春雨城物業(yè)景香苑物業(yè)管理方案

1、物 業(yè) 管 理 方 案春雨城深圳市AA物業(yè)管理有限公司（擬定名）SHENZHEN JINSHUN PROPERTY MANAGEMENT CO，LTD目 錄第一章 公司簡介3第二章 管理設想4第三章 管理人員的配備、培訓6第四章 物業(yè)接管12第五章 管理承諾13第六章 財務收支預算18第一章 公司簡介深圳市AA物業(yè)管理有限公司（擬定名）是以中國物業(yè)界資深專家 先生為核心，匯聚物業(yè)界一批精英人士所創(chuàng)立的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)，現(xiàn)持全國物業(yè)管理企業(yè)三級資質證書，是深圳物業(yè)行業(yè)頗具管理實力和管理經(jīng)驗的后起之秀。公司在行業(yè)理論指導下積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，建立了完善的綜合管理體系，能夠根據(jù)不同區(qū)域、不同

2、客戶、不同物業(yè)類型的實際情況、服務需求及管理側重有針對性地調整應用。AA物業(yè)秉承“真情服務每一天”的服務理念，在行業(yè)內率先推廣并運用了“首問責任制”管理模式，并全方位推行“七心級”服務工程，是業(yè)戶、發(fā)展商和社會各界廣泛認可的“三好企業(yè)”。我們致力于創(chuàng)建民牌樓宇、創(chuàng)立品牌物業(yè)，不斷為社區(qū)樓盤增加新的亮點和價值，最終與客戶共同創(chuàng)造安全、時尚、舒適的生活環(huán)境，不斷滿足和超越客戶日益增長的物業(yè)服務需求。公司建立了與國際質量標準接軌的ISO9001質量保證體系，運用制度化、程序化、標準化的管理手段，開展科學的管理以提供優(yōu)質的服務。與此同時公司還建立了有效的競爭機制和激勵機制，使公司凝聚了一大批物業(yè)管理各

3、崗位的優(yōu)秀人才。公司下設行政人事部、財務部、物業(yè)部、工程綠化部、企業(yè)發(fā)展部、惠州分公司、珠海分公司（籌備中）等，管理層專業(yè)技術骨干和管理人員持證上崗率100%。AA物業(yè)熱忱歡迎社會各界人士、各界朋友對我司進行指導并相互交流。管理設想以AA物業(yè)成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗為依托，針對春雨城小區(qū)的特色，我們擬定了以下的管理設想：人性化管理1、嚴密的治安防范服務：我們將根據(jù)春雨城的實際情況，設計出嚴密、安全、高效的安全防范體系，通過先進的安全監(jiān)控系統(tǒng)、高素質的保安隊伍、嚴格的管理制度，實現(xiàn)人防和技防的完美結合，確保業(yè)主人身和財產(chǎn)的安全； 2、高效的清潔綠化服務：專業(yè)的清潔和消殺隊伍，為春雨城業(yè)主精心打理、細心

4、呵護每一寸生活空間；專業(yè)的園林設計和養(yǎng)護，使小區(qū)一年四季鮮花盛開、綠草盈盈；干凈整潔、綠意盎然的社區(qū)環(huán)境，讓春雨城業(yè)主每一天都心曠神怡； 3、專業(yè)優(yōu)質的工程服務：我們以專業(yè)的工程技術人員、完善的工程設備，為小區(qū)業(yè)主提供24小時的維修服務；同時妥善維護小區(qū)的公共設施和設備，確保和延長公共設施設備的使用壽命； 4、完善美觀的CIS系統(tǒng)：接管后，我們將從小區(qū)的標識導視系統(tǒng)，綠化景觀的建造、各種銘牌的設計、管理人員的服裝等多方面統(tǒng)一規(guī)劃，以展示小區(qū)別拘一格的品牌形象；二、透明化管理管理處的財務公開（物業(yè)管理費、維修基金的收入及支出等）、人員公開、管理制度公開，實行全方位的透明管理，并隨時接受業(yè)主及使用

