大連西山樂百年項目全案營銷戰(zhàn)略

1、第一部分 人宅相扶 感通天地 西山樂百年項目全案營銷戰(zhàn)略第二部分 雕窗植綠，窺賞翠竹瘦梅扶疏，夜聞芭蕉雨斷 理水疊石，臨波知魚披銀釣雪，坐弈透皺風(fēng)骨 西山樂百年項目廣告執(zhí)行策略第三部分 刪繁就簡三秋樹，領(lǐng)異標新二月花 GPS(中國)地產(chǎn)運籌行介紹第四部分 栽梅繞屋。三分匠藝七分主人 雙方合作方式闡述目 錄第一頁，共124頁。人宅相扶 感通天地西山樂百年項目全案營銷戰(zhàn)略第二頁，共124頁。一，中式別墅部分第三頁，共124頁。知己知彼，百戰(zhàn)不殆；不知彼而知己，一勝一負；不知彼，不知己，每戰(zhàn)必殆。 孫子謀攻篇第四頁，共124頁。知 彼 篇第五頁，共124頁。一、我們?nèi)绾芜x擇我們的客戶客戶群定位市場前

2、提：市場所需（空白） 競爭者所弱（不足） 自“我”所能（達到）以上三個方面的交叉點就是本項目目標客群定位的前提。第六頁，共124頁。二、他們是怎樣一群人洋裝雖然穿在身，可心依然還是中國心。深受中國傳統(tǒng)文化影響的大連市中產(chǎn)階級中的富人個案一個案介紹：VESON 劉，揚州人，某國際軟件公司東北區(qū)域執(zhí)行總監(jiān)，1971年生人，1994年隨家人前往美國，進入Massachusetts Institute of Technology ，攻讀碩士學(xué)位。2000年回國，先后在深圳、上海、蘇州區(qū)域任職，2006年來連至今。個案特征：受西方教育的熏陶，高效工作、且不墨守陳規(guī)，隨著年齡的增長，青春時代固有的沖勁兒日

3、漸淡化，而哲學(xué)化的悟世思想與日俱增。骨子里的中國情結(jié)逐漸表現(xiàn)在生活細節(jié)里。而南方生活的經(jīng)歷，使其始終在尋找南北生活的契合，歸根的潛意識一直作為丈量生活的標尺。個案消費性狀：注重深邃的文化內(nèi)涵、強調(diào)生活舒適度與便捷性的結(jié)合，追求環(huán)境傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合以及健康標準。厭煩做作的仿西式風(fēng)格，偏愛帶有中國特色的生活情境。個案等級： 第七頁，共124頁。我們不是文化人的后代，但我們要做文化人！擁有較高的財富積累，附庸風(fēng)雅的東北三省等北方區(qū)域外省市的富人個案介紹：張富魁 哈爾濱人，某糧油公司董事長。1966年生人，初中文化，靠販賣飼料起家，20多年的摸爬滾打，現(xiàn)已成為身價過千萬的企業(yè)家。1997年來連拓展業(yè)務(wù)

4、，現(xiàn)大連分公司已成為其旗下主要收益增長支。個案特征：文化層次不高，但身份的變化促使其開始注重自身的形象，時有論茶、揮毫等附庸風(fēng)雅之舉。喜歡別人稱其為“儒商”文化人。同時，具有較敏銳的投資嗅覺，能夠準確地決斷投資取向。個案消費性狀：注重身份地位的彰顯，要面子，喜歡簡單，要求能為其襯托文化氣息，特別看重中國傳統(tǒng)文化的東西。強調(diào)人與群分，物以類聚。養(yǎng)生是第一要義，要自然、健康。同時，特別注重投資的增值性。個案等級： 個案二第八頁，共124頁。個案三“前半生拼事業(yè)，后半生享生活”。年過半百，事業(yè)有成，開始將生活質(zhì)量放在人生第一要義的大連知名律師之一個案介紹：陳翰林 大連人，某律師行法定代表人，主任。1

5、952年生人，中國政法大學(xué)畢業(yè)，經(jīng)濟法學(xué)碩士學(xué)位。所經(jīng)營律師行現(xiàn)有員工20余人，業(yè)務(wù)遍及東北三省以及京滬地區(qū)。個案特征：典型的三高人群：高學(xué)歷、高智商、高修養(yǎng)。年過半百，自身的事業(yè)已近巔峰，回首往昔，半生的顛簸該到了停一停，歇一歇，好好享受一下生活的時候了：游游山，逛逛水，邀知心好友一起吟詩作對，揮斥方遒，生活豈不樂哉！個案消費性狀：注重居住的品味和生活的品質(zhì)。特別強調(diào)要遠離塵囂的煩擾，要能使身心得到休憩。強調(diào)空間的合理化布局，既能滿足與友人的聚會，又能保證家人和自己私密空間的獨享性。個案等級： 第九頁，共124頁。在中國工作，在中國居??！常年在大連工作的日本、韓國、東南亞等亞洲近鄰國家的外籍

