市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系研究報(bào)告

1、14/14上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系研究報(bào)告上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系研究報(bào)告上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系研究課題組二三年九月進(jìn)入新世紀(jì)，上海房地產(chǎn)進(jìn)入了新一輪的進(jìn)展，與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)同步，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)都達(dá)到歷史最好水平，房地產(chǎn)業(yè)差不多成為上海經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為了保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康進(jìn)展，客觀分析房地產(chǎn)運(yùn)行軌跡，正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)形勢(shì)，預(yù)測(cè)進(jìn)展趨勢(shì)，把握進(jìn)展機(jī)遇。課題組通過調(diào)查研究，編制了上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系（以下簡(jiǎn)稱預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系）。 一、編制方法： 隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育進(jìn)展，已積存和收集了十多年的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，各數(shù)據(jù)間內(nèi)在關(guān)聯(lián)性已初現(xiàn)，預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)

2、體系確實(shí)是通過對(duì)源于市場(chǎng)的數(shù)百個(gè)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目，篩選出市場(chǎng)敏感度高、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，或即時(shí)性好，或前瞻性明顯等10余個(gè)項(xiàng)目或項(xiàng)目組合。依照其以往近十年運(yùn)行的軌跡或項(xiàng)目數(shù)據(jù)組合之間的比例關(guān)系，建立五級(jí)量化指標(biāo)的數(shù)值范圍，分不顯示市場(chǎng)的“異?！?、“差不多正?！薄ⅰ罢＿\(yùn)行”、“差不多正?！焙汀爱惓！钡任宸N狀況。現(xiàn)時(shí)期通過每半年或一年的市場(chǎng)數(shù)據(jù)讀入（隨著房地產(chǎn)業(yè)信息化程度的提高，逐步過渡到現(xiàn)勢(shì)性較好的決策信息系統(tǒng)），依照指標(biāo)數(shù)據(jù)在指標(biāo)體系中的分布區(qū)間和集中度，可反映市場(chǎng)運(yùn)行的差不多狀況，通過對(duì)其中前瞻性較好的指標(biāo)數(shù)據(jù)研判，可預(yù)測(cè)下一時(shí)期的市場(chǎng)趨勢(shì)；而對(duì)其中即時(shí)性較好指標(biāo)數(shù)據(jù)判讀，可對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)特點(diǎn)作出評(píng)價(jià)；對(duì)個(gè)

3、不離散性指標(biāo)數(shù)據(jù)的分析，可提示宏觀調(diào)控的切入點(diǎn)。從而為房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)作，消費(fèi)者的投資與消費(fèi)，政府部門宏觀調(diào)控的方向、重點(diǎn)和力度，提供參考和依據(jù)。 二、設(shè)計(jì)原則： 1、全面性。項(xiàng)目的選擇不能僅僅考慮房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的某一時(shí)期，而要覆蓋整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程，包括土地供應(yīng)、投資量、開發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)交易、空置率等房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)。數(shù)量、數(shù)值與價(jià)格、金額并重。 2、簡(jiǎn)捷性。項(xiàng)目的選擇既要全面，又要幸免繁雜，使之去偽存真，去粗取精，抓住要緊矛盾，使復(fù)雜的問題簡(jiǎn)單化，深入淺出，像“傻瓜”照相機(jī)一樣便于操作應(yīng)用。 3、敏感度高。有些項(xiàng)目可能專門重要，但敏感度不高的就不列入。比如房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)高在轉(zhuǎn)軌

4、期是永恒的話題，市場(chǎng)低迷時(shí)，講房?jī)r(jià)收入比過高；市場(chǎng)繁榮了，仍講房?jī)r(jià)過高。要弄清房?jī)r(jià)收入比中的房?jī)r(jià)是新房?jī)r(jià)格依舊新舊房屋的加權(quán)均價(jià)；貨幣的、名義的工資占實(shí)際收入比重較低是我國(guó)的現(xiàn)狀。 4、可操作性。指標(biāo)數(shù)據(jù)要有可靠和及時(shí)的來源，否則只有理論分析的意義而不能實(shí)際運(yùn)用，目前所用年度的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)均源自上海市統(tǒng)計(jì)部門，有關(guān)部門未能提供或年中數(shù)據(jù)線性較差時(shí)，可采納上海市房地產(chǎn)交易登記和房地產(chǎn)市場(chǎng)治理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)。 5、區(qū)域性。我國(guó)地域?qū)掗?，各地?jīng)濟(jì)社會(huì)和市場(chǎng)進(jìn)展的差異較大，全國(guó)用一個(gè)指標(biāo)體系專門難覆蓋，故指標(biāo)項(xiàng)目可能具有通用性，但指標(biāo)數(shù)據(jù)的取值是依照上海市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和市場(chǎng)現(xiàn)狀設(shè)計(jì)，比如上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的

