資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)重置成本礦產(chǎn)資源資產(chǎn)法知識(shí)點(diǎn)

1、第重置成本法六、森林景觀(guān)資產(chǎn)評(píng)估（一）重置成本法計(jì)算公式森林景觀(guān)資產(chǎn)的重置成本包括森林和旅游設(shè)施的重置成本。S K,y C - （ | + p廣小中口 （5 -株） j 4 |式中：E森林景觀(guān)資產(chǎn)評(píng)估值；K森林景觀(guān)質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；C廠(chǎng)第i年的營(yíng)林投入，主要包括工資、物資消耗、管護(hù)費(fèi)用和地租等； CI旅游設(shè)施重置成本；n一林齡；P投資收益率。旅游設(shè)施重置成本評(píng)估值CI =重置價(jià)值X成新率（5-29）優(yōu)點(diǎn)數(shù)據(jù)收集比較容易，評(píng)估方法簡(jiǎn)單。缺點(diǎn)森林景觀(guān)資產(chǎn)的價(jià)值絕不僅僅是這部分人工投入形成的價(jià)值。因此，用重置成本法會(huì)出 現(xiàn)低估的情況。它僅僅只是一種替代方法、比較方法，或是確定森林景觀(guān)資產(chǎn)最低價(jià)值、保 本

2、價(jià)值的保守方法，并且在森林景觀(guān)建設(shè)初期，景觀(guān)資產(chǎn)價(jià)值收益體現(xiàn)不明顯、不穩(wěn)定的階 段更適用?？紤]到當(dāng)前人們對(duì)森林景觀(guān)資產(chǎn)的概念與認(rèn)識(shí)還比較初級(jí)，運(yùn)用重置成本法估算出森林 景觀(guān)資產(chǎn)的價(jià)值，有助于對(duì)森林景觀(guān)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行初步的認(rèn)可和確定，一定程度上有利于提 高人們對(duì)森林景觀(guān)資產(chǎn)的理解和認(rèn)識(shí)。（二）市場(chǎng)成交價(jià)比較法計(jì)算公式式中，E森林景觀(guān)資源評(píng)估值；K一森林景觀(guān)質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；K抵一旅游消費(fèi)水平調(diào)整系數(shù)；G一參照案例單位有效利用面積的市場(chǎng)價(jià)格;S一擬評(píng)估森林景觀(guān)資產(chǎn)的有效利用面積；N參照交易案例個(gè)數(shù)。森林景觀(guān)質(zhì)量調(diào)整系數(shù)（質(zhì)量等級(jí)）我國(guó)現(xiàn)在只出臺(tái)了森林公園風(fēng)景資源質(zhì)量等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，其他森林景觀(guān)資源質(zhì)量還缺

3、乏 統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法科學(xué)合理地計(jì)算景觀(guān)質(zhì)量調(diào)整系數(shù)，限制了該方法的使用。森林公園的景觀(guān)質(zhì)量受山體、水體、氣象等自然因素，以及交通便利程度、旅游適游期、 區(qū)位條件、市場(chǎng)需求狀況等經(jīng)濟(jì)地理因素的影響。中國(guó)森林公園風(fēng)景資源質(zhì)量等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GB/T18005-1999）對(duì)不同森林公園的景 觀(guān)質(zhì)量進(jìn)行了量化，繼而得到森林景觀(guān)質(zhì)量調(diào)整系數(shù)。K 擬忡占林羅森林單觀(guān)成M等級(jí)系數(shù) 麗頑麻分森林景觀(guān)質(zhì)M等皺彖數(shù)心一心）旅游消費(fèi)水平調(diào)整系數(shù)（日均消費(fèi)水平）.擬，估的游客F均消跛水平，-套照案例地區(qū)的游客日均淌費(fèi)水平心一）（三）年金資本化法計(jì)算公式參見(jiàn)公式（5-6）。適用對(duì)象（1）對(duì)市場(chǎng)發(fā)育比較成熟，年均收益相