5、人查詢和監(jiān)督。讓業(yè)主明明白白交費，明明白白受益。四、依法管理我們將嚴格按照中華人民共和國物業(yè)管理條例及深圳市物業(yè)管理的有關法規(guī)、政策要求，以法律為準繩，沿著法制的軌道進行管理和服務，決不做違法違章和損害業(yè)主利益的事。第三章 管理人員的配備、培訓（一）人員的配備原則我們對管理人員的配備以有經(jīng)驗、有知識、有技能、懂管理和具有高度的服務意識為準繩，在此基礎上建立一支高素質的物業(yè)管理從業(yè)人員隊伍，為春雨城物業(yè)管理創(chuàng)出優(yōu)質品牌。在小區(qū)管理人員配備中，我們遵循如下原則：具有良好的職業(yè)道德觀念：愛崗敬業(yè)、誠實守信、服務群眾、奉獻社會。在尊重人才的基礎上，既注重專業(yè)技能，又注重思想品德，德才兼?zhèn)洹Ｋ泄芾砣藛T

6、需參加物業(yè)管理專業(yè)上崗培訓并取得合格證書，保證100%持證上崗。（二）人員配置情況1、管理處主任：1人2、收款員：1人3、客服人員：3人4、保安隊長：1人5、保安班長：3人（每班8小時，三班倒）6、保安員：33人（每班8小時，三班倒）7、維修主管：1人8、維修人員：6人9、清潔綠化主管：1人10、清潔綠化人員：14人共計64人。（三）管理處組織架構圖 （見下頁） 管理處主任工程維修部清潔綠化部安全管理部客戶服務部管理處主任工程維修部清潔綠化部安全管理部客戶服務部清潔綠化員安管隊員維修技工 清潔綠化員安管隊員維修技工 （四）人員的培訓1、培訓目標 為了充分體現(xiàn)春雨城智能化、多功能的生活環(huán)境和AA

7、管理模式的典范，必須培養(yǎng)出一支踏實肯干、業(yè)務精通、具有良好服務意識和職業(yè)道德的物業(yè)管理隊伍，確保春雨城物業(yè)管理目標的順利實現(xiàn)。（1）確立員工年度培訓在150課時以上；（2）新員工培訓率100%，培訓合格率100%；（3）管理人員持證上崗率100%；（4）特殊工種人員持證上崗率100%；（5）員工年度培訓率100%，培訓合格率100%；（6）確立和完善員工培訓網(wǎng)絡。2、培訓方式（1）自學是提高學識和技術、增長知識才干的行之有效的方法，AA物業(yè)公司非常重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參與自身崗位相關的專業(yè)培訓班、大學自考班，學習時間給予安排和照顧。（2）自辦培訓班。舉辦物業(yè)管理及相關專業(yè)培訓班，加強和提

8、高員工專業(yè)素質和職業(yè)道德修養(yǎng)。（3）外派學習培訓。安排外派專業(yè)培訓，管理人員及服務人員選派參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓。（4）理論研討或專題討論。針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時請行業(yè)精英同管理層舉行專題研討會或專題講座，總結探討具有超前意識的管理途徑或管理措施。（5）參觀學習。管理處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項目，開拓視野，總結經(jīng)驗。（6）崗位輪訓。通過崗位輪訓，給員工提供晉升機會；通過人才橫向、縱向交流，達到“專職、多能”的目的，從而提高綜合素質和人才培養(yǎng)的功能。3、培訓工作計劃為確保春雨城各項管理工作能按質量完成，取得培訓應有的滿意效果，按培訓的需求，制定以

