重慶主城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)專題研究報(bào)告

1、重慶主城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)專題研究報(bào)告目 錄重慶宏觀環(huán)境分析重慶整體商業(yè)市場(chǎng)分析重慶板塊商業(yè)市場(chǎng)分析未來潛在商業(yè)項(xiàng)目分析個(gè)案分析一、重慶宏觀環(huán)境分析1、重慶經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2、重慶政策環(huán)境分析3、重慶商業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃4、重慶市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析重慶經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析GDP重慶近年GDP走勢(shì)分析2007年至2012年重慶GDP持續(xù)上漲，2012年GDP達(dá)到11459億元，同比增速13.6%。從近6年全國(guó)及重慶GDP同比增長(zhǎng)率看，重慶GDP增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)整體水平，2012年GDP增速位居西部第一，重慶是中國(guó)中西部地區(qū)重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。數(shù)據(jù)來源：全國(guó)及重慶統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，截止目前，2013年第一季度數(shù)據(jù)暫未公布重慶經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析CPI

2、2006年至2013年2月重慶市月度CPI累計(jì)增長(zhǎng)率走勢(shì)2012年物價(jià)漲幅逐步回落，2013年1月CPI同比上漲2.0%，創(chuàng)近33個(gè)月新低。2013年2月， 受食品價(jià)格上漲過快影響，重慶居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同比上漲3.4%，漲幅比1月增加1.4個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，統(tǒng)計(jì)局于4月底于發(fā)布3月數(shù)據(jù)重慶經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析固定資產(chǎn)投資2012年1月至2013年2月重慶市固定資產(chǎn)投資總額及其增長(zhǎng)速度 2012年1-12月，重慶市固定資產(chǎn)投資完成9380億元，同比增長(zhǎng)20.91%。2013年1-2月，重慶市固定資產(chǎn)投資820.74億元，同比增長(zhǎng)12.9%，增長(zhǎng)速度降至09年以來月均增長(zhǎng)新低，

3、其中房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資298.26億元，同比增長(zhǎng)20.5%。數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，統(tǒng)計(jì)局于4月底于發(fā)布3月數(shù)據(jù)重慶經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)投資2012年1月至2013年2月大重慶房地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)投資總額及其增長(zhǎng)速度 2007年至2012年，重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)節(jié)節(jié)上漲態(tài)勢(shì)，2012年重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資2508.35億元，同比增長(zhǎng)24.48%。2013年1-2月，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成298.26億元，同比增長(zhǎng)20.50%。近4年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速保持在20%以上，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速開發(fā)。數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，統(tǒng)計(jì)局于4月底于發(fā)布3月數(shù)據(jù)重慶經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商業(yè)施工面積2008年至2

4、013年2月大重慶商業(yè)施工面積、市場(chǎng)占比及其增長(zhǎng)速度 2008年至2012年，重慶商業(yè)施工面積呈現(xiàn)節(jié)節(jié)上漲態(tài)勢(shì)，2011年房地產(chǎn)施工面積大幅上漲，漲幅達(dá)到26.23%；2012年重慶房地產(chǎn)施工面積達(dá)到2028.9萬平方米，同比增長(zhǎng)9.22%。2013年1-2月，重慶市房地產(chǎn)商業(yè)施工面積達(dá)1751.13萬平方米，同比增長(zhǎng)10.39% ，已超10年全年水平值， 2013年商業(yè)施工面積陡增，預(yù)計(jì)將突破2500萬平方米。數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，統(tǒng)計(jì)局于4月底于發(fā)布3月數(shù)據(jù)重慶經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商業(yè)竣工面積2008年至2013年2月重慶商業(yè)竣工面積、市場(chǎng)占比及其增長(zhǎng)速度 2012年重慶房地產(chǎn)竣工面積3990

5、.63萬平方米，其中商業(yè)竣工面積282.23萬平方米，同比下滑5.54 %。2013年1-2月，重慶市商業(yè)竣工面積125.23萬平方米，同比增長(zhǎng)8.93% ，市場(chǎng)占比達(dá)到18.32% 。數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，統(tǒng)計(jì)局于4月底于發(fā)布3月數(shù)據(jù)重慶經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商業(yè)銷售面積2008年至2013年2月重慶商業(yè)銷售面積、市場(chǎng)占比及其增長(zhǎng)速度 2012年重慶房地產(chǎn)銷售面積4522.4萬平方米，其中商業(yè)銷售面積221.89萬平方米，同比下滑16.68%。2013年1-2月，重慶市房地產(chǎn)銷售面積579.18萬平方米，其中商業(yè)銷售面積21.63萬平方米，同比增長(zhǎng)4.32%。數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，統(tǒng)計(jì)局于4月

6、底于發(fā)布3月數(shù)據(jù)重慶經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商業(yè)施工、竣工、銷售面積2008年至2013年2月重慶商業(yè)施工、竣工及銷售面積2013年1-2月，重慶市商業(yè)施工面積1751.13萬平方米，竣工面積125.23萬平方米，銷售面積21.63萬平方米，未來商業(yè)供應(yīng)將出現(xiàn)集中式爆發(fā)。數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，統(tǒng)計(jì)局于4月底于發(fā)布3月數(shù)據(jù)重慶經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析小結(jié) GDP2007年至2012年重慶GDP持續(xù)上漲，GDP增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)整體水平，2012年GDP增速位居西部第一，重慶是中國(guó)中西部地區(qū)重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極； CPI2012年物價(jià)漲幅逐步回落，2013年2月， 受食品價(jià)格上漲過快影響，重慶居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同比上

7、漲3.4%，漲幅比1月增加1.4個(gè)百分點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資2013年1-2月，重慶市固定資產(chǎn)投資820.74億元，同比增長(zhǎng)12.9%；房地產(chǎn)開發(fā)投資近4年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速保持在20%以上，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速開發(fā)；房地產(chǎn)施工、竣工、銷售面積2013年1-2月，重慶市商業(yè)施工面積1751.13萬平方米，竣工面積125.23萬平方米，銷售面積21.63萬平方米，未來商業(yè)供應(yīng)將出現(xiàn)集中式爆發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。1月2月3月4月2.1、溫家寶：研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，提出“國(guó)五條”，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)；2.2、證監(jiān)會(huì)：住房公積金入市研究準(zhǔn)備工作已啟動(dòng) ，目前公積金繳存余額達(dá)2.1萬億；2.3、國(guó)土

8、部：主動(dòng)配合相關(guān)部門做好房地產(chǎn)調(diào)控，提高調(diào)控針對(duì)性突出差異性。1.1、財(cái)政部：多舉措力保完成2013年城鎮(zhèn)保障房任務(wù)；1.2、國(guó)土部：逐宗核查非新增建設(shè)用地；1.3、國(guó)土部：房產(chǎn)用地調(diào)控政策不動(dòng)搖，堅(jiān)持控總量、穩(wěn)增量；1.4、溫家寶：建立住房交易保有等環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅制；1.5：住建部：住房信息聯(lián)網(wǎng)6月底將達(dá)500個(gè)城市；1.6、2013年1月1日起，重慶房產(chǎn)稅起征標(biāo)準(zhǔn)從12152元/調(diào)整為12779元/ ，起征點(diǎn)較去年提高627元。3.1、重慶部分中小商業(yè)銀行暫停二套住房的貸款審批；3.2、重慶商業(yè)地產(chǎn)目前普遍實(shí)行首付一半，利率為基準(zhǔn)利率的1.21.3倍；3.3、重慶首套房公積金貸款首付由兩成上

