房地產(chǎn)策劃及銷售代理投標(biāo)文件~277P

1、謹(jǐn)呈：深圳市福中福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 深圳福中福策劃及銷售代理投標(biāo)報(bào)告二一二月前言尊敬的深圳市福中福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：非常榮幸能夠參加此次關(guān)于貴司長(zhǎng)沙暮云項(xiàng)目的競(jìng)標(biāo)。作為國(guó)內(nèi)大型跨區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)商，貴司的實(shí)業(yè)界有目共睹，在深圳開發(fā)多個(gè)大型物業(yè)，已開發(fā)項(xiàng)目計(jì)達(dá)百萬平米，貴司在房地產(chǎn)領(lǐng)域取得的成就，值得我們尊敬。而作為擁有15發(fā)展歷史的合富輝煌集團(tuán)，在房地產(chǎn)開發(fā)、代及相關(guān)領(lǐng)域都頗有建樹。湖南合富輝煌房地產(chǎn)代公司作為進(jìn)入湖南最早，代湖南大盤及地標(biāo)樓盤最多的專業(yè)機(jī)構(gòu)，在湖南地區(qū)積豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和客戶資源。長(zhǎng)沙暮云項(xiàng)目，作為福中福進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng)的首個(gè)大型住項(xiàng)目，對(duì)于貴司在湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)樹起好企業(yè)品牌有著

2、非凡的意義。我司衷心希望能夠通過此方案，為貴司成功運(yùn)作長(zhǎng)沙暮云項(xiàng)目開啟一扇窗口。同時(shí)，祝愿貴公司業(yè)務(wù)蒸蒸日上，項(xiàng)目開發(fā)順吉祥！報(bào)告思框架市場(chǎng)政策研究全國(guó)樓市研究長(zhǎng)沙樓市研究項(xiàng)目板塊研究地塊屬性分析外部環(huán)境分析地形條件分析地塊價(jià)值劃分典型案借鑒市場(chǎng)個(gè)案分析成功案分析項(xiàng)目產(chǎn)品研究整體開發(fā)策首期物業(yè)建議項(xiàng)目啟動(dòng)策項(xiàng)目營(yíng)銷研究整體定位形象主題定位客戶定位價(jià)格定位銷售目標(biāo)媒體策銷售配合nn全國(guó)樓市研究09全國(guó)樓市概況10全國(guó)樓市預(yù)測(cè)前言2009，注定是平凡的一。整整一，中國(guó)樓市經(jīng)歷著從低迷到重振再到火熱再到繁榮的全過程，可堪稱是“一月小變，一季中變，全大逆轉(zhuǎn)?；仡?009的長(zhǎng)沙樓市，惠民政策頻出取消城鄉(xiāng)

3、戶籍差別、住房公積新政出臺(tái)、專項(xiàng)打擊囤地炒地；地鐵開建、武廣通，城市建設(shè)的步伐越走越快；新房、二手房市場(chǎng)兩面開花2009，中國(guó)經(jīng)濟(jì)困難的一，但也是房地產(chǎn)業(yè)最輝煌的一！203月4月5月6月7月8月9月0月1月1-12009年1-1-1-1-1-1-1-1-1年年年年年年年年202020202020093月09年202009年090909090909091-12月4月5月6月7月8月9月月月10112009年09年09年2009年09年2009年09年09年20202009年2012月202020600100.3101.109全國(guó)樓市概況銷售市場(chǎng)表現(xiàn)價(jià)升漲全國(guó)商品房銷售面積增幅2009在央信貸開閘

4、以5040302017.525.531.737.142.944.848.45342.1銷售面積增速（%）108.2及其他首付、等優(yōu)惠激下，全國(guó)樓市全面激活，成交節(jié)節(jié)攀升。全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)伴隨著市場(chǎng)尤其是高端市110108106106.2109.1場(chǎng)的升溫，商品住價(jià)格10410210098100.198.1100.398.3100.798.7100.899.4101.1101.5102.7100.8104100.9101.5101.9“漲聲一片 。969492同比環(huán)比09全國(guó)樓市概況成交各市商品住成交面積大幅升，多個(gè)城市出現(xiàn)“價(jià)齊升的局面2009在多項(xiàng)好政策的激下，全國(guó)商品住市

5、場(chǎng)成交一片大好，重點(diǎn)城市成交同比上增幅基本都超過50%，貴陽是達(dá)到驚人的229%；在成交價(jià)格方面，大部分城市都呈現(xiàn)“價(jià)齊升的局面，重點(diǎn)城市中僅有貴陽、廣州、中山和武漢的成交均價(jià)同比下跌。成交均價(jià)升幅最明顯的是南寧、鄭州和西安，漲幅分別達(dá)17%、15.2%和13.3%，中部會(huì)城市領(lǐng)漲；相對(duì)而言，價(jià)格漲幅越大的城市，成交上升幅越小。 房市金碟09全國(guó)樓市概況信貸信貸放和銷售回暖，為房地產(chǎn)企業(yè)積充足資在各類資來源中，其他資增長(zhǎng)最快，同比增速達(dá)69.5%。其中個(gè)人按揭貸款達(dá)到驚人的119.7%；國(guó)內(nèi)貸款1-10月總額達(dá)到9119億元，也達(dá)到53%的高速增長(zhǎng)。增長(zhǎng)速僅次于其他資。2010很難還會(huì)繼續(xù)20

6、09的天信貸規(guī)模，預(yù)計(jì)明房企資面對(duì)的壓相比今會(huì)增大。 房市金碟09全國(guó)樓市概況GDP中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)朝著企穩(wěn)向好的方向發(fā)展國(guó)際貨幣基組織（IMF）發(fā)表世界經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告，預(yù)測(cè)全球經(jīng)濟(jì)2010將增長(zhǎng)3.1%，其中中國(guó)增長(zhǎng)9.0%。200911月，全國(guó)制造業(yè)采購經(jīng)指數(shù)（PMI）為55.2%，該指數(shù)已連續(xù)九個(gè)月位于臨界點(diǎn)50%以上，表明制造業(yè)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)觸底回升，總體保持平穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。消費(fèi)方面，三季居民消費(fèi)意愿有增長(zhǎng)，居民投資意愿斷攀升，儲(chǔ)蓄意愿有所回。消費(fèi)者信心一走強(qiáng)，顯示出消費(fèi)者對(duì)未來經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的樂觀預(yù)期。09全國(guó)樓市概況土地091-12月10重點(diǎn)城市住用地積成交情況全國(guó)土地價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng) 房企拿地意愿強(qiáng)

7、2009隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐步好轉(zhuǎn)，土地市場(chǎng)也步入回暖期；住用地全計(jì)供應(yīng)和成交均大幅超過同期水平。1-12月，10重點(diǎn)城市中，除京、深圳之外，其他8個(gè)城市住用地計(jì)成交同比增加。其中，天津住用地計(jì)成交超091-12月10重點(diǎn)城市住用地溢價(jià)水平變化情況過2000萬平方米，同比增加32%成交位居各大城市之首。溢價(jià)水平全部超過去同期水平。上海、廣州平均溢價(jià)水平均超過100%；京、杭州、南京的平均溢價(jià)水平較為相近，集中在50%左右；成都、重慶、武漢等二線城市平均溢價(jià)水平在20%-30%之間。數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)nn全國(guó)樓市研究09全國(guó)樓市概況10全國(guó)樓市預(yù)判2010全國(guó)樓市

