試談南京市房產(chǎn)面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則

1、 HYPERLINK 南京市房房產(chǎn)面積積測(cè)算實(shí)實(shí)施細(xì)則則為進(jìn)一步步貫徹執(zhí)執(zhí)行南京京市房產(chǎn)產(chǎn)管理局局下發(fā)的的南京京市房產(chǎn)產(chǎn)面積測(cè)測(cè)算規(guī)則則（20007年1月1日起實(shí)實(shí)施），規(guī)范房房產(chǎn)面積積測(cè)算工工作，根根據(jù)規(guī)規(guī)則中中的有關(guān)關(guān)規(guī)定，結(jié)合我我市的實(shí)實(shí)際制定定本實(shí)施施細(xì)則。本實(shí)施細(xì)細(xì)則是對(duì)對(duì)規(guī)則則中房房產(chǎn)面積積測(cè)算內(nèi)內(nèi)容的細(xì)細(xì)化和補(bǔ)補(bǔ)充。第一章總總則1.1房房屋建筑筑面積測(cè)測(cè)算的目目的房屋建筑筑面積測(cè)測(cè)算是利利用測(cè)繪繪技術(shù)和和方法，采集和和表述房房屋及房房屋用地地的相關(guān)關(guān)信息，為城市市規(guī)劃、土地管管理、房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)產(chǎn)藉管理理、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)等提供供基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)和資資料。1.2房房屋建筑筑面積測(cè)測(cè)算

2、的內(nèi)內(nèi)容房屋建筑筑面積測(cè)測(cè)算的內(nèi)內(nèi)容包括括房屋數(shù)數(shù)據(jù)采集集、房產(chǎn)產(chǎn)圖測(cè)繪繪、房屋屋建筑面面積計(jì)算算、成果果資料的的整理、檢查、審核與與歸檔。1.3房房屋建筑筑面積測(cè)測(cè)算的類(lèi)類(lèi)型房屋建筑筑面積測(cè)測(cè)算的類(lèi)類(lèi)型包括括預(yù)售房房屋建筑筑面積測(cè)測(cè)算、竣竣工房屋屋建筑面面積測(cè)算算、變更更房屋建建筑面積積測(cè)算。1.3.1預(yù)售房房屋建筑筑面積測(cè)測(cè)算根據(jù)據(jù)政府行行政主管管部門(mén)核核發(fā)的建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證及核核準(zhǔn)的設(shè)設(shè)計(jì)圖等等資料進(jìn)進(jìn)行。所所出具的的測(cè)繪成成果供建建設(shè)單位位用于房房地產(chǎn)預(yù)預(yù)售審批批、銷(xiāo)售售和備案案等。1.3.2竣工工房屋建建筑面積積測(cè)算根根據(jù)竣工工房屋現(xiàn)現(xiàn)狀、政政府行政政主管部部門(mén)核發(fā)發(fā)的建建設(shè)

3、工程程規(guī)劃許許可證及核準(zhǔn)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)計(jì)圖、設(shè)設(shè)計(jì)說(shuō)明明等資料料進(jìn)行。所出具具的測(cè)繪繪成果供供申請(qǐng)人人用于辦辦理房屋屋權(quán)屬登登記。1.3.3變更更房屋建建筑面積積測(cè)算根根據(jù)房屋屋現(xiàn)狀、政府行行政主管管部門(mén)核核發(fā)的相相關(guān)資料料或申請(qǐng)請(qǐng)人的申申請(qǐng)資料料進(jìn)行。所出具具的測(cè)繪繪成果供供申請(qǐng)人人用于辦辦理房屋屋權(quán)屬登登記。1.4房房屋建筑筑面積測(cè)測(cè)算的成成果房屋建筑筑面積測(cè)測(cè)算的成成果主要要包括：房屋基基本信息息、測(cè)算算依據(jù)、現(xiàn)場(chǎng)查查勘記錄錄、處置置方案、房產(chǎn)分分幅平面面圖、分分層分戶(hù)戶(hù)圖、成成果報(bào)告告、審核核意見(jiàn)、變更記記錄等資資料。第二章房房屋測(cè)量量的一般般規(guī)定2.1房房屋測(cè)量量的基本本原則房屋以幢幢為單

4、位位進(jìn)行測(cè)測(cè)量。測(cè)測(cè)量點(diǎn)位位可以是是分隔墻墻、柱或或界釘?shù)鹊冉缰伏c(diǎn)點(diǎn)。2.2計(jì)計(jì)算房屋屋面積的的基本條條件結(jié)構(gòu)牢固固；具備備有上蓋蓋（不包包含檐口口）；有有圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)或柱柱；層高高2.220米以上上。房屋屋上蓋、圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)或柱柱的建筑筑材料以以規(guī)劃核核準(zhǔn)設(shè)計(jì)計(jì)的材料料為準(zhǔn)。2.3房房屋面積積2.3.1房屋屋的建筑筑面積房屋建筑筑面積系系指房屋屋外墻（柱）勒勒腳以上上各層的的外圍水水平投影影面積，包括陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、挑挑廊、地地下室、室外樓樓梯等的的面積。2.3.2房屋屋的套內(nèi)內(nèi)建筑面面積房屋的套套內(nèi)建筑筑面積由由房屋套套內(nèi)使用用面積，套內(nèi)墻墻體面積積，套內(nèi)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建建筑面積積三部分分組成。2.3.2.1

