三鑫實(shí)業(yè) 惠州瀝林地塊 可行報(bào)告課件

1、鼎泰咨詢?yōu)槌晒?而努力！一起前進(jìn)，三鑫實(shí)業(yè)項(xiàng)目可行性策略案惠州瀝林打造城區(qū)的璀璨名珠 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)撥開(kāi)迷霧，看清前進(jìn)的方向！市場(chǎng)部分國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征惠州簡(jiǎn)述瀝林綜述跟著來(lái)，進(jìn)入：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)特征分析 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)降 中心城市，從三萬(wàn)英尺到無(wú)底深淵！北京 上海 深圳 廣州回歸下滑觀望促銷房?jī)r(jià) 大幅下挫土地 頻頻流標(biāo)后勢(shì) 回升艱難中央宏觀調(diào)控：90/70限制銀行6次加息各地政府法規(guī)市場(chǎng)現(xiàn)狀：重點(diǎn)城市受政策和調(diào)控的影響非常明顯；部分區(qū)域的銷售價(jià)格回落至07年上半年的水平，市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)商強(qiáng)力的價(jià)格促銷和客戶的觀望中循環(huán)徘徊，現(xiàn)階段回升緩慢。重慶 成都 杭州啟始時(shí)間：07.9.28 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)一線

2、城市的開(kāi)發(fā)商在與客戶進(jìn)行著價(jià)格博弈；誰(shuí)，能堅(jiān)持到最后！市場(chǎng)的聲音觀望 再觀望 堅(jiān)持 再堅(jiān)持開(kāi)發(fā)商變相促銷了新開(kāi)盤價(jià)格降低了有人已經(jīng)降了，價(jià)格還會(huì)再降再等等吧 再看看吧！開(kāi)發(fā)商的聲音1。不能再降了，預(yù)期利潤(rùn)已大幅降低！2。成本與預(yù)算已經(jīng)達(dá)到價(jià)格下限，降不下！3。降價(jià)對(duì)老業(yè)主如何解釋？不能再降！4。再不降，資金鏈斷了關(guān)鍵點(diǎn)： 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)重點(diǎn)城市自然是樣板試驗(yàn)區(qū)，調(diào)控措施和政策在市場(chǎng)的反應(yīng)當(dāng)然敏感而迅速；其他線城市相對(duì)一線城市存在消費(fèi)時(shí)間差異，被一線城市炒熱的地產(chǎn)行情波及全國(guó)，剛剛才接受到上漲的信息，下滑的態(tài)勢(shì)短期內(nèi)難以出現(xiàn)非重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)并未達(dá)到不可承受的頂點(diǎn)，還有上升的空間其他城市成熟度相對(duì)滯

3、后，產(chǎn)品引力對(duì)價(jià)格上揚(yáng)有提升作用地域、文化的差異，消費(fèi)習(xí)慣的差異客戶基數(shù)群的差異：人員流動(dòng)，客戶流動(dòng)，資金流動(dòng)市場(chǎng)交錯(cuò)糾纏 變幻莫測(cè)同是中國(guó)人聚集的城市，為什么會(huì)有兩種不同的結(jié)果？ 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)非中心城市，開(kāi)發(fā)商的復(fù)興之地！判斷：跟著來(lái)，進(jìn)入：瀝林概述及規(guī)劃 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)二線城市?；葜?，城市自然資源城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、深厚歷史文化底蘊(yùn)的魅力、優(yōu)越的城市生活環(huán)境、珠三角主要城市一小時(shí)生活圈的形成將提升城市的生活品質(zhì)，使惠州成為深港東部的“國(guó)際居住中心”。山水惠州深港東部的“國(guó)際居住中心” 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)二線城市?；葜?，城市交通惠深、惠河、廣惠、深汕高速和惠深205國(guó)道組成惠州市快速交通干線 京九

4、、廣梅汕、惠澳鐵路直達(dá)北京、九龍和廣州 惠州港口通向國(guó)際市場(chǎng)的一個(gè)重要的進(jìn)出口口岸1小時(shí)城市交通網(wǎng)絡(luò)，城際生活轉(zhuǎn)換成為習(xí)慣深 圳河 源深惠高速惠河高惠廣高速京九線東 莞惠州汕尾廣州 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)我們承認(rèn)，惠州未來(lái)如何架構(gòu)和規(guī)劃與我們息息相關(guān)，在世界的任何地方都存在窮國(guó)富州或者富國(guó)貧省的狀態(tài)。國(guó)內(nèi)，也不例外。且不論各省區(qū)因地理位置的不同而存在巨大經(jīng)濟(jì)差異，單就同省同區(qū)也因?yàn)閮H僅距離上間隔幾十里，差異就是十萬(wàn)八千里！更何況房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域?qū)傩?。但，掌握房地產(chǎn)命門的，除了中央，還有地方！市轄縣，怎可能逃離地級(jí)市的盤剝！又怎可能擺脫區(qū)域的輻射！惠州規(guī)劃與我們何干？ 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)繼續(xù)，細(xì)看 大惠州的

5、未來(lái)！規(guī)劃2010年惠州市總?cè)丝诩s為300萬(wàn)人，2020年總?cè)丝跒?05萬(wàn)人。規(guī)劃2010年惠州市城鎮(zhèn)人口300萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平35；2020年城鎮(zhèn)人口505萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平50。城鎮(zhèn)等級(jí)規(guī)模結(jié)構(gòu)規(guī)劃惠州市的城鎮(zhèn)體系等級(jí)規(guī)模分四個(gè)等級(jí)：市域中心城市、市域二級(jí)城市、重點(diǎn)建制鎮(zhèn)、一般城鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)職能結(jié)構(gòu)規(guī)劃：綜合型、能源工業(yè)型、旅游商貿(mào)型、工業(yè)商貿(mào)型。城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃： 以惠州城區(qū)為中心，以惠東、吉隆、大亞灣等為二級(jí)城市，沿各大高速為軸線迅速發(fā)展，同時(shí)輻射帶動(dòng)市域經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。市域交通體系規(guī)劃半小時(shí)交通圈：中心城市惠州市區(qū)至各個(gè)縣城的交通時(shí)距，經(jīng)高速公路建設(shè)后，為半小時(shí)交通圈。各個(gè)

6、縣城至各自所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的交通時(shí)距，經(jīng)縣道及鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路新建與改造后，為半小時(shí)交通圈。 二小時(shí)交通圈：中心城市惠州市區(qū)至各城鎮(zhèn)及一級(jí)中心村的交通時(shí)距，經(jīng)市網(wǎng)公路的拓寬、改造、優(yōu)化后，為一小時(shí)交通圈。 人口預(yù)測(cè)城鎮(zhèn)化水平預(yù)測(cè)市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)從大惠州規(guī)劃的未來(lái)，我們能看到：城鎮(zhèn)人口 量比增加非城鎮(zhèn)人口大批進(jìn)入城鎮(zhèn)，各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的空間放大。城市等級(jí) 結(jié)構(gòu)合理縣域城市=市域二級(jí)城市。建設(shè)，一起上。城鎮(zhèn)職能 明確分工根據(jù)特色形成支柱產(chǎn)業(yè)；未來(lái)，看自己的！城鎮(zhèn)空間 均衡發(fā)展東西向、南北軸。全面發(fā)展，一個(gè)都不能少。交通規(guī)劃 高速直達(dá)高速路全線鋪設(shè)，經(jīng)濟(jì)高速騰飛！ 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)日朗云稀，賽場(chǎng)不錯(cuò)。找

