土地利用模式課件

1、第7章 土地利用模式 本報北京消息 剛剛落幕的北京市各區(qū)縣兩會上，加強人口調(diào)控成為未來5年甚至更長時間的重點任務(wù)。各區(qū)縣的共識是，北京必須有序疏解核心區(qū)人口，增強新城對人口的吸引力。根據(jù)規(guī)劃，到2020年前，北京市中心城區(qū)平均每年要疏散約4萬人。北京市政協(xié)委員、北京大學(xué)社會學(xué)系教授陸杰華透露，“十一五”期間，首都人口問題是隱性的，到 “十二五”問題凸顯出來了。因此要統(tǒng)籌兩個方面，一個是人口自身的數(shù)量結(jié)構(gòu)分布；還有一個是統(tǒng)籌人口要素和社會經(jīng)濟資源環(huán)境。這兩個統(tǒng)籌做得非常好的時候，城市才能良好地運轉(zhuǎn)，才能夠達到預(yù)定的目標。定向安置、鼓勵老百姓遷出來，這個政策是很好的，但是我們要對政策做一個評估，是

2、不是能達到預(yù)期的效果，要做一個非?？陀^和有依據(jù)的評估。 7.土地利用模式7.1 單中心城市的發(fā)展7.2 單中心城市的消亡7.3 美國二戰(zhàn)后土地利用模式變化：郊區(qū)化-再城市化7.4 中國城市擴張的土地利用模式7.1 單中心城市的發(fā)展為什么要研究單中心城市1）單一中心城市直到二十世紀前半期仍是占主導(dǎo)地位的城市形式，因此城市形成與發(fā)展的歷史主要是單一中心城市的歷史；2）世界上至今還有很多小型或者中等城市是單中心的；3）為了理解傳統(tǒng)的單一中心城市是怎樣向現(xiàn)代城市的轉(zhuǎn)變的，必須了解單中心城市發(fā)展的背后的市場力量；從單中心模型得到的許多原理和經(jīng)驗?zāi)鼙粩U展并應(yīng)用到現(xiàn)代多中心城市。7.1.1 單中心城市模型的

3、主要假設(shè)中心出口節(jié)點。所有制成品通過市中心鐵路終點站或港口（中心出口節(jié)點）從城市運走。城市運貨工具是馬車。制造商將貨物用四輪馬車從工廠運輸?shù)匠隹诮徊纥c。城市交通工具是步行/自行車/公共馬車/有軌電車/纜車。居民們乘坐市內(nèi)公共馬車/有軌電車/纜車或步行/騎單車從住處到市中心上班或購物，線路從市心向各個方向放射狀直線伸展。商業(yè)交往存在集聚經(jīng)濟。商務(wù)往來依靠面對面的接觸，不同企業(yè)的人員集中在市中心會面進行交易。7.1.1 單中心城市模型的主要假設(shè)市中心成為最具優(yōu)勢的位置，制造商為了節(jié)約運輸成本希望靠近中心火車站定位；辦公室企業(yè)為了交往的方便希望把辦事機構(gòu)開設(shè)在市中心，零售商為了盡可能接近顧客把有軌電

4、車系統(tǒng)中心看成理想的商業(yè)中心地，而家庭為了上下班、購物的考慮也希望在市中心找到住處。通過城市土地市場對城市土地利用方向進行配置，遵循這樣的原則：把土地分配給競價最高的投標者。不同用途的使用者都要競爭這里的土地，而市中心的土地面積有限，誰又能最后入主市中心呢？ 不同用途的使用者，對于城市不同位置的土地所支付的最高租金是不同的。關(guān)鍵是看招標租金函數(shù)的斜率。7.1.1 單中心城市形態(tài)商業(yè)由于要面向其大多數(shù)消費者，所以對位置的敏感性最強（對通勤成本反應(yīng)最為敏感），具有最高的運輸成本和最陡峭的招標租金曲線；而制造商要將產(chǎn)出運往市中心出口節(jié)點（單中心模型的基本假定之一），再運往其他城市，具有較高的運輸成本