6、人士個案介紹：原田進平 日本札幌人 大連開發(fā)區(qū)某日資企業(yè)部品技術(shù)課長。1961年生人，1999年被總公司派往大連至今?，F(xiàn)同妻子和女兒一同在連居住。個案特征：長年在中國居住，沒有發(fā)生“水土不服”的跡象。一直在不斷努力去習(xí)慣中國的生活方式，想努力融入到中國文化中去。個案消費性狀：注重細節(jié)，挑剔且敏感，追求精益求精。看重代表中國特色的生活環(huán)境，以幫助自己了解中國，融入中國。個案等級： 個案四第十頁，共124頁。中國已經(jīng)成為當今的世界大市場，所以你一定要是個中國通！在連投資的歐美企業(yè)駐連高級管理人員個案介紹：Christopher 加拿大蒙特利爾人 某知名國際公司亞太地區(qū)聯(lián)絡(luò)負責(zé)人。1951年生人，2

7、000年到中國，先后在上海、北京、深圳等任職，2004年來連至今。其Eldest son目前在沈陽工作，其Youngest daughter目前在大連某高校攻讀漢語言文學(xué)碩士。個案特征：熱愛中國，特別鐘愛中國文化，說一口流利的中國話，對中國歷史、宗教、文化非常精通，是一個典型的中國通?？春弥袊袌龅陌l(fā)展前景，有著強烈的想融入中國社會的愿望。個案消費性狀：注重中國特色，追求生活的舒適度，比較青睞西式生活與中國文化的融合，強調(diào)個人私密性，關(guān)注安全和服務(wù)的標準。個案等級： 個案五第十一頁，共124頁。知 己 篇第十二頁，共124頁。一、SWOT矩陣分析S勢和W勢折沖概率表S勢權(quán)值W勢權(quán)值1、項目位于

8、大連西郊山水勝境，依山傍水，原生自然景觀資源豐富。優(yōu)越的自然資源不僅賦予了項目極具專屬性的原生自然優(yōu)勢，更為產(chǎn)品的高附加值注入了很高的籌碼。101、自然原生區(qū)域的限制，使項目在交通便利方面略顯缺憾。同時，遠離中心區(qū)域也會對日常生活行為造成不利影響。另外，偏于一隅而又較為空曠的環(huán)境也會造成客戶的安全憂慮，會折損一定的購買沖動。62、項目毗鄰萬科溪之谷，“萬科到哪里，市場熱哪里，房價漲哪里”的萬科效應(yīng)，勢必會為項目市場熱度的形成提供較為有利的佐助。82、36萬平開發(fā)面積，萬科的品牌影響力，塔尖消費群體的可量性，產(chǎn)品的不可模仿等因素的存在，勢必會造成高端產(chǎn)品市場的競爭壓力。73、中式別墅差異性定位，

9、在一定程度上使項目脫離了同質(zhì)化競爭，可以較為精準的細分目標客群，制造“垂直”打擊的營銷效應(yīng)，提升項目的市場關(guān)注度。93、中式別墅作為個性彰顯的產(chǎn)品類型，一方面對群體文化特征的吻合度要求較高，另一方面對區(qū)域的生態(tài)、氣候、地貌等諸多自然性狀都有著特殊的要求，因此，中式別墅從項目目前各項物理性因素來分析，是把“雙刃劍”。94、項目規(guī)模較大，可以形成“城中城”的人居狀貌，塑造大盤的市場形象，有助于夯實市場市場欲購態(tài)勢，保證銷售走勢的良性發(fā)展。64、較大的開發(fā)規(guī)模對資金提出了較高的要求，同時開發(fā)周期的過長，市場風(fēng)險波動性勢必會影響到項目銷售。7權(quán)重均值8.25權(quán)重均值7.25表1第十三頁，共124頁。圖

