法律服務(wù)報告 有所標(biāo)版

1、專項法律服務(wù)報告書目 錄第一部分 ： 序言第二部分 ： 情況介紹第三部分： 專項法律服務(wù)內(nèi)容第四部分： 法律意見第五部分： 結(jié)尾語第一部分 序言巴南區(qū)某某街道辦事處：感謝貴處對我所的信任，作為貴處的常年法律顧問，本次受貴處的委托，指派劉艷律師、余方偉律師、陳亞力律師針對貴處轄區(qū)內(nèi)某某小區(qū)物業(yè)糾紛提供了專項法律服務(wù)。重慶捷訊律師事務(wù)所系2004年2月經(jīng)重慶市司法局批準(zhǔn)成立的一家大型綜合型律師事務(wù)所。始終堅持“誠信，業(yè)績，團(tuán)結(jié)，務(wù)實”的辦所理念，經(jīng)過10年多的迅速發(fā)展，已擁有一支高素質(zhì)的以中青年為主的律師隊伍，其人員已達(dá)到60多名，其中有司法（律師）資格人員50名，有博士，碩士，研究生10名，辦公

2、場地約900平方米。本所承辦過大量的刑事、民事、經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)、行政等訴訟和非訴訟案件，部分案件曾引起市內(nèi)外媒體的廣泛關(guān)注。根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，捷訊所設(shè)立了公司企業(yè)法律事務(wù)部、建筑房地產(chǎn)物業(yè)管理法律事務(wù)部、保險法律事務(wù)部、勞動法律事力部、民事法律事力部等專業(yè)部門，專項處理相關(guān)法律事務(wù)。隨著城市房地產(chǎn)市場的繁榮和城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)制度的引進(jìn)，大量服務(wù)企業(yè)應(yīng)運而生。物業(yè)服務(wù)作為一種先進(jìn)的模式，一方面對城市物業(yè)區(qū)域管理的專業(yè)化、現(xiàn)代化和科學(xué)化起到了不小的作用，但是另一方面，由于物業(yè)服務(wù)在我所尚處于起步階段，這項制度還不完善，在實踐中出現(xiàn)大量的糾紛，引發(fā)了大量的問題。這也是我所成立房地產(chǎn)物業(yè)管理法

3、律事務(wù)部的原因。律師介入處理物業(yè)糾紛，協(xié)助政府部門行使指導(dǎo)監(jiān)督職能，對小區(qū)物業(yè)管理提供專業(yè)法律服務(wù)。共建文明、和諧小區(qū)生活。第二部分 情況介紹 某某小區(qū)的物業(yè)問題的導(dǎo)火索便是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前撤場，小區(qū)物業(yè)管理面臨癱瘓，部分業(yè)主欲自治，物業(yè)管理與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主之間產(chǎn)生了極大的矛盾，而小區(qū)的業(yè)主委員會也由于任期屆滿未選舉新一屆業(yè)委會。根據(jù)重慶市物業(yè)管理條例的規(guī)定，其龍村村委會便代為履行業(yè)委會職責(zé)，暫時選聘了一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。隨后，在業(yè)主的提議下，重新籌備業(yè)主大會，選舉并成立了新一屆業(yè)主委員會。本所律師接受委托后，全程參與了整個選舉過程。歷時半年，出席會議，草擬議事規(guī)則、業(yè)主

4、公約、審查業(yè)委會選舉方案、解答疑問，成功處理了某某小區(qū)物業(yè)管理糾紛，見證了新一屆業(yè)委會選舉的公平、公開、公正。同時，某某小區(qū)的成功也作為一個標(biāo)桿，為貴處處理轄區(qū)其他小區(qū)物業(yè)糾紛問題上起到了示范和案例指引的作用。 第三部分 法律服務(wù)內(nèi)容 本次委托，為貴處在處理轄區(qū)物業(yè)事務(wù)過程中行使監(jiān)督和指導(dǎo)職能提供全程法律服務(wù)。既代表貴處又作為一個公正的主體，用一個專業(yè)法律工作者的身份去全程參與。（一）參加會議 1、2014年11月5日，參加貴處內(nèi)部職能部門會議，了解某某小區(qū)實際情況，討論關(guān)于撤場物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作移交、其龍村村委會代為履行業(yè)委會職責(zé)法律依據(jù)、具體工作內(nèi)容及工作安排。2、2014年11月6日上午，