5、和較陡峭的投標租金函數(shù)；住宅業(yè)（居民）對位置敏感性相對較弱，對空間（面積）的要求更為敏感，具有較平坦的招標租金函數(shù)。商業(yè)制造業(yè)住宅農(nóng)業(yè)土地由出價最高的競標者獲得，這表明土地利用中的市場決定因素。1、商業(yè)區(qū) 2、制造業(yè)區(qū)3、居住區(qū)均衡的地租曲線7.1.1 單中心城市形態(tài)土地由出價最高的使用者獲得，商業(yè)、工業(yè)和住宅這三種土地用途中，商業(yè)出價最高，靠近占據(jù)市中心土地，其次是工業(yè)和住宅。土地利用者獲得土地后，根據(jù)地價，對土地進行最佳利用，在地價高的區(qū)位，用資本替代土地，所以土地利用密度高，隨著地價下降，資本對土地的替代性下降，土地利用密度下降。所以市中心土地利用密度最高，隨著距市中心距離增加，建筑密度

6、下降。城市均衡地租曲線由各個區(qū)位的最高租金連接而成。城市邊界位于均衡地租曲線和農(nóng)業(yè)租金相交的那個區(qū)位。7.1.1 單中心城市形態(tài)美國芝加哥大學(xué)社會學(xué)教授伯吉斯(Burgess)于1925年最早提出同心圓（concentric zone theory)城市地域結(jié)構(gòu)理論。這一理論認為：城市以不同功能的用地圍繞單一的核心，有規(guī)則的向外擴展形成同心圓結(jié)構(gòu)。這一理論實質(zhì)上將城市的地域結(jié)構(gòu)劃分為中央商務(wù)區(qū)（CBD）、居住區(qū)和通勤區(qū)三個同心圓地帶。7.1.2 同心圓模式城市各功能區(qū)經(jīng)過不斷的侵入和遷移，呈同心圓狀自核心向外擴展 中心商務(wù)區(qū) 過渡帶 工人住宅區(qū) 中產(chǎn)階級住宅區(qū) 通勤帶7.1.2 同心圓模式 美

7、國土地經(jīng)濟學(xué)家霍伊特（1939）通過對142年的北美城市研究，提出了扇形城市模式（sector theory) ：高地價地區(qū)位于城市一側(cè)的一個或兩個以上的扇形區(qū)域內(nèi)，并且從市中心區(qū)向外呈放射狀延伸在一定的扇形區(qū)域內(nèi)，成楔狀發(fā)展；低地價地區(qū)也在某一側(cè)或一定扇面內(nèi)從中心部向外延伸，扇形內(nèi)部地價不隨離市中心區(qū)的距離而變動。據(jù)此得出城市的發(fā)展總是從市中心區(qū)向外，沿主要交通干線或沿阻礙最小的路線向外延伸。也就是說，城市地域的某一扇形方向的性質(zhì)一旦決定，隨城市成長和扇形向外擴大以后也不會發(fā)生很大變化。他認為：城市地域的這種擴展，與其說是同心圓形，還不如說是扇形。7.1.3 扇形模式7.1.3扇形模式在交通

8、工具影響下，城市功能區(qū)出現(xiàn)沿著交通線呈扇形或楔形向外擴展的趨勢。 中心商務(wù)區(qū)批發(fā)輕工業(yè)區(qū) 低級住宅區(qū) 中級住宅區(qū) 高級住宅區(qū)7.2 單中心城市的消亡7.2.1 制造業(yè)分散：卡車與公路制造業(yè)搬離城市中心出口節(jié)點（港口或火車站），遷往郊區(qū)的權(quán)衡：高運輸成本：將產(chǎn)品運送到港口的成本在提高。低工資：當企業(yè)靠近居住地點時，通勤成本在降低，工資也隨之降低。在馬車和有軌電車時代，運輸成本高于工人通勤成本，如制造業(yè)企業(yè)搬到離市中心較遠位置時，其運輸成本增加額高于工資減少額。將工人運往市中心工廠的成本，要遠低于將產(chǎn)品從城郊工廠運往出口節(jié)點所需成本?？ㄜ嚨某霈F(xiàn)，降低了單位貨物運輸成本。這使得運輸成本要低于工人的通

