青島房地產(chǎn)市場分析課件

1、青島房地產(chǎn)市場分析課件青島房地產(chǎn)市場分析課件2.1 城市地理區(qū)位環(huán)渤海長三角西南日本韓國 青島位于山東半島東南部，東臨黃海，西接山東省廣闊腹地，是國家沿海重要中心城市，國際性的港口與濱海旅游度假城市，藍(lán)色經(jīng)濟(jì)領(lǐng)軍城市，國家歷史文化名城；青島毗鄰韓國和日本，是東北亞地區(qū)重要的國際貿(mào)易口岸和海上運輸樞紐，2011年青島港集裝箱吞吐量達(dá)1302萬TEU，列全球港口第八位。青島市是副省級城市和全國5個計劃單列市之一2.1 城市地理區(qū)位環(huán)渤海長三角西南日本韓國 青島位于山東2.1 城市地理區(qū)位青島市是“山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)” 核心區(qū)龍頭城市 2011年1月4日，國務(wù)院批復(fù)山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃。這是國

2、內(nèi)第一個以海洋經(jīng)濟(jì)為主題的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，標(biāo)志著山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)正式上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略青島，作為山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)膠東半島高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的龍頭城市，將成為我國東部沿海區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心、現(xiàn)代化服務(wù)中心、文化中心、國家海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心，國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，東北亞國際航運中心和國家重要的區(qū)域性航空港2.1 城市地理區(qū)位青島市是“山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)” 核心區(qū)龍2.2 人口與行政區(qū)劃平度市膠州市膠南市萊西市即墨市城陽區(qū)嶗山區(qū)黃島區(qū)12341.市南區(qū)2.市北區(qū)3.四方區(qū)4.李滄區(qū)濰坊市煙臺市黃海 青島市下轄七個市轄區(qū)和五個縣級市，2011年常住人口約871.5萬人市南

3、區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)及李滄區(qū)為青島市老城區(qū)的核心區(qū)域，稱為“市內(nèi)四區(qū)”；黃島區(qū)為青島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；城陽區(qū)和嶗山區(qū)為近十幾年來發(fā)展起來的新城區(qū)2.2 人口與行政區(qū)劃平度市膠州市膠南市萊西市即墨市城陽區(qū)嶗2.3 經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 山東省經(jīng)濟(jì)總量排名全國第三，青島作為為山東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展及對外開放的龍頭城市，其GDP總量在五個計劃單列市中僅次于深圳，是中國最具經(jīng)濟(jì)活力的城市之一。青島近年來城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步上升，2012年達(dá)32145元，接近北京的水平；且收入增速基本保持在10%以上。2.3 經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 山東省經(jīng)濟(jì)總量排名全國第三，青島作為為2.4 青島市市域空間發(fā)展戰(zhàn)略 青島目前的城市空間發(fā)展

4、戰(zhàn)略為“環(huán)灣保護(hù)，擁灣發(fā)展”。依托主城區(qū)，重點發(fā)展膠州灣沿岸地區(qū)。再以此為中心向周圍衛(wèi)星城市軸向輻射。2.4 青島市市域空間發(fā)展戰(zhàn)略 青島目前的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為目錄目錄2012年青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資930.1億元,增長18.8%；全市商品房施工面積6473.7萬平方米,增長13.8%；商品房竣工面積1211.6萬平方米,增長33.7%。全年商品房銷售面積950.9萬平方米,下降7.5%。2012年青島市商品住宅成交面積891萬平方米，成交金額711億元，成交均價7975元/平方米。3.1 商品房供求及成交分析商品住宅 2012年青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資930.1億元,增長18.8%2012年，青

5、島市辦公物業(yè)成交面積37.7萬平方米，成交金額51.7億元，成交均價13733元/平方米。3.1 商品房供求及成交分析辦公物業(yè)2012年，青島市辦公物業(yè)成交面積37.7萬平方米，成交金額2012年青島市商業(yè)物業(yè)成交面積89.6萬平方米，成交金額115億元，成交均價12826元/平方米。3.1 商品房供求及成交分析商業(yè)物業(yè)2012年青島市商業(yè)物業(yè)成交面積89.6萬平方米，成交金額13.2 商品住宅供求及成交分析商品住宅供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu) 2012年新增房源主要集中在膠南、膠州、城陽；未限購的近郊區(qū)為全市商品住宅的熱點區(qū)域，青島供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對2011年更加郊區(qū)化。3.2 商品住宅供求及成交分析商品住宅供應(yīng)

