我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告

1、 HYPERLINK xxxx/ 物業(yè)管理行行業(yè)生存存狀況調(diào)調(diào)查報(bào)告告中國(guó)物業(yè)管管理協(xié)會(huì)會(huì)秘書處處為深入貫徹徹中央關(guān)關(guān)于加快快發(fā)展服服務(wù)業(yè)的的重大戰(zhàn)戰(zhàn)略部署署，全面面樹立和和落實(shí)科科學(xué)發(fā)展展觀，為為政府研研究制定定行業(yè)政政策提供供參考，為為有關(guān)部部門加強(qiáng)強(qiáng)行業(yè)指指導(dǎo)提供供依據(jù)，中中國(guó)物業(yè)業(yè)管理協(xié)協(xié)會(huì)于220077年二季度開開始，通通過(guò)網(wǎng)上上填報(bào)的的形式組組織全國(guó)國(guó)各地開開展了物物業(yè)管理理行業(yè)生生存狀況況調(diào)查。截截止去年年12月月底，完完成網(wǎng)上上調(diào)查信信息數(shù)據(jù)據(jù)填報(bào)的的企業(yè)總總數(shù)為446000家，調(diào)調(diào)查面覆覆蓋了全國(guó)331個(gè)省省、自治治區(qū)、直直轄市，共共涉及1128個(gè)個(gè)城市和和地區(qū)?，F(xiàn)現(xiàn)將初步步

2、調(diào)查的的有關(guān)情情況報(bào)告告如下：一、物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)對(duì)社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的貢獻(xiàn)獻(xiàn)隨著我國(guó)住住房制度度改革和和住房商商品化政政策的持持續(xù)推進(jìn)進(jìn)，以及及鄉(xiāng)村城城市化、城城市現(xiàn)代代化進(jìn)程程的加快快，物業(yè)業(yè)管理作作為一個(gè)個(gè)新興的的服務(wù)行行業(yè)，近近幾年得得到了長(zhǎng)長(zhǎng)足發(fā)展,在經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展與與和諧社社會(huì)建設(shè)設(shè)中發(fā)揮揮著越來(lái)來(lái)越重要要的作用。（一）服務(wù)務(wù)水平顯顯著提高高統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯顯示，這這次被調(diào)調(diào)查企業(yè)業(yè)所管理理的200.399億平方方米物業(yè)業(yè)項(xiàng)目，不不再單純純是新建建商品房房項(xiàng)目，而而是包括括從商品品房到經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房、房房改房，從從住宅物物業(yè)到辦辦公、工工業(yè)、醫(yī)醫(yī)院、學(xué)學(xué)校、機(jī)機(jī)場(chǎng)、碼碼頭、車車站、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)運(yùn)

3、動(dòng)場(chǎng)館館、文物物建筑物物業(yè)，從從小型配配套到大大型公建建，從單單門獨(dú)院院到大型型社區(qū)，從從單一類類型物業(yè)業(yè)到綜合合性建筑筑等多種多樣樣的物業(yè)業(yè)類型。目目前，物物業(yè)服務(wù)務(wù)已經(jīng)覆覆蓋到不不動(dòng)產(chǎn)管管理的所有有領(lǐng)域。為適應(yīng)業(yè)主主乃至社社會(huì)對(duì)物物業(yè)服務(wù)務(wù)需求的的不斷增增長(zhǎng)，990%以以上被調(diào)調(diào)查企業(yè)業(yè)都注重重服務(wù)品品牌的培培植和運(yùn)運(yùn)用，從從簡(jiǎn)單的的專項(xiàng)服服務(wù)到整整體的綜綜合性服服務(wù)，從從行為規(guī)規(guī)范到服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，從服服務(wù)理念念到發(fā)展展戰(zhàn)略，從從傳統(tǒng)管管理到創(chuàng)創(chuàng)新服務(wù)務(wù)，從客客戶管理理到客戶戶滿意，從從單項(xiàng)的物業(yè)業(yè)服務(wù)到到綜合的的資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理，服務(wù)務(wù)的品質(zhì)質(zhì)和品牌牌意識(shí)已已在全行行業(yè)深入入人心，物業(yè)管

4、理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平，贏得了政府、社會(huì)和廣大業(yè)主的良好贊譽(yù)，被調(diào)查的4600家企業(yè)在2004-2006三年中先后得到縣（區(qū)）級(jí)以上政府部門表彰達(dá)14635次。（二）社會(huì)會(huì)效益表表現(xiàn)突出出一是支持就就業(yè)再就就業(yè)工程程，減輕輕社會(huì)就就業(yè)壓力力。在被調(diào)查查的46600家家企業(yè)中中，共有有77220322名從業(yè)業(yè)人員，平均每每個(gè)企業(yè)業(yè)擁有1168名名從業(yè)人人員。其中，屬屬于政府府機(jī)關(guān)人人員分流流249972人人，企事事業(yè)單位位人員分分流2550722人，部部隊(duì)轉(zhuǎn)復(fù)復(fù)軍人5568994人，下下崗、待待業(yè)人員員再就業(yè)業(yè)一五117533人，大大、中專專畢業(yè)生生分配6683773人，農(nóng)農(nóng)民工吸

