房地產(chǎn)開發(fā)詳細流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)詳細流程一、 甲方方在開發(fā)發(fā)前期的的工作（以上海市市為例）一、 確定定投資建建設工程程項目 對項目從前前期開發(fā)發(fā)角度入入手，進進行合理理分析和和有效測測算，為為公司決決策提供供重要依依據(jù)。 二、建設項項目用地地計劃辦辦理 1.所需資資料 a.地形圖圖（劃示示用地范范圍，標標明大約約面積） b.與地塊塊出讓單單位簽署署的用地地協(xié)議 2. 辦理理程序 a.備齊資資料 b.到地塊塊所在地地土地部部門辦理理 三、建設工工程項目目建議書書的編制制與報批批 1.編制及及所需資資料 a. 開發(fā)發(fā)單位營營業(yè)執(zhí)照照 b. 開發(fā)發(fā)資質證證書 c 用地計計劃審核核意見 d. 建筑筑設計方方案（總總平面圖圖

2、等） e. 其他他相關資資料 2.報批程程序與報報批資料料 a.將所需需資料備備齊送至至投資咨咨詢公司司，委托托其編制制項目目建議書書 b.準備關關于項目目建議書書報批申申請報告告 c.將項項目建議議書與與申請報報告送計計委報批批 注：投資330000萬元以以下項目目由區(qū)計計委立項項；超過過30000萬元元以下項項目由區(qū)區(qū)計委轉轉報有關關部門審審批 四A、建設設工程項項目選址址意見申申辦 1. 所需需資料 a.批準的的項目建建議書或或其他計計劃文件件（復印印件一份份） b.地形圖圖（均應應劃示用用地范圍圍） 44份 c.土地權權屬證（復復印件11份） d.聯(lián)建協(xié)協(xié)議書（復復印件11份） e.選

3、址論論證 f.上海市市建設項項目選址址意見書書申請表表（到區(qū)區(qū)規(guī)劃局局領?。?2. 申辦辦程序 a.準備數(shù)數(shù)份項目目建議書書批復及及數(shù)份地地形圖 b.將上述述資料分分送有關關部門簽簽署選址址意見并并加蓋公公章 c.將有關關部門的的意見備備齊，同同時備齊齊（1）項所所有資料料，送區(qū)區(qū)規(guī)劃局局規(guī)劃科科辦理 四B、建設設用地規(guī)規(guī)劃許可可證申辦辦 1. 所需需資料 a.建設工工程的計計劃批準準文件（批批準的項項目建議議書或其其他計劃劃文件）（復復印件一一份） b.地形圖圖（均應應劃示用用地范圍圍） 66份 （其中中一份應應有消防防、環(huán)保保、交通通、防疫疫、水利利等部門門選址意意見及公公章） c.國有土

4、土地使用用權出讓讓合同文文件及副副圖（11份） d.上海市市建設項項目選址址意見書書申請表表（到區(qū)區(qū)規(guī)劃局局領?。?e.申請報報告（紅紅頭文件件） f.其他需需說明的的圖紙或或文件 2. 申辦辦程序 a.備齊上上述所有有資料 b.送區(qū)規(guī)規(guī)劃局規(guī)規(guī)劃科辦辦理 五、建設工工程項目目地名報報批 1. 所需需資料 a.項目批批文（批批準的項項目建議議書或其其他計劃劃文件）（復復印件一一份） b.地形圖圖（均應應劃示用用地2份 c.總平面面圖（33份） d.建設用用地規(guī)劃劃許可證證及批文文 e.申請報報告（紅紅頭文件件） f.其他需需說明的的圖紙或或文件 2. 申辦辦程序 a.備齊上上述所有有資料及及1

5、5000元支支票 b.送區(qū)地地名辦辦辦理 六、建設工工程項目目報建 1. 所需需資料 a.上海海市建設設工程報報建表（到到市報建建處領取?。?b.企業(yè)法法人營業(yè)業(yè)執(zhí)照及及有關證證明原件件和復印印件 c.項目建建議書批批文原件件及復印印件 d.銀行出出具的建建設資金金落實證證明（驗驗資報告告） e.上海海市建設設單位工工程技術術人員和和管理人人員核定定申報表表（到到市報建建處領取?。?f.專業(yè)技技術人員員和管理理人員技技術職稱稱證書原原件及復復印件 g.住宅宅項目配配套建設設審核申申請表 h.住宅宅新開工工審核通通知單 七、工程項項目設計計招標辦辦理 1. 所需需資料 a.報建工工程項目目IC卡

6、 b.上海市市建設工工程設計計招標項項目登記記表 c.上海海市建設設工程設設計招標標文件報報批表（到到市招標標辦領取取） d.上海海市建設設工程設設計評標標小組報報批表（到到市招標標辦領取?。?e.工程設設計任務務書 f.建設用用地規(guī)劃劃許可證證 g.工程項項目選址址意見批批文 2.辦理程程序 a.備齊上上述資料料 b.到市設設計招標標辦辦理理 八、設計方方案評標標會召開開及設計計單位中中標辦理理 1. 所需需資料 a.項目設設計方案案、建設設用地規(guī)規(guī)劃許可可證、項項目選址址意見書書、設計計任務書書、項目目建議書書批文等等若干份份 b.會議通通知書 2. 辦理理程序 a.備齊上上述資料料 b.

7、提前三三天分送送各評委委 c.到市招招標辦召召開評標標會（會會務費3300元元） 中標辦理aa.設計計方案評評標會會會議紀要要b.評委委評標意意見書 九建設工工程規(guī)劃劃設計要要求申辦辦 1. 所需需資料 a.上海市市建設工工程規(guī)劃劃設計要要求申請請表（到到區(qū)規(guī)劃劃局領取?。?份 b.計劃批批準文件件 1份 c.土地使使用權屬屬證件 1份 d.房屋權權屬證 1份 e.危房鑒鑒定報告告 f.地形圖圖（劃示示用地范范圍） 2份 辦理程序aa.備齊齊上述資資料b.送區(qū)規(guī)規(guī)劃局規(guī)規(guī)劃科辦辦理 十工程項項目設計計方案深深化修改 根據(jù)規(guī)劃局局批文要要求修改改設計方方案 二、 基本本建設工工程預算算審計咨咨詢

8、及其其流程一、基本建建設工程程預算審審計咨詢詢及其流流程基本建設工工程預算算是在施施工圖設設計完成成之后編編制的工工程造價價文件，稱稱為施工工圖預算算，亦稱稱“設計預預算”，簡稱稱“預算”。因為為是在施施工之前前編制的的，所以以它反映映的只是是基本建建設工程程的預計計造價、計計劃價格格?；窘ㄔO工工程預算算審計咨咨詢業(yè)務務內容，可可以是編編制預算算，也可可以是對對已編制制的預算算進行審審核。1預算的的編制的的一般程程序。(1)熟悉悉和掌握握資料和和現(xiàn)場條條件，主主要是國國家和當當?shù)卣C發(fā)的的有關法法律、法法規(guī)和政政策文件件、相關關的定額額、取費費標準、材材料、設設備價格格等，以以及施工工圖