10、1分析：由表1和圖1，可得出中式別墅產(chǎn)品系的優(yōu)勢與劣勢變率較大，兩勢之間互沖性狀也比較明顯。因此，科學(xué)而深入的市場研究、精確的客群細分、具有排他性和聚變性的造勢營銷策略是該類產(chǎn)品系能夠贏得市場的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。第十四頁，共124頁。O勢和T勢折沖概率表O勢權(quán)值T勢權(quán)值1、用養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做“敲門磚”，既可降低項目開發(fā)的行政門檻，又可借勢對項目進行宣傳，為市場造勢，從而保證良性市場面的形成。71、政府更多的考慮自身形象以及政績等因素，其不會站在市場和企業(yè)生存的角度去考慮問題，因此，該項目目前養(yǎng)老產(chǎn)品系的規(guī)劃可能會對中式別墅造成不利影響，增加項目風(fēng)險。82、養(yǎng)老產(chǎn)品的特殊要求和中式別墅的個性要求勢必會產(chǎn)生沖突

11、，沖突的形成無疑加重了項目的風(fēng)險。92、人民幣的升值，投資環(huán)境的改善，城市形象的提升等利好因素對外籍人士將產(chǎn)生較大的吸引力。外籍人士在連比重將會加大。而中式別墅突出的中國性狀以及高端的產(chǎn)品屬性，會對外籍人士產(chǎn)生較大的吸引力。83、盡管目前政府關(guān)于外籍人士購房的相關(guān)政策沒有明確規(guī)定，似乎可以打“擦邊球”，但隨著宏觀調(diào)控的日益吃緊，政策的不確定性，將會增加項目的風(fēng)險。73、2007年10月25日召開的關(guān)于西部交通提速問題政府工作會議，通過了大連西部交通干線規(guī)劃議案，西部交通提速成為政府督辦的大事。交通環(huán)境的改善，對項目附加值的提升將會產(chǎn)生較大的裨益。104、政府規(guī)劃素來有“說一天，等半年”的滯后性

12、問題，而本項目的特點又對交通提出了較高的要求。如果一味地依靠政府的規(guī)劃來解決交通問題，勢必會影響項目，而如果自行解決，資金的壓力將會增大，這種“兩難性”的局面同樣會增加項目的風(fēng)險。6權(quán)重均值8.3權(quán)重均值7.5表2第十五頁，共124頁。圖2分析：由表2和圖2，可得出中式別墅產(chǎn)品系的所面臨的機會和風(fēng)險同屬變性系，因此，扎根自身，把功課做足，以不變應(yīng)萬變的運籌思路則會是本案規(guī)避變性風(fēng)險的唯一策略。第十六頁，共124頁。生態(tài)概念的提出。人與自然、人與建筑、自然與建筑、建筑與建筑、人與人的五大和諧。全新包裝“尊山重水輕別墅”。新中式設(shè)計，傳承“四水歸堂”理念的天井式中庭，采光、通風(fēng)、觀景功能三合一，注

13、重文化與居住舒適尺度的融合。別墅是亞文化的載體。加重別墅人文內(nèi)涵的包裝：文化別墅，詩詞書畫文化、水文化、寺廟文化、溫泉文化、街市文化、茶文化、民風(fēng)民俗文化、飲食文化、童趣文化園林打造：春花爛漫、夏蔭濃郁、秋楓紅遍、冬雪皚皚。堅守居者最大化享有土地所有權(quán)的原則，汲取傳統(tǒng)院落文化精粹，將公共園林以庭院的形態(tài)和延伸的布局，實現(xiàn)景與戶的融合，形成公園私院的“私享”空間。 物業(yè)管理 ，摒棄英式物業(yè)管理服務(wù)，而塑造傳統(tǒng)中國大管家式的服務(wù)模式，將中國傳統(tǒng)文化精髓扎根于生活的每一個細節(jié)。溫泉入戶，不僅將溫泉入戶作為附加值的一部分，更要融入文化韻意，使水有情,人有意。 二、Anatomy 樹圖產(chǎn)品定位提示一提示

14、二提示三提示四提示五提示六第十七頁，共124頁。第十八頁，共124頁。第十九頁，共124頁。第二十頁，共124頁。第二十一頁，共124頁。第二十二頁，共124頁。第二十三頁，共124頁。產(chǎn)品定位:新中式別墅集居住、度假、休閑、投資于一體、充分體現(xiàn)中國傳統(tǒng)建筑的精華，巧妙組合各種特色建筑符號，借用川西民居組團、江蘇民居組團、云南民居組團、唐風(fēng)建筑組團、漢代建筑組團風(fēng)格，在各種原有地方風(fēng)格上加以創(chuàng)造和發(fā)展；外觀古樸，住宅內(nèi)部強調(diào)實用性，采用現(xiàn)代智能配套等相關(guān)設(shè)施，力求合乎現(xiàn)代人生活習(xí)慣，達到現(xiàn)代人的理想生活標準。 第二十四頁，共124頁。產(chǎn)品借鑒: 上海新天地案例第二十五頁，共124頁。兩軍交戰(zhàn)，