5、吸納17737110人，殘殘疾人及及其他人人員安置置204478人人。以上數(shù)據(jù)表表明，物物業(yè)管理理作為勞勞動(dòng)密集集型行業(yè)，在在消化剩余余勞動(dòng)力力方面具具有天然然優(yōu)勢(shì)，有有利于減減輕就業(yè)業(yè)壓力，促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。二是積極參參與社會(huì)會(huì)公共事事務(wù)、協(xié)協(xié)助公共共秩序管管理。這這次被調(diào)調(diào)查的企企業(yè)中，協(xié)協(xié)助公安安部門處處理治安安案件共共539920起起，協(xié)助助有關(guān)方方面處理理突發(fā)事事件3002077起，參參加搶險(xiǎn)險(xiǎn)救災(zāi)6689005人次次。三是熱心參參與社會(huì)會(huì)公益事事業(yè)，自自覺承擔(dān)擔(dān)社會(huì)責(zé)責(zé)任。被調(diào)查查的企業(yè)業(yè)中三年年來(lái)有7933家企業(yè)業(yè)先后贊贊助社會(huì)會(huì)事業(yè)經(jīng)經(jīng)費(fèi)40035.66萬(wàn)萬(wàn)元，捐捐助希望望

6、工程和和幫扶貧貧困母親親等活動(dòng)動(dòng)經(jīng)費(fèi)441777.844萬(wàn)元。（三）經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益逐逐步改善善統(tǒng)計(jì)數(shù)字反反映，441一八八家填報(bào)報(bào)企業(yè)現(xiàn)現(xiàn)有資產(chǎn)產(chǎn)總值401105001.33萬(wàn)元，平均資產(chǎn)總值973.9萬(wàn)元；4190家填報(bào)企業(yè)2006年經(jīng)營(yíng)總收入達(dá)2769375.3萬(wàn)元，平均經(jīng)營(yíng)收入660.9萬(wàn)元；3727家填報(bào)企業(yè)完成營(yíng)業(yè)稅金及附加一五0393.83萬(wàn)元，平均完成營(yíng)業(yè)稅金及附加40.4萬(wàn)元；一五81家填報(bào)企業(yè)上繳企業(yè)所得稅金42352.54萬(wàn)元，平均上繳企業(yè)所得稅金26.8萬(wàn)元；2006年盈利企業(yè)為一八25家，占調(diào)查企業(yè)的39.7%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額達(dá)149797.5萬(wàn)元，平均利潤(rùn)額82.1萬(wàn)元。以

7、上數(shù)據(jù)表表明，目目前大多多數(shù)物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模模偏小，創(chuàng)創(chuàng)富能力力差。我我們注意意到，一一些企業(yè)業(yè)未將多多種經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入計(jì)計(jì)算在內(nèi)內(nèi)以及基基于其它它因素的的考慮，在在上報(bào)相相關(guān)收入入數(shù)據(jù)時(shí)時(shí)有所保保留。但但近半數(shù)數(shù)企業(yè)未未能盈利利，而且且盈利企企業(yè)的平平均利潤(rùn)潤(rùn)額僅為為82.1萬(wàn)元元，反映映了多數(shù)數(shù)企業(yè)生生存狀況況的困難難，缺乏乏可持續(xù)續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展的經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)。另外，物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)在提提供服務(wù)務(wù)過(guò)程中中，積極極為業(yè)主主出謀劃劃策，采采取多種種方式提提高物業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)效效益，其其中2338家企企業(yè)三年年中通過(guò)過(guò)改善服服務(wù)，提提高房屋屋出租率率等，為為業(yè)主增增加租金金收益2246667.1

8、16萬(wàn)元元。還有有2988家企業(yè)業(yè)通過(guò)節(jié)節(jié)能改造造，為業(yè)業(yè)主增加加經(jīng)濟(jì)效效益89949.24萬(wàn)萬(wàn)元。（四）環(huán)境境效益初初步顯現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)管理行行業(yè)在環(huán)環(huán)境效益益方面的的作用也也是十分分明顯的的。由于于物業(yè)管管理覆蓋蓋了城市市大部分分區(qū)域，污染減少了、社區(qū)整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識(shí)不斷增強(qiáng)，生活習(xí)慣日益文明。二、行業(yè)發(fā)發(fā)展的基基本狀況況（一）企業(yè)業(yè)發(fā)展情情況完成上報(bào)調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)的46000家企企業(yè)基本本分類情況況如下：以企業(yè)成立立時(shí)間劃劃分。1981年年至19994年年一三年年間，只只有2668家企企業(yè)成立立，占企企業(yè)總數(shù)數(shù)的5.82%，19994年年至20007年年一三年年間，

9、共共有43332家家企業(yè)成成立，占占總企業(yè)業(yè)數(shù)944.一八八%。其其中19994至至20004年110年間間共成立立企業(yè)24495家家，占總總企業(yè)數(shù)數(shù)75.98%，100年間企企業(yè)以每每年近一三33%的速速度猛增增。通過(guò)上述表表格和數(shù)數(shù)據(jù)，不不難看出出，811年至994年的的前十三三年，是是我國(guó)物物業(yè)管理理的萌芽芽起步階階段，發(fā)發(fā)展速度度慢。119944年至220044年的十十年間，是是我國(guó)物物業(yè)管理理發(fā)展最最為迅猛猛的階段段，大多多數(shù)的物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)在在這一階段誕誕生。220044年以后后，企業(yè)業(yè)數(shù)量的的增長(zhǎng)速速度放緩緩。2.以企業(yè)業(yè)注冊(cè)登登記類型型劃分。國(guó)有企業(yè)7758家家，占總總企業(yè)數(shù)