8、走勢(shì)預(yù)判經(jīng)濟(jì)明經(jīng)濟(jì)工作大主要任務(wù)穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)一、提高宏觀調(diào)控水平，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。要處好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管通脹預(yù)期的關(guān)系，鞏固和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)回升向好勢(shì)頭。要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適寬松的貨幣政策，把握好政策實(shí)施的、節(jié)奏、重點(diǎn)。要突出財(cái)政政策實(shí)施重點(diǎn)，加大對(duì)民生領(lǐng)域和社會(huì)事業(yè)支持保障。貨幣政策要保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)針對(duì)性和靈活性。要密跟蹤國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，把握好貨幣信貸增長(zhǎng)速。二、加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)和效益。要加大國(guó)民收入分配調(diào)整，增強(qiáng)居民特別是低收入群眾消費(fèi)能。增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化。當(dāng)前要把解決符合條

9、件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。三、夯實(shí)“三農(nóng)發(fā)展基礎(chǔ)，擴(kuò)大內(nèi)需增長(zhǎng)空間。四、深化經(jīng)濟(jì)體制改革，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)和活。五、推動(dòng)出口穩(wěn)定增長(zhǎng)，促進(jìn)國(guó)際收支平衡。、著保障和改善民生，全維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。明要把改善民生、發(fā)展社會(huì)事業(yè)作為擴(kuò)大內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)，堅(jiān)定移加以推進(jìn)。 房市金碟2010全國(guó)樓市走勢(shì)預(yù)判政策中央嚴(yán)厲遏制房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象，為防開發(fā)商囤地、炒地，以后拿地首付低于50%u政府態(tài)：12月14日，國(guó)務(wù)院發(fā)布“國(guó)四條，房產(chǎn)調(diào)控從“抑制轉(zhuǎn)為“遏制u二手房交：12月14日，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限，由2恢復(fù)到原來的5。u土地交：12月17

10、日，土地出讓首付款得低于“50%u二套房貸款：12月21日，“二次房貸首付比或提高至五成u首套房：11月11日，“銀監(jiān)會(huì)要求收緊房貸 各擬中止七折政策策2010全國(guó)樓市走勢(shì)預(yù)判政策09政策特征：初松、末緊支持 初“松u積極的財(cái)政稅收政策 、適寬松的貨幣政u四部委鼓勵(lì)房企進(jìn)促銷u福建18條舉措促房產(chǎn)發(fā)展u福建放寬直系親屬戶口登記遷移條件VS末“緊警示u6月19日銀監(jiān)會(huì)下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管的通知，堅(jiān)守二套房貸政策動(dòng)搖u11月住建部發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)銷售有關(guān)問題的通知，嚴(yán)打開發(fā)商捂盤u12月國(guó)務(wù)院要求遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭u12月個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2恢復(fù)到5u國(guó)四條

11、：土地出讓首期款繳納最低50%在大基調(diào)為政策適松綁的09，下半政策的“緊多的是抑制房?jī)r(jià)的警示作用，其象征意義大于實(shí)際作用 。促進(jìn)2010全國(guó)樓市走勢(shì)預(yù)判政策09政策特征：中央緊、地方松監(jiān)管 中央“緊u5月20日國(guó)稅總局發(fā)布土地增值稅清算管規(guī)程u9月1日國(guó)土部下發(fā)關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管促進(jìn)批而未用土地用的通知，加強(qiáng)建設(shè)用地管u9月26日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于集約用地的通知u11月10日國(guó)土部印發(fā)限制用地項(xiàng)目目錄(增補(bǔ)本)和禁止用地項(xiàng)目目錄(增補(bǔ)本)，防大開發(fā)商壟斷u12月24日國(guó)土資源部發(fā)布公告，開發(fā)商土地閑置滿一滿兩的，徵收20%土地閑置費(fèi)，土地閑置滿兩、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回。地方“松u20

12、10級(jí)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策會(huì)取消，湖南關(guān)于購房貨幣補(bǔ)貼等優(yōu)惠也暫會(huì)改變。u12月31日，長(zhǎng)沙市二手房交中心表示，二手房明仍享稅補(bǔ)貼 轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅按差額征u11月28日，長(zhǎng)沙適時(shí)取消城鄉(xiāng)戶口差別，戶口準(zhǔn)入門檻。u長(zhǎng)沙頒布住房公積管條，三項(xiàng)住房公積貸款新政出臺(tái)。VS五月份各大城市“地王頻現(xiàn)，為防止各地囤積土地，各部委分別采用多種手段進(jìn)調(diào)控，使得2009成為土地調(diào)控，而地方則表現(xiàn)出為寬松的姿態(tài)。06-106-306-506-706-906-1107-107-307-507-707-907-1108-108-308-508-708-908-1109-109-309-509-709-909-11201

13、0全國(guó)樓市走勢(shì)預(yù)判政策房地產(chǎn)政策趨緊將是明重要?jiǎng)酉驀?guó)房景氣指數(shù)呈V字反轉(zhuǎn)108定調(diào)：繼續(xù)穩(wěn)健財(cái)政政策106.59定調(diào)：穩(wěn)回升，促結(jié)構(gòu)106104102100989694定調(diào)：實(shí)施從緊貨幣政策定調(diào)：保增長(zhǎng)，促發(fā)展94.74102.78從國(guó)房景氣指數(shù)走勢(shì)來看，房地產(chǎn)已經(jīng)快速走出寒冬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)明宏觀基本面，是穩(wěn)回升，促結(jié)構(gòu)。但針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快，中央積極對(duì)土地交、二手房交等關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)采取針對(duì)性的措施。因此房地產(chǎn)政策趨緊將是明重要?jiǎng)酉?。?shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 房市金碟uu2010全國(guó)樓市走勢(shì)預(yù)判政策維持適寬松、有所收緊中國(guó)人民銀及多家融機(jī)構(gòu)7日召開會(huì)議，研究部署貫徹實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署的具體

14、措施。央表示，根據(jù)新形勢(shì)新情況著提高政策的針對(duì)性和靈活性，重點(diǎn)把握好政策實(shí)施的、節(jié)奏和重點(diǎn)，把握好貨幣信貸增長(zhǎng)速。多家融機(jī)構(gòu)表示，明在信貸方面將合安排信貸投放總下加大調(diào)結(jié)構(gòu)，實(shí)有保有壓的政策要求。2009全信貸增長(zhǎng)在9.7萬億元左右，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)2010信貸增應(yīng)在7萬億到8萬億元之間，貨幣供應(yīng)仍較為寬松。 房市金碟p2010全國(guó)樓市走勢(shì)預(yù)判政策政策微調(diào)，有保有壓p保：n 明經(jīng)濟(jì)工作強(qiáng)調(diào)要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求n 積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。壓：抑制投機(jī)性購房政策微調(diào)：n 國(guó)務(wù)院總溫家寶9日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)消費(fèi)的干政策措施，個(gè)人

15、住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2恢復(fù)到5，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。n 國(guó)家發(fā)改委主任張平，明我國(guó)將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購房。p2010全國(guó)樓市走勢(shì)預(yù)判政策2010保障性住房建設(shè)加大增加保障房供應(yīng)n 2009中央預(yù)算安排的保障性住房建設(shè)進(jìn)緩慢，截至8月底僅完成投資394.9億元，完成為23.6%，2010國(guó)家將大推動(dòng)保障性住房建設(shè)。n 住建部提出，2010要通過棚戶區(qū)改造和新建、改擴(kuò)建（購置）租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房等方式，進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)，其開工建設(shè)的套（戶）數(shù)比2009增加三分之一，以加快解決中低收入住房困難家庭的住房問題。n 發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，中

