對我國商品房價(jià)格的實(shí)證分析

1、 PAGE 9對我國商品房價(jià)格模型的實(shí)證分析摘要：近些年來，我國商品房價(jià)格不斷提高，隨之而來的是不斷增加的住房壓力，尤其對很多工薪階層人士來說，擁有一套屬于自己的房子已經(jīng)成為一個(gè)遙不可及的夢。而導(dǎo)致商品房價(jià)格不斷提高的因素是多方面的，本文主要就是通過建立計(jì)量模型對影響我國商品房價(jià)格的主要因素進(jìn)行分析，并揭示房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及問題。關(guān)鍵詞：計(jì)量模型 商品房價(jià)格 主要因素 異方差性 自相關(guān)性 多重共線性引言住房是人類的基本需求，如果不能被滿足，或者要獲得這個(gè)需求非常困難，那么勢必會引起民眾的激憤，造成國家的不安分因素增加，從而將不利于國家的健康發(fā)展。對于近幾年來商品房價(jià)格的急速上升，人們怨聲載道，

2、因此，解決住房問題、解決商品房價(jià)格不斷上升的問題成了國家的頭等大事之一。而要解決一個(gè)問題前，必須找到引起這個(gè)問題的源頭，所以，對于影響商品房價(jià)格的因素的研究非常重要。因素分析與回歸模型的建立 被解釋變量：本文選取 2014年我國各地區(qū)商品住房的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行橫截面回歸分析，以各地區(qū)的商品住房價(jià)格作為被解釋變量 Y。 解釋變量：影響商品住房價(jià)格的因素很多，考慮到實(shí)證研究的需要和數(shù)據(jù)的可獲得性，本文選取以下幾個(gè)變量作為解釋變量代表上述影響因素： 1.地區(qū)生產(chǎn)總值。代表一地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，商品住房價(jià)格與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著密切的聯(lián)系，理論上，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，商品住房的價(jià)格越高，因而兩者之間應(yīng)該

3、呈正相關(guān)。 2.人均可支配收入。代表一個(gè)地區(qū)的人民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，人均可支配收入越多，提高活質(zhì)量和進(jìn)行投資的欲望和能力就越強(qiáng)。住宅相對于其他資本品來說，具有保值性和增值性，這種特點(diǎn)導(dǎo)致大量資本流入房地產(chǎn)市場，促使住宅價(jià)格上升。理論上該變量和房價(jià)存在正相關(guān)性。 3.土地價(jià)格。土地資源的稀缺性導(dǎo)致土地價(jià)格不斷上漲，而土地價(jià)格在相當(dāng)大的程度上影響了商品房的售價(jià)。 注：本文將其他影響房價(jià)的因素納入隨機(jī)誤差項(xiàng) u。根據(jù)表1（2014 年我國各地區(qū)商品住房平均價(jià)格及相關(guān)數(shù)據(jù)）分析，設(shè)定計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型如下：Yi=1+2X1+3X2+4X3+uiOLS估計(jì)根據(jù)上表數(shù)據(jù)，運(yùn)用OLS方法估計(jì)模型的參數(shù)，利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)計(jì)

4、算機(jī)軟件Eviews計(jì)算，回歸結(jié)果如圖1：由此，得到回歸方程： Yi=-2182.129+(-0.039632)X1+0.445952X2+0.148816X3 (393.1803) (0.018442) (0.047705) (0.248123) t = (-5.549945) (-2.149006) (9.348141) (0.599766)R2=0.879461 =0.866068 F=65.66467 DW=2.650356從估計(jì)的模型結(jié)果不難看出，解釋變量X1、X3的t統(tǒng)計(jì)值都很小，所以要進(jìn)一步的對模型進(jìn)行檢驗(yàn)修正。模型檢驗(yàn)1、多重共線性(1) 簡單相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)（圖2）可見除了地區(qū)生

