荊州二手房售價調(diào)查

1、荊州市城區(qū)二手房銷售價格調(diào)查小組成員：謝倩、楊燕、郭彪、李武雷第一頁，共三十頁。隨著國家對新建商品房市場調(diào)控力度的加大和存量房市場的逐步擴大，二手房市場將逐步發(fā)育成熟，成為與一手房市場相競爭和共存的市場形態(tài)，朝著規(guī)范的方向發(fā)展，荊州樓市二手房市場前景可期。隨著去年底和今年初兩度加息給部分購房者造成了還貸壓力，加之市民的消費觀念趨于理性化，更多的消費者會將目光投向擁有價格相對較低和選擇面廣優(yōu)勢的二手房市場。前 言第二頁，共三十頁。Part 1 調(diào)查前期準(zhǔn)備Part 2 調(diào)查方法Part 3 調(diào)查內(nèi)容Part 4 調(diào)查情況匯總分析調(diào)查目錄第三頁，共三十頁。通過對荊州市城區(qū)二手房銷售房價的調(diào)查更深一

2、步的了解荊州二手房市的銷售行情已經(jīng)發(fā)展趨勢調(diào)查目的第四頁，共三十頁。Part 1 調(diào)查前期準(zhǔn)備Part 2 調(diào)查方法Part 3 調(diào)查內(nèi)容Part 4 調(diào)查情況匯總分析調(diào)查目錄第五頁，共三十頁?；厩闆r二手房的定義： 二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。 二手房市場又稱存量房地產(chǎn)市場，是指使用者之間、經(jīng)營者之間、以及相互之間的交易行為。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手

3、”。二手房特點：1.二手房通常地理位置較好2.二手房周邊配套完備3.二手房的房屋質(zhì)量更有保障4.新房最大的問題之一就是污染超標(biāo)，如甲醛、苯等有害物質(zhì)，而二手房經(jīng)過 幾年的使用，有害物質(zhì)基本已經(jīng)揮發(fā)，從健康角度出發(fā)，選擇二手房更明智。5.買到了房齡較久的即將拆遷的二手房的話，將獲得可觀的拆遷安置費作為補償（已列入拆遷公告的除外）。第六頁，共三十頁?；厩闆r二手房購買注意事項： 1 產(chǎn)權(quán)證的合法性、真實性、完整性。 2 房屋的空間、質(zhì)量、房齡。 3 房屋配套裝修、物業(yè)管理、鄰里情況。 4 房屋歷史，現(xiàn)狀以及未來前景 5 房屋價值（總價和單價）、貸款條件、產(chǎn)權(quán)交接。二手房交易步驟：第一步：買房查詢信

4、息 實地看房第二步：簽訂二手房買賣合同第三步：雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)第四步：雙方共同到產(chǎn)權(quán)交易中心辦理過戶手續(xù)第五步：交納相關(guān)稅費第六步：雙方共同到產(chǎn)權(quán)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)第七步：付清余款 完成交易第七頁，共三十頁?；厩闆r法規(guī)（國五條）（2013年4月實施）：第一條 嚴(yán)格落實地方政府房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障職責(zé)。各地要從嚴(yán)把握和執(zhí)行房價控制目標(biāo)，進一步貫徹落實國務(wù)院確定的各項調(diào)控政策，房價過高的地區(qū)要加大調(diào)控力度，著力改善供求關(guān)系，促進房價合理回歸。第二條 完善相關(guān)政策措施，加大政府投入和貸款支持力度，確保2013年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設(shè)。要切實抓好工程質(zhì)量安全

5、。建立健全公開透明的分配制度和退出機制，確保保障性住房分配公平公正、管理科學(xué)有序。第三條 繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求。已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。第四條 認(rèn)真落實2013年的住房用地供應(yīng)計劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。認(rèn)真執(zhí)行國有土地上房屋征收與補償條例。第五條 規(guī)范住房租賃市場，抑制租金過快上漲。加強市場監(jiān)測和監(jiān)管，完善房地產(chǎn) 市場信息披露制度。第八頁，共三十頁。Part 1 調(diào)查前期準(zhǔn)備Part 2 調(diào)查方法Part 3 調(diào)查內(nèi)容Part 4