5、1房屋套套內(nèi)使用用面積是是指房屋屋套內(nèi)全全部可供供使用的的空間面面積。不不包括在在結(jié)構(gòu)面面積內(nèi)的的套內(nèi)煙煙囪、通通風(fēng)道、管道井井等均計(jì)計(jì)入使用用面積，內(nèi)墻面面裝飾厚厚度計(jì)入入使用面面積。2.3.2.22房屋的的套內(nèi)墻墻體面積積是指套套內(nèi)使用用空間周周?chē)膰鷩o(hù)或承承重墻體體或其他他承重支支撐體所所占的面面積，其其中各套套之間的的分隔墻墻和套與與公共建建筑空間間的分隔隔墻以及及外墻（包括山山墻）等等共有墻墻，均按按水平投投影面積積的一半半計(jì)入套套內(nèi)墻體體面積。套內(nèi)自自有墻體體（柱），按水水平投影影面積全全部計(jì)入入套內(nèi)墻墻體面積積。2.3.2.33套內(nèi)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)建筑筑面積是是指套內(nèi)內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)臺(tái)建筑面面積

6、之和和，均按按陽(yáng)臺(tái)外外圍與房房屋外墻墻之間的的水平投投影面積積計(jì)算。2.3.3房屋屋分?jǐn)偨ńㄖ娣e積是指房房屋套內(nèi)內(nèi)建筑面面積依比比例分?jǐn)倲偟玫降牡墓灿胁坎课坏慕ńㄖ娣e積。2.4房房屋測(cè)量量?jī)x器設(shè)設(shè)備和邊邊長(zhǎng)丈量量、面積積計(jì)算數(shù)數(shù)據(jù)取值值要求房屋測(cè)量量應(yīng)使用用相對(duì)誤誤差小于于1/8800的儀器器和工具具。房屋邊長(zhǎng)長(zhǎng)丈量以以米為單單位。丈丈量結(jié)果果取位至至0.001米。房屋面積積以平方方米為單單位。計(jì)計(jì)算結(jié)果果取位至至 0.01平平方米。2.5房房屋邊長(zhǎng)長(zhǎng)丈量、面積測(cè)測(cè)算限差差規(guī)定房屋復(fù)測(cè)測(cè)結(jié)果與與原成果果差值符符合限差差要求的的仍使用用原測(cè)繪繪成果。2.5.1房屋屋面積測(cè)測(cè)算的精精度要求求房

7、屋面積積測(cè)算的的精度，按房房產(chǎn)測(cè)量量規(guī)范面積精精度的二二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)執(zhí)行：限差：中誤差：式中：SS為房屋屋建筑面面積，單單位為平平方米。2.5.2房屋屋邊長(zhǎng)、層高測(cè)測(cè)量限差差要求房屋邊長(zhǎng)長(zhǎng)、層高高測(cè)量限限差，按按面積精精度對(duì)應(yīng)應(yīng)測(cè)量邊邊長(zhǎng)的要要求D（0.002+00.0001D）D：限限差。D：相鄰鄰界址點(diǎn)點(diǎn)間的距距離。單單位為米米。2.5.3實(shí)測(cè)測(cè)邊長(zhǎng)與與圖紙?jiān)O(shè)設(shè)計(jì)邊長(zhǎng)長(zhǎng)實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)長(zhǎng)尺寸與與規(guī)劃核核準(zhǔn)圖上上設(shè)計(jì)尺尺寸的較較差值滿(mǎn)滿(mǎn)足2.55.2的限差差時(shí)，可可認(rèn)為實(shí)實(shí)際房屋屋邊長(zhǎng)與與設(shè)計(jì)值值相符。第三章房房屋邊長(zhǎng)長(zhǎng)數(shù)據(jù)采采集方式式房屋邊長(zhǎng)長(zhǎng)數(shù)據(jù)采采集有兩兩種方式式：一是是依據(jù)設(shè)設(shè)計(jì)圖紙紙，即從從建