6、區(qū)域結(jié)構(gòu) 23.2 商品住宅供求及成交分析商品住宅供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu) 2012年新增房源主力面積區(qū)間仍集中在80-150平，但各面積區(qū)間面積均較去年減少的情況下，250-300平面積區(qū)間新增面積反而增加了，而且從面積占比來看80-150平的傳統(tǒng)面積段新增面積段中，80-90平戶型新增占比明顯下降。萬平方米3.2 商品住宅供求及成交分析商品住宅供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu) 3.2 商品住宅供求及成交分析各區(qū)域歷年成交價格對比2012年全市商品住宅的均價約為7809元/平，較去年上漲7.6%，剔除別墅項目后上漲2.5%由于城郊不限購，2012年城郊五市除平度外，價格在保持平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，均有小幅上升由于產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)及開盤

7、項目降價所致，四方、李滄、嶗山、城陽、黃島和高新區(qū)2012年成交價格均較2011年有所下降，其中黃島區(qū)價格下滑幅度最大，約10.7%3.2 商品住宅供求及成交分析各區(qū)域歷年成交價格對比203.2 商品住宅供求及成交分析商品住宅存量 至2012年底，青島商品住宅市場經(jīng)歷了33個月的調(diào)控，商品住宅存量逐月累積，除少數(shù)月份略降外，整體呈線狀上升趨勢，至2012年底，全市商品住宅達(dá)到102078套，約1151.76萬平從青島市商品住宅可售存量年度走勢來看，處2009年因成交大增，導(dǎo)致存量略降外，近幾年青島商品住宅存量一直在上升；2011年是調(diào)控后的第一個整年，存量上了80%，2012年市場對政策的敏感

8、度降低，開發(fā)商和剛需紛紛入市，市場存量僅上升5%。3.2 商品住宅供求及成交分析商品住宅存量 至20123.2 商品住宅供求及成交分析商品住宅存量區(qū)域結(jié)構(gòu) 截至2012年底，青島存量房源主要集中在膠南、膠州、即墨、黃島和城陽；未限購的且距青島市區(qū)近的近郊區(qū)為全市住宅市場存量增長最快的區(qū)域，存量占比較去年增加了7個百分點，其他區(qū)域占比均較去年有所下降。3.2 商品住宅供求及成交分析商品住宅存量區(qū)域結(jié)構(gòu) 3.2 商品房供求及成交分析商品住宅存量戶型結(jié)構(gòu)2012年底存量房源主力面積區(qū)間仍集中在80-150平，在各面積段存量房源均在增加的情況下，60平以下、80-110平面積區(qū)間存量面積占比也減少了，

9、剛需面積段市場存量份額在縮小。3.2 商品房供求及成交分析商品住宅存量戶型結(jié)構(gòu)20123.2 商品住宅供求及成交分析商品住宅存量去化周期區(qū)域：2012年全市商品住宅去化周期為15個月；其中市南區(qū)去化壓力最大，達(dá)30個月，即墨市居第二，25個月；李滄、平度、高新區(qū)去化壓力相對較少。戶型：300平以上的大戶型去化最慢，需47個月，80-90平去化最快，僅9個月。建筑類型：超高層房源去化最慢，達(dá)37個月，其次為別墅，其余房源的去化周期基本在15個月左右。3.2 商品住宅供求及成交分析商品住宅存量去化周期區(qū)域：3.3 土地市場概況-整體成交情況2012年全年招拍掛供應(yīng)居住商業(yè)用地共計458宗，建筑面積