7、到屬于我們的跑道。跟著來(lái)，進(jìn)入：瀝林綜述 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)城區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀瀝林鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)達(dá)。全鎮(zhèn)現(xiàn)有外資企業(yè)150家，民營(yíng)企業(yè)70家，形成了一個(gè)以運(yùn)動(dòng)器材、自行車、塑膠、玩具、五金、電子、服裝等產(chǎn)業(yè)為主的外向型工業(yè)格局。亞倫工業(yè)肯通自行車廠 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)城區(qū)產(chǎn)業(yè)文化會(huì)節(jié)主體活動(dòng)內(nèi)容如下：（一）開(kāi)幕式 2008年3月23日上午10時(shí)綠葉酒店廣場(chǎng)，將邀請(qǐng)省有關(guān)部門、市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)及市區(qū)有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)及各商業(yè)知名人士出席。全部?jī)?nèi)容包括宣布會(huì)節(jié)開(kāi)幕、為會(huì)節(jié)揭幕、項(xiàng)目簽約、參觀企業(yè)展覽展銷會(huì)等。 （二）展覽（展示） 2008年3月23日，在招商會(huì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)展覽展示區(qū)。展覽和展銷是招商會(huì)暨自行車文化節(jié)的重要活動(dòng)，主要展示

8、與推介推銷瀝林轄區(qū)內(nèi)自行車、運(yùn)動(dòng)器材、家庭小電器以及其他具有瀝林特色的產(chǎn)品，加強(qiáng)交流、互通商機(jī)、促進(jìn)合作。同時(shí)，還將展示瀝林招商引資優(yōu)越環(huán)境、城鎮(zhèn)建設(shè)的特色成果等。 （三）簽約 2008年3月23日，綠葉酒店廣場(chǎng)。在展覽展示的基礎(chǔ)上，通過(guò)治談，大力推介瀝林的發(fā)展前景和優(yōu)越的投資環(huán)境，開(kāi)展招商引資，舉行現(xiàn)場(chǎng)簽約儀式。 （四）巡游 2008年3月23日中午，將以千人組成的自行車車隊(duì)巡游的形式拉開(kāi)“首屆瀝林自行車公開(kāi)賽”帷幕，由嘉賓領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)各單位、企業(yè)組成的自行車隊(duì)伍進(jìn)行巡游。 （五）賽事 2008年3月23日中午，舉行“首屆瀝林自行車公開(kāi)賽”，設(shè)越野賽和慢騎賽。進(jìn)一步推動(dòng)全民健身風(fēng)潮，倡導(dǎo)環(huán)保健康

9、的運(yùn)動(dòng)休閑方式，迎接奧運(yùn)，向惠州設(shè)市20周年獻(xiàn)禮。 （六）文藝晚會(huì)及頒獎(jiǎng)授匾儀式 2008 年3月23日晚，以“新瀝林新畫卷 共發(fā)展共和諧”為主題的文藝展演，為招商會(huì)暨自行車文化節(jié)營(yíng)造濃厚的娛樂(lè)氛圍。 推廣產(chǎn)業(yè)文化、促進(jìn)招商引資瀝林自行車文化節(jié) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)第二產(chǎn)業(yè)情況：生產(chǎn)總值居惠城區(qū)第二位資料來(lái)源：惠城區(qū)統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料瀝林 第二產(chǎn)業(yè)第三位第三產(chǎn)業(yè)情況：生產(chǎn)總值僅次于水口鎮(zhèn)2006年吉隆鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)15.8瀝林 第三產(chǎn)業(yè)資料來(lái)源：惠城區(qū)統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料第三位發(fā)展戰(zhàn)略：工業(yè)立鎮(zhèn)、工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn) 工業(yè)體系：以運(yùn)動(dòng)器材、自行車、塑膠、玩具、五金、電子、服裝等產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)格局龍頭

10、企業(yè)：廣東省橋勝集團(tuán)有限公司、肯通自行車有限公司、亞倫塑膠實(shí)業(yè)有限公司。瀝林 外向型工業(yè)格局現(xiàn)狀： 2007年，瀝林鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)再創(chuàng)新高。實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值31.25億元，同比增長(zhǎng)21%； 第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。大力發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)，全年新增個(gè)體工商戶755戶，完成工商規(guī)費(fèi)收入164萬(wàn)元，超額完成年度任務(wù)。 未來(lái)規(guī)劃：根據(jù)瀝林鎮(zhèn)總體規(guī)劃（20082020），未來(lái)瀝林鎮(zhèn)將建設(shè)成以自行車運(yùn)動(dòng)、生態(tài)休閑旅游、鄉(xiāng)村特色文化為品牌，一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的新城鎮(zhèn)。 瀝林 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展平衡的工農(nóng)業(yè)，多元化的工業(yè)產(chǎn)業(yè)，便捷發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，更重要，也是更關(guān)鍵的是：巨大的能源寶藏就在腳下！難道，只能靠天吃飯，每個(gè)人生活

11、在20的斗室之內(nèi)？產(chǎn)業(yè)在協(xié)調(diào)，忘了紡織吧以能源為支柱的產(chǎn)業(yè)將要形成，讓我們走近單縣房地產(chǎn)市場(chǎng)，這，才是我們更應(yīng)該關(guān)注的！跟著來(lái)，進(jìn)入：瀝林房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查簡(jiǎn)直是捧著金飯碗討飯！瀝林 房地產(chǎn)市場(chǎng)空明區(qū)目前瀝林房地產(chǎn)正處在待開(kāi)發(fā)之中，因此我們可以觀摩瀝林鄰縣城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從中宏觀市場(chǎng)，從調(diào)研數(shù)據(jù)中預(yù)判貴司待開(kāi)發(fā)地塊的可行性開(kāi)發(fā)思路，從中挖掘自身的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值化和企業(yè)利潤(rùn)最大化鄰縣陳江地產(chǎn)，大同小不同。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多，嚴(yán)重的供大于求風(fēng)華麗都一期御景華城凱旋國(guó)際凱欣苑原東匯景中央買方市場(chǎng)形成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，鮮見(jiàn)多層外的其他產(chǎn)品老盤銷售緩慢 周期拉長(zhǎng)新盤謹(jǐn)慎入市大量空置物業(yè)市場(chǎng)反應(yīng)冷淡產(chǎn)品品質(zhì)雷同客戶選