15、勇者勝，攻城為下，攻心為上，人亦然！ 孫子謀攻篇第二十六頁，共124頁。攻 心 篇第二十七頁，共124頁。項目營銷策略 一，產(chǎn)品形象包裝策略：道旗第二十八頁，共124頁。圍檔第二十九頁，共124頁。道旗第三十頁，共124頁。第三十一頁，共124頁。先行建設(shè)會所（營銷展示中心），體驗區(qū)（樣板間區(qū)），建筑風(fēng)格、內(nèi)部裝飾第三十二頁，共124頁。二，媒體策略： 1,企業(yè)的包裝（悅泰林里案例）：第三十三頁，共124頁。2,社會責(zé)任感（安達案例）：第三十四頁，共124頁。3,企業(yè)公民意識、對于社會的感恩及回饋（新希望案例）：第三十五頁，共124頁。 1,炒熱版塊（府佳名都案例），三，推廣策略第三十六頁，共

16、124頁。2,炒熱概念 提出全新的“養(yǎng)生住宅，天人合一”概念。第三十七頁，共124頁。3,文化借勢 百年大連的文化底蘊沉淀；第三十八頁，共124頁。萬科“溪之谷”PK樂百年“桃花源”：4,鏊戰(zhàn)顛峰 第三十九頁，共124頁。日益泛濫的西班牙風(fēng)情和日益成熟的中式風(fēng)情的大比拼；大連 萬科溪之谷大連 藍灣大連 卡納意鄉(xiāng)大連 頤合園VS5,中西對抗 大連 西山桃花源大連 頤合園第四十頁，共124頁。四，展會策略：春、秋展會的利用專項費用 促銷活動 高端展示第四十一頁，共124頁。項目操作思路一，銷售的幾個節(jié)點：開盤前準備工作預(yù)熱期工作安排系列促銷活動隆重交屋儀式第四十二頁，共124頁。二，開發(fā)周期的安排

17、：現(xiàn)場動工宣傳啟動銷售啟動土建主體封頂園林景觀啟動配套結(jié)束交屋第四十三頁，共124頁。三，物業(yè)管理公司的安排核心點:介入時間安全服務(wù)高科技智能化費用中式物業(yè)特色+第四十四頁，共124頁。二，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)部分第四十五頁，共124頁。項目市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析前不久我公司委托一家專業(yè)公司組織了一次入住老人生活狀況問卷調(diào)查。問卷主要調(diào)查老年人的基本情況，了解他們對服務(wù)工作的建議和意見。經(jīng)過對收回的 208 份有效問卷統(tǒng)計，并與市社會福利院、大連工人療養(yǎng)院老年人生活狀況統(tǒng)計數(shù)字對照分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，入住老年公寓的老人漸呈“三高一低”態(tài)勢，即學(xué)歷高，工資高，生活要求高，入住老人年齡更趨低齡化。第四十六頁，共124頁

18、。從學(xué)歷上看，被調(diào)查的人中，大專以上文化程度的占26.4，比2006年的統(tǒng)計數(shù)字增加12.6個百分點；中等文化程度的占44.2，比2006年的統(tǒng)計數(shù)字增加14.8個百分點：小學(xué)以下文化程度的占29.4% ，比2006年的統(tǒng)計數(shù)字下降26.6個百分點。 第四十七頁，共124頁。從工資收入上看，有離退休金收入的老人占94.7，人均每月1497.40 元，月離退休金2000元以上的占38.9；無工資收入的老人占5.3。在2006年的統(tǒng)計數(shù)字中，有退休金收入的老人占72，人均每月僅518.33元，無退休金收入的老人占28。 2006年入住福利院的老人中月工資超過1000元的僅有2人，目前入住老年公寓老

19、人的個人經(jīng)濟狀況顯著提高。 第四十八頁，共124頁。有70.7的老人“用自己的離退休金支付養(yǎng)老費用”，18.8的老人是“離退休金加子女資助”，10.5為“子女親屬或單位交費”。 2006年福利院的老人中有68的“用自己的退休金支付養(yǎng)老費用”，4的老人是“退休金加子女資助”，由“子女親屬或單位交費”的占28。 第四十九頁，共124頁。入住養(yǎng)老機構(gòu)是對生活的一種選擇，22.4的老人是因為“喜歡養(yǎng)老院的生活”，比2006年的統(tǒng)計數(shù)字增加5個百分點，因為“子女沒時間照顧”的占53.6,與2006年的52基本持平。其他的人住原因有身體原因療養(yǎng)的、短期旅行的（包括外地老人夏天來連、本地老人冬天為取暖而入住

