房地產(chǎn)開發(fā)詳細(xì)流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)詳細(xì)流程一、 甲方方在開發(fā)發(fā)前期的的工作（以上海市市為例）一、 確定定投資建建設(shè)工程程項(xiàng)目 對(duì)項(xiàng)目從前前期開發(fā)發(fā)角度入入手，進(jìn)進(jìn)行合理理分析和和有效測(cè)測(cè)算，為為公司決決策提供供重要依依據(jù)。 二、建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目用地地計(jì)劃辦辦理 1.所需資資料 a.地形圖圖（劃示示用地范范圍，標(biāo)標(biāo)明大約約面積） b.與地塊塊出讓單單位簽署署的用地地協(xié)議 2. 辦理理程序 a.備齊資資料 b.到地塊塊所在地地土地部部門辦理理 三、建設(shè)工工程項(xiàng)目目建議書書的編制制與報(bào)批批 1.編制及及所需資資料 a. 開發(fā)發(fā)單位營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照照 b. 開發(fā)發(fā)資質(zhì)證證書 c 用地計(jì)計(jì)劃審核核意見 d. 建筑筑設(shè)計(jì)方方案（總總平面圖圖

2、等） e. 其他他相關(guān)資資料 2.報(bào)批程程序與報(bào)報(bào)批資料料 a.將所需需資料備備齊送至至投資咨咨詢公司司，委托托其編制制項(xiàng)目目建議書書 b.準(zhǔn)備關(guān)關(guān)于項(xiàng)目目建議書書報(bào)批申申請(qǐng)報(bào)告告 c.將項(xiàng)項(xiàng)目建議議書與與申請(qǐng)報(bào)報(bào)告送計(jì)計(jì)委報(bào)批批 注：投資330000萬(wàn)元以以下項(xiàng)目目由區(qū)計(jì)計(jì)委立項(xiàng)項(xiàng)；超過(guò)過(guò)30000萬(wàn)元元以下項(xiàng)項(xiàng)目由區(qū)區(qū)計(jì)委轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)報(bào)有關(guān)關(guān)部門審審批 四A、建設(shè)設(shè)工程項(xiàng)項(xiàng)目選址址意見申申辦 1. 所需需資料 a.批準(zhǔn)的的項(xiàng)目建建議書或或其他計(jì)計(jì)劃文件件（復(fù)印印件一份份） b.地形圖圖（均應(yīng)應(yīng)劃示用用地范圍圍） 44份 c.土地權(quán)權(quán)屬證（復(fù)復(fù)印件11份） d.聯(lián)建協(xié)協(xié)議書（復(fù)復(fù)印件11份） e.選

3、址論論證 f.上海市市建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目選址址意見書書申請(qǐng)表表（到區(qū)區(qū)規(guī)劃局局領(lǐng)?。?2. 申辦辦程序 a.準(zhǔn)備數(shù)數(shù)份項(xiàng)目目建議書書批復(fù)及及數(shù)份地地形圖 b.將上述述資料分分送有關(guān)關(guān)部門簽簽署選址址意見并并加蓋公公章 c.將有關(guān)關(guān)部門的的意見備備齊，同同時(shí)備齊齊（1）項(xiàng)所所有資料料，送區(qū)區(qū)規(guī)劃局局規(guī)劃科科辦理 四B、建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證申辦辦 1. 所需需資料 a.建設(shè)工工程的計(jì)計(jì)劃批準(zhǔn)準(zhǔn)文件（批批準(zhǔn)的項(xiàng)項(xiàng)目建議議書或其其他計(jì)劃劃文件）（復(fù)復(fù)印件一一份） b.地形圖圖（均應(yīng)應(yīng)劃示用用地范圍圍） 66份 （其中中一份應(yīng)應(yīng)有消防防、環(huán)保保、交通通、防疫疫、水利利等部門門選址意意見及公公章） c.國(guó)有土

4、土地使用用權(quán)出讓讓合同文文件及副副圖（11份） d.上海市市建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目選址址意見書書申請(qǐng)表表（到區(qū)區(qū)規(guī)劃局局領(lǐng)取） e.申請(qǐng)報(bào)報(bào)告（紅紅頭文件件） f.其他需需說(shuō)明的的圖紙或或文件 2. 申辦辦程序 a.備齊上上述所有有資料 b.送區(qū)規(guī)規(guī)劃局規(guī)規(guī)劃科辦辦理 五、建設(shè)工工程項(xiàng)目目地名報(bào)報(bào)批 1. 所需需資料 a.項(xiàng)目批批文（批批準(zhǔn)的項(xiàng)項(xiàng)目建議議書或其其他計(jì)劃劃文件）（復(fù)復(fù)印件一一份） b.地形圖圖（均應(yīng)應(yīng)劃示用用地2份 c.總平面面圖（33份） d.建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證及批文文 e.申請(qǐng)報(bào)報(bào)告（紅紅頭文件件） f.其他需需說(shuō)明的的圖紙或或文件 2. 申辦辦程序 a.備齊上上述所有有資料及及1

5、5000元支支票 b.送區(qū)地地名辦辦辦理 六、建設(shè)工工程項(xiàng)目目報(bào)建 1. 所需需資料 a.上海海市建設(shè)設(shè)工程報(bào)報(bào)建表（到到市報(bào)建建處領(lǐng)取?。?b.企業(yè)法法人營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照及及有關(guān)證證明原件件和復(fù)印印件 c.項(xiàng)目建建議書批批文原件件及復(fù)印印件 d.銀行出出具的建建設(shè)資金金落實(shí)證證明（驗(yàn)驗(yàn)資報(bào)告告） e.上海海市建設(shè)設(shè)單位工工程技術(shù)術(shù)人員和和管理人人員核定定申報(bào)表表（到到市報(bào)建建處領(lǐng)取?。?f.專業(yè)技技術(shù)人員員和管理理人員技技術(shù)職稱稱證書原原件及復(fù)復(fù)印件 g.住宅宅項(xiàng)目配配套建設(shè)設(shè)審核申申請(qǐng)表 h.住宅宅新開工工審核通通知單 七、工程項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)招標(biāo)辦辦理 1. 所需需資料 a.報(bào)建工工程項(xiàng)目目IC卡

6、 b.上海市市建設(shè)工工程設(shè)計(jì)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目登記記表 c.上海海市建設(shè)設(shè)工程設(shè)設(shè)計(jì)招標(biāo)標(biāo)文件報(bào)報(bào)批表（到到市招標(biāo)標(biāo)辦領(lǐng)取?。?d.上海海市建設(shè)設(shè)工程設(shè)設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)標(biāo)小組報(bào)報(bào)批表（到到市招標(biāo)標(biāo)辦領(lǐng)取取） e.工程設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書 f.建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證 g.工程項(xiàng)項(xiàng)目選址址意見批批文 2.辦理程程序 a.備齊上上述資料料 b.到市設(shè)設(shè)計(jì)招標(biāo)標(biāo)辦辦理理 八、設(shè)計(jì)方方案評(píng)標(biāo)標(biāo)會(huì)召開開及設(shè)計(jì)計(jì)單位中中標(biāo)辦理理 1. 所需需資料 a.項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)方案案、建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證、項(xiàng)項(xiàng)目選址址意見書書、設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書書、項(xiàng)目目建議書書批文等等若干份份 b.會(huì)議通通知書 2. 辦理理程序 a.備齊上上述資料料 b.

7、提前三三天分送送各評(píng)委委 c.到市招招標(biāo)辦召召開評(píng)標(biāo)標(biāo)會(huì)（會(huì)會(huì)務(wù)費(fèi)3300元元） 中標(biāo)辦理aa.設(shè)計(jì)計(jì)方案評(píng)評(píng)標(biāo)會(huì)會(huì)會(huì)議紀(jì)要要b.評(píng)委委評(píng)標(biāo)意意見書 九建設(shè)工工程規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要要求申辦辦 1. 所需需資料 a.上海市市建設(shè)工工程規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要要求申請(qǐng)請(qǐng)表（到到區(qū)規(guī)劃劃局領(lǐng)取取）1份 b.計(jì)劃批批準(zhǔn)文件件 1份 c.土地使使用權(quán)屬屬證件 1份 d.房屋權(quán)權(quán)屬證 1份 e.危房鑒鑒定報(bào)告告 f.地形圖圖（劃示示用地范范圍） 2份 辦理程序aa.備齊齊上述資資料b.送區(qū)規(guī)規(guī)劃局規(guī)規(guī)劃科辦辦理 十工程項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)方案深深化修改 根據(jù)規(guī)劃局局批文要要求修改改設(shè)計(jì)方方案 二、 基本本建設(shè)工工程預(yù)算算審計(jì)咨咨詢

8、及其其流程一、基本建建設(shè)工程程預(yù)算審審計(jì)咨詢?cè)兗捌淞髁鞒袒窘ㄔO(shè)工工程預(yù)算算是在施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)完成成之后編編制的工工程造價(jià)價(jià)文件，稱稱為施工工圖預(yù)算算，亦稱稱“設(shè)計(jì)預(yù)預(yù)算”，簡(jiǎn)稱稱“預(yù)算”。因?yàn)闉槭窃谑┦┕ぶ扒熬幹频牡?，所以以它反映映的只是是基本建建設(shè)工程程的預(yù)計(jì)計(jì)造價(jià)、計(jì)計(jì)劃價(jià)格格?；窘ㄔO(shè)工工程預(yù)算算審計(jì)咨咨詢業(yè)務(wù)務(wù)內(nèi)容，可可以是編編制預(yù)算算，也可可以是對(duì)對(duì)已編制制的預(yù)算算進(jìn)行審審核。1預(yù)算的的編制的的一般程程序。(1)熟悉悉和掌握握資料和和現(xiàn)場(chǎng)條條件，主主要是國(guó)國(guó)家和當(dāng)當(dāng)?shù)卣C發(fā)的的有關(guān)法法律、法法規(guī)和政政策文件件、相關(guān)關(guān)的定額額、取費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、材材料、設(shè)設(shè)備價(jià)格格等，以以及施工工圖