12、擇余地小購(gòu)買欲望被壓制新一輪機(jī)會(huì)等待陳江房地產(chǎn)現(xiàn)狀片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)少，開(kāi)發(fā)地塊分布散。項(xiàng)目的檔次普遍不高，在建筑風(fēng)格和園林方面沒(méi)有獨(dú)特特色。片區(qū)物業(yè)類型主要以小高層為主，兼有少量多層和高層；產(chǎn)品種類較少，同質(zhì)化比較嚴(yán)重；區(qū)域商品房?jī)r(jià)格主要維持在3000-4200元/平方米之間；區(qū)域內(nèi)的客戶主要以周邊居民、高新企業(yè)員工、深圳及其他區(qū)域投資客；目前，區(qū)域內(nèi)的客戶群體主要依靠周邊高新企業(yè)的員工，企業(yè)員工在區(qū)域房地產(chǎn)消費(fèi)中扮演重要角色；陳江區(qū)域的樓盤，普遍以小高層為主，產(chǎn)品主要還是集中在兩房、三房，80-110平方米之間；各樓盤主要集中在區(qū)域中心附近，借助區(qū)域中心配套吸引客戶，主要是以滿足生活居住需

13、求為主；大部分項(xiàng)目在小區(qū)園林打造及建筑風(fēng)格方面無(wú)吸引客戶的特色；啟示御景華城發(fā)展商：惠州市惠陽(yáng)區(qū)盈富實(shí)業(yè)有限公司陳江分公司代理商：中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司惠州分公司物業(yè)類別：小高層（挑高5米復(fù)式小戶）項(xiàng)目地址;：惠城區(qū)陳江鎮(zhèn)白云山路口張屋管理區(qū)占地面積：45000平方米 建筑面積：139000平方米容 積 率：2.56 總 戶 數(shù)：943戶目前接受咨詢的的是御景華城第四期，單體樓；主要是以30平方米的一房和70平方米兩房為主，挑高五米層高，可以分隔成小復(fù)式，以達(dá)到一房變?nèi)?，兩房變四房；還有誰(shuí)，在身邊凱旋國(guó)際投資型酒店公寓發(fā)展商：惠州市達(dá)利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商：深圳巨基地產(chǎn)物業(yè)類別：酒

14、店式投資型公寓項(xiàng)目地址;：惠城區(qū)陳江鎮(zhèn)曙光大道與仲凱大道交匯處占地面積：3300平方米 建筑面積：20000平方米容 積 率：6.06 總 戶 數(shù)：256戶主力戶型：?jiǎn)伍g51/平方米； 一房62平方米； 兩房98平方米； 銷售價(jià)格：均價(jià)4200元/平方米營(yíng)銷動(dòng)態(tài)：在8.07-8.13期間購(gòu)房，可返一萬(wàn)元現(xiàn)金；在身邊，性質(zhì)還不同凱欣苑發(fā)展商：惠州市長(zhǎng)源實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司整合推廣：上海凱思達(dá)地產(chǎn)營(yíng)銷物業(yè)類別：普通住宅（小高層、多層）項(xiàng)目地址;：惠州陳江街道甲子路占地面積：30927平方米 建筑面積：68230平方米容 積 率：2.12 總 戶 數(shù)：617戶主力戶型：主要以100平方米左右的三房為主；

15、銷售價(jià)格：均價(jià)2800元/平方米，起價(jià)2518元/平營(yíng)銷動(dòng)態(tài)：目前推出特價(jià)產(chǎn)品，起價(jià)2518元/平；配套：陳江中心小學(xué)、陳江派出所、陳江廣場(chǎng)、惠城區(qū)體育館。一起的，不止一個(gè)。在身邊，還有誰(shuí)原東匯景中央投資商：惠州市原東國(guó)際集團(tuán)有限公司發(fā)展商：大華地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商：星海投資物業(yè)類別：商住樓（多層、小高層、高層）項(xiàng)目地址：陳江大道與陳甲路交叉口南側(cè)占地面積：50542平方米 建筑面積：242356.64平方米容 積 率：3.92 總 戶 數(shù)：1452戶主力戶型：兩房72/74平方米、 三房90-126平方米、 四房135平方米；銷售價(jià)格：價(jià)格未定，預(yù)計(jì)在4600元/平方米左右；簡(jiǎn)析：項(xiàng)目位于陳江區(qū)域中心

16、，周邊配套完善，是目前陳江較少有的高檔次樓盤。前方，有模糊的身影。項(xiàng)目名稱建筑面積(元/)物業(yè)類型銷售均價(jià)(元/)總戶型凱欣苑6.8萬(wàn)多層/小高層住宅2800617凱旋國(guó)際2萬(wàn)高層4200256御景華城13.9萬(wàn)酒店公寓943風(fēng)華麗都一期14.6萬(wàn)小高層3200937原東匯景中央24萬(wàn)多層/小高層/高層預(yù)期46001452城區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息一攬表小小縣城，僅兩三年，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目近五個(gè)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大？還有上千畝的土地供應(yīng)集中放量！我們?cè)撘允裁礃拥淖藨B(tài)來(lái)面對(duì)激烈而殘酷的競(jìng)爭(zhēng)？跑的早，不一定就是最后的勝利者在這場(chǎng)近似于馬拉松的較量中先行者，只是吸引更多人關(guān)注較量的探路人鮮花和掌聲，從來(lái)只送給明星他們

17、都不是我們才是瀝林縣地產(chǎn)最終的領(lǐng)軍者！有賽場(chǎng)，有對(duì)手，該看我們的了！項(xiàng)目分析 客戶定位產(chǎn)品建議 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷劃分 媒體通路 促銷手段 開(kāi)發(fā)價(jià)值跟著來(lái)，進(jìn)入：項(xiàng)目分析項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。占地面積：21327建筑面積：53318設(shè)計(jì)戶數(shù)：容積率：約2.5建筑密度： 占地不大，開(kāi)發(fā)規(guī)模不大，容積率偏高。惠樟公路本案項(xiàng)目，地塊信息宗地位置：惠州瀝林鎮(zhèn)浦心村惠樟公路旁土地狀況：土地較為平整，面觀山森占地面積：21327地形地貌：地塊成不規(guī)則形東南角成尖角形交通條件：近鄰惠樟公路周遍環(huán)境：地塊南面沿山腳而過(guò)，包圍整個(gè)山森，東面面觀湖景，形成生態(tài)資源豐富，環(huán)境優(yōu)美看上去很美。環(huán)境不錯(cuò)，在城區(qū)中心的輻射范圍內(nèi)。

