房地產市場研究報告 恒達集團2010年6月無錫城市研究

1、無錫城市研究戰(zhàn)略投資部 2021.6無錫城市根本面中國主要城市群 中國的城市開展仍處于初級階段，較為成形是長三角、珠三角和京津冀三大城市群，其中長三角綜合實力最強。 2021年三大經濟圈地區(qū)生產總值到達12.51萬億元，占全國比重指占地區(qū)總計的比重到達38.2，拉動全國增長4.5個百分點。無錫城市根本面長三角城市體系 長三角內部已經形成以上海為中心的雙三角城市體系，而無錫正是內核三角的主要城市，亦是大上海城市圈的重要組成局部。上海蘇州無錫小三角增長級上海杭州南京大三角增長級無錫常州南通嘉興上海杭州南京蘇州鎮(zhèn)江馬鞍山寧波湖州 長三角六大城市經濟實力綜合比較：無錫作為一個以出口為導向的制造業(yè)城市，

2、總量經濟實力根本在第二梯隊，產業(yè)結構仍待優(yōu)化。無錫城市根本面長三角經濟 上海固定資產投資額最大， 蘇州和南京其次，無錫第四就利用外資情況而言，上海和蘇州是第一梯隊，無錫和杭州是第二梯隊，其他城市相對較弱就經濟規(guī)模而言，上海最強，蘇州次之，無錫第三，在長三角城市中經濟實力較好 上海是六城市中唯一一個三產占比超過二產的城市;結合二三產間的差距比較其他城市,南京最好，杭州次之，無錫、蘇州、常州在后GDP產業(yè)結構吸引外資固定資產投資 2002-2021年間，無錫進入第二輪高速開展期，經濟總量以年均18.5%的增速迅速逼近4500億元大關，以13%的增速估計， 無錫經濟規(guī)模將于2021年突破7000億元

3、無錫城市根本面無錫經濟 2021年，無錫GDP5000億元，位列全國城市第8位，江蘇省城市第2位； 按照保守的13%的復合增長率估算，2021年無錫GDP總值將突破7200億元，按照18%的復合增長率估算，2021 無錫GDP總值達8500億元無錫城市根本面無錫人口 無錫04年以來常住人口以3.1%的復合增長率穩(wěn)定擴張。常住人口2021年到達619萬人，近年來年均增長18萬人。+0.9%+3.1% 無錫戶籍人口的年增長約3-4萬人，市區(qū)戶籍人口的年增長約3萬人，可以看出無錫戶籍人口的增加根本集中在市區(qū)。無錫城市根本面總結 無錫位于國內綜合實力最強的長三角城市群內核三角內，是大上海城市圈的重要組

4、成局部 對長三角六大城市經濟實力進行綜合比較，無錫作為一個以出口為導向的制造業(yè)城市，總量經濟實力根本在第二梯隊，產業(yè)結構仍待優(yōu)化 02-08年間，無錫進入第二輪高速開展期，復合增長率到達18.5%。而無錫2021年GDP更是突破5000億元。 強大的經濟實力無錫特別是市區(qū)吸引外來人口進入，無錫全市常住人口穩(wěn)定增長，已達620萬。無錫房地產市場分析土地市場 09下半年土地供給暴增，全年出讓面積到達458萬方，出讓單價279萬元/畝，已高于07年水平，出讓主要集中在新區(qū)、濱湖、錫山及惠山區(qū)。土地出讓特征2021年全年無錫方案出讓土地面積399萬平米，上半年出讓僅62萬方，而全年出讓到達457.82

5、萬方，下半年土地市場供給暴增；下半年出讓地塊面積一般較大，全年平均出讓單價為279萬元/畝，高于07年水平；下半年新區(qū)、濱湖區(qū)、錫山區(qū)以及惠山區(qū)土地出讓大幅放量，為無錫市成交的主要區(qū)域。無錫房地產市場分析截止2021年5月整體分析供給量明顯下降，成交量大幅縮水，均價持續(xù)上揚 5月，無錫商品房供給量28.96萬平米，成交面積24.55萬平米，成交均價9455元/平米； 1-5月，無錫商品房累計供給量203.91萬平米，累計成交面積246.59萬平米，累計供求比1：1.21。圖：2021年8月到2021年5月無錫市商品房供求走勢圖表：無錫5月商品房市場各類指標商品房市場無錫房地產市場分析整體分析供