10、3872.9萬平方。環(huán)比分別上漲35%和89%。3.3 土地市場概況-整體成交情況2012年全年招拍掛供應(yīng)3.3 土地市場概況-各區(qū)域供求情況青島市土地供應(yīng)主要集中在下屬縣級市，2012年居住、商業(yè)用地平均樓面地價約1200元/平方米，受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，呈下降趨勢。3.3 土地市場概況-各區(qū)域供求情況青島市土地供應(yīng)主要集中3.3 土地市場概況-各物業(yè)類型供求情況純住宅用地2012年市場供應(yīng)占比16%，兩年以來占比下降35個百分點；純商業(yè)用地2012年占比56%，兩年以來占比上升40個百分點。3.3 土地市場概況-各物業(yè)類型供求情況純住宅用地20123.3 土地市場概況-各物業(yè)類型供求情況純住宅用

11、地2012年市場成交占比17%，兩年以來占比下降22個百分點。純商業(yè)用地2012年占比49%，兩年以來占比上升30個百分點。2010年以來，商業(yè)用地供求比例逐年提高，而純住宅用地供求明顯減少。2012年商業(yè)類用地已成為青島市場上供求最大的土地類型。3.3 土地市場概況-各物業(yè)類型供求情況純住宅用地20123.3 土地市場概況-土地成交排行榜2012年全市成交土地面積最多的是青島昌陽投資開發(fā)有限公司，共取得土地418萬平，排在第二和第三位的企業(yè)是青島萊西市資產(chǎn)運營有限公司和萬科地產(chǎn)。2012年成交土地金額最大的是青島昌陽投資開發(fā)有限公司，共計花費37.66億元，萬科地產(chǎn)和青島世園（集團(tuán)）有限公司

12、排在第二和第三位。3.3 土地市場概況-土地成交排行榜2012年全市成交土地目錄目錄2012年市北區(qū)商業(yè)物業(yè)成交面積2.9萬平方米，成交金額7.97億元，成交均價27,436元/平方米。4.1 區(qū)域市場分析商業(yè)物業(yè)成交分析2012年市北區(qū)商業(yè)物業(yè)成交面積2.9萬平方米，成交金額7.4.1 區(qū)域市場分析周邊商業(yè)項目歐亞中心 ， 辦公配套，12年6月開盤，供應(yīng)面積11840平米，已成交面積6459平米，成交均價19200元/平米萬泰隨緣，社區(qū)配套， 11年9月開盤，625平米售罄，成交均價56950元/平米中海紫御觀邸 ，社區(qū)配套， 11年7月開盤，供應(yīng)面積21000平米，已成交面積6674平米，

13、成交均價43700元/平米曉港名城， 社區(qū)配套，11年10月開盤，供應(yīng)面積2633平米，已成交面積2554平米，成交均價29900元/平米項目周邊銷售的商業(yè)多為社區(qū)配套，價格19200-56950元/平米。中海紫御觀邸的商業(yè)是市北區(qū)自2011年1月成交量最大的商業(yè)項目十五大街，社區(qū)配套， 11年12月開盤，已成交面積4268平米，成交均價50000元/平米卓越大廈 ， 辦公配套，11年9月開盤，供應(yīng)面積8846平米，已成交面積6132平米，成交均價38850元/平米4.1 區(qū)域市場分析周邊商業(yè)項目歐亞中心 ， 辦公配套4.1 區(qū)域市場分析周邊商業(yè)項目典型案例項目基礎(chǔ)信息項目名稱卓越大廈位置市北

14、延吉路128號物業(yè)類別寫字樓/商鋪物業(yè)屬性辦公配套裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯開發(fā)商卓越集團(tuán)置地有限公司開盤時間2011-09規(guī)劃基本信息規(guī)劃建筑總面積4.12萬 可售商業(yè)供應(yīng)量0.88萬 容積率3.0物業(yè)信息物業(yè)公司卓越物業(yè)管理有限公司物業(yè)費8元/.月銷售情況: 項目2011年9月首期開盤，規(guī)劃有一棟24層純商務(wù)寫字樓與1萬余平米商業(yè)，可售商業(yè)總供應(yīng)量8800平方米，已成交6100平方米，成交均價38852元/平米。典型案例卓越大廈本項目卓越大廈4.1 區(qū)域市場分析周邊商業(yè)項目典型案例項目基礎(chǔ)信4.1 區(qū)域市場分析周邊商業(yè)項目典型案例項目基礎(chǔ)信息項目名稱歐亞中心位置市北敦化路136號物業(yè)類別寫字樓/公寓/商

