東莞樓市研判

1、2014年?yáng)|莞樓市研判2014年?yáng)|莞樓市研判世界及中國(guó)經(jīng)濟(jì)東莞經(jīng)濟(jì)及樓市近期樓市熱點(diǎn)點(diǎn)評(píng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“三大馬車(chē)”45.9%-1.7%55.8%投資消費(fèi)出口2013年前三季度數(shù)據(jù)貢獻(xiàn)率3.5%4.3%-0.1%拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)7.7%ISM指數(shù)是由美國(guó)供應(yīng)管理協(xié)會(huì)公布的重要數(shù)據(jù)，對(duì)反映美國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮度及美元走勢(shì)均有重要影響。該指數(shù)是反映制造業(yè)在生產(chǎn)、訂單、價(jià)格、雇員、交貨等各方面綜合發(fā)展?fàn)顩r的晴雨表，通常以50為臨界點(diǎn)，高于50被認(rèn)為是制造業(yè)處于擴(kuò)張狀態(tài)，低于50則意味著制造業(yè)的萎縮，影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的步伐世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象較明顯 中國(guó)外貿(mào)環(huán)境得到改善英國(guó)是歐洲的代表國(guó)家之一，2013年出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的強(qiáng)勁勢(shì)頭

2、。包括歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)亦出現(xiàn)回升跡象。中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出底部回穩(wěn)趨勢(shì)，但不是很牢固中國(guó)經(jīng)濟(jì)近兩年處于加快結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，弱化GDP增長(zhǎng)速度，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于底部回穩(wěn)階段，但尚不牢固中國(guó)經(jīng)濟(jì)“尚不牢固”這一特性決定了中央管理層對(duì)于今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的總體指導(dǎo)方針仍然是以穩(wěn)為主，預(yù)示著房地產(chǎn)政策仍然以穩(wěn)為主。2012年 穩(wěn)增長(zhǎng) 2013年 穩(wěn)中求進(jìn)歷年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的工作方針 2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)在“穩(wěn)”的大前提下求變革創(chuàng)新穩(wěn)我們發(fā)現(xiàn)，歷年年底舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的確立的工作方針，基本上確定了新的一年經(jīng)濟(jì)政策?！胺€(wěn)”字是2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的主流，在“穩(wěn)”中求改革創(chuàng)新，預(yù)示著房地產(chǎn)政策

3、也將以穩(wěn)為主 會(huì)議指出，做好明年經(jīng)濟(jì)工作，要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，統(tǒng)籌穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，保持經(jīng)濟(jì)增速在合理區(qū)間平穩(wěn)運(yùn)行；突出民生優(yōu)先，促進(jìn)社會(huì)公正；保持物價(jià)穩(wěn)定，為推進(jìn)改革和調(diào)整結(jié)構(gòu)創(chuàng)造良好環(huán)境；加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，促進(jìn)提質(zhì)增效升級(jí)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。要把握好經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)和宏觀政策的黃金平衡點(diǎn)，不斷完善調(diào)控方式和手段。要緊緊圍繞使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用深化經(jīng)濟(jì)體制改革，著力在重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。構(gòu)建擴(kuò)大內(nèi)需長(zhǎng)效機(jī)制，著力增加消費(fèi)需求。加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收。深入實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)。推進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展提速、比重提高、水平提

4、升。加快生態(tài)文明建設(shè)，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展。積極穩(wěn)妥推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。加強(qiáng)制度建設(shè)，織好保障民生安全網(wǎng)。 2013年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于“房地產(chǎn)”“房?jī)r(jià)”只字未提，首次提了“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”，預(yù)示著將房地產(chǎn)回歸市場(chǎng)化，減少運(yùn)用行政干預(yù)手段調(diào)控地產(chǎn)，2014年出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性較小。 擴(kuò)大內(nèi)需，增加消費(fèi)，離不開(kāi)房地產(chǎn)。2014年房地產(chǎn)將更多地回歸市場(chǎng)化，減少行政干預(yù)，由市場(chǎng)供求決定房?jī)r(jià)2014年中國(guó)貨幣供應(yīng)及新增貸款將保持合理的增長(zhǎng)2013年中國(guó)流通貨幣增幅及新增貸款保持著10-15%的穩(wěn)定增長(zhǎng)。2013年M2增幅13.6%,比2012年的13.8%基本持平 .