6、給量與成交量均明顯回落 5月，無錫商品住宅供給量21.57萬平米，成交面積18.95萬平米，成交均價8022元/平米； 1-5月，無錫商品住宅累計供給量156.80萬平米，累計成交面積192.89萬平米，累計供求比1:1.23。 表: 無錫市5月商品住宅各類指標變化無新增供給量、成交量下跌、均價略有下滑 5月，無錫辦公用房無新增供給，成交面積1.13萬平米，成交均價9518元/平米； 1-5月，無錫辦公用房累計供給量3.91萬平米，累計成交面積9.44萬平米，累計供求比1：2.41。表：無錫市5月辦公用房各類指標變化住宅市場辦公市場圖：2021年8月至2021年5月無錫市商品住宅供求走勢圖圖：

7、2021年8月至2021年5月無錫市辦公用房供求走勢圖最新6月數據：6月無錫供給23.45萬方，環(huán)比上漲38.67%；成交25.2萬方，環(huán)比上漲2%；價格下降明顯，6月僅為7574元/無錫房地產市場分析整體分析供給量大幅下跌、成交量同步下滑、均價大幅上揚 5月，無錫商業(yè)用房供給量0.22萬平米，成交面積2.79萬平米，成交均價17192元/平米； 1-5月，無錫商業(yè)用房累計供給量20.80萬平米，累計成交面積28.20萬平米，累計供求比1：1.36。 表：無錫市5月商業(yè)用房各類指標變化商業(yè)市場別墅市場供給量大幅上漲、成交量大幅下滑、成交均價顯著上揚 5月，無錫別墅市場新增供給7.17萬平米，成

8、交面積1.68萬平米，成交均價12735元/平米； 1-5月，無錫別墅累計供給量22.04萬平米，累計成交面積16萬平米，累計供求比1：0.73。 表：無錫市4、5月別墅用房各類指標變化圖：2021年8月至2021年5月無錫市商業(yè)用房供求走勢圖圖：2021年8月至2021年5月無錫市別墅用房供求走勢圖無錫房地產市場分析區(qū)域分析月度供給量略有下跌，成交量大幅下跌，均價略有下走圖：2021年8月至2021年5月崇安區(qū)商品住宅供求走勢圖表：無錫市崇安區(qū)4、5月商品住宅各類指標變化崇安區(qū)市場無新增供給，成交量大幅下跌，均價上揚顯著圖：2021年8月至2021年5月南長區(qū)商品住宅供求走勢圖表：無錫市南長

9、區(qū)4、5月商品住宅各類指標變化南長區(qū)無錫房地產市場分析區(qū)域分析無錫房地產市場分析區(qū)域分析供給量為零，成交量大幅下跌，均價同步滑落圖：2021年8月至2021年5月北塘區(qū)商品住宅供求走勢圖表：無錫市北塘區(qū)4、5月商品住宅各類指標變化北塘區(qū)無錫房地產市場分析區(qū)域分析本月供給量略有下跌，成交大幅下滑，均價持續(xù)走高 圖：2021年8月至2021年5月新區(qū)區(qū)商品住宅供求走勢圖表：無錫市新區(qū)4、5月商品住宅各類指標變化新區(qū)無錫房地產市場分析區(qū)域分析供給量，成交量同步大幅下跌，均價亦下滑 圖：2021年8月至2021年5月濱湖區(qū)商品住宅供求走勢圖表：無錫市濱湖區(qū)4、5月商品住宅各類指標變化濱湖區(qū)供給量、成交