9、紙、設設計說明明、施工工方案、水水文地質質資料等等；(2)制訂訂編制方方案和計計劃，主主要是人人員、時時間的安安排和編編制步驟驟與要求求；(3)計算算工程量量；(4)確定定分部分分項工程程的單價價；(5)計算算合價并并匯總；(6)計算算各項取取費；(7)計算算該基本本建設工工程的預預算總價價，即預預算造價價。由于施工圖圖預算是是實行工工程包干干，進行行工程結結算，實實行經(jīng)濟濟核算和和考核工工程成本本的依據(jù)據(jù)，其編編制是一一項技術術性和政政策性要要求很高高的工作作，特別別是工程程量的計計算非常常繁瑣。如如果編制制者不具具獨立性性，或業(yè)業(yè)務水平平不夠，或或責任心心不強，都都很難保保證其準準確性。因

10、此，加強強對施工工圖預算算的審計計，對于于保證基基本建設設工程的的順利完完成，維維護甲乙乙雙方經(jīng)經(jīng)濟利益益，控制制造價，節(jié)節(jié)約建設設成本，具具有重大大的意義義。2施工圖圖預算審審計的一一般程序序。(1)熟悉悉和掌握握資料和和現(xiàn)場條條件，與與編制不不同的是是，還要要熟悉和和了解送送審預算算及其工工程量計計算底稿稿；(2)制訂訂審核方方案和計計劃，重重點是選選擇審查查方法、人人員和時時間(包括核核對時間間)的安排排，以及及審查步步驟和要要求；(3)審查查工程量量是否準準確，按按照施工工圖紙和和送審預預算的工工程量計計算底稿稿進行審審查，如如工程量量計算底底稿，則則須自行行計算后后再與送送審預算算的

11、工程程量比較較；(4)審查查分部分分項工程程的單價價是否正正確合理理，注意意有無錯錯套、高高套、重重復選套套定額的的情況；(5)審查查設備、材材料價格格是否合合理、符符合規(guī)定定；(6)審查查有無計計算錯誤誤；(7)審查查各項取取費是否否符合規(guī)規(guī)定；(8)綜合合整理審審查資料料，形成成初步成成果；(9)與原原編制單單位交換換意見、核核對、簽簽章確認認定案后后形成最最終成果果。二、基本建建設工程程結算審審計咨詢詢及其流流程基本建設工工程結算算是在工工程竣工工后編制制的工程程造價文文件，稱稱為竣工工結算，簡簡稱“結算”。因為為結算是是在施工工完成已已經(jīng)竣工工后編制制的，所所以它反反映的是是基本建建設

12、工程程的實際際造價。結算一般是是由施工工單位編編制，提提交建設設單位審審核批準準。結算審計的的一般程程序：(1)熟悉悉和掌握握資料及及現(xiàn)場情情況，與與預算審審計相比比，還要要著重熟熟悉和掌掌握施工工合同(包括補補充合同同、補充充協(xié)議等等)關于結結算的有有關約定定、工程程施工過過程中的的變化(包括設設計變更更和現(xiàn)場場簽證、材材料和設設備價格格的改變變、國家家法律、法法規(guī)和政政策規(guī)定定的變化化等)、送審審結算書書及其工工程量計計算底稿稿、工程程款的支支付、質質量驗收收等資料料。(2)步驟驟與預算算審計基基本相同同，不同同的是應應根據(jù)竣竣工圖紙紙和設計計變更來來進行審審查，特特別要注注意增加加的是否

13、否多計、減減少的是是否未計計或少計計。(3)審查查各項取取費是否否符合規(guī)規(guī)定，要要注意取取費規(guī)定定如果在在施工期期間發(fā)生生變化，要要嚴格按按照規(guī)定定以及合合同的約約定進行行處理。(4)審查查簽證費費用，主主要注意意下列問問題：簽證手手續(xù)是否否完備；簽證的的原因是是否合理理，是否否應計人人工程造造價；簽證的的內容是是否屬實實；簽證的的數(shù)量是是否準確確；簽證的的價格是是否合理理；是否有有重復現(xiàn)現(xiàn)象。(5)審查查索賠費費用，包包括乙方方向甲方方的索賠賠和甲方方向乙方方的索賠賠，注意意下列問問題：索賠的的手續(xù)是是否符合合合同的的規(guī)定；索賠的的原因是是否成立立；索賠的的證據(jù)是是否充分分；索賠的的計算是是

14、否準確確合理。(6)綜合合整理審審查資料料，形成成初步成成果。(7)與建建設單位位、施工工單位交交換意見見，進行行核對，并并三方簽簽章確認認后定案案，形成成最終成成果。三、基本建建設工程程決算審審計咨詢詢及其流流程基本建設工工程決算算是竣工工驗收交交付使用用階段，由由建設單單位編制制的基本本建設工工程項目目從籌建建到竣工工投入使使用過程程中總體體實際成成本的文文件，是是建設單單位向國國家報告告基本建建設工程程總體實實際造價價和投資資效果的的重要文文件，稱稱為竣工工決算，簡簡稱“決算”?？⒐すQ算要要正確核核定新增增固定資資產(chǎn)價值值，考核核投資效效果?？⒐Q算由由竣工決決算報表表、竣工工決算報報

15、告說明明書、竣竣工工程程平面示示意圖、工工程造價價比較分分析四部部分組成成。大中中型基本本建設工工程項目目竣工決決算報表表一般包包括竣工工工程概概況表、竣竣工財務務決算表表、建設設項目交交付使用用財產(chǎn)總總表及明明細表、建建設項目目建成交交付使用用后的投投資效益益表等，小小型項目目竣工決決算報表表則只由由竣工決決算總表表和交付付使用財財產(chǎn)明細細表組成成。竣工決算應應由建設設單位編編制，但但由于某某些原因因，很多多基本建建設工程程沒有編編制竣工工決算，有有些竣工工決算的的編制質質量不高高，因此此，也可可由建設設單位委委托具有有資質的的社會中中介咨詢詢機構幫幫助建設設單位編編制。1審核竣竣工決算算的

16、編制制依據(jù)，包包括竣工工決算編編制工作作有無專專門組織織，各項項清理工工作是否否全面、徹徹底，編編制依據(jù)據(jù)是否符符合國家家有關規(guī)規(guī)定，資資料是否否齊全，手手續(xù)是否否完備，對對遺留問問題處理理是否合合理。2審核工工程造價價，這部部分審計計與竣工工決算的的審計一一樣；但但還應增增加對設設備費、土土地費、管管理費等等的審查查。3審核基基本建設設工程的的建設和和概算執(zhí)執(zhí)行情況況，包括括是否按按批準的的初步設設計進行行，是否否嚴格按按批準的的概算內內容執(zhí)行行，有無無概算外外項目和和提高建建設標準準、擴大大建設規(guī)規(guī)模的情情況，有有無重大大質量事事故和經(jīng)經(jīng)濟損失失。4審核竣竣工財務務決算表表，核實實基本建建

