某企業(yè)股份有限公司環(huán)境分析報(bào)告課件

1、某企業(yè)股份有限公司環(huán)境分析報(bào)告課件某企業(yè)股份有限公司環(huán)境分析報(bào)告課件外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司環(huán)境報(bào)告分析外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司環(huán)境報(bào)告分析行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要力量競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)總況環(huán)境監(jiān)與預(yù)測(cè)萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析壹貳叁行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)總況環(huán)境監(jiān)與預(yù)測(cè)萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中爭(zhēng)取有利位置顧客的討價(jià)還價(jià)能力新加入者的威脅替代品或服務(wù)的威脅供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要力量萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析壹在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中爭(zhēng)取有利位置顧客的討價(jià)還價(jià)能力新加入者的威脅替代行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要力量在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中爭(zhēng)取有利位置下列幾家企業(yè)構(gòu)成了行業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：

2、綠地集團(tuán)、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、綠城中國(guó)、碧桂園等，如右表。企業(yè)銷(xiāo)售金額（億元）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）金額排名面積排名萬(wàn)科地產(chǎn)141811298.82綠地集團(tuán)107821180.03保利地產(chǎn)10183898.94中海地產(chǎn)9354746.76恒大地產(chǎn)92351536.01萬(wàn)達(dá)集團(tuán)9056738.77綠城中國(guó)5107260.018（1）綠地與保利借助高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)模式，兩家企業(yè)今年均實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)突破，房企千億軍團(tuán)中再添兩名新成員。綠地集團(tuán)金額榜上升至第二，面積榜位列第三，勢(shì)頭正猛，今年在一線城市拿下多個(gè)核心地塊，增強(qiáng)重點(diǎn)城市競(jìng)爭(zhēng)力。保利保持高速周轉(zhuǎn)的同時(shí)，加強(qiáng)了一二線城市的投資力度。（2）

3、恒大2012年全年銷(xiāo)售額達(dá)到923億元，體現(xiàn)出企業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張到求穩(wěn)做強(qiáng)的改變。（3）中海的項(xiàng)目一向以高品質(zhì)示人，加上合理的項(xiàng)目定價(jià)，緊貼客戶心理預(yù)期的銷(xiāo)售節(jié)奏把控。一幾大房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售情況壹行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要力量在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中爭(zhēng)取有利位置下列幾家企業(yè)構(gòu)成了在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中爭(zhēng)取有利位置下列幾家企業(yè)構(gòu)成了行業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：綠地集團(tuán)、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、綠城中國(guó)、碧桂園等，如右表。（4）從上市房企銷(xiāo)售集中度來(lái)看，2012年全國(guó)TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額達(dá)到12.46%，較2011年上升了2.03個(gè)百分點(diǎn)， TOP20企業(yè)相較去年，有2.77個(gè)百分點(diǎn)的上升，龍頭企業(yè)從今年市場(chǎng)回暖行情中獲益更大

4、。一上榜企業(yè)銷(xiāo)售金額集中度2012年2011年2010年TOP1012.46%10.43%10.13%TOP2017.31%14.54%14.24%行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要力量壹在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中爭(zhēng)取有利位置下列幾家企業(yè)構(gòu)成了行業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中爭(zhēng)取有利位置下列幾家企業(yè)構(gòu)成了行業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：綠地集團(tuán)、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、綠城中國(guó)、碧桂園等，如右表。（5）銷(xiāo)售門(mén)檻全面提升，面對(duì)今年的常態(tài)性調(diào)控下，舍棄部分利潤(rùn)快速銷(xiāo)售的企業(yè)在今年的大勢(shì)中更占據(jù)主動(dòng)性。2012年房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售進(jìn)榜門(mén)檻行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要力量壹一在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中爭(zhēng)取有利位置下列幾家企業(yè)構(gòu)成了行業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手新加入者的威脅（1）

5、房地產(chǎn)需要大量的資金投入，對(duì)于資金雄厚的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，新加入者的威脅小了很多。（2）萬(wàn)科的特色是專(zhuān)業(yè)的追求，萬(wàn)科最具特色的產(chǎn)品“情景洋房”已獲得國(guó)家專(zhuān)利。（3）萬(wàn)科的資金雄厚，在證券市場(chǎng)上知名度很高，品牌名譽(yù)高，具有較好的融資能力。（4）目前房地產(chǎn)企業(yè)林立，對(duì)新加入者的壁壘比較多。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要力量壹二新加入者的威脅（1）房地產(chǎn)需要大量的資金投入，對(duì)于資金雄厚的供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力（1）房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商主要是出讓土地使用權(quán)的政府部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)、建材供應(yīng)商等。（2）房地產(chǎn)企業(yè)與土地供應(yīng)商（政府）往往是一種不對(duì)稱的關(guān)系。（3）由于土地是稀缺資源，這給批地增加了困難。（4）目前我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道單一，主

6、要是依賴商業(yè)銀行貸款。（5）在建材方面，基于萬(wàn)科是行業(yè)的龍頭老大的地位，企業(yè)規(guī)模大，盈利能力較強(qiáng)，所以具有一定的主動(dòng)權(quán)。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要力量壹三供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力（1）房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商主要是出讓土地使顧客的討價(jià)還價(jià)能力（1）購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)狀況在很大程度上決定樓價(jià)。（2）購(gòu)房者的心理預(yù)期也左右著樓價(jià)的變化。（3）國(guó)家政策對(duì)李家起到不小的作用。（4）不少炒房者囤積樓房，然后高價(jià)出賣(mài)等行為造成了樓價(jià)的波動(dòng)。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要力量壹四顧客的討價(jià)還價(jià)能力（1）購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)狀況在很大程度上決定樓價(jià)替代品或服務(wù)的威脅（1）經(jīng)濟(jì)適用房。國(guó)家明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房給及于經(jīng)濟(jì)收入低的家庭，故萬(wàn)科應(yīng)該堅(jiān)持目標(biāo)市場(chǎng)為有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的