18、但是，地形成了制約產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃的瓶頸。南北瀝林鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施基本齊全，醫(yī)院、銀行、酒店、郵局、學(xué)校一應(yīng)俱全；項(xiàng)目，周邊配套項(xiàng)目，外區(qū)環(huán)境項(xiàng)目外部環(huán)境面貌較差，居住環(huán)境不佳，多為當(dāng)?shù)刈越ǚ?，貧富階級(jí)差距很大項(xiàng)目，內(nèi)區(qū)環(huán)境項(xiàng)目?jī)?nèi)部由山湖圍繞，生態(tài)資源豐富形成天然的生態(tài)大氧吧存在的，潛在的都是必須面對(duì)的。重視敵手，更要了解自己用我們的長(zhǎng)處超越別人的短處更需要將自己的潛力和威脅一一挖掘發(fā)現(xiàn)才能安心上陣那么，我們的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)在哪里？跟著來(lái)，進(jìn)入：項(xiàng)目SWOTSuperiority 優(yōu)勢(shì)生態(tài)物業(yè)都知道山湖的環(huán)境是城市中最好的風(fēng)景，何況還是最大的、最美的、免費(fèi)的，這樣的生態(tài)資源就在家門口，想想，已能夠

19、舒暢一陣子了，創(chuàng)新產(chǎn)品看看現(xiàn)在市面上的戶型，真有點(diǎn)難為情。開(kāi)發(fā)商多年在建筑業(yè)里摸爬滾打，早對(duì)戶型和建筑結(jié)構(gòu)爛熟于心，加上我們對(duì)戶型的理解和研究，以及大氣而漂亮的主入口，人性化的園林、景觀設(shè)計(jì)，創(chuàng)新的半架空車庫(kù)設(shè)計(jì)，這樣的產(chǎn)品，單縣能找出幾個(gè)？品牌管家買房子，就要住的舒服。除了建筑、園林、戶型，還有國(guó)內(nèi)知名的一線品牌物管公司提供物管顧問(wèn)服務(wù)，指導(dǎo)物管為每位業(yè)主提供貼身貼心的管家服務(wù)，兩個(gè)字：舒服優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目的基礎(chǔ)，優(yōu)勢(shì)點(diǎn)越多，項(xiàng)目的附加值越高，對(duì)市場(chǎng)的攻擊手段越多。放大，放大，再放大！I項(xiàng)目SWOTW 劣勢(shì)地形狹長(zhǎng)地形不規(guī)則，建筑物的采光和通風(fēng)受到阻擋，東北面的尖角成為最大的硬傷地幅較小地小了，公

20、共空間當(dāng)然就少了。還要滿足容積率和利潤(rùn)率，自然的公共活動(dòng)就少了，對(duì)真正懂品質(zhì)的客戶來(lái)說(shuō)，難稱上品。居住環(huán)境不佳周邊自建房較多，廠區(qū)較多加上零亂的商業(yè)所帶來(lái)不可預(yù)測(cè)的治安隱患劣勢(shì)的存在無(wú)可避免，且不能以個(gè)人意志進(jìn)行改變。我們要做的。是盡量將劣勢(shì)造成的影響削弱，使其淡化。先削弱，再淡化！II項(xiàng)目SWOT市場(chǎng)空白點(diǎn)處在房地產(chǎn)剛開(kāi)發(fā)時(shí)代，市場(chǎng)空間存在生活需求力加大品質(zhì)生活的需求，從而使本城區(qū)的消費(fèi)者有意改善居住環(huán)境片區(qū)整合同一個(gè)片區(qū)內(nèi)，一個(gè)大型的居住小區(qū)，上仟人住在一起，不就是一個(gè)生活大社區(qū)嗎？加上政府在這邊辦公，配套交通要跟上，功能要完善，明天，會(huì)更好。Occasion 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)點(diǎn)的挖掘，是盡可能的

21、完善項(xiàng)目的價(jià)值體系，為項(xiàng)目?jī)r(jià)值加成。把握，完善，提高！III項(xiàng)目SWOT競(jìng)爭(zhēng)威脅片區(qū)周邊在售項(xiàng)目超4個(gè)，同時(shí)有3個(gè)以上的項(xiàng)目定位很高，市場(chǎng)保有量嚴(yán)重過(guò)剩。另外，今年周邊鄰區(qū)超千畝的土地供應(yīng)，加劇了片區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，可以預(yù)計(jì)，明后兩年，新區(qū)商品房樓盤的競(jìng)爭(zhēng)將達(dá)到白熱化的程度。政策威脅中央、各地政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，以及銀行利率調(diào)整，都是直接威脅房地產(chǎn)行情的重要因素。產(chǎn)品威脅目前現(xiàn)居住的客戶對(duì)產(chǎn)品的要求，對(duì)物業(yè)的需求以及對(duì)居住環(huán)境的期望，使得本地塊在開(kāi)發(fā)上更需在品質(zhì)上把關(guān)污染威脅項(xiàng)目周邊500M范圍內(nèi)擁有大量的工廠，對(duì)空氣和自然環(huán)境都會(huì)產(chǎn)生威脅。品牌威脅對(duì)外界，本項(xiàng)目是三金實(shí)業(yè)的首個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

22、，部分客戶會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)能力產(chǎn)生懷疑，威脅到購(gòu)買信心。Threahen 威脅威脅是潛在的，但不是完全不可變的。我們，要將威脅的陰影驅(qū)散；如果有可能，甚或可能將其轉(zhuǎn)換為機(jī)會(huì)?；行螢闊o(wú)形IV項(xiàng)目SWOT問(wèn)題擺在面前，先解決劣勢(shì)。地形不規(guī)地幅較小產(chǎn)品設(shè)計(jì)下足工夫，根據(jù)實(shí)地進(jìn)行針對(duì)性設(shè)計(jì)。按目前的設(shè)計(jì)架構(gòu)，盡量增加空間活動(dòng)部分，適當(dāng)放置健身設(shè)施。園林小品方面，少用喬木做綠植，多用灌木和永久性小品。因外部環(huán)境較差，因此在內(nèi)部應(yīng)傾心打造產(chǎn)品，在物管上做到位，讓消費(fèi)者放下后顧之憂可根區(qū)域規(guī)劃在本地塊開(kāi)發(fā)商業(yè)，統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)完善配套帶來(lái)的不足，進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品質(zhì)安保系統(tǒng)配套不完善存在劣勢(shì)解決方案1。放大

23、其他項(xiàng)目不具備的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；2。前期準(zhǔn)備到位，完善有效的營(yíng)銷執(zhí)行；3。引導(dǎo)建立積極的銷售態(tài)度；4。密切關(guān)注市場(chǎng)變化，并第一時(shí)間制訂應(yīng)對(duì)方案。劣勢(shì)解決了，再解決外部威脅。密切關(guān)注各級(jí)政府和銀行提出的與房地產(chǎn)相關(guān)的政策，無(wú)論是利好還是威脅，分析后及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)術(shù)。暫時(shí)任其生存，待區(qū)域內(nèi)居住人口增多，動(dòng)議政府讓其搬遷推廣與銷售說(shuō)辭的引導(dǎo)：1。開(kāi)發(fā)商的建筑業(yè)背景增強(qiáng)客戶對(duì)物業(yè)安全質(zhì)量的信任；2。首次開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品通常是盡心盡力盡責(zé)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，還有眾多合作伙伴公司提供的專業(yè)服務(wù)，目的，就是通過(guò)本項(xiàng)目建立品牌。存在威脅解決方案競(jìng)爭(zhēng)威脅政策威脅污染威脅品牌威脅延長(zhǎng)客戶積累的時(shí)間，了解客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知