8、筑施施工圖上上獲取房房屋邊長(zhǎng)長(zhǎng)數(shù)據(jù)；二是實(shí)實(shí)地丈量量取得房房屋邊長(zhǎng)長(zhǎng)數(shù)據(jù)。3.1房房屋邊長(zhǎng)長(zhǎng)數(shù)據(jù)的的圖上采采集竣工并且且有建筑筑施工圖圖的房屋屋，從建建筑施工工圖上采采集邊長(zhǎng)長(zhǎng)數(shù)據(jù)時(shí)時(shí)，應(yīng)對(duì)對(duì)實(shí)地分分段邊長(zhǎng)長(zhǎng)和總長(zhǎng)長(zhǎng)度進(jìn)行行檢核。若實(shí)地地丈量的的尺寸與與對(duì)應(yīng)圖圖紙上的的尺寸之之差符合合規(guī)定時(shí)時(shí)，該房房屋的邊邊長(zhǎng)可采采用建筑筑施工圖圖上標(biāo)注注的尺寸寸。3.1.1房屋屋外墻體體的厚度度以結(jié)構(gòu)構(gòu)厚度計(jì)計(jì)算，設(shè)設(shè)計(jì)有保保溫墻體體的，保保溫墻體體的厚度度計(jì)入外外半墻。3.2房房屋邊長(zhǎng)長(zhǎng)數(shù)據(jù)的的實(shí)地采采集3.2.1竣工工房屋存存在一些些圓形、弓形等等其它不不規(guī)則形形狀，且且無(wú)建筑筑施工圖圖可獲得得相應(yīng)的的

9、圖形元元素時(shí)，可使用用全站儀儀等測(cè)量量工具沿沿不規(guī)則則形狀邊邊線(xiàn)實(shí)測(cè)測(cè)若干特特征點(diǎn)或或拐點(diǎn)的的點(diǎn)位坐坐標(biāo)，通通過(guò)解析析法計(jì)算算面積。3.2.2當(dāng)房房屋邊長(zhǎng)長(zhǎng)較長(zhǎng)且且直接測(cè)測(cè)量有困困難時(shí)，或需要要檢核總總邊長(zhǎng)與與分段之之和無(wú)法法直接測(cè)測(cè)量總邊邊長(zhǎng)的，可采用用全站儀儀測(cè)繪坐坐標(biāo)后計(jì)計(jì)算相應(yīng)應(yīng)的總邊邊長(zhǎng)值。3.2.3按柱柱外圍計(jì)計(jì)算面積積，而柱柱子上下下由不同同直徑（截面）多節(jié)柱柱體構(gòu)成成時(shí)，邊邊長(zhǎng)以柱柱邊離地地面2.220米處進(jìn)進(jìn)行測(cè)量量。3.2.4當(dāng)建建筑物設(shè)設(shè)計(jì)層高高小于2.110米或大大于2.330米時(shí)，可只檢檢核測(cè)量量一個(gè)層層高值；當(dāng)設(shè)計(jì)計(jì)層高在在大于2.110米和小小于2.330米之間間

10、的范圍圍時(shí)，應(yīng)應(yīng)在不同同位置測(cè)測(cè)量3個(gè)以上上層高值值取平均均數(shù)作為為實(shí)測(cè)層層高值。3.2.5在凈凈高測(cè)量量時(shí)，應(yīng)應(yīng)在不同同位置測(cè)測(cè)量3個(gè)以上上凈高值值，取平平均數(shù)作作為實(shí)測(cè)測(cè)凈高值值。第四章房房屋總層層數(shù)與所所在層次次4.1房房屋層高高全部在在2.220米以上上的層面面計(jì)算層層數(shù)。假假層、附附層（夾夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾飾性塔樓樓以及突突出屋面面的設(shè)備備間、水水箱間等等不計(jì)層層數(shù)。房屋總層層數(shù)為房房屋自然然層數(shù)與與地下層層數(shù)之和和。自然層數(shù)數(shù)是指按按規(guī)劃核核準(zhǔn)的室室內(nèi)地坪坪0以上的的層數(shù)，0以下為為地下層層數(shù)。0標(biāo)高高設(shè)計(jì)在在房屋中中間部位位且0以上的的凈高超超過(guò)房間間凈高1/2的層

11、面面計(jì)入自自然層數(shù)數(shù)。4.2所所在層次次是指產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的的房屋在在該幢樓樓房中的的層次。地下層層次以負(fù)負(fù)數(shù)表示示。第五章房房屋邊長(zhǎng)長(zhǎng)數(shù)據(jù)的的采集5.1房房屋邊長(zhǎng)長(zhǎng)數(shù)據(jù)采采集要求求5.1.1多產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房屋屋按戶(hù)室室、共有有部位進(jìn)進(jìn)行邊長(zhǎng)長(zhǎng)數(shù)據(jù)采采集。5.1.2單產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房屋屋的邊長(zhǎng)長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)應(yīng)分層采采集。5.1.3測(cè)量量邊長(zhǎng)的的記錄應(yīng)應(yīng)在實(shí)地地完成，不得依依據(jù)事后后回憶補(bǔ)補(bǔ)充或隨隨意涂改改數(shù)據(jù)。5.2房房屋分戶(hù)戶(hù)建筑面面積計(jì)算算邊長(zhǎng)量量取規(guī)定定5.2.1戶(hù)室室與戶(hù)室室之間的的共墻、戶(hù)室與與共有部部位之間間的共墻墻、共有有部位與共共有部位位之間的的共墻，均以墻墻體中線(xiàn)線(xiàn)為界線(xiàn)線(xiàn)，半墻墻厚度尺尺寸分別別計(jì)入