5、現(xiàn)狀：存量房地產(chǎn)的買賣交易量已與新房銷售量平分秋色，還將接著超越；增量加存量的買賣交易量（換手率）已超過房屋總存量的10；商品房的銷售金額已超過房地產(chǎn)開發(fā)投資額。 6、時(shí)效性。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)外已有的理論研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較難查找。本研究報(bào)告提出的方案，有待逐步完善。預(yù)報(bào)預(yù)警指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)以2002年度市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基期，適用年限是2003年至 2010年，依照實(shí)踐檢驗(yàn)，個(gè)不指標(biāo)會(huì)微調(diào)。 三、指標(biāo)講明： 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)分為市場(chǎng)即期指標(biāo)、市場(chǎng)預(yù)期指標(biāo)和價(jià)格貸款指標(biāo)三部分。通常情況下，市場(chǎng)即期指標(biāo)和市場(chǎng)預(yù)期指標(biāo)配合房地產(chǎn)價(jià)格和貸款指標(biāo)分不預(yù)報(bào)和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。 第一、

6、市場(chǎng)預(yù)期指標(biāo) 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅： 現(xiàn)時(shí)期，適度的投資有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但假如房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如無需求匹配，導(dǎo)致供過于求。（億元）2、房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例： 此項(xiàng)指標(biāo)是直接反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資包括差不多建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)投資一般占2025。近年來，上海房地產(chǎn)業(yè)所占比重逐步提高，這是我國(guó)現(xiàn)時(shí)期經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和房地產(chǎn)業(yè)作為先導(dǎo)性行業(yè)特征所決定的。但隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和大規(guī)模舊區(qū)改造速度的遞減，房地產(chǎn)開發(fā)投資額所占比重會(huì)逐步回落。3、新增土地可建面積與新建商品房開工面積之比： 此項(xiàng)指標(biāo)是表明一

7、、二級(jí)市場(chǎng)是否協(xié)調(diào)進(jìn)展的重要指標(biāo)。當(dāng)比值大于1時(shí)，提示開發(fā)商手中待開發(fā)土地?cái)?shù)量增加。隨著本市土地供應(yīng)機(jī)制逐步規(guī)范和完善，該比值的大小既反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)、地價(jià)和利率進(jìn)展走勢(shì)的預(yù)期，又反映政府治理部門調(diào)控市場(chǎng)的政策效果。（萬平方米）4、商品房新開工面積占施工面積的比例： 前瞻性指標(biāo)，新開工面積，反映12年后預(yù)售供應(yīng)量和23年后現(xiàn)房供應(yīng)量。而其占施工面積的比例高低，又反映了當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的信心。（萬平方米）5、商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數(shù)比：重要的前瞻性指標(biāo)，依照本市在建項(xiàng)目的實(shí)際情況，施工面積通常為竣工面積的3.50.5倍，故施工面積反映了12年后現(xiàn)

8、房供應(yīng)量，其值小于3.0倍，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，以后供應(yīng)量將會(huì)放大。 （萬平方米）第二、市場(chǎng)即期指標(biāo) 6、商品房銷售額與開發(fā)投資額之比： 此項(xiàng)指標(biāo)是反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，比值小于1時(shí)，既反映該都市房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率不高，也表明空置量可能過高，同時(shí)將阻礙以后的房地產(chǎn)投資規(guī)模和開、竣工面積。 （億元）7、商品房預(yù)售面積與批準(zhǔn)預(yù)售面積之比： 即期消費(fèi)指標(biāo)。反映當(dāng)前商品房預(yù)售情況，在一般情況下該指標(biāo)不應(yīng)大于1，只有在前一、兩年小于1時(shí)，才會(huì)因市場(chǎng)好轉(zhuǎn)而出現(xiàn)大于1的情況。該指標(biāo)合理值域0.81.2，小于1表明供大于求，商品房?jī)r(jià)格趨緩，大于1表明實(shí)際預(yù)售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場(chǎng)可能