17、設工程程的資金金的來源源、支出出及結余余等財務務情況。5審核基基本建設設工程合合同工期期執(zhí)行情情況和合合同質量量等級控控制情況況。6審核交交付使用用資產(chǎn)情情況，包包括固定定資產(chǎn)、無無形資產(chǎn)產(chǎn)、遞延延資產(chǎn)確確定得是是否正確確、真實實，有關關手續(xù)是是否辦理理、流動動資產(chǎn)及及其移交交等內容容，特別別要注意意待攤投投資及其其確定和和分配是是否合規(guī)規(guī)、正確確、尾工工工程和和結余資資金是否否真實、合合規(guī)，建建設收入入是否合合規(guī)，賬賬務處理理是否正正確、分分配是否否合規(guī)，包包干指標標的完成成情況，結結余的核核算和賬賬務處理理是否合合法、合合規(guī)、真真實、正正確等。7綜合整整理審核核資料，形形成初步步成果。8與

18、建設設單位交交換意見見、核對對后形成成最終成成果并提提出對原原竣工決決算進行行調整的的意見。邁克?E?米勒斯斯房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)原理理與程序序中的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)八八階段模模型 邁克米勒勒斯認為為，開發(fā)發(fā)商自有有投資開開發(fā)意向向，到項項目規(guī)劃劃設計、施施工建設設、營銷銷租賃、物物業(yè)管理理都有一一個合乎乎邏輯和和開發(fā)規(guī)規(guī)律的程程序。雖雖然因具具體條件件的變化化會導致致保修環(huán)環(huán)節(jié)的作作為有所所變化，但但一般來來說，各各程序的的的具體體步驟不不會有太太大變化化。他說說“開發(fā)過過程至少少需要包包括這樣樣一些階階段：提提出投資資設想、細細化這個個設想、檢檢驗其可可行性、合合同談判判、簽署署正式委委托協(xié)議議、項

19、目目開工建建設、竣竣工與投投入使用用、項目目建成后后的運營營管理”。但是，米氏氏同時強強調如下下三個要要點：實際的開發(fā)發(fā)過程很很難沿直直線一步步一步地地向前進進行，但但我們歸歸納出來來的開過過不可能能完全模模擬開發(fā)發(fā)商與其其合作伙伙伴之間間經(jīng)常不不斷地談談判所導導致的工工作步驟驟變化。開發(fā)是一種種藝術，它它是一種種非常復復雜且具具有創(chuàng)造造性的活活動，開開發(fā)中的的有些做做法不會會合合乎乎邏輯，有有許多決決策要靠靠直覺做做出判斷斷。在第一個階階段，開開發(fā)商都都要考慮慮開發(fā)程程序中所所有還沒沒完成的的階段，即即每一個個決策不不僅要考考慮對本本階段的的影響，更更要考慮慮其對后后續(xù)階段段尤其是是對項目目

20、整個生生命周期期的影響響。其著名的八八階段模模型分為為如下八八個階段段：一：提出投投資設想想開發(fā)商在對對當?shù)胤糠康禺a(chǎn)市市場有比比較深入入的了解解并占有有大量市市場信息息的基礎礎上，探探討投資資可能性性，尋找找多個可可供選擇擇的投資資機會，在在頭腦中中快速判判斷其可可行性。二：投資設設想細化化開發(fā)商選擇擇出實現(xiàn)現(xiàn)其開發(fā)發(fā)設想的的開發(fā)用用地，探探討技術術可行性性，與潛潛在的租租客、業(yè)業(yè)主、銀銀行、合合作伙伴伴、專業(yè)業(yè)人士接接觸，做做出初步步設計方方案，探探討獲取取開發(fā)用用地的可可行性。三：可行性性研究開發(fā)商進行行正式市市場研究究，估算算市場吸吸納率，根根據(jù)預估估的成本本和價格格進行可可行性研研究，

21、將將有關開開發(fā)計劃劃報送政政府有關關部門，從從法律、技技術和經(jīng)經(jīng)濟等方方面綜合合判斷項項目可行行性。四：合同談談判開發(fā)商根據(jù)據(jù)市場研研究中得得到的客客戶需求求牲確定定最終設設計方案案，開發(fā)發(fā)合同談談判，得得到貸款款書面承承諾，確確定總承承包商，確確定租住住方案，獲獲得政府府的用地地、規(guī)劃劃等許可可。五：簽署正正式委托托協(xié)議簽署合同，包包括合作作開發(fā)協(xié)協(xié)議、建建設貸款款協(xié)議和和長期融融資協(xié)議議、土地地出讓或或轉讓合合同、工工程施工工合同、保保險合同同和預租租（售）合合同。六：工程建建設開發(fā)商根據(jù)據(jù)預算進進行成本本管理，批批準市場場推廣和和開發(fā)隊隊伍提出出的工程程變更，解解決建設設糾紛，支支付工程

22、程款，實實施進度度管理。七：竣工投投入使用用開發(fā)商組織織物業(yè)管管理隊伍伍、進行行市場推推廣活動動，政府府批準入入住，接接入市政政設施，租租客入住住，償還還建設貸貸款，長長期融資資到位。八：房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)管管理業(yè)主（開發(fā)發(fā)商或新新業(yè)主）進進行物業(yè)業(yè)管理、更更新改造造、市場場推廣等等工作，以以延長物物業(yè)的經(jīng)經(jīng)濟壽命命、提高高資產(chǎn)運運行質量量；非房房地產(chǎn)企企業(yè)將其其作為固固定資產(chǎn)產(chǎn)，進入入其投資資組合中中。三、 申請請改變住住宅建筑筑使用功功能的工工作程序序1所需要要的資料料。 1)關于于改變房房屋使用用功能申申請書一一式兩份份。2) 房房地產(chǎn)證證等房房產(chǎn)證明明（復印印件）22份。3)建設設工程規(guī)規(guī)劃

23、許可可證或或相關圖圖紙（復復印件）。4)消防、環(huán)環(huán)保、衛(wèi)衛(wèi)生防疫疫、交通通管理、市市政園林林局、房房屋結構構安全鑒鑒定。（復復印件）（由由商用的的性質決決定所需需要的文文件）5)工商商營業(yè)執(zhí)執(zhí)照（復復印件）。6)申請人人身份份證（復復印件）。以上資料需需要帶上上正本。2到區(qū)規(guī)規(guī)劃局送送案的工工作的步步驟。1)先寫關關于改變變房屋使使用功能能申請書書，一一式兩份份：2)準備所所有的證證件及復復印件。3)到所屬屬區(qū)規(guī)劃劃局的監(jiān)監(jiān)檢科蓋蓋章核對對，然后后由監(jiān)檢檢科呈上上去。經(jīng)經(jīng)審批通通過的可可以改，不不通過的的退案：3關于報報告的寫寫作要求求： 1)說明住住宅建筑筑的地點點。2)改變使使用功能能的理