7、顧客這一戰(zhàn)略。（2）廉價(jià)出租房。目前很多人選擇租房，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成了困難。（3）在二三線城市由于政策的不完善和落實(shí)不到位，有不少人選擇子建家園。五行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要力量壹替代品或服務(wù)的威脅（1）經(jīng)濟(jì)適用房。國(guó)家明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房給萬(wàn)科地產(chǎn)中海地產(chǎn)綠地集團(tuán)保利地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)總況萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析恒大地產(chǎn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)貳萬(wàn)科地產(chǎn)中海地產(chǎn)綠地集團(tuán)保利地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)總況萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司將繼續(xù)堅(jiān)持和城市同步發(fā)展的策略，聚焦主流市場(chǎng)，圍繞“好房子，好服務(wù)，好鄰居”的產(chǎn)品和服務(wù)理念，以“做對(duì)產(chǎn)品”，“買(mǎi)對(duì)土地”為重點(diǎn)，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，提升運(yùn)營(yíng)效率，重視合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。萬(wàn)科地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)

8、反應(yīng)總況目前的戰(zhàn)略對(duì)當(dāng)前地位的滿意程度可能的變動(dòng)或戰(zhàn)略改變繼續(xù)推進(jìn)住宅建設(shè)專(zhuān)業(yè)化；以住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)為輔；繼續(xù)擴(kuò)張：業(yè)務(wù)布局及全國(guó)，重點(diǎn)發(fā)展二三線城市，城市圈聚焦。雖然萬(wàn)科位居行業(yè)首位，但綠地、保利、恒大幾大房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，激勵(lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)給萬(wàn)科帶來(lái)前所未有的壓力。拓展海外市場(chǎng)，探索海外新業(yè)務(wù)，為此將開(kāi)展強(qiáng)將計(jì)劃，通過(guò)內(nèi)部培養(yǎng)與外部引進(jìn)相結(jié)合的方式，大力引進(jìn)、提拔能夠帶領(lǐng)公司在競(jìng)爭(zhēng)中勝出的管理人才。貳公司將繼續(xù)堅(jiān)持和城市同步發(fā)展的策略，聚焦主流市場(chǎng)，圍繞“好房到2015年，成為一家國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際知名、實(shí)力雄厚、管理科學(xué)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以效率為中心，以先進(jìn)文化為支撐，跨國(guó)界、跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)，在經(jīng)

9、營(yíng)理念、管理體系、資源整合、人才建設(shè)等方面國(guó)際化程度較高，具有世界級(jí)規(guī)模、運(yùn)營(yíng)管理水平、品牌影響力和可持續(xù)發(fā)展力的大型企業(yè)集團(tuán)。 綠地集團(tuán)過(guò)去和現(xiàn)在的目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)總況目前的戰(zhàn)略對(duì)當(dāng)前地位的滿意程度可能的變動(dòng)或戰(zhàn)略改變以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，保證在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務(wù)區(qū)及產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)領(lǐng)域遙遙領(lǐng)先的地位，同時(shí)開(kāi)啟海外投資。對(duì)當(dāng)前在行業(yè)中的地位較滿意，尤其對(duì)自己的綜合能力有自信，銷(xiāo)售額高。發(fā)展能源，金融等次支柱產(chǎn)業(yè)。打造金融全產(chǎn)業(yè)鏈，組建綠地金融投資控股集團(tuán)。積極發(fā)展商業(yè)、酒店、建筑、汽車(chē)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)。貳到2015年，成為一家國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際知名、實(shí)力雄厚、管理科學(xué)致力于將集團(tuán)打造成

10、為在主業(yè)領(lǐng)域具有行業(yè)領(lǐng)先地位、管控能力強(qiáng)、國(guó)際化程度高、公司治理優(yōu)良、具有高度社會(huì)責(zé)任感、具備可持續(xù)發(fā)展能力、進(jìn)入世界500強(qiáng)的大型跨國(guó)投資控股企業(yè)集團(tuán)。保利地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)總況目前的戰(zhàn)略對(duì)當(dāng)前地位的滿意程度可能的變動(dòng)或戰(zhàn)略改變以科學(xué)發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為主線，密切關(guān)注政策和市場(chǎng)，努力提高集團(tuán)管控能力，積極實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，繼續(xù)提升和充分發(fā)揮“保利”的品牌價(jià)值和優(yōu)勢(shì)。對(duì)自己以軍民品貿(mào)易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、文化藝術(shù)經(jīng)營(yíng)、礦產(chǎn)資源領(lǐng)域投資開(kāi)發(fā)民爆器材生產(chǎn)及爆破服務(wù)為主業(yè)的“五業(yè)并舉、多元發(fā)展”格局的目標(biāo)尚不滿意。加強(qiáng)企業(yè)上市與資本運(yùn)作，推進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合。中海地產(chǎn)“打造百年長(zhǎng)青基業(yè)，促進(jìn)持

11、續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展”，堅(jiān)持“誠(chéng)信卓越”的經(jīng)營(yíng)理念，穩(wěn)健發(fā)展，不斷開(kāi)拓，使公司成為“人才齊備、管理科學(xué)、服務(wù)勤懇、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、效益領(lǐng)先”的大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)。以長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海三大中心地帶，確保持續(xù)的高利潤(rùn)額；在平衡投資風(fēng)險(xiǎn)的同進(jìn)保證了可持續(xù)發(fā)展，并將一線城市成熟的產(chǎn)品克隆至二線城市，尊重市場(chǎng)，使地產(chǎn)在二線城市獲得了的地位和發(fā)展機(jī)遇。對(duì)成本控制非常滿意。向二三線城市開(kāi)展業(yè)務(wù)，進(jìn)入酒店、建筑、汽車(chē)等服務(wù)行業(yè)。貳致力于將集團(tuán)打造成為在主業(yè)領(lǐng)域具有行業(yè)領(lǐng)先地位、管控能力強(qiáng)、2020年，恒大矢志成為世界上行業(yè)內(nèi)“規(guī)模最大、隊(duì)伍最優(yōu)、管理最好、文化最深、品牌最響”的 “五個(gè)之最”國(guó)際頂級(jí)企業(yè)。恒大地產(chǎn)過(guò)