16、央2010住房建設(shè)投資額從此前的2800億元增加到4000億元。pp2010全國(guó)樓市走勢(shì)預(yù)判2010通脹預(yù)期仍是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素大的信貸投放引發(fā)人們對(duì)未來通貨膨脹的擔(dān)憂，通脹壓加大。n 從物價(jià)景氣指數(shù)看，人民銀測(cè)算的CPI一致合成指數(shù)仍處于下階段，但幅趨緩，呈現(xiàn)出觸底跡象；從先合成指數(shù)看，未來 CPI價(jià)格將在今底觸底后開始回升。n 人民銀三季儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，當(dāng)季對(duì)未來物價(jià)預(yù)期指數(shù)達(dá)到 66.7%，已經(jīng)連續(xù)第三個(gè)季上升，居民通脹預(yù)期持續(xù)加強(qiáng)。通脹背景下，資產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)投資仍受青睞。pppp2010全國(guó)樓市走勢(shì)預(yù)判下半存在較大變數(shù)隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇日益明，未來世界主要經(jīng)濟(jì)體和中國(guó)經(jīng)濟(jì)

17、激政策將逐步退出。通貨膨脹壓的加大，信貸政策將逐步收緊。隨著資產(chǎn)價(jià)格的上漲，特別是房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲將再引起中央的關(guān)注。當(dāng)然，政策仍將保持連貫性，政策的微調(diào)預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)的影響較小。nnn長(zhǎng)沙樓市研究長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃09長(zhǎng)沙樓市概況10長(zhǎng)沙樓市預(yù)測(cè)3112356長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃形成“一主兩次四組團(tuán)的城市布局:“一主指中心城區(qū)。5“兩次指河西新城和星馬新城“四組團(tuán)暮云、撈霞、高星、含浦“十一五規(guī)劃重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域：河西新城星馬新城一洲兩岸城南新區(qū)暮云、撈霞、高星、含浦四大組團(tuán)分類一主兩次7序號(hào)44區(qū)域中心城區(qū)河西新城星馬新城暮云組團(tuán)四組團(tuán)7撈霞組團(tuán)高星組團(tuán)含浦組團(tuán)長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃位置規(guī)劃面積(平方公)規(guī)劃人

18、口規(guī)模距市中心車程距離 (分鐘)功能定位中心城區(qū)河西新城星馬新城暮云撈霞高星含浦城市中心區(qū)城西城東長(zhǎng)沙南部長(zhǎng)沙部長(zhǎng)沙西部長(zhǎng)沙西南部1066488582734231,110,000530,000730,000440,000220,000280,000190,000-101520203030商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、文化中心教育、游高科技農(nóng)業(yè)、航空業(yè)游、商貿(mào)物、倉庫、工業(yè)工業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地岳麓山大學(xué)城、住長(zhǎng)沙市規(guī)劃的完善、城市面貌的改善，將增強(qiáng)城市的吸引、吸引多國(guó)際國(guó)內(nèi)投資，進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。 房市金碟長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃舊城改造、棚戶區(qū)拆遷火車站重點(diǎn)拆遷改造區(qū)域：濱江新城、南湖區(qū)、五一廣場(chǎng)、火車站，大學(xué)城

19、、天心生態(tài)新城全市二環(huán)線內(nèi)有4.2萬棟，5萬多戶，18萬多人生活在成片棚戶區(qū)內(nèi)，總面積734萬平方米。09開始分三改造完成，目前拆遷已經(jīng)完成500萬平米。2009確定開工建設(shè)項(xiàng)目共19個(gè)，中山西朝陽一村、東牌樓、長(zhǎng)沙三角洲、谷（赤崗沖）、南湖片、濱江新城、桐梓坡大板房、望月湖舊城等一批棚戶區(qū)將啟動(dòng)改造。濱江新城nnn長(zhǎng)沙樓市研究長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃09長(zhǎng)沙樓市概況10長(zhǎng)沙樓市預(yù)測(cè)09長(zhǎng)沙樓市概況供應(yīng)商品房需求市場(chǎng)火爆，但仍能逆轉(zhuǎn)長(zhǎng)沙供大于求的嚴(yán)峻形勢(shì)1200900純商品房供求關(guān)系單位：萬1200900純商品住宅供求關(guān)系單位：萬6003006003000批準(zhǔn)預(yù)售銷售面積供/銷2006751.4690.

20、191.092007937.49894.171.0520081230.95680.791.82009879.961097.660.80批準(zhǔn)預(yù)售銷售面積供/銷2006656.65625.471.052007759.72803.770.9520081006.13594.171.822009772.3110180.76數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)研究中心需求市場(chǎng)火爆：從2009長(zhǎng)沙的商品房、住，預(yù)售與銷售數(shù)據(jù)來看，商品房銷售面積已大于預(yù)售面積近25%。2009至目前為止批售加上08550萬方左右的余貨，供應(yīng)共達(dá)1400萬平米左右，09銷售為1097.66萬平米，總體仍然是供大于求。09長(zhǎng)沙樓市概況供應(yīng)雨花

21、區(qū)仍然是長(zhǎng)沙供求大區(qū)，開福區(qū)發(fā)展速最快。雨花區(qū)傳統(tǒng)供求大區(qū)地位變；開福區(qū)供應(yīng)與銷售目前已居第二位，是發(fā)展速最快的區(qū)域。 房市金碟550009長(zhǎng)沙樓市概況均價(jià)2009商品房均價(jià)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)09長(zhǎng)沙商品房、住價(jià)格均保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。其中商品住價(jià)格為41234500350025001500歷年純商品房、商品住宅均價(jià)走勢(shì)30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%50004年05年06年07年08年09年0.00%元/，同比增長(zhǎng)5.54%。純商品房?jī)r(jià)格（元/）純商品住宅價(jià)格（元/）住宅同比增長(zhǎng)273823917.61%303025396.20%299126915.97%36

22、01337226.00%4285390615.84%435741235.54%09年各月純商品住宅價(jià)格走勢(shì)45004350420040503900375036001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月純商品住宅價(jià)格（元/） 394441084012419740243914416741224020409042634367450009長(zhǎng)沙樓市概況各區(qū)均價(jià)開福區(qū)漲速最快，雨花區(qū)價(jià)格09最高55002009年長(zhǎng)沙各區(qū)純商品房、住宅成交均價(jià)4100各行政區(qū)歷年住宅均價(jià)變化50004960370045004000350042544151420038934481430240763922423

23、9330029002500開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)300009年08年4151420938933815430237893922358442394156開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)07年29963634364231173518純商品房?jī)r(jià)格（元/）純商品住宅價(jià)格（元/）09年08年07年數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)研究中心開福區(qū)住價(jià)格提升速是最快的，08比07增長(zhǎng)40%，09有所下；2009，雨花區(qū)商品住均價(jià)全市最高，同比上漲13.5%。09長(zhǎng)沙樓市概況供銷2009長(zhǎng)沙商品房住產(chǎn)品供銷情況面積區(qū)間供銷供銷比套數(shù)比( % )套數(shù)比( % )6060-9090-120120-144144134201