24、和認(rèn)同程度，在營(yíng)銷推廣中注重以經(jīng)典案例來(lái)引導(dǎo)。至于園林，可轉(zhuǎn)換為競(jìng)爭(zhēng)的差異點(diǎn)空中花園，產(chǎn)品威脅觀眾呢，他們是誰(shuí)？認(rèn)識(shí)了對(duì)手，也看清了自己跟著來(lái)，進(jìn)入：客戶分析與定位偶得客戶核心客戶 主力客戶邊緣客戶真正的核心客戶所占比例非常少，因?yàn)樯?，首先要牢牢抓住他們。客戶分析核心客?主力客戶職業(yè)：個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 私營(yíng)企業(yè)主 企業(yè)高端決策層 政府官員 外埠的本地商人年齡：2845歲教育：15年以上受教育經(jīng)歷描述：受過(guò)一定程度的高等教育，知識(shí)面廣、易接受新生事物、 有較強(qiáng)的判斷力、收入穩(wěn)定或擁有大量閑余資金、部分為改善居住環(huán)境或條件多次置業(yè)。投資客戶也主要從這部分人中產(chǎn)生職業(yè)：企業(yè)中層管理者 穩(wěn)定企業(yè)的中老年員

25、工外埠回流人仕年齡：2550歲教育：10年以上受教育經(jīng)歷描述：收入穩(wěn)定、手中有部分存款、出于居住需求需購(gòu)置房產(chǎn)、需要改善居住條件、較豐富的人生經(jīng)歷、能接受新生事物營(yíng)銷的首要對(duì)象目標(biāo)客戶客戶定位偶得客戶邊緣客戶職業(yè)：有較強(qiáng)經(jīng)歷能力家庭的子女 非城鎮(zhèn)人口的富裕家庭子女 外地在本地工作、經(jīng)商的人員 年齡：2055歲 教育：5年以上受教育經(jīng)歷描述：無(wú)固定職業(yè)者無(wú)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，購(gòu)房的資金來(lái)源于短期內(nèi)快速的爆發(fā)，但不持久。描述：這部分客戶主要是由富裕家庭的子女構(gòu)成，共性是家庭富裕，自身無(wú)獨(dú)立經(jīng)濟(jì)來(lái)源，依靠家庭的供養(yǎng)，出于婚姻和后代的考慮集全家之力購(gòu)置物業(yè)職業(yè)：無(wú)固定職業(yè)者、被本項(xiàng)目非常認(rèn)同的外地老年人

26、年齡：2550歲營(yíng)銷的補(bǔ)充對(duì)象關(guān)聯(lián)客戶客戶定位觀眾，找到了什么樣的選手才能打動(dòng)他們？實(shí)力，肯定是第一位有天賦還不夠要贏得比賽 還需要更努力以及更先進(jìn)的裝備跟著來(lái)，進(jìn)入：產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建議才會(huì)跑在前面。項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)目的土地資源盡可能挖掘地塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及品牌價(jià)值最大化實(shí)現(xiàn) 土地價(jià)值最大化是不可再生資源1.開(kāi)發(fā)土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化打造最符合市場(chǎng)消費(fèi)者需求的產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)品牌打造具有獨(dú)特性和前瞻性的產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)品牌與價(jià)值目標(biāo)2.品牌價(jià)值延伸項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)目的產(chǎn)品價(jià)值優(yōu)雅的生態(tài)居所產(chǎn)品品牌的延伸標(biāo)志性宜居社區(qū)舒適高尚社區(qū)企業(yè)品牌的延伸項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)思路開(kāi)發(fā)低端產(chǎn)品本項(xiàng)目不適合開(kāi)發(fā)低端產(chǎn)品充分做足容積率指標(biāo)價(jià)值

27、低有利于產(chǎn)品銷售周邊配套不完善嚴(yán)重制約項(xiàng)目銷售土地資源價(jià)值未能充分挖掘未能很好樹(shù)立開(kāi)發(fā)商品牌低端住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)方向本項(xiàng)目不適合開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品有利加強(qiáng)綜合素質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)價(jià)格提升有利于整體回報(bào)率有利樹(shù)立品牌外部環(huán)境極大降低售價(jià)周邊配套缺乏嚴(yán)重制約項(xiàng)目品質(zhì)提升當(dāng)?shù)馗叨丝蛻羰袌?chǎng)容量限制項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)方向項(xiàng)目銷售周期會(huì)加長(zhǎng)項(xiàng)目總成本增加，投入增大本項(xiàng)目適合開(kāi)發(fā)中高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中高端產(chǎn)品利于提升價(jià)格和項(xiàng)目整體回報(bào)率填補(bǔ)片區(qū)市場(chǎng)產(chǎn)品空缺有利快速樹(shù)立項(xiàng)目及企業(yè)品牌充分挖掘土地潛在價(jià)值項(xiàng)目，最佳開(kāi)發(fā)方向配合城區(qū)的裝備條件，找到自身的方向如何滿足觀眾的胃口受歡迎的明星會(huì)擺POSS，就要造勢(shì)跟著來(lái)，

28、進(jìn)入：營(yíng)銷 定位會(huì)讓觀眾跟著跑！城區(qū)中心 城市生活引導(dǎo)者！我們?cè)谥行?！區(qū)域位置、地段位置優(yōu)勢(shì)最大化要做就做最好的！盡全力打造一個(gè)能提升城市形象、區(qū)域價(jià)值的地產(chǎn)產(chǎn)品，以榜樣的姿態(tài)引領(lǐng)這個(gè)城市對(duì)生活的、對(duì)居住的態(tài)度。做一個(gè)有責(zé)任、有能力、塑品牌的開(kāi)發(fā)商！項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)定位1.項(xiàng)目定位瀝林 首席 智能 山湖社區(qū) 地段位置物業(yè)類型生態(tài)資源社區(qū)氛圍標(biāo)桿作用榜樣體現(xiàn)安保系統(tǒng)建筑細(xì)節(jié)建筑規(guī)模管理模式兩大核心賣點(diǎn)賣點(diǎn)共享 無(wú)差異競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)形象提升獨(dú)立賣點(diǎn) 差異化競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)賣點(diǎn)凸現(xiàn)概念引導(dǎo)項(xiàng)目獨(dú)立賣點(diǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)定位錦 都 園環(huán)境：繁華似錦教育：前程似錦生活：錦衣玉食形象：錦上添花傲踞中央的都城生活中心的都城眾生仰望的都城標(biāo)