20、）等。 第五十頁，共124頁。由于大多數(shù)老人自愿選擇了養(yǎng)老院的生活，所以有62.8的老人對“目前的生活感到滿意”，比2006年的滿意度提高了2.8個百分點；能夠接受的占22.7%，沒辦法只能住在這的占11.9%，感到不滿意的為“2.6% ”，在2006年中，“對目前生活不滿意”的占6。 第五十一頁，共124頁。入住老人中男性占51.4，女性占48.6。2006年福利院的統(tǒng)計數(shù)字為男性老人占56，女性老人占44。兩者對比可看出男性老人入住率始終高于女性老人，說明單身的男性老人更需要別人的照顧。第五十二頁，共124頁。入住老人的平均年齡為76.4，比2006年的平均年齡下降了2.18歲。其中70歲

21、至89歲年齡段的占到65，是選擇養(yǎng)老院生活的主要群體。60歲以下和90歲以上的較少。第五十三頁，共124頁。在“您最關(guān)注的問題”的選項中，有44.9的老人將“價格是否能接受”列在第一位，對“養(yǎng)老院醫(yī)療設(shè)備等硬件設(shè)施的質(zhì)量”和“工作人員服務(wù)水平和態(tài)度”也比較關(guān)注，分別占31.4%和14.3%；而居住環(huán)境的好壞和文娛活動的多少，也是老年人比較關(guān)注的問題。 第五十四頁，共124頁。在入住老人中，第一次住養(yǎng)老機構(gòu)的占76.9，住過兩家以上養(yǎng)老機構(gòu)的占23.1，說明選擇養(yǎng)老院生活已成為當前老年人的一件很平常的事。 第五十五頁，共124頁。在每日的時間分配上，老人用于睡眠的時間占第一位，人均為430.8

22、分鐘，42.3的老人睡眠時間超過8小時。排在第二位的是看電視，人均時間126.3分鐘，每天看電視超過三小時的占26.9。排在第三位的是室外活動，人均時間為79.2分鐘，有85.6的老人堅持經(jīng)常性的室外活動。排在第四位的是讀書看報，人均時間為137.5分鐘，超過2小時的占24.5。排在第五位的是與其他老人聊天，人均時間為39.5分鐘，能經(jīng)常與人聊天、交流的占62。排在第六位的是整理個人內(nèi)務(wù)，人均所用時間為33.3分鐘。第七位是打麻將、下棋，人均時間20.5分鐘，經(jīng)常參與的人數(shù)占16.8。排在最后一位的是“參加康復(fù)娛樂活動”，人均時間為10分鐘。 第五十六頁，共124頁。一，項目營銷定位項目定位養(yǎng)

23、生.文化.積極.自尊.頂級照護第五十七頁，共124頁。二，項目客群定位：以大連市為主、東北三省為輔，輻射全國范圍以及俄羅斯、日本、韓國的老人，這些老人經(jīng)濟收入較高、文化底蘊豐厚、具有較高的生活品位。年輕老人：5565歲；中間層老人：6570歲；介助老人：7080歲；介護老人：80歲以上第五十八頁，共124頁。三，項目產(chǎn)品定位具有養(yǎng)生、再學(xué)習(xí)、娛樂身心、康復(fù)療養(yǎng)功能，同時具有觀光度假功能的全國一流的高端養(yǎng)老示范產(chǎn)業(yè)園。第五十九頁，共124頁。項目借鑒臺灣省某養(yǎng)生文化村案例基本理念養(yǎng)生的目的，是為了達到健康的生活。文化的強調(diào)，是為了豐富生活的內(nèi)容；養(yǎng)生文化村的規(guī)劃是要提供一個使年長者在身體活動、心

24、智認知、生產(chǎn)力和生活滿意方面，都能享受健康樂趣的生活環(huán)境。1,是積極的經(jīng)營生活，而不是被動的接受養(yǎng)護。2,協(xié)助年長者過獨立自主的尊嚴生活。3,提供醫(yī)學(xué)中心級的健康監(jiān)護和衛(wèi)教指導(dǎo)、預(yù)防保健。4,有可幫助高齡者提升生理與心理適應(yīng)的規(guī)劃方案。5,建立連續(xù)性照護體系，讓年長者無后顧之憂。6,是一個可再學(xué)習(xí)、再發(fā)展、并可達成心愿和做出貢獻。7,與社會脈動、家庭、親情仍能穩(wěn)固結(jié)合。8,是一個年長者學(xué)術(shù)研究的中心。9,退休人員可負擔的費用。第六十頁，共124頁。何為養(yǎng)生中醫(yī)養(yǎng)生的理念之一“活的久，不如活的好”?！坝胁》街∈窍伞?，中醫(yī)的養(yǎng)老保健分為三項，即養(yǎng)性，運動與飲食，想要有完全的養(yǎng)生，缺一不可。其中又

