房地產(chǎn)開發(fā)基本流程圖解

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項目立項階段 二、項目前期準(zhǔn)備階段 三、項目建設(shè)階段 四、項目銷售及售后服務(wù)階段房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項目立項階段 二、項目前期準(zhǔn)備階段 三、項目建設(shè)階段 四、項目銷售及售后服務(wù)階段一、項目立項階段選址意見書是項目進(jìn)行設(shè)計、開發(fā)和管理的重要依據(jù)；申領(lǐng)項目選址意見書時需向主管部門提交地址申請報告、有效的項目建議書等；項目立項批文是有計劃管理部門頒發(fā)，確認(rèn)開發(fā)項目通過審核，是可以進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的文件；申領(lǐng)項目立項批文的時候需向主

2、管部門提交可行性報告、立項申請書選址意見書是項目進(jìn)行設(shè)計、開發(fā)和管理的重要依據(jù)；申領(lǐng)項目選址意見書時需向主管部門提交地址申請報告、有效的項目建議書等；項目立項批文是有計劃管理部門頒發(fā)，確認(rèn)開發(fā)項目通過審核，是可以進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的文件；申領(lǐng)項目立項批文的時候需向主管部門提交可行性報告、立項申請書、資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等；首先對投資地區(qū)和投資環(huán)境進(jìn)行研究、分析，根據(jù)對自然資源的了解和市場情況的調(diào)查以及對國家的經(jīng)濟(jì)政策和政治環(huán)境等情況進(jìn)行綜合分析預(yù)測，找到最有利的投資機(jī)會，為投資機(jī)會的選擇提供依據(jù)申領(lǐng)項目選址意見書及項目立項批文到到城市規(guī)劃管理部門申請定點(diǎn)；需向規(guī)劃部門提交有效的項目立

3、項批文、選址意見書、申請定點(diǎn)報告、申請用地報告；企業(yè)的資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書等文件或證書；申請定點(diǎn)到土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金；到土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金；土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)被申請建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等被申請建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、

4、體量紅線等申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計提交建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計總圖，供提交建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計總圖，供規(guī)劃管理部門審核，然后由規(guī)劃管理部門核定用地面積，報經(jīng)政府批準(zhǔn)，發(fā)給開發(fā)商建設(shè)用地規(guī)劃許可證申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證二、項目前期準(zhǔn)備階段建設(shè)工程許可證建設(shè)工程許可證是由規(guī)劃管理部門審批頒發(fā)的；施工許可證是由建設(shè)單位（即開發(fā)商）而不是有施工單位負(fù)責(zé)申領(lǐng)； 在開工前辦理。未經(jīng)許可，不得擅自開工； 通過招標(biāo)選擇勘察隊伍進(jìn)行地質(zhì)勘察和設(shè)計單位進(jìn)行建筑設(shè)計 通過招標(biāo)選擇勘察隊伍進(jìn)行地質(zhì)勘察和設(shè)計單位進(jìn)行建筑設(shè)計選擇勘探隊伍和設(shè)計單位申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證和施工許可證使土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使土地(生地)在通過一級

5、開發(fā)后，能達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)狻⑼崃σ约皥龅仄秸?。房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門經(jīng)過審查后，為符合條件的折遷人頒發(fā)的據(jù)以實(shí)施拆遷的有關(guān)證書。拆遷程序為：拆遷調(diào)查制定拆遷安置計劃申領(lǐng)房屋拆遷許可證發(fā)布拆遷公告與被拆遷人簽訂協(xié)議動遷驗收辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證申領(lǐng)房屋拆遷許可證通過招標(biāo)選擇承包商招標(biāo)一般流程：擬定招標(biāo)方式，準(zhǔn)備文件編制標(biāo)底通過招標(biāo)選擇承包商招標(biāo)一般流程：擬定招標(biāo)方式，準(zhǔn)備文件編制標(biāo)底向招標(biāo)主管部門申請招標(biāo)發(fā)布招標(biāo)通告對承包企業(yè)的資

6、格進(jìn)行預(yù)審發(fā)送招標(biāo)文件招標(biāo)工程交底與解答開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)發(fā)出中標(biāo)通知及簽訂合同做好“七通一平”工作選擇承包單位 通過 通過招標(biāo)方式選擇監(jiān)理單位（接受建設(shè)單位的委托，承擔(dān)其項目管理工作）選擇監(jiān)理單位三、項目建設(shè)階段1、組織監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理2、組織業(yè)主負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料、設(shè)備訂貨1、組織監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理2、組織業(yè)主負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料、設(shè)備訂貨1、配合承包商做好各項工作2、按時提供施工現(xiàn)場，完成場地的“七通一平”3、及時提供以約定數(shù)量的圖紙，組織以約定的由開發(fā)商負(fù)責(zé)訂購的材料設(shè)備及時進(jìn)場。4、協(xié)助承包商做好接受驗查工作5、對項目的投資、進(jìn)度和施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。6、進(jìn)行合同管理7、有效地協(xié)調(diào)參與項目單位的關(guān)系

7、。組織承包商進(jìn)場到房地產(chǎn)市場管理部門申請；到房地產(chǎn)市場管理部門申請；應(yīng)具備條件：1、建設(shè)項目各種批準(zhǔn)手續(xù)齊備，且已確定竣工交付使用日期；2、已完成建設(shè)項目投資的25%或已完成單體項目的主體結(jié)構(gòu)（即結(jié)構(gòu)封頂）3、已確定預(yù)售的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管方案4、已制定房屋使用維修公約應(yīng)提交的材料：1、開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，建設(shè)項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件。2、工程施工進(jìn)度計劃。3、投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料。4、商品房的預(yù)售方案，方案應(yīng)說明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積和交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容；應(yīng)附有商品房預(yù)售總平面圖。加強(qiáng)開發(fā)項目工程管理與監(jiān)