24、由由原因。3)業(yè)主的的基本情情況，公公司或店店鋪的經(jīng)經(jīng)營范圍圍，經(jīng)營營期限。4)提出改改變使用用性質的的陳述及及要求。4到區(qū)國國土、房房管局辦辦理步驟驟1)規(guī)劃局局審批通通過后，交交案（證證件和區(qū)區(qū)城市規(guī)規(guī)劃局審審批、處處理文件件）到登登記所入入案，補補辦土地地有償使使用手續(xù)續(xù)、補交交地價：辦理房房地產(chǎn)變變更登記記。2)費用到到計財處處交。5主要費費用1)一般違違章罰款款，8008000元平方米米。2)補交地地價（見見XXX市國有有土地使使用權出出讓金標標準）3)測繪費費 （見房房地產(chǎn)測測繪收費費）。4)行政費費用約1100元元左右。6備注 違章罰款，各各個區(qū)有有所不同同，這是是根據(jù)不不同年限

25、限所決定定的。但但總的來來說，994年后后的比994年前前稍貴。四、 房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中中各環(huán)節(jié)節(jié)所需要要的文件件材料一、立項審審批1、項目立立項申請請報告書書（原件件一份）2、項目建建議書或或項目可可行性研研究報告告（一份份）3、建設用用地的權權屬文件件或建設設項目用用地預審審意見書書（一份份）4、項目建建設投資資概算（一一份）5、銀信部部門出示示的資金金證明（原原件一份份）6、企業(yè)法法人營業(yè)業(yè)執(zhí)照副副本（復復印件一一份）；（房地地產(chǎn)項目目需提供供資質證證明一份份）7、項目地地形圖（一一份）8、有關職職能部門門的意見見。二、規(guī)劃設設計1、由市規(guī)規(guī)劃局根根據(jù)城市市總體規(guī)規(guī)劃和立立項文件件核發(fā)

26、勘勘察設計計紅線，提提供規(guī)劃劃設計條條件。2、建筑設設計分為為三個階階段，即即方案設設計、初初步設計計和施工工設計。3、市城建建局負責責聯(lián)系市市有關部部門對初初步設計計進行會會審批復復。三、建設工工程報建建（一）建設設工程報報建，首首先要提提供如下下資料到到建委辦辦理登記記手續(xù)。1、計劃部部門核發(fā)發(fā)的固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資許許可證或或主管部部門批準準的計劃劃任務書書；2、規(guī)劃部部門核發(fā)發(fā)的建建設用地地規(guī)劃許許可證和和建設設工程規(guī)規(guī)劃許可可證；3、國土部部門核發(fā)發(fā)的國國有土地地使用證證；4、符合項項目設計計資格設設計單位位設計的的施工圖圖紙和施施工圖設設計文件件審查批批準書；5、人防辦辦核發(fā)的的人民民

27、防空工工程建設設許可證證；6、消防部部門核發(fā)發(fā)的建建筑工程程消防設設計審核核意見書書；7、防雷設設施檢測測所核發(fā)發(fā)的防防雷設施施設計審審核書；8、地震辦辦公室核核發(fā)的抗抗震設防防審核意意見書；9、建設資資金證明明；10、工程程預算書書和造價價部門核核發(fā)的建建設工程程類別核核定書；11、法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他資資料。（二）公開開招標的的建設工工程，要要補充如如下資料料到招標標辦辦理理手續(xù)。1、建設單單位法定定代表人人證明或或法定代代表人委委托證明明；2、建設工工程施工工公開招招標申請請表；3、建設工工程監(jiān)理理公開招招標申請請表。（三）邀請請招標的的建設工工程，要要補充如如下資料料到招標標辦辦

28、理理手續(xù)。1、建設單單位法定定代表人人證明或或法定代代表人委委托證明明；2、建設工工程施工工邀請招招標審批批表；3、建設工工程監(jiān)理理邀請招招標審批批表；4、工商部部門簽發(fā)發(fā)的私營營企業(yè)證證明；5、法人營營業(yè)執(zhí)照照；6、其他申申請邀請請招標理理由證明明。（四）直接接發(fā)包的的建設工工程，要要補充如如下資料料到招標標辦辦理理手續(xù)。1、建設單單位法定定代表人人證明或或法定代代表人委委托證明明；2、建設單單位申請請安排建建設工程程施工單單位報告告；3、建設單單位申請請安排建建設工程程監(jiān)理單單位報告告；4、工商部部門簽發(fā)發(fā)的私營營企業(yè)證證明；5、法人營營業(yè)執(zhí)照照；6、建設工工程直接接發(fā)包審審批表。（五）辦

29、理理建設工工程質量量監(jiān)督，要要提供如如下資料料到質監(jiān)監(jiān)站辦理理手續(xù)。1、規(guī)劃劃許可證證；2、工程施施工中標標通知書書或工程程施工發(fā)發(fā)包審批批表；3、工程監(jiān)監(jiān)理中標標通知書書或工程程監(jiān)理發(fā)發(fā)包審批批表；4、施工合合同及其其單位資資質證書書復印件件；5、監(jiān)理合合同及其其單位資資質證書書復印件件；6、施工圖圖設計文文件審查查批準書書；7、建設工工程質量量監(jiān)督申申請表；8、法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他資料。（六）辦理理建設工工程施工工安全監(jiān)監(jiān)督，要要提供如如下資料料到安監(jiān)監(jiān)站辦理理手續(xù)。1、建設單單位提供供的資料料：（）工程程施工安安全監(jiān)督督報告；（）工程程施工中中標通知知書或工工程施工工發(fā)包審審批表；

30、（）工程程監(jiān)理中中標通知知書或工工程監(jiān)理理發(fā)包審審批表；（）工程程項目地地質勘察察報告（結結論部分分）；（）施工工圖紙（含含地下室室平、立立、剖）；（）工程程預算書書（總建建筑面積積、層數(shù)數(shù)、總高高度、造造價）；2、施工單單位提供供的資料料：（）安全全生產(chǎn)、文文明施工工責任制制；（）安全全生產(chǎn)、文文明施工工管理目目標；（）施工工組織設設計方案案和專項項技術方方案；（）安全全生產(chǎn)、文文明施工工檢查制制度；（）安全全生產(chǎn)、文文明施工工教育制制度；（）項目目經(jīng)理資資質證書書復印件件，安全全員、特特種作業(yè)業(yè)人員上上崗證原原件和復復印件；（）現(xiàn)場場設施、安安全標志志等總平平面布置置圖；（）購買買安全網(wǎng)網(wǎng)