9、調(diào)至三成，且近七成樓盤已停止公積金貸款；3.4、3月30日，重慶“國(guó)五條”新政細(xì)則落地；3.5、重慶今年將試點(diǎn)農(nóng)房交易，政策正在制定中；3.6、銀監(jiān)會(huì)：樓市信貸新政策將出臺(tái)；3.7、國(guó)土部：各地3月前上報(bào)住宅供地計(jì)劃;3.8、國(guó)務(wù)院：明年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。4.1、重慶國(guó)土局：房產(chǎn)稅全部用于公租房建設(shè)；4.2、國(guó)家發(fā)改委：正抓緊編制新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃；4.3、北京、蘇州、昆山等多地收緊公積金貸款政策；4.4、中國(guó)人民銀行：調(diào)整北京市差別化住房信貸政策，二套房貸首付提至七成，暫停發(fā)放家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款。調(diào)控從嚴(yán)重慶政策環(huán)境分析2013政策梳理重慶政策環(huán)境分析房產(chǎn)稅計(jì)算公式應(yīng)納稅

10、額=應(yīng)稅建筑面積建筑面積交易單價(jià)稅率 （2013年房產(chǎn)稅起征點(diǎn)12779元/）免稅面積之前擁有的獨(dú)棟商品住宅：-180平方米新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房：-100平方米一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積稅 率獨(dú)棟商品住宅和高檔住房單價(jià)，達(dá)兩年主城九區(qū)新建商品住房成交均價(jià) 3倍以下：0.5%；3倍（含）4倍：1%；4倍（含）以上：1.2%“三無”個(gè)人新購(gòu)的第二套（含）以上的普通住房：0.5%計(jì)稅依據(jù)房產(chǎn)交易價(jià)，待條件成熟時(shí)按評(píng)估值征稅用于出租的應(yīng)稅住房，按暫行辦法規(guī)定征收繳納房產(chǎn)稅，不再以租金收入計(jì)征獨(dú)棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入，如無新規(guī)，其計(jì)稅交易價(jià)、適用稅率不變征收對(duì)象存量的獨(dú)棟商品住

11、宅個(gè)人新購(gòu)的高檔住房：?jiǎn)蝺r(jià)達(dá)兩年主城九區(qū)新建商品住房成交均價(jià)2倍（含）以上同時(shí)滿足無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含）以上的普通住房2013.01.01重慶房產(chǎn)稅內(nèi)容重慶房產(chǎn)稅針對(duì)住宅市場(chǎng)，對(duì)樓市總體影響力度甚微。9941元/（2011年）12152元/（2012年）12779元/（2013年）上調(diào)2211元上調(diào)627元重慶“國(guó)五條”細(xì)則落地（3.30）一、落實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。新建商品住房?jī)r(jià)格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅二、完善住房保障體系。2013年建成15.58萬套、新開工23.39萬套保障性住房三、加強(qiáng)普通住房用地供應(yīng)管理。2013年全市住房用地供應(yīng)總量不低于過去

12、5年平均實(shí)際供應(yīng)量，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)樓面地價(jià)不超過當(dāng)期房?jī)r(jià)的三分之一四、嚴(yán)格差別化住房信貸政策。嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款五、發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用。抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，對(duì)在主城區(qū)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住房、個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，以及在重慶同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含二套）以上的普通商品住房征收房產(chǎn)稅；對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征六、強(qiáng)化商品住房市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)預(yù)售管理，對(duì)報(bào)價(jià)過高、漲幅過快的商品房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證七、做好市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析和輿論引導(dǎo)。3月3

13、0日，重慶“國(guó)五條”政策落地，在中央“國(guó)五條”細(xì)則基礎(chǔ)上，就 “限貸”、“限價(jià)”、房產(chǎn)稅等方面進(jìn)行闡述和說明。重慶政策環(huán)境分析新“國(guó)五條”重慶住宅市場(chǎng)政策持續(xù)加碼，市場(chǎng)不確定性因素開始激增，買家對(duì)商品住宅市場(chǎng)回暖的期待或?qū)⒔档汀Ｖ貞c政策環(huán)境分析貨幣政策存款準(zhǔn)備金率調(diào)整日期大型金融機(jī)構(gòu)調(diào)整前調(diào)整后變化2012年05月18日20.50%20.00%0.5%2012年02月24日21.00%20.50%0.5%2011年12月05日21.50%21.00%0.5%2011年06月20日21.00%21.50%0.5%2011年05月18日20.50%21.00%0.5%2011年04月21日20.0

14、0%20.50%0.5%2011年03月25日19.50%20.00%0.5%2011年02月24日19.00%19.50%0.5%2011年01月20日18.50%19.00%0.5%2011上半年存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行了6連漲，2011年12月至今，存款準(zhǔn)備金率回調(diào)3次，下調(diào)1.5個(gè)百分點(diǎn)。2012年5月，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，至此存款準(zhǔn)備金率為20%，目前暫無變化。存款準(zhǔn)備金率上調(diào)會(huì)直接影響貨幣流通，回籠市場(chǎng)寬裕的流動(dòng)性，反之，下調(diào)將釋放貨幣流通性。重慶政策環(huán)境分析貨幣政策基準(zhǔn)利率調(diào)整日期存款基準(zhǔn)利率貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整前調(diào)整后變化調(diào)整前調(diào)整后變化2012年07月06日3.2

15、5%3.00%0.25%6.31%6.00%0.31%2012年06月08日3.50%3.25%0.25%6.56%6.31%0.25%2011年07月07日3.25%3.50%0.25%6.31%6.56%0.25%2011年04月06日3.00%3.25%0.25%6.06%6.31%0.25%2011年02月09日2.75%3.00%0.25%5.81%6.06%0.25%2011年央行進(jìn)行了3次加息，2012年受經(jīng)濟(jì)持續(xù)回落影響，央行在6、7月份分別進(jìn)行了降息。2012年7月，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，至此商業(yè)按揭貸款利率為6.55%，公積金貸款利率為4.7%，目前暫無調(diào)整

16、。加息將增加購(gòu)房成本，使剛需客戶受阻，反之，降息將降低購(gòu)房者成本，對(duì)購(gòu)房者是利好信息。貸款年限商業(yè)貸款利率公積金貸款利率6個(gè)月以內(nèi)5.60%4.20%6個(gè)月-1年6.00%1-3年6.15%3-5年6.40%5年以上6.55%4.70%重慶政策環(huán)境分析信貸政策信貸政策住宅市場(chǎng)非住宅市場(chǎng)重慶部分中小商業(yè)銀行暫停二套住房的貸款審批；接受二套房貸款審批的銀行，執(zhí)行首付6成，利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)10%；暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房商業(yè)貸款；首套房公積金貸款首付由兩成上調(diào)至三成，且近七成樓盤已停止公積金貸款。首付一半，利率由原來的1.1倍上調(diào)為基準(zhǔn)利率的1.21.3倍。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸政策