24、96031604616019976317.9326.1921.4421.4013.04159552290519947229811429316.6123.8420.7623.9214.880.840.860.800.700.68數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)研究中心60-90平米的供應(yīng)超過120-140平米，成為今供應(yīng)之最。而從銷售來看，120-140平米仍然是長(zhǎng)沙市需求最為旺盛的面積區(qū)間。 房市金碟pppp客戶分析目的：通過08與09的成交客戶分析，解客戶在09長(zhǎng)沙樓市概況客戶新環(huán)境下的客戶特征變化，以為市場(chǎng)提供決策參考；數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)中簽約成交客戶數(shù)據(jù)，含經(jīng)適等非市場(chǎng)定價(jià)房，

25、戶藉、齡、性別等數(shù)據(jù)均依身份證進(jìn)統(tǒng)計(jì)；樣本：138439戶；數(shù)據(jù)來源2：合富輝煌（湖南）公司09成交客戶數(shù)據(jù)，樣本：2986戶。近兩購房群體齡結(jié)構(gòu)輕化趨勢(shì)明顯，特別是25-35歲，由0838%上升到55.71%。數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)研究中心成交客戶數(shù)據(jù)來源：合富輝煌（湖南）成交客戶25-35歲是長(zhǎng)沙市的購房主，35-40歲這個(gè)齡段也呈上升趨勢(shì)；25歲以下購房客戶呈下趨勢(shì)；2535歲購房客戶上升比較大。09長(zhǎng)沙樓市概況客戶今，本市城區(qū)和本外市仍處于置業(yè)需求的主導(dǎo)地位，本外市籍增幅加大，本市城區(qū)籍幅明顯。隨著城市的斷發(fā)展，本外市籍的置業(yè)客群將成為未來長(zhǎng)沙購房群的主軍。由于在08下半本市城區(qū)一些潛在的剛

26、性需求集中爆發(fā)完，所以在09上半出現(xiàn)短期的回。數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)研究中心成交客戶隨著長(zhǎng)株潭城市群建設(shè)的整體推進(jìn)，大河西規(guī)劃建設(shè)的全盤啟動(dòng)，武廣高速底的全線貫通，越來越多的 “新長(zhǎng)沙人開始涌入長(zhǎng)沙09長(zhǎng)沙樓市概況客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)用的兩房、三房仍為市場(chǎng)主產(chǎn)品09成交戶型分布09成交面積分布數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)研究中心09上半成交數(shù)據(jù) 09上半，全市住成交戶型主要集中于三房，比達(dá)35.33%，居第一位。位于第二位的則是兩房，比達(dá)29.55%。其次是一房。 成交面積段主要集中在60-90和120140，與08總體趨勢(shì)一致。 60-90 和120140占比幾乎等同，在未來置業(yè)需求中占比最大，高達(dá)46.56%，其

27、次為90120，比達(dá)21.96%。 房市金碟09長(zhǎng)沙樓市概況客戶城市基礎(chǔ)建設(shè)加快，置業(yè)城郊化明顯，置業(yè)群向城市邊緣幅射數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)研究中心成交客戶n 上半成交區(qū)域主要分布在二環(huán)至三環(huán)之間的區(qū)域，幾乎占到總成交的6成。 隨著二環(huán)以內(nèi)房?jī)r(jià)的斷攀升，土地供應(yīng)的斷減少，較多知名開發(fā)商開始在外圍拿地，近郊置業(yè)趨勢(shì)明顯 。09長(zhǎng)沙樓市概況客戶首改、首置的剛性需求客戶是市場(chǎng)主客戶群09年成交客戶置業(yè)目的區(qū)間人數(shù)分布及比例30002500200015001000247883%100%80%60%40%5000自住28710%投資2217%兩者均可20%0%2009年比例數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)研究中心成交客戶數(shù)據(jù)

28、來源：合富輝煌（湖南）成交客戶n 換房需求所占比最大。n 外地進(jìn)城置業(yè)需求尾隨其后，“新長(zhǎng)沙人將會(huì)越來越多。n 購房者仍以自住型為主，自住比占到整個(gè)置業(yè)目的的8成；投資型比呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。nnnnn09長(zhǎng)沙樓市概況客戶分析總結(jié)購房群體輕化趨勢(shì)明顯， 25-35歲是長(zhǎng)沙市的購房主，35-40歲這個(gè)齡段也呈上升趨勢(shì)；“80后成為置業(yè)主，隨著城市的斷發(fā)展，地州市的置業(yè)客群將成為未來長(zhǎng)沙購房群的主軍；住成交戶型主要集中于二房、三房，成交面積段主要集中在60-90和120-140；成交區(qū)域主要分布在二環(huán)至三環(huán)之間的區(qū)域，占到總成交的6成。近郊置業(yè)趨勢(shì)明顯；換房需求所占比最大，仍以自住型為主，自住比占到整個(gè)

29、置業(yè)目的的8成，市場(chǎng)主客戶以剛性需求為主 。 房市金碟09長(zhǎng)沙樓市概況總結(jié)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)受大勢(shì)影響，2009價(jià)齊升，住銷售市場(chǎng)火熱。然而供大于求的大形勢(shì)嚴(yán)峻，潛在供應(yīng)巨大，這一特征將會(huì)減慢長(zhǎng)沙商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，120-140平米的舒適型產(chǎn)品仍然是市場(chǎng)需求主，預(yù)計(jì)隨著婚房、棚改等剛性需求增大，以及城市化提升等因素，緊湊型產(chǎn)品的需求會(huì)增大。nnn長(zhǎng)沙樓市研究長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃09長(zhǎng)沙樓市概況10長(zhǎng)沙樓市預(yù)測(cè) 房市金碟2010長(zhǎng)沙樓市預(yù)測(cè)開發(fā)預(yù)計(jì)未來五長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商品房開發(fā)總約6200萬7900萬平米，均開發(fā)約1200萬-1600萬。04-09招拍掛成交的商住與住用地面積：2807萬平米以

30、上04-09成交土地開發(fā)總建面積：約合7114萬平米以上04-09已售：約4550萬平米余：約2564萬平米均土地成交面積約467.8萬平米未來五開發(fā)總：約9564-10564萬平米預(yù)計(jì)未來五商住與住用地成交面積：2339萬平米以上根據(jù)政府規(guī)劃，平均容積約3-3.52010-2014成交土地開發(fā)總建面積：7000-8000萬平米以上按照未來五開發(fā)完成總的65%-75%進(jìn)計(jì)算（04-09土地開發(fā)約64%）：則未來五開發(fā)總約6200萬7900萬平米，均開發(fā)約1200萬-1600萬。2010長(zhǎng)沙樓市預(yù)測(cè)供銷未來市場(chǎng)供大于求的趨勢(shì)很難改變u 預(yù)計(jì)未來五商品房均開發(fā)約1200-1600萬平米之間，市場(chǎng)均

31、需求一般在700-1000萬平米之間，整體供大于求的市場(chǎng)趨勢(shì)已很難改變。u 盡管2009需求市場(chǎng)火爆，但受于2008市中大余貨的存在，造成2009仍然供大于求，目前余貨尚有約340萬平方左右。歷商品房供求面積表份銷售面積（萬平米）批準(zhǔn)預(yù)售（萬平米）2006690.19751.42007894.17937.52008680.7912312009（1-11）961.99752.85購買者特征pp2010長(zhǎng)沙樓市預(yù)測(cè)客戶剛性需求為主，改善型需求為輔，投資型受抑保守估計(jì)，婚房與棚改這兩大客戶群在未來五內(nèi)每將消化商品住市場(chǎng)400-550萬平米的貨?；榉啃枨螅焊鶕?jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙市80代出生的人口約有