10、數(shù)的166.488%；股股份有限限公司3301家家，占66.544%；有有限責(zé)任任公司229766家，占占64.70%；私營(yíng)營(yíng)企業(yè)3348家家，占77.577%；港港澳臺(tái)商商獨(dú)資企業(yè)業(yè)73家家，占11.599%；外外商投資資企業(yè)443家，占占0.993%；其他類類型企業(yè)業(yè)1011家，占占2.220%。以上數(shù)據(jù)表表明，從從形式上上看，大大多數(shù)物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)了公公司制（771.224%為為股份有有限公司司和有限限責(zé)任公公司），國(guó)國(guó)有物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)仍占占一定比比例，外外資和私私營(yíng)企業(yè)業(yè)比例偏偏低，建建立真正正意義上上的現(xiàn)代代企業(yè)制制度仍是是行業(yè)面面臨的課課題。3.以企業(yè)業(yè)資質(zhì)等等級(jí)劃分。一

11、級(jí)資質(zhì)3365家家，占77.933%；二二級(jí)資質(zhì)質(zhì)7一三三家，占占一五.5%；三級(jí)資資質(zhì)32287家家，占771.446%；其他未未取得資資質(zhì)的企企業(yè)2335家，占占5.111%。以上數(shù)據(jù)說(shuō)說(shuō)明，現(xiàn)現(xiàn)階段物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的整體規(guī)規(guī)模較小小，多數(shù)數(shù)企業(yè)無(wú)無(wú)法取得得規(guī)模效效益，整整個(gè)行業(yè)業(yè)仍處于于發(fā)展初初期，整整體抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力力差。4.各資質(zhì)質(zhì)等級(jí)面面積、人人員之間間關(guān)系企業(yè)數(shù)建筑面積（萬(wàn)）企業(yè)平均管管理面積積人員總數(shù)企業(yè)平均人人數(shù)管理人員/操作人員管理人員人人均管理理面積（萬(wàn)）一級(jí)3658一八266.300224.一一八32207788821：6.441.88二級(jí)7一三579255.54481

12、.24420539922881：6.111.99三級(jí)3287593044.755一八.0442209112671：4.111.38一級(jí)資質(zhì)企企業(yè)平均均管理面面積2224.一一八萬(wàn)，平均均職工8882人人，管理理人員人人均管理理面積11.888萬(wàn)；二級(jí)級(jí)企業(yè)平平均管理理面積881.224萬(wàn)，平均均職工2288人人，管理理人員人人均管理理面積11.999萬(wàn)；三級(jí)級(jí)企業(yè)平平均管理理面積一一八.004萬(wàn)，平均均職工664人，管管理人員員人均管管理面積積1.338萬(wàn)。以上表格和和數(shù)據(jù)說(shuō)說(shuō)明，資資質(zhì)等級(jí)級(jí)越高，每每一名管管理人員員相應(yīng)配配置的操操作人員員越多，管管理人員員人均管管理面積積越大，一一、二級(jí)級(jí)

13、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)人均管管理面積積明顯高高于三級(jí)級(jí)企業(yè)。5.以經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)域劃劃分。東部沿海及及經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)省區(qū)區(qū)（北京京、上海海、天津津、河北北、江蘇蘇、浙江江、福建建、山東東、廣東東、海南南）17554家，占占總企業(yè)業(yè)數(shù)388.一三三%；中中部省區(qū)區(qū)（河南南、安徽徽、山西西、江西西、湖南南、湖北北）一三三08家家，占228.444%；西部省省區(qū)（重重慶、四四川、貴貴州、云云南、西西藏、陜陜西、甘甘肅、寧寧夏、青青海、新新疆、內(nèi)內(nèi)蒙、廣廣西）9904家家，占119.665%；東東北三省省6344家，占占一三.78%。以上數(shù)據(jù)表表明，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的數(shù)量與與經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平成正相關(guān)關(guān)關(guān)系，沿沿海發(fā)

14、達(dá)達(dá)地區(qū)物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的數(shù)量明明顯多于于中西部部和東北北地區(qū)。6.以與開開發(fā)企業(yè)業(yè)的關(guān)系系劃分。被調(diào)查企業(yè)業(yè)中屬于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)單單位下屬屬物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)有12660家，占占企業(yè)總總數(shù)277.399%；其他隸隸屬關(guān)系系的企業(yè)業(yè)33440家，占占72.61%。從上述比例例來(lái)看，開開發(fā)建設(shè)設(shè)單位下下屬企業(yè)業(yè)僅占全全部企業(yè)業(yè)的四分分之一強(qiáng)強(qiáng)，近四四分之三三的企業(yè)業(yè)與開發(fā)發(fā)商并無(wú)無(wú)隸屬關(guān)關(guān)系，建建管不分的的狀況已已得到較較大程度度的改變變。（二）從業(yè)業(yè)人員情情況被調(diào)查企業(yè)業(yè)的從業(yè)人人員總?cè)巳藬?shù)77720332人?；痉址诸惽闆r況如下：1.以工作作崗位劃劃分。從事管理崗崗位即企企業(yè)管理理層人員員1