17、持續(xù)收緊，購(gòu)房者貸款難度與購(gòu)房成本同步增加，對(duì)樓市起著一定的制約作用。新“國(guó)五條”對(duì)住宅市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控，利好商務(wù)市場(chǎng)。房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)控針對(duì)投資及投機(jī)性需求，使得市場(chǎng)大量投資需求轉(zhuǎn)向商務(wù)產(chǎn)品，商務(wù)市場(chǎng)引來更多關(guān)注, 商務(wù)產(chǎn)品投資優(yōu)勢(shì)更加突出。信貸政策收緊，對(duì)商務(wù)市場(chǎng)有一定的抑制作用。在住宅市場(chǎng)限購(gòu)、限貸等調(diào)控持續(xù)從緊的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)投資需求激增，然而在樓市調(diào)控的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)貸款利率也出現(xiàn)一定的上調(diào)。房地產(chǎn)調(diào)控針對(duì)投資及投機(jī)性住宅需求，因此商務(wù)市場(chǎng)存在發(fā)展契機(jī)，市場(chǎng)大量投資需求轉(zhuǎn)向商務(wù)產(chǎn)品，然而信貸政策收緊對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的影響也不容忽視。重慶政策環(huán)境分析小結(jié)重慶商業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃5年、50個(gè)商圈重慶五年后

18、建成50個(gè)商圈，其中零售額100億元的大商圈13個(gè)、500億元的3個(gè)，建設(shè)長(zhǎng)江上游地區(qū)商貿(mào)物流中心。社會(huì)消費(fèi)品零售總額翻番。2017年將達(dá)到8000億元，年均增長(zhǎng)15%；商品銷售總額翻番；物流業(yè)增加值翻番。建成3大集群。即到2017年，建成城市核心商圈集群；建成專業(yè)大市場(chǎng)集群，其中百億級(jí)大市場(chǎng)達(dá)到20個(gè)以上；建成物流產(chǎn)業(yè)集群，形成物流基地（園區(qū)）8個(gè)。3個(gè)提升。首先是提升商貿(mào)物流專業(yè)化和現(xiàn)代化水平，同時(shí)要提升商貿(mào)物流主體的競(jìng)爭(zhēng)力，重慶商社集團(tuán)力爭(zhēng)進(jìn)入千億級(jí)大企業(yè)行列。提升便民商業(yè)的普及率。重慶商業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃二環(huán)時(shí)代二環(huán)大型聚居區(qū)指在內(nèi)環(huán)以外的二環(huán)區(qū)域規(guī)劃的21個(gè)新大型聚居區(qū)，規(guī)劃總范圍約404平

19、方公里，包括歇馬、大學(xué)城、西永、白市驛、陶家、西彭、水土、木耳、悅來、翠云、空港、蔡家、鴛鴦、釣魚嘴、華巖、龍洲灣、龍興、郭家沱、峽口、茶園、鹿角。人口到2020年，主城人口將達(dá)到1200萬，中心城區(qū)約700萬人。建筑體量要建4億平方米的房子，其中3億平方米是住宅，1億平方米是商務(wù)。新型商業(yè)副中心悅來片區(qū)、龍興片區(qū)、西永片區(qū)、白市驛片區(qū)、陶家片區(qū)、龍洲灣片區(qū)。重慶商業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃5大新商圈出爐 重慶主城區(qū)龍盛、陶家、禮嘉、西永、茶園等五大新建商圈的定位悉數(shù)出爐，并開工建設(shè)，重慶新商圈時(shí)代正跑步到來。龍盛商圈所屬龍盛片區(qū)規(guī)劃聚集100萬以上城市人口，整個(gè)商圈建筑面積將達(dá)到120萬平方米。禮嘉將定位打

20、造成國(guó)際商貿(mào)中心，龍湖兩江新宸未來將打造超100萬平方米的商業(yè)圈。茶園新城的商業(yè)規(guī)模將達(dá)到130萬平方米，相當(dāng)于南坪商圈總體量，而通江大道周邊則被規(guī)劃為茶園新區(qū)的“商業(yè)核心地帶”。西永將打造全市最大公園式商圈，中央廣場(chǎng)商業(yè)建筑面積達(dá)219萬平方米。陶家再造一個(gè)楊家坪，規(guī)劃面積6.58平方公里，其中步行商業(yè)區(qū)約200萬平方米。重慶商業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃江北區(qū)“兩圈四心”觀音橋商圈江北嘴商圈兩圈大石片區(qū) （大石壩、石馬河）五里店片區(qū)寸鐵片區(qū) （寸灘、鐵山坪）魚復(fù)片區(qū)（ 魚嘴、復(fù)盛）四心 觀音橋商圈作為重慶5大傳統(tǒng)商圈，商業(yè)發(fā)展十分成熟；江北嘴以打造“長(zhǎng)江上游金融中心”為目標(biāo)，未來3-5年，江北嘴將集中建設(shè)5

21、0萬平方米的大型商業(yè)配套；大石片區(qū)是目前唯一有了具體規(guī)劃、開始動(dòng)工建設(shè)，并且已經(jīng)有大型商家簽約入駐，東原中心作為片區(qū)的核心項(xiàng)目，擁有30萬平方米超大體量商業(yè)配套，目前星美IMAX影城、世紀(jì)星真冰場(chǎng)、新世紀(jì)百貨已簽約。重慶商業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃西永商業(yè)規(guī)劃西永組團(tuán)商務(wù)中心占地7.4平方公里，商業(yè)面積超三峽廣場(chǎng)中央廣場(chǎng)（一期）將于今年6月開工，商業(yè)建筑面積達(dá)219萬平方米。預(yù)計(jì)510年內(nèi)，商務(wù)中心將全面建成。亮點(diǎn)一依托“渝新歐”建免稅商場(chǎng)亮點(diǎn)二依山打造“公園式”商圈亮點(diǎn)三配套8所學(xué)校1家三甲醫(yī)院重慶商業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃巴濱路造中央活動(dòng)區(qū)從2013年起，巴南區(qū)政府將用5年時(shí)間投資2500億元，將巴濱路打造為亞洲一流中

