深圳皇庭CBD項目商業(yè)部分定位及規(guī)劃方案（下）

1、深圳皇庭CBD項目商業(yè)部分定位及規(guī)劃方案（下）2紐約曼哈頓123紐約現(xiàn)代藝術(shù)中心洛克菲勒中心門前的溜冰場夜晚的百老匯大街案例借鑒CBD研究典型購物中心研究3紐約曼哈頓12曼哈頓中城街頭雕塑曼哈頓中城Bryant Park案例借鑒CBD研究典型購物中心研究曼哈頓商業(yè)區(qū)主要分布在該區(qū)內(nèi)曼哈頓島上的下城（Downtown）、中城（Midtown），著名的街區(qū)是格林威治街和第五大街；商業(yè)街云集了世界頂尖品牌，第五大道的租金為世界之最，達(dá)到每平方每年萬元人民幣；曼哈頓商業(yè)區(qū)注重夜間商業(yè)的打造，整個區(qū)域消費24小時不間斷；體驗式的街區(qū)和商業(yè)，讓消費者在購物的過程中享受愉悅；本項目應(yīng)在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合上參

2、考日夜間業(yè)態(tài)的均衡和購物的體驗感。案例借鑒CBD研究典型購物中心研究45倫敦卡納里碼頭案例借鑒CBD研究典型購物中心研究6倫敦卡納里碼頭金融城（City of London）是英國老牌的CBD區(qū)域，興起于17世紀(jì)下半葉?？{里碼頭是倫敦新興的CBD區(qū)域，九十年代末期開始成為倫敦最大規(guī)模的CBD區(qū)域，目前絕大多數(shù)跨國及本土公司總部都位于此，英國最高的三棟建筑均坐落于此。八十年代的卡納里碼頭如今的卡納里碼頭案例借鑒CBD研究典型購物中心研究倫敦卡納里碼頭倫敦金融城卡納里碼頭案例借鑒CBD研究典型購物中心研究78倫敦卡納里碼頭案例借鑒CBD研究典型購物中心研究9倫敦卡納里碼頭案例借鑒CBD研究典型購

3、物中心研究倫敦卡納里碼頭卡納里碼頭區(qū)域內(nèi)擁有形形色色相當(dāng)多的酒吧和小餐館。前衛(wèi)現(xiàn)代的建筑群落也打造出一個購物的天堂，從商業(yè)街購物中心到設(shè)計師品牌店在這里也不勝枚舉。這里還定期舉辦豐富多彩的活動和展覽以及非同凡響的公共藝術(shù)展，豐富了這里的環(huán)境與人們的生活。地面上并沒有幾家商店。地下是一個大世界，那里面商場連商場，餐廳接餐廳，五花八門的都有。而且又同地鐵連接起來。 案例借鑒CBD研究典型購物中心研究10倫敦卡納里碼頭倫敦城市機場距離卡納里碼頭僅3英里。被城市建筑擁簇的這家機場是商務(wù)人士的興奮點。13家航空公司在此運行每周1000多個航班，可以到達(dá)曼徹斯特、卡地夫、利物浦、阿姆斯特丹、盧森堡、巴黎、

4、法蘭克福等20多個國內(nèi)和國際城市目的地。倫敦城市機場為商務(wù)人士提供10分鐘登機服務(wù)。 開闊的公共綠地與公共配套設(shè)施，使人們行走在高樓大廈間不再具有壓抑感案例借鑒CBD研究典型購物中心研究11輕軌成為整個城市的主要交通體系，依托輕軌發(fā)展CBD的商業(yè)；商業(yè)與輕軌無縫連接，多數(shù)商業(yè)以地下的形式呈現(xiàn)；開闊的公共綠地與公共配套設(shè)施，使人們行走在高樓大廈間不再具有壓抑感；本項目所在的福田中心區(qū)在規(guī)劃上已經(jīng)緊跟國際步伐，公共綠地與配套設(shè)置完善，提供了良好的商業(yè)規(guī)劃空間。案例借鑒CBD研究典型購物中心研究1213巴黎拉德芳斯案例借鑒CBD研究典型購物中心研究14巴黎拉德芳斯原有商務(wù)區(qū)域分散在整個城市中，沒有特

5、定的CBD區(qū)域。50年代起，巴黎市政府將拉德芳斯地區(qū)規(guī)劃為巴黎CBD區(qū)域，70年代起，拉德芳斯地區(qū)開始騰飛。案例借鑒CBD研究典型購物中心研究15巴黎拉德芳斯具有藝術(shù)氣息的街頭雕塑、標(biāo)志性建筑物，讓辦公不再枯燥充分的公共空間，讓人充分接近自然。凱旋門案例借鑒CBD研究典型購物中心研究16巴黎拉德芳斯拉德芳斯擁有全歐洲最大的地下商場面積達(dá)10萬平方米的四季商業(yè)中心，擁有歐尚超市、C&A等主力商家，吸引了大量消費者前來。多樣化的餐飲及娛樂店鋪，讓CBD的夜晚不再是“鬼城”案例借鑒CBD研究典型購物中心研究拉德芳斯已成為歐洲最大的商業(yè)中心；標(biāo)志性建筑提升整個區(qū)域乃至城市的形象；充分的公共空間，讓人充

6、分接近自然；日夜間業(yè)態(tài)的均衡性，通過餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)豐富夜間的商業(yè)活動；本項目可通過建造標(biāo)志性建筑樹立項目形象，主要日夜間業(yè)態(tài)的均衡性。案例借鑒CBD研究典型購物中心研究1718日夜商業(yè)均衡性文化設(shè)施和特色商業(yè)的打造老CBD區(qū)域曼哈頓中城卡納里碼頭拉德芳斯日夜人流不均衡，晚間及周末基本無人流第五大道、百老匯劇院、時代廣場等多樣化商業(yè)形態(tài)形態(tài)，涵蓋日夜消費，平衡日夜人流。除AV、Karen Millen和Hackett等設(shè)計品牌專門店外，Conrans Plateau和Ubon by Nobu等英國知名餐廳在工作之余吸引了大量消費者數(shù)不勝數(shù)的街邊咖啡館及特色餐廳吸引了下班人群。以辦公物業(yè)為主，基