15、1999788人，占占總?cè)藬?shù)數(shù)一五.54%，從事事操作崗崗位即企企業(yè)一線線操作工工人65520554人，占占總?cè)藬?shù)數(shù)84.46%。操作崗崗位人數(shù)數(shù)中388.400%是秩秩序維護(hù)護(hù)員，224.884%是是清潔工工，一三三.644%是工程程維修人人員，55.699%是車車輛管理理人員，4.44%是綠化化養(yǎng)護(hù)人人員，112.999%為為其他勤勤雜工種種。管理人員秩序維護(hù)員員清潔工工程維修人人員車輛管理員員綠化養(yǎng)護(hù)人人員其他勤雜工調(diào)查人數(shù)119977825039921619998889122371一三三289211847一八八配比情況12.091.350.740.310.240.71（以管理人人員為基

16、基數(shù)1，和和其他工工種的比比例關(guān)系系） 從從以上數(shù)數(shù)據(jù)可以以看出，物物業(yè)服務(wù)務(wù)仍屬于于勞動(dòng)密密集型行行業(yè)，從從業(yè)人員員中管理理崗位人人員較少少，操作作崗位人人員偏多多，尤其其是秩序序維護(hù)員員所占的的比例過(guò)過(guò)大（近近四成），這這在一定定程度上上反映出出物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)對(duì)促進(jìn)進(jìn)社會(huì)就就業(yè)的積積極作用用，但基基層操作作人員比比例過(guò)大大，使行業(yè)業(yè)受用工工成本影影響顯著著，反映映了行業(yè)業(yè)處于發(fā)發(fā)展初級(jí)級(jí)階段的的現(xiàn)狀。2.以學(xué)歷歷層次劃劃分。被調(diào)查企業(yè)業(yè)的全部部從業(yè)人人員中，具具有碩士士研究生生以上學(xué)學(xué)歷16622人人，占總總?cè)藬?shù)00.211%；本本科生3333996人，占占4.333%；大專生生8966

17、25人人，占總總?cè)藬?shù)111.660%；中專生生14775755人，占占19.12%；高中中以下學(xué)學(xué)歷49998114人，占占64.74%。對(duì)比以上數(shù)數(shù)據(jù)，我我們不難難發(fā)現(xiàn)，中中專以下下學(xué)歷所所占比例例和一線線操作工工人所占比比例幾乎乎完全相相等（884%左左右），物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)的勞動(dòng)動(dòng)密集型型是與從從業(yè)人員員的低學(xué)學(xué)歷緊密密聯(lián)系的的，提高高從業(yè)人人員的受受教育水水平是當(dāng)當(dāng)務(wù)之急急。3.以技術(shù)術(shù)層次劃劃分。被調(diào)查企業(yè)業(yè)的企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)管管理人員員中具有有高級(jí)職職稱的666677人，占占管理人人員總數(shù)數(shù)5.556%；中級(jí)職職稱3223511人，占占管理人人員總數(shù)數(shù)總數(shù)226.996%；初級(jí)職職稱29

18、94611人，占占管理人人員總數(shù)數(shù)24.56%；無(wú)技技術(shù)職稱稱人員5514449人，占占42.92%。企業(yè)操作人人員有高高級(jí)技工工一八8873人人，占操操作人員員總數(shù)22.899%，中中級(jí)技工工464498人人，占77.144%，初初級(jí)技工工800071人人，占112.228%，無(wú)無(wú)技術(shù)人人員50066112人，占77.69%。以上數(shù)據(jù)表表明，物物業(yè)管理理行業(yè)管管理人員員中有667%沒(méi)沒(méi)有中級(jí)級(jí)以上職職稱，操操作人員員中900%沒(méi)有有中級(jí)技技工證書書，技術(shù)術(shù)力量的的薄弱是是顯而易易見的。這意意味著大大量涉及及技術(shù)水水平的設(shè)設(shè)施設(shè)備備維護(hù)工工作需要要通過(guò)外外包專業(yè)業(yè)公司來(lái)來(lái)完成，同同樣企業(yè)業(yè)對(duì)外

19、包包單位的的技術(shù)指指導(dǎo)和監(jiān)監(jiān)督也存存在力不不從心的的問(wèn)題。4.以男女女性別劃劃分。被調(diào)查企業(yè)業(yè)的從業(yè)業(yè)人員中中，男性性占644.222%，女女性占335.778%。考慮到占從從業(yè)人員員總數(shù)338%的的秩序維維護(hù)員主主要為男男性，以以上數(shù)據(jù)據(jù)表明從從業(yè)人員員的男女女比例大大體相當(dāng)當(dāng)，女性性略占多多數(shù)（與清潔潔工主要要為女性性有關(guān)）。（三）管理理物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目情況況被調(diào)查企業(yè)業(yè)管理物物業(yè)項(xiàng)目目總數(shù)3308331個(gè)、總總建筑面面積20039006.44萬(wàn)。與從業(yè)業(yè)77220322人相對(duì)對(duì)應(yīng)，不不難看出出，目前前情況下下，平均均每個(gè)物物業(yè)管理理項(xiàng)目有有從業(yè)人人員255人，平平均每名名從業(yè)人人員管理理面積2

20、26400平方米米。其中：1.按物業(yè)業(yè)類型劃劃分。住宅宅項(xiàng)目2214228個(gè)、建筑面面積一五五42886萬(wàn)，分別別占總項(xiàng)項(xiàng)目數(shù)669.550%和和總建筑筑面積775.667%；辦公樓樓及商業(yè)業(yè)用房項(xiàng)項(xiàng)目58825個(gè)個(gè)、建筑面面積2009766.666萬(wàn)，分別別占一八八.899%和110.229%；工業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目12204個(gè)個(gè)、建筑面面積1005099.011萬(wàn)，分別占占了3.91%和5.一五%；其他他類型項(xiàng)目目23774個(gè)、建筑面面積一八八一三33.777萬(wàn)，分別別占7.70%和8.89%。以上數(shù)據(jù)表表明，目目前物業(yè)業(yè)管理項(xiàng)項(xiàng)目中居居住物業(yè)業(yè)仍占據(jù)據(jù)市場(chǎng)的的主流，物物業(yè)管理理取得的的成就和和存在的