12、去和現(xiàn)在的目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)總況目前的戰(zhàn)略對(duì)當(dāng)前地位的滿意程度可能的變動(dòng)或戰(zhàn)略改變恒大將企業(yè)戰(zhàn)略劃分為三大發(fā)展階段，以科學(xué)、前瞻、有效的發(fā)展模式，逐步形成了規(guī)模戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略、文化戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略、國(guó)際化戰(zhàn)略等六大戰(zhàn)略，成為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，不斷創(chuàng)造恒大跨越式發(fā)展奇跡，為提升人居價(jià)值、推動(dòng)城市建設(shè)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展做突出貢獻(xiàn)。連續(xù)三年土地儲(chǔ)備全國(guó)第一、在建面積全國(guó)第一、銷(xiāo)售面積全國(guó)第一、銷(xiāo)售額穩(wěn)居全國(guó)三甲。探新的營(yíng)銷(xiāo)模式，降低銷(xiāo)售成本。到2015年成為世界一流企業(yè)，樹(shù)立民族企業(yè)品牌，為中國(guó)企業(yè)爭(zhēng)光。計(jì)劃到2015年，企業(yè)資產(chǎn)4000億元，收入2500億元，納稅300億元，凈利潤(rùn)200億元。減少買(mǎi)

13、地速度，減少開(kāi)工面積。對(duì)銷(xiāo)售充滿信心，已超額完成目標(biāo)。重組組織結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化管理，提高企業(yè)效率。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)貳2020年，恒大矢志成為世界上行業(yè)內(nèi)“規(guī)模最大、隊(duì)伍最優(yōu)、管經(jīng)濟(jì)環(huán)境技術(shù)環(huán)境政治環(huán)境社會(huì)環(huán)境環(huán)境監(jiān)測(cè)與預(yù)測(cè)萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析叁經(jīng)濟(jì)環(huán)境技術(shù)環(huán)境政治環(huán)境社會(huì)環(huán)境環(huán)境監(jiān)測(cè)與預(yù)測(cè)萬(wàn)科企業(yè)股份有（1）隨著經(jīng)濟(jì)全球化，中國(guó)已成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，也是目前世界經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)，國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，必將帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。（2）據(jù)國(guó)際金融報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至7月24日，已經(jīng)公布的22個(gè)省份的GDP增速均值為9.95%，遠(yuǎn)高于全國(guó)GDP7.6%的增速水平。政府報(bào)告多次指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)適當(dāng)放緩，但

14、仍會(huì)以較高的速度發(fā)展。這可以給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)支持。（3）股市和房市是一個(gè)互動(dòng)的聯(lián)合體，隨著這幾年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，股市的發(fā)展早已脫離了正常的軌跡。隨著今年中國(guó)股市的反彈加之政府大力打壓房市，從房地產(chǎn)行業(yè)撤下的熱錢(qián)迅速流入股市。同時(shí)，國(guó)內(nèi)的調(diào)整股市的政策，經(jīng)濟(jì)規(guī)定都相應(yīng)的影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)環(huán)境環(huán)境監(jiān)測(cè)與預(yù)測(cè)叁一（1）隨著經(jīng)濟(jì)全球化，中國(guó)已成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，也是目前世（1)土地儲(chǔ)備能力是房地產(chǎn)各企業(yè)公認(rèn)的核心能力,隨著“經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓”政策的實(shí)行,土地供應(yīng)更加公開(kāi)化透明化,對(duì)土地資源的爭(zhēng)奪越來(lái)越白熱化。最近出臺(tái)的一系列土地政策表明了政府嚴(yán)格土地供應(yīng),限制

15、開(kāi)發(fā)規(guī)模的決心。據(jù)新華社電11月4日至6日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在黑龍江同江、撫遠(yuǎn)、哈爾濱等地考察。考察中，李克強(qiáng)說(shuō)，農(nóng)村改革又到了新的階段，要積極探索股份合作等多種方式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，配套推進(jìn)土地管理制度改革。對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展必將產(chǎn)生影響。(2)由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道少,主要還是依賴于貸款。大部分房地產(chǎn)投資中,貸款份額能占到50%甚至80%以上。2011年以來(lái)在中央銀行和銀監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下,商業(yè)銀行通過(guò)提高貸款利率,貸款程序,來(lái)穩(wěn)定金融秩序,防范金融風(fēng)險(xiǎn),抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱和過(guò)多投機(jī)性行為。個(gè)人住房消費(fèi)貸款新增額呈現(xiàn)減少趨勢(shì)。政治環(huán)境環(huán)境監(jiān)測(cè)與預(yù)測(cè)叁二環(huán)境監(jiān)測(cè)與預(yù)測(cè)叁二(1

16、)隨著中國(guó)城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長(zhǎng)、流動(dòng)性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將進(jìn)一步增加，房市場(chǎng)的潛在容量依然巨大。(2)隨著觀念的改變，我過(guò)家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生著顯著的變化，很多年輕人結(jié)婚后不愿與父母一起居住，家庭購(gòu)房需求加大。(3)預(yù)計(jì)2050年前后將達(dá)到70%左右，因此房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)持續(xù)30-40年的繁榮。而且，隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，舊有的農(nóng)村人口密集將會(huì)逐漸向城市轉(zhuǎn)移。每年約有1200萬(wàn)人從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市。而這些城市人口的增加必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展。社會(huì)環(huán)境環(huán)境監(jiān)測(cè)與預(yù)測(cè)叁三環(huán)境監(jiān)測(cè)與預(yù)測(cè)叁三（1）010年2月，搜房網(wǎng)發(fā)起“中國(guó)購(gòu)房者低碳狀況調(diào)查”，兩日內(nèi)近三萬(wàn)網(wǎng)