9、勤成本，因此工廠遷移到郊區(qū)而導(dǎo)致的工資水平的降低運輸成本的增加。7.2.2 制造業(yè)分散：汽車、單層廠房和飛機場汽車：在汽車為主的城市，企業(yè)常選址于公路交通樞紐和環(huán)形公路附近，那里更方便城市工人出入。也更有利于企業(yè)用卡車運走貨物。單層廠房：輕工業(yè)可以使用多層廠房，而由于重型工業(yè)的發(fā)展，大型設(shè)備要求工廠使用單層廠房。只有郊區(qū)才有構(gòu)建單層廠房的條件；并且城郊土地價格低。飛機場：航空運輸?shù)闹匾栽谔嵘?，也促進了企業(yè)向城市郊區(qū)的飛機場附近集聚。7.2.3 寫字樓分散化：信息技術(shù)進步1970年代初以前，絕大多數(shù)寫字樓企業(yè)都位于CBD。CBD的區(qū)位優(yōu)勢（能及時地與其它企業(yè)接觸）要超過其不利因素（高工資和高租

10、金）。近30年來，通訊技術(shù)的發(fā)展，已允許部分辦公活動轉(zhuǎn)向CBD以外區(qū)域。例如，internet等電子傳輸技術(shù)允許在不見面情況下相互交換信息。這樣，企業(yè)利用信息技術(shù)可以削減操作流程，降低對CBD內(nèi)面對面交流活動的需求。當然，信息技術(shù)并不能完全取代面對面交流。7.2.4 人口分散化與單中心的消亡通勤成本：現(xiàn)代城市快速路網(wǎng)的發(fā)展和汽車的更新?lián)Q代，大大降低了通勤費用和通勤時間成本。這導(dǎo)致居住區(qū)的郊區(qū)化。舊城區(qū)問題：舊城區(qū)的改造費用過高或無法改造，導(dǎo)致舊城區(qū)功能衰退。而在城郊，大部分住宅都是新造的。犯罪：中心城區(qū)的犯罪率較高（美國的經(jīng)驗，非中國的經(jīng)驗）。教育：城市郊區(qū)的教學(xué)質(zhì)量高（美國的經(jīng)驗，非中國的經(jīng)

11、驗）。中心城區(qū)財政問題：郊區(qū)稅率較低（美國的經(jīng)驗）。美國地理學(xué)者哈里斯和烏爾曼在研究不同類型城市的地域結(jié)構(gòu)情況下發(fā)現(xiàn)，除了CBD為大城市的中心外還有支配一定地域的其他中心的存在。這些核的形成與地域分化的原因是以下四個方面及其組合的結(jié)果：（1）某些活動需要專門性的便利。如零售業(yè)地區(qū)在通達性最好的地方。（2）同類活動因素集聚效果而集中。（3）不同類活動之間可能產(chǎn)生利益沖突。如建工廠和高級住宅區(qū)。（4）某些活動負擔(dān)不起理想?yún)^(qū)位的高地價。7.2.5 哈里斯烏爾曼的多核心模式哈里斯烏爾曼的多核心模式認為：城市是由若干不連續(xù)的地域所組成，這些地域分別圍繞不同的核心而形成發(fā)展。城市地域里集聚與擴散兩種力量相

12、互作用的最后結(jié)果通常是多核心結(jié)構(gòu)。越是大城市其核心就越多、越專門化。7.2.5 哈里斯烏爾曼的多核心模式7.2.5多核心模式 中心商務(wù)區(qū)批發(fā)輕工業(yè)區(qū) 低級住宅區(qū) 中級住宅區(qū) 高級住宅區(qū)城市圍繞不同點同強度發(fā)展起來，形成多核心模式重工業(yè)區(qū)郊外工業(yè)區(qū) 郊外住宅區(qū)次級商務(wù)區(qū) 中心商務(wù)區(qū) 過渡帶 工人住宅區(qū) 中產(chǎn)階級住宅區(qū)郊外工業(yè)區(qū)227.3 美國二戰(zhàn)后土地利用模式變化：郊區(qū)化-再城市化郊區(qū)化的概念二戰(zhàn)后，若干發(fā)達國家從鄉(xiāng)村到城市的人口遷移逐漸退居次要地位，人口的主要流向是城市中上階層人口移居市郊或外圍地帶，一個全新的規(guī)模龐大的城鄉(xiāng)人口流動的逆過程開始出現(xiàn)。這就是所謂郊區(qū)城市化237.3.1 郊區(qū)化的