25、以飲食對老人最須注意，因為年老者脾胃多虛，有多有宿疾，飲食稍有不節(jié)，即可致病。因而平時注意養(yǎng)護，甚為重要。及至已病之時，食療亦是治病的重要環(huán)節(jié)。一般情況下，老年人的食療，主要有以下幾項原則。1,數(shù)量及種類要適當，勿過多過難。2,飲食要有規(guī)律性，即不可偏食。3,注意保護脾胃功能。4,注意益養(yǎng)腎氣，這是防老的關(guān)鍵所在。第六十一頁，共124頁。銀發(fā)族最佳社區(qū)完整的鄰里街坊,充滿人情味的銀發(fā)族社區(qū).提供多種住屋坪數(shù)、滿足不同的養(yǎng)生住宅。全區(qū)無障礙的環(huán)境設(shè)計專為銀發(fā)族設(shè)計的生活空間，室內(nèi)戶外全面無障礙。全村綠化的景觀設(shè)計。緊急救援服務(wù)每戶設(shè)有緊急呼叫設(shè)施，以及全天候監(jiān)控中心，隨時提供緊急救援服務(wù)。專業(yè)營

26、養(yǎng)飲食設(shè)計專業(yè)營養(yǎng)師設(shè)計適合銀發(fā)族的多元化健康養(yǎng)生團膳。第六十二頁，共124頁。完整的社區(qū)機能設(shè)有超商、書局、銀行服務(wù)等商店區(qū)。設(shè)有小吃店、中西餐廳、宴會廳等餐飲區(qū)、提供團膳食以外的選擇服務(wù)。設(shè)有體育館、健康俱樂部、水療池、游泳等休閑設(shè)施，增進健康體能。設(shè)有會議廳，可舉辦大型活動及銀發(fā)族相關(guān)議題研習(xí)會，增進社區(qū)活動力。設(shè)有招待所，提供家屬探訪的住宿需求。宗教活動場所規(guī)劃尊重宗教信仰，設(shè)置各種宗教聚會場所，滿足心靈需求。網(wǎng)絡(luò)化社區(qū)建構(gòu)網(wǎng)絡(luò)化環(huán)境，可供多元使用，安全的警衛(wèi)門禁系統(tǒng)24小時嚴密警衛(wèi)，確保居住安全。進出刷卡記錄，一卡在手村內(nèi)暢行無阻。 第六十三頁，共124頁。多彩多姿的休閑活動1、規(guī)劃

27、日常和全年度多元豐富的活動，并成立社團，在完善的空間及設(shè)施中，享受多彩多姿的休閑生活。2、豐富的休閑生活包括：運動養(yǎng)生太極拳元極舞棒球桌球球等娛樂友誼麻將棋牌卡拉ok電影欣賞等藝文技藝繪畫書法音樂歌曲插花陶藝等民族活動春節(jié)元宵端午中秋中元重陽等節(jié)慶活動宗教活動禪修法會禮拜禱告等宗教活動終身學(xué)習(xí)的銀發(fā)學(xué)院1、成立銀發(fā)學(xué)院提供銀發(fā)族再學(xué)習(xí)空間。2、協(xié)調(diào)鄰近學(xué)術(shù)機構(gòu)提供進修管理3、完美的藝文展示空間，規(guī)劃全年無休的文化盛宴4、滿足銀發(fā)族閱讀喜好的圖書館5、保存?zhèn)鹘y(tǒng)的民族藝術(shù)及技能的專業(yè)學(xué)習(xí)空間。薪火相傳1、配合個人特點專長，提供發(fā)展機會，籍由奉獻所長的過程，獲得 自我肯定，使技藝文化得以傳承。2、有

28、酬工作：根據(jù)個人專長，配合村內(nèi)需要，貢獻所長，獲得報酬。 例如各項特長技能師，園藝指揮管理，簡易水電維修的項目3、志愿服務(wù)：參加村內(nèi)的志愿團隊，發(fā)揮愛心幫助人群。第六十四頁，共124頁。健康照護陣容1,專職護士提供健康咨詢2,專職社工師協(xié)助規(guī)劃愉悅的健康生活3,專屬社區(qū)醫(yī)院，派駐醫(yī)學(xué)中心級的專業(yè)醫(yī)師，提供周全服務(wù)。積極健康服務(wù)內(nèi)容1, 健康體能檢測及處方建議，以促進身體健康及活動力。2, 在社區(qū)內(nèi)設(shè)置社區(qū)醫(yī)院、特約門診、復(fù)健中心，方便看病復(fù)健。3, 流行性疫苗注射：預(yù)防流行性感冒。4, 服藥提醒及用藥管理：不用擔心忘記吃藥。5, 緊急醫(yī)療轉(zhuǎn)送服務(wù)：有護理之家、慢性院、附近醫(yī)院為后盾。6, 依身

