biāo)及措施；投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；稅務(wù)環(huán)境及其影響；資金計劃； 競投方案（僅限招標(biāo)、拍賣項目）；投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策；項目綜合評價意見。（2）若項目立項后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時，應(yīng)重新向公司提交立項申請。（3）招標(biāo)或拍賣項目的競價不得突破公司批準(zhǔn)的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。（4）招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)公司律師審核后正式簽署。2.3.2規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制（1）各開發(fā)

24、分公司應(yīng)采取比選、論證、擇優(yōu)的辦法，對規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行選擇，并上報技術(shù)工程部備案。（2）總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具設(shè)計概（預(yù)）算，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的建造成本概（預(yù)）算，確定各成本單項的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計。（3）施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的施工圖預(yù)算原則上不得突破我方編制的建造成本預(yù)算。（4）開發(fā)分公司技術(shù)部、工程

25、部、成本部應(yīng)組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行內(nèi)部會審，自評和提出明確的書面審查意見，督促設(shè)計單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費，并報技術(shù)工程部備案。2.3.3施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制（1）除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。（2）主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。（3）由市場部、計財部、審計科、技術(shù)工程部及開發(fā)分公司聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施

26、工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標(biāo)情況進(jìn)行評估，提出書面評估意見。（4）零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進(jìn)行選擇。（5）壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。（6）施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、造價兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。（7）應(yīng)建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。（8）出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。2.3.4施工過程的成本控制現(xiàn)場簽證（1）現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。（2）現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其

27、價值量，并由甲方主管工程師和造價人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方造價人員必須對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)分公司自行制定，報技術(shù)工程部備案。（3）現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。（4）凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不可預(yù)見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。（5）因業(yè)主要求或者因設(shè)計不當(dāng)，確實需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫設(shè)計變更審批表并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程

28、中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計變更的審批權(quán)限由各開發(fā)分公司根據(jù)自身實際情況確定，報技術(shù)工程部備案。工程質(zhì)量與監(jiān)理（1）項目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。（2）工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。（3）應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、

29、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。工程進(jìn)度款（1）原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價50%時開始抵扣預(yù)付備料款。（2）工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：施工單位按月報送施工進(jìn)度計劃和工程進(jìn)度完成月報表；工程部、成本部會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進(jìn)度計劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；成本部整理復(fù)核工程價值量；經(jīng)財務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付

30、款臺帳。（3）應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。（4）工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價85%時，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。2.3.5工程材料及設(shè)備管理（1）項目開工前，設(shè)計或工程管理部門應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：（2）甲方能找到一級建材市場的、有進(jìn)口免稅計劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；（3）實行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費。（4）應(yīng)

31、按工程實際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。（5）甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價，貨比三家，在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用比價招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；售后服務(wù)和信譽良好的供貨商。（6）開發(fā)分公司工程部必須對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時退貨并通知財務(wù)部拒絕付款。（7）采購合同中必須載明：因供貨商供

32、貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。（8）各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進(jìn)貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。（9）對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，在成本人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設(shè)備進(jìn)場時應(yīng)要求出具檢驗合格證。（10）材料的代用應(yīng)由工程部書面提出，設(shè)計單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。（11）甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程部的驗收檢驗證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財務(wù)部

33、門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。2.3.6竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制（1）單項工程和項目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。（2）技術(shù)、工程、成本、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。（3）凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責(zé)任。（4）工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂保修協(xié)議書，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定)及處罰措施等。（5）采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對保修事項及其費用有充分的預(yù)計，留足保修費用。（6）甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān)。2.3.7工程結(jié)算管理（1）工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件： 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料；項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；工程遺留問題已處理完畢；施工單位結(jié)算書按