31、的合格格證、準準用證發(fā)發(fā)票原件件和復印印件；（）建設設工程施施工安全全生產(chǎn)責責任書；（10）建建設工程程施工安安全受監(jiān)監(jiān)申請表表；（11）法法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他資料。（七）領取取施工工許可證證，除除第（一一）條規(guī)規(guī)定提供供的資料料外，要要補充如如下資料料到建委委辦理手手續(xù)。1、工程施施工中標標通知書書或工程程施工發(fā)發(fā)包審批批表；2、工程監(jiān)監(jiān)理中標標通知書書和工程程監(jiān)理合合同；3、施工單單位項目目經(jīng)理資資質證書書（樁基基礎工程程要提供供建設行行政主管管部門核核發(fā)的樁樁機管理理手冊）；4、使用商商品混凝凝土購購銷合同同或經(jīng)經(jīng)建設行行政主管管部門批批準現(xiàn)場場攪拌的的批文；5、質量監(jiān)監(jiān)督申請請安

32、排表表；6、安全監(jiān)監(jiān)督申請請安排表表；7、建設工工程質量量監(jiān)督書書；8、建設工工程施工工安全受受監(jiān)證；9、施工許許可申請請表；四、建設工工程竣工工驗收（一）建設設工程竣竣工驗收收，要提提供如下下資料到到質監(jiān)站站審核，質質監(jiān)站在在7個工作作日內審審核完畢畢；建設設單位組組織有關關單位驗驗收時，質質監(jiān)站派派員現(xiàn)場場監(jiān)督。1、已完成成工程設設計和合合同約定定的各項項內容；2、工程竣竣工驗收收申請表表；3、工程質質量評估估報告；4、勘察、設設計文件件質量檢檢查報告告；5、完整的的技術檔檔案和施施工管理理資料（包包括設備備資料）；6、工程使使用的主主要建筑筑材料、建建筑構配配件和設設備的進進場試驗驗報告

33、；7、地基與與基礎、主主體砼結結構及重重要部位位檢驗報報告；8、建設單單位已按按合同約約定支付付工程款款；9、施工單單位簽署署的工工程質量量保修書書；10、市政政基礎設設施的有有關質量量檢測和和功能性性試驗資資料；11、規(guī)劃劃部門出出具的規(guī)規(guī)劃驗收收合格證證；12、公安安、消防防、環(huán)保保、防雷雷、電梯梯等部門門出具的的驗收意意見書或或驗收合合格證；13、質監(jiān)監(jiān)站責令令整改的的問題已已全部整整改好；14、造價價站出具具的工程程竣工結結算書。（二）建設設工程竣竣工驗收收前，施施工單位位要向建建委提供供安監(jiān)站站出具的的工程施施工安全全評價書書。（三）建設設工程竣竣工驗收收備案，自自工程竣竣工驗收收之

34、日起起15個工工作日內內，要提提供如下下資料到到質監(jiān)站站辦理手手續(xù)。1、工程竣竣工驗收收報告；2、施工工許可證證；3、竣工驗驗收備案案表；4、工程質質量監(jiān)督督報告；5、工程竣竣工驗收收申請表表；6、工程質質量評估估報告；7、工程施施工安全全評價書書；8、工程質質量保修修書；9、工程竣竣工結算算書；10、商品品住宅要要提供住住宅質量量保證書書和住住宅使用用說明書書；11、法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他資資料。（四）建設設工程竣竣工結算算審核，要要提供如如下資料料到造價價站辦理理手續(xù)。1、工程按按實際結結算的，要要提供如如下資料料：（1）建設設單位和和施工單單位的委委托書；（2）工程程類別核核定書；（

35、3）工程程施工中中標通知知書或工工程施工工發(fā)包審審批表；（4）工程程施工承承發(fā)包合合同；（5）施工工組織設設計方案案；（6）圖紙紙會審記記錄；（7）工程程施工開開工報告告；（8）隱蔽蔽工程驗驗收記錄錄；（9）工程程施工進進度表；（10）工工程子目目換算和和抽料（筋筋）表；（11）工工程設計計變更資資料；（12）施施工現(xiàn)場場簽證資資料；（13）竣竣工圖。2、工程按按甲乙雙雙方約定定的固定定價格（或或總造價價）結算算的，要要提供如如下資料料：（1）建設設單位和和施工單單位的委委托書；（2）工程程承包合合同原件件；（3）竣工工圖。五、辦理預預售許可可證l、預售人人已取得得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)證證書、營營業(yè)執(zhí)

36、照照。2、已取得得土地管管理部門門出具的的用地批批文及土土地使用用證。3、持有建建設工程程規(guī)劃許許可證及及建設設工程施施工許可可證。4、計劃部部門簽發(fā)發(fā)的項項目投資資許可證證。5、如向境境外銷售售，需提提供境外外銷售商商品房批批文。6、已簽房房屋施工工合同。7、三層以以下的商商品房項項目已完完成基礎礎和結構構工程；四層以以上的商商品房項項目，有有地下室室工程的的，已完完成基礎礎和首層層結構工工程，無無地下室室工程的的，已完完成基礎礎和四層層結構工工程。8、建設銀銀行審核核開發(fā)建建設資金金要達到到工程總總投資225以以上資金金的驗資資證明。9、已在項項目所在在地商業(yè)業(yè)銀行開開設商品品房預售售款專

37、用用帳戶。10、預售售商品房房項目及及其土地地使用權權未設定定他項權權。11、具有有預售說說明書(內容包包括：商商品房的的位置、地地點、裝裝修標準準、售價價表、銷銷售計劃劃；公共共建筑的的分攤、項項目工程程施工進進度、開開工及竣竣工交付付使用時時間等)。12、項目目規(guī)劃平平面圖(由核發(fā)發(fā)預售許許可證部部門在平平面圖中中注明預預售商品品房項目目的座落落位置和和樓號)。13、物業(yè)業(yè)管理方方案已經(jīng)經(jīng)落實。 五、 房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中中涉及到到的工作作房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)設立準備、程程序、管管理、終終止建設單位對對擬建項項目意圖圖或方案案說明。擬建工程方方案示意意圖。初步選址。取得市測繪繪院繪制制的1/2

38、0000或1/5500地地形藍圖圖2份；地地形圖包包括擬建建工程的的用地范范圍以內內及周圍圍相鄰單單位或建建筑。取得供水（自自來水公公司）、供供電（供供電局）、供供熱（熱熱力公司司）、供供氣（燃燃氣總公公司）、雨雨污水排排放（市市政總公公司）、電電信（電電信局）等等市政公公用設施施書面咨咨詢意見見。申報規(guī)劃要要點取得規(guī)規(guī)劃要點點通知書書、建設設項目選選址地形形圖項目建議書書申報選址定定點 申報規(guī)規(guī)劃設計計條件得到規(guī)規(guī)劃設計計條件通通知書委托單單位設計計方案申報選址定定點取得選選址規(guī)劃劃意見通通知書落實市政公公用設施施咨詢方方案落落實環(huán)保保、節(jié)能能、消防防等措施施環(huán)境影響評評價報告告書、地地質勘