29、體狀況量身訂做專人專屬的養(yǎng)生健康計劃。7, 照護管理電腦化，連結(jié)醫(yī)院醫(yī)療體系，提供完整健康照護與緊急醫(yī)療 服務(wù)。8, 定期健康檢查、防疫注射與體能檢測，確保身體健康。9, 定期舉辦健康講座、養(yǎng)生咨詢，推動健康促進與教導(dǎo)自我保健觀念。10,建立個人健康資料庫，并隨時關(guān)心生活動態(tài)掌握健康情形。第六十五頁，共124頁。居住空間第六十六頁，共124頁。試住體驗為讓長者提早熟悉養(yǎng)生文化村的居住環(huán)境，減少入住初期因陌生環(huán)境而產(chǎn)生的焦慮感，凡生活能自理之銀發(fā)長者，皆可親身體驗舒適溫馨的住房設(shè)施、實際參與休閑活動、體驗社區(qū)生活。1，考量長者適應(yīng)本村之環(huán)境與生活設(shè)施，試住服務(wù)以七天至三十天為原則。2，費用（含三

30、餐） 一房一廳：單人居住950元/日，雙人居住1300元/日 一房二廳：單人居住1350元/日，雙人居住1650元/日正式入住入住資格：1，年滿60歲，配偶年齡不限。2，通過醫(yī)院身體檢查合格者，日常生活能自理，無法定傳染病、精神疾病、失 智癥、癲瘋癥控制不良或器官移植病況不穩(wěn)者。收費項目收費說明收費標準住宿費膳食費水費、電費入住保證金平數(shù)單人雙人平數(shù)單人雙人含住宿、健康照護、緊急救護、公共設(shè)施維護、社區(qū)活動等費用。健康膳食、養(yǎng)生藥膳等多樣化餐點自由選擇。每戶獨立水、電表。入住時預(yù)收一年住宿費作為入住保證金，于退住時無息退還。依實際消費計算（整月餐費約4000元）依實際使用量計算。約14約22約

31、18000元/月約26000元/月約23000元/月約31000元/月約14約22約216000元/月約312000元/月約276000元/月約372000元/月第六十七頁，共124頁。項目綜合分析項目提示之一:服務(wù)定位準確，規(guī)模適中。床位500張以上，可分為家庭式公寓、賓館式公寓和普通式公寓三種。公寓內(nèi)部設(shè)有醫(yī)療康復(fù)、圖書閱覽、商場、電教室、多功能廳、健身房、老人活動室等各種設(shè)施，室外有網(wǎng)球場、門球場等運動場所。服務(wù)設(shè)施完善，均要根據(jù)老年人的特點而設(shè)計。第六十八頁，共124頁。項目提示之二：老年人生活質(zhì)量要高，最關(guān)心的兩件事情：醫(yī)療和飲食。因此本案從硬件到軟件都要體現(xiàn)出高水平、高質(zhì)量、高起點

32、，體現(xiàn)出設(shè)施現(xiàn)代化、服務(wù)規(guī)范化、管理科學(xué)化的新型老年服務(wù)機構(gòu)的特點?？蔀槿胱±先颂峁┥?、餐飲、醫(yī)療、娛樂、學(xué)習(xí)等各種服務(wù)，協(xié)助老人進行健身康復(fù)、心理調(diào)適、社交聯(lián)誼等活動，24小時值班服務(wù)。第六十九頁，共124頁。呼叫服務(wù)：24小時值班服務(wù)，各房間均設(shè)呼叫系統(tǒng)，有需求或遇緊急情況，工作人員可隨時到房間為老人服務(wù)；健身服務(wù)：設(shè)健身房、網(wǎng)球場、門球場等體育設(shè)施，老人根據(jù)自身情況或遵醫(yī)囑在規(guī)定時間內(nèi)進行健身體能鍛煉；文化服務(wù)：圖書館、閱覽室、多功能廳在工作日內(nèi)對入住老人開放，有專職人員指導(dǎo)并適當組織活動；和遼師合作成立老年星光大學(xué)，老人可自愿報名參加，根據(jù)所設(shè)課程進行學(xué)習(xí)；項目提示之三：關(guān)注老年人心

