城市綜合體項目研究

1、協(xié)信地產(chǎn)城市綜合體項目研究2011年7月2011-06-262服務(wù)建議書思考路徑1、什么是城市綜合體2、城市綜合體的發(fā)展及其基本特征3、解析城市綜合體的開發(fā)模式4、解讀知名綜合體項目案例探尋綜合體未來發(fā)展趨勢協(xié)信地產(chǎn)綜合體開發(fā)的借鑒點(diǎn)案例卡選擇說明具體案例研究如何定義城市綜合體綜合體定義的發(fā)展城市綜合體的發(fā)展歷程如何界定它的基本特征研究基礎(chǔ)趨勢分析總結(jié)提煉城市綜合體定義及其基本特征城市綜合體的發(fā)展城市綜合體的開發(fā)模式綜合體案例選擇及分析結(jié)論綜合體未來發(fā)展趨勢對協(xié)信地產(chǎn)操作綜合體項目建議目錄4PART 1 城市綜合體定義及其基本特征城市綜合體是指城市中體量大，兼容“商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、餐飲

2、、會展、娛樂”多種功能于一體的復(fù)合型態(tài)的建筑群體城市綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購物、文化、娛樂等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)高度集中的街區(qū)軀體。城市綜合體不同與城市中心密集的建筑群體，它具備完整的城市街區(qū)特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果。城市綜合體越來越多復(fù)合城市功能在空間進(jìn)行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動關(guān)系，從而形成多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一。 多種功能空間有機(jī)組合 與城市交通協(xié)調(diào) 各不同功能空間依存、互補(bǔ) 同一位置上的一組建筑群城市綜合體功能框架城市綜合體城市活動空間交通樞紐公共文化設(shè)施建

3、筑生活空間零售商務(wù)酒店居住5PART 1 城市綜合體定義及其基本特征城市綜合體特征1：國務(wù)院發(fā)展研究中心等機(jī)構(gòu)，對2003年以來的建成或在建的100個新建城市綜合體研究顯示：65%的城市綜合體具有酒店、辦公、住宅、商業(yè)四大基本功能高可達(dá)性HOPSCA六大業(yè)態(tài)：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。高樓林立的景象，城市的標(biāo)志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補(bǔ)。高密度，集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合

4、、影響和聯(lián)系；與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充，缺一不可。6PART 1 城市綜合體定義及其基本特征1、不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用；土地使用均衡性1、平面的連續(xù)：通常采用整體設(shè)計，其中任何一項功能都會影響整體效果；2、立面的連續(xù)：要保持HOPSCA內(nèi)建筑物的風(fēng)格統(tǒng)一，就要使立面有連續(xù)性；3、空間的連續(xù)：優(yōu)越的區(qū)位要求功能建筑體之間通過空中、地下和地面多層次的空間體系空間連續(xù)性內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使各功能建筑體有機(jī)結(jié)合；對外界的交通依賴較

5、強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模內(nèi)外部聯(lián)系完整性因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)； 同時作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力巨大的社會效應(yīng)/升值潛力城市綜合體的特征2：類似微縮的城市，能夠通過集約化的設(shè)計，帶動建筑與社會形成內(nèi)外部的聯(lián)動，從而形成土地及物業(yè)升值PART 2 城市綜合體的發(fā)展城市綜合體的發(fā)展：于1986年最先誕生于巴黎的拉德方斯，是一個集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購物、會所、高尚住宅于一體的城市綜合體。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端，是一個新區(qū)一個在老城區(qū)里

6、，進(jìn)行崛起開發(fā)形成的完全現(xiàn)代的巴黎區(qū)內(nèi)的新凱旋門，是和巴黎老凱旋門相呼應(yīng)，代表的是新巴黎；法國最大的企業(yè)一半在這里；擁有歐洲最大的商業(yè)中心，包括很多的國際總部大廈；歐洲最大的公交換乘中心。巴黎市拉德芳斯基礎(chǔ)信息寫字樓247萬平方米商務(wù)區(qū)2155萬平方米公園區(qū)325萬平方米住宅區(qū)1.56萬套商業(yè)中心10.5萬平方米公園25公頃容納人數(shù)3.93萬人城市綜合體產(chǎn)生的背景1：城市對繁華與活力的追求，成為綜合體開發(fā)的催化劑，促使規(guī)劃者重新認(rèn)識城市中心區(qū)域的高效率、價值與綜合性PART 2 城市綜合體的發(fā)展商業(yè)綜合體產(chǎn)生城市人口日益膨脹土地資源日益稀缺城市快速發(fā)展個人生活成本加大經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低高品質(zhì)的生