4、對(duì)穩(wěn)定，景觀(guān)資源開(kāi)發(fā)、建設(shè)和管理已日趨完善 的森林景觀(guān)資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估宜選擇年金資本化法。（2）未來(lái)預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，各期收益相差不大，這 種情況也可以采用上述方法進(jìn)行，其步驟如下:第一步，預(yù)測(cè)該項(xiàng)資產(chǎn)未來(lái)若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和。第二步，通過(guò)折現(xiàn)值之和求取年等值收益額。第三步，將求得的年等值收益額進(jìn)行本金化計(jì)算，確定該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值。（四）模擬開(kāi)發(fā)法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）【最常用】基本原理假設(shè)景區(qū)在科學(xué)、合理、有效的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件下，預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投資、經(jīng)營(yíng)成本、 經(jīng)營(yíng)收益，并將其凈收益的折現(xiàn)值之和作為森林景觀(guān)資產(chǎn)評(píng)估值的一種方法。模擬開(kāi)發(fā)法的測(cè)算分為

5、兩個(gè)階段：一是開(kāi)發(fā)與發(fā)展階段，二是穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)階段。在開(kāi)發(fā)與發(fā)展階段，逐年計(jì)算其投資成本、經(jīng)營(yíng)成本及投資利潤(rùn)，并將其折為現(xiàn)值；在穩(wěn)定階段，利用年金資本化法公式將其超額利潤(rùn)折為現(xiàn)值，將兩個(gè)階段的折現(xiàn)值之和 作為該景區(qū)森林景觀(guān)資產(chǎn)的評(píng)估值。計(jì)算公式式中，E評(píng)估值；A j第i年的預(yù)期經(jīng)營(yíng)收入；C一第i年的投資與經(jīng)營(yíng)成本；F i一投資利潤(rùn)；AI景區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)成熟后，收益穩(wěn)定階段年凈收益；n一景區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和收益不穩(wěn)定期；P一投資收益率?！菊f(shuō)明】現(xiàn)階段我國(guó)估算森林景觀(guān)資產(chǎn)價(jià)值應(yīng)首先考慮使用吸益法，其次才是重置成本 法或市場(chǎng)成交價(jià)比較法。收入成本支出收入收益現(xiàn)值法林地期望俯法收益發(fā)生在林分年齡的次年未，即砍伐的當(dāng)

6、年未收入和成本在同一個(gè)時(shí)疽成本比收 最后收益現(xiàn)值法林地期望俯法收益發(fā)生在林分年齡的次年未，即砍伐的當(dāng)年未收入和成本在同一個(gè)時(shí)疽成本比收 最后一年有支出收源永堞早源重置成本法林地費(fèi)用法跑收入發(fā)生在* 分年齡的次年未砍拽施收入在林 分年幼的當(dāng)年主 林地期望價(jià)法 -從收獲現(xiàn)值法 _ 演變而來(lái)發(fā)生在林分年齡的次年親 易后一年無(wú)支出在排分年髀的當(dāng)年初發(fā)生在當(dāng)年年初發(fā)生在當(dāng)年年初tnprtnprh,收入成本支出|收益覿值法收益發(fā)生在林分年齡的次年末，即砍伐的當(dāng)年末收荻現(xiàn)值法純收入發(fā)生在林 分年齡的次年末發(fā)生在林分年齡的次年末最后一年無(wú)支出抹地期望價(jià)法砍伐純收入在林 分年齡的當(dāng)年末在林分年瞻的當(dāng)年初 短后一

7、年有支出、收座永續(xù)重置成本法森林景觀(guān)的CI旅發(fā)生在當(dāng)年年初林地費(fèi)用價(jià)法游設(shè)施重置成本,L不用再折現(xiàn) J發(fā)生在當(dāng)年年初舛F-I5-16) P“（i 可小eir, m亂十用蜘件+暖出時(shí)+中書(shū)1E，=(Z CjX (1+P) E-i) XK (57)E = C【(】+P)” (； 14P)S(5-2D第三節(jié)礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估一、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估概述（一）礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生與發(fā)展第一個(gè)階段是19861997年，基于新中國(guó)第一部礦產(chǎn)資源法的“地質(zhì)勘查成果資 產(chǎn)評(píng)估”；1995年5月，原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局和原地礦部發(fā)布地質(zhì)勘查成果資產(chǎn)評(píng)估管理若干 規(guī)定（試行）規(guī)定，地勘成果應(yīng)作為無(wú)形資產(chǎn)

