房地產(chǎn)企業(yè)營銷經(jīng)營流程

1、房地產(chǎn)營銷銷經(jīng)營流流程目 錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc78015045 前 言言 PAGEREF _Toc78015045 h 1 HYPERLINK l _Toc78015046 第一章綜綜述 PAGEREF _Toc78015046 h 1 HYPERLINK l _Toc78015047 第一節(jié) 基本概概念 PAGEREF _Toc78015047 h 1 HYPERLINK l _Toc78015048 一、房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)概概念 PAGEREF _Toc78015048 h 1 HYPERLINK l _Toc78015049 二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營業(yè)

2、業(yè)相關(guān)概概念 PAGEREF _Toc78015049 h 2 HYPERLINK l _Toc78015050 三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營業(yè)業(yè)的納稅稅評估 PAGEREF _Toc78015050 h 3 HYPERLINK l _Toc78015051 第二節(jié) 經(jīng)營特特點(diǎn) PAGEREF _Toc78015051 h 3 HYPERLINK l _Toc78015052 一、經(jīng)營概概況 PAGEREF _Toc78015052 h 3 HYPERLINK l _Toc78015053 二、經(jīng)營分分類 PAGEREF _Toc78015053 h 3 HYPERLINK l _Toc78015

3、054 三、經(jīng)營流流程 PAGEREF _Toc78015054 h 4 HYPERLINK l _Toc78015055 四、會計(jì)核核算 PAGEREF _Toc78015055 h 7 HYPERLINK l _Toc78015056 五、應(yīng)稅特特征 PAGEREF _Toc78015056 h 9 HYPERLINK l _Toc78015057 第二章 評估估方法 PAGEREF _Toc78015057 h 12 HYPERLINK l _Toc78015058 第一節(jié) 假設(shè)法法 PAGEREF _Toc78015058 h 12 HYPERLINK l _Toc78015059 一

4、、環(huán)境適適用 PAGEREF _Toc78015059 h 12 HYPERLINK l _Toc78015060 二、具體應(yīng)應(yīng)用 PAGEREF _Toc78015060 h 13 HYPERLINK l _Toc78015061 第二節(jié) SPPSS應(yīng)應(yīng)用法 PAGEREF _Toc78015061 h 18 HYPERLINK l _Toc78015062 一、環(huán)境適適用 PAGEREF _Toc78015062 h 18 HYPERLINK l _Toc78015063 二、具體應(yīng)應(yīng)用 PAGEREF _Toc78015063 h 19 HYPERLINK l _Toc78015064

5、第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)預(yù)警法 PAGEREF _Toc78015064 h 21 HYPERLINK l _Toc78015065 一、環(huán)境適適用 PAGEREF _Toc78015065 h 21 HYPERLINK l _Toc78015066 二、具體應(yīng)應(yīng)用 PAGEREF _Toc78015066 h 22 HYPERLINK l _Toc78015067 第三章 評估指指標(biāo) PAGEREF _Toc78015067 h 25 HYPERLINK l _Toc78015068 第一節(jié) 會計(jì)報報表指標(biāo)標(biāo) PAGEREF _Toc78015068 h 25 HYPERLINK l _Toc7801

6、5069 一、指標(biāo)基基礎(chǔ) PAGEREF _Toc78015069 h 25 HYPERLINK l _Toc78015071 二、指標(biāo)確確定 PAGEREF _Toc78015071 h 28 HYPERLINK l _Toc78015071 三、指標(biāo)附附件41 HYPERLINK l _Toc78015072 第二節(jié) 納稅問問題指標(biāo)標(biāo) PAGEREF _Toc78015072 h 66 HYPERLINK l _Toc78015073 一、指標(biāo)基基礎(chǔ) PAGEREF _Toc78015073 h 66 HYPERLINK l _Toc78015074 二、指標(biāo)確確定 PAGEREF _To

7、c78015074 h 71 HYPERLINK l _Toc78015075 三、指標(biāo)附附件 PAGEREF _Toc78015075 h 77 HYPERLINK l _Toc78015076 附錄 法規(guī)政政策 PAGEREF _Toc78015076 h 1011 HYPERLINK l _Toc78015077 附錄一 營營業(yè)稅法法規(guī) PAGEREF _Toc78015077 h 1011 HYPERLINK l _Toc78015078 中華人民共共和國營營業(yè)稅暫暫行條例例 PAGEREF _Toc78015078 h 1011 HYPERLINK l _Toc78015079 中華

8、人民共共和國營營業(yè)稅暫暫行條例例實(shí)施細(xì)細(xì)則 PAGEREF _Toc78015079 h 1044 HYPERLINK l _Toc78015080 土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓及及出售建建筑物和和經(jīng)濟(jì)權(quán)權(quán)益轉(zhuǎn)讓讓 征收營營業(yè)稅具具體辦法法 PAGEREF _Toc78015080 h 1100 HYPERLINK l _Toc78015081 轉(zhuǎn)發(fā)國家稅稅務(wù)總局局關(guān)于印印發(fā)營業(yè)業(yè)稅問題題解答（之之一）的的通知（節(jié)節(jié)選） PAGEREF _Toc78015081 h 1133 HYPERLINK l _Toc78015082 轉(zhuǎn)發(fā)國家稅稅務(wù)總局局關(guān)于房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)銷銷售不動動產(chǎn) 征收營營業(yè)稅問問題的通通

9、知 PAGEREF _Toc78015082 h 1177 HYPERLINK l _Toc78015083 北京市地方方稅務(wù)局局關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)北京京市房地地產(chǎn)市場場營業(yè)稅稅優(yōu)惠政政策執(zhí)行行管理工工作的通通知 PAGEREF _Toc78015083 h 1199 HYPERLINK l _Toc78015084 財(cái)政部、國國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于營業(yè)業(yè)稅若干干政策問問題的通通知 PAGEREF _Toc78015084 h 1233 HYPERLINK l _Toc78015085 附錄二 企企業(yè)所得得稅法規(guī)規(guī) PAGEREF _Toc78015085 h 1288 HYPERLINK l

10、_Toc78015086 中華人民共共和國企企業(yè)所得得稅暫行行條例 PAGEREF _Toc78015086 h 1288 HYPERLINK l _Toc78015087 中華人民共共和國企企業(yè)所得得稅暫行行條例實(shí)實(shí)施細(xì)則則 PAGEREF _Toc78015087 h 1311 HYPERLINK l _Toc78015088 財(cái)政部、國國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于企業(yè)業(yè)所得稅稅幾個具具體問題題的通知知 PAGEREF _Toc78015088 h 1411 HYPERLINK l _Toc78015089 關(guān)于印發(fā)北北京市地地方企業(yè)業(yè)所得稅稅稅前扣扣除辦法法的通知知 PAGEREF _Toc78

11、015089 h 1422 HYPERLINK l _Toc78015090 國家稅務(wù)總總局關(guān)于于外商投投資房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營企企業(yè)所得得稅管理理問題的的通知 PAGEREF _Toc78015090 h 1566 HYPERLINK l _Toc78015091 國家稅務(wù)總總局關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有關(guān)企業(yè)業(yè)所得稅稅問題的的通知 PAGEREF _Toc78015091 h 1588 HYPERLINK l _Toc78015092 關(guān)于修改和和完善我我市企業(yè)業(yè)所得稅稅定率征征收辦法法的通知知（節(jié)選） PAGEREF _Toc78015092 h 1622 HYPERLINK l _Toc78