7、本沒有文化設(shè)施及特色商業(yè)紐約現(xiàn)代藝術(shù)博物館、紐約圖書館等文化設(shè)施為區(qū)域注入了更多的文化氣息富有美國特色的商業(yè)設(shè)施，不僅吸引大量游客，也使本地消費者流連忘返。碼頭區(qū)博物館是當(dāng)?shù)匚幕貥?biāo)，完整保存了世界上最古老的SS Robin號汽船。古老的碼頭設(shè)施和現(xiàn)代的建筑風(fēng)格對應(yīng)，塑造了特色化的商業(yè)氣息擁有全球知名的摩天輪等標(biāo)志性建筑影劇院、博物館等體現(xiàn)了法國人追求藝術(shù)的氣息。新凱旋門、歐洲最大的地下商場為傳統(tǒng)商業(yè)注入了特色，吸引了大量消費者案例借鑒CBD研究典型購物中心研究19老CBD區(qū)域曼哈頓中城卡納里碼頭拉德芳斯街道狹小，公共空間不足政府從法律上規(guī)定了發(fā)展商必須留出足夠的公共空間，有些大廈甚至地面一層

8、整層都被辟做開放的公共空間。依托碼頭水景，政府規(guī)劃了大量公眾休閑區(qū)域。每個街道都設(shè)置有景觀節(jié)點，加入能體現(xiàn)法國藝術(shù)的景觀小品。行人游客可在此進(jìn)行休憩。道路擁擠，交通不便軌道交通四通八達(dá)，上班人群及消費人群均可很方便到達(dá)區(qū)域設(shè)置景觀步行走廊，聯(lián)通區(qū)域內(nèi)各個角落。與機場、地鐵站無縫連接，消費者可方便到達(dá)世界各個角落。統(tǒng)一的交通中轉(zhuǎn)站，可方便轉(zhuǎn)乘各路市內(nèi)地鐵線路及歐洲城際地鐵線路。區(qū)域內(nèi)設(shè)置高架路橋，實現(xiàn)人車徹底分流交通系統(tǒng)的打造公共空間的打造案例借鑒CBD研究典型購物中心研究香港中環(huán)20香港匯豐銀行總行大廈中銀大廈香港國際金融中心 (IFC)香港交易廣場香港禮賓府中環(huán)中心長江集團(tuán)中心置地廣場 怡和

9、大廈香港終審法院美國駐香港總領(lǐng)事館香港大會堂香港郵政總局中環(huán)天星碼頭皇后像廣場香港立法會大樓中環(huán)以及尖沙嘴、尖沙嘴東，都矗立了著名的酒店：香港文華東方酒店(干諾道中)置地文華東方酒店 (德輔道中)麗嘉酒店(遮打道)四季酒店 (國際金融中心)九如蘭桂芳酒店（九如坊）香港蘭坊酒店香港女青園景軒香港宏基國際酒店香港皇后酒店香港中環(huán)主要建筑物及酒店案例借鑒CBD研究典型購物中心研究香港中環(huán)21怡和大廈 (Jardine House)位于香港中環(huán)康樂廣場1號，土地面積53,000平方英尺，樓高52層米)，由香港中環(huán)大業(yè)主置地公司興建，于1973年落成，是香港首幢摩天大樓，在1970年代曾經(jīng)是香港及東南亞

10、最高的建筑物。第一代香港匯豐銀行總行大廈在1865年于原址落成, 當(dāng)時皇后大道仍為海旁。第二代總行大廈于1886年落成, 由兩幢風(fēng)格不同的建筑物組成：面向皇后大道的一面以柱廊及八角形的圓拱屋頂為主，屬維多利亞式設(shè)計；面向德輔道的一邊則采用一系列拱形走廊為主。由構(gòu)思到落成需時6年時間。整座建筑物高180米，共有46層樓面及4層地庫，使用了30,000公噸鋼及4,500公噸鋁建成。案例借鑒CBD研究典型購物中心研究香港中環(huán)22香港中國銀行大廈，由貝聿銘建筑師事務(wù)所設(shè)計，1990年完工?？偨ㄖ娣e萬平方米，地上 中銀大廈外觀70層，樓高315米，加頂上兩桿的高度共有米。建成時是香港最高的建筑物，亦是

11、美國地區(qū)以外最高的摩天大廈。結(jié)構(gòu)采用4角12層高的巨形鋼柱支撐，室內(nèi)無一根柱子。國際金融中心一期 (國金一期)，樓高210 米，屬于辦公室大廈，是國際金融中心首個完成的部份，完工于1998年，共地上38層，地下4層，樓面面積7萬2850平方米，設(shè)有4層交易樓層，供大型金融機構(gòu)租用，共有18部電梯，分為4個服務(wù)區(qū)域，估計每日約有5,000人在此工作。案例借鑒CBD研究典型購物中心研究置地廣場 (The Landmark)現(xiàn)址由多幢建筑物拆卸合并而成，共設(shè)有兩座辦公室大廈、商場、及一家酒店。兩座辦公室大廈分別為位于北面的告羅士打大廈(48層)，及南面的公爵大廈(47層)，兩座大廈擁有相同外型。原址

12、：告羅士打行，曾設(shè)有一家高級酒樓告羅士打酒樓，而告羅士打行的前身則是1867年興建的香港大酒店。業(yè)態(tài)：底層商場共有5層，是香港著名的名牌集中地，著名品牌專門店包括LV、Dior、Gucci等。2003年開始進(jìn)行大型翻新工程，包括把商場重新裝修，及增設(shè)一家超豪華五星級酒店-置地文華東方酒店。酒店于2005年9月正式開業(yè)。2005年12月8日，時裝品牌。路易威登在置地廣場的香港旗艦店重新開幕, 外觀采用半透明設(shè)計，店鋪由原本兩層變成三層，面向畢打街，是全球LV四大店之一23案例借鑒CBD研究典型購物中心研究23中環(huán)中心（The Center），是香港第四高樓，世界第15高樓，樓高346米，共地上7