10、量同步大幅下滑，均價略有上揚 圖：2021年8月至2021年5月錫山區(qū)商品住宅供求走勢圖表：無錫市錫山區(qū)4、5月商品住宅各類指標變化錫山區(qū)無錫房地產市場分析區(qū)域分析無錫房地產市場分析區(qū)域分析供給略，成交量大幅下跌，成交均價小幅下滑 圖：2021年8月至2021年5月惠山區(qū)商品住宅供求走勢圖 表：無錫市惠山區(qū)4、5月商品住宅各類指標變化惠山區(qū)區(qū)域總結： 供給量：隨著市場行情的冷卻，5月份除了錫山區(qū)供給量略有增加，其他各區(qū)均大幅萎縮。而 近2年供給量較大的區(qū)域是濱湖區(qū)、惠山區(qū)、新區(qū)、北塘區(qū)。 成交量：5月份各區(qū)成交量環(huán)比均大幅回落。而近2年成交量較大的區(qū)域是濱湖區(qū)、惠山區(qū)、新區(qū)。 成交均價：5月份

11、各區(qū)成交均價均處于高位，其中錫山、新區(qū)、南長區(qū)5月均價均創(chuàng)新高，其余各區(qū)那么隨著成交量的下降略有回落。成交均價較高的區(qū)域是崇安區(qū)、南長區(qū)、濱湖區(qū)。無錫房地產市場分析區(qū)域分析回憶“階段鐘模型：通過分析投資/新開工增速、存貨去化期和房價收入比等指標，判斷住宅市場所處開展階段8%資料來源：美國統計局，仲量聯行，澳大利亞Lend Lease研究機構12新開工加速存貨去化期上升房價收入比下降新開工減少供應過剩，存貨去化期達到最大投資冷卻市場緩慢吸收存貨，存貨去化期下降需求、房價企穩(wěn)需求增長新開工增加投資過熱繁榮階段衰退階段恢復階段房價收入比上升，投資增加1234567891011鐘型特征無錫房地產市場分

12、析周期判斷無錫房地產市場分析周期判斷通過分析05年以來無錫的四大指標變動情況，判斷無錫市場各年的所處階段房價收入比=房屋價格/城鎮(zhèn)家庭平均可支配收入房屋價格=90M2*當年商品住宅銷售均價城鎮(zhèn)家庭平均可支配收入=城鎮(zhèn)人均可支配收入*3存貨去化期=當年底存量/當年月均銷售面積 房地產投資同比以及新開工面積同比表征商品房供給；存貨去化期表征商品房供求關系；房價收入比表征市場購置力。 商品房投資中包含土地購臵費，即使當前新開工減少，開發(fā)商可能還要繼續(xù)支付前期未付地價和工程款。因此，商品房投資同比反映過去的供給情況，而商品房新開工面積同比那么反映未來的供給情況。相對而言，商品房新開工面積更能表現市場開

13、展階段。無錫房地產市場分析周期判斷 上一輪市場周期05年到09年年初無錫經歷了“鐘型特征的大局部階段。12新開工加速存貨去化期上升房價收入比下降新開工減少供應過剩，存貨去化期達到最大投資冷卻市場緩慢吸收存貨，存貨去化期下降需求、房價企穩(wěn)需求增長新開工增加投資過熱繁榮階段衰退階段恢復階段房價收入比上升，投資增加1234567891011上一輪周期無錫量價其漲價升量跌價量齊跌價跌量漲2005年2006年2007年2021上半年2021下半年2021第一季度無錫房地產市場分析周期判斷 由新政調控引發(fā)的本輪市場調整具有很強的周期性，在中國特殊的經濟環(huán)境條件下，房地產市場的周期相對較短，根本在3-4年為

14、一個周期。在宏觀經濟和地產調控沒有發(fā)生大的轉變的前提下，2021年以及2021上半年將是周期中的調整期，根據以往的規(guī)律，房地產市場很可能在2021年下半年或2021年再次進入快速開展期 。12新開工加速存貨去化期上升房價收入比下降新開工減少供應過剩，存貨去化期達到最大投資冷卻市場緩慢吸收存貨，存貨去化期下降需求、房價企穩(wěn)需求增長新開工增加投資過熱繁榮階段衰退階段恢復階段房價收入比上升，投資增加1234567891011本輪周期無錫量價其漲價升量跌價量齊跌價跌量漲2021第二季度2021第三季度2021第一季度2021第四季度2021年1-4月當前節(jié)點無錫房地產市場分析本輪調整低點判斷 雖然針對