39、察察報告書書、資金金籌措可行性研究究報告（可委托有有資質的的咨詢機機構編制制）申報得到，建建設用地地規(guī)劃許許可證土地使用權權取得一是取得城城市規(guī)劃劃區(qū)國有有土地，可可參與國國有土地地使用權權出讓的的招標或或者拍賣賣或者在在市場得得到。國有土地使使用權出出讓程序序：辦理建設用用地委托托釘樁辦理國國有土地地使用權權出讓申申請主管部部門實地地勘察土地估估計報告告的預審審委托地地價評估估辦理核核定地價價手續(xù)辦理土土地出讓讓審批簽訂國國有土地地使用權權出讓合合同領取臨臨時國有有土地使使用證領取正正式國有有土地使使用證國有土地劃劃撥的程程序國有土地使使用權劃劃撥申請請主管部部門現(xiàn)場場勘察劃撥用用地申請請的

40、審核核、批準準取得劃劃撥用地地的批準準。二是征用集集體土地地其程序為：審查報報批發(fā)布征征地公告告辦理補補償?shù)怯浻浿贫ㄑa補償安置置方案市政府府下文征征地交納稅稅費辦理安安置工作作結案拆遷安置的的法律程程序：委托進行拆拆遷工作作辦理拆拆遷申請請審批、領領取拆遷遷許可證證辦理拆拆遷公告告與通知知辦理戶戶口凍結結暫停辦辦理相關關事項確定拆拆遷安置置方案簽訂拆拆遷補償償書面協(xié)協(xié)議召開拆拆遷動員員會，進進行拆遷遷安置發(fā)運作作作拆遷遷補償款款拆遷施施工現(xiàn)場場防塵污污染管理理移交拆拆遷檔案案資料房屋拆拆遷糾紛紛的裁決決強制拆拆遷規(guī)劃與市政政配套建設單位對對擬建項項目意圖圖或方案案說明。擬建工程方方案示意意圖。

41、初步選址。取得市測繪繪院繪制制的1/20000或1/5500地地形藍圖圖2份；地地形圖包包括擬建建工程的的用地范范圍以內內及周圍圍相鄰單單位或建建筑。取得供水（自自來水公公司）、供供電（供供電局）、供供熱（熱熱力公司司）、供供氣（燃燃氣總公公司）、雨雨污水排排放（市市政總公公司）、電電信（電電信局）等等市政公公用設施施書面咨咨詢意見見。申請規(guī)劃要要點規(guī)劃要要點通知知書（提提交項目目建議書書以前）申報選址定點（取得選址規(guī)劃意見通知書）、申報規(guī)劃設計條件（取得規(guī)劃設計條件通知書）按照規(guī)劃設計條件委托有資質的單位設計方案、落實市政公用設施咨詢方案、落實環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評價報告書、地質勘

42、察報告書，資金籌措。報審設計方方案審定設設計方案案通知書書（可研報告告批準后后）持項項目選址址意見書書、批準準的項目目建議書書、可研研報告、設設計方案案批復等等申領建建設用地地規(guī)劃許許可證，經(jīng)經(jīng)人防國國進行人人防工程程建設布布局審查查，國土土資源局局辦理土土地預審審，公安安消防去去除、公公安交警警支隊、教教育局、水水利局城城管局、環(huán)環(huán)保局、園園林局、文文化局對對建設工工程相關關專業(yè)范范圍進行行審查，最最后由規(guī)規(guī)劃部門門對規(guī)劃劃總圖進進行評審審，核發(fā)發(fā)建設設用地規(guī)規(guī)劃許可可證并并確定建建設工程程規(guī)劃設設計條件件。委托進行初初步設計計申報初初步設計計編制施施工圖和和年度投投資計劃劃轉入正式計計劃（

43、方方案批準準、圖紙紙出齊、出出讓金交交納）到規(guī)劃劃局辦理理建設工工程規(guī)劃劃許可證證開工前的準準備辦理招標登登記、招招標準備備、招標標通告、編編制招標標文件并并備案、編編制招標標工程標標底、投投標單位位資格審審批、召召開招標標會，勘勘察現(xiàn)場場、投標標、召開開開標會會議，進進行開標標、評標標、決標標、發(fā)中中標通知知書、簽簽訂合同同。簽訂工程承承包合同同，辦理理質量監(jiān)監(jiān)督注冊冊登記手手續(xù)，建建設工程程管理，辦辦理開工工登記，辦辦理開工工前審計計，繳納納投資方方向調節(jié)節(jié)稅，領領取固定定資產(chǎn)投投資許可可證，報報裝施工工用水、電電、路，協(xié)協(xié)調街道道環(huán)衛(wèi)部部門，協(xié)協(xié)調交通通管理部部門，繳繳納綠化化建設費費，

44、簽訂訂綠化協(xié)協(xié)議，領領取建建設工程程施工許許可證工程施工與與驗收施工場地的的“三通一一平”施工單位進進場和施施工架設設工程的基礎礎、結構構施工與與設備安安裝施工過程中中的質量量監(jiān)督辦理單項工工程驗收收手續(xù)辦理開發(fā)項項目的綜綜合驗收收，領取取工程程質量竣竣工核驗驗證書商品住宅性性能認定定竣工統(tǒng)計登登記辦理竣工房房屋測繪繪辦理產(chǎn)權登登記房地產(chǎn)經(jīng)營營商品房預（銷銷）售的的程序簽署商品房房預售款款監(jiān)管協(xié)協(xié)議辦理商商品房預預（銷）售售許可證證銷售項項目備案案委托中中介代理理機構進進行銷售售與購房房者簽訂訂認購書書與購房房者簽訂訂買賣契契約辦理預預售登記記辦理轉轉讓登記記辦理房房地產(chǎn)抵抵押登記記手續(xù)樓宇將

45、將會入住住質量保保證書和和使用說說明書辦理產(chǎn)產(chǎn)權立契契過戶手手續(xù)房屋租賃申請房屋租租賃許可可證出租人人與承租租人簽訂訂書面承承租意向向書出租人人辦理房房屋租賃賃許可證證租賃當當事人簽簽訂書面面租賃協(xié)協(xié)議辦理租租賃登記記手續(xù)租賃房房屋的轉轉租房屋租租賃關系系的終止止房地產(chǎn)抵押押抵押權的設設定簽訂抵押合合同辦理房地產(chǎn)產(chǎn)抵押登登記抵押房地產(chǎn)產(chǎn)的占管管抵押房地產(chǎn)產(chǎn)的處分分物業(yè)管理階階段物業(yè)管理單單位經(jīng)營營資質審審批簽署物業(yè)管管理委托托合同居住小區(qū)的的物業(yè)接接管綜合合驗收物業(yè)使用、管管理、維維修公約約的核準準安排簽訂管管理公約約制定、提供供質量保保證書和和使用說說明書物業(yè)管理服服務的基基本要求求物業(yè)管理