21、的問(wèn)題，也也主要通通過(guò)居住住物業(yè)市市場(chǎng)反映映出來(lái)。2.按項(xiàng)目目獲取方方式分。以協(xié)議方式取得項(xiàng)目22409個(gè)、建筑面積一三2473萬(wàn)，分別占總項(xiàng)目數(shù)72.68%和64.97%；其中接管上級(jí)開發(fā)單位項(xiàng)目6335個(gè)、建筑面積39317.81萬(wàn)，分別占20.55%和19.28%；以招投標(biāo)方式取得8422個(gè)、建筑面積71433.02萬(wàn)，分別占27.32%和35.03%。以上數(shù)據(jù)表表明，雖雖然20003年年物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l條例明明確推行行前期物物業(yè)管理理招投標(biāo)標(biāo)制度，但但在實(shí)踐踐中并未未得到完完全貫徹徹，公平平競(jìng)爭(zhēng)的的物業(yè)管管理市場(chǎng)場(chǎng)尚未形形成，行行政主管管部門的的執(zhí)法監(jiān)監(jiān)督有待待加強(qiáng)。（四）企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)與與效

22、益情情況1.物業(yè)服服務(wù)費(fèi)價(jià)價(jià)格水平平 單位位：元/月序號(hào)物業(yè)類型/收費(fèi)率率全國(guó)平均東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)1房改房（多多層）0.410.480.380.380.32房改房（高高層）0.851.030.810.770.54收繳率（%）75.47778.37774.28881.75563.7552經(jīng)濟(jì)適用房房（多層層）0.430.560.320.450.43經(jīng)濟(jì)適用房房（高層層）0.891.一三0.850.900.61收繳率（%）76.09978.94475.60081.08865.3003商品房（多多層）0.70.750.540.590.98商品房（高高層）1.281.491.061.0

23、31.24獨(dú)立式別墅墅1.912.271.161.531.78收繳率（%）79.48881.78879.86680.95568.5774辦公用房4.756.462.793.一五3.66收繳率（%）90.71192.43390.01190.03383.8115工業(yè)用房1.931.971.832.431.50收繳率（%）92.85593.69993.17793.44482.533從以上數(shù)據(jù)據(jù)可以看看出，從從全國(guó)情情況看，居居住物業(yè)業(yè)的物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和和收費(fèi)率率均明顯顯低于辦辦公物業(yè)業(yè)和工業(yè)業(yè)物業(yè)，其其中房改改房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)使用用住房的的收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和收收費(fèi)率更更低，今今后這部部分物業(yè)業(yè)管理的的問(wèn)題會(huì)

24、會(huì)更加突突出。從地域域分布來(lái)來(lái)看，東東部地區(qū)區(qū)的收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高高于中、西西部和東東北地區(qū)區(qū)，東部部地區(qū)和和西部地地區(qū)的收收益率高高于中部部地區(qū)和和東北地地區(qū)，從從收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和收收費(fèi)率兩兩項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)綜合比比較來(lái)看看，東北北地區(qū)兩兩項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)均低于于全國(guó)其其他地區(qū)區(qū)。2.企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)效益益情況 單位位：萬(wàn)元調(diào)查企業(yè)數(shù)盈利情況虧損情況持平情況企業(yè)數(shù)%平均盈利額額企業(yè)數(shù)%平均虧損額額企業(yè)數(shù)全國(guó)4600一八4340.07781.288一八7140.76637.222886東部地區(qū)175495854.622124.88352229.76651.822274中部地區(qū)一三084一三31.57724.56660546.

25、255一八.533290西部地區(qū)9043一五34.85540.80040444.69931.300一八5東北地區(qū)634一五724.76645.96634053.63355.122一三7以上數(shù)據(jù)表表明，有有近半數(shù)數(shù)的物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)仍處處于虧損損狀態(tài)，物物業(yè)服務(wù)務(wù)行業(yè)整整體經(jīng)營(yíng)營(yíng)效益不不容樂(lè)觀觀，行業(yè)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)依依然很大大。盈利利企業(yè)平平均811.288萬(wàn)的年年利潤(rùn)，表表明物業(yè)業(yè)服務(wù)行行業(yè)的微微利特征征。從地地域分布布看，東東部地區(qū)區(qū)的盈利利狀況優(yōu)優(yōu)于中、西西和東北北地區(qū)，東東北地區(qū)區(qū)的虧損損面和虧虧損額相相比其他他地區(qū)都都是最大大的。（五）企業(yè)業(yè)員工工工資福利利情況根據(jù)被調(diào)查查企業(yè)上上報(bào)數(shù)據(jù)據(jù)匯總

26、，220066年物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)全國(guó)職工工平均工工資為一三4453.20元元/人年，而同期期全國(guó)社社會(huì)平均均工資為為175568.57元元/人年，行業(yè)業(yè)職工平平均工資資明顯低低于全國(guó)國(guó)社會(huì)平平均工資資。具體體情況是是：1.企業(yè)管管理人員員收入情況況 單位位：元/人年地區(qū)管理人員平均年收入入其 中高層管理人人員管理處主任任(項(xiàng)目經(jīng)理理)管理員(主主管)全國(guó)219266.944 379211.988 243877.599 164277.022 東部地區(qū)292544.755 535788.088 323388.200 208033.033 中部地區(qū)169755.177 288644.799 2028