22、央活動(dòng)區(qū)（CAZ），規(guī)劃建設(shè)的面積達(dá)45平方公里。未來李家沱、龍洲灣、魚洞及巴濱路將是巴南區(qū)重點(diǎn)商業(yè)聚集區(qū)。魚洞巴渝歷史文化特色商圈龍洲灣城市副中心商圈李家沱市級(jí)核心商圈濱江休閑帶重慶市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析重點(diǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)項(xiàng)目名稱商業(yè)體量（萬平方米）規(guī)劃圖近期動(dòng)態(tài)中渝國(guó)際都會(huì)40臺(tái)灣商業(yè)巨擘“新光三越” 落戶項(xiàng)目東原中心30新世紀(jì)百貨已簽約江北新商圈的東原中心，總面積達(dá)3.1萬平方米旭陽(yáng)臺(tái)北城337.3米超高商鋪4月20日開盤，交2萬抵30萬華潤(rùn)萬象城24.6萬象潤(rùn)街臻稀商鋪即將加推二、重慶整體商業(yè)市場(chǎng)分析1、重慶主城區(qū)商業(yè)供應(yīng)分析2、重慶主城區(qū)商業(yè)成交分析3、重慶主城各區(qū)商業(yè)成交分析備注： 1、以上數(shù)據(jù)未

23、特殊說明全部為建筑面積；2 、以上數(shù)據(jù)來源為銳理系統(tǒng)；3 、存量為預(yù)售存量；4 、因?yàn)橹貞c主城區(qū)無官方公示存量數(shù)據(jù)，因此目前我們無法精準(zhǔn)驗(yàn)證，但是以上數(shù)據(jù)中涉及到存量數(shù)據(jù)，為我們嚴(yán)格根據(jù)新增銷售退房等測(cè)算；5 、未特殊表明，以上數(shù)據(jù)時(shí)間段為2012年1月-2013年3月31日整體商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)從主城區(qū)商業(yè)項(xiàng)目每月供應(yīng)分析來看，供應(yīng)波動(dòng)較大；2012年8月，供應(yīng)量較大，主要為珊瑚水岸、國(guó)際家紡城、恒大城等項(xiàng)目的集中供應(yīng)，致使供應(yīng)量上升幅度較大； 2013年1月，供應(yīng)量又出現(xiàn)一次較大增長(zhǎng)，主要為保億麗景紫園、匯祥林里3000 、潤(rùn)都7號(hào)等項(xiàng)目的供應(yīng)。整體商業(yè)市場(chǎng)成交從主城區(qū)商業(yè)項(xiàng)目每月成交分析來看，

24、商業(yè)成交受單盤影響波動(dòng)較大； 商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)成交量有一定的影響，2013年2月成交量最低，成交均價(jià)最高，達(dá)到21852元/平方米；2011年4月主城區(qū)商業(yè)成交量最高，主要為康德國(guó)會(huì)山商業(yè)的成交，成交量0.49萬平方米，成交均價(jià)23153元/平方米。2013年2月，成交均價(jià)達(dá)到最高點(diǎn)，主要為華潤(rùn)二十四城商業(yè)的成交，均價(jià)為53489元/平方米。整體商業(yè)市場(chǎng)各面積段成交區(qū)域面積()均價(jià)(元/)30以下293392321630-40430902332340-50557852068650-60658891977260-70556322034170-80528801923980-9042510186779

25、0-1106858119867110-1306278117859130-1504916116399150-1704263016086170-2005283014745200-2506863514127250-3005298114608300-3503315214000350-4003212814206400以上4551009182從主城區(qū)商業(yè)成交面積段分析來看，主要集中在400平方米以上，所占比例為36%，主要因?yàn)?00平方米以上單價(jià)段最低，且遠(yuǎn)低于其他面積段成交均價(jià)；其次為90-110平方米，所占比例均為5.2%，其他面積段所占比例均較小。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)整體成交區(qū)域面積()均價(jià)(元/)渝中區(qū)6

26、209632215大渡口區(qū)714529938江北區(qū)11202317070沙坪壩龍坡區(qū)8334617079南岸碚區(qū)1587876247渝北區(qū)16263410746巴南區(qū)5585110534高新區(qū)4922510819經(jīng)開區(qū)4310011350北部新?lián)貞c主城各區(qū)商業(yè)成交分析來看，北碚區(qū)商業(yè)成交量做大，占整個(gè)區(qū)域的10.9%，主要為嘉陵風(fēng)情街項(xiàng)目的成交；其次為南岸區(qū)，所占比例為10.2%，主要為東原長(zhǎng)江畔1891和珊瑚水岸項(xiàng)目的成交；從各區(qū)域成交均價(jià)分析來看，傳統(tǒng)老區(qū)渝中區(qū)成交均價(jià)最高，渝中區(qū)主要為龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目，商業(yè)成

27、交均價(jià)達(dá)到42695元/平方米。主城各區(qū)域商業(yè)成交占比區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)成交排名排名項(xiàng)目名稱區(qū)域銷售面積()1北碚區(qū)嘉陵風(fēng)情步行街121122.412渝北區(qū)金易伯爵世家42993.593南岸區(qū)東原長(zhǎng)江畔189137167.484沙坪壩區(qū)龍湖東橋郡34104.395南岸區(qū)珊瑚水岸28348.296大渡口區(qū)國(guó)瑞城27233.077渝中區(qū)萬科錦程24262.228渝中區(qū)龍湖時(shí)代天街23739.529渝北區(qū)中鐵峰匯國(guó)際22639.3410大渡口區(qū)晉愉盛世融城21536.41排名項(xiàng)目名稱區(qū)域成交金額(萬元)1渝中區(qū)龍湖時(shí)代天街101356.642北碚區(qū)嘉陵風(fēng)情步行街72064.383南岸區(qū)珊瑚水岸69343.

28、164南岸區(qū)東原長(zhǎng)江畔189163934.675沙坪壩區(qū)龍湖東橋郡47778.26渝中區(qū)萬科錦程46273.647九龍坡區(qū)華潤(rùn)二十四城42987.378北部新區(qū)奧林匹克花園35488.539南岸區(qū)天?？死瓘V場(chǎng)33697.6510南岸區(qū)東原D7區(qū)28911.582012年1月至2013年3月，重慶主城區(qū)商業(yè)成交排名中，嘉陵風(fēng)情步行街成交量排名第一位，龍湖時(shí)代天街成交金額排名第一位。三、板塊商業(yè)市場(chǎng)分析1、重點(diǎn)板塊項(xiàng)目商業(yè)供求價(jià)走勢(shì)分析2、重點(diǎn)板塊商業(yè)成交結(jié)構(gòu)分析3、重點(diǎn)板塊商業(yè)存量分析板塊商業(yè)市場(chǎng)整體成交分析大學(xué)城板塊從大學(xué)城板塊每月商業(yè)成交情況來看， 2011年1-10月成交量較小，主要以住宅

29、項(xiàng)目底商銷售為主；2011年11月至今大型項(xiàng)目集中商業(yè)面世，商業(yè)銷售明顯增長(zhǎng)，且波動(dòng)較大；2013年1月商業(yè)成交達(dá)到最高點(diǎn)，主要為金科廊橋水鄉(xiāng)商業(yè)中心的成交，拉高了本月成交量； 從成交均價(jià)來看，2011年成交均價(jià)高于2012年，2012年1月成交均價(jià)達(dá)到最高點(diǎn)，主要為旭陽(yáng)臺(tái)北城項(xiàng)目的成交。板塊商業(yè)市場(chǎng)各面積段成交分析面積段面積()均價(jià)(元/)30以下1230.393103730-403625.472403740-506854.522398750-6011040.341636560-707815.781608470-806674.231755480-905853.151789990-110781