12、相相應(yīng)戶(hù)室室的邊長(zhǎng)長(zhǎng)或共有有部位的的邊長(zhǎng)。5.2.2電梯梯井周?chē)鷩Y(jié)構(gòu)墻墻體的內(nèi)內(nèi)外，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)有隔音音墻的，將隔音音墻與分分隔墻（包括隔隔音墻與與分隔墻墻之間的的空隙）視為一一道復(fù)合合墻體，以復(fù)合合墻體的的中線(xiàn)量量取半墻墻尺寸。5.2.3室外外樓梯、外走廊廊、陽(yáng)臺(tái)臺(tái)與戶(hù)室室或共有有部位之之間的隔隔墻，其其墻體厚厚度的一一半尺寸寸計(jì)入相相應(yīng)戶(hù)室室或共有有部位，另一半半尺寸計(jì)計(jì)入外半半墻。5.2.4以柱柱、墻體體等構(gòu)成成陽(yáng)臺(tái)圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)的，以以圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的外外圍量取取尺寸，突出圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)的構(gòu)造造物不計(jì)計(jì)入陽(yáng)臺(tái)臺(tái)尺寸。5.2.5地下下空間（含地下下室）進(jìn)進(jìn)行房屋屋邊長(zhǎng)丈丈量時(shí)，因無(wú)法法丈量外外

13、墻厚度度尺寸的的，外墻墻厚度尺尺寸可取取施工圖圖的設(shè)計(jì)計(jì)值。5.2.6斜屋屋面、墻墻體向內(nèi)內(nèi)或向外外傾斜的的建筑空空間，凈凈高在2.110米處無(wú)無(wú)墻體的的，丈量量時(shí)無(wú)外外半墻尺尺寸。5.2.7房屋屋外墻面面貼（掛掛）有裝裝飾材料料的，裝裝飾材料料厚度不不計(jì)入房房屋邊長(zhǎng)長(zhǎng)。5.2.8各層層墻體厚厚度不一一致的，分別丈丈量墻體體厚度。5.2.9架空空層的外外側(cè)墻體體厚度按按其上一一層的墻墻體厚度度尺寸計(jì)計(jì)算。當(dāng)當(dāng)層面內(nèi)內(nèi)有部分分為架空空空間時(shí)時(shí)，架空空部位外外側(cè)墻體體厚度按按本層面面相鄰?fù)馔鈮穸榷瘸叽缬?jì)計(jì)算。第六章房房屋面積積計(jì)算規(guī)規(guī)定6.1計(jì)計(jì)算全部部建筑面面積的范范圍6.1.1單層房屋屋按一

14、層層計(jì)算建建筑面積積；多層層房屋按按各層建建筑面積積的總和和計(jì)算。6.1.2房屋屋內(nèi)的夾夾層、插插層、技技術(shù)層、轉(zhuǎn)換層層及其樓樓梯間、電梯間間等其層層高在2.220米以以上的部部位。6.1.3穿過(guò)過(guò)房屋的的通道，房屋內(nèi)內(nèi)的門(mén)廳廳、大廳廳，均按按一層計(jì)計(jì)算建筑筑面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)內(nèi)的回廊廊部分，層高在在2.220米以上上的部位位，按其其水平投投影計(jì)算算建筑面面積。6.1.4樓梯梯間、電電梯（觀觀光梯）井、管管道井、通風(fēng)井井、提物物井、垃垃圾道等等均計(jì)入入房屋自自然層建建筑面積積。房屋屋主墻體體外的管管道井、通風(fēng)井井等，層層高在2.220米以上上的按一一層計(jì)算算建筑面面積。6.1.5各種種類(lèi)型的的

15、樓梯，按其對(duì)對(duì)應(yīng)的空空間部位位計(jì)算建建筑面積積。6.1.6房屋屋天面上上的樓梯梯間、水水箱間、電梯機(jī)機(jī)房等層層高在2.220米以上上的部位位。6.1.7斜面面結(jié)構(gòu)房房屋及平平頂房屋屋，按其其凈高在在2.110米以上上的部位位計(jì)算建建筑面積積。6.1.8挑樓樓按其外外圍水平平投影計(jì)計(jì)算建筑筑面積。6.1.9嵌入入主墻體體內(nèi)的設(shè)設(shè)備部位位，按主主墻體外外圍水平平投影計(jì)計(jì)算建筑筑面積。6.1.10全全封閉的的室外樓樓梯，按按各層水水平投影影計(jì)算建建筑面積積。6.1.11房房屋主墻墻體投影影范圍內(nèi)內(nèi)的走廊廊、架空空部位，按其外外圍水平平投影計(jì)計(jì)算建筑筑面積。6.1.12房房屋主墻墻體外，與房屋屋相連的