32、81.8萬，市區(qū)約15萬，占18%左右。80代出生的人口正是對(duì)婚房需求最大的階段，長(zhǎng)沙市近每約有6-7萬對(duì)登記結(jié)婚，按18%計(jì)算，則市區(qū)約1-1.3萬對(duì)，按照戶均80-100平米的需求面積進(jìn)計(jì)算，則婚房需求面積每約達(dá)80-130萬平米。自2006開始，長(zhǎng)沙市每大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)約有9.7萬人以上，保守估測(cè)20%左右會(huì)在本市發(fā)展或安家，這部分人群通常工作3-5內(nèi)會(huì)對(duì)住房有需求，按照人均需求70-80平米進(jìn)測(cè)算，則長(zhǎng)大學(xué)生每對(duì)商品房需求約達(dá)到140-160萬平米。棚改客戶：根據(jù)長(zhǎng)沙市政府的安排，長(zhǎng)沙市730萬的棚戶區(qū)改造將從2009起分三完成。其中2009進(jìn)200萬的舊城改造，涉及居民近5萬戶，戶均面

33、積約40平米，推算730萬平米棚改戶將涉及居民約18萬戶，則2010-2011棚改戶尚有13萬戶。（據(jù)解，長(zhǎng)沙市棚改拆遷戶補(bǔ)償額一般在7000-10000元/平米，戶均面積約40平米，則戶均可獲補(bǔ)償約28萬-40萬，他們購買商品房可承受的總價(jià)也就基本在28-40萬之間，按2009前11月住均價(jià)4089元/平米計(jì)算，戶均可承受面積約在70-100平米之間），未來13萬戶的棚改將為長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來約900-1300萬的需求，預(yù)計(jì)這些需求會(huì)在未來5內(nèi)釋放，則棚改戶對(duì)商品房的均需求在180-260萬平米左右。2010長(zhǎng)沙樓市預(yù)測(cè)客戶購買者特征： 剛性需求為主，改善型需求為輔，投資型受抑u 改善型客

34、戶特征：長(zhǎng)沙自2004房地產(chǎn)大興之前，大部分人所居住的單位房、自建房、定向房等居住條件都已經(jīng)非常后，而其中的大人群已經(jīng)具備改善居住條件的能，購買較強(qiáng)，這撥人群也是長(zhǎng)沙市購房隊(duì)伍中容忽視的重要一支。u 投資型客戶特征：1. 隨著城市建設(shè)的斷發(fā)展及壯大，一些常外出打工的湖南人以及沿海城市的投資客等等，紛紛選擇回鄉(xiāng)置業(yè)，投資性購房日益增多。2. 另一方面，由于一線城市房?jī)r(jià)的斷上漲，職業(yè)炒房者逐漸開始“轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊具潛的二線城市。3. 但隨著國(guó)家針對(duì)“嚴(yán)格二套房信貸管,嚴(yán)格二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),抑制投資和投機(jī)性購房的相關(guān)調(diào)控政策的接連出臺(tái)，投資型客戶將受到很大影響，部分改善型客戶也會(huì)受到一定程沖擊。2010長(zhǎng)沙

35、樓市預(yù)測(cè)影響因素綜合來看，處于經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展二線城市的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展，有因素大于因素u 影響長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的重要因素分析：有的方面： 政府大扶持。09全國(guó)“遏制性政策導(dǎo)向出來，湖南本地政府已開始對(duì)市場(chǎng)放風(fēng)，2010政策仍然放寬。介于長(zhǎng)沙城市的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)起到舉足輕重的作用，未來五內(nèi)，預(yù)計(jì)政府的重點(diǎn)扶持態(tài)會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。 城市發(fā)展好。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展期，城市建設(shè)如火如荼，地鐵、武廣、大范圍棚改、融城等等各項(xiàng)國(guó)家級(jí)、級(jí)、市級(jí)重點(diǎn)工程，對(duì)于消費(fèi)者的購房增值、保值、居住需求都起大大的激作用。 城市化快速增長(zhǎng)，剛性需求大。 目前城市房?jī)r(jià)收入比尚在合范圍，未來升值空間尚大。的方面： 供應(yīng)過巨，供求失衡嚴(yán)重

36、； 融危機(jī)尚未過去，全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)未來局勢(shì)確定因素大。2010長(zhǎng)沙樓市預(yù)測(cè)價(jià)格未來五內(nèi)商品房均價(jià)將達(dá)到5550元/平米以上預(yù)計(jì)未來五內(nèi)，整體房?jī)r(jià)呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)，均增長(zhǎng)在5%-8%之間。未來五年純商品房均價(jià)預(yù)測(cè)700063926000591850004698507447965480503652885552400030002000435045682009年2010年2011年2012年2013年2014年從上圖看，到2014商品房均價(jià)會(huì)達(dá)到約5550元/平米以上，能想地增長(zhǎng)，則能達(dá)到6400元/平米。2010長(zhǎng)沙樓市預(yù)測(cè)總結(jié)2009長(zhǎng)沙樓市的瘋狂出乎很多人的意，但是這一又是在情之中。從初的中央各種救

37、市政策到地方的貨幣補(bǔ)貼以及舊城棚改拆遷，無形之中制造很多“剛性需求，綜觀全樓市成交數(shù)據(jù)顯示，144以下的產(chǎn)品異常走俏，從上半的遍地現(xiàn)房促銷到臨近底的一房難求，市場(chǎng)價(jià)格也從低谷報(bào)復(fù)性上漲創(chuàng)下歷史新高，樓市又呈現(xiàn)恐慌性購房現(xiàn)象。09的銷售火爆使得很多面臨資鏈斷的開發(fā)商又起死回生，并且手還掌握大把現(xiàn)，因此在新一輪的開工建設(shè)中又多一絲警惕。另外，隨著未來城市化的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到二三線城市，房地產(chǎn)新的增長(zhǎng)空間也會(huì)隨之轉(zhuǎn)移，這對(duì)作為二線城市的長(zhǎng)沙來說，無疑意味著將會(huì)有多的發(fā)展機(jī)遇。因此，對(duì)于2010的長(zhǎng)沙樓市，價(jià)格仍會(huì)保持一定程的上漲，但隨著政策加重、供應(yīng)增多等因素的變化，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)會(huì)逐步過渡到平穩(wěn)上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)

38、。 房市金碟nnn項(xiàng)目板塊研究城市板塊分布項(xiàng)目區(qū)域研究項(xiàng)目樓市概況及預(yù)判東城市板塊分布 芙蓉星n 長(zhǎng)沙地產(chǎn)板塊可劃分為9大板塊，隨著武廣高鐵開通，大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)東城和河西成為目前熱點(diǎn)區(qū)域。n 南城由于近幾一直提出融城概但又無實(shí)際動(dòng)作熱點(diǎn)區(qū)域市府麓谷 中心鷹月湖經(jīng)開星沙 尚熱點(diǎn)區(qū)域因此此區(qū)域逐漸被埋沒在新興區(qū)域中。 麓南含浦 南城府武廣新城nnn項(xiàng)目板塊研究城市板塊分布項(xiàng)目區(qū)域研究項(xiàng)目樓市概況及預(yù)判 房市金碟nnnn南城區(qū)域分析現(xiàn)狀分析區(qū)域發(fā)展的熱點(diǎn)是以政府為中心，芙蓉和韶山圍合的區(qū)域，是目前在開發(fā)項(xiàng)目的主要集中區(qū)域,書院段將成新熱點(diǎn)。區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀：交通，未來城際交通樞紐區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁湖

39、南級(jí)政中心區(qū)域內(nèi)片區(qū)發(fā)展平衡性明顯3月4日，天心區(qū)召開棚戶改造暨南湖片區(qū)拆遷建設(shè)動(dòng)員大會(huì)，今計(jì)劃完成25萬平方米改造，本次棚改預(yù)計(jì)3月底以前完成書院、白沙至城南西，二環(huán)線至湘府段拆遷，4月底前完成南湖的拆遷。南城區(qū)域分析長(zhǎng)株潭一體化長(zhǎng)株潭三市一體化的發(fā)展，使長(zhǎng)沙市城市南城板塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益凸現(xiàn)，但此優(yōu)勢(shì)目前還未體現(xiàn)出。20053月長(zhǎng)株潭城市群區(qū)域規(guī)劃正式出臺(tái)核心區(qū)到2020長(zhǎng)株潭的三市總?cè)丝诩s為1435萬人主城區(qū)城市人口約為580萬人長(zhǎng)株潭三市市域約2.8萬平方公南城區(qū)域分析地鐵規(guī)劃根據(jù)長(zhǎng)沙市軌道交通建設(shè)規(guī)劃，一號(hào)線工程起于汽車站，沿芙蓉由向南，至終點(diǎn)站萬家麗站，線全長(zhǎng)22.77KM，設(shè)站17座

40、。建設(shè)好的地鐵線使項(xiàng)目通往城市南加，同時(shí)提升南城項(xiàng)目投資前景。2010第一季，長(zhǎng)沙地鐵2號(hào)線將全面鋪開拆遷工作，二季長(zhǎng)沙地鐵1號(hào)線也將啟動(dòng)建設(shè)。目前，地鐵換乘車站土建主體工程已完工。今一季，長(zhǎng)沙地鐵2號(hào)線的拆遷工程將全面鋪開，二季長(zhǎng)沙地鐵1號(hào)線啟動(dòng)建設(shè)，三季2號(hào)線將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段。南城區(qū)域分析城際鐵規(guī)劃湖南“3+5城市群城際鐵10開工，大約到2012底，長(zhǎng)株潭核心區(qū)通勤時(shí)間將限制在30分鐘內(nèi)；2029底，長(zhǎng)株潭至岳陽、常德、一樣、婁底、衡陽五市通勤時(shí)間為60分鐘，其他次中心城市之間往來在90分鐘。“3+5城際鐵的長(zhǎng)株潭城際鐵和長(zhǎng)益常城級(jí)鐵都將在內(nèi)開工，2012底以前通車。長(zhǎng)株潭城鐵長(zhǎng)沙至湘

41、潭段站點(diǎn)：（長(zhǎng)沙）長(zhǎng)沙站樹木嶺站圭塘站汽車南站工大學(xué)（暮云）校區(qū)暮云站（湘潭）昭山荷塘板塘湘潭長(zhǎng)株潭城鐵長(zhǎng)沙至株洲段站點(diǎn)：（長(zhǎng)沙）長(zhǎng)沙站樹木嶺站圭塘站汽車南站工大學(xué)（暮云）校區(qū)暮云站（株洲）白馬壟站株洲站白石港株洲站七斗沖暮云區(qū)域分析概況暮云目前產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、人氣較弱，在未來五至十間將打造人口約20萬，集工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)、生態(tài)游、科教文化于一體的暮云新城。暮云區(qū)域分析交通、教育目前暮云主要網(wǎng)已形成，工大學(xué)、暮云中學(xué)等教育機(jī)構(gòu)聚集，公交配套尚欠缺。明照外語學(xué)校長(zhǎng)沙工大學(xué)湖南科技職院暮云中學(xué) 房市金碟495暮云區(qū)域分析工業(yè)園暮云工業(yè)園2005躋身級(jí)工業(yè)園，是全74家級(jí)工業(yè)園中唯一一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)園區(qū)，20

42、06暮云工業(yè)園批準(zhǔn)為級(jí)開發(fā)區(qū)。園區(qū)主要單位序號(hào)123單位財(cái)信達(dá)人湖南同發(fā)投資氣象局長(zhǎng)沙生態(tài)動(dòng)物園序號(hào)678單位伊萊克斯電器煤安局湖南友文食品中國(guó)水部第八局亞太實(shí)業(yè)10財(cái)母公司 房市金碟nnn項(xiàng)目板塊研究城市板塊分布項(xiàng)目區(qū)域研究項(xiàng)目樓市概況及預(yù)判 房市金碟南城板塊項(xiàng)目概況?；▓@戛納時(shí)光星城榮域湘府以南南城區(qū)域樓盤相對(duì)較少，并且以住為主，高層價(jià)格在4500元/平米左右為主。湘府芙蓉南二環(huán)中信新城青社區(qū)公爵歐洲城夏威夷碧水春城中信新城城市廣場(chǎng) 房市金碟南城板塊項(xiàng)目概況湘府以南區(qū)域樓盤以住為主，價(jià)格在4500元/平米左右，區(qū)域內(nèi)體較大。項(xiàng)目名稱住類型建筑面積總棟數(shù)總套數(shù)容積銷售均價(jià)（萬方）（棟）（套）

43、（元/平）中信新城青社區(qū)中信新城城市廣場(chǎng)夏威夷碧水春城公爵歐洲城戛納時(shí)光星城榮域小高層小高層小高層小高層、高層小高層小高層292243337281572019514194354024802072780187522.22.53.273.2930695%98%35%90%80%80%4000420053004500一口價(jià)：3580-36805000五礦龍灣國(guó)際南湖雅苑暮云板塊項(xiàng)目概況芙蓉南御邦湘天江南庭院橘郡萬家麗大道兩廂：價(jià)格：10000元/平米特征：別墅為主怡海星城國(guó)會(huì)山觀邸南郡明珠氣象佳園保閬鋒云墅中悅領(lǐng)秀都昆侖和府鑫天山城明珠山水印象伊萊克斯大道兩廂：價(jià)格：3000元/平米特征：住為主伊萊

44、克斯大道暮云板塊項(xiàng)目概況暮云板塊樓盤主要以綜合型別墅為主，高層住較少且價(jià)格較低。項(xiàng)目名稱住類型建筑面積總棟數(shù)總套數(shù)容積銷售均價(jià)（萬方）（棟）（套）（元/平）鑫天山城明珠中悅領(lǐng)袖都怡海星城想山保閬鋒云墅南郡明珠五礦龍灣國(guó)際橘郡格蘭小鎮(zhèn)御邦小高層小高層小高層、高層小高層、高層、別墅別墅小高層小高、獨(dú)棟、聯(lián)排別墅、住別墅、住別墅、住1710198301714120383012136160483721412016188132673320000290737292211090278408966532.692.51.840.351.580.481.70.8260%50%70%99%85%70%90%99%9