46、委委員會的的設立五、 房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中中涉及到到的工作作房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)設立準備、程程序、管管理、終終止建設單位對對擬建項項目意圖圖或方案案說明。擬建工程方方案示意意圖。初步選址。取得市測繪繪院繪制制的1/20000或1/5500地地形藍圖圖2份；地地形圖包包括擬建建工程的的用地范范圍以內內及周圍圍相鄰單單位或建建筑。取得供水（自自來水公公司）、供供電（供供電局）、供供熱（熱熱力公司司）、供供氣（燃燃氣總公公司）、雨雨污水排排放（市市政總公公司）、電電信（電電信局）等等市政公公用設施施書面咨咨詢意見見。申報規(guī)劃要要點取得規(guī)規(guī)劃要點點通知書書、建設設項目選選址地形形圖項目建議書書申報選址定定

47、點 申報規(guī)規(guī)劃設計計條件得到規(guī)規(guī)劃設計計條件通通知書委托單單位設計計方案申報選址定定點取得選選址規(guī)劃劃意見通通知書落實市政公公用設施施咨詢方方案落落實環(huán)保保、節(jié)能能、消防防等措施施環(huán)境影響評評價報告告書、地地質勘察察報告書書、資金金籌措可行性研究究報告（可委托有有資質的的咨詢機機構編制制）申報得到，建建設用地地規(guī)劃許許可證土地使用權權取得一是取得城城市規(guī)劃劃區(qū)國有有土地，可可參與國國有土地地使用權權出讓的的招標或或者拍賣賣或者在在市場得得到。國有土地使使用權出出讓程序序：辦理建設用用地委托托釘樁辦理國國有土地地使用權權出讓申申請主管部部門實地地勘察土地估估計報告告的預審審委托地地價評估估辦理核

48、核定地價價手續(xù)辦理土土地出讓讓審批簽訂國國有土地地使用權權出讓合合同領取臨臨時國有有土地使使用證領取正正式國有有土地使使用證國有土地劃劃撥的程程序國有土地使使用權劃劃撥申請請主管部部門現(xiàn)場場勘察劃撥用用地申請請的審核核、批準準取得劃劃撥用地地的批準準。二是征用集集體土地地其程序為：審查報報批發(fā)布征征地公告告辦理補補償?shù)怯浻浿贫ㄑa補償安置置方案市政府府下文征征地交納稅稅費辦理安安置工作作結案拆遷安置的的法律程程序：委托進行拆拆遷工作作辦理拆拆遷申請請審批、領領取拆遷遷許可證證辦理拆拆遷公告告與通知知辦理戶戶口凍結結暫停辦辦理相關關事項確定拆拆遷安置置方案簽訂拆拆遷補償償書面協(xié)協(xié)議召開拆拆遷動員員

49、會，進進行拆遷遷安置發(fā)運作作作拆遷遷補償款款拆遷施施工現(xiàn)場場防塵污污染管理理移交拆拆遷檔案案資料房屋拆拆遷糾紛紛的裁決決強制拆拆遷規(guī)劃與市政政配套建設單位對對擬建項項目意圖圖或方案案說明。擬建工程方方案示意意圖。初步選址。取得市測繪繪院繪制制的1/20000或1/5500地地形藍圖圖2份；地地形圖包包括擬建建工程的的用地范范圍以內內及周圍圍相鄰單單位或建建筑。取得供水（自自來水公公司）、供供電（供供電局）、供供熱（熱熱力公司司）、供供氣（燃燃氣總公公司）、雨雨污水排排放（市市政總公公司）、電電信（電電信局）等等市政公公用設施施書面咨咨詢意見見。申請規(guī)劃要要點規(guī)劃要要點通知知書（提提交項目目建議

50、書書以前）申報選址定點（取得選址規(guī)劃意見通知書）、申報規(guī)劃設計條件（取得規(guī)劃設計條件通知書）按照規(guī)劃設計條件委托有資質的單位設計方案、落實市政公用設施咨詢方案、落實環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評價報告書、地質勘察報告書，資金籌措。報審設計方方案審定設設計方案案通知書書（可研報告告批準后后）持項項目選址址意見書書、批準準的項目目建議書書、可研研報告、設設計方案案批復等等申領建建設用地地規(guī)劃許許可證，經(jīng)經(jīng)人防國國進行人人防工程程建設布布局審查查，國土土資源局局辦理土土地預審審，公安安消防去去除、公公安交警警支隊、教教育局、水水利局城城管局、環(huán)環(huán)保局、園園林局、文文化局對對建設工工程相關關專業(yè)范范

51、圍進行行審查，最最后由規(guī)規(guī)劃部門門對規(guī)劃劃總圖進進行評審審，核發(fā)發(fā)建設設用地規(guī)規(guī)劃許可可證并并確定建建設工程程規(guī)劃設設計條件件。委托進行初初步設計計申報初初步設計計編制施施工圖和和年度投投資計劃劃轉入正式計計劃（方方案批準準、圖紙紙出齊、出出讓金交交納）到規(guī)劃劃局辦理理建設工工程規(guī)劃劃許可證證開工前的準準備辦理招標登登記、招招標準備備、招標標通告、編編制招標標文件并并備案、編編制招標標工程標標底、投投標單位位資格審審批、召召開招標標會，勘勘察現(xiàn)場場、投標標、召開開開標會會議，進進行開標標、評標標、決標標、發(fā)中中標通知知書、簽簽訂合同同。簽訂工程承承包合同同，辦理理質量監(jiān)監(jiān)督注冊冊登記手手續(xù)，建

52、建設工程程管理，辦辦理開工工登記，辦辦理開工工前審計計，繳納納投資方方向調節(jié)節(jié)稅，領領取固定定資產(chǎn)投投資許可可證，報報裝施工工用水、電電、路，協(xié)協(xié)調街道道環(huán)衛(wèi)部部門，協(xié)協(xié)調交通通管理部部門，繳繳納綠化化建設費費，簽訂訂綠化協(xié)協(xié)議，領領取建建設工程程施工許許可證工程施工與與驗收施工場地的的“三通一一平”施工單位進進場和施施工架設設工程的基礎礎、結構構施工與與設備安安裝施工過程中中的質量量監(jiān)督辦理單項工工程驗收收手續(xù)辦理開發(fā)項項目的綜綜合驗收收，領取取工程程質量竣竣工核驗驗證書商品住宅性性能認定定竣工統(tǒng)計登登記辦理竣工房房屋測繪繪辦理產(chǎn)權登登記房地產(chǎn)經(jīng)營營商品房預（銷銷）售的的程序簽署商品房房預售