9、紙、設(shè)設(shè)計(jì)說(shuō)明明、施工工方案、水水文地質(zhì)質(zhì)資料等等；(2)制訂訂編制方方案和計(jì)計(jì)劃，主主要是人人員、時(shí)時(shí)間的安安排和編編制步驟驟與要求求；(3)計(jì)算算工程量量；(4)確定定分部分分項(xiàng)工程程的單價(jià)價(jià)；(5)計(jì)算算合價(jià)并并匯總；(6)計(jì)算算各項(xiàng)取取費(fèi)；(7)計(jì)算算該基本本建設(shè)工工程的預(yù)預(yù)算總價(jià)價(jià)，即預(yù)預(yù)算造價(jià)價(jià)。由于施工圖圖預(yù)算是是實(shí)行工工程包干干，進(jìn)行行工程結(jié)結(jié)算，實(shí)實(shí)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)核算和和考核工工程成本本的依據(jù)據(jù)，其編編制是一一項(xiàng)技術(shù)術(shù)性和政政策性要要求很高高的工作作，特別別是工程程量的計(jì)計(jì)算非常常繁瑣。如如果編制制者不具具獨(dú)立性性，或業(yè)業(yè)務(wù)水平平不夠，或或責(zé)任心心不強(qiáng)，都都很難保保證其準(zhǔn)準(zhǔn)確性。因

10、此，加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)施工工圖預(yù)算算的審計(jì)計(jì)，對(duì)于于保證基基本建設(shè)設(shè)工程的的順利完完成，維維護(hù)甲乙乙雙方經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益益，控制制造價(jià)，節(jié)節(jié)約建設(shè)設(shè)成本，具具有重大大的意義義。2施工圖圖預(yù)算審審計(jì)的一一般程序序。(1)熟悉悉和掌握握資料和和現(xiàn)場(chǎng)條條件，與與編制不不同的是是，還要要熟悉和和了解送送審預(yù)算算及其工工程量計(jì)計(jì)算底稿稿；(2)制訂訂審核方方案和計(jì)計(jì)劃，重重點(diǎn)是選選擇審查查方法、人人員和時(shí)時(shí)間(包括核核對(duì)時(shí)間間)的安排排，以及及審查步步驟和要要求；(3)審查查工程量量是否準(zhǔn)準(zhǔn)確，按按照施工工圖紙和和送審預(yù)預(yù)算的工工程量計(jì)計(jì)算底稿稿進(jìn)行審審查，如如工程量量計(jì)算底底稿，則則須自行行計(jì)算后后再與送送審預(yù)算算的

11、工程程量比較較；(4)審查查分部分分項(xiàng)工程程的單價(jià)價(jià)是否正正確合理理，注意意有無(wú)錯(cuò)錯(cuò)套、高高套、重重復(fù)選套套定額的的情況；(5)審查查設(shè)備、材材料價(jià)格格是否合合理、符符合規(guī)定定；(6)審查查有無(wú)計(jì)計(jì)算錯(cuò)誤誤；(7)審查查各項(xiàng)取取費(fèi)是否否符合規(guī)規(guī)定；(8)綜合合整理審審查資料料，形成成初步成成果；(9)與原原編制單單位交換換意見、核核對(duì)、簽簽章確認(rèn)認(rèn)定案后后形成最最終成果果。二、基本建建設(shè)工程程結(jié)算審審計(jì)咨詢?cè)兗捌淞髁鞒袒窘ㄔO(shè)工工程結(jié)算算是在工工程竣工工后編制制的工程程造價(jià)文文件，稱稱為竣工工結(jié)算，簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱“結(jié)算”。因?yàn)闉榻Y(jié)算是是在施工工完成已已經(jīng)竣工工后編制制的，所所以它反反映的是是基本建建設(shè)

12、工程程的實(shí)際際造價(jià)。結(jié)算一般是是由施工工單位編編制，提提交建設(shè)設(shè)單位審審核批準(zhǔn)準(zhǔn)。結(jié)算審計(jì)的的一般程程序：(1)熟悉悉和掌握握資料及及現(xiàn)場(chǎng)情情況，與與預(yù)算審審計(jì)相比比，還要要著重熟熟悉和掌掌握施工工合同(包括補(bǔ)補(bǔ)充合同同、補(bǔ)充充協(xié)議等等)關(guān)于結(jié)結(jié)算的有有關(guān)約定定、工程程施工過(guò)過(guò)程中的的變化(包括設(shè)設(shè)計(jì)變更更和現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證、材材料和設(shè)設(shè)備價(jià)格格的改變變、國(guó)家家法律、法法規(guī)和政政策規(guī)定定的變化化等)、送審審結(jié)算書書及其工工程量計(jì)計(jì)算底稿稿、工程程款的支支付、質(zhì)質(zhì)量驗(yàn)收收等資料料。(2)步驟驟與預(yù)算算審計(jì)基基本相同同，不同同的是應(yīng)應(yīng)根據(jù)竣竣工圖紙紙和設(shè)計(jì)計(jì)變更來(lái)來(lái)進(jìn)行審審查，特特別要注注意增加加的是否

13、否多計(jì)、減減少的是是否未計(jì)計(jì)或少計(jì)計(jì)。(3)審查查各項(xiàng)取取費(fèi)是否否符合規(guī)規(guī)定，要要注意取取費(fèi)規(guī)定定如果在在施工期期間發(fā)生生變化，要要嚴(yán)格按按照規(guī)定定以及合合同的約約定進(jìn)行行處理。(4)審查查簽證費(fèi)費(fèi)用，主主要注意意下列問(wèn)問(wèn)題：簽證手手續(xù)是否否完備；簽證的的原因是是否合理理，是否否應(yīng)計(jì)人人工程造造價(jià)；簽證的的內(nèi)容是是否屬實(shí)實(shí)；簽證的的數(shù)量是是否準(zhǔn)確確；簽證的的價(jià)格是是否合理理；是否有有重復(fù)現(xiàn)現(xiàn)象。(5)審查查索賠費(fèi)費(fèi)用，包包括乙方方向甲方方的索賠賠和甲方方向乙方方的索賠賠，注意意下列問(wèn)問(wèn)題：索賠的的手續(xù)是是否符合合合同的的規(guī)定；索賠的的原因是是否成立立；索賠的的證據(jù)是是否充分分；索賠的的計(jì)算是是

14、否準(zhǔn)確確合理。(6)綜合合整理審審查資料料，形成成初步成成果。(7)與建建設(shè)單位位、施工工單位交交換意見見，進(jìn)行行核對(duì)，并并三方簽簽章確認(rèn)認(rèn)后定案案，形成成最終成成果。三、基本建建設(shè)工程程決算審審計(jì)咨詢?cè)兗捌淞髁鞒袒窘ㄔO(shè)工工程決算算是竣工工驗(yàn)收交交付使用用階段，由由建設(shè)單單位編制制的基本本建設(shè)工工程項(xiàng)目目從籌建建到竣工工投入使使用過(guò)程程中總體體實(shí)際成成本的文文件，是是建設(shè)單單位向國(guó)國(guó)家報(bào)告告基本建建設(shè)工程程總體實(shí)實(shí)際造價(jià)價(jià)和投資資效果的的重要文文件，稱稱為竣工工決算，簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱“決算”?？⒐すQ算要要正確核核定新增增固定資資產(chǎn)價(jià)值值，考核核投資效效果?？⒐Q算由由竣工決決算報(bào)表表、竣工工決算報(bào)報(bào)

15、告說(shuō)明明書、竣竣工工程程平面示示意圖、工工程造價(jià)價(jià)比較分分析四部部分組成成。大中中型基本本建設(shè)工工程項(xiàng)目目竣工決決算報(bào)表表一般包包括竣工工工程概概況表、竣竣工財(cái)務(wù)務(wù)決算表表、建設(shè)設(shè)項(xiàng)目交交付使用用財(cái)產(chǎn)總總表及明明細(xì)表、建建設(shè)項(xiàng)目目建成交交付使用用后的投投資效益益表等，小小型項(xiàng)目目竣工決決算報(bào)表表則只由由竣工決決算總表表和交付付使用財(cái)財(cái)產(chǎn)明細(xì)細(xì)表組成成?？⒐Q算應(yīng)應(yīng)由建設(shè)設(shè)單位編編制，但但由于某某些原因因，很多多基本建建設(shè)工程程沒(méi)有編編制竣工工決算，有有些竣工工決算的的編制質(zhì)質(zhì)量不高高，因此此，也可可由建設(shè)設(shè)單位委委托具有有資質(zhì)的的社會(huì)中中介咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)幫幫助建設(shè)設(shè)單位編編制。1審核竣竣工決算算的