9、會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房?jī)r(jià)格將上揚(yáng)。 （萬平方米）8、商品房銷售面積與竣工面積之比： 此項(xiàng)指標(biāo)為統(tǒng)計(jì)局公布指標(biāo)，表示現(xiàn)房供求是否平衡，其中商品房銷售面積包括批準(zhǔn)銷售前的已預(yù)售面積和該項(xiàng)目竣工后當(dāng)年的現(xiàn)售面積，通常不能與竣工面積直接劃等號(hào)，比如地下室計(jì)入竣工面積但有時(shí)不作為銷售面積，因而后者略小于前者。 （萬平方米）9、住房買賣面積與社會(huì)住房總量之比 反映住房買賣（新增住房銷售加存量住房買賣）狀況的即期指標(biāo)，即業(yè)內(nèi)通常所述的“換手率”。其比值既反映二三級(jí)市場(chǎng)的活躍程度和流通頻率，又在一定程度上反映市場(chǎng)的成熟度。依照發(fā)達(dá)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)資料，該指標(biāo)通常為15左右（美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的挽手率約為1718），值域

10、的選擇要考慮上海房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于培育進(jìn)展期和現(xiàn)時(shí)期舊區(qū)改造力度較大兩方面的因素。（萬平方米）10、新建商品住宅空置率： 反映新房供應(yīng)和需求匹配狀況的指標(biāo)（國(guó)內(nèi)尚無統(tǒng)一的計(jì)算口徑，本項(xiàng)目指標(biāo)是參照國(guó)內(nèi)某課題研究成果設(shè)立，建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司領(lǐng)導(dǎo)曾經(jīng)引用過，本項(xiàng)目指標(biāo)可與住房空置率指標(biāo)比較權(quán)衡后擇其一）。新建商品住宅空置率一般應(yīng)保持在1015為宜，空置率過高過低既表示市場(chǎng)的過冷過熱，又將引發(fā)商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)。 （萬平方米）（注：最能反映住房空置情況的指標(biāo)應(yīng)該是全社會(huì)的住房空置率，但現(xiàn)行的空置量統(tǒng)計(jì)，只有新建商品房，沒有存量（二手）房，關(guān)于上海新建商品房和存量（二手）房的買賣交易量各占半壁江山的現(xiàn)狀，空

11、置量統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)確性會(huì)大打折扣。房地產(chǎn)市場(chǎng)越成熟，采納新建商品住宅空置率這一指標(biāo)就越不能反映市場(chǎng)供求的整體狀況。參照香港特區(qū)住房空置率的統(tǒng)計(jì)口徑，全社會(huì)住房空置率應(yīng)為年底空置量（即當(dāng)年上市供應(yīng)量-當(dāng)年市場(chǎng)吸納量+上年空置量）占當(dāng)年底住房總存量的比例。香港在上世紀(jì)七十年代至九十年代的近二十年內(nèi)，空置率在2.045.72范圍內(nèi)波動(dòng)。但采納本指標(biāo)的前提是要比較準(zhǔn)確地掌握存量房空置量的統(tǒng)計(jì)方法和手段，目前尚有困難，我們打算在條件具備時(shí)用這一指標(biāo)來替代新建商品住宅空置率指標(biāo)。） 第三、市場(chǎng)價(jià)格與貸款指標(biāo) 11、商品住宅預(yù)售指數(shù)增幅與GDP增長(zhǎng)率之比： 房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問題，定量界定房?jī)r(jià)上漲的正常