29、桿榜樣的都城對(duì)產(chǎn)品的簡(jiǎn)述對(duì)項(xiàng)目的概括符合建筑風(fēng)格 符合產(chǎn)品形態(tài)備選推廣名：山湖居 御景豪庭 百合御都 1期：紫金城 2期：藍(lán)鉆城 3期：尚城鮮艷華麗的。代指美好的事物首都。中心城市。錦都天然生態(tài)氧吧園園2.推廣名項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)定位4.形象推廣語(yǔ)城市之上 榮耀之都高調(diào)的姿態(tài)，激發(fā)市場(chǎng)的空前關(guān)注：是什么，能建筑在一個(gè)城市之上？又是何處，是財(cái)富符號(hào)？身份的象征？作用力：項(xiàng)目形象提高，助推產(chǎn)品接受度，提升心理期望值，積累好奇心項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)定位休閑+購(gòu)物+生態(tài)居所項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)定位4.功能定位作用力：訴說(shuō)項(xiàng)目的生活以及環(huán)境的配套,完善項(xiàng)目的功能配套，助推產(chǎn)品接受度，提升心理期望值，積累好奇心生活的向往時(shí)尚的生活方

30、式健康和藹的生活場(chǎng)所項(xiàng)目，建筑定位小高層洋房+疊院 戶型面積配比定位要具備適當(dāng)?shù)某靶裕粌H要迎合目前的主流市場(chǎng)需求，更應(yīng)考慮到項(xiàng)目隨后開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性和不落后性。 不僅要在市場(chǎng)需要什么樣的產(chǎn)品時(shí)推出提供符合要求的產(chǎn)品，而且要在一定程度上用產(chǎn)品來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)，成為主流。 戶型定位原則：迎合主流，適當(dāng)超前居住疊院洋房提升項(xiàng)目品質(zhì)、滿足高端群體需求主力產(chǎn)品、滿足中端群體需求提升容積率、滿足中端群體需求商業(yè)滿足社區(qū)生活配套需求、滿足城市新區(qū)未來(lái)發(fā)展的消費(fèi)需求休閑購(gòu)物挖掘?yàn)r林本地的消費(fèi)潛能，利用開(kāi)發(fā)的土地資源，可以考慮會(huì)所與酒店結(jié)合，打造休閑功能項(xiàng)目，建筑定位戶型配比建議多大的戶型最受市場(chǎng)歡迎，最能快速的被

31、市場(chǎng)消化？戶型配比的前提是：市場(chǎng)消費(fèi)力和周邊樓盤的研究對(duì)比152*2*17085補(bǔ)充戶型304*2*2115130次主力戶型502*2*23*2*285110主力戶型比例(%)戶型結(jié)構(gòu)面積區(qū)間()54*2*2頂層復(fù)式特殊戶型項(xiàng)目，建筑定位1、入口人車分流主項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)規(guī)劃建議規(guī)劃擴(kuò)建道路根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際用地狀況，項(xiàng)目的主要道路為惠樟公路，位于項(xiàng)目北面，規(guī)劃中該公路將會(huì)擴(kuò)建，建議主入口設(shè)置于鄰路邊，便于業(yè)主的出入與項(xiàng)目形象的展示。車輛入口放在項(xiàng)目沿惠樟公路的西面，形成人車分流加大樹(shù)立項(xiàng)目的品質(zhì)感車輛入口人流主入口 2、組團(tuán)劃分項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)規(guī)劃建議規(guī)劃擴(kuò)建道路項(xiàng)目總占地約2.2萬(wàn)平，在開(kāi)發(fā)中可根據(jù)用地的

32、條件進(jìn)行組團(tuán)的劃分，將項(xiàng)目分割成不同的產(chǎn)品組合組團(tuán)，以利于達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地價(jià)值最大化。組團(tuán)一組團(tuán)二組團(tuán)二組團(tuán)三 組團(tuán)一：項(xiàng)目形象展示區(qū)域，規(guī)劃為小高層組團(tuán) 組團(tuán)二：景觀資源最好，規(guī)劃為高層組團(tuán) 組團(tuán)三：景觀資源以中心景觀為主，規(guī)劃為洋房組團(tuán)，可滿足舒適度3、產(chǎn)品分布項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)規(guī)劃建議規(guī)劃擴(kuò)建道路10層小高層區(qū)16層高高層區(qū)16層小高層區(qū)疊院區(qū)配套區(qū)規(guī)劃擴(kuò)建道路 1）外圍景觀 發(fā)揮項(xiàng)目山體與湖的自然景觀優(yōu)勢(shì)，改造南面的山體作為項(xiàng)目山體公園，同時(shí)改造湖道并引湖水入小區(qū)，使小區(qū)與山水融為一體。4、景觀規(guī)劃項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)規(guī)劃建議疊院區(qū)配套區(qū)湖景觀山體森林10層小高層區(qū)16層高高層區(qū)16層小高層區(qū) 1）外圍

33、景觀 發(fā)揮項(xiàng)目山體與河的自然景觀優(yōu)勢(shì)，利用南側(cè)的山體作為項(xiàng)目山體公園，改造東面湖水并引入小區(qū)，使小區(qū)與山水融為一體。5、景觀規(guī)劃項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)規(guī)劃建議規(guī)劃擴(kuò)建道路洋房區(qū)配套區(qū)湖景觀山體森林 2）內(nèi)部景觀 沿小區(qū)主入口營(yíng)造一條中軸景觀線，在組團(tuán)之間設(shè)置小區(qū)中心廣場(chǎng)，作為小區(qū)主要人流活動(dòng)區(qū)域，同時(shí)在各個(gè)組團(tuán)中設(shè)置中心組團(tuán)景觀，打造整體景觀效果10層小高層區(qū)16層高高層區(qū)16層小高層區(qū) 小區(qū)道路在組團(tuán)外采用人車共存組團(tuán)內(nèi)人車分流布局，在組團(tuán)之間設(shè)置主要的道路，便于組團(tuán)間的交往。6、道路規(guī)劃項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)規(guī)劃建議規(guī)劃擴(kuò)建道路洋房區(qū)配套區(qū)湖景觀山體森林10層小高層區(qū)16層高高層區(qū)16層小高層區(qū) 商業(yè)是項(xiàng)目規(guī)劃的

34、重點(diǎn)，既要滿足小區(qū)業(yè)主的配套需求，更要打造開(kāi)放性商業(yè)，滿足未來(lái)城市中心區(qū)的商業(yè)消費(fèi)需求。 商業(yè)沿小區(qū)組團(tuán)間道路分布，形成多種商業(yè)業(yè)態(tài)，增加小區(qū)業(yè)主未來(lái)生活的便利性。7、商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)規(guī)劃建議規(guī)劃擴(kuò)建道路疊院區(qū)配套區(qū)湖景觀山體森林一條親水風(fēng)情商業(yè)街一條臨街商業(yè)街一個(gè)主題商業(yè)區(qū)個(gè)商業(yè)聚合點(diǎn)10層小高層區(qū)16層高高層區(qū)16層小高層區(qū) 洋流的形成有許多原因，主要原因是由于長(zhǎng)期定向鳳的推動(dòng)。世界各大洋的主要洋流分布與風(fēng)帶有著密切的關(guān)系，但洋流流動(dòng)的方向和風(fēng)向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。 世界四大漁場(chǎng)均分布在洋流回旋地帶。從經(jīng)濟(jì)地理角度分析，洋流流暢區(qū)資源流通過(guò)速，難以停留累積，成為魚(yú)類遷徙的