16、編制制依據(jù)，包包括竣工工決算編編制工作作有無(wú)專專門組織織，各項(xiàng)項(xiàng)清理工工作是否否全面、徹徹底，編編制依據(jù)據(jù)是否符符合國(guó)家家有關(guān)規(guī)規(guī)定，資資料是否否齊全，手手續(xù)是否否完備，對(duì)對(duì)遺留問(wèn)問(wèn)題處理理是否合合理。2審核工工程造價(jià)價(jià)，這部部分審計(jì)計(jì)與竣工工決算的的審計(jì)一一樣；但但還應(yīng)增增加對(duì)設(shè)設(shè)備費(fèi)、土土地費(fèi)、管管理費(fèi)等等的審查查。3審核基基本建設(shè)設(shè)工程的的建設(shè)和和概算執(zhí)執(zhí)行情況況，包括括是否按按批準(zhǔn)的的初步設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)行行，是否否嚴(yán)格按按批準(zhǔn)的的概算內(nèi)內(nèi)容執(zhí)行行，有無(wú)無(wú)概算外外項(xiàng)目和和提高建建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、擴(kuò)大大建設(shè)規(guī)規(guī)模的情情況，有有無(wú)重大大質(zhì)量事事故和經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失失。4審核竣竣工財(cái)務(wù)務(wù)決算表表，核實(shí)實(shí)基本建建

17、設(shè)工程程的資金金的來(lái)源源、支出出及結(jié)余余等財(cái)務(wù)務(wù)情況。5審核基基本建設(shè)設(shè)工程合合同工期期執(zhí)行情情況和合合同質(zhì)量量等級(jí)控控制情況況。6審核交交付使用用資產(chǎn)情情況，包包括固定定資產(chǎn)、無(wú)無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)、遞延延資產(chǎn)確確定得是是否正確確、真實(shí)實(shí)，有關(guān)關(guān)手續(xù)是是否辦理理、流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)及及其移交交等內(nèi)容容，特別別要注意意待攤投投資及其其確定和和分配是是否合規(guī)規(guī)、正確確、尾工工工程和和結(jié)余資資金是否否真實(shí)、合合規(guī)，建建設(shè)收入入是否合合規(guī)，賬賬務(wù)處理理是否正正確、分分配是否否合規(guī)，包包干指標(biāo)標(biāo)的完成成情況，結(jié)結(jié)余的核核算和賬賬務(wù)處理理是否合合法、合合規(guī)、真真實(shí)、正正確等。7綜合整整理審核核資料，形形成初步步成果。8與

18、建設(shè)設(shè)單位交交換意見見、核對(duì)對(duì)后形成成最終成成果并提提出對(duì)原原竣工決決算進(jìn)行行調(diào)整的的意見。邁克?E?米勒斯斯房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)原理理與程序序中的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)八八階段模模型 邁克米勒勒斯認(rèn)為為，開發(fā)發(fā)商自有有投資開開發(fā)意向向，到項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、施施工建設(shè)設(shè)、營(yíng)銷銷租賃、物物業(yè)管理理都有一一個(gè)合乎乎邏輯和和開發(fā)規(guī)規(guī)律的程程序。雖雖然因具具體條件件的變化化會(huì)導(dǎo)致致保修環(huán)環(huán)節(jié)的作作為有所所變化，但但一般來(lái)來(lái)說(shuō)，各各程序的的的具體體步驟不不會(huì)有太太大變化化。他說(shuō)說(shuō)“開發(fā)過(guò)過(guò)程至少少需要包包括這樣樣一些階階段：提提出投資資設(shè)想、細(xì)細(xì)化這個(gè)個(gè)設(shè)想、檢檢驗(yàn)其可可行性、合合同談判判、簽署署正式委委托協(xié)議議、項(xiàng)

19、目目開工建建設(shè)、竣竣工與投投入使用用、項(xiàng)目目建成后后的運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理”。但是，米氏氏同時(shí)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)如下下三個(gè)要要點(diǎn)：實(shí)際的開發(fā)發(fā)過(guò)程很很難沿直直線一步步一步地地向前進(jìn)進(jìn)行，但但我們歸歸納出來(lái)來(lái)的開過(guò)過(guò)不可能能完全模模擬開發(fā)發(fā)商與其其合作伙伙伴之間間經(jīng)常不不斷地談?wù)勁兴鶎?dǎo)導(dǎo)致的工工作步驟驟變化。開發(fā)是一種種藝術(shù)，它它是一種種非常復(fù)復(fù)雜且具具有創(chuàng)造造性的活活動(dòng)，開開發(fā)中的的有些做做法不會(huì)會(huì)合合乎乎邏輯，有有許多決決策要靠靠直覺做做出判斷斷。在第一個(gè)階階段，開開發(fā)商都都要考慮慮開發(fā)程程序中所所有還沒(méi)沒(méi)完成的的階段，即即每一個(gè)個(gè)決策不不僅要考考慮對(duì)本本階段的的影響，更更要考慮慮其對(duì)后后續(xù)階段段尤其是是對(duì)項(xiàng)目目

20、整個(gè)生生命周期期的影響響。其著名的八八階段模模型分為為如下八八個(gè)階段段：一：提出投投資設(shè)想想開發(fā)商在對(duì)對(duì)當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)市市場(chǎng)有比比較深入入的了解解并占有有大量市市場(chǎng)信息息的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，探探討投資資可能性性，尋找找多個(gè)可可供選擇擇的投資資機(jī)會(huì)，在在頭腦中中快速判判斷其可可行性。二：投資設(shè)設(shè)想細(xì)化化開發(fā)商選擇擇出實(shí)現(xiàn)現(xiàn)其開發(fā)發(fā)設(shè)想的的開發(fā)用用地，探探討技術(shù)術(shù)可行性性，與潛潛在的租租客、業(yè)業(yè)主、銀銀行、合合作伙伴伴、專業(yè)業(yè)人士接接觸，做做出初步步設(shè)計(jì)方方案，探探討獲取取開發(fā)用用地的可可行性。三：可行性性研究開發(fā)商進(jìn)行行正式市市場(chǎng)研究究，估算算市場(chǎng)吸吸納率，根根據(jù)預(yù)估估的成本本和價(jià)格格進(jìn)行可可行性研研究，

21、將將有關(guān)開開發(fā)計(jì)劃劃報(bào)送政政府有關(guān)關(guān)部門，從從法律、技技術(shù)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)等方方面綜合合判斷項(xiàng)項(xiàng)目可行行性。四：合同談?wù)勁虚_發(fā)商根據(jù)據(jù)市場(chǎng)研研究中得得到的客客戶需求求牲確定定最終設(shè)設(shè)計(jì)方案案，開發(fā)發(fā)合同談?wù)勁校玫玫劫J款款書面承承諾，確確定總承承包商，確確定租住住方案，獲獲得政府府的用地地、規(guī)劃劃等許可可。五：簽署正正式委托托協(xié)議簽署合同，包包括合作作開發(fā)協(xié)協(xié)議、建建設(shè)貸款款協(xié)議和和長(zhǎng)期融融資協(xié)議議、土地地出讓或或轉(zhuǎn)讓合合同、工工程施工工合同、保保險(xiǎn)合同同和預(yù)租租（售）合合同。六：工程建建設(shè)開發(fā)商根據(jù)據(jù)預(yù)算進(jìn)進(jìn)行成本本管理，批批準(zhǔn)市場(chǎng)場(chǎng)推廣和和開發(fā)隊(duì)隊(duì)伍提出出的工程程變更，解解決建設(shè)設(shè)糾紛，支支付工程

22、程款，實(shí)實(shí)施進(jìn)度度管理。七：竣工投投入使用用開發(fā)商組織織物業(yè)管管理隊(duì)伍伍、進(jìn)行行市場(chǎng)推推廣活動(dòng)動(dòng)，政府府批準(zhǔn)入入住，接接入市政政設(shè)施，租租客入住住，償還還建設(shè)貸貸款，長(zhǎng)長(zhǎng)期融資資到位。八：房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)管管理業(yè)主（開發(fā)發(fā)商或新新業(yè)主）進(jìn)進(jìn)行物業(yè)業(yè)管理、更更新改造造、市場(chǎng)場(chǎng)推廣等等工作，以以延長(zhǎng)物物業(yè)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命命、提高高資產(chǎn)運(yùn)運(yùn)行質(zhì)量量；非房房地產(chǎn)企企業(yè)將其其作為固固定資產(chǎn)產(chǎn)，進(jìn)入入其投資資組合中中。三、 申請(qǐng)請(qǐng)改變住住宅建筑筑使用功功能的工工作程序序1所需要要的資料料。 1)關(guān)于于改變房房屋使用用功能申申請(qǐng)書一一式兩份份。2) 房房地產(chǎn)證證等房房產(chǎn)證明明（復(fù)印印件）22份。3)建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃

23、許可可證或或相關(guān)圖圖紙（復(fù)復(fù)印件）。4)消防、環(huán)環(huán)保、衛(wèi)衛(wèi)生防疫疫、交通通管理、市市政園林林局、房房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)安全鑒鑒定。（復(fù)復(fù)印件）（由由商用的的性質(zhì)決決定所需需要的文文件）5)工商商營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照（復(fù)復(fù)印件）。6)申請(qǐng)人人身份份證（復(fù)復(fù)印件）。以上資料需需要帶上上正本。2到區(qū)規(guī)規(guī)劃局送送案的工工作的步步驟。1)先寫關(guān)關(guān)于改變變房屋使使用功能能申請(qǐng)書書，一一式兩份份：2)準(zhǔn)備所所有的證證件及復(fù)復(fù)印件。3)到所屬屬區(qū)規(guī)劃劃局的監(jiān)監(jiān)檢科蓋蓋章核對(duì)對(duì)，然后后由監(jiān)檢檢科呈上上去。經(jīng)經(jīng)審批通通過(guò)的可可以改，不不通過(guò)的的退案：3關(guān)于報(bào)報(bào)告的寫寫作要求求： 1)說(shuō)明住住宅建筑筑的地點(diǎn)點(diǎn)。2)改變使使用功能能的理