6、 調(diào)查情況匯總分析調(diào)查目錄第九頁，共三十頁。1.2.網(wǎng)上資料查詢問卷調(diào)查調(diào)查方法第十頁，共三十頁。二手房商品-即二手房消費者-購買二手房的人群12調(diào)查對象第十一頁，共三十頁。1.荊州區(qū)域地塊差別對二手房售價的影響 2.房屋面積對二手房房價的影響 3.荊州區(qū)域內(nèi)各面積段二手房大概銷售價格4.二手房購買人群的大概年齡，收入，職業(yè)以及購 買動機等諸多因素的調(diào)查。5.2013年上半年荊州市城區(qū)二手房銷售趨勢6.荊州市城區(qū)二手房發(fā)展前景分析調(diào)查內(nèi)容第十二頁，共三十頁。問卷調(diào)查表1.您的年齡是( ) A.5 2.您從事的職業(yè)是（ ） A.教師 B.學(xué)生 C.公務(wù)員 D.個體經(jīng)營 E.金融業(yè)工作者 F.其他

7、3.您的家庭，一個月的收入是（ ） A2000元以下 B.2000元-5000元 C.5000元-8000元 D.8000元4.您經(jīng)常關(guān)注二手房價市場走向碼？（ ） A.時時關(guān)注 B.偶爾關(guān)注 C.從不關(guān)注5.您認(rèn)為二手房房價近幾年的走勢會怎樣發(fā)展？（ ） A.持續(xù)上升但會有所放緩 B.持續(xù)快速上升 C.開始大幅度下降 D.有所下降但變動不大 E.暫時趨于穩(wěn)定6.您能接受的荊州城區(qū)二手房房價大概什么價位？（ ） A.50007.您如果要購買二手房，最看重哪些因素？（多選）（ ） A.價格 B.周圍環(huán)境（包括學(xué)校，醫(yī)院等） C.地理位置 D.物業(yè)管理 E.房屋年代 F.其他8.您覺得當(dāng)今荊州市二

8、手房市場存在些什么問題？（多選題）（ ） A.房子質(zhì)量粗劣質(zhì) B.小區(qū)綠化不足 C.物業(yè)管理不到位 D.行業(yè)監(jiān)管制度不完善 E.其他9.您對荊州房地產(chǎn)開發(fā)商有什么建議？（多選題）（ ） A.調(diào)低房價 B.希望開發(fā)商更加注重建筑質(zhì)量 C.注重小區(qū)綠化與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) D.多開發(fā)些中小戶型房子 E.其他 第十三頁，共三十頁。調(diào)查成果2.2本次問卷調(diào)查共發(fā)出100份，收回95份。調(diào)查結(jié)果如下:ABCDEF100.010.0%65.0%25.0%00.000.0205.0%00.000.050.0%10.0%35.0%320.0%75.0%05.0%420.0%70.0%10.0%535.0%36.0%

9、10.0%19.0%610.0%26.0%55.0%9.0%725.0%22.0%28.0%18.0%7.0%833.0%25.0%23.0%22.0%6.0%928.0%31.0%24.0%27.0%6.0%第十四頁，共三十頁。Part 1 調(diào)查前期準(zhǔn)備Part 2 調(diào)查方法Part 3 調(diào)查內(nèi)容Part 4 調(diào)查情況匯總分析調(diào)查目錄第十五頁，共三十頁。調(diào)查成果2.1二手房銷售價格調(diào)查對象比例分布表二手房銷售價格調(diào)查人均收入比例分布表 我們問卷調(diào)查表發(fā)放時主要是針對學(xué)校及附近有相對穩(wěn)定收入的人群。 1.由柱狀圖分布可知，問卷人群主要是個體經(jīng)營戶占到50%，其次是其他職業(yè)人群占34%，金融工作

10、者、教師分別占到10%、6%。 2.由比例表分布可知，調(diào)查對象人均收入整體水平不高，2000-5000元占到73%，2000元以下占到21%，5000-8000元只占到6%，8000元以上為0。 3.現(xiàn)在房市分析，購房主力軍是80后的年輕人，整體收入不是很高，但他們并不都是“一次買房，一生享用”的消費觀念。追求更多層次的“移居”。為了便于工作、經(jīng)營、孩子上學(xué)等問題，以及資金的考慮，二手房更滿足購房者的需求。第十六頁，共三十頁。調(diào)查成果2.2二手房價格調(diào)查購房看中因素柱狀圖二手房價格調(diào)查二手房存在的問題比例表1.由柱狀圖分布可知，對于二手房的情況，在價格、環(huán)境、地理位置、物業(yè)管理等方面都是比較注