12、015093 關(guān)于修訂企企業(yè)所得得稅純益益率和定定額征收收辦法的的通知（節(jié)選） PAGEREF _Toc78015093 h 1644 HYPERLINK l _Toc78015094 印發(fā)北京市市地方稅稅務(wù)局關(guān)關(guān)于對部部分城鄉(xiāng)鄉(xiāng)集體企企業(yè)、私私營企業(yè)業(yè)實(shí)行企企業(yè)所得得稅定率率征收的的暫行辦辦法的通通知（節(jié)選） PAGEREF _Toc78015094 h 1655 HYPERLINK l _Toc78015095 附錄三 土土地增值值稅法規(guī)規(guī) PAGEREF _Toc78015095 h 1688 HYPERLINK l _Toc78015096 中華人民共共和國土土地增值值稅暫行行條例 P

13、AGEREF _Toc78015096 h 1688 HYPERLINK l _Toc78015097 中華人民共共和國土土地增值值稅暫行行條例實(shí)實(shí)施細(xì)則則 PAGEREF _Toc78015097 h 1699 HYPERLINK l _Toc78015098 關(guān)于土地增增值稅若若干政策策及征收收管理問問題的通通知 PAGEREF _Toc78015098 h 1744 HYPERLINK l _Toc78015099 關(guān)于對舊城城改造成成片開發(fā)發(fā)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)征征免土地地增值稅稅政策和和征管問問題的通通知 PAGEREF _Toc78015099 h 1777 HYPERLINK l _To

14、c78015100 北京市地方方稅務(wù)局局轉(zhuǎn)發(fā)國國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于認(rèn)真真做好土土地增值值稅征收收管理工工作的通通知 PAGEREF _Toc78015100 h 1788 HYPERLINK l _Toc78015101 北京市地方方稅務(wù)局局關(guān)于明明確土地地增值稅稅征收管管理若干干問題的的通知 PAGEREF _Toc78015101 h 1799 HYPERLINK l _Toc78015102 北京市地方方稅務(wù)局局關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步明明確土地地增值稅稅征收管管理若干干問題的的通知 PAGEREF _Toc78015102 h 1811 HYPERLINK l _Toc78015103 附錄四 房

15、房產(chǎn)稅（城城市房地地產(chǎn)稅）、城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅法規(guī) PAGEREF _Toc78015103 h 1822 HYPERLINK l _Toc78015104 中華人民共共和國房房產(chǎn)稅暫暫行條例例 PAGEREF _Toc78015104 h 1822 HYPERLINK l _Toc78015105 北京市施行行中華華人民共共和國房房產(chǎn)稅暫暫行條例例的細(xì)細(xì)則（修修正） PAGEREF _Toc78015105 h 1844 HYPERLINK l _Toc78015106 財(cái)政部稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)稅若干干具體問問題的解解釋 和暫行行規(guī)定 PAGEREF _Toc78015106 h 18

16、5 HYPERLINK l _Toc78015107 北京市財(cái)政政局、北北京市地地方稅務(wù)務(wù)局關(guān)于于明確房房產(chǎn)稅、城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅、城市市房地產(chǎn)產(chǎn)稅有關(guān)關(guān)政策和和征管問問題的通通知 PAGEREF _Toc78015107 h 1899 HYPERLINK l _Toc78015108 關(guān)于城市房房地產(chǎn)稅稅有關(guān)政政策和征征管問題題的通知知 PAGEREF _Toc78015108 h 1911 HYPERLINK l _Toc78015109 印發(fā)關(guān)于于我市部部分涉外外稅收實(shí)實(shí)行屬地地征收的的實(shí)施意意見的的通知 PAGEREF _Toc78015109 h 1955 HYPERLINK l

17、_Toc78015110 北京市財(cái)政政局、北北京市地地方稅務(wù)務(wù)局關(guān)于于城市房房地產(chǎn)稅稅納稅義義務(wù)人問問題的補(bǔ)補(bǔ)充通知知 PAGEREF _Toc78015110 h 1977 HYPERLINK l _Toc78015111 北京市地稅稅局關(guān)于于轉(zhuǎn)發(fā)國國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于外商商投資企企業(yè)征收收城市房房地產(chǎn)稅稅若干問問題的通通知 PAGEREF _Toc78015111 h 1977 HYPERLINK l _Toc78015112 北京市財(cái)政政局、北北京市地地方稅務(wù)務(wù)局關(guān)于于明確房房產(chǎn)稅、城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅、城市市房地產(chǎn)產(chǎn)稅有關(guān)關(guān)政策和和 征管問問題的通通知 PAGEREF _Toc7801

18、5112 h 1999 HYPERLINK l _Toc78015113 附錄五 其其他法規(guī)規(guī) PAGEREF _Toc78015113 h 2022 HYPERLINK l _Toc78015114 中華人民共共和國城城市房地地產(chǎn)管理理法 PAGEREF _Toc78015114 h 2022 HYPERLINK l _Toc78015115 城市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理理?xiàng)l例 PAGEREF _Toc78015115 h 2122 HYPERLINK l _Toc78015116 關(guān)于規(guī)范房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)建建設(shè)行為為的通知知 PAGEREF _Toc78015116 h 2188 H

19、YPERLINK l _Toc78015117 北京市商品品住宅銷銷售價格格構(gòu)成 PAGEREF _Toc78015117 h 2211 HYPERLINK l _Toc78015118 北京市商品品住宅銷銷售價格格構(gòu)成管管理辦法法 PAGEREF _Toc78015118 h 2222 HYPERLINK l _Toc78015119 北京市關(guān)于于實(shí)施商商品房銷銷售管理理辦法的的若干規(guī)規(guī)定 PAGEREF _Toc78015119 h 2255 HYPERLINK l _Toc78015120 北京市國土土資源和和房屋管管理局關(guān)關(guān)于商品品房銷售售有關(guān)問問題的通通知 PAGEREF _Toc7

20、8015120 h 2266 HYPERLINK l _Toc78015121 關(guān)于加強(qiáng)住住宅工程程質(zhì)量管管理的若若干意見見 PAGEREF _Toc78015121 h 2311 HYPERLINK l _Toc78015122 房屋建筑和和市政基基礎(chǔ)設(shè)施施工程施施工分包包管理辦辦法 PAGEREF _Toc78015122 h 2344 HYPERLINK l _Toc78015123 中國人民銀銀行關(guān)于于進(jìn)一步步加強(qiáng)房房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)務(wù)管理的的通知 PAGEREF _Toc78015123 h 2377 納稅評估手冊-房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 綜 述 第一章綜綜述第一節(jié) 基本概概念一、房地產(chǎn)產(chǎn)

21、相關(guān)概概念（一）房地地產(chǎn) 房房地產(chǎn)是是房屋財(cái)財(cái)產(chǎn)和土土地財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的總稱稱，在經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)上上稱為不不動產(chǎn)，不不動產(chǎn)指指不能移移動，移移動后會會引起性性質(zhì)、形形狀改變變的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)，包括括建筑物物、構(gòu)筑筑物、土土地及其其他土地地附著物物 國稅發(fā)1993149號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知。很多多國家將將房地產(chǎn)產(chǎn)稱為物物業(yè)。 國稅發(fā)1993149號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知房地產(chǎn)涉及及的稅收收主要有有兩類，一一類為財(cái)財(cái)產(chǎn)稅性性質(zhì)，即即對房地地產(chǎn)的存存量狀態(tài)態(tài)進(jìn)行征征稅，我我國現(xiàn)在在開征的的房產(chǎn)稅稅（城市市房地產(chǎn)產(chǎn)稅）、城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅（十六六屆三中中全會指指