5、2013年全年新增貸款8.89萬(wàn)億元,增幅約9.8% “錢(qián)荒”小幅放緩樓市增長(zhǎng)速度,但影響程度有限.房地產(chǎn)市場(chǎng)“錢(qián)荒”更多體現(xiàn)在審批的嚴(yán)格及放款時(shí)間的延遲,對(duì)于二套以上置業(yè)需求影響稍大,在首次置業(yè)剛需旺盛的2013年, “錢(qián)荒”小幅放緩樓市增長(zhǎng)速度,但有限.2014年中國(guó)新增貸款預(yù)計(jì)在9.5-10萬(wàn)億元，保持合理增長(zhǎng)。M2預(yù)計(jì)增幅在13.5-14.2%2012-2013年房地產(chǎn)主要通過(guò)貨幣調(diào)控，政策環(huán)境相對(duì)平穩(wěn),支撐了樓市增長(zhǎng)。房產(chǎn)政策的平穩(wěn)，將提高樓市預(yù)期，成交量保持增長(zhǎng)特別提示：中央調(diào)控房?jī)r(jià)的態(tài)度是“抑制過(guò)快上漲”，而不是“降價(jià)”2005年政府工作報(bào)告：明確提出要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。2006

6、年政府工作報(bào)告：遏制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭2007年政府工作報(bào)告：抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，保持合理的價(jià)格水平。2008年政府工作報(bào)告：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人們?nèi)罕娮》織l件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展2009年政府工作報(bào)告：采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。2010年政府工作報(bào)告：要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭,滿足人民群眾的基本住房需求2011年政府工作報(bào)告：堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控2012年政府工作報(bào)告：嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。2013

7、年政府工作報(bào)告：暫未發(fā)布中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度，從未提及“房?jī)r(jià)下降”，真正初衷是“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，意思著，中央允許房?jī)r(jià)有一個(gè)合理的漲幅。 房地產(chǎn)是鏈接上下數(shù)十個(gè)行業(yè)的關(guān)鍵“節(jié)點(diǎn)”，房地產(chǎn)業(yè)在整條產(chǎn)業(yè)鏈中的地位舉足輕重，其波動(dòng)對(duì)上下游行業(yè)的影響很大。房地產(chǎn)對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到了三成。所以，雖然國(guó)家2014年淡化房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的作用，但是不可回避，房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的大波動(dòng)，不利于社會(huì)穩(wěn)定。這是之所以政府報(bào)告強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展”的重要原因，而從來(lái)沒(méi)有“打壓房地產(chǎn)”的措詞。水泥等建材鋼材玻璃裝修裝飾機(jī)械家居電器廣告規(guī)劃中介服務(wù)金融服務(wù)等等房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)支

8、柱產(chǎn)業(yè)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展是主流趨勢(shì)房?jī)r(jià)將會(huì)遵循商品規(guī)律，將成本推動(dòng)自然上漲地價(jià)建材規(guī)劃設(shè)計(jì)人工配套園林財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用房?jī)r(jià)面粉價(jià)格大幅上漲了，面包價(jià)格會(huì)不會(huì)上漲？其它房?jī)r(jià)上漲的因素二胎放開(kāi)政策增加住房需求全國(guó)軌道交通建設(shè)熱潮城市化進(jìn)程剛需旺盛房產(chǎn)稅將可能轉(zhuǎn)嫁至房產(chǎn)通脹預(yù)期投資渠道少 只要經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大動(dòng)蕩，房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)是向上走，房?jī)r(jià)上漲是趨勢(shì)。中國(guó)仍然處于大拆大建的城市化進(jìn)程，在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。2014年?yáng)|莞樓市研判世界及中國(guó)經(jīng)濟(jì)東莞經(jīng)濟(jì)及樓市近期樓市熱點(diǎn)點(diǎn)評(píng)2014年?yáng)|莞經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將保持近2位數(shù)增長(zhǎng),為樓市增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ) 2013年12月27日,市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署20