9、下計劃：崗前培訓計劃如下表： 培訓類別培訓對象培訓內容培訓方式培訓考核公共知識培訓全體 員 工公司簡介；春雨城基本概況；物業(yè)管理基礎知識；員工守則；公司規(guī)章制度；職業(yè)道德；安全防火教育；禮儀禮節(jié)的培訓。集中培訓個別培訓筆試通過方能上崗管理干部培訓主管物業(yè)管理崗位資格培訓；主管崗位職責培訓；ISO9001-2000質量體系知識；質量體系文件；現(xiàn)代物業(yè)管理實務。外送培訓集中培訓管理員培訓班長領班物業(yè)管理崗位資格培訓；各專業(yè)崗位職責培訓；公文寫作培訓；服務意識培訓。集中培訓個別培訓普通員工培訓操作層員工崗位職責培訓；專業(yè)技能培訓；服務意識培訓。集中培訓筆試，實操考試通過方能上崗常規(guī)培訓計劃如下表：

10、培訓類別培訓對象培訓內容培訓方式周期培訓考核公共知識培訓全體員工禮儀禮節(jié)培訓；物業(yè)管理基礎知識；員工守則；職業(yè)道 德；安全防火教育；IS09001-2000版質量體系。集中培訓每 月 培 訓一次每季度筆試一次管理干部培訓主管（含物管員）ISO9001-2000質量體系知識；質量體系文件；現(xiàn)代物業(yè)管理動態(tài)；物業(yè)管理專業(yè)知識及有關法規(guī)；團隊合作；公文寫作，電腦運用，基礎英語。外送培訓集中培訓每月 培訓 一次每季度筆試一次管理員培訓班長領班ISO9001-2000質量體系知識；與崗位有關的質量體系文件；專業(yè)知識和專業(yè)技能培訓；公文寫作培訓。集中培訓 外送培訓每半月培訓一次每季度筆試實操考試一次普通員

11、工培訓操作層員工與崗位有關的工作手冊；與崗位有關的專業(yè)知識；專業(yè)技能培訓。集中培訓每 周 培 訓 一 次每月筆試考試一次，每季度實操考試一次第四章 物業(yè)接管第五章 管理承諾深圳市AA物業(yè)管理有限公司為春雨城業(yè)主提供58項服務承諾，并根據(jù)業(yè)主的意見和建議，隨時調整管理和服務過程中的行為。一年達到省優(yōu)秀小區(qū)；二年達到國家優(yōu)秀小區(qū)；三年通過質量體系論證。一、客戶服務及基本目標維護和改進設施、設備的使用功能，提高物業(yè)管理的智能化管理 水平。管理處實行24小時全天候服務，并公示服務聯(lián)系電話。管理處主任具有豐富的物業(yè)管理理論基礎和實操經(jīng)驗。有完善的物業(yè)管理方案。在管理區(qū)域內建立本企業(yè)的企業(yè)形象識別系統(tǒng)：服

12、務理念、行為規(guī)范（專業(yè)著裝、佩帶標志、語言規(guī)范、文明服務）、現(xiàn)場標識等。一線服務人員每年體檢一次，身體合格者方能上崗。適應業(yè)主需求，開展有償服務及代辦服務，公示服務項目及收費 價目。8、 通過各種形式，如走訪住戶、召開懇談會、進行電話溝通和問卷調查等，每年與50%以上業(yè)主作有效溝通，有效投訴處理率100%。9、 建立完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）。適應業(yè)主需求，組織、配合開展社區(qū)文化活動。10、建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理費、維修基金的收支賬目。11、按規(guī)定管理使用維修基金。12、應急需求處理率達到100%。13

13、、每層公共區(qū)域照明燈損壞率不超過3%。14、違章發(fā)生率1%以下，處理率達到100%。15、衛(wèi)生、消殺、環(huán)境、綠化國家級達標率100%。16、化糞池、雨水井、污水井完好率100%。17、排水溝、明暗溝完好率99%以上。18、專業(yè)人員培訓合格率100%。19、無重大火災、刑事和交通事故。20、無機動車丟失事件發(fā)生；21、無臟、亂、差現(xiàn)象發(fā)生。22、每年進行一次客戶滿意度調查，調查有效樣本覆蓋率20%，業(yè)主滿意度達90%以上，并對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進。23、按照中華人民共和國物業(yè)管理條例及深圳市物業(yè)管理的有關法規(guī)、政策的要求，進行依法管理和服務，決不做損害業(yè)主及違法、違章的事。24、管理處將積極研究、分