5、參加貴處城建科、派出所、社區(qū)民警、其龍村村委等各部門聯(lián)合會議，從法律角度分析和解答小區(qū)現(xiàn)在存在的問題，各部門做好物業(yè)撤場后小區(qū)物業(yè)管理準(zhǔn)備工作。11月6日下午，參加由某某街道辦事處組織的物業(yè)專項培訓(xùn)會，學(xué)習(xí)物業(yè)相關(guān)知識。3、2014年11月12日晚6點30分，到其龍村村委辦公室出席物業(yè)管理工作會議，解答物業(yè)糾紛方面的法律咨詢。4、2015年1月17日，某某小區(qū)籌備組預(yù)備會議，初步確定召開業(yè)主大會的時間。5、1月17日下午參加業(yè)主代表會議，臨時物管2個月的工作匯報，關(guān)于業(yè)委會選舉的法律規(guī)定的闡述。6、2015年4月28日，業(yè)委會籌備組第一次會議。業(yè)主選舉權(quán)的確認(rèn)，選舉權(quán)利的告知（書面/電話），選

6、舉過程中應(yīng)注意的問題。7、2015年5月7日，其龍村會議，再次確定業(yè)委會選舉方案具體內(nèi)容，逐條落實，確認(rèn)候選人，公示選舉方案。8、2015年5月18日，現(xiàn)場參與對選舉業(yè)委會候選人結(jié)果唱票、監(jiān)票，參加第一次業(yè)委會會議。（二）修改合同、草擬議事規(guī)則和業(yè)主公約等法律文書 1、2014年11月7日，修改物業(yè)委托合同2、修改某某小區(qū)議事規(guī)則、業(yè)主公約3、修改某某小區(qū)業(yè)委會選舉方案 （三）、法律問題咨詢 1、業(yè)委會超越任期作出的行為，建議：街道辦事處作為監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)改正或撤銷其決定，并通告其他業(yè)主，受侵害業(yè)主可請求法院撤銷。議事規(guī)則可否將房屋長期空置的業(yè)主經(jīng)通知后不參與選舉或者通知送達(dá)不到的業(yè)主視為放棄選舉

7、權(quán)利？業(yè)委會候選人選票如何制作更具有法律效力？如何讓選舉更有效地進(jìn)行？第四部分 法律意見本次某某小區(qū)業(yè)委會選舉在貴處及其龍村村委會的主持下舉行得非常成功。針對該小區(qū)的物業(yè)管理我們也總結(jié)了一些成功經(jīng)驗，探索出一條針對其他小區(qū)可以借鑒的門路。作為此次專項事務(wù)的法律顧問，我們也希望利用自身專業(yè)知識，結(jié)合貴處各部門相關(guān)工作人員的實踐，為李家沱各小區(qū)物業(yè)管理提供一些法律意見，僅供參考。第一、充分發(fā)揮政府（街道辦事處/村委會/居委會）對物業(yè)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督職責(zé)。物業(yè)管理工作涉及到物業(yè)公司、業(yè)委會、居委會、開發(fā)商以及水、電、氣、暖等十幾個部門和眾多的業(yè)主，他們分別代表不同群體的利益，相互之間的利益有沖突是在

8、所難免的。目前，物業(yè)管理市場競爭機(jī)制遠(yuǎn)未形成，立法不完善，大多數(shù)業(yè)主法律意識淡薄。當(dāng)小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)糾紛或者業(yè)主意見還沒有達(dá)到高度統(tǒng)一時，這個時候就應(yīng)該由我們的職能部門出面干預(yù)，加大政府部門指導(dǎo)監(jiān)督的力度，宏觀調(diào)控和自身調(diào)節(jié)才能更好的保障業(yè)主的利益，維護(hù)轄區(qū)的和諧、安寧。1、政府部門應(yīng)當(dāng)指定專門機(jī)構(gòu)對物業(yè)公司進(jìn)行長期監(jiān)管，受理業(yè)主對物業(yè)公司的投訴，同時定期主動征求小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司的意見，對業(yè)主的投訴和意見，負(fù)責(zé)任的進(jìn)行調(diào)查并做出答復(fù)，同時反饋給物業(yè)公司。對于物業(yè)公司經(jīng)營中出現(xiàn)的任何違規(guī)行為，政府相關(guān)部門應(yīng)及時制止，責(zé)令其整改并予以處罰；對于嚴(yán)重缺乏誠信，造成小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主不滿意的物業(yè)公司，應(yīng)當(dāng)