8、進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估作價(jià)。當(dāng)時(shí)的評(píng)估對(duì)象是“礦產(chǎn)地勘報(bào)告”和“有價(jià)值的勘查資料”。第二個(gè)階段是基于1996年修訂的礦產(chǎn)資源法的“探礦權(quán)采礦權(quán)評(píng)估”（或稱(chēng)礦業(yè) 權(quán)評(píng)估）。1998年2月，國(guó)務(wù)院發(fā)布礦產(chǎn)資源勘查區(qū)塊登記管理辦法、礦產(chǎn)資源開(kāi)采登記管 理辦法和探礦權(quán)采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法三個(gè)行政法規(guī)，建立了礦業(yè)權(quán)流轉(zhuǎn)制度以及相應(yīng) 的礦業(yè)權(quán)評(píng)估制度。其中規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國(guó)家出資勘查所形成的探礦權(quán)、采礦權(quán)的，必須進(jìn)行評(píng)估。至此，礦產(chǎn) 資源資產(chǎn)評(píng)估正式確立為對(duì)探礦權(quán)、采礦權(quán)價(jià)值評(píng)估，或者礦業(yè)權(quán)評(píng)估。礦業(yè)權(quán)評(píng)估的基本要素及特點(diǎn)（1）礦業(yè)權(quán)評(píng)估的基本要素礦產(chǎn)資源是經(jīng)過(guò)地質(zhì)成礦作用形成的，埋藏于地下或出露于地表，并具有開(kāi)發(fā)利用價(jià)值

9、 的礦物或有用元素的集合體。我國(guó)的礦產(chǎn)資源屬于國(guó)家所有。礦業(yè)權(quán)包括探礦權(quán)和采礦權(quán)。探礦極是指在依法取得的勘查許可證規(guī)定的范圍內(nèi)，勘查礦產(chǎn)資源的權(quán)利。取得勘查許 可證的單位或者個(gè)人稱(chēng)為探礦權(quán)人。采礦權(quán)是指在依法取得的采礦許可證規(guī)定的范圍內(nèi)，開(kāi)采礦產(chǎn)資源和獲得所開(kāi)采的礦產(chǎn) 品的權(quán)利。取得采礦許可證的單位或者個(gè)人稱(chēng)為采礦權(quán)人。礦產(chǎn)資源所有權(quán)和礦業(yè)權(quán)的權(quán)利客體同為礦產(chǎn)資源；礦業(yè)權(quán)權(quán)利主體是礦業(yè)權(quán)人，包括自然人、法人、其他經(jīng)濟(jì)組織，而礦產(chǎn)資源所有權(quán) 權(quán)利主體是國(guó)家。礦業(yè)權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)，礦產(chǎn)資源所有權(quán)不允許流轉(zhuǎn)。礦業(yè)權(quán)評(píng)估主要包括以下基本要素：礦業(yè)權(quán)評(píng)估對(duì)象是探礦權(quán)和采礦權(quán)，礦業(yè)權(quán)權(quán)利客 體為已查明或潛在

10、的礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量，礦業(yè)權(quán)權(quán)利主體為礦業(yè)權(quán)人，礦業(yè)權(quán)權(quán)利價(jià)值內(nèi)涵為用 益物權(quán)價(jià)值。（2）礦業(yè)權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)第一，與礦產(chǎn)資源法律制度密切相關(guān)。礦產(chǎn)資源法律制度，是確立礦業(yè)權(quán)財(cái)產(chǎn)屬性、礦業(yè)權(quán)市場(chǎng)交易、定價(jià)等的基本前提。礦 業(yè)權(quán)評(píng)估技術(shù)體系的建立，離不開(kāi)礦產(chǎn)資源法律制度。不同國(guó)家（或地區(qū)）礦產(chǎn)資源管理制度不同，礦業(yè)權(quán)評(píng)估理論相同，技術(shù)體系不同。不 存在全球完全一致的評(píng)估技術(shù)體系。第二，涉及的專(zhuān)業(yè)知識(shí)跨度大，需要利用多種不同類(lèi)型的專(zhuān)業(yè)報(bào)告。礦業(yè)權(quán)評(píng)估涉及礦產(chǎn)地質(zhì)勘查、采礦、選礦、冶煉等工程技術(shù)專(zhuān)業(yè)，評(píng)估中需要利用礦 產(chǎn)資源儲(chǔ)量報(bào)告，確定可采儲(chǔ)量；利用礦產(chǎn)地質(zhì)勘查報(bào)告，確定有關(guān)和有效的勘查實(shí)物工作 量；利用礦