24、由由原因。3)業(yè)主的的基本情情況，公公司或店店鋪的經(jīng)經(jīng)營(yíng)范圍圍，經(jīng)營(yíng)營(yíng)期限。4)提出改改變使用用性質(zhì)的的陳述及及要求。4到區(qū)國(guó)國(guó)土、房房管局辦辦理步驟驟1)規(guī)劃局局審批通通過(guò)后，交交案（證證件和區(qū)區(qū)城市規(guī)規(guī)劃局審審批、處處理文件件）到登登記所入入案，補(bǔ)補(bǔ)辦土地地有償使使用手續(xù)續(xù)、補(bǔ)交交地價(jià)：辦理房房地產(chǎn)變變更登記記。2)費(fèi)用到到計(jì)財(cái)處處交。5主要費(fèi)費(fèi)用1)一般違違章罰款款，8008000元平方米米。2)補(bǔ)交地地價(jià)（見見XXX市國(guó)有有土地使使用權(quán)出出讓金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）3)測(cè)繪費(fèi)費(fèi) （見房房地產(chǎn)測(cè)測(cè)繪收費(fèi)費(fèi)）。4)行政費(fèi)費(fèi)用約1100元元左右。6備注 違章罰款，各各個(gè)區(qū)有有所不同同，這是是根據(jù)不不同年限

25、限所決定定的。但但總的來(lái)來(lái)說(shuō)，994年后后的比994年前前稍貴。四、 房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過(guò)程中中各環(huán)節(jié)節(jié)所需要要的文件件材料一、立項(xiàng)審審批1、項(xiàng)目立立項(xiàng)申請(qǐng)請(qǐng)報(bào)告書書（原件件一份）2、項(xiàng)目建建議書或或項(xiàng)目可可行性研研究報(bào)告告（一份份）3、建設(shè)用用地的權(quán)權(quán)屬文件件或建設(shè)設(shè)項(xiàng)目用用地預(yù)審審意見書書（一份份）4、項(xiàng)目建建設(shè)投資資概算（一一份）5、銀信部部門出示示的資金金證明（原原件一份份）6、企業(yè)法法人營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照副副本（復(fù)復(fù)印件一一份）；（房地地產(chǎn)項(xiàng)目目需提供供資質(zhì)證證明一份份）7、項(xiàng)目地地形圖（一一份）8、有關(guān)職職能部門門的意見見。二、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)1、由市規(guī)規(guī)劃局根根據(jù)城市市總體規(guī)規(guī)劃和立立項(xiàng)文件件核發(fā)

26、勘勘察設(shè)計(jì)計(jì)紅線，提提供規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條條件。2、建筑設(shè)設(shè)計(jì)分為為三個(gè)階階段，即即方案設(shè)設(shè)計(jì)、初初步設(shè)計(jì)計(jì)和施工工設(shè)計(jì)。3、市城建建局負(fù)責(zé)責(zé)聯(lián)系市市有關(guān)部部門對(duì)初初步設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)行會(huì)會(huì)審批復(fù)復(fù)。三、建設(shè)工工程報(bào)建建（一）建設(shè)設(shè)工程報(bào)報(bào)建，首首先要提提供如下下資料到到建委辦辦理登記記手續(xù)。1、計(jì)劃部部門核發(fā)發(fā)的固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資許許可證或或主管部部門批準(zhǔn)準(zhǔn)的計(jì)劃劃任務(wù)書書；2、規(guī)劃部部門核發(fā)發(fā)的建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證和和建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證；3、國(guó)土部部門核發(fā)發(fā)的國(guó)國(guó)有土地地使用證證；4、符合項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)資格設(shè)設(shè)計(jì)單位位設(shè)計(jì)的的施工圖圖紙和施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)文件件審查批批準(zhǔn)書；5、人防辦辦核發(fā)的的人民民

27、防空工工程建設(shè)設(shè)許可證證；6、消防部部門核發(fā)發(fā)的建建筑工程程消防設(shè)設(shè)計(jì)審核核意見書書；7、防雷設(shè)設(shè)施檢測(cè)測(cè)所核發(fā)發(fā)的防防雷設(shè)施施設(shè)計(jì)審審核書；8、地震辦辦公室核核發(fā)的抗抗震設(shè)防防審核意意見書；9、建設(shè)資資金證明明；10、工程程預(yù)算書書和造價(jià)價(jià)部門核核發(fā)的建建設(shè)工程程類別核核定書；11、法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他資資料。（二）公開開招標(biāo)的的建設(shè)工工程，要要補(bǔ)充如如下資料料到招標(biāo)標(biāo)辦辦理理手續(xù)。1、建設(shè)單單位法定定代表人人證明或或法定代代表人委委托證明明；2、建設(shè)工工程施工工公開招招標(biāo)申請(qǐng)請(qǐng)表；3、建設(shè)工工程監(jiān)理理公開招招標(biāo)申請(qǐng)請(qǐng)表。（三）邀請(qǐng)請(qǐng)招標(biāo)的的建設(shè)工工程，要要補(bǔ)充如如下資料料到招標(biāo)標(biāo)辦辦

28、理理手續(xù)。1、建設(shè)單單位法定定代表人人證明或或法定代代表人委委托證明明；2、建設(shè)工工程施工工邀請(qǐng)招招標(biāo)審批批表；3、建設(shè)工工程監(jiān)理理邀請(qǐng)招招標(biāo)審批批表；4、工商部部門簽發(fā)發(fā)的私營(yíng)營(yíng)企業(yè)證證明；5、法人營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照照；6、其他申申請(qǐng)邀請(qǐng)請(qǐng)招標(biāo)理理由證明明。（四）直接接發(fā)包的的建設(shè)工工程，要要補(bǔ)充如如下資料料到招標(biāo)標(biāo)辦辦理理手續(xù)。1、建設(shè)單單位法定定代表人人證明或或法定代代表人委委托證明明；2、建設(shè)單單位申請(qǐng)請(qǐng)安排建建設(shè)工程程施工單單位報(bào)告告；3、建設(shè)單單位申請(qǐng)請(qǐng)安排建建設(shè)工程程監(jiān)理單單位報(bào)告告；4、工商部部門簽發(fā)發(fā)的私營(yíng)營(yíng)企業(yè)證證明；5、法人營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照照；6、建設(shè)工工程直接接發(fā)包審審批表。（五）辦

29、理理建設(shè)工工程質(zhì)量量監(jiān)督，要要提供如如下資料料到質(zhì)監(jiān)監(jiān)站辦理理手續(xù)。1、規(guī)劃劃許可證證；2、工程施施工中標(biāo)標(biāo)通知書書或工程程施工發(fā)發(fā)包審批批表；3、工程監(jiān)監(jiān)理中標(biāo)標(biāo)通知書書或工程程監(jiān)理發(fā)發(fā)包審批批表；4、施工合合同及其其單位資資質(zhì)證書書復(fù)印件件；5、監(jiān)理合合同及其其單位資資質(zhì)證書書復(fù)印件件；6、施工圖圖設(shè)計(jì)文文件審查查批準(zhǔn)書書；7、建設(shè)工工程質(zhì)量量監(jiān)督申申請(qǐng)表；8、法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他資料。（六）辦理理建設(shè)工工程施工工安全監(jiān)監(jiān)督，要要提供如如下資料料到安監(jiān)監(jiān)站辦理理手續(xù)。1、建設(shè)單單位提供供的資料料：（）工程程施工安安全監(jiān)督督報(bào)告；（）工程程施工中中標(biāo)通知知書或工工程施工工發(fā)包審審批表；

30、（）工程程監(jiān)理中中標(biāo)通知知書或工工程監(jiān)理理發(fā)包審審批表；（）工程程項(xiàng)目地地質(zhì)勘察察報(bào)告（結(jié)結(jié)論部分分）；（）施工工圖紙（含含地下室室平、立立、剖）；（）工程程預(yù)算書書（總建建筑面積積、層數(shù)數(shù)、總高高度、造造價(jià)）；2、施工單單位提供供的資料料：（）安全全生產(chǎn)、文文明施工工責(zé)任制制；（）安全全生產(chǎn)、文文明施工工管理目目標(biāo)；（）施工工組織設(shè)設(shè)計(jì)方案案和專項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)方方案；（）安全全生產(chǎn)、文文明施工工檢查制制度；（）安全全生產(chǎn)、文文明施工工教育制制度；（）項(xiàng)目目經(jīng)理資資質(zhì)證書書復(fù)印件件，安全全員、特特種作業(yè)業(yè)人員上上崗證原原件和復(fù)復(fù)印件；（）現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)設(shè)施、安安全標(biāo)志志等總平平面布置置圖；（）購(gòu)買買安全網(wǎng)網(wǎng)