17、友參與投票，其中，70.5%的網(wǎng)友表示會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)低碳住宅，有92.5%的網(wǎng)友表示會(huì)選擇多使用綠色建材。不同階層的消費(fèi)者都對(duì)綠色住宅顯示了強(qiáng)烈的興趣和旺盛的需求，這為房地產(chǎn)行業(yè)加快升級(jí)轉(zhuǎn)型、尋求新的增長(zhǎng)引擎提供了巨大動(dòng)力。低碳住宅的要求，不論來(lái)自購(gòu)房者還是企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感，都將成為房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際推動(dòng)起我國(guó)房地產(chǎn)技術(shù)更新?lián)Q代、綠化升級(jí)的趨勢(shì)。環(huán)保節(jié)能技術(shù)在未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中將占據(jù)重要的戰(zhàn)略地位，成為決定建筑品質(zhì)的核心因素。而對(duì)低碳理念的領(lǐng)悟與實(shí)踐將成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展契機(jī)，帶動(dòng)房地產(chǎn)領(lǐng)域上升至更寬廣的盈利空間和國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的競(jìng)爭(zhēng)。(2)隨著我國(guó)工業(yè)化的推進(jìn)，科技與技術(shù)必將得到長(zhǎng)足

18、發(fā)展，同時(shí)也會(huì)推動(dòng)房產(chǎn)技術(shù)的提高。 技術(shù)環(huán)境環(huán)境監(jiān)測(cè)與預(yù)測(cè)叁四環(huán)境監(jiān)測(cè)與預(yù)測(cè)叁四市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析叁企業(yè)文化SWOT矩陣分析產(chǎn)品地位財(cái)務(wù)分析壹貳肆伍市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析叁企業(yè)文化SWO盈利能力運(yùn)營(yíng)能力償債能力財(cái)務(wù)分析萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析壹盈利能力運(yùn)營(yíng)能力償債能力財(cái)務(wù)分析萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境盈利能力財(cái)務(wù)分析一壹年度201120102009同行業(yè)2011毛利率66.06 %21.95%4.36%19.83%0.888.494.8201.5568.63%23.45%4.86%17.79%0.6612.454.0202.0441.6

19、2%17.76%4.90%14.26%0.4822.523.403.1737.20%21.18%4.02%18.52%1.109.095.931.68營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率資產(chǎn)凈利潤(rùn)率凈資產(chǎn)收益率每股收益市盈率每股凈資產(chǎn)市凈率毛利率三年來(lái)明顯的上漲，總體保持穩(wěn)定。與同行的相比，實(shí)力較強(qiáng)，處于顯著地領(lǐng)先地位。說(shuō)明萬(wàn)科的技術(shù)含量高，質(zhì)量好，獲利能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。 2010年比2009年?duì)I業(yè)利潤(rùn)率上升5.69%，說(shuō)明萬(wàn)科營(yíng)業(yè)方針不斷的改善，營(yíng)銷(xiāo)策略得當(dāng)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿Υ螅礁摺?2009年2011年的資產(chǎn)凈利潤(rùn)率有上升趨勢(shì)不過(guò)不明顯，反映了企業(yè)資產(chǎn)綜合利用的效率上升。2011年有略微的下降趨勢(shì)

20、，說(shuō)明企業(yè)在增加收入和節(jié)約資產(chǎn)使用等方面效果不佳；與同行業(yè)綜合實(shí)力30強(qiáng)相比，還是有前進(jìn)的傾向。 2011年每股收益為0.88元，較前兩年相比有明顯的上升，根據(jù)利潤(rùn)表，凈利潤(rùn)勢(shì)必不變或減少，其值但仍高出同業(yè)高出28.86個(gè)百分比，充分說(shuō)明萬(wàn)科11年的盈利能力較強(qiáng)，公司具有較好的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況。財(cái)務(wù)分析一壹年度201120102009同行業(yè)2011毛盈利能力財(cái)務(wù)分析一壹年度201120102009同行業(yè)2011毛利率66.06 %21.95%4.36%19.83%0.888.494.8201.5568.63%23.45%4.86%17.79%0.6612.454.0202.0441.62%17.

21、76%4.90%14.26%0.4822.523.403.1737.20%21.18%4.02%18.52%1.109.095.931.68營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率資產(chǎn)凈利潤(rùn)率凈資產(chǎn)收益率每股收益市盈率每股凈資產(chǎn)市凈率 2011年凈資產(chǎn)收益率為19.83%，比去年上升近2.04個(gè)百分比，說(shuō)明企業(yè)權(quán)益資本獲取收益的能力提高，運(yùn)營(yíng)效率變好，對(duì)企業(yè)投資者保證程度提高。與同行業(yè)綜合實(shí)力相比，萬(wàn)科的凈資產(chǎn)收益率仍在房地產(chǎn)上市公司中處于絕對(duì)領(lǐng)先的地位。 2011年12月31日萬(wàn)科的市盈率為8.49元，明顯低于前兩年同一時(shí)間的市盈率，也低于同行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)的市盈率，這表明投資者對(duì)每股收益所愿支付的價(jià)格相對(duì)要低，投資者對(duì)

22、萬(wàn)科未來(lái)的盈利能力和發(fā)展前景不看好。 2011年的每股凈資產(chǎn)為4.82元，比前兩年的每股凈資產(chǎn)要高，表明萬(wàn)科每股擁有的凈資產(chǎn)增加，公司的發(fā)展?jié)摿ψ兇蟆Ｆ淙月缘陀谕蟹康禺a(chǎn)企業(yè)的平均值，表明該公司在同行業(yè)中實(shí)力下降，抵御外來(lái)因素影響和打擊能力一般。 財(cái)務(wù)分析一壹年度201120102009同行業(yè)2011毛盈利能力財(cái)務(wù)分析一壹年度201120102009同行業(yè)2011毛利率66.06 %21.95%4.36%19.83%0.888.494.8201.5568.63%23.45%4.86%17.79%0.6612.454.0202.0441.62%17.76%4.90%14.26%0.4822.52