33、理健康，為他們打造社交圈。要引進各類附加值的服務(wù)：第七十頁，共124頁。醫(yī)療服務(wù)：由本公寓大夫或聘請專家定期為老人進行健康咨詢、指導(dǎo)和醫(yī)療服務(wù)，定期為老人查體，建立健康檔案，制定康復(fù)計劃；常見病及偶發(fā)性疾病由本單位大夫診治，老人也可自主選擇其他醫(yī)院治療；生活服務(wù)：為老人打水、備餐、分餐（特殊情況如老人生病，可送餐入室），整理床上用品、桌面、窗臺、地面、衛(wèi)生間。日常為老人清洗衣服（不含內(nèi)衣），洗涮碗筷，床單每周清洗一次;親情服務(wù)：倡導(dǎo)精神贍養(yǎng)，經(jīng)常與老人溝通，了解老人的喜怒哀樂、脾氣秉性、生活習(xí)慣，了解老人的內(nèi)心世界，視老人為親人，盡最大可能讓老人保持心情舒暢，生活愉快、晚年幸福。服務(wù)理念：事無

34、巨細盡心盡力全面照顧無微不至第七十一頁，共124頁。項目提示之四：關(guān)注個性化需求，服務(wù)人員配比1：1.5。第七十二頁，共124頁。項目提示之五：設(shè)施配置要符合老年人的體能特征 ，電梯、坡度、衛(wèi)生間和櫥柜。第七十三頁，共124頁。項目提示之六：讓老人可以接受的價格服務(wù)（僅供參考）戶型房間朝向床位費（元月床）生活費（元月人）雙人間南向/北向1144/1014 416雙人間南向/北向1235/1105套 一南向2860 自理或416套 二3640雙人間南向884 364三人間東向/西向676/546套 二南向520雙人間南向/北向/東向546/455/546收住城市三無對象;介助、介護老人護理費根據(jù)

35、身體情況確定。第七十四頁，共124頁。項目提示之七：高調(diào)亮相和高端炒作：1、樂百年企業(yè)贊助，中國老齡委組織的“中國首屆老人養(yǎng)生論壇”掀開序幕；第七十五頁，共124頁。2、大連“星光大學(xué)”（和遼師合作）成立儀式形成第一個高峰第七十六頁，共124頁。3、“奧運北京、觀光大連、養(yǎng)生西山”系列主題的老年旅游促銷第七十七頁，共124頁。4、和中央電視臺合作的“宜居大連，夕照西山”大型主題老年公益文藝晚會第二個高峰，形成國內(nèi)外知名項目第七十八頁，共124頁。三，溫泉洗浴部分第七十九頁，共124頁。經(jīng)營定位休閑度假、業(yè)主會所功能、酒店餐飲、商務(wù)會議第八十頁，共124頁。四，商業(yè)公建部分第八十一頁，共124頁

36、。經(jīng)營定位 社區(qū)配套服務(wù)第八十二頁，共124頁。雕窗植綠，窺賞翠竹瘦梅扶疏，夜聞芭蕉雨斷理水疊石，臨波知魚披銀釣雪，坐弈透皺風(fēng)骨西山樂百年項目廣告執(zhí)行策略第八十三頁，共124頁。一，中式別墅部分第八十四頁，共124頁。 項目案名推介第八十五頁，共124頁。西山.桃花源釋意：陶淵明的桃花源記節(jié)選作者陶淵明是中國文化史上非常重要的一位詩人，被尊稱為隱逸詩人之宗。史評“偉大之處在于開拓了中國文人的精神世界”?！疤一ㄔ从浀淖杂?、豁達、樂觀精神，是超越世俗、超越平庸、超越時代的?！笔侵惺浇ㄖ?、中式園林的代名詞。和本案地理位置的符合性（交通、水系、山林）?！俺鯓O狹，才通人，復(fù)行數(shù)十步，豁然開朗。”和本案交通相符?！巴恋仄綍?，房舍儼然，有良田美池桑竹之屬。阡陌交通，雞犬相聞?！焙捅景冈蚕喾??！澳信轮?，悉如外人。黃發(fā)垂髫，并怡然自樂?！焙捅景笜I(yè)主身份不飾張揚的身份相符。和萬科的“溪之谷”相匹配，相映成趣，雅致異常主推案名1第八十六頁，共124頁。西山.梨花院落釋意：取自古詩“梨花院落溶溶月，柳絮池塘淡淡風(fēng)”。原意描寫月白風(fēng)輕的美好夜晚，字句中透著寧靜和祥和。突出小區(qū)的園林景觀和自然山水。有中式概念?！霸郝洹币辉~有區(qū)域性