12、區(qū)間，是建立預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系的要緊目的之一。本研究報(bào)告將實(shí)質(zhì)利率值作為房?jī)r(jià)漲幅的下限（實(shí)質(zhì)利率名義利率-通脹率），低于此值，房地產(chǎn)投資沒有效益；然而房?jī)r(jià)上漲也不能過快，我們將商品住宅預(yù)售指數(shù)增幅與GDP增幅之比值作為上限，依照日本、香港、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行軌跡，并結(jié)合本市GDP兩位數(shù)增長(zhǎng)的實(shí)際情況，當(dāng)比值大于1.8時(shí)，應(yīng)當(dāng)預(yù)警。通常情況下，房?jī)r(jià)的漲幅應(yīng)與GDP的增幅或收入的增幅相接近。12、存量住房買賣價(jià)格指數(shù)增幅： 存量住房買賣價(jià)格指數(shù)的計(jì)算借用同質(zhì)價(jià)格法，確實(shí)是用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法，把不同質(zhì)的房地產(chǎn)商品轉(zhuǎn)化為理論上的同質(zhì)商品，并進(jìn)行價(jià)格指數(shù)的計(jì)算，得到的價(jià)格指數(shù)，能比較真實(shí)地反映除了品質(zhì)以

13、外，純粹由于外部綜合因素（或稱市場(chǎng)綜合因素）等導(dǎo)致的價(jià)格變化情況。計(jì)算基期定為2000年12月底，基期指數(shù)為1000點(diǎn)。計(jì)算價(jià)格增幅應(yīng)考慮利率和通脹率的阻礙，設(shè)n為實(shí)質(zhì)利率，則n名義利率-通脹率，指標(biāo)數(shù)據(jù)取n+（010）。13、個(gè)人購房信貸比： 該指標(biāo)是當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占個(gè)人購房金額的比例。這一指標(biāo)一方面反映了個(gè)人購房現(xiàn)時(shí)支付能力，另一方面也表示在一定政策條件下，個(gè)人對(duì)預(yù)期收入水平增加和以后房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的信心，依照目前的市場(chǎng)情況一般取值為0.4-0.7，過低表示市場(chǎng)信心不足，過高表示市場(chǎng)過熱，銀行風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。（億元）14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額占全社會(huì)企業(yè)貸款余額的比例： 該指標(biāo)是指房

14、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額占企業(yè)貸款余額的比例，是銀行資金具體投向的指標(biāo)，反映了房地產(chǎn)企業(yè)以及銀行對(duì)以后房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的信心。由于受目前金融政策的限制，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款多屬于短期貸款，而對(duì)其他企業(yè)除了短期貸款外，還有中期流淌貸款和中長(zhǎng)期貸款。因此現(xiàn)時(shí)期該比例應(yīng)操縱在1013左右為宜；過高表示銀行資金集中投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面會(huì)阻礙宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)進(jìn)展，另一方面也會(huì)過度激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)熱情，盲目擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模；反之會(huì)壓縮市場(chǎng)規(guī)模，減少上市供應(yīng)量。（億元）（注：關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度較高的指標(biāo)還有市場(chǎng)租值增幅，即運(yùn)用收益還原法，假設(shè)住房在指定日期出租或空置時(shí)，可能可得到的全年租值。假如增幅過大，反映房?jī)r(jià)或利率上升較快，但由于目前本市并沒有這方面的統(tǒng)計(jì)資料，立即建立那個(gè)指標(biāo)尚有困難，因此考慮待條件成熟后再予納入。） 四、上海市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和判讀方式 設(shè)計(jì)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系方案時(shí)，曾設(shè)想過兩種方案，一種是設(shè)三級(jí)量化指標(biāo)，即“正?！?、“過熱”、“過冷”，另一種是五級(jí)量化指標(biāo)，為增加預(yù)報(bào)預(yù)測(cè)的空間，課題組最終確定五級(jí)量化指標(biāo)。另外，在方案設(shè)計(jì)時(shí)，也曾考慮給量化指標(biāo)設(shè)定“權(quán)重”，但目前較準(zhǔn)論證各指標(biāo)對(duì)市場(chǎng)的敏感度和指標(biāo)與指標(biāo)之間的關(guān)聯(lián)度大小，權(quán)重的數(shù)值確定尚不具備條件。課題組依照2002年前各年度市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)為基