23、3.403.1737.20%21.18%4.02%18.52%1.109.095.931.68營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率資產(chǎn)凈利潤(rùn)率凈資產(chǎn)收益率每股收益市盈率每股凈資產(chǎn)市凈率 2011年萬(wàn)科的市凈率為1.55元，低于前兩年同一時(shí)間的市凈率和同行業(yè)的市凈率，表明該股票市價(jià)背離價(jià)值小，投資風(fēng)險(xiǎn)?。煌瑫r(shí)又表明，該股票發(fā)展?jié)摿π　?縱向比較，萬(wàn)科的盈利能力較前兩年增加，主要表現(xiàn)在毛利率，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，凈資產(chǎn)收益率，每股收益，每股凈資產(chǎn)呈上升趨勢(shì)，集中表現(xiàn)為該公司獲利能力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力增加；企業(yè)資產(chǎn)綜合利用的效率上升；運(yùn)營(yíng)效率變好；抵御外來(lái)因素影響和打擊能力一般。 橫向比較，萬(wàn)科的盈利能力在同行業(yè)的房地產(chǎn)上市公司中仍處于領(lǐng)

24、先地位，集中表現(xiàn)為萬(wàn)科的技術(shù)含量高，質(zhì)量好；具有較好的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況；背離價(jià)值小，投資風(fēng)險(xiǎn)小等優(yōu)點(diǎn)。財(cái)務(wù)分析一壹年度201120102009同行業(yè)2011毛運(yùn)營(yíng)能力財(cái)務(wù)分析二壹指標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬(wàn)科保利世茂金地新城總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次) 3.313.363.683.304.49存貨周轉(zhuǎn)率(次)40.4136.3346.4046.8772.84 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)全部資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)快慢，體現(xiàn)企業(yè)全部資產(chǎn)的綜合利用效率。萬(wàn)科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從2009年的0.38下降到2011年的0.28，說(shuō)明企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度越來(lái)越慢，企業(yè)的銷(xiāo)售能力也越來(lái)越弱，企業(yè)利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的效率越來(lái)越低，反而使企業(yè)的償債能力和盈利能力

25、減弱。相對(duì)于同行業(yè)，萬(wàn)科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率略高。 萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)率不斷的下降，到2011年就下降到了0.25,。比重不斷的下降，企業(yè)的周轉(zhuǎn)率低，存貨資金占用高。表明企業(yè)存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金或應(yīng)收賬款的速度慢，經(jīng)營(yíng)管理效率低，資產(chǎn)流動(dòng)性和銷(xiāo)售能力較弱，進(jìn)而企業(yè)的利潤(rùn)率較低，短期償債能力也較弱。 總體上看，從萬(wàn)科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率，可以得知企業(yè)的償債能力不斷的降低，周轉(zhuǎn)率也下降。財(cái)務(wù)分析二壹指標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬(wàn)科保利世茂金地新城總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)償債能力財(cái)務(wù)分析三壹年度12年11年10年09年同行業(yè)11年流動(dòng)比率1.401.410.370.1777.0922.904.36336.671.590.560.2974.

26、6825.313.95295.041.910.590.3467.0032.993.03203.041.910.360.1878.4321.564.64363.60速動(dòng)比率0.41現(xiàn)金比率（%）1.43資產(chǎn)負(fù)債比率（%）28.55股東權(quán)益比率%100.00權(quán)益乘數(shù)464.80產(chǎn)權(quán)比率%16.84（短期） 從表可以的出，萬(wàn)科的流動(dòng)比率不斷的下降比同行業(yè)的流動(dòng)比率低的很多，流動(dòng)負(fù)債從2009年的68 058 279 849上升到2011年的200 724 160 315，企業(yè)的短期償債能力也不斷的下降。 速動(dòng)比率也不斷的下降，企業(yè)的償還流動(dòng)負(fù)債的能力越來(lái)越弱。企業(yè)應(yīng)該提高支付能力，使企業(yè)的短期償債能

27、力增強(qiáng)，或者將一些長(zhǎng)期資產(chǎn)在近期內(nèi)出售。財(cái)務(wù)分析三壹年度12年11年10年09年同行業(yè)11年流動(dòng)償債能力財(cái)務(wù)分析三壹（長(zhǎng)期） 公司保持著安全穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。雖然由于預(yù)收賬款由 2011 年底的1111.0 億元增長(zhǎng)至1310.2 億元，公司的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到78.3%，較2011 年的77.1%增加1.2 個(gè)百分點(diǎn)，但預(yù)收賬款隨著項(xiàng)目結(jié)算將轉(zhuǎn)化為公司的營(yíng)業(yè)收入，并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力。除預(yù)收帳款外，公司其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為43.7%。截至報(bào)告期末，公司的凈負(fù)債率為23.5%，仍然保持在行業(yè)較低的水平。 公司的權(quán)益乘數(shù)比同行的要低，不過(guò)從2009年到2012年權(quán)益乘數(shù)不斷的上升，表明所有者投入

28、企業(yè)的資本在資產(chǎn)中所占比重越小，對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)利用得越充分，但同時(shí)長(zhǎng)期償債的壓力也越大。 企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比率不斷的上升，說(shuō)明企業(yè)長(zhǎng)期償債能力越差，債權(quán)人權(quán)利保障就會(huì)下降。不過(guò)相對(duì)于同行業(yè)的，投資者的風(fēng)險(xiǎn)比較低。 總體上看我們從萬(wàn)科報(bào)表數(shù)據(jù)計(jì)算可知：萬(wàn)科面臨這償債的壓力萬(wàn)科年報(bào)顯示:除去存貨,萬(wàn)科可用于償還債務(wù)及企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的可變現(xiàn)流動(dòng)資產(chǎn)不多,而在萬(wàn)科流動(dòng)資產(chǎn)當(dāng)中,存貨有208億。財(cái)務(wù)分析三壹（長(zhǎng)期） 公司保持著安全穩(wěn)健的產(chǎn)品地位萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析貳產(chǎn)品地位萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析貳產(chǎn)品地位產(chǎn)品地位貳 萬(wàn)科成為行業(yè)第一個(gè)中國(guó)馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等