14、析業(yè)主需求，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想，在充分挖掘業(yè)主潛在需求的基礎上，為業(yè)主提供增值性服務及咨詢，變物業(yè)管理的被動管理為主動服務。二、房屋管理25、按有關法規(guī)、政策、規(guī)定和業(yè)主公約的約定對房屋及配套設施進行管理服務。26、房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔，外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃 等無污跡，無破損，涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，整齊有序。27、對違反規(guī)劃、私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止、報告并協(xié)助有關部門依法處理。28、房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人

15、員登記及相關材料，日常巡查記錄及驗收手續(xù)等。對私改 亂拆管線、破壞房屋結構和損害他人利益現(xiàn)象及時勸止、報告。三、設施設備維修養(yǎng)護29、共用設施設備運行正常，維護良好，無事故隱患。有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。道路、停車場平整通暢，消防器材可隨時啟用，交通標志齊全規(guī) 范。路燈、樓道燈等公共照明設備完好率98%以上，按規(guī)定時間定時 開關。維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明 確，執(zhí)行良好。在接到相關部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶；小區(qū)出入口24小時立崗值班。對進出小區(qū)的車輛實施登記管理，并引導車輛出入和有序停放；對小區(qū)的臨時出入人員實施出入證

16、管理，進行相應的登記和路徑 指引；對火災、水浸、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應急處理預案（每年預演一次）。四、清潔、保潔服務小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 （不少于以下頻次）38、公共綠地、道路 1次/天 清理 39、室外標識、宣傳欄、雕塑小品 1次/周 擦拭40、水池、溝、渠、沙井 1次/天 清理41、樓道地面 1次/周 拖擦42、室內信報箱、消防栓、過道門、扶手等公共設施 1次/天全面擦拭43、洗手間 每天配合清潔劑濕拖多次 30分鐘 保潔44、清潔完成后，清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；并進行保潔巡查，確保無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫等現(xiàn)象。4

17、5、合理布設垃圾桶，垃圾袋裝。46、定期消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生。47、小區(qū)內公共雨、污水管道保養(yǎng) 1次/年 全面疏通48、雨、污水井養(yǎng)護 檢查1次/月，并視檢查情況進行及時清掏49、化糞池 檢查：1次/月，清掏：2次/年50、禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對違反者及時勸止、報告，并配合有關部門進行處理。51、飼養(yǎng)寵物必須符合相關規(guī)定；對違反者及時勸止、報告，并配合有關部門進行處理。五、綠化養(yǎng)護管理52、草坪保持平整，高度不應超過10公分，超過時應及時進行修剪。53、草坪內常年清除雜草，有效控制雜草孳生。54、花草樹木無枯死，發(fā)現(xiàn)死樹，應在一周內清除，并適時補種。55、綠籬超過平齊線10公分時應進

18、行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。56、造型樹木根據(jù)樹木品種和生長情況，及時修剪整形，觀賞效果良好。57、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。58、綠化地設有宣傳牌，提示人們愛護綠化。第六章 財務收支預算春雨城由建筑面積約9萬平方米一、春雨城物業(yè)管理費月收入預算序號項 目測算依據(jù)計算式總額（元）一住宅物管費收入住宅可收費面積約9萬平米，管理費按0.8元/月.平米900000.872000二停車租金地下車位約200個，地下按150元/月.車,臨時停車5元/月.車，實用率為60%，日均臨時停車按30輛計。月卡：20015060%=18000元臨時：30530=4500元22500三收入合計94500二、春雨城物業(yè)管理費月支出預算序號項目測算依據(jù)計算式總額(元/月)一工資福利支出共64人1+2216161工資成本A+B+J52400A主任1人2500元/月2500B收款員1人1200元/月1200C客服人員3人1100