7、活需求缺乏景觀和活力中心區(qū)各種矛盾突出美國紐約洛克菲勒中心是上世紀(jì)最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開發(fā)從1930年一直到今天，是當(dāng)今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂中心。 PART 2 城市綜合體的發(fā)展城市綜合體產(chǎn)生的背景2：隨著城市的發(fā)展，商業(yè)綜合體應(yīng)運(yùn)而生。它其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。商業(yè)綜合體多功能空間組合商業(yè)綜合體立體交通體系提高土地利用率產(chǎn)生機(jī)會收益降低投資風(fēng)險滿足更高效率滿足生活需求改善區(qū)域交通10城市綜合體產(chǎn)生的背景3：舊城區(qū)改造或新城開發(fā)也是城市綜合體發(fā)展與形成的重要動因之一，而目前 國內(nèi)70%的二三線城市政府的城市綜合體都集中于規(guī)劃的

8、新區(qū)。PART 2 城市綜合體的發(fā)展特征1地價與租金提升經(jīng)濟(jì)利益的再分配的驅(qū)使，在制定舊城更新改造規(guī)劃時，對城市土地進(jìn)行評估和地價分級、并對城市土地增值、土地市場進(jìn)行測算，實(shí)現(xiàn)價值最大化。特征2最高的交通可達(dá)性交通配套成熟地區(qū)，地鐵、高速道路成為現(xiàn)代城市的一個非常重要的交通手段，其次是機(jī)場、火車站、高速公路等，路網(wǎng)密度也是一個重要的指標(biāo)。特征3城市功能聚集中心規(guī)劃從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，使舊城機(jī)能得以完善，強(qiáng)調(diào)區(qū)域的綜合功能 。根據(jù)之前出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、用地結(jié)構(gòu)、交通壓力、市政設(shè)施、居住環(huán)境等問題 進(jìn)行調(diào)整，使得規(guī)劃更合理。特征4城市更新11PART 3 城市綜合體的開發(fā)模式開發(fā)條

9、件：不是任何地方都能采用HOPSCA 地產(chǎn)模式，建成包含商務(wù)、居住、購物等業(yè)態(tài)的綜合地產(chǎn)項目。HOPSCA 的形成必需符合以下條件：城市綜合體最佳位置首選城市中心，城市副中心，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)；隨著城市化進(jìn)程，在政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，城市經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)，有良好的政策扶植；必須具有便捷的交通條件，如地鐵、直達(dá)公交、區(qū)域內(nèi)環(huán)線等；必須營造齊備的生活系統(tǒng)和相應(yīng)的人口導(dǎo)入條件城市綜合體的外部條件城市綜合體的內(nèi)部條件大規(guī)模建筑體量，能夠充分發(fā)揮不同業(yè)內(nèi)的空間組合的功能；切入城市或社會功能，與城市其他生活空間形成有機(jī)的互補(bǔ)與提升；業(yè)態(tài)組合：商業(yè)是城市綜合體中不可或缺的部分，承擔(dān)了吸引人流、創(chuàng)造多次消費(fèi)。也是綜合

10、體后期運(yùn)營中的難點(diǎn)所在，更是未來核心收益之一。PART 3 城市綜合體的開發(fā)模式商業(yè)部分請另見商業(yè)服務(wù)建議高品質(zhì)生活配套商 業(yè)寫字樓住 宅酒 店高消費(fèi)商務(wù)人流高品質(zhì)商業(yè)配套經(jīng)營管理與物業(yè)服務(wù)補(bǔ)充酒店功能高消費(fèi)力商務(wù)人流商務(wù)人流循環(huán)提升商務(wù)服務(wù)能力高消費(fèi)商務(wù)人流固定消費(fèi)人流soho住宅商業(yè)街、主題廣場等其他功能：展覽展會商務(wù)會館星級酒店、酒店式公寓其他功能的補(bǔ)充：文化中心、休閑廣場、體育設(shè)施、集中式公園等PART 3 城市綜合體的開發(fā)模式合作模式：根據(jù)綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營運(yùn)的角度總結(jié)出都市綜合體的三種開發(fā)模式。14PART 3 城市綜合體的開發(fā)模式運(yùn)營模式：