22、出“條件具具備時對對不動產(chǎn)產(chǎn)開征統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)范范的物業(yè)業(yè)稅”），以以及將來來可能開開征的遺遺產(chǎn)稅的的有關(guān)房房地產(chǎn)稅稅目，均均屬此性性質(zhì)；第第二類為為流轉(zhuǎn)稅稅和所得得稅性質(zhì)質(zhì)，指在在房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)建設(shè)及及流通管管理環(huán)節(jié)節(jié)開征的的各種稅稅，主要要包括營營業(yè)稅、土土地增值值稅、企企業(yè)所得得稅等。（二）房地地產(chǎn)市場場房地產(chǎn)市場場可分為為以下幾幾類：房房地產(chǎn)一一級市場場，指土土地征用用、劃拔拔、出讓讓市場，房房地產(chǎn)呈呈縱向流流通，土土地的出出讓方式式一般有有協(xié)議出出讓、招招標(biāo)出讓讓、拍賣賣出讓三三種方式式；房地地產(chǎn)二級級市場，指指房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租租賃、抵抵押等市市場，房房地產(chǎn)呈呈橫向流流通，通通過表現(xiàn)現(xiàn)為

23、經(jīng)營營者與消消費(fèi)者之之間的交交易；房房地產(chǎn)三三級市場場，指房房產(chǎn)的互互換、典典當(dāng)、租租賃以及及二手房房交易市市場，房房地產(chǎn)呈呈橫向流流通，表表現(xiàn)為消消費(fèi)者之之間以及及經(jīng)營者者與消費(fèi)費(fèi)者之間間的交易易行為。廣廣義而言言，房地地產(chǎn)市場場還包括括物業(yè)管管理市場場，指以以物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)為交換換對象的的市場，對對前三級級房地產(chǎn)產(chǎn)市場有有一定的的輔助作作用。（三）房地地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是是指通過過市場運(yùn)運(yùn)營機(jī)制制從事房房地產(chǎn)投投資、開開發(fā)、建建設(shè)、銷銷售、出出租、管管理、服服務(wù)、咨咨詢等項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，具具體可分分為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營業(yè)、房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房房地產(chǎn)管管理業(yè) 根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)，我們通常所稱

24、的物業(yè)管理業(yè)被定為房地產(chǎn)管理業(yè)。（物物業(yè)管理理業(yè)）、二二手房交交易的經(jīng)經(jīng)營管理理等行業(yè)業(yè)，廣義義而言，還還包括建建筑業(yè)的的房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè) 根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)，我們通常所稱的物業(yè)管理業(yè)被定為房地產(chǎn)管理業(yè)。從歷史看，我我國的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)起步較較晚，但但進(jìn)入220世紀(jì)紀(jì)90年年代以來來，房地地產(chǎn)業(yè)得得以迅速速發(fā)展，其其原因與與我國三三項(xiàng)重大大制度和和體制改改革密切切相關(guān)：第一，改改福利性性住房制制度為商商品化住住房制度度；第二二，改對對土地?zé)o無償、無無期限行行政劃拔拔的土地地使用制制度為通通過協(xié)議議、招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣方式，有有償取得得土地有有限期使使用權(quán)的的土地使使用制度度；第三三，改千千家投資資、分散散

25、建設(shè)的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)方方式為綜綜合建設(shè)設(shè)、配套套開發(fā)的的房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開開發(fā)方式式。19991年年3月和和19994年77月，國國務(wù)院分分別頒布布了城城市房屋屋拆遷管管理?xiàng)l例例和中中華人民民共和國國城市房房地產(chǎn)管管理法，標(biāo)標(biāo)志著我我國房地地產(chǎn)業(yè)走走上了法法制軌道道，19998年年8月，全全國人大大再次修修訂了中中華人民民共和國國土地管管理法，從從土地利利用、用用地審批批等方面面規(guī)范了了我國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的成長長。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營業(yè)業(yè)相關(guān)概概念（一）房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營業(yè)是隨隨著城市市住宅商商品化的的推行、工工商用房房建設(shè)事事業(yè)的發(fā)發(fā)展，以以及城市市土地使使用制度度改

26、革的的深化，逐逐步從建建筑業(yè)分分離出來來的新興興產(chǎn)業(yè)，主主要涉及及房地產(chǎn)產(chǎn)的投資資、開發(fā)發(fā)、建設(shè)設(shè)、銷售售、出租租等環(huán)節(jié)節(jié)，是房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)最重要要的組成成部分。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營業(yè)是房房地產(chǎn)綜綜合開發(fā)發(fā)的產(chǎn)物物。中中華人民民共和國國城市規(guī)規(guī)劃法中中明確規(guī)規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、合合理布局局、因地地制宜、綜綜合開發(fā)發(fā)、配套套建設(shè)”是我國國城市建建設(shè)的基基本方針針，其本本質(zhì)特點(diǎn)點(diǎn)就體現(xiàn)現(xiàn)在“綜合”和“配套”上。所所謂綜合合指對地地下設(shè)施施如給水水、排水水、供電電、供熱熱、煤氣氣、通訊訊等設(shè)施施進(jìn)行綜綜合開發(fā)發(fā)；配套套則指對對住宅、工工商業(yè)用用房、文文教衛(wèi)生生設(shè)施、園園林綠化化、道路路交通及及其他公公

27、用設(shè)施施進(jìn)行配配套建設(shè)設(shè)，把城城市作為為一個有有機(jī)整體體開發(fā)，保保證城市市的生產(chǎn)產(chǎn)、生活活、服務(wù)務(wù)和文化化設(shè)施的的協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展，提提高城市市的整體體功能。（二）與相相關(guān)行業(yè)業(yè)的關(guān)系系1、與“建建筑業(yè)”的關(guān)系系在我國三項(xiàng)項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的的劃分中中，建筑筑業(yè)屬于于物質(zhì)生生產(chǎn)部門門，是第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營業(yè)帶有有經(jīng)營與與服務(wù)的的性質(zhì)，是是第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)的的開發(fā)建建設(shè)中，二二者的具具體關(guān)系系可分為為兩類：一類是是合同關(guān)關(guān)系（委委托、招招標(biāo)等），一一般將從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營的企業(yè)業(yè)稱為開開發(fā)商，將將從事房房屋施工工建設(shè)的的企業(yè)稱稱為建筑筑商或承承包商；第二類類是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)通通

28、過自營營工程，將將建筑業(yè)業(yè)的環(huán)節(jié)節(jié)納入本本企業(yè)之之中。對對于第二二類關(guān)系系，值得得注意的的涉稅問問題有兩兩點(diǎn)：一一是自營營工程在在銷售時時，其自自建行為為視同提提供應(yīng)稅稅勞務(wù)按按“建筑業(yè)業(yè)”稅目繳繳納營業(yè)業(yè)稅；二二是存在在自營工工程的企企業(yè)，如如果有代代建工程程項(xiàng)目，應(yīng)應(yīng)按“建筑業(yè)業(yè)”稅目繳繳納營業(yè)業(yè)稅。2、與“房房地產(chǎn)管管理業(yè)（物物業(yè)）”的關(guān)系系二者同屬于于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，且且同屬于于第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，后后者是前前者的延延續(xù)，在在銷售和和盈利環(huán)環(huán)節(jié)對前前者的影影響越來來越大，同同時，隨隨著房地地產(chǎn)市場場的規(guī)范范發(fā)展，逐逐漸要求求物業(yè)公公司前期期介入開開發(fā)及銷銷售過程程，從物物業(yè)管理理及潛在在業(yè)主的的需