8、控建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1. 完成建設(shè)工程全部設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容，達(dá)到使用要求；2. 有完整的檔案和施工管理資料；建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1. 完成建設(shè)工程全部設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容，達(dá)到使用要求；2. 有完整的檔案和施工管理資料；3. 有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告；4. 有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；5. 有施工單位簽署的工程保修書。 不符合上述條件的工程，建設(shè)單位不得組織工程的竣工驗收。項目的竣工驗收應(yīng)提交材料：應(yīng)提交材料： 項目開工報告、竣工報告、分部分項工程技術(shù)人員名單、圖紙會審及交底記錄、設(shè)計變更通知

9、、技術(shù)變更核定單、工程質(zhì)量事故調(diào)查處理資料、測量放線資料、材料構(gòu)件設(shè)備合格證明、試驗檢驗報告、隱蔽工程驗收記錄、施工日志、竣工圖、質(zhì)量檢驗評定資料、竣工驗收資料等四、項目銷售及售后服務(wù)階段向主管部門交驗主要的證明文件及相關(guān)資料（如：項目批文、規(guī)劃紅線圖、土地權(quán)屬證明文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗收資料及平面圖、價格申請表等。 新房竣工后3個月內(nèi)申請辦理所有權(quán)登記；登記時需提交建設(shè)許可證和建筑圖紙等圖件；向主管部門交驗主要的證明文件及相關(guān)資料（如：項目批文、規(guī)劃紅線圖、土地權(quán)屬證明文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗收資料及平面圖、價格申請表等。 新

10、房竣工后3個月內(nèi)申請辦理所有權(quán)登記；登記時需提交建設(shè)許可證和建筑圖紙等圖件；辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)申領(lǐng)商品房銷售許可證物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，以有償方式對物業(yè)項目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕與整治等服務(wù)。包括管理和服務(wù)兩方面：管理：掌握物業(yè)的變動、使用狀況、使房屋設(shè)備和配套設(shè)施及時得到修復(fù)、更新、保養(yǎng)；服務(wù)：以充分保障產(chǎn)權(quán)所有人、居住者和使用人的各種需求，及時提供各類服務(wù)，以方便用戶；物業(yè)管理范圍：包括管理和服務(wù)兩方面：管理：掌握物業(yè)的變動、使用狀況、使房屋設(shè)備和配套設(shè)施及時得到修復(fù)、更新、保養(yǎng)；服務(wù)：以充分保障產(chǎn)權(quán)所有人、居住者和使用人的各種需求，及時提供各類

11、服務(wù)，以方便用戶；物業(yè)管理范圍：1、治安消防服務(wù)2、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)3、維修保養(yǎng)服務(wù)4、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)5、家居服務(wù)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同開發(fā)企業(yè)將新物業(yè)交付物業(yè)管理公司接管時，應(yīng)提交以下資料：房屋建設(shè)的各項批準(zhǔn)文件、竣工總平面圖、房屋及配套基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖，地下管道網(wǎng)圖及其他必要資料開發(fā)企業(yè)將新物業(yè)交付物業(yè)管理公司接管時，應(yīng)提交以下資料：房屋建設(shè)的各項批準(zhǔn)文件、竣工總平面圖、房屋及配套基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖，地下管道網(wǎng)圖及其他必要資料提交相關(guān)材料與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同 購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂日起 購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂日起90天內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。做

12、好物業(yè)管理工作 房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)資料第一部分：的準(zhǔn)備工作在報審批之前，應(yīng)辦理好手續(xù)，委托有資質(zhì)的院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分：部分 根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，的程序一般共分六個階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃審查及確定條件；3）及；4）規(guī)劃圖審查；5）施工；6）建設(shè)工程竣工備案。一、選址定點(diǎn)階段此階段一般辦理以下事項：1、計委審查和進(jìn)行。2、進(jìn)行和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)條件意見書。4、辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。5、地震局、園林局、對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目。二、規(guī)劃審查及確

13、定條件階段此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進(jìn)行建設(shè)布局審查。2、辦理。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、園林局、對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃進(jìn)行評審，核發(fā)。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、和審查此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊對初步設(shè)計的進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。5、進(jìn)行。6、市政部門、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建委對文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)

14、主單位意見，核發(fā)委托通知單。9、建委根據(jù)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)圖審查報告，發(fā)放建設(shè)圖審查批準(zhǔn)書。四、規(guī)劃圖審查階段此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進(jìn)行審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在繳納有關(guān)后，核發(fā)（副本）。五、施工報建階段此階段辦理以下一般事項：1、辦理施工報建登記。2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程。3、建委組織對工程進(jìn)行審查，核發(fā)。 六、許可階段此階段辦理以下一般事項：由管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)。

15、開發(fā)企業(yè)申請辦理應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部，取得書；（2）持有和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的計算，投入開發(fā)建設(shè)的資到總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；3、工程；4、方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附、分層。七、建設(shè)工程竣工備案階段此階段辦理以下一般事項：1、監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對提供的進(jìn)行。2、財政部門對應(yīng)繳納的和基金進(jìn)行核實(shí)驗收。3、規(guī)劃部門、市政部門、環(huán)保局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和