11、山建設(shè)設(shè)計(jì)文件，確定開(kāi)采方式、采礦方法及其相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；確定選礦工 藝及選別方法及其相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。第三，不確定性因素更多與其他資產(chǎn)類(lèi)型的評(píng)估相比，礦業(yè)權(quán)評(píng)估的不確定性較多，主要體現(xiàn)在不同類(lèi)型的礦產(chǎn) 資源儲(chǔ)量具有不同的不確定性；隨著礦山生產(chǎn)勘探，礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量會(huì)發(fā)生不同程度的變化； 采選工藝指標(biāo)不斷變化；礦產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)明顯等方面。（二）礦業(yè)權(quán)價(jià)值及其影響因素礦業(yè)權(quán)價(jià)值礦業(yè)權(quán)是礦產(chǎn)資源分離出來(lái)的使用權(quán)，具體分為探礦權(quán)和采礦權(quán)。探礦權(quán)和采礦權(quán)的價(jià)值，是礦產(chǎn)資源勘查權(quán)利的價(jià)值和礦產(chǎn)資源開(kāi)采權(quán)利的價(jià)值，是礦 產(chǎn)資源勘查區(qū)和礦產(chǎn)地價(jià)值的一種體現(xiàn)，與礦產(chǎn)勘查區(qū)、礦產(chǎn)地不可分割。（1）處于預(yù)查和普查階段

12、的勘查區(qū)，未查明礦產(chǎn)資源，礦產(chǎn)資源勘查權(quán)利的價(jià)值取決于投入的勘查工作成本及其效用以及勘查工作對(duì)未來(lái)找礦潛力和礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)前景 的作用。這也是礦業(yè)權(quán)成本法評(píng)估結(jié)果的內(nèi)涵。分析勘查投資的價(jià)值構(gòu)成，能夠清晰理解勘查權(quán) 利價(jià)值。收益和風(fēng)險(xiǎn)是否可預(yù)測(cè)勘查根利價(jià)值關(guān)系示意圖收益和風(fēng)險(xiǎn)是否可預(yù)測(cè)勘查根利價(jià)值關(guān)系示意圖處于詳查和勘探階段的勘查區(qū)，或已查明礦產(chǎn)資源的礦產(chǎn)地，礦產(chǎn)資源開(kāi)采權(quán)利 的價(jià)值取決于礦產(chǎn)資源的開(kāi)發(fā)價(jià)值;而礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)價(jià)值取決于礦床本身的稟賦優(yōu)勢(shì);如礦床及礦體的儲(chǔ)量、礦石的品位、開(kāi)采條件、礦石的選冶及加工性質(zhì)等一系列因素?！菊f(shuō)明】2017年4月13日，國(guó)務(wù)院印發(fā)了礦產(chǎn)資源權(quán)益金制度改革方案，提

13、出將 現(xiàn)行只對(duì)國(guó)家出資探明礦產(chǎn)地收取、反映國(guó)家投資收益的礦業(yè)權(quán)價(jià)款，調(diào)整為適用于所有國(guó) 家出讓礦業(yè)權(quán)、體現(xiàn)國(guó)家所有者權(quán)益的礦業(yè)權(quán)出讓收益。礦業(yè)權(quán)出讓收益與礦業(yè)權(quán)價(jià)款的內(nèi) 涵存在差異，基于二者內(nèi)涵的評(píng)估方法或模型，應(yīng)當(dāng)有所不同。評(píng)估礦業(yè)權(quán)出讓收益和礦業(yè) 權(quán)價(jià)款采用相同的模型，需要深入研究。礦業(yè)權(quán)價(jià)值的影響因素一般說(shuō)來(lái)，影響礦業(yè)權(quán)價(jià)值的因素主要有：（1）礦產(chǎn)資源本身的稀缺程度和可替代程度、 （2）礦產(chǎn)品的供求狀況、（3）礦床自然豐度和地理位置、（4）科技進(jìn)步、（5）資本化率、（6）社會(huì)平均利潤(rùn)率等。（1）礦產(chǎn)資源本身的稀缺程度和可替代程度在市場(chǎng)需求一定的情況下，礦產(chǎn)資源的稀缺程度越高，可替代程度越