5、產(chǎn)總值，其余兩個(gè)因素都與房地產(chǎn)價(jià)格高度相關(guān)，而且解釋變量之間也是高度相關(guān)的。按照逐步回歸原理建立模型，(2)建立一元回歸模型根據(jù)理論分析，人均可支配收入應(yīng)該是影響我國房地產(chǎn)價(jià)格的最重要因素，相關(guān)數(shù)檢驗(yàn)也表明，人均可支配收入和房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)性最強(qiáng)，所以以Y=f（X2）作為最基本的模型.回歸結(jié)果如圖3：（3）再將其余變量逐個(gè)引入模型，回歸結(jié)果如圖4，圖5：則在X2的基礎(chǔ)上分別引入X1和X3后得出了不同的結(jié)果，現(xiàn)將加入新變量的回歸結(jié)果總結(jié)表2：由表分析，加入X1和X3后，X1對應(yīng)的系數(shù)為負(fù)，很明顯是不合事實(shí)的；而X3的t統(tǒng)計(jì)量太小，所以X1和X3都應(yīng)刪去。所以，最終建立的模型為： Y=-2096.9

6、77 + 0.423727X2 (380.8010) (0.032225) t = (-5.506806) (13.14882) R2=0.856358 =0.851405 F=172.8914 DW=2.0987192、異方差性：利用White檢驗(yàn)的方法得如圖6：看表觀察p=0.584158，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于0.05，所以可判斷該模型不具有異方差性。自相關(guān)性 因?yàn)镈W=2.098719，且在df=31，顯著性水平為0.05下dL=1.363，dU=1.496可見，dUDW4-dU，所以模型不存在自相關(guān)性。 所以，最終建立的模型為： Y=-2096.977 + 0.423727X2 (380.8010

7、) (0.032225) t = (-5.506806) (13.14882) R2=0.856358 =0.851405 F=172.8914 DW=2.098719 通過方程可以看出，人均可支配收入對房地產(chǎn)的影響很大，通過了顯著性水平的t檢驗(yàn)，彈性系數(shù)為 0.423727，這表明人均可支配收入每增加1萬元，房地產(chǎn)價(jià)格要增加4千多元。五、結(jié)論和政策建議（一）研究結(jié)論 ： 在眾多影響商品房價(jià)格的因素中，人均可支配收入對于商品房價(jià)格的影響程度很大。主要原因是，人均可支配收入越多，提高活質(zhì)量和進(jìn)行投資的欲望和能力就越強(qiáng)。商品房相對于其他資本品來說，具有保值性和增值性，這種特點(diǎn)導(dǎo)致大量資本流入房地產(chǎn)

8、市場，促使商品房價(jià)格上升。政策建議： 1、針對本案例的建議：適時(shí)適當(dāng)?shù)夭扇【o縮性貨幣政策，例如，提高稅率、提高貸款利率等，以適當(dāng)?shù)亟档腿司芍涫杖?，一方面，可減少人們在商品房上的投資，另一方面，可以減少惡意炒房帶來的危害。 2、關(guān)于降低房地產(chǎn)價(jià)格的其他建議： 第一點(diǎn)建議：要澄清專家與管理層的模糊認(rèn)識?，F(xiàn)在很多人認(rèn)為房地產(chǎn)涉及到鋼材、水泥等幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，總怕動了房地產(chǎn)影響GDP的增長。尤其因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)界放有大量貸款，總怕房地產(chǎn)有風(fēng)吹草動時(shí)帶來風(fēng)險(xiǎn)。還有人認(rèn)為5萬家房地產(chǎn)公司安排了大量農(nóng)民工就業(yè)，如果房地產(chǎn)有了變化，就會給社會增加就業(yè)負(fù)擔(dān)。正是這些模糊認(rèn)識的干擾，造成我們在房地產(chǎn)方面的政府

9、行為舉棋不定和軟弱無力。其實(shí)，如果改革得當(dāng)，即只改革運(yùn)作模式，不壓縮建房總量情況下，以上的問題都可以得到統(tǒng)籌，不會受到影響。所以，我們不能因?yàn)楸贿@些問題所纏繞，房地產(chǎn)的改革就裹足不前。 第二點(diǎn)建議：要轉(zhuǎn)變政府財(cái)政、政績對賣地、拆遷的過多依賴。這些年房地產(chǎn)的價(jià)位之所以迅速飚升，在很大程度上，是由政府經(jīng)營城市、出賣土地所造成。由于土地出讓缺少法律的依據(jù)和約束，政府把土地當(dāng)成了一塊“大肥肉”。一是可以從農(nóng)民手中低價(jià)買地，然后再高價(jià)賣出；二是可以動遷民宅，把居民從繁華或交通方便的地段趕到郊區(qū)和偏僻處，用拿到的土地賺大錢。這樣，政府就可以從賣土地中得到較大好處。尤其是因?yàn)榇笳?、大建可以從兩方面取得GDP