11、由于城市綜合體的開發(fā)投資回報遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅項目，長期持有的特性更是讓開發(fā)商長期獲利，目前主要有 （1）出租持有經(jīng)營為主 （2）出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營相互結(jié)合。出租持有經(jīng)營為主出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營相互結(jié)合深圳華潤萬象城屬于這種盈利模式，華潤中心一期的華潤大廈、萬象城均以出租為主。一般采用這種模式經(jīng)營的城市綜合體往往位于城市核心區(qū)域，擁有較高的商業(yè)價值，因此開發(fā)商一般會采用長期持有方式經(jīng)營，以期獲得商業(yè)物業(yè)價值遞增。這種模式出售比例一般能夠基本收回投資，很多公司采用這種模式，便于再次投資擴(kuò)張與企業(yè)運(yùn)作。隨著越來越多的城市綜合體以立體多功能開發(fā)為主，未來將融合更多的住宅

12、居住功能元素，而住宅部分銷售實(shí)現(xiàn)的回款也能在一定程度上解決城市綜合體起初大量資金投入所造成的資金緊張。萬達(dá)廣場是目前該模式的典型，以銷售住宅、部分辦公物業(yè)及獨(dú)立的商業(yè)街、商鋪為主。典型項目：華潤置地萬象城典型項目：萬達(dá)廣場15管理模式：都市綜合體中各種物業(yè)功能有其各自的特性，因此，其物業(yè)的經(jīng)營管理也有不同特性。主要包括零售商業(yè)的經(jīng)營管理、酒店的經(jīng)營管理、寫字樓的經(jīng)營管理、公寓住宅的物業(yè)管理。PART 3 城市綜合體的開發(fā)模式開發(fā)商自行管理由出資方共同組建聯(lián)合發(fā)展總公司，進(jìn)行管理和提供服務(wù)，嘗試進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理該種模式的產(chǎn)權(quán)形式都是統(tǒng)一的，如深圳的華潤中心國外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理由國外的管理

13、機(jī)構(gòu)參與合作管理，還有部分待零售商業(yè)建成后輸入管理或委托國外機(jī)構(gòu)管理，例如凱德商用目前開發(fā)的來福士廣場專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行市場管理商業(yè)在管理上采用租賃模式，以租代管，統(tǒng)一策劃布局，承租方提出方案和資金，由物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行裝修專業(yè)的管理公司不直接從事商業(yè)經(jīng)營，而是從事整體策劃和管理，具體包括租賃管理、營銷管理、服務(wù)管理和物業(yè)管理16PART 4 綜合體案例選擇及分析結(jié)論案例選擇：根據(jù)不同的物業(yè)組合模式，選擇相應(yīng)的案例進(jìn)行分析模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展模式案例：深圳華潤中心、北京萬達(dá)廣場等模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式案例：香港IFC、上海國際金融中心

14、IFC模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式案例：上海商城、北京萬達(dá)廣場等模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式案例：大寧國際商業(yè)廣場、上海新天地等案例1：深圳華潤中心萬象城：集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業(yè)建筑群，以商業(yè)作為核心驅(qū)動力。經(jīng)營模式總部進(jìn)駐，定義形象、海外招商，一線品牌、只租不售，長期經(jīng)營驅(qū)動引擎萬象城以商業(yè)作為核心驅(qū)動力：商業(yè)中心“萬象城”、“華潤大廈”物業(yè)組合：以商業(yè)、辦公、酒店、頂級公寓為一體的高價值物業(yè)配比團(tuán)隊構(gòu)架：十家國際知名合作單位參與設(shè)計和包裝經(jīng)營模式華潤總部進(jìn)駐，高端形象定位、部分海外招商，國際一線品牌進(jìn)駐、只租不售，長期經(jīng)營華潤總部進(jìn)駐，為華潤

15、面向全國的形象典范。直接在海外進(jìn)行招商，且國際招商與項目建設(shè)同步完成。50%的國際一線品牌;30%的亞洲一線品牌,20%的國際二、三線品牌及國內(nèi)一線品牌。只租不售，長期經(jīng)營。PART 4 綜合體案例選擇及分析結(jié)論1、選城二線城市；3、業(yè)態(tài)定位一站式齊全規(guī)劃；1、開發(fā)商具備強(qiáng)大實(shí)力；2、招商以一線品牌為主；2、選址考慮因素：成功的KPI體系5、打造高端商業(yè)建筑形態(tài)。 外因 內(nèi)因a、城市金融商業(yè)核心位置；c、周邊交通便捷，公交線路多，擁有地鐵；b、區(qū)域內(nèi)缺乏一個高端大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域商業(yè)形象；4、引進(jìn)國際一流的精英團(tuán)隊；充分考慮了選址等外部因素，結(jié)合自身開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及優(yōu)勢。PART 4 綜合體案例選擇