15、鋪物業(yè)屬性辦公配套裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯開發(fā)商青島歐亞置業(yè)有限公司開盤時間2012規(guī)劃基本信息規(guī)劃建筑總面積8萬 可售商業(yè)供應(yīng)量1.18萬 容積率9.48物業(yè)信息物業(yè)公司青島華仁物管有限公司物業(yè)費6元/.月銷售情況: 青島歐亞中心是一座高達(dá)152米的超高層商務(wù)綜合體，地下三層是停車場，地上14層為商業(yè)，520層為寫字間，2142層為酒店式公寓。可售商業(yè)總供應(yīng)量11844平方米，已成交6500平方米，成交均價19300元/平米。典型案例歐亞中心本項目歐亞中心4.1 區(qū)域市場分析周邊商業(yè)項目典型案例項目基礎(chǔ)信4.1 區(qū)域市場分析周邊商業(yè)項目典型案例項目基礎(chǔ)信息項目名稱中海紫御觀邸位置市北區(qū)西吳家村250號物

16、業(yè)類別住宅/寫字樓/公寓/商鋪物業(yè)屬性社區(qū)配套裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯開發(fā)商中海地產(chǎn)青島公司開盤時間2011-07規(guī)劃基本信息規(guī)劃建筑總面積25萬 可售商業(yè)供應(yīng)量2.1萬 容積率4.5物業(yè)信息物業(yè)公司中海物業(yè)費5.4元/.月銷售情況: 中海紫御觀邸是一座包含住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)的大型綜合體項目，其中住宅項目約占60%，商業(yè)項目約占40%?？墒鄣纳虡I(yè)總供應(yīng)量21000平方米，已成交6700平方米，成交均價43740元/平米。典型案例中海紫御觀邸本項目中海紫御觀邸4.1 區(qū)域市場分析周邊商業(yè)項目典型案例項目基礎(chǔ)信2012年，市北區(qū)辦公物業(yè)成交面積4.15萬平方米，成交金額7.5億元，成交均價18

17、119元/平方米4.2 區(qū)域市場分析辦公物業(yè)成交分析2012年，市北區(qū)辦公物業(yè)成交面積4.15萬平方米，成交金額4.2 區(qū)域市場分析周邊辦公項目卓越大廈 ， 甲級，11年9月開盤，供應(yīng)面積22569平米，已成交面積22451平米，成交均價22100元/平米萬泰隨緣， 11年9月開盤，供應(yīng)面積1125平米，已成交面積1033平米，成交均價26206元/平米諾德廣場 ，甲級， 供應(yīng)面積25630平米，已成交面積11962平米，成交均價19095元/平米曉港名城， 11年10月開盤，供應(yīng)面積8608平米，已成交面積730平米，成交均價14706元/平米歐亞中心 ， 乙級，12年年底開盤，供應(yīng)面積22

18、575平米，已成交面積4878平米，成交均價20294元/平米項目周邊辦公均價14700-26200元/平米。卓越大廈是市北區(qū)自2011年1月成交量最大的辦公項目，已基本售罄4.2 區(qū)域市場分析周邊辦公項目卓越大廈 ， 甲級，14.2 區(qū)域市場分析周邊辦公項目典型案例項目基礎(chǔ)信息項目名稱卓越大廈位置市北延吉路128號物業(yè)類別寫字樓/商鋪物業(yè)級別甲級裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯開發(fā)商卓越集團(tuán)置地有限公司開盤時間2011-09規(guī)劃基本信息規(guī)劃建筑總面積4.12萬 可售辦公供應(yīng)量2.26萬 容積率3.0物業(yè)信息物業(yè)公司卓越物業(yè)管理有限公司物業(yè)費8元/.月銷售情況: 項目2011年9月首期開盤，可售辦公總供應(yīng)量225