13、過程住宅郊區(qū)化。如美國從19481980年，中心城區(qū)人口占大都市區(qū)人口的比重由64降到43，1970年代初，美國費城、底特律、克利夫蘭、波士頓、巴爾的摩、華盛頓諸城，新建住宅的80%分布在郊區(qū)。以住宅郊區(qū)化為先導(dǎo)，市區(qū)各類職能部門也逐步遷往郊區(qū)。24緊隨住宅遷往郊區(qū)的是商業(yè)服務(wù)部門。人口的向外遷移，勢必使作為為城市居民提供服務(wù)的商業(yè)服務(wù)部門隨之外遷。1950年代以來，在地價便宜的郊區(qū)，興建了大量交通便利且具有大型停車場的郊區(qū)購物中心、超級市場、巨型市場等商業(yè)服務(wù)部門。19481980年，美國中心城市中零售業(yè)就業(yè)的比重由75下降為49。其中，芝加哥市1950年的零售商業(yè)職工，73分布在中心市區(qū)，

14、郊區(qū)只占27。到了1970年，這個比例已經(jīng)各占一半了。7.3.1 郊區(qū)化的過程25在商業(yè)服務(wù)部門外遷的同時，工廠也向郊區(qū)遷移。由于郊區(qū)能夠提供地租低廉的廣闊土地，而卡車運輸和公路系統(tǒng)的現(xiàn)代化又使通勤者和物資的移動更加便捷，加上稅收的差異、郊區(qū)的企業(yè)吸引政策等，那些以追求低成本和規(guī)模經(jīng)濟的現(xiàn)代企業(yè)紛紛在郊區(qū)建設(shè)大工廠，這樣既能降低地租成本，又能減輕對城市環(huán)境的污染，并因大量工廠在郊區(qū)建設(shè)而形成集聚效應(yīng)。如美國從19481980年中心城市中制造業(yè)就業(yè)的比重由67%下降到48%。7.3.1 郊區(qū)化的過程26在商業(yè)服務(wù)部門之后外遷的是寫字樓部門。辦公事務(wù)所高度集中的中心商務(wù)區(qū)能為不同機構(gòu)從業(yè)人員的交流

15、、聚會提供方便，但自20世紀70年代后，由于城市中心地價太高，某些事務(wù)部門不得不向郊區(qū)搬遷。同時，不斷發(fā)展的現(xiàn)代電子通訊技術(shù)，開始部分地取代某些業(yè)務(wù)需要面對面的接洽要求，使辦公事務(wù)部門有可能脫離鬧市區(qū)，進入郊區(qū)。7.3.1 郊區(qū)化的過程2719701975年美國郊區(qū)占大都市區(qū)就業(yè)的百分比巴爾的摩丹佛費城圣路易斯新奧爾良紐約舊金山華盛頓地區(qū)197039.333.348.851.627.045.158.954.1197549.645.356.761.538.650.359.063.27.3.1 郊區(qū)化的過程287.3.2 郊區(qū)化的動力機制郊區(qū)化的實質(zhì)就是城市的“離心力”超過“向心力”，推動城市人口

16、及職能由市區(qū)向郊區(qū)擴散轉(zhuǎn)移的過程。政治因素：戰(zhàn)后大量復(fù)員軍人返鄉(xiāng)導(dǎo)致的人口劇增是郊區(qū)化的客觀前提。在西方國家，第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，大量復(fù)員軍人返鄉(xiāng)定居并結(jié)婚生育，使人口迅速增多，隨之對住宅、就業(yè)崗位的需求也急劇增加。例如，戰(zhàn)后10年里，美國新增大約1000萬個新家庭，新增人口遠超過可提供的城市住宅，而且大批勞動力從軍工行業(yè)轉(zhuǎn)向民用產(chǎn)業(yè)，于是，住宅郊區(qū)化和產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化現(xiàn)象開始普遍起來。29土地因素：市中心區(qū)房租地價的迅速上漲是引起郊區(qū)化的直接原因之一。大城市中心區(qū)內(nèi)，建筑密集、空間有限、環(huán)境惡劣，而且房租地價不斷攀升，甚至高于郊區(qū)幾十倍，土地短缺矛盾日益尖銳。大部分位于市區(qū)的工業(yè)、商店均缺乏進一