29、要出出發(fā)，提提出建設(shè)設(shè)性意見見。二者的具體體關(guān)系有有三類：一類是是合同關(guān)關(guān)系（委委托、招招標(biāo)等），物物業(yè)建成成后，由由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)完成成第一次次聘用物物業(yè)管理理公司的的工作，當(dāng)當(dāng)首屆產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人及及使用人人代表大大會召開開后，選選聘物業(yè)業(yè)公司的的工作由由選舉產(chǎn)產(chǎn)生的業(yè)業(yè)主委員員會負(fù)責(zé)責(zé)。第二二類是由由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)下屬屬獨(dú)立核核算的物物業(yè)公司司負(fù)責(zé)物物業(yè)管理理；第三三類是房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)兼營物物業(yè)管理理。對第第三類關(guān)關(guān)系，值值得注意意的涉稅稅問題是是：兼營營物業(yè)管管理的企企業(yè)，有有的同時時兼營餐餐飲、娛娛樂等服服務(wù)項(xiàng)目目，對其其物業(yè)收收入以及及服務(wù)業(yè)業(yè)的各項(xiàng)項(xiàng)收入應(yīng)應(yīng)按相應(yīng)應(yīng)的稅目目

30、、稅率率納稅。三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營業(yè)業(yè)的納稅稅評估房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營業(yè)納稅稅評估是是指稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)根根據(jù)納稅稅申報資資料以及及所掌握握的相關(guān)關(guān)涉稅信信息，通通過特定定的程序序和方法法，對從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營的企業(yè)業(yè)一定期期間內(nèi)履履行納稅稅義務(wù)、扣扣繳義務(wù)務(wù)的真實(shí)實(shí)性、準(zhǔn)準(zhǔn)確性、合合法性進(jìn)進(jìn)行系統(tǒng)統(tǒng)的綜合合評定，并并對一般般涉稅問問題進(jìn)行行處理的的工作過過程。第二節(jié) 經(jīng)營特特點(diǎn)一、經(jīng)營概概況截止20003年底底，我市市共有房房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營業(yè)338366戶，占占我市地地稅征管管戶數(shù)33743398戶戶的1%，20003年年1-112月納納稅總額額10億億元，占占同期我我市地方方稅

31、收總總額5665億元元的177%，其其中營業(yè)業(yè)稅納稅稅總額77億元，占占同期我我市地方方稅收總總額2666.77億元的的26%。根據(jù)北京市市房地產(chǎn)產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯顯示， 20003年11-122月，我我市商品品房預(yù)售售面積總總計(jì)13350萬萬 m2，預(yù)售售金額總總計(jì)8664億元，預(yù)預(yù)售均價價63998元/ m22，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房預(yù)售面面積總計(jì)計(jì)3933萬 m2，預(yù)售售金額總總計(jì)1115億元，預(yù)預(yù)售均價價29117元/ m22。二、經(jīng)營分分類1、根據(jù)開開發(fā)建設(shè)設(shè)的層次次和產(chǎn)品品內(nèi)容的的不同，可可分為兩兩個層次次的開發(fā)發(fā)和一個個層次的的開發(fā)兩兩種形式式。兩個個層次的的開發(fā)是是先將“生地”（不具具備

32、使用用條件）開開發(fā)建設(shè)設(shè)成“熟地” 指實(shí)現(xiàn)“三通一平”（水通、電通、路通、場地平整）或“七通一平”（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整）的土地。后進(jìn)行行拍賣或或出租（產(chǎn)產(chǎn)品為土土地），由由取得土土地使用用權(quán)者進(jìn)進(jìn)行房屋屋開發(fā)建建設(shè)（產(chǎn)產(chǎn)品為房房屋）；一個層層次的開開發(fā)是指指一次性性完成土土地、房房屋的開開發(fā)（產(chǎn)產(chǎn)品為房房屋）。國國外一般般以前者者為主，在在我國絕絕大多數(shù)數(shù)企業(yè)以以后者為為主，也也有少數(shù) 指實(shí)現(xiàn)“三通一平”（水通、電通、路通、場地平整）或“七通一平”（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整）的土地。一個層次的開發(fā)一個層次的開發(fā) 房屋（含土地使用

33、權(quán)）兩個層次的開發(fā)第一層次 土地拍賣、招標(biāo)、協(xié)議第二層次 房屋（含土地使用權(quán)）2、根據(jù)開開發(fā)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目所所處位置置和建設(shè)設(shè)內(nèi)容的的不同，分分為新區(qū)區(qū)開發(fā)和和舊城改改造（舊舊區(qū)再開開發(fā)）兩兩種形式式，簡稱稱為新開開發(fā)和再再開發(fā)。新新開發(fā)是是城市的的外延和和擴(kuò)展，建建設(shè)衛(wèi)星星城就是是一種大大規(guī)模的的新開發(fā)發(fā)形式，再再開發(fā)則則是對原原有城市市功能的的改造和和擴(kuò)充，涉涉及到拆拆遷安置置改造等等環(huán)節(jié)，程程序更為為復(fù)雜。新新開發(fā)和和再開發(fā)發(fā)的主要要工作內(nèi)內(nèi)容分別別是：新區(qū)開發(fā)新區(qū)開發(fā)征用土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)房屋開發(fā)舊城改造拆遷安置建筑地塊改造房屋開發(fā)通過“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對原有

34、的道路、管網(wǎng)等配套設(shè)施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等 3、根據(jù)投投資方式式不同，可可分為獨(dú)獨(dú)立建房房和合作作建房兩兩種形式式。4、根據(jù)開開發(fā)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目的的類別不不同，可可分為普普通住宅宅（含經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房）、公公寓、別別墅、商商用、寫寫字樓等等幾種開開發(fā)形式式。三、經(jīng)營流流程經(jīng)營特點(diǎn)：1、投資量量大，投投資回收收期長房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營業(yè)為資資金密集集型行業(yè)業(yè)，投資資量大，除除分散建建設(shè)的單單項(xiàng)工程程外，多多數(shù)企業(yè)業(yè)進(jìn)行成成片開發(fā)發(fā)，一般般采用分分期分批批、滾動動開發(fā)方方式，從從立項(xiàng)、規(guī)規(guī)劃、征征地、開開工審批批、建設(shè)設(shè)、竣工工交付使使用、租租售，直直到實(shí)現(xiàn)現(xiàn)投資回回收和回回報，要要跨過幾幾