53、款款監(jiān)管協(xié)協(xié)議辦理商商品房預預（銷）售售許可證證銷售項項目備案案委托中中介代理理機構進進行銷售售與購房房者簽訂訂認購書書與購房房者簽訂訂買賣契契約辦理預預售登記記辦理轉轉讓登記記辦理房房地產(chǎn)抵抵押登記記手續(xù)樓宇將將會入住住質量保保證書和和使用說說明書辦理產(chǎn)產(chǎn)權立契契過戶手手續(xù)房屋租賃申請房屋租租賃許可可證出租人人與承租租人簽訂訂書面承承租意向向書出租人人辦理房房屋租賃賃許可證證租賃當當事人簽簽訂書面面租賃協(xié)協(xié)議辦理租租賃登記記手續(xù)租賃房房屋的轉轉租房屋租租賃關系系的終止止房地產(chǎn)抵押押抵押權的設設定簽訂抵押合合同辦理房地產(chǎn)產(chǎn)抵押登登記抵押房地產(chǎn)產(chǎn)的占管管抵押房地產(chǎn)產(chǎn)的處分分物業(yè)管理階階段物業(yè)管理

54、單單位經(jīng)營營資質審審批簽署物業(yè)管管理委托托合同居住小區(qū)的的物業(yè)接接管綜合合驗收物業(yè)使用、管管理、維維修公約約的核準準安排簽訂管管理公約約制定、提供供質量保保證書和和使用說說明書物業(yè)管理服服務的基基本要求求物業(yè)管理委委員會的的設立六、 房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程設設計的涵涵義房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目流流程設計計是針對對具體房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目所作的的用來指指導項目目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營全過過程的綱綱領性文文件，它它根據(jù)房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的特點點、房地地產(chǎn)綜合合開發(fā)公公司的內內外條件件，經(jīng)過過系統(tǒng)分分析、統(tǒng)統(tǒng)籌安排排來完成成，它需需要在房房地產(chǎn)項項目開發(fā)發(fā)運作之之前制定定，它是是一個粗粗線條的的概略規(guī)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項

55、目流流程設計計的主要要依據(jù)有有：可行性性研究報報告，房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開開發(fā)公司司優(yōu)勢條條件，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目的自自身條件件、外部部可利用用及限制制性條件件；國家和和上級有有關指示示；房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開開發(fā)公司司習慣作作法；國家有有關法規(guī)規(guī)、規(guī)范范、規(guī)程程等。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目流流程設計計的基本本原則有有：堅持基基本建設設程序和和開發(fā)經(jīng)經(jīng)營程序序；充分挖挖掘潛力力，發(fā)揮揮企業(yè)優(yōu)優(yōu)勢；從實際際可能出出發(fā)，積積極穩(wěn)妥妥地安排排，積極采采用各種種開拓性性措施；主主要部分分明確規(guī)規(guī)定，一一般部分分大致要要求。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目流流程設計計的作用用有：便于從從全局出出發(fā)對房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)做出安安排，作為綱綱領性

56、文文件，利利于指導導房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的其它具具體性計計劃的編編制；有利于于籌措資資金和其其它協(xié)作作配合工工作的談談判；有利于于對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營過過程中容容易出現(xiàn)現(xiàn)問題的的協(xié)調。七、 房地地產(chǎn)前期期準備工工作詳細細流程（施施工之前前）1、規(guī)劃部部門：（1）如果果是工業(yè)業(yè)用地，首首先到規(guī)規(guī)劃局規(guī)規(guī)劃處辦辦理變更更。手續(xù)需提交交：A、土地地證B、變更更申請CC、航測測圖D、變更更用地總總平面圖圖E、填寫寫申請表表F、轉讓讓合同（2）如果果是集體體用地，也也應到規(guī)規(guī)劃局規(guī)規(guī)劃用地地處辦理理征用手手續(xù)。需提交：AA、轉讓讓合同BB、航測測圖C、征用用土地總總平面圖圖D、填寫寫申請表表E、領取取并填寫寫

57、選址意意見書，規(guī)規(guī)劃局批批準后發(fā)發(fā)用地許許可證。需交費：AA、水利利基金B(yǎng)B、耕地地占用稅稅C、配套套費2、領取規(guī)規(guī)劃用地地許可證證后，再再到市計計委辦理理立項手手續(xù)。需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報告（3）投資計劃及立項申請（4）領取立項批文3、完成11、2項后，再再到土地地部門辦辦理過戶戶或征用用手續(xù)。需提交：（1）用地申請書（2）計委立項批文（3）用地總平面圖（4）規(guī)劃局出具的用地紅線圖（5）規(guī)劃用地許可證（6）土地補償表蓋章（組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費、領證需繳納：（1）土地出讓金。70220元/平方米（2）地界勘測費（3）土地過戶費（4）管理

58、及工本費（5）土地使用稅4、完成前前3項后，再再到規(guī)劃劃局建管管處辦理理報建手手續(xù)。（1）建設設單位寫寫出書面面申請（內內容包括括建設意意向、建建房結構構、層數(shù)數(shù)、總建建筑面積積、投資資額、投投資周期期等）。（2）提交交土地證證、航測測圖、規(guī)規(guī)劃用地地證、計計委立項項批文、總總平面圖圖。（3）根據(jù)據(jù)規(guī)劃部部門發(fā)的的“建設工工程申請請復函”的具體體要求，設設計院做做出12個方方案，包包括：總總平面圖圖、單體體平立剖剖面圖、再再次報請請規(guī)劃局局審定后后方可進進行施工工圖設計計。（4）領取取建設工工程規(guī)劃劃許可證證申請表表，到相相關部門門：消防防支隊、文文物鉆探探、空軍軍作戰(zhàn)科科、預設設電信管管線等

59、辦辦理手續(xù)續(xù)。需交費：審審核費2280元元/棟（消消防支隊隊）；文文物鉆探探費28元/平方米米。（5）經(jīng)局局長簽發(fā)發(fā)后領取取交費通通知單，需需繳納：規(guī)劃管理費費：0.100.255%檔案保證金金：5%建設配套費費：520元元/平方米米綠化費：11元/平方米米人防費：66.5元元/平方米米商業(yè)網(wǎng)電費費：155元/平方米米墻改基金：15元/平方米米（6）交費費、蓋章章、領取取規(guī)劃建建筑許可可證。5、第4項項完成后后，到建建委辦理理報建及及招標手手續(xù)。A、報建需需提交：（1）工程程報建申申請表（2）計委立項批文（3）建設工規(guī)劃許可證（4）資金證明、進賬單復印件B、招標表表：（11）建設設單位憑憑報建

60、表表領取招招投標申申請書。（2）發(fā)布布招標工工程信息息。（3）編制制招標文文件，確確定評標標辦法。（4）選定定投標隊隊伍不少少于5家。（5）建設設單位書書寫考察察報告，并并提出侯侯標單位位的名單單報招標標辦。（6）招標標單位以以書面形形式通知知投標候候選單位位，明確確選定投投標單位位的辦法法、活動動地點和和時間。（7）確定定開標日日期，由由招標辦辦派人監(jiān)監(jiān)督開標標、評標標、定標標。（8）確定定中標單單位后，雙雙方簽訂訂中標標條件內內容，按按規(guī)定繳繳納招標標投標管管理費，辦辦理中中標通知知書。（9）按中中標通知知書文文件及內內容，簽簽訂工程程承包發(fā)發(fā)包合同同。C、抗震審審核：00.1元元/平方米