13、3層，次于國際金融中心、中環(huán)廣場和中銀大廈，面積：在1998年落成，占地達(dá)十萬平方英尺，提供商用樓面面積逾140萬平方英尺。原址本來有花布街、化工行集中的同文街等特色街道。整座大廈矗建於一個寬敞的有蓋休憩廣場上，面積廣達(dá)1,500平方米的前庭花園，以現(xiàn)代建筑素材演繹東方庭園神韻。案例借鑒CBD研究典型購物中心研究24第二次世界大戰(zhàn)當(dāng)時香港的主要商業(yè)中心1887年至1891年香港會所皇后像廣場立法會大樓1970年至1980年多層式摩天大廈各銀行總部主要的商業(yè)活動目前置地廣場IFC太古廣場金鐘廊香港中環(huán)CBD案例借鑒CBD研究典型購物中心研究25陸家嘴CBD位于上海市浦東區(qū)，面積31平方公里，戶籍

14、人口40萬，是中國國家級開發(fā)區(qū)。區(qū)內(nèi)主要發(fā)展金融、貿(mào)易、商業(yè)、房地產(chǎn)、信息和咨詢等第三產(chǎn)業(yè)。陸家嘴中心區(qū)竹園商貿(mào)區(qū)洋涇街道梅園新村街道濰坊新村街道CBD區(qū)域商業(yè)的發(fā)展將隨著區(qū)域建設(shè)的進(jìn)行，經(jīng)歷由中檔到高檔的發(fā)展過程。上海陸家嘴CBD26案例借鑒CBD研究典型購物中心研究1990年陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)宣布開發(fā)。2015年基本形成亞太區(qū)域國際金融貿(mào)易中心。2003年底陸家嘴落戶分行級以上外資金融保險機構(gòu)已達(dá)146家，62家外資金融機構(gòu)資產(chǎn)總值2200億元人民幣。1999年金茂大廈落成，米的高度為當(dāng)時上海第一高樓，其服務(wù)于高檔商務(wù)的J-Life的時尚生活服務(wù)中心，成為提升區(qū)域商業(yè)檔次的一個代表。1997

15、年正大廣場開工建設(shè)，因區(qū)域商業(yè)氛圍尚未成熟，歷經(jīng)5年的建設(shè)調(diào)整，于2002年10月開門迎客。CBD起步期商業(yè)氛圍不成熟，商業(yè)檔次以中檔為主。CBD建設(shè)期隨著CBD商務(wù)寫字樓的發(fā)展，及交通體系、市政配套的完善，區(qū)域商業(yè)氛圍也隨之濃厚。CBD穩(wěn)定發(fā)展期2010年新鴻基地產(chǎn)項目IFC（國金中心亮相）首層已引入25家世界級品牌旗艦店，、卡地亞、愛馬仕、迪奧、香奈兒、喬治阿瑪尼、繆繆、等品牌均為兩層式商鋪，有些商鋪面積在1500平方米以上。隨著CBD區(qū)域商務(wù)氛圍的完善，商業(yè)的檔次也隨之逐步提高。上海陸家嘴CBD27案例借鑒CBD研究典型購物中心研究正大廣場正大廣場坐落在黃浦江畔，毗鄰東方明珠和金茂大廈，

16、由泰國正大集團(tuán)附屬公司上海帝泰發(fā)展投資億美元興建的大型商廈，總面積達(dá)241,000，地上10層，地下3層，是正大集團(tuán)在中國最大的旗艦項目之一，同時也是當(dāng)今中國最大的倡導(dǎo)集購物、餐飲、娛樂和休閑于一體的大型購物中心。正大廣場于1993年開工建設(shè)，2002年10月18日開幕?；静季郑旱叵聝蓪映校恢了膶影儇?，五至九層以餐飲、娛樂為主的不夜城。主力店主要 有易初蓮花超市、正大百貨、思考樂書店、星美正大影城，以及麥當(dāng)勞、KFC等知名餐飲店。項目為陸家嘴區(qū)域首個大型購物中心，伴隨著陸家嘴商圈一同成長，是陸家嘴早期商業(yè)的代表。上海陸家嘴CBD28代表性品牌：ZARA、H&M、CK JEANSMUJI、

17、UNQLO、ESPRIT案例借鑒CBD研究典型購物中心研究J-Life位于陸家嘴金茂大廈，商業(yè)面積14,921，匯聚各大品牌，集生活，休閑和娛樂于一體，成為上海時尚生活新地標(biāo)。J-Life時尚生活中心業(yè)態(tài)及品牌上海陸家嘴CBD29案例借鑒CBD研究典型購物中心研究項目簡介：上海國際金融中心(Shanghai International Financial Center)，前身為陸家嘴美食城，為上海建筑中的綜合物業(yè)發(fā)展計劃。該物業(yè)位于上海浦東新區(qū)世紀(jì)大道8號，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)。東鄰金茂大廈，西接正大廣場，北面為上海軌道交通二號線陸家嘴站及陸家嘴中心綠地?？偘l(fā)展面積為400,000平方米，其中甲

18、級辦公樓210,000平方米，酒店9,0000平方米，商場100,000平方米。物業(yè)由兩幢高層辦公塔樓及一座低層建筑組成。南座高米(53層)、北座高米(56層)、低層建筑高85米。第一期80,000平方米寫字樓及商場于2009年落成，其余部份將于2010年完成。發(fā)展商為香港新鴻基地產(chǎn)發(fā)展。IFC30上海陸家嘴CBD案例借鑒CBD研究典型購物中心研究北京商務(wù)中心區(qū)地處北京市長安街、建國門、國貿(mào)和燕莎使館區(qū)的匯聚區(qū)。北京CBD是西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽路之間平方公里的區(qū)域。這里是摩托羅拉、惠普、三星、德意志銀行等眾多世界500強企業(yè)中國總部所在地，也是中央電視臺、北京電視臺