35、路徑，無(wú)其他特殊條件很難形成資源聚積，如果有沙塵暴等帶來(lái)大量浮游生物資源，那么會(huì)吸引魚(yú)類聚積。反之，洋流回旋使大量生物滯留，回旋區(qū)內(nèi)食物豐富 , 吸引魚(yú)類；由此產(chǎn)生食物鏈，對(duì)各種物種產(chǎn)生吸引，從而形成資源富饒區(qū)域，如漁場(chǎng)、海底礦藏。以此可見(jiàn)回旋可使資源和生物聚積。洋流學(xué)說(shuō)與商業(yè)步行街布局7、商業(yè)規(guī)劃1)親水風(fēng)情商業(yè)街項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)規(guī)劃建議2） 商業(yè)街利用道路規(guī)劃中的臨街面做成臨街商業(yè)，增加商業(yè)價(jià)值。商業(yè)街業(yè)態(tài)以百貨、社區(qū)超市、藥店、燈飾店、布藝店、休閑美容等社區(qū)生活配套為主，方便小區(qū)的人們購(gòu)物和娛樂(lè)休閑。7、商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)規(guī)劃建議 主題商業(yè)區(qū)設(shè)在主入口處，可規(guī)劃有休閑優(yōu)雅的水吧/書吧/酒吧等3

36、)主題商業(yè)區(qū)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)規(guī)劃建議1)親水風(fēng)情商業(yè)街親水風(fēng)情商業(yè)街設(shè)在規(guī)劃的將來(lái)的景觀道上，可規(guī)劃為層充分利用湖道水資源打造親水風(fēng)情商業(yè)街人行道路住宅商業(yè)2F2F11F7、商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃擴(kuò)建道路小高層區(qū)小高高層區(qū)小高層區(qū)疊院區(qū)配套區(qū)湖景觀山體森林親水風(fēng)情街景觀道商業(yè)裙樓主題商業(yè)中心主題商業(yè)中心效果圖商業(yè)街效果圖主題中心商業(yè)清雅的空間給居住者帶來(lái)優(yōu)雅的生活空間,使得在忙碌的工作中體現(xiàn)優(yōu)閑的品質(zhì)生活7、商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)規(guī)劃建議生活配套的完善,不但便利居住者所需,更能提升生活的品質(zhì)7、商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)規(guī)劃建議主題中心廣場(chǎng)聚合點(diǎn)形成小型的商業(yè)活動(dòng)空間，使之成為局部商業(yè)的中心，強(qiáng)化商業(yè)的吸引力。項(xiàng)目，建筑

37、定位經(jīng)典地中海建筑藝術(shù)易于在市場(chǎng)中建立項(xiàng)目獨(dú)有形象，利于項(xiàng)目形象的展示建筑風(fēng)格一：地中海風(fēng)格 地中海建筑風(fēng)格，是具有較濃的熱帶海洋和島嶼文化氣息的一種風(fēng)格。本項(xiàng)目采用地中海式亞熱帶風(fēng)情園林，動(dòng)態(tài)的水景和靜態(tài)的水景互相輝映，園林小品點(diǎn)綴期間，營(yíng)造浪漫休閑的地中海風(fēng)情；而建筑方面突出地中海式建筑風(fēng)格，坡屋頂、大飄檐，外觀色彩簡(jiǎn)潔明快。 它強(qiáng)調(diào)的是通風(fēng)和景觀的均好性， 讓消費(fèi)者體現(xiàn)高品質(zhì)的舒服生活。本項(xiàng)目地塊周邊具備較好的自然景觀優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目的形象定位為地中海風(fēng)格花園小區(qū)就是最大化的強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，形成項(xiàng)目獨(dú)特的核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目高規(guī)劃充滿異域特色，有深刻文化內(nèi)涵，可在市場(chǎng)上形成別具一格的形象。

38、 項(xiàng)目，建筑定位經(jīng)典新古典主義風(fēng)格便于項(xiàng)目高檔品質(zhì)的展示，易于滿足消費(fèi)者追求高檔的心理建筑風(fēng)格二：項(xiàng)目，建筑定位項(xiàng)目，建筑定位用材講究,立面富于變化,強(qiáng)化視覺(jué)效果,更有利于提升項(xiàng)目整體檔次強(qiáng)化視覺(jué)效果,層次著色鮮明度高,更便于拉長(zhǎng)產(chǎn)品的品質(zhì)1.洋房戶型建議國(guó)家政策9070的限制消費(fèi)者購(gòu)房大面積的需求項(xiàng)目中高端品質(zhì)的打造需求政策與現(xiàn)實(shí)的矛盾產(chǎn)品設(shè)計(jì)的問(wèn)題項(xiàng)目，產(chǎn)品建議組合戶型贈(zèng)送戶型創(chuàng)新戶型戶型設(shè)計(jì)上考慮兩套小戶型的組合，二套小戶組成一套大戶。利用挑空、錯(cuò)層、凹凸交錯(cuò)的陽(yáng)臺(tái)等手法盡可能大的贈(zèng)送面積給客戶。設(shè)計(jì)市場(chǎng)中尚未出現(xiàn)的新戶型，以創(chuàng)新的產(chǎn)品獲得市場(chǎng)。解決之道1.洋房戶型建議項(xiàng)目，產(chǎn)品建議產(chǎn)品

39、概念設(shè)計(jì)空中花院二房三房+內(nèi)外凸凹交錯(cuò)超大露臺(tái)+客廳餐廳挑空空中花園項(xiàng)目，產(chǎn)品建議1.洋房戶型建議1)戶型設(shè)計(jì)借鑒案例深圳博海名苑6挑高空中花園,功能多變,隨心所欲；高附加值設(shè)計(jì): 不計(jì)建筑面積, 計(jì)一半建筑面積可加板隔成實(shí)際的功能空間項(xiàng)目，產(chǎn)品建議1.洋房戶型建議贈(zèng)送室內(nèi)空間提升產(chǎn)品附加值全部贈(zèng)送贈(zèng)送一半2)戶型設(shè)計(jì)借鑒案例青島富源公館項(xiàng)目，產(chǎn)品建議1.洋房戶型建議3)戶型設(shè)計(jì)借鑒案例青島富源公館戶型設(shè)計(jì)上采用靈活多變性，一房可變?nèi)康母吒郊又翟O(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)。項(xiàng)目，產(chǎn)品建議1.洋房戶型建議面積120。隨意組合凸現(xiàn)個(gè)性化居住空間，可由二房變四房連廊大陽(yáng)臺(tái)書房景觀房香山美墅項(xiàng)目，產(chǎn)品建議4