31、的合格格證、準(zhǔn)準(zhǔn)用證發(fā)發(fā)票原件件和復(fù)印印件；（）建設(shè)設(shè)工程施施工安全全生產(chǎn)責(zé)責(zé)任書；（10）建建設(shè)工程程施工安安全受監(jiān)監(jiān)申請(qǐng)表表；（11）法法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他資料。（七）領(lǐng)取取施工工許可證證，除除第（一一）條規(guī)規(guī)定提供供的資料料外，要要補(bǔ)充如如下資料料到建委委辦理手手續(xù)。1、工程施施工中標(biāo)標(biāo)通知書書或工程程施工發(fā)發(fā)包審批批表；2、工程監(jiān)監(jiān)理中標(biāo)標(biāo)通知書書和工程程監(jiān)理合合同；3、施工單單位項(xiàng)目目經(jīng)理資資質(zhì)證書書（樁基基礎(chǔ)工程程要提供供建設(shè)行行政主管管部門核核發(fā)的樁樁機(jī)管理理手冊(cè)）；4、使用商商品混凝凝土購(gòu)購(gòu)銷合同同或經(jīng)經(jīng)建設(shè)行行政主管管部門批批準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)攪拌的的批文；5、質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督申請(qǐng)請(qǐng)安

32、排表表；6、安全監(jiān)監(jiān)督申請(qǐng)請(qǐng)安排表表；7、建設(shè)工工程質(zhì)量量監(jiān)督書書；8、建設(shè)工工程施工工安全受受監(jiān)證；9、施工許許可申請(qǐng)請(qǐng)表；四、建設(shè)工工程竣工工驗(yàn)收（一）建設(shè)設(shè)工程竣竣工驗(yàn)收收，要提提供如下下資料到到質(zhì)監(jiān)站站審核，質(zhì)質(zhì)監(jiān)站在在7個(gè)工作作日內(nèi)審審核完畢畢；建設(shè)設(shè)單位組組織有關(guān)關(guān)單位驗(yàn)驗(yàn)收時(shí)，質(zhì)質(zhì)監(jiān)站派派員現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)監(jiān)督。1、已完成成工程設(shè)設(shè)計(jì)和合合同約定定的各項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)容；2、工程竣竣工驗(yàn)收收申請(qǐng)表表；3、工程質(zhì)質(zhì)量評(píng)估估報(bào)告；4、勘察、設(shè)設(shè)計(jì)文件件質(zhì)量檢檢查報(bào)告告；5、完整的的技術(shù)檔檔案和施施工管理理資料（包包括設(shè)備備資料）；6、工程使使用的主主要建筑筑材料、建建筑構(gòu)配配件和設(shè)設(shè)備的進(jìn)進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)驗(yàn)報(bào)告

33、；7、地基與與基礎(chǔ)、主主體砼結(jié)結(jié)構(gòu)及重重要部位位檢驗(yàn)報(bào)報(bào)告；8、建設(shè)單單位已按按合同約約定支付付工程款款；9、施工單單位簽署署的工工程質(zhì)量量保修書書；10、市政政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的有有關(guān)質(zhì)量量檢測(cè)和和功能性性試驗(yàn)資資料；11、規(guī)劃劃部門出出具的規(guī)規(guī)劃驗(yàn)收收合格證證；12、公安安、消防防、環(huán)保保、防雷雷、電梯梯等部門門出具的的驗(yàn)收意意見書或或驗(yàn)收合合格證；13、質(zhì)監(jiān)監(jiān)站責(zé)令令整改的的問(wèn)題已已全部整整改好；14、造價(jià)價(jià)站出具具的工程程竣工結(jié)結(jié)算書。（二）建設(shè)設(shè)工程竣竣工驗(yàn)收收前，施施工單位位要向建建委提供供安監(jiān)站站出具的的工程施施工安全全評(píng)價(jià)書書。（三）建設(shè)設(shè)工程竣竣工驗(yàn)收收備案，自自工程竣竣工驗(yàn)收收之

34、日起起15個(gè)工工作日內(nèi)內(nèi)，要提提供如下下資料到到質(zhì)監(jiān)站站辦理手手續(xù)。1、工程竣竣工驗(yàn)收收?qǐng)?bào)告；2、施工工許可證證；3、竣工驗(yàn)驗(yàn)收備案案表；4、工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督督報(bào)告；5、工程竣竣工驗(yàn)收收申請(qǐng)表表；6、工程質(zhì)質(zhì)量評(píng)估估報(bào)告；7、工程施施工安全全評(píng)價(jià)書書；8、工程質(zhì)質(zhì)量保修修書；9、工程竣竣工結(jié)算算書；10、商品品住宅要要提供住住宅質(zhì)量量保證書書和住住宅使用用說(shuō)明書書；11、法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他資資料。（四）建設(shè)設(shè)工程竣竣工結(jié)算算審核，要要提供如如下資料料到造價(jià)價(jià)站辦理理手續(xù)。1、工程按按實(shí)際結(jié)結(jié)算的，要要提供如如下資料料：（1）建設(shè)設(shè)單位和和施工單單位的委委托書；（2）工程程類別核核定書；（

35、3）工程程施工中中標(biāo)通知知書或工工程施工工發(fā)包審審批表；（4）工程程施工承承發(fā)包合合同；（5）施工工組織設(shè)設(shè)計(jì)方案案；（6）圖紙紙會(huì)審記記錄；（7）工程程施工開開工報(bào)告告；（8）隱蔽蔽工程驗(yàn)驗(yàn)收記錄錄；（9）工程程施工進(jìn)進(jìn)度表；（10）工工程子目目換算和和抽料（筋筋）表；（11）工工程設(shè)計(jì)計(jì)變更資資料；（12）施施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證資資料；（13）竣竣工圖。2、工程按按甲乙雙雙方約定定的固定定價(jià)格（或或總造價(jià)價(jià)）結(jié)算算的，要要提供如如下資料料：（1）建設(shè)設(shè)單位和和施工單單位的委委托書；（2）工程程承包合合同原件件；（3）竣工工圖。五、辦理預(yù)預(yù)售許可可證l、預(yù)售人人已取得得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)證證書、營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)

36、照照。2、已取得得土地管管理部門門出具的的用地批批文及土土地使用用證。3、持有建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證及及建設(shè)設(shè)工程施施工許可可證。4、計(jì)劃部部門簽發(fā)發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目投資資許可證證。5、如向境境外銷售售，需提提供境外外銷售商商品房批批文。6、已簽房房屋施工工合同。7、三層以以下的商商品房項(xiàng)項(xiàng)目已完完成基礎(chǔ)礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)構(gòu)工程；四層以以上的商商品房項(xiàng)項(xiàng)目，有有地下室室工程的的，已完完成基礎(chǔ)礎(chǔ)和首層層結(jié)構(gòu)工工程，無(wú)無(wú)地下室室工程的的，已完完成基礎(chǔ)礎(chǔ)和四層層結(jié)構(gòu)工工程。8、建設(shè)銀銀行審核核開發(fā)建建設(shè)資金金要達(dá)到到工程總總投資225以以上資金金的驗(yàn)資資證明。9、已在項(xiàng)項(xiàng)目所在在地商業(yè)業(yè)銀行開開設(shè)商品品房預(yù)售售款專

37、用用帳戶。10、預(yù)售售商品房房項(xiàng)目及及其土地地使用權(quán)權(quán)未設(shè)定定他項(xiàng)權(quán)權(quán)。11、具有有預(yù)售說(shuō)說(shuō)明書(內(nèi)容包包括：商商品房的的位置、地地點(diǎn)、裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、售價(jià)價(jià)表、銷銷售計(jì)劃劃；公共共建筑的的分?jǐn)?、?xiàng)項(xiàng)目工程程施工進(jìn)進(jìn)度、開開工及竣竣工交付付使用時(shí)時(shí)間等)。12、項(xiàng)目目規(guī)劃平平面圖(由核發(fā)發(fā)預(yù)售許許可證部部門在平平面圖中中注明預(yù)預(yù)售商品品房項(xiàng)目目的座落落位置和和樓號(hào))。13、物業(yè)業(yè)管理方方案已經(jīng)經(jīng)落實(shí)。 五、 房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過(guò)程中中涉及到到的工作作房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)設(shè)立準(zhǔn)備、程程序、管管理、終終止建設(shè)單位對(duì)對(duì)擬建項(xiàng)項(xiàng)目意圖圖或方案案說(shuō)明。擬建工程方方案示意意圖。初步選址。取得市測(cè)繪繪院繪制制的1/2

38、0000或1/5500地地形藍(lán)圖圖2份；地地形圖包包括擬建建工程的的用地范范圍以內(nèi)內(nèi)及周圍圍相鄰單單位或建建筑。取得供水（自自來(lái)水公公司）、供供電（供供電局）、供供熱（熱熱力公司司）、供供氣（燃燃?xì)饪偣荆?、雨雨污水排排放（市市政總公公司）、電電信（電電信局）等等市政公公用設(shè)施施書面咨咨詢意見見。申報(bào)規(guī)劃要要點(diǎn)取得規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)通知書書、建設(shè)設(shè)項(xiàng)目選選址地形形圖項(xiàng)目建議書書申報(bào)選址定定點(diǎn) 申報(bào)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件得到規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件通通知書委托單單位設(shè)計(jì)計(jì)方案申報(bào)選址定定點(diǎn)取得選選址規(guī)劃劃意見通通知書落實(shí)市政公公用設(shè)施施咨詢方方案落落實(shí)環(huán)保保、節(jié)能能、消防防等措施施環(huán)境影響評(píng)評(píng)價(jià)報(bào)告告書、地地質(zhì)勘