27、88.633 141299.888 西部地區(qū)一八1499.722 303611.744 195022.433 一三8988.288 東北地區(qū)一五0888.633 230499.833 168244.388 123211.666 以上數(shù)據(jù)表表明，全全國(guó)物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)管理人人員平均均年收入入僅高于社社會(huì)平均均工資四四千多元元，除東東部和西西部地區(qū)區(qū)外，中中部和東東北地區(qū)區(qū)管理人人員平均均收入甚甚至低于于全國(guó)社社會(huì)平均均工資，由由此可見見，物業(yè)業(yè)服務(wù)行行業(yè)的薪薪酬競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力很低低，這是是行業(yè)無(wú)無(wú)法吸引引高素質(zhì)質(zhì)人材的的根本原原因之一一。2.企業(yè)操操作人員員收入情況況 單位：元/人人年地區(qū)操作人員平均

28、年收入入其 中工程維修工工秩序維護(hù)員員清潔工綠化工全國(guó)103311.322 127355.677 102800.122 7666.11 8503.36 東部地區(qū)124777.000 一五4922.800 120311.688 9067.32 9789.45 中部地區(qū)8789.27 1一三899.177 9256.75 6979.46 7920.39 西部地區(qū)9058.63 110977.122 9590.11 6988.20 7773.73 東北地區(qū)8698.27 102一三三.344 8417.19 6447.09 7027.63 以上數(shù)據(jù)表表明，物物業(yè)服務(wù)務(wù)行業(yè)基基層操作作人員的的年均收入

29、入大大低低于社會(huì)會(huì)平均工工資，絕絕大多數(shù)數(shù)的操作作人員的的工資僅僅維持在在當(dāng)?shù)刈钭畹凸べY資標(biāo)準(zhǔn)上上下，中中、西部部和東北北地區(qū)企企業(yè)的操操作人員員的工資資水平甚甚至不到到全國(guó)社社會(huì)平均均工資標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的一一半，如如此低廉廉的工資資標(biāo)準(zhǔn)，顯顯然難以以保證行行業(yè)的社社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力和公公眾形象象。3.保險(xiǎn)、住住房公積積金繳納納情況 單單位：月月工資%地區(qū)基本醫(yī)療保保險(xiǎn)失業(yè)保險(xiǎn)養(yǎng)老保險(xiǎn)工傷保險(xiǎn)其他保險(xiǎn)住房公積金全國(guó)8.01 2.25 19.944 1.14 1.63 9.96 東部地區(qū)8.58 2.一五 19.811 0.88 1.26 10.233 中部地區(qū)7.62 2.21 19.433 1.38 1.

30、93 10.355 西部地區(qū)7.17 2.25 一八.844 1.34 2.64 8.40 東北地區(qū)7.90 2.69 23.311 1.94 1.57 10.977 以上數(shù)據(jù)表表明，全全國(guó)各地地區(qū)交納納各類保保險(xiǎn)和住住房公積積金的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)大體體一致，但但由于未未對(duì)交納納保險(xiǎn)人人數(shù)占員員工總?cè)巳藬?shù)的比比例，以以及農(nóng)民民工的社社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)情況進(jìn)進(jìn)行調(diào)查查統(tǒng)計(jì)，此此表未能能反映被被調(diào)查企企業(yè)的實(shí)實(shí)際繳納納情況。三、行業(yè)生生存與發(fā)發(fā)展面臨臨的主要要問(wèn)題根據(jù)46000家企企業(yè)的調(diào)調(diào)查情況況匯總，當(dāng)當(dāng)前行業(yè)業(yè)生存與與發(fā)展面面臨許多多困難和和問(wèn)題，主主要突出出反映在在以下幾幾個(gè)方面面：（一）社會(huì)會(huì)評(píng)價(jià)方面面1

31、.行業(yè)社社會(huì)地位位不高。社會(huì)普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，勞動(dòng)強(qiáng)度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。調(diào)查中，反映行業(yè)社會(huì)地位不高的企業(yè)就有3521家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的76.54%。2.行業(yè)偏偏見普遍遍存在。社會(huì)上上有一部部分群眾眾把業(yè)主主與物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)之間間的關(guān)系系看作是是“雇傭關(guān)關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動(dòng)動(dòng)不動(dòng)就就故意找找茬、小小題大做做，甚至至不擇手手段惡意意貶低行行業(yè)。反反映人們們對(duì)行業(yè)業(yè)存在一一定偏見見的企業(yè)業(yè)28119家，占占被調(diào)查查企業(yè)總總數(shù)的661.228%。社會(huì)上還有部分群體對(duì)物業(yè)管理行業(yè)缺乏信任感。認(rèn)為行業(yè)公信力不強(qiáng)的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的25.02%。3.輿論導(dǎo)