9、14年經(jīng)濟(jì)工作,提出我市明年全市經(jīng)濟(jì)工作的預(yù)期目標(biāo)是：生產(chǎn)總值(GDP)增長(zhǎng)9%，人均生產(chǎn)總值增長(zhǎng)7.8%，市公共財(cái)政預(yù)算收入增長(zhǎng)10%，固定資產(chǎn)投資總額增長(zhǎng)12%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)9.5%，外貿(mào)出口總額增長(zhǎng)5%；服務(wù)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值比重51%。掃黃將會(huì)拉低東莞經(jīng)濟(jì)增速，這是不可避免的。但政府不會(huì)坐以待斃，在其它方面將扶持經(jīng)濟(jì)，所以總體來(lái)講，掃黃不會(huì)對(duì)東莞經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生大的波動(dòng)。東莞房?jī)r(jià)較健康理性，泡沫成份較少，下行空間有限供需兩旺，創(chuàng)歷史最高，房?jī)r(jià)溫和理性上漲。2013年?yáng)|莞一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)約8771元/平方米，同比小幅上漲6%，漲幅較溫和理性。如果刪除裝修因素，2013年?yáng)|莞房?jī)r(jià)漲幅將小

10、于6% 即便在遭受金融危機(jī)嚴(yán)重影響的2008年，全年來(lái)看東莞房?jī)r(jià)仍然上漲3.7%，給到我們的啟示是：房?jī)r(jià)的下跌，更多地表現(xiàn)為階段性，房?jī)r(jià)的長(zhǎng)線趨勢(shì)仍然是上漲。東莞樓市每月走勢(shì)平穩(wěn)，受宏觀政策影響波動(dòng)不大2007年政策收緊，下半年始成交下滑；2008年遭遇金融危機(jī)，房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊跌，2008年第四季度，政府經(jīng)濟(jì)救市，房產(chǎn)政策寬松，成交量和價(jià)格大幅反彈。2010年始，房產(chǎn)政策開(kāi)始收緊，四季度開(kāi)始部分城市限購(gòu)。2011年全國(guó)大范圍限購(gòu)，二套房首付全面六成，三套全面停貸，政策達(dá)到史上最嚴(yán)。2012-2013年，房產(chǎn)政策維持長(zhǎng)達(dá)2年的相對(duì)平穩(wěn)，促成了樓市淡旺季不明顯，每個(gè)月成交量較均勻。2013年成交量普

11、遍處于6375萬(wàn)平方米高位。剛需旺盛，仍未被完全激活，2014年仍然有較大的發(fā)揮空間70平方米以下戶(hù)型供應(yīng)創(chuàng)歷史最低，開(kāi)發(fā)商對(duì)投資型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)熱情不高。2013年全市70平方米以下戶(hù)型供應(yīng)約2415套，占比僅4%，無(wú)論是數(shù)量還是比重均創(chuàng)歷史最低，一定程度反映出開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎開(kāi)發(fā)以投資需求為主的小戶(hù)型產(chǎn)品。70-120平方米剛需產(chǎn)品大幅供應(yīng)，迎合市場(chǎng)主流需求。2013年70-120平方米戶(hù)型供應(yīng)近4萬(wàn)套，比重達(dá)67%，比2012年增加10個(gè)百分點(diǎn)。其中70-100平方米首次剛需占3.2萬(wàn)套，占比53%，同比增加8個(gè)百分點(diǎn)。剛需產(chǎn)品的大量供應(yīng)為成交量的增長(zhǎng)提供了保障。120平方米以下戶(hù)型銷(xiāo)售情況較好，普

12、遍在七成以上。70-100平方米戶(hù)型最暢銷(xiāo)，銷(xiāo)售率達(dá)到78%。其次為70以下產(chǎn)品，約77%，第三為100-120平方米約68%。140平方米以上戶(hù)型銷(xiāo)售率最低，僅51%。“低庫(kù)存”將支撐2014年房?jī)r(jià)，短期內(nèi)“供應(yīng)偏緊”難得到改觀截至2013年12月底，全市一手住宅庫(kù)存面積僅469萬(wàn)平方米，按照2013年月均63萬(wàn)平方米消化速度計(jì)算，消化存貨僅需要7.5個(gè)月，這一態(tài)勢(shì)將支撐2014年上半年房?jī)r(jià)。從過(guò)去的五年全市供求趨勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“供應(yīng)偏緊”，即供應(yīng)節(jié)奏趕不上需求節(jié)奏。2009-2013年累計(jì)供應(yīng)住宅2759萬(wàn)平方米，累計(jì)銷(xiāo)售約2888萬(wàn)平方米。故2014年在短期內(nèi)，“供應(yīng)偏緊”難得到改

