Reits房地產信托基金簡介

1、Reits房地產信托基金簡介第一頁，共10頁。（1）REITs是什么？ REITs是房地產信托投資基金的簡稱，REITs通過發(fā)行收益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。1234每年至少將收入的90%分配給股東至少有100個股東，其中前5大或更少的股東持股不能超過50%至少90%的總收入必須來源于租金和抵押利息收入，或出售財產、持有的其他基金份額以及其他房地產資源所得總資產的75%是房地產資產或者房地產抵押、現金和

2、政府債券一、REITs介紹第二頁，共10頁。（2）REITs以商業(yè)和工業(yè)地產為主要投資對象 從國外成熟市場經驗來看，房地產信托投資基金的投資標的主要是具有穩(wěn)定現金收益的成熟商用地產。（下表為新加坡及香港REITs持有國內物業(yè)情況）第三頁，共10頁。（3）典型REITs結構基金管理公司項目母公司資金方SPV評估公司第三方擔保評估托管銀行信用增級資金托管股權賣斷股權回購收益權資金相關物業(yè)第四頁，共10頁。二、REITs優(yōu)勢（1） REITs和房地產直接投資相比的優(yōu)勢REITs房地產直接投資流動性高度的流動性流動性差；出售物業(yè)的難度大且交易成本很高；出售物業(yè)可能是變現的唯一途徑收益穩(wěn)定性收益平穩(wěn)，受

3、房地產總體市場的影響較小，波動性小受房地產總體市場的影響較大，價值和收益大起大落；也有可能有較高的收益，但收益不穩(wěn)定管理方式由房地產專業(yè)人士管理；管理層在房地產投資信托中占有很大的股份，能有效防止管理層與股東之間的黎以沖突；投資者能借助管理層開拓良好的融資渠道投資者要自己介入房地產的具體業(yè)務；花費的時間和精力過大；聘請專業(yè)人員很容易造成管理層與股東之間的利益沖突及因委托產生的道德風險；投資者沒有便捷的融資渠道物業(yè)類型物業(yè)類型多樣化；物業(yè)所處地區(qū)的多樣化；資產多樣化受投資資本規(guī)模的限制，物業(yè)一般集中在一種或幾種類型上；地區(qū)集中，資產單一投資風險能有效抵御市場變化和通脹變化的風險；投資風險小受各種

4、變化的影響大；投資風險大第五頁，共10頁。（2）通過REITs融資的優(yōu)勢REITs不僅資金來源廣泛,而且由專業(yè)人員進行房地產項目的投資選擇及運作管理，因此在可運作的資金規(guī)范上、管理上及投資策略的制定上都具有先天的優(yōu)勢。對于投資者而言，REITs風險低，回報穩(wěn)定。由于REITs投資于房地產,可獲得穩(wěn)定的租金收入，有一筆持續(xù)穩(wěn)定的現金流，而且收益率也比較可觀。在美國，投資房地產的基金年平均收益率可達6.7%，遠遠高于銀行存款的收益，而且其風險卻要小于一般的股票。對于房地產企業(yè)而言，與債務融資相比，REITs是以股權形式的融資，不會增加企業(yè)的債務負擔；同時，由于REITs的分散投資策略，降低風險的投

5、資原則，其在一個房地產企業(yè)的投資不會超過基金凈值的規(guī)定比例，因而房地產企業(yè)不喪失對企業(yè)和項目的控制權和自經營權。 第六頁，共10頁。（1）REITs在中國的能 REITs可以為中小投資者提供一個更安全、收益更高的投資渠道，使其分享房地產業(yè)高速增長的巨大收益，同時，可以拓展基金的資金來源。（1） 由于中小投資者投資渠道的缺乏，大量民間資金分享房地產市場增長的利潤時，只能投資于住宅，謀求將來高價變現帶來的高額回報，但是基于目前政府一系列限制炒房的投資政策，大量的民間資金需要更合適的房地產市場投資工具，可以引導民間資金用于工業(yè)、商業(yè)以及基礎設施的建設。（2）發(fā)展REITs（尤其是公開市場的房地產投資

6、基金）可以使普通百姓通過資本市場參與房地產（特別是個人幾乎無法單獨投資的商業(yè)、工業(yè)、倉儲和物流園區(qū)）的投資。與直接購買房屋資產動輒上百萬元相比，通過REITs投資房地產成本小、流動性強、市場更透明公正。三、REITs在中國第七頁，共10頁。（2）REITs在中國的不能 REITs可為開發(fā)商提供新的融資渠道，但不能成為主要渠道受益于中國廣大百姓消費需求的增長，以及中國商業(yè)地產豐厚的收益回報，促使中國的商業(yè)地產進入高速發(fā)展的時期，商鋪地產、購物中心地產、酒店地產、寫字樓、工業(yè)地產都成為了商業(yè)地產的投資關注點；基于商業(yè)房地產市場有旺盛的投資需求，但是國內房地產開發(fā)融資渠道單一的環(huán)境下，REITs可以

7、減少房地產開發(fā)商對銀行信貸的高度依賴性。針對REITs 的運作模式 ，它 更多地是對所投資房產所能產生的穩(wěn)定的現金流（如租金、房產抵押貸款利息受益等）感興趣，它以房地產具有良好而又穩(wěn)定的長期回報收益的資產為基礎，所以REITs 并不適用 于占物業(yè)市場份額最大的普通住宅。因為REITs主要集中于成熟物業(yè)資產的投資和管理，其運作項目的局限性，決定它不能成為 房地產開發(fā)商融資的主要渠道，但有可能成為未來中國商業(yè)地產重要的融資方式。第八頁，共10頁。（3） REITs在中國沒有什么法律和制度障礙：國內尚無REITs的法律制度，已有的相關法律并不完善稅收障礙：如在基金本身和租金收益兩個環(huán)節(jié)雙重繳稅，會導致基金持有者收益嚴重受損產權障礙：國內房地產項目的產權過戶