45、0%85%3000275033003300100002480總價(jià)74萬起總價(jià)160萬起7000-150005000 房市金碟2010南城樓市預(yù)判雖然南城區(qū)域?qū)偃腥诔前l(fā)展的方向，并且府搬遷至此，地鐵、城際鐵通會(huì)給區(qū)域帶來質(zhì)的飛躍，但目前看來南城發(fā)展并未走向高速化，無任何實(shí)際項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。武廣、大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)將吸引全市人民目光。同時(shí)南城樓盤眾多，同質(zhì)化嚴(yán)重競(jìng)爭(zhēng)激，政府又無有效支持所以未來1-2南城競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熱化階段。 房市金碟南城市場(chǎng)供應(yīng)分析2010南城放分析客戶特征分析南城區(qū)域小高層、高層市場(chǎng)分析項(xiàng)目暢銷產(chǎn)品、客戶分析市場(chǎng)建筑風(fēng)格分析個(gè)案分析 房市金碟小高層、高層分析南城在售產(chǎn)品及價(jià)格

46、目前南城在售重點(diǎn)樓盤銷售情況項(xiàng)目名稱怡海新城中信新城想山鑫天山城明珠亞商國(guó)際上海城香頌國(guó)際鑫遠(yuǎn)湘府華城愿景童話博谷湘翰御舍巢之戀瑞都華庭湘府9號(hào)星城榮域奧匹克花園產(chǎn)品形態(tài)小高層、高層小高層、別墅、公寓小高層、高層、別墅小高層高層、酒店公寓小高層高層小高層高層高層小高層高層高層小高層公寓、小高層小高層小高層總建面（平米）2280000225000030666617497591213508673106935376554215747606578746678448988245120000280000700000總套數(shù)2000029071326191141971113210217003500548853

47、76793320002810銷售50%90%99%60%24%72%80%90%100%95%92%67%75%90%70%60%主推戶型三房、四房?jī)煞?、三房?jī)煞俊⑷績(jī)煞?、三房公寓、兩房?jī)煞?、三房、四房公寓、兩房、三房?jī)煞?、三房公寓、兩房、三房公寓、兩房、三房?jī)煞?、三房、四房?jī)煞績(jī)煞俊⑷績(jī)煞?、三房三房、四房、?fù)式四房、五房開盤時(shí)間09.60808.109.609.809.908.1007.908.1008.709.409.509.609.1009.909.10價(jià)格變化3300-36003200-40002700-33002900-32004600-50004200-48004200-520

48、04180-47003700-44004400-49003800-45003600-49004200-47004000-47004200-46006800-5800漲幅30080030030040060010005207005007001300500700400-1000目前南城在售項(xiàng)目規(guī)?；驹?0-30萬方之間，價(jià)格在4000-4500元/平米之間，主戶型以80平兩房和100-130左右三房為主，項(xiàng)目品質(zhì)中等，大開發(fā)商較少。小高層、高層分析2010南城放樓盤名稱中信新城想山長(zhǎng)盛.嵐庭博谷長(zhǎng)大彩虹都童話鑫遠(yuǎn)湘府文苑錢樽品保花園三期星城榮域公爵歐洲城怡海星城恒大城夏威夷碧水春城湘府久號(hào)家園地位

49、置芙蓉南與韶山交匯芙蓉南與南湖交匯芙蓉鐵道學(xué)院對(duì)面湖南電大旁邊芙蓉與木蓮沖交匯天心區(qū)石人村木蓮沖天心區(qū)新韶西天心區(qū)芙蓉南天心區(qū)政府西側(cè)芙蓉湘府交匯天心區(qū)高加沖芙蓉萬家麗交匯萬家麗與時(shí)代陽光大道天心區(qū)芙蓉南雨花區(qū)湘府與五交匯預(yù)計(jì)供貨400000120000123852350000184770.860000558900187071.6150000200000200000228000050000040748670000推貨時(shí)間10.410.210609510110510101051030912103091010110109112010(主推戶型）兩房、三房、洋房、別墅兩房、三房（80-120）兩房、

50、三房（80-130)兩房、三房(80-140)兩房、三房?jī)煞俊⑷浚?0-130）兩房、三房（80-120）兩房、三房（90-130）兩房、三房三房、四房（100-150）三房（120-130）兩房、三房（75-114）兩房、三房（72-129）兩房、三房（80-130）兩房、三房（68-125）預(yù)計(jì)均價(jià)4500330045004700460044005100500048004500360052004100-4600470020112012銀杏嘉園福邸雅苑香溢豪庭-107967.1700001200010510310小高層、高層分析2010南城放 南城2010推貨項(xiàng)目眾多，且大部分集中在下半推

51、出，將加劇下半的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。樓盤名稱富興嘉城海聯(lián)洋湖南電科技園華嘉園預(yù)計(jì)供貨（平米）300007000048640110000推貨時(shí)間20081010103104201020112012鑫遠(yuǎn)湘府逸園97722.81010競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域供貨預(yù)測(cè):按已批用地計(jì)算,未來供貨達(dá)460萬平米,如按每項(xiàng)目平均開發(fā)面積5萬方計(jì)算,2010可供應(yīng)面積達(dá)200萬平米以上；主推出戶型集中在兩房、三房80-130平米之間，均價(jià)在4500元/平米之間，競(jìng)爭(zhēng)壓巨大。現(xiàn)代投資住小區(qū)鑫遠(yuǎn)湘府尚苑戛納時(shí)光鑫遠(yuǎn)湘府嘉城華天苑小區(qū)天城.榕園遠(yuǎn)大桂園青園天天向上長(zhǎng)城南雅名居天城.湘江印象湘江雅頌居萬科域華府4900030000020000

52、3567001000758930833945169667.6100000100000175893.83200005600001031010095101010910510101051091010105105106小高層、高層分析客戶分析新南城中高端、中端置業(yè)客戶來源：區(qū)域內(nèi)）為主，區(qū)域外（河?xùn)|其他區(qū)域、河西、外地）補(bǔ)充,一定的地市客戶河?xùn)|其他區(qū)域客戶，在通往新南城時(shí)被其他區(qū)域樓盤分嚴(yán)重。河?xùn)|其他區(qū)域河西客戶出于地緣位置的考慮，一般會(huì)到河?xùn)|購房河西區(qū)域新南城區(qū)域內(nèi)河?xùn)|長(zhǎng)沙人大部分呈現(xiàn)較強(qiáng)區(qū)域內(nèi)置業(yè)傾向強(qiáng)，主要是河?xùn)|客戶為主，特別是接近新南城河?xùn)|客戶，普通河西客戶一般太愿意跨越到河西置業(yè)，主要是心距

53、離外地客戶一般為株洲、廣東、浙江客戶童話小高層、高層分析客戶分析名稱湘府9號(hào)星城榮域和莊長(zhǎng)城國(guó)際長(zhǎng)大彩虹都客戶來源兩房為主，外地在本地讀書長(zhǎng)沙占20%；市州客戶比在30%，比其他項(xiàng)目偏多；天心、雨花區(qū)、南站客戶在30%，以周邊為主；為小孩讀書買房15%；市中心區(qū)域投資客戶5%；齡在35歲以上，周邊群眾占60%；靠近市中心改善型住房占20%；外地客戶占15%；市中心投資5%；本身定位較高端，均價(jià)在4900；比較輕 ，多是輕居家，占30%；有一定的投資客戶客戶區(qū)域占20%；周邊教師、公務(wù)員、職員、拆遷戶占35%；市中心客戶占5%；戶型以小戶為主；周邊的拆遷戶、教師、普通職員以及公務(wù)員占比較大，在5