19、傳媒企業(yè)的新址，是國內(nèi)眾多金融、保險、地產(chǎn)、網(wǎng)絡(luò)等高端企業(yè)的所在地，是財富的聚焦點，代表著時尚的前沿。同時，CBD又是無數(shù)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)和成長的搖籃。從330米的北京最高樓中國國際貿(mào)易中心第三期到世貿(mào)天階的超大電子屏，從建外SOHO的白樓到萬達(dá)廣場，眾多創(chuàng)意文化、物流、服務(wù)企業(yè)在這里啟航。北京CBD區(qū)北京朝陽CBD31案例借鑒CBD研究典型購物中心研究華貿(mào)購物中心位于華貿(mào)寫字樓裙房部分，建筑面積約4萬平米，營業(yè)樓層共五層，包括地下一層和地上四層，B1層與新光天地及地鐵站連通?？臻g整潔明亮、現(xiàn)代時尚，購物動線流暢無礙，購物環(huán)境寧靜幽雅，提供高檔流行商品及尊貴服務(wù)，形成設(shè)施齊全、配套合理的時尚中心。

20、2009年11月，蘭博基尼全球首家服飾概念店落戶華貿(mào)購物中心,其他如VERSACE（范思哲）（鐵獅東尼）, BAUME & MERCIER（名士）, BROOKS BROTHERS（布克兄弟）,CANALI（康納利）, FERAUD（菲羅）, JAEGER-LECOULTRE（積家）, LOR0 PIANA（世界頂級面料商）, MISSONI（米索尼）, MOSCHINO（莫斯奇諾）, TOMMY HILFIGER（托米）等國際品牌已進(jìn)駐華貿(mào)購物中心。北京朝陽CBD32案例借鑒CBD研究典型購物中心研究SOHO尚都占地面積約公頃，總建筑面積約17萬平方米。其中地上11萬平方米，地下6萬平方米。

21、整個項目按地域劃分為西區(qū)、北區(qū)和南區(qū)。西區(qū)一棟8層商業(yè)樓，北區(qū)一棟24層辦公樓，南區(qū)一棟29層公寓；同時還包括4層裙房，從地下一層至地上四層均為商鋪。建外SOHO的商鋪沿街設(shè)立，獨立進(jìn)出，面積從100平米到600平米不等，設(shè)施齊全。已有咖啡館、火鍋店、料理店、音像店、美容院、時裝店等二百家商家進(jìn)駐，吸引了眾多追求個性化精致生活的時尚人群在此消費。北京朝陽CBD33案例借鑒CBD研究典型購物中心研究北京萬達(dá)廣場項目處于東長安街CBD核心區(qū)，國貿(mào)中心東300米。西北為開始建設(shè)的CCTV大廈，南側(cè)正對在建的BTV，北靠陽光100，東臨金地國際花園等知名房地產(chǎn)項目，不但處于CBD國貿(mào)商圈的中央位置，并

22、與周邊各大知名項目共同形成了一個優(yōu)越的國際化、現(xiàn)代化商務(wù)區(qū)?？偨ㄖ娣e約萬平方米，其中自持商業(yè)中心面積約萬平方米，五星級酒店面積約萬平方米。北京朝陽CBD34案例借鑒CBD研究典型購物中心研究北京朝陽CBD50、60年代第一機床廠第二印染廠雪花冰箱廠北京吉普車廠（工業(yè)基地）80年代（涉外機構(gòu)）大型跨國公司國際駐華機構(gòu)外商投資企業(yè)2004年（CBD初具規(guī)模）企業(yè)3000余家會展中心展覽館商業(yè)目前（CBD較為成熟）130家世界500強企業(yè)高檔寫字樓五星級酒店中高端商業(yè)35案例借鑒CBD研究典型購物中心研究36傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)現(xiàn)代CBD中低檔（日用）商業(yè)為主以商業(yè)用地為主居住功能較強，辦公功能較弱中高檔商

23、業(yè)為主企業(yè)性辦公用地和旅館用地為主居住功能較弱，辦公功能較強CBD的發(fā)展使得城市商務(wù)、商業(yè)集中化，形成城市中心，商業(yè)體量會控制在一定的范圍，形成能提升城市形象、代表城市的核心商業(yè)。國內(nèi)城市CBD小結(jié)案例借鑒CBD研究典型購物中心研究37基礎(chǔ)，深圳CBD項目發(fā)展的背景如何深圳CBD將隨著城市的經(jīng)濟(jì)的騰飛，順應(yīng)城市發(fā)展趨勢，實現(xiàn)其歷史性的定位高附加值的金融產(chǎn)業(yè)將成為未來福田中心區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，客觀上需要和高素質(zhì)人群相匹配的商業(yè)環(huán)境良好的區(qū)域及交通規(guī)劃將成為新形態(tài)商業(yè)發(fā)展的助推器競爭，深圳市商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢如何商業(yè)核心向福田中心區(qū)發(fā)展的趨勢明顯，老牌商圈地位受挑戰(zhàn)商業(yè)注入創(chuàng)意元素為市場普遍關(guān)注點餐

24、飲業(yè)發(fā)展興盛，零售業(yè)有待提升城市綜合體成城市開發(fā)熱點經(jīng)驗，眾多國際經(jīng)驗成功何在注重日夜人流的均衡注重在商業(yè)中注入體驗與創(chuàng)意元素，打造極富特色的商業(yè)形態(tài)對公共活動空間的打造注重對人流及內(nèi)外交通體系的打造123本項目可借鑒之處案例借鑒CBD研究典型購物中心研究項目核心要素案例借鑒CBD研究典型購物中心研究38泰國拉瑪一路 Rama 1 Road在泰國曼谷的拉瑪一路上分布了同屬一個發(fā)展商The Central Retail Corporation（CRC）開發(fā)的六個商業(yè)項目，分別是：Central World PlazaSiam CenterSiam Discover CenterSiam Para