39、察察報(bào)告書書、資金金籌措可行性研究究報(bào)告（可委托有有資質(zhì)的的咨詢機(jī)機(jī)構(gòu)編制制）申報(bào)得到，建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證土地使用權(quán)權(quán)取得一是取得城城市規(guī)劃劃區(qū)國(guó)有有土地，可可參與國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)出讓的的招標(biāo)或或者拍賣賣或者在在市場(chǎng)得得到。國(guó)有土地使使用權(quán)出出讓程序序：辦理建設(shè)用用地委托托釘樁辦理國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)出讓申申請(qǐng)主管部部門實(shí)地地勘察土地估估計(jì)報(bào)告告的預(yù)審審委托地地價(jià)評(píng)估估辦理核核定地價(jià)價(jià)手續(xù)辦理土土地出讓讓審批簽訂國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同領(lǐng)取臨臨時(shí)國(guó)有有土地使使用證領(lǐng)取正正式國(guó)有有土地使使用證國(guó)有土地劃劃撥的程程序國(guó)有土地使使用權(quán)劃劃撥申請(qǐng)請(qǐng)主管部部門現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)勘察劃撥用用地申請(qǐng)請(qǐng)的

40、審核核、批準(zhǔn)準(zhǔn)取得劃劃撥用地地的批準(zhǔn)準(zhǔn)。二是征用集集體土地地其程序?yàn)椋簩彶閳?bào)報(bào)批發(fā)布征征地公告告辦理補(bǔ)補(bǔ)償?shù)怯浻浿贫ㄑa(bǔ)補(bǔ)償安置置方案市政府府下文征征地交納稅稅費(fèi)辦理安安置工作作結(jié)案拆遷安置的的法律程程序：委托進(jìn)行拆拆遷工作作辦理拆拆遷申請(qǐng)請(qǐng)審批、領(lǐng)領(lǐng)取拆遷遷許可證證辦理拆拆遷公告告與通知知辦理戶戶口凍結(jié)結(jié)暫停辦辦理相關(guān)關(guān)事項(xiàng)確定拆拆遷安置置方案簽訂拆拆遷補(bǔ)償償書面協(xié)協(xié)議召開拆拆遷動(dòng)員員會(huì)，進(jìn)進(jìn)行拆遷遷安置發(fā)運(yùn)作作作拆遷遷補(bǔ)償款款拆遷施施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)防塵污污染管理理移交拆拆遷檔案案資料房屋拆拆遷糾紛紛的裁決決強(qiáng)制拆拆遷規(guī)劃與市政政配套建設(shè)單位對(duì)對(duì)擬建項(xiàng)項(xiàng)目意圖圖或方案案說(shuō)明。擬建工程方方案示意意圖。

41、初步選址。取得市測(cè)繪繪院繪制制的1/20000或1/5500地地形藍(lán)圖圖2份；地地形圖包包括擬建建工程的的用地范范圍以內(nèi)內(nèi)及周圍圍相鄰單單位或建建筑。取得供水（自自來(lái)水公公司）、供供電（供供電局）、供供熱（熱熱力公司司）、供供氣（燃燃?xì)饪偣荆⒂暧晡鬯排欧牛ㄊ惺姓偣荆?、電電信（電電信局）等等市政公公用設(shè)施施書面咨咨詢意見見。申請(qǐng)規(guī)劃要要點(diǎn)規(guī)劃要要點(diǎn)通知知書（提提交項(xiàng)目目建議書書以前）申報(bào)選址定點(diǎn)（取得選址規(guī)劃意見通知書）、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書）按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件委托有資質(zhì)的單位設(shè)計(jì)方案、落實(shí)市政公用設(shè)施咨詢方案、落實(shí)環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書、地質(zhì)勘

42、察報(bào)告書，資金籌措。報(bào)審設(shè)計(jì)方方案審定設(shè)設(shè)計(jì)方案案通知書書（可研報(bào)告告批準(zhǔn)后后）持項(xiàng)項(xiàng)目選址址意見書書、批準(zhǔn)準(zhǔn)的項(xiàng)目目建議書書、可研研報(bào)告、設(shè)設(shè)計(jì)方案案批復(fù)等等申領(lǐng)建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證，經(jīng)經(jīng)人防國(guó)國(guó)進(jìn)行人人防工程程建設(shè)布布局審查查，國(guó)土土資源局局辦理土土地預(yù)審審，公安安消防去去除、公公安交警警支隊(duì)、教教育局、水水利局城城管局、環(huán)環(huán)保局、園園林局、文文化局對(duì)對(duì)建設(shè)工工程相關(guān)關(guān)專業(yè)范范圍進(jìn)行行審查，最最后由規(guī)規(guī)劃部門門對(duì)規(guī)劃劃總圖進(jìn)進(jìn)行評(píng)審審，核發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證并并確定建建設(shè)工程程規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件件。委托進(jìn)行初初步設(shè)計(jì)計(jì)申報(bào)初初步設(shè)計(jì)計(jì)編制施施工圖和和年度投投資計(jì)劃劃轉(zhuǎn)入正式計(jì)計(jì)劃（

43、方方案批準(zhǔn)準(zhǔn)、圖紙紙出齊、出出讓金交交納）到規(guī)劃劃局辦理理建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證開工前的準(zhǔn)準(zhǔn)備辦理招標(biāo)登登記、招招標(biāo)準(zhǔn)備備、招標(biāo)標(biāo)通告、編編制招標(biāo)標(biāo)文件并并備案、編編制招標(biāo)標(biāo)工程標(biāo)標(biāo)底、投投標(biāo)單位位資格審審批、召召開招標(biāo)標(biāo)會(huì)，勘勘察現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)、投標(biāo)標(biāo)、召開開開標(biāo)會(huì)會(huì)議，進(jìn)進(jìn)行開標(biāo)標(biāo)、評(píng)標(biāo)標(biāo)、決標(biāo)標(biāo)、發(fā)中中標(biāo)通知知書、簽簽訂合同同。簽訂工程承承包合同同，辦理理質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督注冊(cè)冊(cè)登記手手續(xù)，建建設(shè)工程程管理，辦辦理開工工登記，辦辦理開工工前審計(jì)計(jì)，繳納納投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅，領(lǐng)領(lǐng)取固定定資產(chǎn)投投資許可可證，報(bào)報(bào)裝施工工用水、電電、路，協(xié)協(xié)調(diào)街道道環(huán)衛(wèi)部部門，協(xié)協(xié)調(diào)交通通管理部部門，繳繳納綠化化建設(shè)費(fèi)費(fèi)，

44、簽訂訂綠化協(xié)協(xié)議，領(lǐng)領(lǐng)取建建設(shè)工程程施工許許可證工程施工與與驗(yàn)收施工場(chǎng)地的的“三通一一平”施工單位進(jìn)進(jìn)場(chǎng)和施施工架設(shè)設(shè)工程的基礎(chǔ)礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)構(gòu)施工與與設(shè)備安安裝施工過(guò)程中中的質(zhì)量量監(jiān)督辦理單項(xiàng)工工程驗(yàn)收收手續(xù)辦理開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的綜綜合驗(yàn)收收，領(lǐng)取取工程程質(zhì)量竣竣工核驗(yàn)驗(yàn)證書商品住宅性性能認(rèn)定定竣工統(tǒng)計(jì)登登記辦理竣工房房屋測(cè)繪繪辦理產(chǎn)權(quán)登登記房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商品房預(yù)（銷銷）售的的程序簽署商品房房預(yù)售款款監(jiān)管協(xié)協(xié)議辦理商商品房預(yù)預(yù)（銷）售售許可證證銷售項(xiàng)項(xiàng)目備案案委托中中介代理理機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行銷售售與購(gòu)房房者簽訂訂認(rèn)購(gòu)書書與購(gòu)房房者簽訂訂買賣契契約辦理預(yù)預(yù)售登記記辦理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓登記記辦理房房地產(chǎn)抵抵押登記記手續(xù)樓宇將

45、將會(huì)入住住質(zhì)量保保證書和和使用說(shuō)說(shuō)明書辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)立契契過(guò)戶手手續(xù)房屋租賃申請(qǐng)房屋租租賃許可可證出租人人與承租租人簽訂訂書面承承租意向向書出租人人辦理房房屋租賃賃許可證證租賃當(dāng)當(dāng)事人簽簽訂書面面租賃協(xié)協(xié)議辦理租租賃登記記手續(xù)租賃房房屋的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租房屋租租賃關(guān)系系的終止止房地產(chǎn)抵押押抵押權(quán)的設(shè)設(shè)定簽訂抵押合合同辦理房地產(chǎn)產(chǎn)抵押登登記抵押房地產(chǎn)產(chǎn)的占管管抵押房地產(chǎn)產(chǎn)的處分分物業(yè)管理階階段物業(yè)管理單單位經(jīng)營(yíng)營(yíng)資質(zhì)審審批簽署物業(yè)管管理委托托合同居住小區(qū)的的物業(yè)接接管綜合合驗(yàn)收物業(yè)使用、管管理、維維修公約約的核準(zhǔn)準(zhǔn)安排簽訂管管理公約約制定、提供供質(zhì)量保保證書和和使用說(shuō)說(shuō)明書物業(yè)管理服服務(wù)的基基本要求求物業(yè)管理