13、觀，上半年成交仍然會(huì)較活躍。2012年?yáng)|莞商住用地樓面地價(jià)約2394元/平方米，同比上漲36%。2013年?yáng)|莞商住用地樓面均價(jià)約2601元/平方米，同比上漲8.6%。（主要受部分低價(jià)地塊拉低）。2012-2013年?yáng)|莞商住用地樓面均價(jià)在2400-2600元之間，比2010-2011年的1800元左右漲幅超過(guò)30%。2012-2013年?yáng)|莞商住用地樓面地價(jià)漲幅超過(guò)30%，預(yù)示著2014-2015年房?jī)r(jià)將會(huì)保持一定幅度上漲。2013年?yáng)|莞規(guī)劃利好將繼續(xù)增長(zhǎng)2014年樓市預(yù)期,臨深和水鄉(xiāng)片繼續(xù)升溫2014年?yáng)|莞計(jì)劃156項(xiàng)重大建設(shè)項(xiàng)目,年度總投資達(dá)310多億元,其中重要基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目占一半,確保年度投

14、資計(jì)劃100%完成，確保年度新開(kāi)工項(xiàng)目100%開(kāi)工建設(shè)。城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善,將會(huì)增強(qiáng)2014年?yáng)|莞房地產(chǎn)預(yù)期,東莞周邊城市房產(chǎn)政策的收緊,將擠壓出更多購(gòu)買(mǎi)力流向東莞東莞不限購(gòu)，已經(jīng)是最大的利好惠州取消入戶(hù)政策,效仿東莞積分入戶(hù),將會(huì)使東莞北部片區(qū)部分購(gòu)房群體回流至東莞.臨近東莞的博羅幾大鎮(zhèn)區(qū)東莞客比重較高,其中部分因?yàn)橘?gòu)房入戶(hù)目的置業(yè),惠州取消入戶(hù)的舉措將使東莞客戶(hù)回流,支撐東莞整體成交廣州和深圳限購(gòu)政策持續(xù)收緊,二套房首付提升至七成,這將擠壓出更多的有買(mǎi)房意向的客戶(hù)流向東莞,支撐2014年?yáng)|莞樓市成交.臨深片區(qū)和西部水鄉(xiāng)片區(qū)樓市或?qū)⒗^續(xù)升溫.2014年?yáng)|莞樓市仍然看漲東莞經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)正

15、在優(yōu)化。東莞短期內(nèi)仍處于“低庫(kù)存”，支撐樓市成交活躍，房?jī)r(jià)受支撐東莞房?jī)r(jià)基數(shù)較低，漲幅較小，泡沫空間較小土地價(jià)格大幅上漲，提高未來(lái)樓市預(yù)期軌道及高速路、快速路等城建增長(zhǎng)樓市預(yù)期廣深客支撐東莞樓市東莞剛需仍然未完全釋放2014年?yáng)|莞樓市研判世界及中國(guó)經(jīng)濟(jì)東莞經(jīng)濟(jì)及樓市近期樓市熱點(diǎn)點(diǎn)評(píng)熱點(diǎn)一：部分城市個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)杭州樓市打響降價(jià)第一槍?zhuān)?.20日，有媒體報(bào)道稱(chēng)，杭州北海公園項(xiàng)目即將就該項(xiàng)目的“樓王”推出“準(zhǔn)現(xiàn)房清盤(pán)特惠價(jià)”活動(dòng)，均價(jià)僅為15800元/平方米，而其降價(jià)前，整個(gè)項(xiàng)目中間套均價(jià)在18000元/平方米左右，邊套在21000元/平方米左右，降幅高達(dá)數(shù)千元。簡(jiǎn)析：1：北海公園項(xiàng)目由杭州本土開(kāi)發(fā)

16、商德信地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，今年初德信地產(chǎn)以18億元的總價(jià)拍得杭州城東新城的章家壩地塊，僅此幅地塊總價(jià)占德信地產(chǎn)2013年全年銷(xiāo)售總額的30%。如此大手筆的拿地加之多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致德信地產(chǎn)資金鏈緊張，這是此次北海公園項(xiàng)目降價(jià)的原因之一。2：北海公園項(xiàng)目所屬片區(qū)樓市供應(yīng)量巨大，有方正御星、富越香郡、耀翔悅尚、天鴻香榭里、寶嘉譽(yù)峰等在售項(xiàng)目，且周邊在售項(xiàng)目均價(jià)介于13800-18000元/平方米左右。周邊競(jìng)爭(zhēng)壓力大且開(kāi)發(fā)商急于回?cái)n資金，由此導(dǎo)致了北海公園項(xiàng)目的此次降價(jià)行為。杭州天鴻香榭里直降6000元/平方米：在德信北海公園降價(jià)后，同一區(qū)域的樓盤(pán)天鴻香榭里便打出廣告宣稱(chēng)“直降6000元/平方米”，將銷(xiāo)售