32、導(dǎo)向存在在偏差。這這些年來(lái)來(lái)，各種種輿論媒媒體對(duì)于于物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)的正面面報(bào)道很很少，少少數(shù)媒體體片面追追求眼球球效應(yīng)，不不作深入入的調(diào)查查研究，不不問(wèn)青紅紅皂白，肆肆意誤導(dǎo)導(dǎo)群眾，給給行業(yè)造造成很大大負(fù)面影影響。認(rèn)認(rèn)為社會(huì)會(huì)輿論導(dǎo)導(dǎo)向有偏偏差的企企業(yè)占被被調(diào)查企企業(yè)的442.778%。4.物業(yè)服服務(wù)消費(fèi)費(fèi)觀念不不強(qiáng)。人們對(duì)對(duì)物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)提供管管理服務(wù)務(wù)的社會(huì)會(huì)性、公公共性、有有償性認(rèn)認(rèn)識(shí)不足足，對(duì)物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的服務(wù)活活動(dòng)不積積極支持持、不主主動(dòng)配合合。認(rèn)為為行業(yè)生生存與發(fā)發(fā)展環(huán)境境不寬松松的企業(yè)業(yè)占被調(diào)調(diào)查企業(yè)業(yè)的388.399%。認(rèn)認(rèn)為人們們對(duì)物業(yè)業(yè)服務(wù)常常常任意意壓價(jià)的的占被

33、調(diào)調(diào)查企業(yè)業(yè)的299.377%。（二）政府府監(jiān)督方面面1.地方立立法跟不不上，相相關(guān)政策策不配套套。一些些地方政政府以及及有關(guān)部部門對(duì)物物業(yè)管理理不重視視，對(duì)行行業(yè)發(fā)展展不關(guān)心心。物物業(yè)管理理?xiàng)l例以及企業(yè)資質(zhì)、維修資金、服務(wù)收費(fèi)等管理辦法，國(guó)務(wù)院和中央部委都已制定公布多年，但許多地方至今尚未制定具體實(shí)施的配套細(xì)則、辦法。認(rèn)為地方立法跟不上的企業(yè)有2582家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的56.一三%。認(rèn)為相關(guān)政策不配套的企業(yè)有3341家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的72.63%。2.政府協(xié)協(xié)調(diào)和執(zhí)執(zhí)法不力力，與相相關(guān)專業(yè)業(yè)部門關(guān)關(guān)系不順順。這次次調(diào)查中中，認(rèn)為為政府協(xié)協(xié)調(diào)工作作不及時(shí)時(shí)不到位位的企業(yè)業(yè)占被調(diào)調(diào)查企業(yè)

34、業(yè)的522.177%，認(rèn)認(rèn)為政府府缺位和和執(zhí)法不不力的占占被調(diào)查查企業(yè)的的46.46%。還有有相當(dāng)一一部分企企業(yè)認(rèn)為為與當(dāng)?shù)氐馗鲗I(yè)業(yè)部門關(guān)關(guān)系不順順，其中中與供水水方面不不順的占占19.52%，供電電方面不不順的占占17.24%，也有有少數(shù)企企業(yè)反映映與供氣氣、供暖暖部門關(guān)關(guān)系不順順。一些些部門把把物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)當(dāng)作原原來(lái)的“房管所所”、“基建隊(duì)隊(duì)”，行政政上指手手畫腳，橫橫加指責(zé)責(zé)。經(jīng)費(fèi)費(fèi)上亂攤攤派、亂亂贊助。認(rèn)認(rèn)為對(duì)企企業(yè)干預(yù)預(yù)過(guò)多的的企業(yè)占占被調(diào)查查企業(yè)的的46.02%。3.物價(jià)部部門干預(yù)預(yù)過(guò)度，政政府定價(jià)價(jià)（指導(dǎo)導(dǎo)價(jià)）適適用過(guò)寬寬。國(guó)家家發(fā)改委委、建設(shè)設(shè)部對(duì)物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)定定價(jià)的

35、范范圍、對(duì)對(duì)象、方方法、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)都有有明確規(guī)規(guī)定。但但各地方方執(zhí)行時(shí)時(shí)卻是五花花八門。物物價(jià)部門門嚴(yán)把物物業(yè)收費(fèi)費(fèi)審批關(guān)關(guān)，任意意擴(kuò)大政政府定價(jià)價(jià)和政府府指導(dǎo)價(jià)價(jià)范圍。有有的地方方住宅小小區(qū)物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)0.220元/月，一定定10年年不變。有有的地方方高檔別別墅物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)0.330-00.500元/月，企企業(yè)怨聲聲載道。反反映政府府對(duì)物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費(fèi)控制制過(guò)死的的占被調(diào)調(diào)查企業(yè)業(yè)的366.433%，反反映任意意擴(kuò)大政政府定價(jià)價(jià)范圍的的占被調(diào)調(diào)查企業(yè)業(yè)的8.59%。4.現(xiàn)行稅稅賦政策策不合理理，企業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)負(fù)擔(dān)太大大。相當(dāng)當(dāng)一部分分企業(yè)反反映各地地政府對(duì)對(duì)物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)缺乏扶扶持和稅稅收優(yōu)