30、1.6316408110-1306204.0712215130-1504739.911128150-1704007.0711928170-2004630.399882200-2505134.189647250-3006911.2510162300-3502569.2812877350-4002218.38785400以上7536.798722根據(jù)大學(xué)城板塊商業(yè)各面積段成交分析來看，主要集中在50-60平方米，所占比例為11.6%；其次為90-110平方米，所占比例為8.2%，面積較小，總價(jià)較低商業(yè)項(xiàng)目受投資者追捧； 從單價(jià)段來看，面積越小單價(jià)段越高。大學(xué)城板塊單價(jià)段面積()均價(jià)(元/)3000

31、-4000297.7839644000-5000629.2845205000-60003301.5654756000-70005361.2165607000-80005915.5174408000-900012362.2586329000-100006670.49954010000-110005383.061055711000-120007982.091150012000-140007825.991303114000-160004588.811476816000-180006483.61701318000-200007390.311888120000-250009334.54220892500

32、0以上11330.2631804根據(jù)大學(xué)城板塊商業(yè)單價(jià)段成交分析來看，單價(jià)段主要集中在8000-9000元/平方米，所占比例為13.0%，主要為項(xiàng)目的二層商業(yè)成交；其次為25000元/平方米以上，所占比例為11.9%，主要為底商。大學(xué)城目前商業(yè)處于集中供應(yīng)階段，發(fā)展還不夠成熟，因此價(jià)格相對(duì)較低。板塊商業(yè)市場(chǎng)各單價(jià)段成交分析大學(xué)城板塊觀音橋板塊面積段面積()均價(jià)(元/)30-4067.145445840-5040.323523850-60219.443806960-70134.925144070-8078.9847649130-150135.2826430350-400398.6719534根據(jù)

33、觀音橋板塊商業(yè)各面積段成交分析來看，主要集中在350-400平方米，所占比例為37.1%；其次為50-30平方米，所占比例為20.4%，觀音橋商圈發(fā)展已基本成熟，商業(yè)多以自營(yíng)為主，因此成交量較小。板塊商業(yè)市場(chǎng)各面積段成交分析單價(jià)段面積()均價(jià)(元/)18000-20000398.671953425000以上676.0840986根據(jù)觀音橋板塊商業(yè)各單價(jià)段成交分析來看，主要集中在25000元/平方米以上，所占比例為62.9%；其次為18000-20000元/平方米，所占比例為37.1%，觀音橋板塊商業(yè)項(xiàng)目非常稀缺，區(qū)域發(fā)展成熟，因此成交價(jià)格相對(duì)較高。觀音橋板塊板塊商業(yè)市場(chǎng)各單價(jià)段成交分析區(qū)府面積

34、段面積()均價(jià)(元/)30以下50.631206230-4071.543026640-50497.18373250-60207.97323070-8072.43328080-9083.336767150-170163.623150170-200560.743157200-2502253150350-400722.393150九宮廟面積段面積()均價(jià)(元/)30以下1169.04926330-40690.48841140-50677.7548050-60110.53623660-7064.4623670-8079.76623680-90163.46528590-110761.27104110-1

35、30124.9819400130-150430.8615078150-170622.735704200-2502282774250-3001059.565352400以上25052.335765大渡口板塊根據(jù)對(duì)大渡口區(qū)府板塊商業(yè)各面積段成交分析來看，主要集中在350-400平方米，所占比例為27.2%； 從九宮廟板塊各面積段成交分析來看，主要集中在400平方米以上，所占比例為80.2%，主要為國(guó)瑞城商業(yè)的成交。板塊商業(yè)市場(chǎng)各面積段成交分析大渡口板塊區(qū)府單價(jià)段面積()均價(jià)(元/)3000-40002409.1731764000-500038.3143136000-700083.336767900

36、0-1000040.16953410000-1100022.041008012000-1400028.591359025000以上33.2360187九宮廟單價(jià)段面積()均價(jià)(元/)3000以下1185.9827744000-50003027.145325000-60002984.6150196000-70007493.4661639000-100002844.08900010000-110002357.81041311000-120003623.041160012000-140007305.181217018000-20000593.481932220000-2500028.22208692

37、5000以上92.6130826根據(jù)對(duì)大渡口區(qū)府板塊商業(yè)成交分析來看，區(qū)府商業(yè)成交量較小，成交單價(jià)段集中在3000-4000元/平方米，主要為悅盛新天地項(xiàng)目商業(yè)裙樓的成交； 從九宮廟板塊單價(jià)段分析來看，主要集中在6000-7000元/平方米和12000-14000元/平方米，所占比例分別為23.8%和23.2%，成交面積段較大，因此單價(jià)相對(duì)較低。板塊商業(yè)市場(chǎng)各單價(jià)段成交分析漁洞板塊面積段面積()均價(jià)(元/)30以下470.092923330-40941.742124540-501782.561629350-601261.631978560-70519.191015270-80597.11541

38、580-90589.811315390-110664.69669110-130117.412500130-150130.8712761170-200559.78775200-250904.318801400以上2018.777878根據(jù)漁洞板塊商業(yè)各面積段成交分析來看，主要集中在400平方米以上，所占比例為19.1%；其次為40-50平方米，所占比例為16.9%，漁洞板塊成交以大面積段為主。板塊商業(yè)市場(chǎng)各面積段成交分析漁洞板塊單價(jià)段面積()均價(jià)(元/)3000以下1392.725043000-4000118.0736075000-60001072.2156007000-80001400.617

39、5448000-9000626.5885689000-10000158110001067.611042511000-12000412.961168712000-140001090.651256014000-16000459.871466216000-18000206.511683318000-20000434.671880720000-25000617.732168125000以上1499.4834942根據(jù)漁洞板塊商業(yè)各單價(jià)段成交分析來看，主要集中在25000元/平方米以上，所占比例為14.2%，主要為東原香郡項(xiàng)目的成交；其次為7000-8000元/平方米，所占比例

40、為13.3%；都匯里項(xiàng)目成交均價(jià)達(dá)到80000元/平方米，目前位居漁洞板塊第一位。板塊商業(yè)市場(chǎng)各單價(jià)段成交分析面積段面積()均價(jià)(元/)30-40816.543331540-50630.512811450-601838.123277160-701385.152230670-802209.022090980-901655.42065390-1101309.3117060110-1301387.5914847130-15058220958150-170317.4912656170-200556.413830200-250668.8416565250-30029112971300-350338.37

41、13197350-400743.1513608大竹林-禮嘉板塊根據(jù)大竹林-禮嘉板塊商業(yè)各面積段成交分析來看，主要集中在70-80平方米以上，所占比例為15%；其次為50-60平方米，所占比例為12.5%；大竹林商業(yè)成交面積段較小，多以社區(qū)商業(yè)成交為主，如金科10年城、龍湖江與城。板塊商業(yè)市場(chǎng)各面積段成交分析大竹林-禮嘉板塊單價(jià)段面積()均價(jià)(元/)11000-12000109.771187812000-140003366.871303814000-160002062.351487916000-180001192.151687118000-200001019.481908220000-25000