35、個年頭頭，經(jīng)營營運(yùn)轉(zhuǎn)周周期長，收收益集中中在中后后期。2、資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率高高，對金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)依賴程程度大據(jù)國家統(tǒng)計(jì)計(jì)局統(tǒng)計(jì)計(jì)，20002年年，全國國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)直接接使用金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)資金（含含按揭貸貸款）占占全部開開發(fā)建設(shè)設(shè)資金比比例達(dá)550%左左右，拖拖欠占用用施工企企業(yè)資金金占比222%，平平均資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率率為722%，比比工業(yè)企企業(yè)高出出16個個百分點(diǎn)點(diǎn)。3、牽涉面面廣，運(yùn)運(yùn)作程序序復(fù)雜 綜合開發(fā)發(fā)涉及到到規(guī)劃、勘勘察、市市政、施施工、供供電、電電訊、房房管、園園林、環(huán)環(huán)衛(wèi)、金金融以及及基層政政權(quán)機(jī)構(gòu)構(gòu)、建委委、物價價局、財(cái)財(cái)政局、稅稅務(wù)局等等等，需需要打交交道的單單位和部部門幾十十

36、個，開開發(fā)過程程中的協(xié)協(xié)作單位位也很多多。4、發(fā)展速速度快，帶帶動相關(guān)關(guān)行業(yè)迅迅速發(fā)展展進(jìn)入90年年代以來來，該行行業(yè)發(fā)展展迅猛，帶帶動建筑筑業(yè)、建建材業(yè)、建建筑設(shè)備備安裝業(yè)業(yè)、金融融業(yè)以及及物業(yè)管管理業(yè)等等相關(guān)行行業(yè)迅速速發(fā)展。運(yùn)作流程：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營業(yè)具有有階段性性和周期期性特點(diǎn)點(diǎn)，一般般可分為為開發(fā)建建設(shè)和租租售管理理兩大階階段。其其中，開開發(fā)建設(shè)設(shè)階段又又分為投投資機(jī)會會選擇與與決策分分析、前前期工作作、施工工建設(shè)三三個時期期，前期期工作包包括立項(xiàng)項(xiàng)（取得得項(xiàng)目審審批書）、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、取得得土地使使用權(quán)、施施工準(zhǔn)備備等若干干環(huán)節(jié)，主主要審批批事項(xiàng)集集中在這這些環(huán)節(jié)節(jié)，有關(guān)關(guān)審批

37、管管理流程程見下圖圖（該流流程圖非非北京市市審批流流程圖，審審批機(jī)構(gòu)構(gòu)和個別別程序可可能存在在一定差差異，僅僅供參考考）：城市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目審批批管理流流程租售管理階階段分為為租售和和售后管管理兩個個時期。租租售期的的主要經(jīng)經(jīng)營活動動為銷售售房屋、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)權(quán)、出租租房屋、出出租土地地使用權(quán)權(quán)、抵押押房屋土土地以及及合作建建房中的的分房等等。四、會計(jì)核核算 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營業(yè)遵從從房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)會會計(jì)制度度和施施工、房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)制制度，其其會計(jì)科科目的設(shè)設(shè)置有別別于企企業(yè)會計(jì)計(jì)制度具體差異如如下表所所示： 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)會會計(jì)制度度企業(yè)會計(jì)制制度短期投資跌跌價

38、準(zhǔn)備備應(yīng)收股利、應(yīng)應(yīng)收利息息應(yīng)收補(bǔ)貼款款采購保管費(fèi)費(fèi)庫存材料原材料庫存設(shè)備自制半成品品開發(fā)產(chǎn)品庫存商品分期收款開開發(fā)產(chǎn)品品出租開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房存貨跌價準(zhǔn)準(zhǔn)備長期投資減減值準(zhǔn)備備委托貸款固定資產(chǎn)減減值準(zhǔn)備備工程物資固定資產(chǎn)購購建支出出在建工程在建工程減減值準(zhǔn)備備無形資產(chǎn)減減值準(zhǔn)備備遞延資產(chǎn)長期待攤費(fèi)費(fèi)用應(yīng)付利潤應(yīng)付股利預(yù)計(jì)負(fù)債專項(xiàng)應(yīng)付款款開發(fā)成本生產(chǎn)成本開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用經(jīng)營收入主營業(yè)務(wù)收收入經(jīng)營成本主營業(yè)務(wù)成成本經(jīng)營稅金及及附加主營業(yè)務(wù)稅稅金及附附加銷售費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用補(bǔ)貼收入以前年度損損益調(diào)整整五、 應(yīng)稅稅特征（一）應(yīng)稅稅稅種房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營業(yè)共涉涉及133項(xiàng)稅費(fèi)費(fèi) 指現(xiàn)行稅費(fèi)，固定資產(chǎn)投資方向

39、調(diào)節(jié)稅已于2001年1月1日停征。 除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)相同內(nèi)容不同名稱的稅費(fèi)未單獨(dú)計(jì)數(shù)，包括城市房地產(chǎn)稅、車牌稅、土地使用費(fèi)。（122個稅種種、1項(xiàng)項(xiàng)涉稅費(fèi)費(fèi)用），分 指現(xiàn)行稅費(fèi)，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于2001年1月1日停征。 除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)相同內(nèi)容不同名稱的稅費(fèi)未單獨(dú)計(jì)數(shù)，包括城市房地產(chǎn)稅、車牌稅、土地使用費(fèi)。營業(yè)稅城市維護(hù)建建設(shè)稅（外外資企業(yè)業(yè)不征）教育費(fèi)附加加（外資資企業(yè)不不征）企業(yè)所得稅稅外商投資企企業(yè)所得得稅個人所得稅稅房產(chǎn)稅（外外資企業(yè)業(yè)為城市市房地產(chǎn)產(chǎn)稅）城鎮(zhèn)土地使使用稅（外外資企業(yè)業(yè)為土地地使用費(fèi)費(fèi)）車船使用稅稅（外資資企

40、業(yè)為為車船使使用牌照照稅）印花稅契稅耕地占用稅稅土地增值稅稅其中，外商商投資企企業(yè)所得得稅屬于于國家稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)征管范范圍，契契稅由財(cái)財(cái)政部門門征收，其其余均屬屬于地方方稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)征管管范圍 從2000年1月1日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國稅繳納。（二）經(jīng)營營與納稅稅的關(guān)系系 開發(fā)建設(shè)設(shè)期涉稅稅事項(xiàng)和和涉稅環(huán)環(huán)節(jié)較少少，主要要涉稅事事項(xiàng)和涉涉稅環(huán)節(jié)節(jié)集中在在租售期期，具體體情況見見下表：階段經(jīng)營環(huán)節(jié)影響稅種備 注開發(fā)建設(shè)期期取得土地使使用權(quán)契稅由財(cái)政部門門征收耕地占用稅稅委托施工印花稅自營工程個人所得稅稅銷售期房營業(yè)稅（城建稅、教教育費(fèi)附附加）土地增值稅稅企業(yè)所得稅稅個人所得稅稅印花稅租 售

41、管 理 期銷售房屋轉(zhuǎn)讓土地使使用權(quán)營業(yè)稅（城建稅、教教育費(fèi)附附加）土地增值稅稅企業(yè)所得稅稅個人所得稅稅印花稅營業(yè)稅按“銷售不不動產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)產(chǎn)”稅目，如如果所銷銷售房屋屋為自營營工程，還還涉及“建筑業(yè)業(yè)”稅目，但但與“銷售不不動產(chǎn)”的計(jì)稅稅依據(jù)不不同（見見稅收政政策部分分）出租房屋或或土地營業(yè)稅（城建稅、教教育費(fèi)附附加）企業(yè)所得稅稅個人所得稅稅房產(chǎn)稅（城城市房地地產(chǎn)稅）土地使用稅稅（費(fèi)）印花稅營業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)業(yè)租賃業(yè)業(yè)”稅目自用房屋或或土地房產(chǎn)稅（城城市房地地產(chǎn)稅）土地使用稅稅（費(fèi)）贈與房屋或或土地視同銷售不不動產(chǎn)代收費(fèi)用 營業(yè)稅（城建稅、教教育費(fèi)附附加）代收費(fèi)用手手續(xù)費(fèi)合合并營業(yè)業(yè)