10、的增長、增加政績，利于提升，所以很多地方官為此而產(chǎn)生沖動。因此，要控制房地產(chǎn)高價(jià)和轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)的運(yùn)作模型，就必須要從根本上改變政府財(cái)政和政績對賣地、折遷的過分依賴。少作“寅吃卯糧”。第三點(diǎn)建議：要做好住低價(jià)房對象的合理定位?，F(xiàn)在面對住房擔(dān)憂而興嘆的群眾絕不僅是一些 “低保戶”。在考慮城市住房問題時(shí)，一方面要從中國人的收入實(shí)際出發(fā)，看到大多數(shù)人收入還較低。就以北京為例，雖然有“三、五、八、一”工資制的出臺，在全國收入是較高的，但在2013年戶均年收入2.7萬-4.6萬元的還占60%。這樣的家庭，就是不吃不喝，要在北京買個(gè)100平米的住房也要工作20-30年。另一方面要考慮沒有戶籍的外來人。有人說外

11、來人和農(nóng)民工不想在城市買房子，這話與實(shí)際不符，不要說沒有戶籍的大學(xué)生了，就是城市工作20多年的農(nóng)民工，不少整家人都已經(jīng)進(jìn)城，只是房子太貴了，他們只有愿望而不敢奢想。前年人大批準(zhǔn)個(gè)人納稅的起征點(diǎn)為月收入1600元，有人統(tǒng)計(jì)能以納稅的人僅占工薪階層總?cè)藬?shù)的20%多一點(diǎn)。這就是說，個(gè)人年收入不到20000元的人，在全國工薪階層中占到接近80%。20000元以下的年收入同數(shù)十萬元或上百萬元的高房價(jià)相比，怎能不讓人望房興嘆！因此，我們在作低價(jià)房對象的定位時(shí)，應(yīng)不少于80%低收入人群。更應(yīng)該打破戶籍概念，把那些為城市建設(shè)作出貢獻(xiàn)的外地人和農(nóng)民工考慮進(jìn)來，分別用低價(jià)房和廉租房使他們安居。第四點(diǎn)建議：嚴(yán)格控制

12、土地的用途、定價(jià)和管理。既然有80%的城市居民應(yīng)該作為低價(jià)住房對象來考慮，我們就首先要從土地的管理、分類、定價(jià)來做起。一是要把市場上的商品房與低價(jià)房（包括廉租房）的用地嚴(yán)格區(qū)別開來，它們的定位同等條件下可考慮有若干倍之差。二是嚴(yán)格控制土地的使用，買油的錢，不能買醋。要通過立法，限制低價(jià)房的用地絕不允許蓋商品房。三是低價(jià)房的用地不進(jìn)入市場，誰建誰用，絕不允許進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。四是舊房被折時(shí)，原住戶不論是回遷原址或進(jìn)入新區(qū)，都不應(yīng)再收土地費(fèi)。第五點(diǎn)建議：低價(jià)房承建商要在核定成本后招標(biāo)選定。通過核定成本后進(jìn)行招標(biāo)承建，一定能以大大降低房價(jià)，而且可以使房地產(chǎn)公司有錢可賺。這樣既不會使房地產(chǎn)萎縮，也不會造成建筑