25、gonGaysorn PlazaMBK Centre六個購物中心，六種不同主題案例借鑒CBD研究典型購物中心研究39Central World Plaza面積：5，920，000 square feet 擁有ZEN、ISETAN、CENTRAL三家主力店。場內(nèi)超過500個獨立店鋪、50多家餐飲Supersports 運動城，在3層Power Buy 電器城SFW World Cinema 在8層.停車位：7000個，曼谷最大的停車場有Sky Train 可以到達(dá)大型綜合型購物中心案例借鑒CBD研究典型購物中心研究40MBK CenterMBK購物商場( Mah Boon Krong)，以售賣服

26、裝和日用品為主，包括了Tokyu百貨商場、糧價電影院和一些餐飲和娛樂設(shè)施。這里是很多年輕人的淘貨的地方。走年輕潮流路線的購物中心案例借鑒CBD研究典型購物中心研究41Siam Paragon堪稱東南亞最大的購物中心-Siam Paragon，斥資150億泰銖建立的豪華頂級大賣場，建筑面積50萬平方米，超過350國際奢侈品旗艦店，可停4,000部車的大型停車場，和寬廣的戶外廣場，入夜後可觀賞水舞。 Siam Paragon擁有全亞洲最大的水族館暹羅海洋世界Siam Ocean World，可容納兩萬人，飼養(yǎng)了約四百多種逾兩萬只海洋生物，珊瑚、灰鯊、甚至是企企鵝、鯊魚、魔鬼魚、大型蜘蛛蟹等等。不只

27、能距離觀賞海洋生物，還可以出沒海星，英語和泰文的現(xiàn)場解說，還有每天兩場鯊魚喂食秀，計劃未來可讓游客參與喂食；另外還有電影院、Spa養(yǎng)生館、52球道的保齡球館，而Siam Paragon的商城企劃中，還包括IMAX高科技3D影院、大型展覽中心、可容納1,800人的歌劇院及酒店。 以娛樂為主題的購物中心案例借鑒CBD研究典型購物中心研究42Siam Discovery Centre“One Floor, One Concept” Siam Discovery Center是第一個標(biāo)榜奢華生活用品的主題百貨公司，共計六層樓、兩百家店鋪，商品包括紀(jì)念品、家電用品、運動配件等等。其中又以位於3樓的Lof

28、t最為出名，來自日本的品牌Loft，出產(chǎn)創(chuàng)意設(shè)計的家居用品，吸引人的還有奇異造型的絨毛玩具，通常都可以在這發(fā)現(xiàn)許多新奇有趣的東西！其中包括：2000平方米的亞洲最大及唯一的Habitat家居店，來自日本的設(shè)計味道十足的LOFT綜合店。以奢華生活用品為主題的購物中心案例借鑒CBD研究典型購物中心研究43Siam Center25年歷史的百貨元老Siam Center，總共四層樓，消費族群主要針對年輕人的喜好，例如Swatch、Soda、Adidas、Morgon等品牌，又以3樓的當(dāng)?shù)卦O(shè)計師的品牌店是最為特別。走年輕時尚路線的購物中心案例借鑒CBD研究典型購物中心研究44Gaysorn Plaza

29、 蓋桑購物中心 Gaysorn 為高檔購物中心，2002年中重新裝修，外型給人一個很新凈的感覺，里面的名店大都走年青人流行的品牌路線。這里樓高四層，里面有DKNY、Prada等等國際知名名牌店鋪，最重要是，他們售賣商品的價格比香港同款商場便宜三分之一。如果瘋狂購物后，要稍作歇息，可以在商場地庫的海鮮市場吃一餐，里供應(yīng)的全是新美味海鮮，上面一層還有Coffee Shop、Cafe和中菜館等等，是泰國本地商界名流喜歡Shopping的地方.。 走年青人流行的購物中心案例借鑒CBD研究典型購物中心研究45購物中心群因不同主題不同風(fēng)格定位而相互依賴，形成強大的市場影響力項目借鑒點與其他購物中心差異化定

30、位，突出特色，共同營造中心區(qū)案例借鑒CBD研究典型購物中心研究46ELEMENTS 購物中心： 世界上最大的綜合發(fā)展項目，1,200萬平方米的Union Square之焦點；建筑面積達(dá)10萬平方米的商場，設(shè)有各具特色的商店，酒吧，食肆及休閑熱點，全面提供獨一無二的生活風(fēng)尚；自然環(huán)境與生活方式完美的平衡。47演會廣場花園馥香圓兒童天地一場零售的革命：“在公園中購物” 頂層綠化園地“車位與商鋪數(shù)步之遙” 1,700個停車位 締造一流購物中心案例借鑒CBD研究典型購物中心研究圓方位處香港九龍半島西南側(cè)西九龍區(qū)域，位于機鐵九龍站及，鄰近九龍佐敦及尖沙嘴北部地帶，除了機鐵外，地鐵東涌線亦設(shè)站于此地，同時

31、項目亦鄰近著名的西九龍文娛藝術(shù)區(qū)。48案例借鑒CBD研究典型購物中心研究約 1,200間的服務(wù)式公寓約 6,000家奢侈品店 250萬平方米的甲級寫字樓118層高的環(huán)球貿(mào)易廣場 香港最高的建筑全世界最高的六星級酒店 - Ritz Carlton（麗嘉酒店）香港第一家 W-酒店 數(shù)以百萬計的本地和外來游客參觀環(huán)球貿(mào)易廣場的公眾觀景層和香港迪士尼樂園與未來落成的西九龍文化區(qū)相連49案例借鑒CBD研究典型購物中心研究金- 著名頂級食府及國際一級名店木- 高品質(zhì)健康美容產(chǎn)品及服務(wù)水- 環(huán)抱海濱美景的特色食府火- 劃時代設(shè)計的戲院及綜合式溜冰土- 全港唯一的室內(nèi)名店街五大天然元素代表五大特色街區(qū) 50案