42、收入計(jì)計(jì)稅房屋抵押貸貸款以房抵債時時按銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)納稅對所建房屋屋兼營物物業(yè)管理理以及餐餐飲、娛娛樂等服服務(wù)營業(yè)稅（城建稅、教教育費(fèi)附附加）企業(yè)所得稅稅個人所得稅稅營業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)業(yè)”稅目，適適用相應(yīng)應(yīng)的稅率率股利分配個人所得稅稅個人股東所所得股利利按股息息、紅利利所得計(jì)計(jì)稅（三）營業(yè)業(yè)稅稅目目及涉稅稅事項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營業(yè)所涉涉及到的的營業(yè)稅稅稅目、稅稅率和涉涉稅事項(xiàng)項(xiàng)如下表表所示：稅目稅率涉稅事項(xiàng)銷售不動產(chǎn)產(chǎn)5%銷售房屋及及配套設(shè)設(shè)施；售房中的代代收款項(xiàng)項(xiàng)售房違約金金；房屋贈與；以房抵債或或以房換換房；合作建房；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)項(xiàng)目（已已進(jìn)入建建筑物施施工階段段） 財(cái)稅200316號財(cái)政部

43、 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知第二條第七款。轉(zhuǎn)讓無形資資產(chǎn)5%轉(zhuǎn)讓土地使使用權(quán)；贈與土地使使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)項(xiàng)目（已已完成或或正在進(jìn)進(jìn)行土地地前期開開發(fā)，尚尚未進(jìn)入入施工階階段）；轉(zhuǎn)讓其他無無形資產(chǎn)產(chǎn)建筑業(yè)3%銷售自營工工程所建建房屋；代建工程服 務(wù) 業(yè)業(yè)租賃業(yè)5%出租房屋、土土地；出租其他固固定資產(chǎn)產(chǎn)其他服務(wù)業(yè)業(yè)5%兼營物業(yè)管管理收入入；物業(yè)管理代代收款項(xiàng)項(xiàng)；兼營房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢業(yè)業(yè)；將企業(yè)或企企業(yè)部分分資產(chǎn)出出包、租租賃收取取的承包包費(fèi)、租租賃費(fèi) 財(cái)稅200316號財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知第二條第六款。餐飲業(yè)5%兼營飲食業(yè)業(yè)收入娛 樂 業(yè)業(yè)5%200%兼營娛

44、樂業(yè)業(yè)收入 納稅評估手冊-房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 評估方法第二章 評估估方法本章從不同同的角度度分析了了不同時時期應(yīng)采采取的評評估方法法。由于于目前房房地產(chǎn)行行業(yè)的評評估數(shù)據(jù)據(jù)以及相相關(guān)的配配套工作作不夠完完善，方方法的科科學(xué)性與與可操作作性還需需在今后后的實(shí)際際工作中中進(jìn)一步步完善。第一節(jié) 假設(shè)設(shè)法 “假假設(shè)法”即通過過納稅人人的納稅稅情況對對其收入入、財(cái)產(chǎn)產(chǎn)等假設(shè)設(shè)，利用用其提供供的會計(jì)計(jì)報表、內(nèi)內(nèi)部控制制制度以以及公眾眾媒介等等綜合信信息對提提出的假假設(shè)進(jìn)行行證明，然然后再對對不能證證明的事事項(xiàng)提出出假設(shè)涉涉稅疑點(diǎn)點(diǎn)的“假設(shè)證證明再假假設(shè)”的評估估方法。一、環(huán)境適適用（一）基礎(chǔ)礎(chǔ)資料不不充分

45、1、政府職職能部門門間數(shù)據(jù)據(jù)、資料料未實(shí)現(xiàn)現(xiàn)共享，比比如目前前房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營業(yè)業(yè)密切相相關(guān)的計(jì)計(jì)委、規(guī)規(guī)委、房房管局等等單位未未與稅務(wù)務(wù)局建立立數(shù)據(jù)共共享。2、納稅人人申報方方式多種種多樣，系系統(tǒng)數(shù)據(jù)據(jù)處理難難度較大大。（二）系統(tǒng)統(tǒng)功能未未完善稅務(wù)綜合服服務(wù)管理理系統(tǒng)剛剛剛開通通，其強(qiáng)強(qiáng)大的數(shù)數(shù)據(jù)容納納系統(tǒng)、數(shù)數(shù)據(jù)處理理系統(tǒng)有有待于進(jìn)進(jìn)一步開開發(fā)、利利用。這種環(huán)境下下，納稅稅評估較較復(fù)雜、效效率較低低，約談?wù)労驮u估估工作分分工較為為模糊。二、具體應(yīng)應(yīng)用（一）納稅稅情況對對比1、通過該該公司向向地稅局局繳納的的稅種、稅稅目，判判定該公公司經(jīng)營營情況。2、確定主主要經(jīng)營營收入來來源以及及其他

46、情情況。3、縱向?qū)Ρ燃{稅稅情況。（二）經(jīng)營營情況假假設(shè)1、銷售不不動產(chǎn)收收入。提供勞務(wù)收收入。2、房產(chǎn)原原值。3、個人最最高收入入數(shù)及稅稅率、人人次。4、重大事事項(xiàng)變更更。（三）涉稅稅信息提提取1、該公司司財(cái)務(wù)會會計(jì)報表表： = 1 * GB2 資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表、利利潤表、現(xiàn)現(xiàn)金流量量表。 = 2 * GB2 報表附附注。2、內(nèi)部控控制制度度： = 1 * GB2 財(cái)務(wù)制制度。 = 2 * GB2 工資制制度。 = 3 * GB2 銷售制制度。3、公眾媒媒介。（四）納稅稅情況證證明1、營業(yè)稅稅按年度度匯總證證明。2、個人所所得稅稅稅率、收收入證明明。3、城市房房地產(chǎn)稅稅分年度度證明。4、土地增增

47、值稅匯匯總證明明。（五）假設(shè)設(shè)疑點(diǎn)提提出1、匯總從從報表得得出屬于于該法人人的涉稅稅信息和和從各種種媒介收收集到的的涉稅信信息，但但納稅情情況中未未反映，假假設(shè)涉稅稅疑點(diǎn)： = 1 * GB2 董事會會成員高高薪。 = 2 * GB2 員工工其他福福利。在納稅稅情況稅稅目中未未反映出出的收入入。建筑物物開始使使用。不符合合土地增增值稅免免稅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。2、匯總從從報表得得出屬于于該法人人的涉稅稅信息和和從各種種媒介收收集到的的涉稅信信息，但但納稅情情況中未未足額反反映，假假設(shè)涉稅稅疑點(diǎn)：3、用評估估指標(biāo)分分析，提提出新的的假設(shè)：假設(shè)交交易事項(xiàng)項(xiàng)疑點(diǎn)。假設(shè)科科目疑點(diǎn)點(diǎn)。（六）完成成納稅稅評估意意見書