16、的封閉走走廊、門(mén)門(mén)廊，按按其外圍圍水平投投影計(jì)算算建筑面面積。6.1.13房房屋間封封閉的架架空通廊廊，按其其外圍水水平投影影計(jì)算建建筑面積積。6.1.14地地下室、半地下下室及其其相應(yīng)出出入口，按其外外墻（不不包括采采光井、防潮層層及保護(hù)護(hù)墻）外外圍水平平投影計(jì)計(jì)算建筑筑面積。6.1.15幕幕墻等作作為房屋屋圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的，按幕墻墻等計(jì)算算建筑面面積；同同一樓層層外墻既既有主墻墻，又有有幕墻的的，以主主墻為準(zhǔn)準(zhǔn)計(jì)算建建筑面積積，墻厚厚按主墻墻體厚度度計(jì)算。6.1.16有有柱或圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)、不完完全封閉閉的車(chē)庫(kù)庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)等專(zhuān)用用房屋。6.1.17依依坡地建建筑的房房屋，利利用吊腳腳做架空空層、有

17、有圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的，其凈高高在2.110米以上的的部位。6.1.18與與室內(nèi)相相通的伸伸縮縫、沉降縫縫，能正正常利用用的部位位。6.1.19落落地窗其其凈高在在2.110米以上上的部位位。6.1.20對(duì)對(duì)傾斜、弧狀等等非垂直直墻體的的房屋，凈高在在2.110米以上上的部位位。房屋屋墻體向向外傾斜斜，超出出底板外外沿的，以底板板與圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)相相接處的的外圍水水平投影影計(jì)算建建筑面積積。6.1.21房房屋外墻墻外側(cè)的的保溫隔隔熱層。6.1.22其其它有與與以上情情況類(lèi)似似的，參參照?qǐng)?zhí)行行。6.2計(jì)計(jì)算一半半建筑面面積的范范圍6.2.1房屋屋主墻體體外，與與房屋相相連有上上蓋和柱柱、不封封閉的走走廊、門(mén)

18、門(mén)廊，按按其上蓋蓋水平投投影面積積的一半半計(jì)算。6.2.2獨(dú)立立柱、單單排柱的的建筑物物，按其其上蓋水水平投影影面積的的一半計(jì)計(jì)算。6.2.3陽(yáng)臺(tái)臺(tái)（無(wú)論論是否封封閉）、有圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)未未封閉的的走廊、挑廊，均按其其圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)外圍圍水平投投影面積積的一半半計(jì)算。6.2.4不封封閉的架架空通廊廊，按其其上蓋與與圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)外圍圍水平投投影重疊疊部分面面積的一一半計(jì)算算。6.2.5不封封閉的室室外樓梯梯，按各各層水平平投影面面積的一一半計(jì)算算。6.2.6其它它有與以以上情況況類(lèi)似的的，參照照?qǐng)?zhí)行。6.3不不計(jì)算建建筑面積積的范圍圍6.3.1層高高在2.220米以下下的房屋屋。6.3.2突出出房屋墻墻面

19、的柱柱、梁等等構(gòu)件、配件、裝飾柱柱、裝飾飾性的玻玻璃幕墻墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨雨棚等。6.3.3房屋屋之間無(wú)無(wú)上蓋的的架空通通廊。6.3.4房屋屋的天面面、挑臺(tái)臺(tái)、露臺(tái)臺(tái)、天面面上的花花園、泳泳池、水水箱。6.3.5作為為公共道道路街巷巷通行的的騎樓、過(guò)街樓樓下的底底層。6.3.6利用用引橋、高架路路、高架架橋、路路面作為為頂蓋建建造的房房屋。6.3.7活動(dòng)動(dòng)房屋、臨時(shí)房房屋。6.3.8獨(dú)立立煙囪、水塔、罐、池池、地下下人防干干、支線(xiàn)線(xiàn)。6.3.9與房房屋室內(nèi)內(nèi)不相通通的房屋屋間伸縮縮縫、沉沉降縫。6.3.10與與室內(nèi)不不相通的的類(lèi)似于于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的的建筑。6.3.11本本層無(wú)頂頂蓋

20、或頂頂蓋不能能完全覆覆蓋的陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、走走廊、挑挑廊。6.3.12飄飄窗。6.3.13設(shè)設(shè)計(jì)上與與陽(yáng)臺(tái)相相連且位位置、尺尺寸明確確的設(shè)備備部位。6.3.14已已計(jì)算建建筑面積積的樓梯梯下方空空間。6.3.15屋屋面上有有頂蓋但但無(wú)圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)的的觀景建建筑設(shè)施施。6.3.16其其它有與與以上情情況類(lèi)似似的，參參照?qǐng)?zhí)行行。第七章房房屋面積積計(jì)算特特別規(guī)定定7.1設(shè)設(shè)計(jì)在陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)內(nèi)的的花池、管道及及裝飾等等部位均均計(jì)入陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)建筑筑面積。7.2房房屋內(nèi)有有類(lèi)似于于陽(yáng)臺(tái)功功能的空空中花園園、入戶(hù)戶(hù)花園等等部位，按陽(yáng)臺(tái)臺(tái)計(jì)算建建筑面積積。7.3相相鄰套型型間貫通通的類(lèi)似似陽(yáng)臺(tái)的的部位，按套內(nèi)內(nèi)分隔墻墻劃分后后計(jì)