11、重考慮的問題，相對于住房年代的因素考慮就少一些，由此可見，人群對于二手房的價格、環(huán)境及周圍狀況是很看重的。2.由比例圖分布可知，二手房存在的問題較多，主要是房屋質(zhì)量、小區(qū)綠化、物業(yè)管理、監(jiān)管制度相對現(xiàn)在小區(qū)而言，確實是薄弱些，但由于性價比較，滿足購房人群的使用需求，二手房的需求還是不少的。3.上述總結(jié)出購房五大注意：不僅要看總價還要看單價不僅要看房齡還要看質(zhì)量不僅要看房子還要看物管不僅要看小區(qū)還要看周邊不僅要看眼前還要看將來第十七頁，共三十頁。問卷調(diào)查表 由于前面問卷調(diào)查統(tǒng)計分析問題時，存在很多不足，及一些沒有考慮到的問題，分析總結(jié)后，修改了調(diào)查問卷的內(nèi)容，為后期再次調(diào)查做好充足準(zhǔn)備。修改后調(diào)

12、查問卷關(guān)于我市二手房消費的調(diào)查為了解我市消費者對二手房的消費趨向，以更好的關(guān)注和分析我市市民的生活狀況，長江大學(xué)生特作此調(diào)查。本調(diào)查為不記名制，保證不會給您的利益造成損害，請放心如實填寫，謝謝合作?。?）在當(dāng)前形勢下如果您要買房，會優(yōu)先選擇（）A.商品房B.二手房C.房改房（2）您認(rèn)識的購買或欲購買二手房的人從事什么職業(yè)（可多選）A.白領(lǐng)B.普通工人C.剛畢業(yè)的大學(xué)生D.小業(yè)主E.投資者（3）購房者的年收入大約為（）萬左右A.小于1B.12C.23D.35E大于5（4）您或您的親朋買二手房的目的是（）A.結(jié)婚B.暫時居住C.做生意D.對外出租E.投資（5）您認(rèn)為購房者對二手房最看重的應(yīng)是（）A

13、.位置B.已使用時間C.大小和裝修D(zhuǎn).服務(wù)E.增值潛力（6）您能接受的二手房價格是（）萬元左右A.10萬以下B.1015C.1530D.3040E.4060第十八頁，共三十頁。消費人群對二手房主要關(guān)注問題1 位置、面積2 地形、地質(zhì)3 形狀、用途4 交通、環(huán)境5 朝向、樓層6 采光、通風(fēng)7 建設(shè)質(zhì)量8 物業(yè)管理狀況9 住房性價比10住房環(huán)境調(diào)研成果2.3第十九頁，共三十頁。調(diào)查成果2.4荊州市各片區(qū)二手房價銷售格城南片區(qū)古城片區(qū)武德片區(qū)中心片區(qū)50-70m222萬-33萬20萬-41萬70-90m234萬-47萬44.5萬-45萬28萬-46萬90-130m234萬-40萬42萬-57萬41萬

14、-63萬41萬-65萬130-150m249萬-63萬45萬-62萬65萬-67萬49.8萬-120萬現(xiàn)場調(diào)研分析：1.武德、中心片區(qū)房 屋質(zhì)量比城南、古 城片區(qū)好2.武德、中心片區(qū)交 通條件比城南、古 城片區(qū)便利3.武德、中心片區(qū)小 區(qū)環(huán)境及配套服務(wù)設(shè)施比城南、古城片區(qū)好4.武德、中心片區(qū)高層房屋比城南、中心片區(qū) 多，滿足現(xiàn)在人們到房屋的快捷、可達性5.武德、中心片區(qū)分別作為荊州區(qū)、沙市區(qū)的 商業(yè)、文娛、行政中心，學(xué)校、醫(yī)療等配套 公共服務(wù)設(shè)施的相對完整，更加吸引人群在 這兩個區(qū)域購買房屋。荊州現(xiàn)有主要商業(yè)中 心主要集中在中心片區(qū)，后期發(fā)展又一商業(yè) 中心主要集中在武德片區(qū)。因此，商業(yè)也同 樣