36、惠惠政策，加上勞動(dòng)合同法的執(zhí)行，社會(huì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)的提高，使企業(yè)的負(fù)擔(dān)明顯加重。反映這類問(wèn)題的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的35.39%。（三）開發(fā)發(fā)單位建建設(shè)方面面1.建管不不分掩蓋蓋和轉(zhuǎn)嫁嫁前期矛矛盾，給給物業(yè)服服務(wù)帶來(lái)來(lái)隱患和和糾紛。這次調(diào)調(diào)查中認(rèn)認(rèn)為開發(fā)發(fā)單位利利用“建管”不分掩掩蓋前期期遺留問(wèn)問(wèn)題的占占被調(diào)查查企業(yè)總總數(shù)的552.550%，認(rèn)認(rèn)為利用用“建管”不分轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁新建建項(xiàng)目矛矛盾的占占41.96%，認(rèn)為為利用“建管”不分壓壓低物業(yè)業(yè)項(xiàng)目交交接成本本的占一一八.778%。反映新建項(xiàng)目房屋質(zhì)量問(wèn)題突出的占51.85%。2.利用物物業(yè)服務(wù)務(wù)促進(jìn)房房屋銷售售，拖欠欠空置房房物業(yè)服服務(wù)費(fèi)?？梢哉f(shuō)，

37、開發(fā)單位并不都是真正重視物業(yè)服務(wù)的，而是利用物業(yè)服務(wù)為開發(fā)項(xiàng)目搞包裝，打品牌，目的是促進(jìn)房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務(wù)，并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。反映開發(fā)單位不重視、不支持物業(yè)服務(wù)的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的41.28%。反映開發(fā)單位把物業(yè)服務(wù)當(dāng)作房屋促銷手段的占21.57%，反映開發(fā)商拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的占33.35%。3.住宅項(xiàng)項(xiàng)目配套套設(shè)施不不全、不不到位，增增加了物物業(yè)服務(wù)務(wù)的難度度。一些些住宅項(xiàng)項(xiàng)目，開開發(fā)單位位片面追追求投資資效益，盡盡量壓縮縮配套設(shè)設(shè)施項(xiàng)目目，即使使規(guī)劃配配套項(xiàng)目目，也常常常拖延延實(shí)施，先先住宅后后配套，給給入住后后的業(yè)主主造成多多方面的的不便利利，無(wú)形形中也給

38、給物業(yè)管管理造成成很多無(wú)無(wú)法回避避的矛盾盾和問(wèn)題題。這次次調(diào)查中中，反映映住宅項(xiàng)項(xiàng)目配套套設(shè)施不不全的，占占被調(diào)查查企業(yè)總總數(shù)的552.335%，反反映住宅宅項(xiàng)目交交通不方方便的占占10.22%，反映映住宅項(xiàng)項(xiàng)目不按按規(guī)定配配置物業(yè)業(yè)管理用用房的占占28.50%。（四）業(yè)主主和業(yè)主主團(tuán)體方方面1.公共意意識(shí)不強(qiáng)強(qiáng)，守約約觀念淡薄薄。一些些業(yè)主片片面強(qiáng)調(diào)調(diào)個(gè)人維維權(quán)，把把物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)當(dāng)成對(duì)對(duì)立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。從調(diào)查反映的數(shù)據(jù)來(lái)看，認(rèn)為部分業(yè)主只講權(quán)利、不講義務(wù)的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的62.04%，認(rèn)為業(yè)主公共意識(shí)普遍較差的占57.一五%，認(rèn)為業(yè)主參與物業(yè)

39、管理的意識(shí)不強(qiáng)的占49.09%，反映個(gè)業(yè)主不能自覺遵守管理規(guī)約和規(guī)定的占37.51%。2.配合支支持不夠夠，欠費(fèi)現(xiàn)現(xiàn)象嚴(yán)重重。從調(diào)調(diào)查情況況來(lái)看，反反映業(yè)主主不配合合、不支持持物業(yè)管管理的企企業(yè)占被被調(diào)查企企業(yè)總數(shù)數(shù)的455.633%，反反映業(yè)主主拖欠物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)問(wèn)題題突出的的企業(yè)占占57.22%，反映映業(yè)主不不按規(guī)定定交納物物業(yè)維修修資金的的企業(yè)占占14.20%。3.業(yè)主大大會(huì)制度度落實(shí)不不力，運(yùn)運(yùn)作程序序可操作作性不強(qiáng)強(qiáng)。條例例設(shè)立立的業(yè)主主大會(huì)制制度，業(yè)主主大會(huì)規(guī)規(guī)程規(guī)規(guī)定了業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)的運(yùn)作作程序，各各地在具具體執(zhí)行行中感到到可操作作性不強(qiáng)強(qiáng)。雖然然條例已經(jīng)經(jīng)頒布多年，但但真正落落實(shí)業(yè)主主大會(huì)制制度的地地區(qū)和范范圍卻很很有限，被調(diào)查企業(yè)反映業(yè)主大會(huì)制度建立難和成立業(yè)主大會(huì)后又難運(yùn)作的分別占了企業(yè)總數(shù)的一三.17%和19.28%。4.業(yè)主委委員會(huì)運(yùn)運(yùn)作不規(guī)規(guī)范，矛矛盾問(wèn)題題呈上升升趨勢(shì)。調(diào)查資資料反映映，業(yè)主主委員會(huì)會(huì)的問(wèn)題題，一方方面是業(yè)業(yè)主委員員會(huì)成立立難，另另一方面面一些成成立了業(yè)主委員員會(huì)的區(qū)區(qū)域矛盾盾問(wèn)題更更加突出出。其中中反映業(yè)業(yè)主委員員會(huì)運(yùn)作作不規(guī)范范的占被被調(diào)查企企業(yè)總數(shù)數(shù)的199.288%，反反映業(yè)主主委員會(huì)會(huì)超范圍圍活動(dòng)影影響社區(qū)區(qū)穩(wěn)定的的占5.89%，反映映業(yè)主委委員會(huì)有有特權(quán)化化傾向的的占一三三.500%，