29、品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛(ài)； 萬(wàn)科研發(fā)的“情景花園洋房”是中國(guó)住宅行業(yè)第一個(gè)專(zhuān)利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專(zhuān)利；公司物業(yè)服務(wù)通過(guò)全國(guó)首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證； 萬(wàn)科創(chuàng)立的萬(wàn)客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織。同時(shí)也是國(guó)內(nèi)第一家聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)。 萬(wàn)科致力于引領(lǐng)行業(yè)節(jié)能減排，持續(xù)推進(jìn)綠色建筑及住宅產(chǎn)業(yè)化。2011年，公司共成功申報(bào)綠色三星項(xiàng)目273.7萬(wàn)平方米，占全國(guó)總量的50.7%。 萬(wàn)科持續(xù)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。2009年，萬(wàn)科北京假日風(fēng)景項(xiàng)目B3#、B4#樓被授予“北京市住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)工程”稱號(hào)。2011年實(shí)現(xiàn)工業(yè)化開(kāi)工面積達(dá)272萬(wàn)平方米。 萬(wàn)科致力于不

30、斷提升產(chǎn)品品質(zhì)。至2011年，萬(wàn)科共有26個(gè)項(xiàng)目獲得“詹天佑大獎(jiǎng)優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎(jiǎng)”，其中諸多項(xiàng)目先后獲得“中國(guó)土木工程詹天佑大獎(jiǎng)”。 2006年以來(lái)，萬(wàn)科響應(yīng)政府號(hào)召，積極參與各地保障房、廉租房建設(shè)。2007年，萬(wàn)科在廣州落成萬(wàn)匯樓，該項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)首例由企業(yè)出資、探索低收入人群居住問(wèn)題的廉租房，被廣東省建設(shè)廳列入“面向低收入群體租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目”。項(xiàng)目入住三年以來(lái)，不僅成為了近1800位居民的棲息之地，更受到了社會(huì)各界的關(guān)注和好評(píng)，成為國(guó)內(nèi)在廉租房領(lǐng)域有益的實(shí)踐，為廉租房的廣泛建設(shè)提供了有價(jià)值的參考。目前，萬(wàn)科已竣工和在建的保障性住房共367萬(wàn)平方米。產(chǎn)品地位貳 萬(wàn)科成為行業(yè)第一個(gè)中國(guó)馳名商市場(chǎng)

31、營(yíng)銷(xiāo)能力萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析叁市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析叁市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力叁 在多年的經(jīng)營(yíng)中，萬(wàn)科堅(jiān)持“不囤地，不捂盤(pán)，不拿地王”的經(jīng)營(yíng)原則；實(shí)行快速周轉(zhuǎn)、快速開(kāi)發(fā)，依靠專(zhuān)業(yè)能力獲取公平回報(bào)的經(jīng)營(yíng)策略。產(chǎn)品始終定位于城市主流住宅市場(chǎng)，主要為城市普通家庭供應(yīng)住房，2011年所銷(xiāo)售的144平米以下戶型占比89%。堅(jiān)持快速銷(xiāo)售、合理定價(jià)，要求各地下屬公司樓盤(pán)推出后當(dāng)月銷(xiāo)售率達(dá)到60%以上。同時(shí)，公司堅(jiān)持規(guī)范經(jīng)營(yíng)，不追求高利潤(rùn)率，過(guò)去2005年以來(lái)公司累計(jì)納稅額超過(guò)500億元，且每年的納稅額均高于凈利潤(rùn)。 萬(wàn)科認(rèn)為，堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專(zhuān)業(yè)能力從市場(chǎng)

32、獲取公平回報(bào)，是萬(wàn)科獲得成功的基石。公司致力于通過(guò)規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專(zhuān)注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會(huì)尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)八次獲得“中國(guó)最受尊敬企業(yè)”稱號(hào)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力叁 在多年的經(jīng)營(yíng)中，萬(wàn)科堅(jiān)持“企業(yè)文化萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析肆企業(yè)文化萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析肆企業(yè)文化企業(yè)文化肆萬(wàn)科秉承“創(chuàng)造健康豐盛的人生”的核心價(jià)值觀，倡導(dǎo)“客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴”、“人才是萬(wàn)科的資本”、“陽(yáng)光照亮的體制”及“持續(xù)的增長(zhǎng)和領(lǐng)跑”等價(jià)值理念，專(zhuān)注于為客戶提供優(yōu)質(zhì)的生活空間和服務(wù)，充分尊重人才，追求開(kāi)放透明的

33、體制和公平的回報(bào)，積極促進(jìn)公司業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)和市場(chǎng)地位的提升，推動(dòng)公司向綠色企業(yè)轉(zhuǎn)型，在投資者、客戶、員工等各方面，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和服務(wù)的均好發(fā)展。 公司高度重視企業(yè)文化的宣傳和推廣，每年組織全公司范圍內(nèi)的“目標(biāo)與行動(dòng)”專(zhuān)題活動(dòng)，由公司管理層進(jìn)行公司目標(biāo)和價(jià)值觀的宣講并要求所有員工簽署受訓(xùn)確認(rèn)書(shū)。在任用和選拔優(yōu)秀人才時(shí)，把持續(xù)培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)化、富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍作為公司發(fā)展的一項(xiàng)重要使命。企業(yè)文化肆萬(wàn)科秉承“創(chuàng)造健康豐盛的人生”的核心價(jià)值觀，SWOT矩陣分析萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析伍SWOT矩陣分析萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司外部環(huán)境分析伍SWOT矩陣分析SWOT矩陣分析伍威脅（Threat）