15、帶動房屋價格的區(qū)域變化。第二十頁，共三十頁。調(diào)查成果2.5“國五條”實施前期二手房市場： 荊州市城區(qū)2013年1月二手房交易量是同期5倍。 以中心片區(qū)沙市為例2013年3月1日至3月31日，據(jù)不完全統(tǒng)計，沙市區(qū)二手房過戶1100余套，而2012年3月僅為200余套，今年3月的過戶量是去年同期的5倍?！皣鍡l”實施后二手房市場： 2013年10月，荊州居民消費價格總水平同比上漲3.8%，其中居住類價格上漲0.6%；主要以二手房成交量上漲拉動指數(shù)上揚，二手房市場處于升溫趨勢。但總體與“國五條”實施前銷售量明顯減少。 2013年下半年荊州二手房的均價已經(jīng)達到4500至5200元。部分高檔小區(qū)的二手房

16、與新房價格不相上下。由訪問房產(chǎn)中心的負(fù)責(zé)人介紹:2013年下半年二手房的成交量每月在30套左右。 綜上所述，由此可見國五條對于一二線城市限購很嚴(yán)，二三線城市樓市開年來的熱度并未削減。荊州在三線城市中，不屬于房價上漲過快城市，國五條政策出臺，從供求關(guān)系上看有利于保持房價平穩(wěn)。從市場成交量來看，我市二套房政策收緊的可能性不大，但由于國五條的出臺，購房者有再次出現(xiàn)觀望情緒的可能性，另外受二手房稅收得影響，二手房市場轉(zhuǎn)移到新房市場的購房者也將增多。將增加出租市場上的房源，這對緩解當(dāng)前快速上漲的租房價格來說是件好事。第二十一頁，共三十頁。調(diào)查成果2.62014年49月二手房銷售價格走勢 由上圖表可知，2

17、014年上半年二手房銷售價格走勢在4-5月跌落后，整體保持平穩(wěn)，平均單價在4613元/平米。由于2014年上半年各新的大樓盤大打價格戰(zhàn)，帶來的“蝴蝶效應(yīng)”對荊州二手房交易市場產(chǎn)生了不小的影響。而且，相比之前的價格，二手房的均價也隨之降了500元每平米左右。同時二手房的成交量持續(xù)低位運行，但進一步下降的空間有限。 盡管受征收的營業(yè)稅上調(diào),新樓盤價格戰(zhàn)影響，到房產(chǎn)中介咨詢二手房行情,有購買二手房意愿的市民還是不少。買房結(jié)婚和改善現(xiàn)有居住條件的剛性需求,是市民求購二手房源的主要原因。第二十二頁，共三十頁。Part 1 調(diào)查前期準(zhǔn)備Part 2 調(diào)查方法Part 3 調(diào)查內(nèi)容調(diào)查目錄Part 4 調(diào)查

18、情況匯總分析第二十三頁，共三十頁。調(diào)查分析3.1二手房價格的影響因素：1.區(qū)域因素：房地產(chǎn)所在區(qū)域位置、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、城市規(guī)劃等。2.房屋自身因素：主要包括房屋成新度、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向、戶型、裝修、物 業(yè)類型、通風(fēng)、采光、景觀等，其中對房屋價格影響較大的是房 屋成新度、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向及戶型格局。3.市場主要因素： 經(jīng)濟狀況：宏觀經(jīng)濟狀況、物價狀況、居民收入狀況等 宏觀調(diào)控：直接影響房價的高低走勢 市場供求狀況：對房屋的價格影響最大，當(dāng)某一區(qū)域房屋供不應(yīng) 求時，房屋價格呈現(xiàn)上漲趨勢；當(dāng)房屋供應(yīng)量過大時，房屋價格 就會呈現(xiàn)下降趨勢。4.消費者心理因素：主要包括消費者的心理