14、低，其礦業(yè)權(quán)價(jià)值 也越高。同時(shí)，由于國(guó)家對(duì)稀缺資源一般會(huì)實(shí)行保護(hù)性開(kāi)采政策，稀缺的礦產(chǎn)資源礦業(yè)權(quán)通常具 有更高的價(jià)值。（2）礦產(chǎn)品的供求狀況礦產(chǎn)品的供求狀況決定礦產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)程度，決定何種等級(jí)的礦產(chǎn)資源將被投入到開(kāi) 采過(guò)程，從而影響礦業(yè)權(quán)的價(jià)值高低。（3）礦床自然豐度和地理位置礦床的自然豐度是通過(guò)礦體規(guī)模、形態(tài)、產(chǎn)狀、厚薄、品位和埋深等一系列指標(biāo)綜合反 映的。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，礦床的自然豐度越高，開(kāi)采所需投入的成本越低，企業(yè)的超 額利潤(rùn)會(huì)越大，礦業(yè)權(quán)價(jià)值也會(huì)相應(yīng)增加。礦床的地理位置對(duì)礦業(yè)權(quán)價(jià)值的影響有時(shí)甚至超過(guò)礦床本身的豐度。礦床距離加工和消 費(fèi)地的遠(yuǎn)近、運(yùn)輸條件和礦山建設(shè)條件的優(yōu)劣，

15、會(huì)影響企業(yè)的生產(chǎn)成本。（4）科技進(jìn)步會(huì)使一些原來(lái)沒(méi)有被利用的或者被認(rèn)為無(wú)法利用的伴生元素或礦物得到開(kāi)發(fā)和利用， 從而使礦產(chǎn)資源總規(guī)模擴(kuò)大，市場(chǎng)供給增加?？梢园l(fā)現(xiàn)已被使用的礦產(chǎn)資源新的或更有效的利用價(jià)值，從而改變和增加礦業(yè)權(quán)的價(jià) 值?？梢园l(fā)現(xiàn)和創(chuàng)造對(duì)礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)、利用更有效的方法，使采掘企業(yè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā) 生顯著變化，使采礦企業(yè)的收益增加，也使礦業(yè)權(quán)的價(jià)值上升。可以發(fā)現(xiàn)和創(chuàng)造更加有效或現(xiàn)代化的找礦方法，使礦產(chǎn)資源勘查的成本和風(fēng)險(xiǎn)降低， 勘查工作和環(huán)境治理的費(fèi)用水平下降，從而改變礦業(yè)權(quán)價(jià)值。二、礦業(yè)權(quán)評(píng)估盡職調(diào)查與資料收集（一）盡職調(diào)查（二）資料收集評(píng)估資料一般包括：（1）評(píng)估對(duì)象權(quán)屬資料；（2）評(píng)估對(duì)象目前和歷史狀況及相應(yīng)的證明材料；（3）地質(zhì)勘查類(lèi)資料；（4）礦山開(kāi)發(fā)（預(yù)）可行性研究、初步設(shè)計(jì)等資料;（5）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料；（6）相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范性文件；（7）行業(yè)信息、市場(chǎng)詢(xún)價(jià)、數(shù)據(jù)分析等資料；（8）其他專(zhuān)業(yè)報(bào)告等。三、收益法在礦業(yè)權(quán)評(píng)估中的應(yīng)用（一）收益法基本思路收益法常用的具體評(píng)估方法有：（1）折現(xiàn)現(xiàn)金流量法；（2）折現(xiàn)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整法；（3）收入權(quán)益法。（二）收益法適用范圍收益法適用于采礦權(quán)評(píng)估和勘查程度較高的探礦權(quán)評(píng)估。折現(xiàn)現(xiàn)金流量法適用于（