34、劣勢(shì)（Weakness）機(jī)會(huì)（Opportunity）優(yōu)勢(shì)（Strength） （1）品牌（2）企業(yè)文化 (3) 追求卓越: 持續(xù)領(lǐng)跑，敢為天下先（4）研究開(kāi)發(fā)能力（5）質(zhì)量保證（6）服務(wù)能力（1）地域發(fā)展不均衡（2）庫(kù)存過(guò)多（3）海外市場(chǎng)剛剛起步（1）需求仍在加大（2）二、三線城市房地產(chǎn)炒作加?。?）客戶越來(lái)越注重服務(wù)（5）房地產(chǎn)市場(chǎng)日益走向成熟（6）萬(wàn)科是中國(guó)首家正式簽約參展2015 年意大利米蘭世博會(huì)的中國(guó)企業(yè)（1）城市住房空置率過(guò)高（2）房地產(chǎn)暴利時(shí)代即將結(jié)束（3）其他房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速（4）很多房地產(chǎn)企業(yè)的降價(jià)促銷(xiāo)加大了銷(xiāo)售壓力。S WO TSWOT矩陣分析伍威脅（Threat）劣勢(shì)

35、（WeaknSWOT矩陣分析SWOT矩陣分析伍優(yōu)勢(shì)（Strength） （1）品牌 萬(wàn)科品牌在世界價(jià)值實(shí)驗(yàn)室編制的2010年度中國(guó)品牌500強(qiáng)排行榜中排名19位，品牌價(jià)值已達(dá)635.65億元?！叭f(wàn)科”成為行業(yè)第一個(gè)中國(guó)馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛(ài)。（2）企業(yè)文化 A. “讓建筑贊美生命”是萬(wàn)科企業(yè)的核心理念，也是萬(wàn)科堅(jiān)持的產(chǎn)品核心價(jià)值觀。萬(wàn)科始終不懈地致力于為不同消費(fèi)者提供展現(xiàn)自我、和諧共生的理想生活空間，保護(hù)環(huán)境、改善環(huán)境，促進(jìn)人與自然的可持續(xù)發(fā)展。B.客戶是最稀缺的資源，是萬(wàn)科存在的全部理由。C. 萬(wàn)科相信，住宅建筑是一種與各種形態(tài)

36、的生命息息相關(guān)的事業(yè)。作為住宅的建設(shè)者，滿懷尊重之心，為人們建設(shè)安全、安心的綠色住宅，并創(chuàng)造和諧、健康豐盛的陽(yáng)光生活。 (3) 追求卓越: 持續(xù)領(lǐng)跑，敢為天下先到2012年底，萬(wàn)科的總資產(chǎn)達(dá)3788.01億元，固定資產(chǎn)達(dá)16.12億元，均排在所有房地產(chǎn)上市公司首位。（4）研究開(kāi)發(fā)能力公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國(guó)住宅行業(yè)第一個(gè)專(zhuān)利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專(zhuān)利。（5）質(zhì)量保證公司物業(yè)服務(wù)通過(guò)全國(guó)首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證。（6）服務(wù)能力公司創(chuàng)立的萬(wàn)客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織，同時(shí)也是國(guó)內(nèi)第一家聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)。SSWOT矩陣分析伍優(yōu)勢(shì)（Strengt

37、h） （1）品牌SWOT矩陣分析SWOT矩陣分析伍 （1）地域發(fā)展不均衡，在中西部成交狀況不樂(lè)觀。 （2）截止2012年底，萬(wàn)科在14 城市的可售庫(kù)存（已取得銷(xiāo)售許可而尚未售出的商品住宅）面積總計(jì)約1.16 億平方米。 （3）海外市場(chǎng)才剛剛起步 。 劣勢(shì)（Weakness）WSWOT矩陣分析伍 （1）地域發(fā)展不均衡，在中西部成交SWOT矩陣分析SWOT矩陣分析伍（1）中國(guó)的城市化率不高，城市住房需求仍在加大。（2）國(guó)內(nèi)緊縮貨幣的政策導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，而萬(wàn)科手握大量資金，是兼并中小企業(yè)的好時(shí)機(jī)。（3）國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控一線城市房?jī)r(jià)的措施必將導(dǎo)致二、三線城市房地產(chǎn)炒作加劇，而這對(duì)早期介

38、入房地產(chǎn)的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，可以向二、三線城市發(fā)展。（4）客戶越來(lái)越注重服務(wù)，以軟性服務(wù)著稱的萬(wàn)科更應(yīng)發(fā)展服務(wù)。（5）房地產(chǎn)市場(chǎng)日益走向成熟，萬(wàn)科的品牌發(fā)展優(yōu)勢(shì)正好可以吻合消費(fèi)者品牌意識(shí)的不斷提高。（6）萬(wàn)科是中國(guó)首家正式簽約參展2015年意大利米蘭世博會(huì)的中國(guó)企業(yè)，是發(fā)展品牌的好時(shí)機(jī)。 機(jī)會(huì)（Opportunity）OSWOT矩陣分析伍（1）中國(guó)的城市化率不高，城市住房需SWOT矩陣分析SWOT矩陣分析伍（1）目前城市住房空置率過(guò)高，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。（2）隨著保障性住房的發(fā)展和人口老齡化的出現(xiàn)及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，對(duì)住房的剛性需求會(huì)逐漸減弱，房地產(chǎn)暴利時(shí)代即將結(jié)束。（3）其他房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，萬(wàn)科