32、例借鑒CBD研究典型購物中心研究 獨特創(chuàng)意整合包裝項目：獨特命名；創(chuàng)新概念主題布局 以服務(wù)彰顯項目品質(zhì)：藝術(shù)造型客戶服務(wù)中心；六星級酒店標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生間；完善導(dǎo)示系統(tǒng) 全新品牌營建差異化，令每個消費者印象難忘51案例借鑒CBD研究典型購物中心研究案例借鑒CBD研究典型購物中心研究項目借鑒點通過不同主題的定位區(qū)分各個功能區(qū)塊，使各個區(qū)塊即統(tǒng)一又各有特色，容易引導(dǎo)消費者的購物體驗感覺52apm購物中心( 創(chuàng)紀(jì)之城五期 ) 位于香港九龍區(qū)觀塘, 于2005年7月17日正式開幕, 是香港首個以夜間消閑及 品味生活志為概念的大型商場（故大部份店鋪的營業(yè)時間直至凌晨, 甚至通宵營業(yè)）, 以年輕人為主要服務(wù)對象,

33、 總面積逾600, 000 平方呎, 發(fā)展商為新鴻基地產(chǎn)。商業(yè)概念 APM 是把 am （上午）和 pm （下午）融合起來, 與商場提倡的夜間消閑概念互相呼應(yīng)。而夜間消閑的概念, 是源于近年來在職人士的工作時間越來越長, 壓力亦越來越大, 然而香港的購物商場多數(shù)只營業(yè)至晚上十時, 令這些人士在下班后幾乎無處消閑減壓。把APM 定位為一個店鋪營業(yè)時間特長的商場, 讓顧客不再受時間束縛, 盡情購物消閑, 并把口號定為 Play more, sleep less （玩多點, 睡少點）。另一方面, 由于新生代的生活品味日益提高 , APM 亦同時定位為品味生活志, 令A(yù)PM 的顧客彷如走進(jìn)一本立體的時

34、尚雜志般, 時刻緊貼最新的娛樂飲食和潮流 信息。自從試營業(yè)以來即人流不絕的情況來看, 以上的概念是成功的。 53APM部分日本時尚零售品牌是首次進(jìn)入香港市場APM案例借鑒CBD研究典型購物中心研究 該項目占地63萬平方呎，樓層面積106,000平方尺。集結(jié)了時尚的潮流品牌、食店和戲院，成為以年輕人為主要消費對象。54香港APM人流動線規(guī)劃APM案例借鑒CBD研究典型購物中心研究 香港APM商場共有11層，按照營業(yè)面積估算其業(yè)態(tài)比例如下：購物 50%餐飲 30%休閑娛樂 15%服務(wù) 5%香港APM商場的主要借鑒意義在于：商場的業(yè)態(tài)布局以不同零售、休閑、娛樂主題為模塊，以餐飲為連接，形成不同層面的

35、商業(yè)主題和商業(yè)氛圍，有效的滿足了不同層次消費者的不同需求。有效地解決了商場進(jìn)深較大的問題。 商場在中空的位置設(shè)置雙層跨層扶梯，快速運送人流的同時、也提升了商場的檔次。55APM案例借鑒CBD研究典型購物中心研究案例借鑒CBD研究典型購物中心研究項目借鑒點通過不同業(yè)態(tài)的組合拉動日夜間的均衡消費；通過事件營銷活動增強購物中心的特色，拉近與消費者之間的距離。5657朗豪坊（英語：LanghamPlace）為香港的著名地標(biāo)建筑。朗豪坊屬于三合一大型發(fā)展項目，分別由購物商場-朗豪坊購物商場、酒店-朗豪酒店以及辦公室大樓-朗豪坊辦公大樓組成。三個項目有互惠互補的特點，大型商場設(shè)有大量商店、食肆及娛樂設(shè)施，

36、而高級寫字樓和五星級酒店則分別為商場帶來高消費力的上班族及旅客，形成一個穩(wěn)定的消費鏈。朗豪坊案例借鑒CBD研究典型購物中心研究檔次定位類型定位 中高檔定位； 西武百貨為主力店 本地居民；區(qū)域內(nèi)年輕群體；寫字樓白領(lǐng)定 位目標(biāo)客戶定位主題定位 集零售、餐飲、娛樂等諸多功能為一體的大規(guī)模、現(xiàn)代化、高品質(zhì)、綜合性的購物及娛樂中心 以闖山洞尋寳作為設(shè)計的主體概念，所以商場內(nèi)地面所鋪的瓷磚都以帶有山洞形象為主。位于4樓的全港最高、超過9層樓高的“通天廣場”是“朗豪坊”精華所在，其建筑空間頗具匠心，全港最長的達(dá)82米的“通天梯”斜斜地從底層直上最高層，蔚為壯觀，為朗豪坊的標(biāo)志性建筑。58朗豪坊案例借鑒CBD

37、研究典型購物中心研究通天梯（全港最長，83米）59朗豪坊案例借鑒CBD研究典型購物中心研究60項目借鑒點通過特色的主題定位聯(lián)動各個功能區(qū)塊；通過極具沖擊力的公共空間吸引消費群。案例借鑒CBD研究典型購物中心研究VIVO CITY怡豐城 主要相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目外立面案例借鑒CBD研究典型購物中心研究61VIVO CITY 項目賣點 官方指定的現(xiàn)場直播新年倒數(shù)慶典場所 同時容納兩個大型美食廣場：Kopitian Group (負(fù)2層- 2,200m2)及Food Republic (2,500m2) 擁有新加坡最大電影院 (15個電影廳，2,293個座位)商戶組合百貨公司 (10%) 服飾配件