17、步擴展的城市用地，迫使城市發(fā)展不得不在外部地域空間尋找出路。地價低廉、環(huán)境優(yōu)美的郊區(qū)，成為城市住宅和產(chǎn)業(yè)擴散的理想場所。7.3.2 郊區(qū)化的動力機制30社會因素：中產(chǎn)階級的郊遷帶動整個社會的郊區(qū)化發(fā)展。在美國，中產(chǎn)階級隊伍日益壯大，成為了社會生活的主導(dǎo)力量，他們已有足夠財力配備私人小汽車，為生活在郊區(qū)提供可能性。而內(nèi)城由于城市集中式的城市化發(fā)展導(dǎo)致環(huán)境惡化、用地緊張、交通擁擠和公共設(shè)施匱乏等多種城市病，生活質(zhì)量日漸下降。于是，出于對高質(zhì)量生活的追求，中產(chǎn)階級紛紛在郊區(qū)購置房產(chǎn)，推動了整個社會的郊區(qū)化進程，并使郊區(qū)文化成為城市生活的主流。7.3.2 郊區(qū)化的動力機制31經(jīng)濟因素：經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變化和經(jīng)

18、濟高速增長是郊區(qū)化發(fā)生的根本原因。第三次科技革命促進了導(dǎo)致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)出現(xiàn)顯著變化。電子、航空和航天技術(shù)等新興工業(yè)有了很大發(fā)展，這類工業(yè)對高環(huán)境的高要求使郊區(qū)成為最合適的生產(chǎn)地。另一方面，福特主義(Fordism)，使美國城市結(jié)構(gòu)和城市生活發(fā)生了深刻變化。福特主義是指通過聯(lián)合、裝配線生產(chǎn)和高工資等手段，建立起標準化商品的大生產(chǎn)。7.3.2 郊區(qū)化的動力機制32政策因素：政府對郊區(qū)建設(shè)的干預(yù)政策是郊區(qū)化的重要保證。美國政府開始有意識地引導(dǎo)人口和產(chǎn)業(yè)向郊區(qū)遷移，并制定了鼓勵開發(fā)郊區(qū)的政策，如住宅和基金補貼、新開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)的減免稅等，規(guī)劃建設(shè)能夠提供充足就業(yè)、消費和基本社區(qū)服務(wù)的衛(wèi)星城及新城，以促進內(nèi)城中

19、心人口的疏散，從而促進和推動了郊區(qū)化的過程。凱恩斯主義導(dǎo)致國家對社會經(jīng)濟干預(yù)的增強，使政府負擔(dān)起各種基礎(chǔ)設(shè)施的投資和建設(shè)，特別是公路建設(shè)使交通道路網(wǎng)更加完善，為人口與產(chǎn)業(yè)的遷往郊區(qū)創(chuàng)造了條件，成為郊區(qū)化發(fā)展有力的政策保證。7.3.2 郊區(qū)化的動力機制33科技因素：新的通訊技術(shù)引發(fā)城市空間結(jié)構(gòu)的改變，進一步促進郊區(qū)化發(fā)展。計算機和新興電子通信技術(shù)的發(fā)展，特別是電話、電視、傳真的普及，縮短了郊區(qū)與市中心區(qū)的交流空間距離，增大了現(xiàn)代工業(yè)及其他職能活動區(qū)位選擇的靈活性。現(xiàn)代通訊技術(shù)成為城市空間外擴的助推劑，使城市形成一種與傳統(tǒng)聚集力相對的擴散力，兩者相互作用影響著整個城市空間結(jié)構(gòu)的改變。7.3.2 郊區(qū)化的動力機制347.3.3 再城市化進入80年代后，有些大都市區(qū)的人口又開始恢復(fù)增長。一是這些城市中的國際移民增長較為迅速，二是這些城市為挽回發(fā)展的頹勢，采取了大規(guī)模的都市更新，使城市中心部分地區(qū)恢復(fù)了昔日的活力。與在城市化相關(guān)的中產(chǎn)階級化的概念與再城市化有關(guān)的一