39、必須找到自己的特色。（4）很多房地產(chǎn)企業(yè)的降價(jià)促銷(xiāo)加大了銷(xiāo)售壓力。 威脅（Threat）TSWOT矩陣分析伍（1）目前城市住房空置率過(guò)高，不利于1、不是井里沒(méi)有水，而是你挖的不夠深。不是成功來(lái)得慢，而是你努力的不夠多。2、孤單一人的時(shí)間使自己變得優(yōu)秀，給來(lái)的人一個(gè)驚喜，也給自己一個(gè)好的交代。3、命運(yùn)給你一個(gè)比別人低的起點(diǎn)是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個(gè)絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!4、心中沒(méi)有過(guò)分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f(shuō)多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒(méi)有過(guò)分欲，自然憂就少。大悲是無(wú)淚的，同樣大悟無(wú)言。緣來(lái)盡量要惜，緣盡就放。人生本來(lái)就空，對(duì)人家笑笑

40、，對(duì)自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開(kāi)，豈不自在，哪里來(lái)的塵埃!25、你不能拼爹的時(shí)候，你就只能去拼命！26、如果人生的旅程上沒(méi)有障礙，人還有什么可做的呢。27、我們無(wú)法選擇自己的出身，可是我們的未來(lái)是自己去改變的。勵(lì)志名言：比別人多一點(diǎn)執(zhí)著，你就會(huì)創(chuàng)造奇跡28、偉人之所以偉大，是因?yàn)樗c別人共處逆境時(shí)，別人失去了信心，他卻下決心實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)。29、人生就像一道漫長(zhǎng)的階梯，任何人也無(wú)法逆向而行，只能在急促而繁忙的進(jìn)程中，偶爾轉(zhuǎn)過(guò)頭來(lái)，回望自己留下的蹣跚腳印。30、時(shí)間，帶不走真正的朋友；歲月，留不住虛幻的擁有。時(shí)光轉(zhuǎn)換，體會(huì)到緣分善變；平淡無(wú)語(yǔ)，感受了人情冷暖。有心的人，不管你在與不

41、在，都會(huì)惦念；無(wú)心的情，無(wú)論你好與不好，只是漠然。走過(guò)一段路，總能有一次領(lǐng)悟；經(jīng)歷一些事，才能看清一些人。31、我們無(wú)法選擇自己的出身，可是我們的未來(lái)是自己去改變的。32、命好不如習(xí)慣好。養(yǎng)成好習(xí)慣，一輩子受用不盡。33、比別人多一點(diǎn)執(zhí)著，你就會(huì)創(chuàng)造奇跡。50、想像力比知識(shí)更重要。不是無(wú)知，而是對(duì)無(wú)知的無(wú)知，才是知的死亡。51、對(duì)于最有能力的領(lǐng)航人風(fēng)浪總是格外的洶涌。52、思想如鉆子，必須集中在一點(diǎn)鉆下去才有力量。53、年少時(shí)，夢(mèng)想在心中激揚(yáng)迸進(jìn)，勢(shì)不可擋，只是我們還沒(méi)學(xué)會(huì)去戰(zhàn)斗。經(jīng)過(guò)一番努力，我們終于學(xué)會(huì)了戰(zhàn)斗，卻已沒(méi)有了拼搏的勇氣。因此，我們轉(zhuǎn)向自身，攻擊自己，成為自己最大的敵人。54、最

42、偉大的思想和行動(dòng)往往需要最微不足道的開(kāi)始。55、不積小流無(wú)以成江海，不積跬步無(wú)以至千里。56、遠(yuǎn)大抱負(fù)始于高中，輝煌人生起于今日。57、理想的路總是為有信心的人預(yù)備著。58、抱最大的希望，為最大的努力，做最壞的打算。59、世上除了生死，都是小事。從今天開(kāi)始，每天微笑吧。60、一勤天下無(wú)難事，一懶天下皆難事。61、在清醒中孤獨(dú)，總好過(guò)于在喧囂人群中寂寞。62、心里的感覺(jué)總會(huì)是這樣，你越期待的會(huì)越行越遠(yuǎn)，你越在乎的對(duì)你的傷害越大。63、彩虹風(fēng)雨后，成功細(xì)節(jié)中。64、有些事你是繞不過(guò)去的，你現(xiàn)在逃避，你以后就會(huì)話十倍的精力去面對(duì)。65、只要有信心，就能在信念中行走。66、每天告訴自己一次，我真的很不

43、錯(cuò)。67、心中有理想 再累也快樂(lè)68、發(fā)光并非太陽(yáng)的專(zhuān)利，你也可以發(fā)光。69、任何山都可以移動(dòng)，只要把沙土一卡車(chē)一卡車(chē)運(yùn)走即可。70、當(dāng)你的希望一個(gè)個(gè)落空，你也要堅(jiān)定，要沉著！71、生命太過(guò)短暫，今天放棄了明天不一定能得到。72、只要路是對(duì)的，就不怕路遠(yuǎn)。73、如果一個(gè)人愛(ài)你、特別在乎你，有一個(gè)表現(xiàn)是他還是有點(diǎn)怕你。74、先知三日，富貴十年。付諸行動(dòng)，你就會(huì)得到力量。75、愛(ài)的力量大到可以使人忘記一切，卻又小到連一粒嫉妒的沙石也不能容納。1、這世上，沒(méi)有誰(shuí)活得比誰(shuí)容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。2、當(dāng)熱誠(chéng)變成習(xí)慣，恐懼和憂慮即無(wú)處容身。缺乏熱誠(chéng)的人也沒(méi)有明確的目標(biāo)。熱誠(chéng)使想象的輪子轉(zhuǎn)動(dòng)。一個(gè)人缺乏熱誠(chéng)就象汽車(chē)沒(méi)有汽油。善于安排玩樂(lè)和工作，兩者保持熱誠(chéng)，就是最快樂(lè)的人。熱誠(chéng)使平凡的話題變得生動(dòng)。3、起點(diǎn)低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場(chǎng)馬拉松比賽，拼的不是起點(diǎn)，而是堅(jiān)持的耐力和成長(zhǎng)的速度。只要努力不止，進(jìn)步也會(huì)不止。4、如果你不相信努力和時(shí)光，那么時(shí)光第一個(gè)