42、3072.282170925000以上3905.9933429根據(jù)大竹林-禮嘉板塊商業(yè)各單價(jià)段成交分析來看，主要集中在25000元/平方米以上，所占比例為26.5%；其次為12000-14000元/平方米，所占比例為22.9%。板塊商業(yè)市場(chǎng)各單價(jià)段成交分析板塊商業(yè)市場(chǎng)存量分析面積段存量面積()50以下1044050-100308001002006801200-2506799250-3006515300-3504506350-5006280500-8007184800以上59083根據(jù)大學(xué)城板塊存量分析來看，存量最大的為800平米以上，此類房源面積較大，總價(jià)較高，客戶接

43、受度有限，因此去化相對(duì)較慢； 其次為50-100平方米，該面積段供應(yīng)量較大，加上單價(jià)較高，因此存量較大。大學(xué)城板塊板塊商業(yè)市場(chǎng)存量分析大竹林-禮嘉板塊面積段存量面積()50以下35450-1001750100-150469150-200341200-250420350-4001151400-450846550-6001188600-6501206650-7002013700以上12536根據(jù)大竹林禮嘉板塊存量分析來看，存量最大的為700平米以上，所占比例為56.3%； 其次為650-700平方米，所占比例為9%，此類房源面積較大，總價(jià)較高，客戶接受度有限，因此去化相對(duì)較慢。大渡口板塊區(qū)府面積段

44、存量面積()50以下101050-100770100-150610150-200331200-250673250-300564500-6001090800以上2700九宮廟面積段存量面積()50以下126050-1003484100-1503462150-2001015200-250892250-3001129300-350930350-400355550-600556700以上49728板塊商業(yè)市場(chǎng)存量分析根據(jù)區(qū)府板塊存量分析來看，存量最大的為800平米以上，所占比例為34.9%，其次為50平方米以下，所占比例為13%；九宮廟板塊存量最大的為700平方米以上，所占比例為79.2%，其他面積段

45、存量較小。面積段存量面積()50以下3343850-100274211002003592200-2503390250-3001314300-350686350-4001095400-450874450-500485500-5502600550-6001756600-6501259700以上18632漁洞板塊根據(jù)漁洞板塊存量分析來看，存量最大的為50平米以下，所占比例為30.5%，其次為50-100平方米，所占比例為25.0%；漁洞板塊存量面積段較小，主要因?yàn)樾∶娣e商業(yè)供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，加上單價(jià)段較高，因此去化速度較慢。板塊商業(yè)市場(chǎng)存量分析面積段存量面積()10

46、0以下418100-150526150-200490200-250873250-300551300-350340700以上49130根據(jù)解放碑板塊存量分析來看，存量最大的為700平米以上，所占比例為93.9%，其他面積段存量較小，主要因?yàn)榻夥疟倘橹貞c傳統(tǒng)的商務(wù)商貿(mào)中心，商業(yè)發(fā)展較為成熟，因此存量較??； 700平方米以上面積存量相對(duì)較大，主要因?yàn)樵撁娣e段較大，單價(jià)總價(jià)均較高，加上部分為自營(yíng)，因此存量相對(duì)較大。解放碑板塊板塊商業(yè)市場(chǎng)存量分析四、未來潛在商業(yè)項(xiàng)目分析1、未來潛在商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域分布2、未來潛在商業(yè)項(xiàng)目板塊分布3 、未來大型潛在商業(yè)項(xiàng)目羅列未來潛在商業(yè)項(xiàng)目分析潛在商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域分布渝中區(qū)

47、解放碑、朝天門板塊兩路口上清寺板塊大坪板塊渝中區(qū)板塊劃分圖化龍橋板塊板塊名稱解放碑、朝天門板塊兩路口上清寺板塊大坪板塊化龍橋板塊代表項(xiàng)目來福士廣場(chǎng)龍湖時(shí)代天街瑞安天地規(guī)劃商業(yè)體量 （萬平方米）45107012板塊規(guī)劃解放碑是中央商務(wù)區(qū)的硬核，是重慶的商貿(mào)中心，未來商業(yè)集中在朝天門、十八梯舊城改造及解放碑寫字樓商業(yè)配套重慶老城中心，房地產(chǎn)開發(fā)主要是舊城拆遷改造項(xiàng)目大坪板塊是渝中區(qū)第二副中心，目前聚集協(xié)信、恒大、萬科和龍湖等知名品牌開發(fā)商，市場(chǎng)熱度較高。重慶渝中區(qū)唯一一塊全面拆遷重建的區(qū)域，瑞安整體進(jìn)駐，該項(xiàng)目的開發(fā)直接影響該板塊未來發(fā)展 萬科、龍湖、恒大及協(xié)信等大型企業(yè)紛紛進(jìn)駐大坪板塊，大坪板塊

48、成為渝中區(qū)商業(yè)副中心；解放碑、朝天門板塊以寫字樓商業(yè)配套及朝天門、十八梯舊城改造為主。朝天門板塊、大坪板塊是渝中區(qū)商業(yè)聚集地江北嘴板塊江北區(qū)板塊劃分圖未來潛在商業(yè)項(xiàng)目分析潛在商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域分布江北區(qū)板塊名稱 觀音橋江北嘴大石片區(qū) 五里店片區(qū)寸鐵片區(qū) 魚復(fù)片區(qū)代表項(xiàng)目_國(guó)金中心東原D7區(qū)規(guī)劃商業(yè)體量 （萬平方米）300504525板塊規(guī)劃1.5平方公里擴(kuò)展到3平方公里，再造一個(gè)觀音橋商圈江北嘴將確立中央商務(wù)區(qū)的金融中心地位，且擁有的區(qū)域地段優(yōu)勢(shì)成為江北區(qū)商業(yè)副中心江北嘴CBD商業(yè)副中心溉瀾溪現(xiàn)目前開發(fā)體量小，隨著江北區(qū)政府的搬遷，區(qū)域商業(yè)配套將增加江北區(qū)對(duì)外輻射能力擴(kuò)大，加之江北嘴CBD金融中心地

49、位確立，區(qū)域成為眾多實(shí)力開發(fā)商角逐的主戰(zhàn)場(chǎng)之一；江北嘴板塊將成為江北區(qū)又一大型高端商圈；江北嘴、大石片區(qū)將是江北區(qū)商業(yè)聚集地未來潛在商業(yè)項(xiàng)目分析潛在商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域分布渝北區(qū)新牌坊板塊兩路回興板塊龍頭寺板塊新牌坊及龍頭寺板塊發(fā)展較為成熟，諸多品牌房企爭(zhēng)相進(jìn)駐，龍頭寺板塊未來洋房物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈；兩路回興板塊中小樓盤較多，且價(jià)格處于區(qū)域洼地，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)有較好的生存空間。板塊名稱新牌坊板塊龍頭寺板塊兩路回興板塊代表項(xiàng)目中渝國(guó)際都會(huì)、龍湖源著仁安龍城國(guó)際、動(dòng)力國(guó)際、公園置尚匯祥林里3000規(guī)劃商業(yè)體量 （萬平方米）5012025板塊規(guī)劃打造渝北區(qū)商業(yè)高地為龍頭寺火車站、汽車站提供完善的商業(yè)配套區(qū)域配