13、工人下崗，增加就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。第六點(diǎn)建設(shè)：堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)賄賂和腐敗行為。從90年代中期起，房地產(chǎn)一直是暴利行業(yè)，房地產(chǎn)在我國起步也就是20年的時(shí)間，但在500強(qiáng)財(cái)富榜中，排在前面的大多是因?yàn)樽髁朔康禺a(chǎn)。在我們身邊，有些人就是因?yàn)楦善鹆朔康禺a(chǎn)事業(yè)，十年左右的時(shí)間，變成了億萬富翁。結(jié)束語要保證一個(gè)國家的穩(wěn)定，必須保證對于老百姓在生活各方面的基本需求能夠得到滿足，而其中住房需求更是基本需求中的基本。關(guān)于解決住房問題（尤其是低收入者的住房問題）的具體原因如下：解決低收入家庭的住房問題是政府應(yīng)切實(shí)負(fù)起的責(zé)任 從一些市場經(jīng)濟(jì)國家解決住房問題的經(jīng)驗(yàn)看，住房保障是政府的重要職能之一。政府通過安排一定的財(cái)政

14、資金支持住房保障，運(yùn)用多種政策手段給予低收入群體不同的保障支持力度，幫助低收入群體獲得基本的住房。 當(dāng)前房價(jià)的過快上漲使住房保障制度建設(shè)更具緊迫性 住房保障制度是社會保障制度的重要構(gòu)成部分，因而，建立完善的住房保障體系，改善低收入家庭的居住條件是構(gòu)建社會主義和諧社會、保證社會穩(wěn)定的重要方面。 構(gòu)建和諧社會要求關(guān)注低收入群體的住房問題 近兩年，我國部分城市房價(jià)處于高位上漲的階段，房價(jià)上漲越快，住房保障的矛盾越突出，對住房保障的需求越迫切。當(dāng)前，由于住房保障制度不夠健全，即便是低收入群體，也只能通過市場解決住房問題。低收入群體住房問題隨著房價(jià)的持續(xù)攀升而日益凸顯，尤其在一些特大城市和大城市，低收入

15、群體的住房支付能力和房價(jià)之間的差距呈逐步擴(kuò)大之勢。因此，妥善處理 好老百姓的基本住房問題，權(quán)衡各方面的利益，應(yīng)當(dāng)一直被予以重視，并及時(shí)采取相應(yīng)措施，完善住房保障制度，以切實(shí)保證國家健康穩(wěn)定的發(fā)展。參考資料：國家統(tǒng)計(jì)局.中國統(tǒng)計(jì)年鑒.敖華.關(guān)于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展若干問題的理論思考 宋庭敏.我國房地產(chǎn)預(yù)售制度發(fā)展透視 孫誠.關(guān)于商品房價(jià)格和居民收入的對比分析 附件：（表1）2014 年我國各地區(qū)商品住房平均價(jià)格及相關(guān)數(shù)據(jù)地區(qū)商品房平均價(jià)格（元/ 平方米）地區(qū)生產(chǎn)總值X1（元）人均可支配收入X2（元）土地價(jià)格X3（元/ 平方米）北京 7375.4097870.2819977 .522044.2289

16、53天津 4649.2474359.1514283.09816.4662389河北 2028.40711660.4310304.56636.3541982山西1805.5294752.5410027.7577.6888495內(nèi)蒙古1626.794791.48 10357.99477.2827485遼寧2883.641 9251.1510369.61891.5867983吉林 1858.4274275.129775.07 593.7391344黑龍江2035.176188.9 9182.31 448.0391149上海 703910366.37 20667.91 1792.550845江蘇337

17、5.16721645.0814084.26 1281.346048浙江 4510.11715742.5118265.12268.389817安徽 2152.786148.73 9771.05625.4079574福建3655.747614.55 13753.281637.22638江西1590.5984670.53 9551.12 561.9681969山東 2399.93622077.3612192.24 675.9620276河南1842.62612495.979810.26 584.4147987湖北 2422.1417581.329802.65929.0114696湖南 1655.15

18、37568.8910504.67448.1017856廣東 4588.61626204.4716015.58919.1763505廣西 1972.8574828.519898.75615.6624388海南3734.671052.859395.13692.4284984重慶 2081.3113491.57 11569.74913.3501062四川 2122.5618637.819350.11888.864459貴州 1583.5252282 919116.61562.1956056云南 2190.6514006.7210069.89346.072778西藏 1686.854291.01 8941.08268.7253638陜西 2297.068 4523.749267.70235