17、均價(jià)從此前的近17000元/平方米調(diào)整為13800元/平方米，起價(jià)為11800元/平方米。簡(jiǎn)析：此次杭州多個(gè)項(xiàng)目先后降價(jià)很大程度受累于杭州這個(gè)城市的特殊性。杭州作為準(zhǔn)一線城市，其樓市已出現(xiàn)階段性飽和。截至2013年底，杭州市區(qū)商品房存庫(kù)達(dá)到11.3萬(wàn)套，其中住宅達(dá)7.7萬(wàn)套，遠(yuǎn)高于北上廣深四個(gè)一線城市。2013年杭州市區(qū)土地出讓金收入為1326.9億元，緊隨北京、上海之后位列全國(guó)第三。據(jù)估算，自2009年以來(lái)5年，杭州土地供應(yīng)量“變現(xiàn)”為商品房再減去已銷(xiāo)售的量，杭州市目前的潛在商品房供應(yīng)量約為50萬(wàn)套，按過(guò)去三年的平均去化速度計(jì)算，消化這些潛在供應(yīng)需4年至5年。樓市庫(kù)存量較大且以高端樓盤(pán)居多，

18、在高端消費(fèi)群體支撐不了這么大體量的時(shí)候，樓市必然就會(huì)出現(xiàn)滯銷(xiāo)、滯漲現(xiàn)象。而此次多個(gè)樓盤(pán)選擇降價(jià)，更多的表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)壓力預(yù)估的一種主動(dòng)性和預(yù)防性促銷(xiāo)。湖北省襄陽(yáng)市中央公園項(xiàng)目 “崩盤(pán)”： 日前襄陽(yáng)市住房保障和房屋管理局發(fā)布公告稱(chēng)：由于開(kāi)發(fā)商由于資金鏈緊張，無(wú)法繼續(xù)建設(shè)，已對(duì)襄陽(yáng)市中央公園商品房預(yù)售許可證予以撤銷(xiāo)，并表示，自撤銷(xiāo)之日起中央公園項(xiàng)目所有未銷(xiāo)售商品房不得再對(duì)外銷(xiāo)售。簡(jiǎn)析：中央公園項(xiàng)目上市定價(jià)為9000元/平方米，而目前襄陽(yáng)市高端項(xiàng)目平均售價(jià)為7000多元/平方米，定價(jià)過(guò)高使得該項(xiàng)目上市便滯銷(xiāo)。隨后開(kāi)發(fā)商意識(shí)到定價(jià)過(guò)高后對(duì)價(jià)格作出大幅調(diào)整，雖其銷(xiāo)量有所改觀，但為時(shí)已晚，肓目的過(guò)高的

19、定價(jià)最終導(dǎo)致銷(xiāo)售遇冷開(kāi)發(fā)商資金斷裂。江蘇常州雅居樂(lè)星河灣加入降價(jià)行列：23日，江蘇常州被曝出“雅居樂(lè)星河灣”樓盤(pán)推出大幅降價(jià)特惠活動(dòng)。2.21日推出的四棟新品精裝均價(jià)12500元/平方米，毛坯均價(jià)約7500元/平方米，個(gè)別房源低至5380元/平方米。而該樓盤(pán)去年12月首次開(kāi)盤(pán)時(shí)，預(yù)售均價(jià)13000元/平方米，若加上精裝5000元/平方米，則價(jià)格高達(dá)18000元/平方米，目前的價(jià)格相當(dāng)于打了近六折。簡(jiǎn)析：據(jù)常州市新建商品房信息公示數(shù)據(jù)顯示，2013年常州新增住宅供應(yīng)達(dá)757.5萬(wàn)平方米，環(huán)比2012年增加17%，而常州市常駐人口僅400多萬(wàn)。且由于前幾年土地市場(chǎng)火爆，土地大量成交，預(yù)計(jì)2014年