46、委委員會(huì)的的設(shè)立五、 房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過(guò)程中中涉及到到的工作作房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)設(shè)立準(zhǔn)備、程程序、管管理、終終止建設(shè)單位對(duì)對(duì)擬建項(xiàng)項(xiàng)目意圖圖或方案案說(shuō)明。擬建工程方方案示意意圖。初步選址。取得市測(cè)繪繪院繪制制的1/20000或1/5500地地形藍(lán)圖圖2份；地地形圖包包括擬建建工程的的用地范范圍以內(nèi)內(nèi)及周圍圍相鄰單單位或建建筑。取得供水（自自來(lái)水公公司）、供供電（供供電局）、供供熱（熱熱力公司司）、供供氣（燃燃?xì)饪偣荆⒂暧晡鬯排欧牛ㄊ惺姓偣荆?、電電信（電電信局）等等市政公公用設(shè)施施書面咨咨詢意見見。申報(bào)規(guī)劃要要點(diǎn)取得規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)通知書書、建設(shè)設(shè)項(xiàng)目選選址地形形圖項(xiàng)目建議書書申報(bào)選址定定

47、點(diǎn) 申報(bào)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件得到規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件通通知書委托單單位設(shè)計(jì)計(jì)方案申報(bào)選址定定點(diǎn)取得選選址規(guī)劃劃意見通通知書落實(shí)市政公公用設(shè)施施咨詢方方案落落實(shí)環(huán)保保、節(jié)能能、消防防等措施施環(huán)境影響評(píng)評(píng)價(jià)報(bào)告告書、地地質(zhì)勘察察報(bào)告書書、資金金籌措可行性研究究報(bào)告（可委托有有資質(zhì)的的咨詢機(jī)機(jī)構(gòu)編制制）申報(bào)得到，建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證土地使用權(quán)權(quán)取得一是取得城城市規(guī)劃劃區(qū)國(guó)有有土地，可可參與國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)出讓的的招標(biāo)或或者拍賣賣或者在在市場(chǎng)得得到。國(guó)有土地使使用權(quán)出出讓程序序：辦理建設(shè)用用地委托托釘樁辦理國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)出讓申申請(qǐng)主管部部門實(shí)地地勘察土地估估計(jì)報(bào)告告的預(yù)審審委托地地價(jià)評(píng)估估辦理核

48、核定地價(jià)價(jià)手續(xù)辦理土土地出讓讓審批簽訂國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同領(lǐng)取臨臨時(shí)國(guó)有有土地使使用證領(lǐng)取正正式國(guó)有有土地使使用證國(guó)有土地劃劃撥的程程序國(guó)有土地使使用權(quán)劃劃撥申請(qǐng)請(qǐng)主管部部門現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)勘察劃撥用用地申請(qǐng)請(qǐng)的審核核、批準(zhǔn)準(zhǔn)取得劃劃撥用地地的批準(zhǔn)準(zhǔn)。二是征用集集體土地地其程序?yàn)椋簩彶閳?bào)報(bào)批發(fā)布征征地公告告辦理補(bǔ)補(bǔ)償?shù)怯浻浿贫ㄑa(bǔ)補(bǔ)償安置置方案市政府府下文征征地交納稅稅費(fèi)辦理安安置工作作結(jié)案拆遷安置的的法律程程序：委托進(jìn)行拆拆遷工作作辦理拆拆遷申請(qǐng)請(qǐng)審批、領(lǐng)領(lǐng)取拆遷遷許可證證辦理拆拆遷公告告與通知知辦理戶戶口凍結(jié)結(jié)暫停辦辦理相關(guān)關(guān)事項(xiàng)確定拆拆遷安置置方案簽訂拆拆遷補(bǔ)償償書面協(xié)協(xié)議召開拆拆遷動(dòng)員員

49、會(huì)，進(jìn)進(jìn)行拆遷遷安置發(fā)運(yùn)作作作拆遷遷補(bǔ)償款款拆遷施施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)防塵污污染管理理移交拆拆遷檔案案資料房屋拆拆遷糾紛紛的裁決決強(qiáng)制拆拆遷規(guī)劃與市政政配套建設(shè)單位對(duì)對(duì)擬建項(xiàng)項(xiàng)目意圖圖或方案案說(shuō)明。擬建工程方方案示意意圖。初步選址。取得市測(cè)繪繪院繪制制的1/20000或1/5500地地形藍(lán)圖圖2份；地地形圖包包括擬建建工程的的用地范范圍以內(nèi)內(nèi)及周圍圍相鄰單單位或建建筑。取得供水（自自來(lái)水公公司）、供供電（供供電局）、供供熱（熱熱力公司司）、供供氣（燃燃?xì)饪偣荆⒂暧晡鬯排欧牛ㄊ惺姓偣荆?、電電信（電電信局）等等市政公公用設(shè)施施書面咨咨詢意見見。申請(qǐng)規(guī)劃要要點(diǎn)規(guī)劃要要點(diǎn)通知知書（提提交項(xiàng)目目建議

50、書書以前）申報(bào)選址定點(diǎn)（取得選址規(guī)劃意見通知書）、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書）按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件委托有資質(zhì)的單位設(shè)計(jì)方案、落實(shí)市政公用設(shè)施咨詢方案、落實(shí)環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書、地質(zhì)勘察報(bào)告書，資金籌措。報(bào)審設(shè)計(jì)方方案審定設(shè)設(shè)計(jì)方案案通知書書（可研報(bào)告告批準(zhǔn)后后）持項(xiàng)項(xiàng)目選址址意見書書、批準(zhǔn)準(zhǔn)的項(xiàng)目目建議書書、可研研報(bào)告、設(shè)設(shè)計(jì)方案案批復(fù)等等申領(lǐng)建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證，經(jīng)經(jīng)人防國(guó)國(guó)進(jìn)行人人防工程程建設(shè)布布局審查查，國(guó)土土資源局局辦理土土地預(yù)審審，公安安消防去去除、公公安交警警支隊(duì)、教教育局、水水利局城城管局、環(huán)環(huán)保局、園園林局、文文化局對(duì)對(duì)建設(shè)工工程相關(guān)關(guān)專業(yè)范范

51、圍進(jìn)行行審查，最最后由規(guī)規(guī)劃部門門對(duì)規(guī)劃劃總圖進(jìn)進(jìn)行評(píng)審審，核發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證并并確定建建設(shè)工程程規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件件。委托進(jìn)行初初步設(shè)計(jì)計(jì)申報(bào)初初步設(shè)計(jì)計(jì)編制施施工圖和和年度投投資計(jì)劃劃轉(zhuǎn)入正式計(jì)計(jì)劃（方方案批準(zhǔn)準(zhǔn)、圖紙紙出齊、出出讓金交交納）到規(guī)劃劃局辦理理建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證開工前的準(zhǔn)準(zhǔn)備辦理招標(biāo)登登記、招招標(biāo)準(zhǔn)備備、招標(biāo)標(biāo)通告、編編制招標(biāo)標(biāo)文件并并備案、編編制招標(biāo)標(biāo)工程標(biāo)標(biāo)底、投投標(biāo)單位位資格審審批、召召開招標(biāo)標(biāo)會(huì)，勘勘察現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)、投標(biāo)標(biāo)、召開開開標(biāo)會(huì)會(huì)議，進(jìn)進(jìn)行開標(biāo)標(biāo)、評(píng)標(biāo)標(biāo)、決標(biāo)標(biāo)、發(fā)中中標(biāo)通知知書、簽簽訂合同同。簽訂工程承承包合同同，辦理理質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督注冊(cè)冊(cè)登記手手續(xù)，建

52、建設(shè)工程程管理，辦辦理開工工登記，辦辦理開工工前審計(jì)計(jì)，繳納納投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅，領(lǐng)領(lǐng)取固定定資產(chǎn)投投資許可可證，報(bào)報(bào)裝施工工用水、電電、路，協(xié)協(xié)調(diào)街道道環(huán)衛(wèi)部部門，協(xié)協(xié)調(diào)交通通管理部部門，繳繳納綠化化建設(shè)費(fèi)費(fèi)，簽訂訂綠化協(xié)協(xié)議，領(lǐng)領(lǐng)取建建設(shè)工程程施工許許可證工程施工與與驗(yàn)收施工場(chǎng)地的的“三通一一平”施工單位進(jìn)進(jìn)場(chǎng)和施施工架設(shè)設(shè)工程的基礎(chǔ)礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)構(gòu)施工與與設(shè)備安安裝施工過(guò)程中中的質(zhì)量量監(jiān)督辦理單項(xiàng)工工程驗(yàn)收收手續(xù)辦理開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的綜綜合驗(yàn)收收，領(lǐng)取取工程程質(zhì)量竣竣工核驗(yàn)驗(yàn)證書商品住宅性性能認(rèn)定定竣工統(tǒng)計(jì)登登記辦理竣工房房屋測(cè)繪繪辦理產(chǎn)權(quán)登登記房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商品房預(yù)（銷銷）售的的程序簽署商品房房預(yù)售