19、69平方米，已成交22451平方米，已基本售罄，成交均價22115元/平米。典型案例卓越大廈本項目卓越大廈4.2 區(qū)域市場分析周邊辦公項目典型案例項目基礎(chǔ)信4.2 區(qū)域市場分析周邊辦公項目典型案例項目基礎(chǔ)信息項目名稱諾德廣場位置市北區(qū)敦化路328號物業(yè)類別寫字樓/公寓物業(yè)級別甲級裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯開發(fā)商青島京西置業(yè)有限公司開盤時間2011-09規(guī)劃基本信息規(guī)劃建筑總面積14.68萬 可售辦公供應(yīng)量2.56萬 容積率6.0物業(yè)信息物業(yè)公司香港戴德梁行物業(yè)費5.88元/.月銷售情況: 項目2011年9月首期開盤，地下三層，裙房四層，分別有一棟27層商務(wù)辦公樓和36層精裝領(lǐng)館。可售辦公總供應(yīng)量25631平

20、方米，已成交11962平方米，成交均價19095元/平米。典型案例諾德廣場本項目諾德廣場4.2 區(qū)域市場分析周邊辦公項目典型案例項目基礎(chǔ)信2012年市北區(qū)商品住宅成交面積46.9萬平方米，成交金額67.2億元，成交均價14350元/平方米。4.3 區(qū)域市場分析商品住宅成交分析2012年市北區(qū)商品住宅成交面積46.9萬平方米，成交金額64.3 區(qū)域市場分析周邊住宅項目良辰美景 ， 11年10月開盤，供應(yīng)面積7萬平米，已成交6.3萬平米，成交均價15000元/平米，近期40套/月萬泰隨緣， 11年9月開盤，供應(yīng)面積0.5萬平米，已成交0.17萬平米，成交均價24000元/平米曉港名城， 11年10

21、月開盤，供應(yīng)面積26萬平米，已成交18.7萬平米，成交均價12900元/平米，近期60套/月周邊住宅項目均價12000-24000元/平米。曉港名城項目在市北區(qū)銷售情況最佳，去化速度一直較高中海紫御觀邸 ，11年7月開盤，供應(yīng)面積12.9萬平米，已成交6.6萬平米，成交均價18900元/平米，近期10套/月花好月圓，已成交面積2.9萬平米，成交均價12000元/平米錦繡年華， 11年4月開盤，已成交0.65萬平米，成交均價12400元/平米4.3 區(qū)域市場分析周邊住宅項目良辰美景 ， 11年14.3 區(qū)域市場分析周邊住宅項目典型案例項目基礎(chǔ)信息項目名稱曉港名城位置市北冠縣路西側(cè)物業(yè)類別住宅/商

22、鋪物業(yè)類型多層/高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯開發(fā)商和記黃埔地產(chǎn)有限公司開盤時間2011-10規(guī)劃基本信息規(guī)劃建筑總面積93萬 可售住宅供應(yīng)量26萬 （一期）容積率3.96物業(yè)信息物業(yè)公司和黃物業(yè)服務(wù)物業(yè)費3.25元/.月銷售情況: 項目2011年10月首期開盤，包括6棟高層住宅、16棟聯(lián)排別墅、1棟公寓及底商 ?？墒圩≌偣?yīng)量260450平方米，已成交187032平方米，成交均價12973元/平米，現(xiàn)去化速度為60套/月。典型案例曉港名城本項目曉港名城戶型 戶數(shù)（套數(shù)）比例（%） 2房412.753房94363.164房47231.61復(fù)式120.80聯(lián)排241.614.3 區(qū)域市場分析周邊住宅項目典型

23、案例項目基礎(chǔ)信4.3 區(qū)域市場分析周邊住宅項目典型案例項目基礎(chǔ)信息項目名稱良辰美景三期位置市北山東路107號物業(yè)類別住宅物業(yè)類型板樓/高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯開發(fā)商華新園置業(yè)開盤時間2011-10規(guī)劃基本信息規(guī)劃建筑總面積16萬 容積率6.0物業(yè)信息物業(yè)公司青島華新園物業(yè)物業(yè)費1.6元/.月銷售情況: 項目2011年10月首期開盤，三期將建4棟35層高住宅樓，居民戶數(shù)為975戶。可售住宅總供應(yīng)量97266平方米，已成交63040平方米，成交均價15029元/平米，現(xiàn)去化速度約為40套/月。典型案例良辰美景三期本項目良辰美景戶型 戶數(shù)（套數(shù)）比例（%） 1房140 19.392房38653.463房19627.154.3 區(qū)域市場分析周邊住宅項目