20、新品供應(yīng)量將大于2013年。新品上市量不斷增加致使常州市長(zhǎng)期面臨供大于求的壓力，樓市庫(kù)存一度高企，截止到2013年底，常州市住宅庫(kù)存約885.5萬(wàn)平方米，按目前銷(xiāo)量水平計(jì)算則需20個(gè)月才能完成庫(kù)存銷(xiāo)售。樓市庫(kù)存長(zhǎng)期高企導(dǎo)致樓盤(pán)銷(xiāo)售壓力增大，據(jù)常州房產(chǎn)信息網(wǎng)備案信息顯示，該樓盤(pán)至去年底開(kāi)盤(pán)至今，銷(xiāo)售備案房屋僅10套，累計(jì)面積2505.84平方米，均價(jià)為12095.8元/平方米。故此次降價(jià)目的是吸引人氣拉動(dòng)銷(xiāo)售，且本次并非全線降價(jià)僅推出了有限的數(shù)套低價(jià)房源。部分城市降價(jià)現(xiàn)象點(diǎn)評(píng)：屬個(gè)別現(xiàn)象1.降價(jià)區(qū)域多以三、四線城市為主2.屬個(gè)別現(xiàn)象，并非市場(chǎng)主流。3.降價(jià)城市共同特征：庫(kù)存量大，供過(guò)于求4.項(xiàng)目

21、盲目定價(jià)，原先定價(jià)過(guò)高5.房企過(guò)于瘋狂拿地，資金鏈緊張6.媒體“唯恐天下不亂”，誤導(dǎo)民眾7.房地產(chǎn)是區(qū)域性很強(qiáng)的行業(yè)，區(qū)域分化較嚴(yán)重。8.降價(jià)的都是小開(kāi)發(fā)商，品牌開(kāi)發(fā)商未有任何反應(yīng)。而當(dāng) 前樓市以品牌開(kāi)發(fā)商為主流，所以不會(huì)掀起降價(jià)潮流。對(duì)東莞影響：較小1.東莞庫(kù)存量較低，去庫(kù)存僅需要8個(gè)月2.東莞房?jī)r(jià)泡沫較小，2013年漲幅6%3.會(huì)增加?xùn)|莞觀望，但影響程度有限4.東莞土地市場(chǎng)總體較溫和5.東莞眾多城建規(guī)劃利好，支撐樓市6.東莞位于兩大一線城市之間，地理位置優(yōu)越，價(jià)格洼地，樓市成交受廣深客支撐分析當(dāng)前全國(guó)樓市形勢(shì)如何？全國(guó)70大中城市連續(xù)9個(gè)月下降城市數(shù)量只有一個(gè)，房?jī)r(jià)漲幅在擴(kuò)大。全國(guó)房?jī)r(jià)未出

22、現(xiàn)“拐點(diǎn)”，僅是漲幅輕微回落年份前2月供應(yīng)面積同比供應(yīng)套數(shù)簽約面積同比簽約套數(shù)簽約金額均價(jià)同比2007年前2月707048 5588 716877 6409 3382761949 4719 2008年前2月760533 7.6%8080 339792 -52.6%3623 2110622738 6212 31.6%2009年前2月554284 -27.1%3935 586634 72.6%5414 3182704908 5425 -12.7%2010年前2月728719 31.5%6531 603620 2.9%5410 4465358336 7398 36.4%2011年前2月417109

23、-42.8%3860 766240 26.9%6831 6283063100 8200 10.8%2012年前2月316660 -24.1%2606 352982 -53.9%3330 3007687000 8521 3.9%2013年前2月434996 37.4%3580 864271 144.8%8492 7430860700 8598 0.9%2014年前2月559859 28.7%4975 631771 -26.9%12949 5821264500 9214 7.2%歷年1-2月東莞住宅供求情況東莞今年1-2月樓市整體表現(xiàn)如何？供應(yīng)仍顯偏緊，房?jī)r(jià)仍保持上漲今年1-2月供應(yīng)量同比增28.7%，創(chuàng)2011年以來(lái)最高，但是仍然低于2007-2010年同期。所以，當(dāng)前供應(yīng)量仍不算是高峰。今年1-2月成交量同比減26.9%，主要原因是2013年基數(shù)較高，導(dǎo)致今年同比下降幅度較大。