40、)戶型設(shè)計(jì)借鑒案例1.洋房戶型建議瀝林首創(chuàng)退臺(tái)疊院層層退臺(tái)+雙首層+層層帶露臺(tái)項(xiàng)目，產(chǎn)品建議產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)2.疊院戶型建議雙首層獨(dú)立入戶層層退臺(tái)戶戶大花園項(xiàng)目，產(chǎn)品建議2.疊院戶型建議 層層退臺(tái)、戶戶送花園或露臺(tái)。入戶花園多層退臺(tái)情景洋房項(xiàng)目，產(chǎn)品建議2.疊院戶型建議出尊貴典雅退臺(tái)情景洋房，凸現(xiàn)產(chǎn)品的上層品質(zhì)感講求組團(tuán)景觀的均好性；租用山體公園，使之成為小區(qū)業(yè)主運(yùn)動(dòng)休閑的聚集地；景觀講求人性化，體現(xiàn)人與自然的和諧共存；通過(guò)景觀長(zhǎng)廊的設(shè)計(jì)體現(xiàn)項(xiàng)目園林主題定位；注重景觀與建筑的關(guān)系，使景觀與建筑相得益彰；中體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐娜宋牡滋N(yùn)，打造富含文化的園林風(fēng)景。 園林景觀設(shè)計(jì)原則項(xiàng)目，園林定位園林主題：地中海式

41、亞熱帶風(fēng)情園林社區(qū)1、山體公園2、瀝林湖景觀3、小區(qū)園林三大價(jià)值點(diǎn)：宜居新瀝林崛起中的頂級(jí)版景觀社區(qū)項(xiàng)目，園林定位、山體景觀公園把項(xiàng)目地塊東側(cè)的山體利用下來(lái)，做成開(kāi)放式主題景觀公園，山的體驗(yàn)空間成為本項(xiàng)目園林的最大亮點(diǎn)。項(xiàng)目，園林規(guī)劃山體景觀建議、山體景觀公園項(xiàng)目，園林規(guī)劃2、小區(qū)水系地中海水景廊院小區(qū)園林水系主題 營(yíng)造長(zhǎng)天之下，萬(wàn)頃綠地之上安家的居住環(huán)境； 園林設(shè)計(jì)全面保留大自然曠野蘊(yùn)藏的幾分原始自然色澤，同時(shí)通過(guò)樹(shù)種移植的方式，使社區(qū)的灌林和常綠喬木等樹(shù)種，一應(yīng)俱全，在形成景觀的財(cái)時(shí)，再造社區(qū)自然園林生態(tài)； 利用小區(qū)內(nèi)的水景園林與周邊的山水環(huán)境相融合，制造出輕松宜人的流動(dòng)空間，使人置身家中

42、，憑欄俯瞰，開(kāi)闊的視野令一切景色盡收眼底，帶給人的更具觀賞性和實(shí)用性自然生活空間，綠地與水的景觀天地中，體現(xiàn)了寧?kù)o和平的居家氣氛。項(xiàng)目，園林規(guī)劃2、小區(qū)園林水系在水一方，心向往之。有水，有岸。水，讓浮心停歇，讓塵心滌凈；岸，是依靠，是希望。在這里，水岸生活更是一種閑暇，一種從容，一種超凡制度。項(xiàng)目，園林規(guī)劃2、小區(qū)園林水系住宅、水系、自然景觀的營(yíng)造手法示例自然景觀項(xiàng)目，園林規(guī)劃臨主要組團(tuán)的水系上設(shè)計(jì)堤，集休閑活動(dòng)、交通、景觀為一體，是居民主要的親水、晨練場(chǎng)所。河堤的設(shè)計(jì)是為了規(guī)避瀝林湖湖上漲及湖水下降等不利因素各主要組團(tuán)設(shè)置河堤2、小區(qū)園林水系項(xiàng)目，園林規(guī)劃 優(yōu)美的水景風(fēng)情社區(qū)與溫馨優(yōu)雅的亞熱

43、帶園林景觀，體現(xiàn)出清閑而又舒暢的生活品質(zhì)。2、小區(qū)園林水系項(xiàng)目，園林規(guī)劃主入口水景參照仁者樂(lè)山 智者樂(lè)水，水居是最傳統(tǒng)的居住文化，主入口以疊水瀑布為景觀，并設(shè)計(jì)小型親水主題公園，提高產(chǎn)品的附加值，是項(xiàng)目最直觀亮點(diǎn)之一。3、小區(qū)園林景觀項(xiàng)目，園林規(guī)劃空中花園石徑、健身通道、綠植、涼亭、小品盡量多的公共活動(dòng)空間3、小區(qū)園林景觀項(xiàng)目，園林規(guī)劃舒暢的空間讓消費(fèi)者體會(huì)到清閑的舒適生活。3、小區(qū)園林景觀項(xiàng)目，園林規(guī)劃園林小品建議雕塑、小品，永遠(yuǎn)靜默在園林之中，不隨季節(jié)的變化而變化，永遠(yuǎn)是花園中不變的焦點(diǎn)。而且，對(duì)產(chǎn)品附加值的提高，起著直接的作用。3、小區(qū)園林景觀項(xiàng)目，園林規(guī)劃項(xiàng)目，物業(yè)規(guī)劃建議1、會(huì)所規(guī)劃

44、建議項(xiàng)目，物業(yè)規(guī)劃建議1、會(huì)所規(guī)劃建議項(xiàng)目，物業(yè)規(guī)劃建議1、會(huì)所規(guī)劃建議酒吧、多功能健身房、音樂(lè)廳、棋牌間會(huì)所作為產(chǎn)品附加功能，只為業(yè)主提供專享服務(wù)，是私享的、珍貴的、身份與面子的象征。項(xiàng)目，物業(yè)規(guī)劃建議1、會(huì)所規(guī)劃建議高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)最需要高質(zhì)量的物業(yè)管理。物業(yè)管理不但是項(xiàng)目氣質(zhì)的延伸，也是建立良好市場(chǎng)形象的重要保證。家居服務(wù)類：代繳各項(xiàng)能源費(fèi)用、訂送水/訂 牛奶服務(wù)、推薦家政服務(wù)、洗衣服務(wù)（免 費(fèi)上門取衣服）、花卉/綠擺代訂、家居清 潔服務(wù)等；餐飲類：訂送餐服務(wù)、宴會(huì)餐飲。商務(wù)類：代訂書報(bào)、票務(wù)代理、互聯(lián)網(wǎng)、廣 告攝影等服務(wù)。私屬服務(wù)類：物業(yè)租賃、業(yè)主留言、醫(yī)療 服務(wù)、康體健身，汽車美容維護(hù)、 失物招領(lǐng)服務(wù)等。社區(qū)服務(wù)：重大節(jié)日活動(dòng)組織。管家式服務(wù)物業(yè)管理：項(xiàng)目，物業(yè)規(guī)劃建議2、物業(yè)