50、套正逐漸完善，輻射能力不斷外擴(kuò)新牌坊板塊、龍頭寺板塊將是渝北區(qū)商業(yè)聚集地未來潛在商業(yè)項(xiàng)目分析潛在商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域分布北部新區(qū)禮嘉板塊經(jīng)開鴛鴦板塊大竹林板塊照母山板塊人和板塊北部新區(qū)板塊劃分 04年至今，經(jīng)開鴛鴦板塊一直成為北部新區(qū)主要樓盤競(jìng)爭(zhēng)聚集地，傳統(tǒng)富人區(qū)的霸主地位持續(xù)加強(qiáng)； 隨著2010年，萬科、香港置地、象嶼、協(xié)信等大牌房企競(jìng)相拿地，照母山板塊成為北部新區(qū)目前焦點(diǎn)區(qū)域；禮嘉板塊隨著龍湖拿地，兩江新宸的規(guī)劃出爐，未來商業(yè)體量激增。板塊名稱人和板塊大竹林板塊禮嘉板塊照母山板塊經(jīng)開鴛鴦板塊代表項(xiàng)目_龍湖江與城龍湖兩江新宸約克郡、金科項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)體量 （萬平方米）_8100150板塊規(guī)劃商務(wù)氛圍日

51、趨濃厚、客戶群體較廣金科、龍湖競(jìng)相入駐該板塊，使大竹林備受關(guān)注該板塊發(fā)展起步晚，隨著龍湖、渝高相繼拿地開發(fā)，該組團(tuán)未來發(fā)展空間較大板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，高端物業(yè)成區(qū)域主力產(chǎn)品，將形成又一個(gè)“富人區(qū)”經(jīng)開沿線為重慶傳統(tǒng)的“富人聚集區(qū)”，該板塊對(duì)外輻射能力強(qiáng)禮嘉板塊、照母山板塊將是北部新區(qū)商業(yè)聚集地未來潛在商業(yè)項(xiàng)目分析潛在商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域分布沙坪壩區(qū)板塊名稱沙坪壩中心區(qū)沙濱路大學(xué)城新區(qū)楊公橋代表項(xiàng)目融匯國(guó)際溫泉城_旭陽(yáng)臺(tái)北城、金科廊橋水鄉(xiāng)、富力城金融街金悅城規(guī)劃商業(yè)體量 （萬平方米）10825015板塊規(guī)劃可供開發(fā)土地有限，發(fā)展受交通和規(guī)劃瓶頸影響較大隨著眾多工廠的遷出，沙濱路的開發(fā)已較為成熟是重慶市的教育、

52、科研、旅游、商業(yè)、物流高地，發(fā)展?jié)摿薮髼罟珮騾^(qū)域開發(fā)較為成熟，主要以教育盤為主大學(xué)城板塊是沙坪壩區(qū)商業(yè)聚集地沙濱路楊公橋中心區(qū)大學(xué)城新區(qū)沙坪壩區(qū)板塊劃分圖 沙坪壩中心區(qū)域、楊公橋板塊及沙濱路項(xiàng)目較少，大學(xué)城板塊開發(fā)密度較強(qiáng)，大學(xué)城板塊成交量直接影響區(qū)域整體。大學(xué)城板塊為重慶主城房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域，吸引了龍湖、中渝、協(xié)信、金科等諸多品牌開發(fā)企業(yè)，從房交會(huì)上看，目前板塊在售項(xiàng)目多達(dá)10幾家，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。板塊名稱楊家坪板塊高新區(qū)板塊二郎板塊華巖板塊代表項(xiàng)目華潤(rùn)二十四城千葉中央街區(qū)金科華巖國(guó)際規(guī)劃商業(yè)體量 （萬平方米）30812板塊規(guī)劃華潤(rùn)二十四城對(duì)建設(shè)場(chǎng)地塊的整體打造，有助于提升區(qū)域成熟度奧體中

53、心板塊的成熟，將與其形成互動(dòng)高科技園區(qū)的基礎(chǔ)、眾多開發(fā)商的進(jìn)駐，區(qū)域已較成熟華巖區(qū)域地段相對(duì)偏遠(yuǎn)，產(chǎn)品價(jià)格具有一定優(yōu)勢(shì) 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)由楊家坪中心區(qū)域和石橋鋪向外帶動(dòng)擴(kuò)展； 華巖在短期內(nèi)仍作為區(qū)域輔助開發(fā)板塊，補(bǔ)充區(qū)域內(nèi)的低價(jià)位物業(yè)；楊家坪商圈擴(kuò)容，華潤(rùn)二十四城商業(yè)凸顯。未來潛在商業(yè)項(xiàng)目分析潛在商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域分布九龍坡區(qū)楊家坪板塊是九龍坡區(qū)商業(yè)聚集地板塊名稱新山村板塊九宮廟板塊代表項(xiàng)目晉愉重慶歲月新天澤國(guó)際廣場(chǎng)規(guī)劃商業(yè)體量 （萬平方米）157.5板塊規(guī)劃晉愉集團(tuán)對(duì)該板塊的整體打造，提升區(qū)域成熟度。重鋼的搬遷，將使得大渡口區(qū)居住形象得以良好轉(zhuǎn)變。新山村板塊九宮廟板塊大渡口區(qū)板塊劃分 大渡口新山村板

54、塊在晉愉集團(tuán)大力開發(fā)下，成為區(qū)域開發(fā)集中板塊； 九宮廟板塊目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不慍不火，隨著重鋼的搬遷，預(yù)計(jì)未來該板塊房地產(chǎn)開發(fā)力度將明顯加大。未來潛在商業(yè)項(xiàng)目分析潛在商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域分布大渡口區(qū)板塊名稱南坪中心南濱路彈子石茶園經(jīng)開區(qū)南山代表項(xiàng)目天?？死瓘V場(chǎng)、融創(chuàng)玖璽國(guó)際珊瑚水岸、長(zhǎng)嘉匯中海國(guó)際社區(qū)魯能領(lǐng)秀城、時(shí)代都匯雅居樂國(guó)際花園規(guī)劃商業(yè)體量 （萬平方米）8.56301306板塊規(guī)劃軌道交通、萬達(dá)廣場(chǎng)、上海城極大的提升了區(qū)域成熟度集休閑觀光和餐飲為一體隨著南CBD的開發(fā)，其潛力將被逐漸發(fā)掘是重慶重點(diǎn)打造的新區(qū)，客戶群體廣泛整體規(guī)劃和打造，使產(chǎn)品具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力重慶都市景區(qū)，交通不便，生態(tài)宜居 區(qū)域各板