19、障礙、對房屋的偏好以及交易心態(tài)等。 綜上所述，二手房價格是由多種因素綜合影響的結(jié)果，通過對以上因素的簡單分析，希望購房者能了解自己房屋的優(yōu)缺點，從而對其做出客觀的評價，對房屋的價值也就有了較為理智的認(rèn)識。第二十四頁，共三十頁。調(diào)查分析3.2 二手房的成交量將會持續(xù)低位運行，但進一步下降的空間有限。雖然政策短期抑制了部分購房需求，但是從整體看，剛性的購房需求依然存在。市場的短期觀望并不能消除需求的存在，且隨著調(diào)控的深入，房價的進一步下跌，較多房源的性價比逐步提高，一部分購房需求會入市，對成交量起到支撐作用。 二手房價格將繼續(xù)小幅回落。首先，均價的下跌將會略晚于成交量，先量后價。在成交量出現(xiàn)反復(fù)，

20、開始逐步企穩(wěn)，均價將會繼續(xù)小幅下降；其次，均價的降幅將在15%左右較為實際。由于前期上漲過快，市場購買力的漲幅遠低于房價的漲幅，超過購買力的部分將得到釋放，從整體看，二手房地段的稀缺性和不可復(fù)制性決定價格不會出現(xiàn)暴跌的局面，部分之前漲幅偏大、擁有炒作概念的區(qū)域價格將會出現(xiàn)較大幅度的下跌。第二十五頁，共三十頁。調(diào)查分析3.3長遠的角度看二手房則有其獨到之處： 作為二手房有其獨特的優(yōu)勢。首先，就是房價相對較便宜。其次，二手房一般處于開發(fā)較成熟的地段。第三，周邊配套設(shè)施一般較完善。二手房不用等，馬上可以入住，手續(xù)齊全，不用承擔(dān)證件不齊的風(fēng)險。而且，可以看見哪些地方的不足，選擇性比較大，不受區(qū)域限制，

21、社區(qū)成熟，周邊環(huán)境配套設(shè)施較完善，出入、購物、入學(xué)、就醫(yī)等都很方便。由于國家在2009年就已經(jīng)發(fā)出通知09年10月30后的廉建房、經(jīng)濟適用房都不給予辦證。如果選擇二手房就不會有這樣的情況出現(xiàn)，首先就不用擔(dān)心房產(chǎn)證的問題。二手房與之俱來的弊端:1、二手房普遍存在的問題就是房子舊，戶型設(shè)計不是很合理，通風(fēng)采光效果 不好，樓間距窄，沒有綠化，沒有健身設(shè)施，隱私設(shè)計不理想，活動場地 小等問題。2、二手房交易時也是矛盾重重，其一，現(xiàn)實房源和理想房源之間的矛盾。 其二，購買力與價格之間的矛盾。 其三，買房者與賣房者之間的矛盾。第二十六頁，共三十頁。調(diào)查分析3.4荊州市城區(qū)房產(chǎn)市場趨勢： 一方面，國家對房地

22、產(chǎn)市場的調(diào)控沒有放松；另一方面，房地產(chǎn)市場高漲的趨勢也沒有放緩。這是因為，由于國際經(jīng)濟大環(huán)境影響和國內(nèi)經(jīng)濟改革發(fā)展處于轉(zhuǎn)型的節(jié)點，經(jīng)濟增長速度下降，地方經(jīng)濟需要產(chǎn)業(yè)支撐。如前所述，房地產(chǎn)業(yè)在固定資產(chǎn)投資和財政收入中所占的比重，表明在目前的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)地位無可替代。同時，城鎮(zhèn)化無論怎么轉(zhuǎn)型，都將給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開拓廣闊的空間。因此，從總體上看，今后房地產(chǎn)市場依然會快速發(fā)展。受此影響，荊州城區(qū)房地產(chǎn)市場總體上繼續(xù)保持健康快速發(fā)展的態(tài)勢，在一定時期內(nèi)，市場供求和房價會平穩(wěn)增長。二手房中介泛濫：二手房行業(yè)的存在造就了中介的泛濫，由于政府對二手房中介的法律法規(guī)不完善，造成很多沒有實力的中介，用欺詐手段斂取錢財，給廣大市民造成很大的損失，和對中介這個行業(yè)造成不良的影響。我個人認(rèn)為，政府應(yīng)該加大力度，宣傳房產(chǎn)交易所需的相關(guān)手續(xù)和基本的費用，從而使房產(chǎn)交易的透明度更高。第二十七頁，共三十頁。調(diào)查分析3.5二手房前景： 隨著城市的高速發(fā)展和未來國家對土地的控制，今后