16、及分析結(jié)論案例2：寧波萬達(dá)廣場，從05年開始，萬達(dá)嘗試在城郊結(jié)合部做大型的商業(yè)項目，該項目是萬達(dá)在城郊結(jié)合部的第一個項目項目周圍常住人口5萬，離寧波市區(qū)有10公里左右。萬達(dá)拿地和開業(yè)后，出現(xiàn)兩個萬達(dá)現(xiàn)象第一，周圍的住宅，房地產(chǎn)項目知道萬達(dá)拿項目后迅速提價，二手房價立即往上漲。第二個現(xiàn)象，寧波萬達(dá)入住后，萬科、中海、金地等大牌住宅開發(fā)商看到萬達(dá)商業(yè)未來給這個片區(qū)帶來的價值和配套，一年以內(nèi)全部在旁邊拿地，距離都在1公里范圍之內(nèi)。萬達(dá)的互動效應(yīng)：中高檔的住宅群體起來以后，又會把中高檔的人群帶過來，這樣消費(fèi)層次就會一點(diǎn)一點(diǎn)高起來PART 4 綜合體案例選擇及分析結(jié)論拆遷安置土地出售政府確定居住用地體量

17、萬達(dá)項目公司運(yùn)營流程商業(yè)前期定位營銷銷售施工管理業(yè)態(tài)組合規(guī)劃建筑選址指標(biāo)設(shè)定訂單地產(chǎn)與土地開發(fā)項目開發(fā)物業(yè)管理業(yè)態(tài)調(diào)整管理運(yùn)營土地拆遷出讓主力商家萬達(dá)商業(yè)管理公司照萬達(dá)廣場模式設(shè)計與主力店技術(shù)對接商場統(tǒng)一開業(yè)預(yù)付租金給萬達(dá)進(jìn)行宣傳、招商、租金談判等工作戶外廣告牌招商、商場管理負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營、維修及其它管理政府三年培育期進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整金融鏈條商家保證金主力商家租金物業(yè)經(jīng)營、商業(yè)管理收益萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計院共同選址前期接洽技術(shù)對接法定效力確認(rèn)物業(yè)公司住宅、辦公產(chǎn)品銷售資金回籠商鋪出售/出租收益獲得當(dāng)?shù)卣恋爻鲎尳?、稅費(fèi)優(yōu)惠銀行及基金融資主力店組合首先確定商業(yè)體量萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式可從開發(fā)各階段價值

18、鏈分析出發(fā)，與之相應(yīng)，長期低成本金融運(yùn)作則是運(yùn)營的最高核心。PART 4 綜合體案例選擇及分析結(jié)論21四種模式KPI體系的總結(jié)PART 4 綜合體案例選擇及分析結(jié)論模式一模式二模式三模式四酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展模式以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式以酒店為核心功能的發(fā)展模式以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式外因地理位置區(qū)域中心位置交通條件可達(dá)性好建筑規(guī)模30萬方左右或以上地理位置CBD/城市中心交通條件主干道/地鐵口建筑規(guī)模根據(jù)物業(yè)組合定地理位置城市核心區(qū)交通條件主干道/地鐵口建筑規(guī)模根據(jù)物業(yè)組合定地理位置區(qū)域中心位置交通條件可達(dá)性好建筑規(guī)模根據(jù)物業(yè)組合定內(nèi)因超高建筑群各功能相互融合根據(jù)區(qū)域?qū)蛹壎ㄎ晃飿I(yè)檔次專業(yè)管理團(tuán)隊進(jìn)駐形成以產(chǎn)業(yè)族群為主引入的客戶人流寫字樓物業(yè)具備引導(dǎo)性高端物業(yè)組合為主超高建筑群提供提供差異化服務(wù)確立競爭優(yōu)勢配置五星級酒店及高端商場豐富的商業(yè)組合高低錯落有致的建筑外觀滿足不同層次的主力店一流的合作機(jī)構(gòu)與商業(yè)團(tuán)隊22PART 5 綜合體未來發(fā)展趨勢“城市區(qū)域”一體化城市空間多中心化城市功能多樣化城市形象特色化城市環(huán)境生態(tài)化城市資源集約化對區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有聯(lián)動與推動性對區(qū)域中心具有強(qiáng)化作用具有復(fù)合性、多樣化功能體現(xiàn)城市特色、城市形象土地集約利用、環(huán)境友好體現(xiàn)快捷