55、塊特色明顯，南濱路板塊依托江景資源，南山板塊依托南山風(fēng)景區(qū)，茶園隨著政府的規(guī)劃發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)日益密集； 目前區(qū)域發(fā)展重心轉(zhuǎn)移至彈子石板塊和茶園板塊，預(yù)計(jì)熱度將繼續(xù)保持。未來潛在商業(yè)項(xiàng)目分析潛在商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域分布南岸區(qū)茶園板塊是南岸區(qū)新興商業(yè)聚集地板塊名稱李家沱魚洞龍洲灣南泉代表項(xiàng)目融匯半島同景躍城、東原香郡、協(xié)信星瀾匯世紀(jì)金源御府、南城國(guó)際規(guī)劃商業(yè)體量 （萬平方米）356014板塊規(guī)劃李家沱連接九龍坡、南坪，發(fā)展?jié)摿薮笞匀毁Y源較優(yōu)越，當(dāng)前高檔次樓盤較少龍洲灣處于連接李家沱和魚洞的咽喉位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是未來巴南區(qū)的核心南泉擁有良好的自然資源，板塊環(huán)境優(yōu)越，吸引不少高端項(xiàng)目開發(fā)李家沱龍洲灣魚

56、洞巴南區(qū)板塊劃分圖南泉界石 李家沱板塊目前聚集恒大、融匯等開發(fā)商，是巴南區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最為活躍的板塊； 魚洞板塊作為巴南區(qū)的行政商務(wù)中心，區(qū)域內(nèi)以舊城改造和區(qū)域拓展為主要開發(fā)重心，成為巴南新興開發(fā)板塊； 龍洲灣是巴南新的行政中心，也帶來了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的一股高潮； 南泉是巴南重要旅游景區(qū)，板塊成為巴南高端物業(yè)聚集區(qū)。未來潛在商業(yè)項(xiàng)目分析潛在商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域分布巴南區(qū)魚洞板塊是巴南區(qū)新興商業(yè)聚集地未來潛在商業(yè)項(xiàng)目分析潛在商業(yè)項(xiàng)目板塊分布禮嘉板塊100萬龍盛板塊120萬江北嘴板塊50萬西永板塊250萬魚洞板塊60萬茶園板塊80萬陶家板塊200萬照母山板塊150萬謝家灣板塊30萬解放碑板塊35萬未來潛在

57、商業(yè)項(xiàng)目分析大型潛在商業(yè)項(xiàng)目羅列區(qū)域板塊項(xiàng)目潛在商業(yè)體量（萬）渝中區(qū)解放碑-朝天門來福士廣場(chǎng)22渝北區(qū)新牌坊中渝國(guó)際都會(huì)40北部新區(qū)照母山金科項(xiàng)目30約克郡40禮嘉龍湖兩江新宸100江北區(qū)江北嘴國(guó)金中心9鴻恩寺東原中心30九龍坡區(qū)謝家灣華潤(rùn)二十四城24.6巴南區(qū)魚洞協(xié)信星瀾匯10南岸區(qū)茶園時(shí)代都匯32合計(jì)337.6未來潛在商業(yè)項(xiàng)目分析小結(jié)重點(diǎn)區(qū)域：朝天門板塊、大坪板塊代表項(xiàng)目：來福士廣場(chǎng)重點(diǎn)區(qū)域：江北嘴、大石片區(qū)板塊代表項(xiàng)目：國(guó)金中心、東原D7區(qū)重點(diǎn)區(qū)域：新牌坊板塊、龍頭寺板塊代表項(xiàng)目：中渝國(guó)際都會(huì)、龍湖源著重點(diǎn)區(qū)域：禮嘉板塊、照母山板塊代表項(xiàng)目：龍湖兩江新宸、約克郡重點(diǎn)區(qū)域：大學(xué)城板塊代表項(xiàng)

58、目：旭陽(yáng)臺(tái)北城、金科廊橋水鄉(xiāng)、富力城重點(diǎn)區(qū)域：楊家坪板塊代表項(xiàng)目：華潤(rùn)二十四城重點(diǎn)區(qū)域：茶園板塊代表項(xiàng)目：時(shí)代都匯重點(diǎn)區(qū)域：魚洞板塊代表項(xiàng)目：東原香郡、協(xié)信星瀾匯重點(diǎn)區(qū)域：新山村板塊代表項(xiàng)目：晉愉重慶歲月五、重點(diǎn)個(gè)案分析1、龍湖時(shí)代天街2、英利IFC3 、金科廊橋水鄉(xiāng)4 、龍湖U城5 、東原香郡龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃體量超60萬方，將打造亞洲最大購(gòu)物中心，是百萬方大型綜合體項(xiàng)目龍湖時(shí)代天街是百萬方城市核心綜合體，商業(yè)規(guī)模亞洲第一，近60萬的商業(yè)體量，超過4個(gè)龍湖北城天街 。地址 渝中大坪大石路 開發(fā)企業(yè) 重慶龍湖地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 25萬方建筑面積 130萬方 商業(yè)體量

59、60萬方 商務(wù)辦公 40萬方 軌道交通 地鐵1號(hào)線、輕軌2號(hào)線 業(yè)態(tài)商業(yè)、住宅、寫字樓、商務(wù)公寓 土地成交總金額30.25億元樓面地價(jià)3235元/平米龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃13# 商業(yè)地鐵1號(hào)線輕軌2號(hào)線石橋鋪解放碑南坪一期三期二期項(xiàng)目各物業(yè)形態(tài)占比項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)體量占總體量的46%，是典型的大型綜合體項(xiàng)目，是以商業(yè)帶動(dòng)其他物業(yè)銷售的樓盤三期底商銷售中二期規(guī)劃中一期底商已售罄及招商完畢龍湖時(shí)代天街規(guī)劃近60萬的商業(yè)體量，占項(xiàng)目總體量的46%，其次為空中商鋪及公寓，占比22%，寫字樓、住宅及酒店分布占比15%、12%、5%。龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃B商業(yè)街35966一期三期二期規(guī)劃期數(shù)商

60、業(yè)分區(qū)體量（）一期A1173886A2B35966合計(jì)209852二期C10513A3140661D76958合計(jì)228132三期E65804F49925合計(jì)115729龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃13# 商業(yè)地鐵1號(hào)線輕軌2號(hào)線石橋鋪解放碑南坪一站式家庭購(gòu)物中心(約17.4萬方)電子電器、家具賣場(chǎng)(約11.5萬方)一站式家庭購(gòu)物中心青年購(gòu)物中心（約21.7萬方）自持出售社區(qū)底商(約3.6萬方)社區(qū)底商(約4.4萬方)（社區(qū)底商8萬方）（集中式商業(yè)52萬方）項(xiàng)目集中式52萬方商業(yè)均自持，僅8萬方社區(qū)底商進(jìn)行出售開放式文化商業(yè)區(qū)(約1.05萬方)龍湖時(shí)代天街一期商業(yè)規(guī)劃寫字樓+空中商鋪+集中