15、房地產市場的調控政策比預期要猛烈，但我們判斷本輪房地產市場的調整較2021年的調整幅度較小，周期也較短。 主要原因： 1、目前開發(fā)公司現金流好于2021年：房屋價風格整最主要的推動力來自開發(fā)公司的現金流。開發(fā)公司在存在現金缺口的狀況下會傾向于調整價格，以降價的手段填補這一缺口。與2021年的情況相比，目前開發(fā)公司的現金流狀況普遍好于當時，除了09年個別拿地激進的開發(fā)公司，大局部開發(fā)公司的凈負債率還處于健康的水平，尚可接受1020左右的現金流下降； 2、終端買家更有經驗：經過了2021年的市場的調整，買家的經驗也較豐富，一旦市場有一定幅度的調整將會充分釋放購置力； 3、目前較好的宏觀經濟層面：宏

16、觀經濟處于持續(xù)回暖階段，風險：歐債危機的影響進一步擴大，中國經濟結構調整的失敗等； 4、一手房受開發(fā)公司主導，對價格的反映比較主動，開發(fā)公司可選擇價風格整的幅度及房屋供給量。 5、另外，比較清晰的是銀行在目前資金收緊的情況下會選擇繼續(xù)支持一手房市場，因為前期銀行已經對地產工程進行了借貸，考慮到資金回流，銀行將傾向于對一手房進行按揭貸款，以保證更好的收回工程借貸。 6、地價的提高：新政以來各地推出土地的底價相對于2021年有明顯的提高，由于地方政府對賣地政策的依賴，以及防止新政之后的成交地價偏低導致之前高價地退地等情況的發(fā)生。 7、大型開發(fā)商主動降價使得調整周期變短。恒大、萬科等資金充足的大型開

17、發(fā)商，極可能將繼續(xù)通過主動降價的方法來回收銷售資金從而拉低房價，進而拉低地價，然后低價買進土地，最新的萬科6月份銷售額為85億元，同時銷售價格在415新政前后變化明顯，下調達15%。 根據資本市場領先于實體經濟半年到一年的經驗，以萬科為例：萬科于2021年7月的高點14元/股調整到現在2021年7月的7元/股，跌幅高達50%，而房地產股票去年是先于大盤開始調整，最近幾個交易日又有明顯先于大盤企穩(wěn)的跡象。 初步判斷本輪房地產調整周期約一年左右，預計調整低點在2021年年底和2021年上半年，預計調整幅度為15%-30%。 個別區(qū)域和工程極有可能回到2021年初的水平。前提：沒有出現大的經濟波動和

18、政策調整?房地產籌劃大全房地產市場研究報告? 團圓網 內容簡介：一、包含六大版塊內容：研究報告、規(guī)劃設計、工程工程、營銷籌劃、商業(yè)地產、管理綜合全套容量：600GB，海量二、41個細分欄目全部在內：市調、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)三、企業(yè)實戰(zhàn)開發(fā)商、代理商、廣告公司：世聯、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風火四、熱點城市覆蓋全國絕大局部地區(qū)：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島五、內容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG鄭重承諾：如發(fā)現資料內容與本站所列目錄嚴重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門！貨到付款！由于篇幅

19、所限，以下僅列出2021年更新的局部資料如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機抽取假設干資料，聯系客服驗證！更多詳情介紹請登陸： 聯系QQ：1323556639?華高萊斯2021年2季度房地產研究報告?-35頁 word?2021年海南萬寧房地產市場開展分析報告?-6頁 word?2021年8月南京房地產市場月報?-31頁 word?2021年7月合肥房地產市場報告?-29頁 word?2021年7月哈爾濱房地產市場月報?-29頁 word?2021年7月22日廣州蘿崗房地產市場調查報告?-22頁 word?2021年6月天津房地產市場報告?-54頁 pdf?2021年6月哈爾濱房地產市場月報?

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