54、0%左右；市中心的白領(lǐng)占25%；地市客戶15%；2035較多南城韶山、芙蓉客戶占55%；本地投資客15%；外地投資客10%；韶山、芙蓉占30%；新南城客戶占55%；由于沒有做廣告，外地客戶比到2%；市內(nèi)其他區(qū)投資客10%左右； 房市金碟想山小高層、高層分析客戶分析項(xiàng)目天城湖光山色漫滿屋中信新城客戶來源明德中學(xué)教師,普通公務(wù)員占40%；拆遷戶占10%；市區(qū)客戶達(dá)30%；地市客戶5%其他區(qū)域客戶占15%周邊的拆遷戶30%；教師、普通職員以及公務(wù)員占比較大，在30%左右；市中心的白領(lǐng)占25%；地市客戶15%；以中低收入人群為主，齡在35-50歲左右，屬于改善居住客戶。區(qū)域來源多為南城客戶，南站、炮兵

55、學(xué)院為主以及暮云周邊農(nóng)民。以周邊單位客戶為主，天心區(qū)客戶占70%左右，雨花區(qū)客戶占20%左右，以鋼材大市場(chǎng)、空軍十八師，工大學(xué)師等為主；南城項(xiàng)目客戶基本以周邊為主，自住型較多，客戶在30-35歲左右；投資客戶比有所增加。小高層、高層分析建筑風(fēng)格分析小高層、高層建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、新古典為主。項(xiàng)目建筑風(fēng)格中信新城博谷湘府華城湘江世紀(jì)城現(xiàn)代德式現(xiàn)代新古典現(xiàn)代想山星城榮域湘府九號(hào)奧匹克花園新古典新古典新古典新古典藏瓏怡海星城新城新世界現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代無小高層、高層分析資源分析項(xiàng)目想山中信新城怡海星城中悅領(lǐng)袖都南郡明珠鑫天山城明珠內(nèi)部原生資源原生態(tài)山體、水系中央公園、部分水系無無無項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套商業(yè)學(xué)校、商業(yè)、

56、酒店學(xué)校、商業(yè)、社區(qū)巴士無無無暮云區(qū)域項(xiàng)目除想山有自然資源，中信、怡海星城有配套做支撐外其余項(xiàng)目無特別景觀、配套支撐，因此價(jià)格較低。小高層、高層個(gè)案分析怡海星城中信新城愿景想山小高層、高層特征總結(jié)兩、三房為市場(chǎng)主，N+1戶型暢銷南城市場(chǎng)：目前南城在售項(xiàng)目規(guī)?；驹?0-30萬方之間，價(jià)格在4000-4500元/平米之間，主戶型以80平兩房和100-130左右三房為主，項(xiàng)目品質(zhì)中等，大開發(fā)商較少；產(chǎn)品價(jià)格：目前南城在售高層、小高層產(chǎn)品主面積在80-130平米左右，以兩房、三房為主，價(jià)格在4000-4500元/平米之間，暮云項(xiàng)目?jī)r(jià)格在3000-3500元/平米左右；客戶來源：客戶大多以剛性需求為主

57、，改善型為輔，投資受抑；產(chǎn)品形態(tài)：以小高層為主、高層為輔；暢銷產(chǎn)品特色：以N+1戶型為主，實(shí)用性強(qiáng)；建筑風(fēng)格：以現(xiàn)代、新古典為主。市場(chǎng)供應(yīng)分析客戶分析洋房市場(chǎng)分析產(chǎn)品分析建筑風(fēng)格分析園分析個(gè)案分析長(zhǎng)沙洋房市場(chǎng)分布南山蘇迪亞諾科東方大院卓越蔚藍(lán)海岸藏瓏湖上國(guó)際社區(qū)鵬基諾亞山建發(fā)西山匯景東業(yè)早安新城綠城桂花城融科檀香山陽光100郡原美村汀湘十格蘭小鎮(zhèn)托斯卡納橘郡米哈斯龍灣國(guó)際社區(qū)已售完未售在售洋房市場(chǎng)分布格局（在售）項(xiàng)目陽光100國(guó)際新城星語汀湘十托斯卡納融科檀香山格蘭小鎮(zhèn)橘郡米哈斯郡原美村科東方大院龍灣國(guó)際社區(qū)板塊麓南含浦麓南含浦府南城武廣新城府南城府南城府南城鋒大道府南城樓盤位置岳麓區(qū)猴子石大

58、橋西頭側(cè)岳麓區(qū)含浦科教產(chǎn)業(yè)園雨花區(qū)湘府與萬家麗大道交接處的西側(cè)雨花區(qū)長(zhǎng)沙大道以南長(zhǎng)沙暮云鎮(zhèn)長(zhǎng)沙暮云鎮(zhèn)時(shí)代陽光大道岳麓區(qū)鋒大道西側(cè)長(zhǎng)沙暮云鎮(zhèn)物業(yè)類型別墅、洋房、小高層別墅、洋房洋房、高層洋房、小高層別墅、洋房、小高層別墅、洋房別墅、洋房、小高層別墅、洋房、小高層別墅、洋房、高層容積1.470.551.012.51.51.351.81.061.6 洋房分布多為二環(huán)以外，離城市中心較遠(yuǎn)，集中分布在府南城板塊； 容積大多在1.5左右，考慮到容積等因素，多為復(fù)合型項(xiàng)目，含多種物業(yè)類型。 房市金碟洋房市場(chǎng)供銷及價(jià)格（在售）項(xiàng)目占地面積（萬） 總建筑面積（萬） 推出洋房（套） 銷售價(jià)格（元/平米）五礦龍灣國(guó)

59、際社區(qū)橘郡米哈斯合計(jì)632992110381481505090%99%40005900目前市場(chǎng)上在售洋房項(xiàng)目較少，體多。洋房主要是以輔助類產(chǎn)品出現(xiàn)在別墅項(xiàng)目中。目前價(jià)格在6000元/左右。洋房市場(chǎng)潛在供應(yīng)全市2010-2011南城洋房競(jìng)爭(zhēng)較小項(xiàng)目融科檀香山格蘭小鎮(zhèn)郡原美村科大院鑫遠(yuǎn)和城龍灣國(guó)際社區(qū)合計(jì)占地面積（萬）142953301361總建面（萬）30301004085100預(yù)計(jì)推售貨（套）100804082011（3萬方左右）100688預(yù)計(jì)銷售完畢時(shí)間201020102010201120112010南城項(xiàng)目格蘭小鎮(zhèn)鑫遠(yuǎn)和城龍灣國(guó)際社區(qū)合計(jì)占地面積（萬）291361總建面（萬）308510

60、0預(yù)計(jì)推售貨（套）2011（3萬方左右）100688預(yù)計(jì)銷售完畢時(shí)間201020112010全市2010洋房供應(yīng)僅有700套左右，而且基本2010會(huì)銷售完畢，而項(xiàng)目預(yù)計(jì)洋房上市時(shí)間在2010底，屆時(shí)南城只有鑫遠(yuǎn)和城與項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)壓較小。洋房市場(chǎng)戶型配比二房三房四房五房復(fù)式項(xiàng)目卓越蔚藍(lán)海岸南山蘇迪亞諾建發(fā)西山匯景星語汀湘十藏瓏湖上國(guó)際社區(qū)綠城桂花城鵬基諾亞山東業(yè)早安星城五礦龍灣國(guó)際社區(qū)托斯卡納郡原美村融科檀香山面積區(qū)間/94-98/98-112/93-117/90/占比/5%/18%/21%/15%/面積區(qū)間135-152115-135127-131116-12613093-164125-