48、。1、涉稅疑疑點(diǎn)。2、重點(diǎn)檢檢查科目目重點(diǎn)。3、檢查交交易事項(xiàng)項(xiàng)。（七）評估估流程圖圖（如圖圖所示）： 納稅評估手冊-房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 評估方法“假設(shè)法”在房地地產(chǎn)業(yè)納納稅評估估工作中中的應(yīng)用用流程圖圖 1、縱向?qū)Ρ取⒎治?銷銷售不動動產(chǎn)收入入 1、縱向?qū)Ρ?、分?提提供勞務(wù)務(wù)收入 年度納稅情情況 22 房產(chǎn)原原值 2、假設(shè) 個個人收入入數(shù)及稅稅率、人人次 證明 重重大事項(xiàng)項(xiàng)變更 證明 6、完成納稅評估意見書 46、完成納稅評估意見書3、提取有效信息 資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表 銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)收入3、提取有效信息財(cái)務(wù)報表 現(xiàn)金金流量表表 提提供勞務(wù)務(wù)收入 涉稅疑疑點(diǎn) 利潤表 房產(chǎn)產(chǎn)原值 重點(diǎn)點(diǎn)檢查科科目

49、報表附附注 信息 假設(shè)“涉稅疑疑點(diǎn)” 財(cái)務(wù)制制度 個個人收入入情況 重重點(diǎn)檢查查交易事事項(xiàng) 內(nèi)部控制制制度 工資制制度 重重大事項(xiàng)項(xiàng)變更 銷售制制度 5、指標(biāo)分析公眾媒介 假假設(shè)交易易事項(xiàng)疑疑點(diǎn) 5、指標(biāo)分析評估指標(biāo) 假假設(shè)科目目疑點(diǎn) 納稅評估手冊-房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 評估方法PAGE PAGE 22第二節(jié) SPPSS應(yīng)應(yīng)用法 SSPSSS應(yīng)用法法即是通通過SPPSS軟軟件從稅稅務(wù)綜合合服務(wù)管管理信息息系統(tǒng)和和共享職職能部門門取得數(shù)數(shù)據(jù)、資資料，用用評估指指標(biāo)進(jìn)行行處理，篩篩選出有有涉稅疑疑點(diǎn)的納納稅人的的評估方方法。一、環(huán)境適適用（一）基礎(chǔ)礎(chǔ)資料較較充分1、政府職職能部門門之間數(shù)數(shù)據(jù)、資資料

50、初步步實(shí)現(xiàn)共共享，比比如評估估人員可可以通過過已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)共享的的計(jì)委、規(guī)規(guī)委、房房管局等等單位及及時取得得納稅人人的項(xiàng)目目立項(xiàng)、項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)展展、項(xiàng)目目銷售等等必須的的情況。2、較多納納稅人實(shí)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上上申報。（二）系統(tǒng)統(tǒng)功能未未完善 稅稅務(wù)綜合合服務(wù)管管理信息息系統(tǒng)收收集了大大量的數(shù)數(shù)據(jù)，但但數(shù)據(jù)處處理系統(tǒng)統(tǒng)有待于于進(jìn)一步步開發(fā)、利利用。 這種環(huán)環(huán)境下，納納稅評估估較簡化化、效率率較高，約約談和評評估工作作分工較較為清晰晰。二、具體應(yīng)應(yīng)用（一）評估估工作1、專職評評估人員員利用新新系統(tǒng)中中評估模模塊，選選擇評估估指標(biāo)對對納稅情情況和財(cái)財(cái)務(wù)報表表數(shù)據(jù)分分析。2、專職評評估人員員利用SSPSSS軟件，結(jié)

51、結(jié)合評估估指標(biāo)分分析結(jié)果果，收集集“房地產(chǎn)產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)站”提供的的詳細(xì)銷銷售情況況對比分分析。3、專職評評估人員員通過外外網(wǎng)收集集相關(guān)資資料。4、制作評評估意見見書： = 1 * GB2 企業(yè)基基本情況況 = 1 * GB3 企業(yè)概概況：注注冊時間間、注冊冊地址、注注冊資金金、法人人代表、聯(lián)聯(lián)系電話話。 = 2 * GB3 企業(yè)經(jīng)經(jīng)營情況況：項(xiàng)目目名稱、項(xiàng)項(xiàng)目地址址、項(xiàng)目目取得方方式、項(xiàng)項(xiàng)目用途途、開工工時間、銷銷售方式式、銷售售時間、總總建筑面面積、已已銷售面面積、銷銷售均價價、配套套設(shè)施、出出租起始始時間。 = 2 * GB2 假設(shè)涉涉稅科目目 = 3 * GB2 假設(shè)涉涉稅事項(xiàng)項(xiàng)5、審批評

52、評估工作作： = 1 * GB2 由評估估主管部部門按照照評估規(guī)規(guī)程，逐逐項(xiàng)對比比。 = 2 * GB2 轉(zhuǎn)入約約談部門門或退回回評估部部門。（二）約談?wù)劰ぷ?、根據(jù)評評估意見見書進(jìn)行行預(yù)案： = 1 * GB2 制作約約談通知知書。 = 2 * GB2 準(zhǔn)備提提供資料料清單。 = 3 * GB2 準(zhǔn)備約約談內(nèi)容容。2、約談： = 1 * GB2 通過約約談核實(shí)實(shí)評估意意見書中中假設(shè)會會計(jì)科目目、假設(shè)設(shè)事項(xiàng)。 = 2 * GB2 核實(shí)一一些房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營業(yè)通過過指標(biāo)不不能反映映的涉稅稅事項(xiàng)。 = 3 * GB2 宣傳稅稅法。 = 4 * GB2 核實(shí)納納稅人填填寫的納納稅情況況報告表表

53、。3、約談處處理： = 1 * GB2 排除假假設(shè)案件件、入庫庫案件： = 1 * GB3 案件報報告。 = 2 * GB3 案件審審批。 = 3 * GB3 案件歸歸檔。 = 2 * GB2 不能排排除假設(shè)設(shè)案件： = 1 * GB3 制作案案源評估估意見書書。 = 2 * GB3 交業(yè)務(wù)務(wù)部門審審批下發(fā)發(fā)檢查。（三）評估估流程圖圖（如圖圖所示）： 納稅評估手冊-房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 評估方法“SPSSS應(yīng)用法法”在房地地產(chǎn)業(yè)納納稅評估估工作中中的應(yīng)用用流程圖圖 納納稅情況況 評估模模塊綜合服務(wù)管管理信息息系統(tǒng) 財(cái)務(wù)務(wù)報表 SPPSS 企企業(yè)基本本情況 房地產(chǎn)信息息網(wǎng) 銷售售信息 評評估意見見

54、書 評估環(huán)環(huán)節(jié) 假設(shè)設(shè)涉稅科科目公眾網(wǎng) 項(xiàng)目信信息 假假設(shè)涉稅稅事項(xiàng) 審審 批 審批批案卷歸檔 案件件報告書書 約約談處理理 約約談 約約談預(yù)案案 約約談申請請 審批批 約談環(huán)環(huán)節(jié) 案源評評估意見見書 轉(zhuǎn)入入檢查 納稅評估手冊-房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 評估方法 第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)預(yù)警法系統(tǒng)預(yù)警法法即通過過稅務(wù)綜綜合服務(wù)務(wù)管理信信息系統(tǒng)統(tǒng)內(nèi)建立立的評估估預(yù)警模模塊對每每期納稅稅人提供供的納稅稅情況、財(cái)財(cái)務(wù)報表表，以及及政府間間共享信信息，按按照系統(tǒng)統(tǒng)自有的的程序（評評估指標(biāo)標(biāo)）進(jìn)行行處理，自自動篩選選出假設(shè)設(shè)涉稅疑疑點(diǎn)的納納稅人以以及對應(yīng)應(yīng)的交易易事項(xiàng)、會會計(jì)科目目的評估估方法。一、環(huán)境適適用（一）基礎(chǔ)