21、入各各相關(guān)套套內(nèi)面積積。7.4利利用屋頂頂斜面結(jié)結(jié)構(gòu)作陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)頂蓋蓋的，斜斜面結(jié)構(gòu)構(gòu)完全覆覆蓋陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，且陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)地面面距斜面面結(jié)構(gòu)凈凈高均在在2.110米以上上，按有有頂蓋陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)計(jì)算算面積7.5建建筑物內(nèi)內(nèi)由于自自然層數(shù)數(shù)不同，樓（電電）梯間間的層數(shù)數(shù)按其所所在部位位的層數(shù)數(shù)計(jì)算面面積。7.6機(jī)機(jī)（非）動(dòng)車(chē)等等坡道下下方規(guī)劃劃核準(zhǔn)的的，且層層高在2.220米以上上的空間間計(jì)算建建筑面積積。7.7房房屋內(nèi)走走道兩端端無(wú)論是是否封閉閉均計(jì)算算全部建建筑面積積。7.8走走道與大大廳相接接無(wú)明顯顯分界線(xiàn)線(xiàn)的，若若面積計(jì)計(jì)算的分分?jǐn)偟燃?jí)級(jí)有所差差別，應(yīng)應(yīng)以走道道與大廳廳相接處處為界，按各自自分?jǐn)偟鹊燃?jí)分別別

22、計(jì)算。7.9建建筑物內(nèi)內(nèi)門(mén)廳、大廳等等的上空空部位（上空跨跨越多個(gè)個(gè)自然層層）周邊邊的外圍圍墻體，按跨越越的自然然層以各各層水平平投影計(jì)計(jì)算面積積。第八章共共有面積積的分?jǐn)倲?.1共共有面積積分?jǐn)傋褡裱脑瓌t協(xié)議優(yōu)先先原則。有合法法的分割割文件或或協(xié)議時(shí)時(shí)，以協(xié)協(xié)議為準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行分分?jǐn)傆?jì)算算；無(wú)分分割文件件或協(xié)議議時(shí)，根根據(jù)房屋屋共有建建筑面積積的使用用功能，按共有有面積相相關(guān)房屋屋的套內(nèi)內(nèi)建筑面面積比例例進(jìn)行分分?jǐn)傆?jì)算算。分割文件件或協(xié)議議應(yīng)由共共有面積積的所有有相關(guān)權(quán)權(quán)利人共共同簽署署，協(xié)議議內(nèi)容不不能侵犯犯公共利利益和第第三方利利益，否否則不能能視為有有效的分分割文件件或協(xié)議議。文件件或協(xié)

23、議議對(duì)產(chǎn)權(quán)權(quán)分割的的部位和和分割方方式應(yīng)明明確、一一致且無(wú)無(wú)異議。8.2共共有面積積分?jǐn)倓潉澐值脑瓌t依據(jù)規(guī)劃劃部門(mén)核核準(zhǔn)的設(shè)設(shè)計(jì)圖，劃分共共有部位位的使用用功能和和服務(wù)范范圍。設(shè)設(shè)計(jì)圖上上的共有有部位使使用功能能和服務(wù)務(wù)范圍反反映不明明確的，應(yīng)由設(shè)設(shè)計(jì)、建建設(shè)單位位共同出出具使用用說(shuō)明。8.3共共有面積積分?jǐn)偲淦渌瓌t則房屋建筑筑面積的的分?jǐn)傆?jì)計(jì)算以幢幢為單位位，本幢幢的共有有建筑面面積不分分?jǐn)偟狡淦渌保钡牡墓灿薪ńㄖ娣e積也不分分?jǐn)偟奖颈敬?。低一?jí)共共有面積積參與高高一級(jí)共共有面積積的分?jǐn)倲偂?.3.1套內(nèi)內(nèi)建筑面面積均參參與共有有建筑面面積的分分?jǐn)偂?.3.2共有有建筑面面積分?jǐn)倲?/p>