38、(15%) 珠寶手表 (5%) 家用電器(10%) 美容護(hù)膚(5%)運動室外用品 (5%) 家品裝飾 (10%), 電子配件 (10%) 娛樂 (10%), 餐飲 (15%) 其他 (5%) 主力商家Giant Hypermarket (超市) B1,面積3,000平方米 Tangs Department Store (百貨公司), 1/F, 面積15,000平方米玩具反斗城(兒童玩具)，2/F,面積3,000平方米項目內(nèi)部效果 部效果項目室外公共活動場所案例借鑒CBD研究典型購物中心研究62案例借鑒CBD研究典型購物中心研究二樓有設(shè)置噴泉水流的戶外中央庭園 現(xiàn)代感極強的流線型外立面設(shè)計63案

39、例借鑒CBD研究典型購物中心研究強調(diào)生態(tài)感的公共空間設(shè)計64項目借鑒點案例借鑒CBD研究典型購物中心研究65戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略思考1234 通過國內(nèi)外類似城市的CBD研究，CBD區(qū)域內(nèi)商業(yè)普遍檔次較高，且大型購物中心注重體驗性的購物及日夜間的均衡消費，本項目應(yīng)充分借鑒其特性，打造CBD區(qū)域最具體驗感的購物中心生態(tài)型、低碳、環(huán)保是未來的流行主題，也是最容易與消費者產(chǎn)生共鳴的元素，鋼鐵水泥間的生態(tài)綠洲是能帶給城市的永恒主題公共空間的打造是購物中心最關(guān)鍵的體驗要素，如何吸引消費者，讓消費者駐足，需在公共空間的打造上做足功課事件營銷活動是購物中心最重要的推廣手段之一，是拉近與消費者距離的最佳手法，持續(xù)的事件

40、營銷活動能保持購物中心的長期競爭力661研究內(nèi)容主要內(nèi)容23456市場分析項目分析案例研究與借鑒項目定位及業(yè)態(tài)布局項目建筑規(guī)劃建議商家訪談及消費者分析項目定位主題定位檔次定位業(yè)態(tài)布局67持續(xù)發(fā)展空間大中心區(qū)將形成新的核心商圈高端零售存在較大空間中心區(qū)夜間消費空白市場背景購物中心較少，且需要新形態(tài)的中心區(qū)購物中心群集聚效應(yīng)同質(zhì)化嚴(yán)重，缺少體驗感、生態(tài)型購物中心多數(shù)22點后停業(yè)購物中心對比研究人均GDP、人均可支配收入居全國第一中心區(qū)人群收入更高，需求旺盛希望有體驗感強的購物中心和業(yè)態(tài)空間夜間消費多在羅湖，中心區(qū)無消費場所消費群分析處于市場快速發(fā)展時期地理位置優(yōu)越體量適合，條件成熟可分區(qū)塊、樓層進(jìn)

41、行不同業(yè)態(tài)的規(guī)劃項目條件深圳有開店計劃對中心區(qū)較感興趣商家訪談市場成熟中心區(qū)商業(yè)機會大注重體驗感、生態(tài)感打造持續(xù)性的全天候消費場所因素一因素二因素三因素四項目定位CBD研究從CBD研究可以得出，本項目在規(guī)劃時必須重點考慮以下四個方面：注重日夜人流消費的均衡；注入體驗與創(chuàng)意元素；對公共空間的打造；形成地標(biāo)。項目定位 深圳最具體驗感、生態(tài)型的強烈的生態(tài)感、體驗感，打造成為深圳市特色鮮明的購物中心；項目在形象、業(yè)態(tài)組合、商戶品牌等方面應(yīng)力求給人營造體驗感十足的印象，并力求使其體驗后銘記于心；努力延長購物中心營業(yè)時間，確保餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)消費需求得到充分釋放，填補中心區(qū)夜間消費的空白；充分挖掘項目室內(nèi)

42、或室外的公共空間，在生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)上營造舒適、寬松的氛圍，使得消費者留戀往返。項目定位項目核心元素體驗感低碳生活全天候商業(yè)商務(wù)+家庭消費項目核心元素7172項目核心元素項目核心元素體驗感、低碳生活、日夜均衡消費及商務(wù)+家庭消費將通過特色商家、公共空間、地標(biāo)建筑、主題特色和功能分區(qū)來體現(xiàn)。73通過典型商家?guī)淼捏w驗感覺體驗式商業(yè)與一般傳統(tǒng)商業(yè)的區(qū)別在于它的消費互動性強，重要是再生體驗，重在情感消費，如臺灣的誠品書店。誠品書店從表面上看是一個書店，但其實它是個文化場域、生活場域，必須你來體驗、參與和集體創(chuàng)作的。誠品強調(diào)的是一種文化場域的體驗和參與，包括讀者到誠品來其實并不一定要買書，可能是為了看一場

43、表演、一堂對話、一個畫展，甚至能聽到一個人在談他的旅游經(jīng)驗或是烹調(diào)方法。項目核心元素體驗感低碳生活日夜均衡消費商務(wù)&家庭消費74通過公共空間的藝術(shù)設(shè)計帶來的體驗感覺在商場中布置具有創(chuàng)意的休息區(qū)，可消除購物帶來的疲勞，體驗購物的愉快。公共空間的藝術(shù)設(shè)計不僅能提升購物環(huán)境，使購物中心的文化內(nèi)涵得到升華，還能引起人們思維空間的情感聯(lián)想，起到空間上延伸的作用。項目核心元素體驗感低碳生活日夜均衡消費商務(wù)&家庭消費75通過極具特色的地標(biāo)建筑帶來的體驗感覺可考慮在項目地塊內(nèi)設(shè)立標(biāo)志性建筑，不僅形成項目特點，而且突出項目消費的體驗性、趣味性。體驗感項目核心元素低碳生活日夜均衡消費商務(wù)&家庭消費76體驗式購物是