55、礎(chǔ)資料較較充分1、政府職職能部門門之間數(shù)數(shù)據(jù)、資資料實(shí)現(xiàn)現(xiàn)共享，比比如評估估預(yù)警模模塊可以以在一定定的時點(diǎn)點(diǎn)自動從從已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)共享的的計(jì)委、規(guī)規(guī)委、房房管局等等單位取取得納稅稅人的項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)、項(xiàng)目目進(jìn)展、項(xiàng)項(xiàng)目銷售售等必須須的情況況。2、納稅人人實(shí)現(xiàn)網(wǎng)網(wǎng)上申報報。（二）系統(tǒng)統(tǒng)功能較較完善 稅稅務(wù)綜合合服務(wù)管管理信息息系統(tǒng)收收集了大大量的數(shù)數(shù)據(jù)，同同時通過過評估預(yù)預(yù)警模塊塊自動處處理數(shù)據(jù)據(jù)，按一一定要求求篩選出出納稅人人。 這這種環(huán)境境下，納納稅評估估得到簡簡化、效效率得到到優(yōu)化，約約談和評評估工作作分工清清晰。二、具體應(yīng)應(yīng)用（一）評估估工作1、評估預(yù)預(yù)警系統(tǒng)統(tǒng)自動通通過評估估指標(biāo)生生成有假假設(shè)

56、疑點(diǎn)點(diǎn)企業(yè)及及其相關(guān)關(guān)假設(shè)。2、專職評評估人員員通過外外網(wǎng)收集集相關(guān)資資料。3、制作評評估意見見書： = 1 * GB2 企業(yè)基基本情況況 = 1 * GB3 企業(yè)概概況：注注冊時間間、注冊冊地址、注注冊資金金、法人人代表、聯(lián)聯(lián)系電話話。 = 2 * GB3 企業(yè)經(jīng)經(jīng)營情況況：項(xiàng)目目名稱、項(xiàng)項(xiàng)目地址址、項(xiàng)目目取得方方式、項(xiàng)項(xiàng)目用途途、開工工時間、銷銷售方式式、銷售售時間、總總建筑面面積、已已銷售面面積、銷銷售均價價、配套套設(shè)施、出出租起始始時間。 = 2 * GB2 假設(shè)涉涉稅科目目 = 3 * GB2 假設(shè)涉涉稅事項(xiàng)項(xiàng)4、審批評評估工作作： = 1 * GB2 由評估估主管部部門按照照評估規(guī)

57、規(guī)程，逐逐項(xiàng)對比比。 = 2 * GB2 轉(zhuǎn)入約約談部門門或退回回評估部部門。（二）約談?wù)劰ぷ?、根據(jù)評評估意見見書進(jìn)行行預(yù)案： = 1 * GB2 制作約約談通知知書。 = 2 * GB2 準(zhǔn)備提提供資料料清單。 = 3 * GB2 準(zhǔn)備約約談內(nèi)容容。2、約談： = 1 * GB2 通過約約談核實(shí)實(shí)評估意意見書中中假設(shè)會會計(jì)科目目、假設(shè)設(shè)事項(xiàng)。 = 2 * GB2 核實(shí)一一些房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營業(yè)通過過指標(biāo)不不能反映映的涉稅稅事項(xiàng)。 = 3 * GB2 宣傳稅稅法。 = 4 * GB2 核實(shí)納納稅人填填寫的納納稅情況況報告表表。3、約談處處理： = 1 * GB2 排除假假設(shè)案件件、入庫庫

58、案件： = 1 * GB3 案件報報告。 = 2 * GB3 案件審審批。 = 3 * GB3 案件歸歸檔。 = 2 * GB2 不能排排除假設(shè)設(shè)案件： = 1 * GB3 制作案案源評估估意見書書。 = 2 * GB3 交業(yè)務(wù)務(wù)部門審審批下發(fā)發(fā)檢查。（三）評估估流程圖圖（如圖圖所示） 納稅評估手冊-房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 評估方法 “系統(tǒng)預(yù)警警法”在房地地產(chǎn)業(yè)納納稅評估估工作中中的應(yīng)用用流程圖圖 網(wǎng)上申報 企業(yè)業(yè)基本情情況 稅務(wù)綜合服服務(wù)管理理信息系系統(tǒng) 評估預(yù)預(yù)警模塊塊 評估估意見書書 評評估環(huán)節(jié)節(jié) 假設(shè)涉涉稅科目目政府共享 假設(shè)設(shè)涉稅事事項(xiàng) 審審 批 審批批案卷歸檔 案件件報告書書 約約談處

59、理理 約約談 約約談預(yù)案案 約約談申請請 審批批 約談環(huán)環(huán)節(jié) 案源評評估意見見書 轉(zhuǎn)入入檢查 納稅評估手冊-房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 評估指標(biāo) PAGE PAGE 311第三章 評估指指標(biāo)本章從會計(jì)計(jì)制度與與稅收政政策存在在的差異異和稅務(wù)務(wù)稽查中中發(fā)現(xiàn)的的涉稅問問題兩個個方面，分分析、總總結(jié)出房房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營業(yè)納納稅評估估指標(biāo)，主主要用于于引導(dǎo)納納稅評估估工作，避避免評估估工作的的盲目性性。納稅稅評估指指標(biāo)需要要在評估估實(shí)踐中中進(jìn)行檢檢驗(yàn)和完完善。第一節(jié) 會計(jì)報報表指標(biāo)標(biāo)會計(jì)報表指指標(biāo)即是是通過分分析財(cái)務(wù)務(wù)會計(jì)報報表之間間的關(guān)系系，結(jié)合合稅收法法規(guī)政策策，建立立測算房房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營業(yè)納納

60、稅情況況的數(shù)學(xué)學(xué)模型。一、指標(biāo)基基礎(chǔ)（一）依據(jù)據(jù)1、數(shù)據(jù)、資資料來源源較為豐豐富、準(zhǔn)準(zhǔn)確。通過熟悉房房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營業(yè)的的操作流流程，其其銷售數(shù)數(shù)據(jù)都在在房地產(chǎn)產(chǎn)交易所所備案，可可以通過過房地產(chǎn)產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)（）提提取及時時的銷售售信息。2、財(cái)務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)較為為專業(yè)。中國人民民銀行關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)管理理的通知知銀發(fā)200031121號號等規(guī)定定的出臺臺，約束束小企業(yè)業(yè)介入房房地產(chǎn)市市場的開開發(fā)；大大中型企企業(yè)具有有專業(yè)的的財(cái)務(wù)人人員以及及機(jī)構(gòu)，各各項(xiàng)財(cái)務(wù)務(wù)數(shù)據(jù)較較為齊全全。 3、涉稅情情況較為為簡單。檢查通常涉涉及的稅稅種為：營業(yè)稅稅、企業(yè)業(yè)所得稅稅、個人人所得稅稅、城市市房