24、后，不不劃分各各套房屋屋分?jǐn)偹霉灿杏薪ㄖ婷娣e的界界線(xiàn)。8.3.3無(wú)法法認(rèn)定使使用功能能和服務(wù)務(wù)范圍的的建筑空空間不得得作為共共有建筑筑面積分分?jǐn)偂?.3.4竣工工已經(jīng)過(guò)過(guò)分?jǐn)偯婷娣e測(cè)算算的房屋屋，由于于部分拆拆除導(dǎo)致致共有面面積發(fā)生生變化的的，分?jǐn)倲偯娣e不不再重新新計(jì)算。8.3.5房屋屋竣工已已經(jīng)過(guò)分分?jǐn)偯娣e積測(cè)算，由于局局部變更更導(dǎo)致共共用部位位發(fā)生變變化的，原分?jǐn)倲偡绞奖１３植蛔冏?。變更更部位的的原分?jǐn)倲偯娣e和和新產(chǎn)生生的共有有面積，按相關(guān)關(guān)房屋的的套內(nèi)建建筑面積積比例進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)倲傆?jì)算。8.4共共有面積積按比例例分?jǐn)偟牡挠?jì)算公公式Si = KKSiSiiK =Si式中：KK為共有有面

25、積的的分?jǐn)傁迪禂?shù)(取位至小小數(shù)點(diǎn)后后6位數(shù))； SSi為參加加分?jǐn)偟牡母鲉卧變?nèi)建建筑面積積，平方方米;Si為各單單元參加加分?jǐn)偹玫姆址謹(jǐn)偯娣e積，平方方米；Sii為需要分分?jǐn)偟墓补灿忻娣e積總和，平方米米；Si為參加加分?jǐn)偟牡母鲉卧變?nèi)建建筑面積積總和，平方米米。8.5共共有建筑筑面積的的分?jǐn)傤?lèi)類(lèi)別一級(jí)分?jǐn)倲偯娣e：幢分?jǐn)倲偟墓灿杏薪ㄖ婷娣e。是指幢內(nèi)內(nèi)為整幢幢房屋服服務(wù)的共共有部位位的建筑筑面積。二級(jí)分?jǐn)倲偯娣e：功能區(qū)區(qū)分?jǐn)偟牡墓灿薪ńㄖ娣e積。是指幢內(nèi)內(nèi)專(zhuān)為功功能區(qū)服服務(wù)的共共有部位位的建筑筑面積。三級(jí)分?jǐn)倲偯娣e：層分?jǐn)倲偟墓灿杏薪ㄖ婷娣e。是指房屋屋各層次次內(nèi)，為為本層服服務(wù)的共共有

26、部位位的建筑筑面積。8.6共共有建筑筑面積的的分?jǐn)偺幪幚?.6.1獨(dú)立立成幢的的住宅房房屋中，有的單單元為多多層，有有的單元元為小高高層（或或高層）時(shí)，多多層單元元和小高高層（或或高層）單元?jiǎng)潉澐植煌姆謹(jǐn)倲倕^(qū)域，分別為為各分?jǐn)倲倕^(qū)域服服務(wù)的共共有面積積在各分分?jǐn)倕^(qū)域域內(nèi)進(jìn)行行分?jǐn)偂６鄬臃课菸葜缸匀蝗粚訑?shù)在在七層以以下的房房屋。規(guī)規(guī)劃核準(zhǔn)準(zhǔn)為61層的房房屋，視視為多層層房屋。小高層層或高層層房屋指指自然層層在七層層以上的的房屋。8.6.2獨(dú)立立成幢的的住宅多多層房屋屋中，有有的單元元安裝有有電梯，有的單單元未安安裝電梯梯時(shí)，有有電梯單單元和無(wú)無(wú)電梯單單元?jiǎng)澐址譃椴煌姆謹(jǐn)倲倕^(qū)域，分別為為各

27、分?jǐn)倲倕^(qū)域服服務(wù)的共共有面積積在各分分?jǐn)倕^(qū)域域內(nèi)進(jìn)行行分?jǐn)偂?.6.3單身身公寓按按層設(shè)計(jì)計(jì)具有層層分?jǐn)偟牡墓灿胁坎课粫r(shí)，按層設(shè)設(shè)立分?jǐn)倲傁禂?shù)。8.6.4設(shè)計(jì)計(jì)有連家家店的住住宅樓，整幢房房屋按住住宅樓的的計(jì)算方方法計(jì)算算建筑面面積。8.6.5房屋屋中有物物業(yè)、社社區(qū)等附附屬用房房的，附附屬用房房與其所所在區(qū)域域劃為同同一功能能區(qū)或分分?jǐn)倕^(qū)參參與共有有共用部部位分?jǐn)倲偂?.6.6多功功能綜合合樓根據(jù)據(jù)設(shè)計(jì)功功能，將將多功能能綜合樓樓中計(jì)入入房屋分分?jǐn)偯娣e積的共有有面積，按幢、功能區(qū)區(qū)、層劃劃分為三三個(gè)分?jǐn)倲傤?lèi)別，然后按按此三個(gè)個(gè)類(lèi)別依依次分?jǐn)倲?。同一一功能區(qū)區(qū)內(nèi)可根根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)使用狀狀況的不不同