44、從生活和情景出發(fā)，塑造感官體驗及思維認(rèn)同，以此抓住消費者的注意力，改變消費行為，并為購物中心找到新的生存價值和空間。77體驗是一種獨立、個性化的價值，比商品本身更有價值，它是我們和消費者共同創(chuàng)造出來的。把商品作為一種道具，提供一種消費情境，通過顧客的參與和互動，給顧客留下美好感受。79項目核心元素“生態(tài)”指一切關(guān)乎健康的、美的、和諧的事物；低碳、環(huán)保類商品代表當(dāng)前的消費趨勢，得到越來越多消費者的追捧。布置一部分綠色、環(huán)保、低碳類的代表性商家，詮釋生態(tài)的意義?！盁o印良品(MUJI)”創(chuàng)始于日本，其本意是“沒有商標(biāo)與優(yōu)質(zhì)”。雖然極力淡化品牌意識，但它遵循統(tǒng)一設(shè)計理念所生產(chǎn)出來的產(chǎn)品無不詮釋著“無印

45、良品”的品牌形象，它所倡導(dǎo)的自然、簡約、質(zhì)樸的生活方式也大受品位人士推崇。體驗感低碳生活日夜均衡消費商務(wù)&家庭消費通過代表性業(yè)態(tài)、商家傳遞低碳生活的概念80項目核心元素通過對公共活動空間的精心規(guī)劃，以及運用高科技打造城市綠色建筑的典范，使本購物中心在公眾印象中始終與綠色、環(huán)保、人文、低碳有關(guān)。體驗感低碳生活日夜均衡消費商務(wù)&家庭消費通過公共空間的打造詮釋低碳生活的意義81項目核心元素利用夜間照明與燈光特效，創(chuàng)造迷人夜間絢麗燦爛的光景，成為消費大眾喜愛的夜晚休閑游逛之地。體驗感低碳生活日夜均衡消費商務(wù)&家庭消費82項目核心元素通過特色酒吧、KTV、影院等商家，營造日夜間不同的商業(yè)主題和商業(yè)氛圍，

46、有效滿足不同時段消費者的不同需求。體驗感低碳生活日夜均衡消費商務(wù)&家庭消費83項目核心元素商務(wù)空間的延續(xù)談判、交友的第三空間，家庭空間的延續(xù)舒適、休閑的第三空間。城市休閑購物的第三空間體驗感低碳生活日夜均衡消費商務(wù)&家庭消費84項目核心元素職場體驗兒童公園（KIDZANIA）家庭消費代表商家：職業(yè)體驗式主題公園專為315歲孩童設(shè)計。是讓他們在如同迷你城市般環(huán)境中體驗真實成人世界的生活。園內(nèi)有店鋪、公園、政府機關(guān)、學(xué)校等類場所。各式的車子在街道上穿梭如流?！俺鞘小崩锾峁┯?0個“行業(yè)”，超過80個“職業(yè)”角色。參與其中的孩子可任意嘗試各種職業(yè)操作，體驗工作精神，賺取勞動報酬，自由支配所得。學(xué)習(xí)真

47、實社會的運作。讓孩子在歡樂與成就中，體會父母的辛勞與提早找到未來的方向！體驗感低碳生活日夜均衡消費商務(wù)&家庭消費商家意向：深圳有開店計劃，已發(fā)送資料，可繼續(xù)跟進(jìn)。85項目核心元素商務(wù)消費代表商家：國際美食金錢豹利苑會所在開放式廚房看國際大廚的“現(xiàn)場直播”?！敖?jīng)營經(jīng)典燕鮑翅、日式料理及頂級西餐等為主的貴賓包廂式場所。配以為品位卓越的人士保留的多個個風(fēng)格各異的包廂。沙發(fā)休息區(qū)、獨立視聽系統(tǒng)都是集餐飲、娛樂于一體的尊容空間。體驗感低碳生活日夜均衡消費商務(wù)&家庭消費86項目核心元素商務(wù)活動與家庭休閑娛樂的互動通過部分業(yè)態(tài)拉動兩邊人流的互動體驗感低碳生活日夜均衡消費商務(wù)&家庭消費檔次定位深圳高端零售發(fā)展

48、初期，有較大空間；主要集中在羅湖、蔡屋圍，而中心區(qū)發(fā)展尚有較長空間；避免一味追求高端，應(yīng)以部分國際一線品牌帶動的同時，引進(jìn)國際中至中高端時尚品牌、亞洲一線品牌。檔次高低中中高風(fēng)格本項目金光華Coco Park中心城萬象城注重后期的不斷經(jīng)營調(diào)整我們建議項目建設(shè)初期定位于中高檔次，未來可根據(jù)市場逐漸調(diào)高，既可規(guī)避市場不成熟的風(fēng)險，也可保留未來向上調(diào)整的空間，還可滿足項目形象及功能的需求。檔次定位經(jīng)營調(diào)整商業(yè)經(jīng)營的成功，必須注重根據(jù)市場情況的持續(xù)調(diào)整策略。 商業(yè)氛圍 業(yè)態(tài)配比 品牌檔次餐飲比例大、零售比例小一線品牌為主餐飲比例小、零售比例大檔次更高成熟弱項目整體商業(yè)檔次應(yīng)隨著周邊商業(yè)環(huán)境的成熟而逐漸

49、拔高GUCCIPRADALouis VuittonHERMES萬象城目前進(jìn)駐的一線品牌隨著萬象城逐漸成熟，在后期良好經(jīng)營過程中，對品牌和業(yè)態(tài)不斷調(diào)整，加上二期的成功招商，使得萬象城整體檔次得到提升案例參考：萬象城檔次發(fā)展資料來源：匯誠行研究檔次定位原：Dunhill、pal zileri現(xiàn)：emporio armani原：Cerruti 1881現(xiàn)：Fendi原：翡翠世家現(xiàn)：Y3原：Miss Sixty現(xiàn)：Miumiu案例參考：萬象城檔次發(fā)展原：哈根達(dá)斯、Esprit現(xiàn)：Prada資料來源：匯誠行研究檔次定位04年12月代表品牌：Hugo BossCerruti 188107年3月開業(yè)品牌：Gucci首家奢侈品牌店開業(yè)2009年6月二期開業(yè)，高檔奢侈品牌形成氣候代表品牌：LVPrada案例參考：萬象城檔