9、吊銷其資質(zhì)，同時吊銷其主要負(fù)責(zé)人的從業(yè)資格。2、及時構(gòu)建業(yè)主自治組織，使物業(yè)公司能夠與業(yè)主在整體意志層面上進(jìn)行交流。政府部門應(yīng)當(dāng)積極介入業(yè)主自治組織的建立，發(fā)揮牽頭、指導(dǎo)的作用。府部門同樣應(yīng)當(dāng)對業(yè)主自治組織進(jìn)行監(jiān)管。業(yè)主大會召開時，政府部門可以應(yīng)邀派員參加，進(jìn)行必要的指導(dǎo)和見證；政府還應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主或物業(yè)公司對業(yè)主委員會成員的投訴，查明情況，對于有問題的業(yè)主委員會成員，政府部門應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會對其進(jìn)行罷免。3、完善物業(yè)服務(wù)方面的法規(guī)文件，細(xì)化服務(wù)內(nèi)容與收費標(biāo)準(zhǔn)，通過招投標(biāo)，使業(yè)主和物業(yè)公司真正自主的建立合同關(guān)系。第二、遵循公平、公正、公開三原則是整個物業(yè)管理的核心 1、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)

10、之間的要做到公平、公開、公正。 歷來業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就如同“婆媳關(guān)系”一般有著不可調(diào)和的矛盾，雙方缺乏真實的宣傳和有效的溝通，業(yè)主不了解物業(yè)管理行業(yè)。了解才能產(chǎn)生信任。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)不透明、收費依據(jù)不明確、違約責(zé)任含糊讓人無法理解，致使多數(shù)人選擇拒絕交費。業(yè)主也因為不能公平地對待物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其實物業(yè)公司與業(yè)主之間是服務(wù)合同關(guān)系，兩者的法律地位是平等的。一個是通過服務(wù)獲取利益，一個是通過付費而享受服務(wù)。只想獲利或者只享服務(wù)都是對對方的不平等。 2、政府部門對物業(yè)公司和業(yè)主雙方權(quán)利義務(wù)的監(jiān)管、規(guī)范、引導(dǎo)應(yīng)公平、公開、公正。 第三、議事規(guī)則和管理規(guī)約對小區(qū)的物業(yè)管理有著非常重要的作用。議事規(guī)則

11、相當(dāng)于是一個小區(qū)物業(yè)管理的核心法律依據(jù)。它是本物業(yè)區(qū)域全體業(yè)主在 HYPERLINK /s?wd=%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86&hl_tag=textlink&tn=SE_hldp01350_v6v6zkg6 t _blank 物業(yè)管理活動中，對 HYPERLINK /s?wd=%E4%B8%9A%E4%B8%BB%E5%A4%A7%E4%BC%9A&hl_tag=textlink&tn=SE_hldp01350_v6v6zkg6 t _blank 業(yè)主大會宗旨、組織方式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、議事程序等內(nèi)容進(jìn)行約定的文件，是物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、 HYPERLI

12、NK /s?wd=%E4%B8%9A%E4%B8%BB%E5%A4%A7%E4%BC%9A&hl_tag=textlink&tn=SE_hldp01350_v6v6zkg6 t _blank 業(yè)主大會、 HYPERLINK /s?wd=%E4%B8%9A%E4%B8%BB%E5%A7%94%E5%91%98%E4%BC%9A&hl_tag=textlink&tn=SE_hldp01350_v6v6zkg6 t _blank 業(yè)主委員會開展 HYPERLINK /s?wd=%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86&hl_tag=textlink&tn=SE_hld

13、p01350_v6v6zkg6 t _blank 物業(yè)管理活動需遵守的基本準(zhǔn)則。本次專項事務(wù)處理過程中，業(yè)主、物管人員、政府工作人員都問到同樣的問題那就是：為什么小區(qū)召開業(yè)主大會，成立業(yè)委會那么難呢？業(yè)委會選舉產(chǎn)生了怎樣對其監(jiān)督和管理呢？有沒有相關(guān)的規(guī)定呢？答案當(dāng)然是有的。我們就要利用好議事規(guī)則、業(yè)主管理規(guī)約等來制訂小區(qū)的選舉規(guī)則、業(yè)主投票權(quán)設(shè)置、參與方式、業(yè)委會財務(wù)制度等相關(guān)內(nèi)容。 第四、律師作為法律顧問全程介入小區(qū)物業(yè)管理。 1、隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相應(yīng)的法制建設(shè)日臻完善，人們的權(quán)利意識、法律意識也在不斷的增強(qiáng)。但是，很多企業(yè)或人員還停留在法律是“權(quán)利受到侵害時的一種補(bǔ)救措施”的傳統(tǒng)看法上，而忽視了法律的預(yù)防功能。事實上，法律的預(yù)防功能是最重要的。 2、政府聘請法律顧問是依法行政的需要。十八屆三中全會提出中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定，這一決定充分說明了法律人對政府這一改革的重要性。律師由于大量從事法律實務(wù)，擁有豐富的訴訟經(jīng)驗，可以在訴訟發(fā)生之前充分預(yù)測法律風(fēng)險，為政府提供充分的保障。同時，由于律師長期從事法律服