28、，分分別設(shè)立立分?jǐn)倕^(qū)區(qū)。8.6.7辦公樓樓中每幾幾層設(shè)計(jì)計(jì)有中庭庭的，這這幾層視視為一個(gè)個(gè)整體，設(shè)為一一個(gè)分?jǐn)倲倕^(qū)。8.6.8商業(yè)業(yè)功能區(qū)區(qū)內(nèi)有商商場(chǎng)和門(mén)門(mén)面房的的，商場(chǎng)場(chǎng)與門(mén)面面房應(yīng)設(shè)設(shè)為不同同的分?jǐn)倲倕^(qū)。8.6.9綜合合樓中若若規(guī)劃核核準(zhǔn)的0上下層層面用途途為商業(yè)業(yè)，劃分分功能區(qū)區(qū)時(shí)0上下的的商業(yè)設(shè)設(shè)為同一一功能區(qū)區(qū)。可根根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)功能的的不同或或業(yè)態(tài)的的不同設(shè)設(shè)不同分分?jǐn)倕^(qū)。8.6.10單單位自建建自用綜綜合樓，地下室室內(nèi)有人人防部位位的，以以0分割將將整幢樓樓設(shè)為兩兩個(gè)功能能區(qū)，為為整幢樓樓服務(wù)的的共有部部位在兩兩個(gè)功能能區(qū)分?jǐn)倲偂?.6.11房房屋內(nèi)0上下形形成同一一個(gè)產(chǎn)權(quán)權(quán)單元，且

29、只能能從產(chǎn)權(quán)權(quán)單元內(nèi)內(nèi)部樓梯梯上下層層面的，該產(chǎn)權(quán)權(quán)單元按按其主出出入口所所在部位位的功能能區(qū)劃定定。非整體地地下室和和地面上上房屋合合在一起起進(jìn)行面面積計(jì)算算時(shí)，0上下設(shè)設(shè)計(jì)為不不同用途途的，以以0為界，將房屋屋按地下下部分和和地上部部分劃為為不同的的功能區(qū)區(qū)，共有有共用部部位分別別由其服服務(wù)區(qū)域域分?jǐn)偂?.6.12地地下室相相通地面面上獨(dú)立立的兩幢幢以上房房屋，以以規(guī)劃室室內(nèi)地坪坪0劃分為為地上和和地下兩兩部分，地上部部分分幢幢計(jì)算房房屋建筑筑面積，地下層層單獨(dú)計(jì)計(jì)算房屋屋建筑面面積。地地下層內(nèi)內(nèi)為地上上部分服服務(wù)的共共用部位位不予分分?jǐn)?。?guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)為0以下有有多層地地下室，0以上有有多幢

30、房房屋，只只要地下下層中有有一個(gè)層層面是貫貫通的整整體地下下室，則則以0為界上上、下分分別計(jì)算算。8.6.13位位于底層層房屋內(nèi)內(nèi)為地下下室服務(wù)務(wù)的通風(fēng)風(fēng)井，無(wú)無(wú)論通風(fēng)風(fēng)井及其其上部空空間的高高度為多多少，該該部位均均按通風(fēng)風(fēng)井計(jì)算算一層面面積，由由地下室室分?jǐn)偂?.6.14地地下室車(chē)車(chē)位按套套內(nèi)面積積計(jì)算，只參與與樓梯間間、外墻墻體一半半及為全全樓服務(wù)務(wù)的共有有共用部部位的分分?jǐn)?。地下室?nèi)內(nèi)的進(jìn)風(fēng)風(fēng)機(jī)房、排風(fēng)機(jī)機(jī)房、集集氣室、擴(kuò)散室室、濾毒毒室等部部位，若若位于人人防必建建面積范范圍，則則計(jì)入人人防面積積；若在在非人防防范圍，則作為為戶(hù)室單單獨(dú)計(jì)算算面積。地下室內(nèi)內(nèi)既有車(chē)車(chē)位又有有商業(yè)用用房時(shí)，為地下下室服務(wù)務(wù)的進(jìn)風(fēng)風(fēng)機(jī)房、排風(fēng)機(jī)機(jī)房由其其服務(wù)區(qū)區(qū)域分?jǐn)倲偂?.6.15地地下室內(nèi)內(nèi)的電梯梯基坑按按戶(hù)室處處理，只只分?jǐn)倝w面積積。第九章參參與分?jǐn)倲偣灿妹婷娣e的其其他部位位9.1一一幢房屋屋內(nèi)的地地下室、避難層層（間）、架空空層、人人防地下下室、自自行車(chē)庫(kù)庫(kù)、停車(chē)車(chē)場(chǎng)（庫(kù)庫(kù)）、會(huì)會(huì)所（館館）、物物業(yè)管理理用房以以及設(shè)計(jì)計(jì)中未標(biāo)標(biāo)明用途途的各獨(dú)獨(dú)立單元元等作為為套內(nèi)面面積，參參與共用用面積的的分?jǐn)偂?.2為為多幢服服務(wù)的變變配電所所（房）、生