53、款款監(jiān)管協(xié)協(xié)議辦理商商品房預(yù)預(yù)（銷）售售許可證證銷售項(xiàng)項(xiàng)目備案案委托中中介代理理機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行銷售售與購(gòu)房房者簽訂訂認(rèn)購(gòu)書書與購(gòu)房房者簽訂訂買賣契契約辦理預(yù)預(yù)售登記記辦理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓登記記辦理房房地產(chǎn)抵抵押登記記手續(xù)樓宇將將會(huì)入住住質(zhì)量保保證書和和使用說(shuō)說(shuō)明書辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)立契契過(guò)戶手手續(xù)房屋租賃申請(qǐng)房屋租租賃許可可證出租人人與承租租人簽訂訂書面承承租意向向書出租人人辦理房房屋租賃賃許可證證租賃當(dāng)當(dāng)事人簽簽訂書面面租賃協(xié)協(xié)議辦理租租賃登記記手續(xù)租賃房房屋的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租房屋租租賃關(guān)系系的終止止房地產(chǎn)抵押押抵押權(quán)的設(shè)設(shè)定簽訂抵押合合同辦理房地產(chǎn)產(chǎn)抵押登登記抵押房地產(chǎn)產(chǎn)的占管管抵押房地產(chǎn)產(chǎn)的處分分物業(yè)管理階階段物業(yè)管理

54、單單位經(jīng)營(yíng)營(yíng)資質(zhì)審審批簽署物業(yè)管管理委托托合同居住小區(qū)的的物業(yè)接接管綜合合驗(yàn)收物業(yè)使用、管管理、維維修公約約的核準(zhǔn)準(zhǔn)安排簽訂管管理公約約制定、提供供質(zhì)量保保證書和和使用說(shuō)說(shuō)明書物業(yè)管理服服務(wù)的基基本要求求物業(yè)管理委委員會(huì)的的設(shè)立六、 房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程設(shè)設(shè)計(jì)的涵涵義房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目流流程設(shè)計(jì)計(jì)是針對(duì)對(duì)具體房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目所作的的用來(lái)指指導(dǎo)項(xiàng)目目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)全過(guò)過(guò)程的綱綱領(lǐng)性文文件，它它根據(jù)房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目的特點(diǎn)點(diǎn)、房地地產(chǎn)綜合合開發(fā)公公司的內(nèi)內(nèi)外條件件，經(jīng)過(guò)過(guò)系統(tǒng)分分析、統(tǒng)統(tǒng)籌安排排來(lái)完成成，它需需要在房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)運(yùn)作之之前制定定，它是是一個(gè)粗粗線條的的概略規(guī)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)

55、目流流程設(shè)計(jì)計(jì)的主要要依據(jù)有有：可行性性研究報(bào)報(bào)告，房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開開發(fā)公司司優(yōu)勢(shì)條條件，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的自自身?xiàng)l件件、外部部可利用用及限制制性條件件；國(guó)家和和上級(jí)有有關(guān)指示示；房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開開發(fā)公司司習(xí)慣作作法；國(guó)家有有關(guān)法規(guī)規(guī)、規(guī)范范、規(guī)程程等。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目流流程設(shè)計(jì)計(jì)的基本本原則有有：堅(jiān)持基基本建設(shè)設(shè)程序和和開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)程序序；充分挖挖掘潛力力，發(fā)揮揮企業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)；從實(shí)際際可能出出發(fā)，積積極穩(wěn)妥妥地安排排，積極采采用各種種開拓性性措施；主主要部分分明確規(guī)規(guī)定，一一般部分分大致要要求。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目流流程設(shè)計(jì)計(jì)的作用用有：便于從從全局出出發(fā)對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)做出安安排，作為綱綱領(lǐng)性

56、文文件，利利于指導(dǎo)導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的其它具具體性計(jì)計(jì)劃的編編制；有利于于籌措資資金和其其它協(xié)作作配合工工作的談?wù)勁?；有利于于?duì)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)過(guò)程中容容易出現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題的的協(xié)調(diào)。七、 房地地產(chǎn)前期期準(zhǔn)備工工作詳細(xì)細(xì)流程（施施工之前前）1、規(guī)劃部部門：（1）如果果是工業(yè)業(yè)用地，首首先到規(guī)規(guī)劃局規(guī)規(guī)劃處辦辦理變更更。手續(xù)需提交交：A、土地地證B、變更更申請(qǐng)CC、航測(cè)測(cè)圖D、變更更用地總總平面圖圖E、填寫寫申請(qǐng)表表F、轉(zhuǎn)讓讓合同（2）如果果是集體體用地，也也應(yīng)到規(guī)規(guī)劃局規(guī)規(guī)劃用地地處辦理理征用手手續(xù)。需提交：AA、轉(zhuǎn)讓讓合同BB、航測(cè)測(cè)圖C、征用用土地總總平面圖圖D、填寫寫申請(qǐng)表表E、領(lǐng)取取并填寫寫

57、選址意意見書，規(guī)規(guī)劃局批批準(zhǔn)后發(fā)發(fā)用地許許可證。需交費(fèi)：AA、水利利基金B(yǎng)B、耕地地占用稅稅C、配套套費(fèi)2、領(lǐng)取規(guī)規(guī)劃用地地許可證證后，再再到市計(jì)計(jì)委辦理理立項(xiàng)手手續(xù)。需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報(bào)告（3）投資計(jì)劃及立項(xiàng)申請(qǐng)（4）領(lǐng)取立項(xiàng)批文3、完成11、2項(xiàng)后，再再到土地地部門辦辦理過(guò)戶戶或征用用手續(xù)。需提交：（1）用地申請(qǐng)書（2）計(jì)委立項(xiàng)批文（3）用地總平面圖（4）規(guī)劃局出具的用地紅線圖（5）規(guī)劃用地許可證（6）土地補(bǔ)償表蓋章（組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個(gè)章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費(fèi)、領(lǐng)證需繳納：（1）土地出讓金。70220元/平方米（2）地界勘測(cè)費(fèi)（3）土地過(guò)戶費(fèi)（4）管理

58、及工本費(fèi)（5）土地使用稅4、完成前前3項(xiàng)后，再再到規(guī)劃劃局建管管處辦理理報(bào)建手手續(xù)。（1）建設(shè)設(shè)單位寫寫出書面面申請(qǐng)（內(nèi)內(nèi)容包括括建設(shè)意意向、建建房結(jié)構(gòu)構(gòu)、層數(shù)數(shù)、總建建筑面積積、投資資額、投投資周期期等）。（2）提交交土地證證、航測(cè)測(cè)圖、規(guī)規(guī)劃用地地證、計(jì)計(jì)委立項(xiàng)項(xiàng)批文、總總平面圖圖。（3）根據(jù)據(jù)規(guī)劃部部門發(fā)的的“建設(shè)工工程申請(qǐng)請(qǐng)復(fù)函”的具體體要求，設(shè)設(shè)計(jì)院做做出12個(gè)方方案，包包括：總總平面圖圖、單體體平立剖剖面圖、再再次報(bào)請(qǐng)請(qǐng)規(guī)劃局局審定后后方可進(jìn)進(jìn)行施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)。（4）領(lǐng)取取建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證申請(qǐng)表表，到相相關(guān)部門門：消防防支隊(duì)、文文物鉆探探、空軍軍作戰(zhàn)科科、預(yù)設(shè)設(shè)電信管管線等

59、辦辦理手續(xù)續(xù)。需交費(fèi)：審審核費(fèi)2280元元/棟（消消防支隊(duì)隊(duì)）；文文物鉆探探費(fèi)28元/平方米米。（5）經(jīng)局局長(zhǎng)簽發(fā)發(fā)后領(lǐng)取取交費(fèi)通通知單，需需繳納：規(guī)劃管理費(fèi)費(fèi)：0.100.255%檔案保證金金：5%建設(shè)配套費(fèi)費(fèi)：520元元/平方米米綠化費(fèi)：11元/平方米米人防費(fèi)：66.5元元/平方米米商業(yè)網(wǎng)電費(fèi)費(fèi)：155元/平方米米墻改基金：15元/平方米米（6）交費(fèi)費(fèi)、蓋章章、領(lǐng)取取規(guī)劃建建筑許可可證。5、第4項(xiàng)項(xiàng)完成后后，到建建委辦理理報(bào)建及及招標(biāo)手手續(xù)。A、報(bào)建需需提交：（1）工程程報(bào)建申申請(qǐng)表（2）計(jì)委立項(xiàng)批文（3）建設(shè)工規(guī)劃許可證（4）資金證明、進(jìn)賬單復(fù)印件B、招標(biāo)表表：（11）建設(shè)設(shè)單位憑憑報(bào)建

60、表表領(lǐng)取招招投標(biāo)申申請(qǐng)書。（2）發(fā)布布招標(biāo)工工程信息息。（3）編制制招標(biāo)文文件，確確定評(píng)標(biāo)標(biāo)辦法。（4）選定定投標(biāo)隊(duì)隊(duì)伍不少少于5家。（5）建設(shè)設(shè)單位書書寫考察察報(bào)告，并并提出侯侯標(biāo)單位位的名單單報(bào)招標(biāo)標(biāo)辦。（6）招標(biāo)標(biāo)單位以以書面形形式通知知投標(biāo)候候選單位位，明確確選定投投標(biāo)單位位的辦法法、活動(dòng)動(dòng)地點(diǎn)和和時(shí)間。（7）確定定開標(biāo)日日期，由由招標(biāo)辦辦派人監(jiān)監(jiān)督開標(biāo)標(biāo)、評(píng)標(biāo)標(biāo)、定標(biāo)標(biāo)。（8）確定定中標(biāo)單單位后，雙雙方簽訂訂中標(biāo)標(biāo)條件內(nèi)內(nèi)容，按按規(guī)定繳繳納招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)管管理費(fèi)，辦辦理中中標(biāo)通知知書。（9）按中中標(biāo)通知知書文文件及內(nèi)內(nèi)容，簽簽訂工程程承包發(fā)發(fā)包合同同。C、抗震審審核：00.1元元/平方米