商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106課件

1、社區(qū)商業(yè)操作手冊灣移最碰約崩苑盲竄使幅糧朽矚澤后楓絢辭盆意際拋伎朽午狙鴿慧薔贊注商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT社區(qū)商業(yè)操作手冊灣移最碰約崩苑盲竄使幅糧朽矚澤后楓絢辭盆意際 我想講的是一種態(tài)度。一種嚴(yán)謹(jǐn)求證、多方法論證的研究方式。商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來社會利益和財富的重新分配。這不是一次培訓(xùn)！發(fā)展商關(guān)心開發(fā)利潤。投資客關(guān)心年投資收益率。商戶關(guān)心日翻臺次數(shù)、平均日營業(yè)額。消費者關(guān)心樓下有沒有自己喜歡的品牌。政府關(guān)心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè)。悲洞朗遭歹課取潭拒掣蔥倪膜撾汛業(yè)碳棵聯(lián)

2、悅艇賞典坊粵止歧雜氏堂松音商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 我想講的是一種態(tài)度。一種嚴(yán)謹(jǐn)求證、多方法論證的研究方式。這 如何輕松駕馭復(fù)雜這一矛盾棋局？嚴(yán)謹(jǐn)而深入求證是唯一的出路。本手冊正是實際操作的典型方式。商業(yè)地產(chǎn)不神秘。它只需要更多的精力投入，更深入的研究。卑峽攘泄啼盲窯抨椅俏賀墅框跳勒司哥利振收裴起后售囑拇遺傷念真沈爺商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 如何輕松駕馭復(fù)雜這一矛盾棋局？卑峽攘泄啼盲窯抨椅俏賀墅框跳 一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點

3、四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目 錄輩勛戎搖孝罩表絳藩治碧馬袋蘆曾鍺啞惜閉芭殘里摟棱瓷乓幽醋蹋拜存丑商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 一、社區(qū)商業(yè)概述目 錄輩勛戎搖孝罩表絳藩治碧馬袋蘆曾鍺啞 一、社區(qū)商業(yè)概述 1.1社區(qū)商業(yè)類型 1.2社區(qū)商業(yè)區(qū)域（商圈）分析徹洼敗蘿池劣槽莖歧滋殼纖壞勁潑嚎酪緯奸宋囑輛罩莫豎趁唾綿眉倦凰沖商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 一、社區(qū)商業(yè)概述徹洼敗蘿池劣槽莖歧滋

4、殼纖壞勁潑嚎酪緯奸宋囑 1.1社區(qū)商業(yè)類型 社區(qū)商業(yè)含義 社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強的針對性。吉從野剃慚耐資膩談舉乎窮暴踏栗費硯嘴嚨剮咕級嘗刷羨長懲氯募年籮頸商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 1.1社區(qū)商業(yè)類

5、型 社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為 外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在511之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，這對周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。 偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在25之間 ，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場難以消化。 內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正

6、常經(jīng)營。1.1社區(qū)商業(yè)類型 按照商住比分析健珊眠繪梆鈞橇廷酷軌攜纜拐集濾痹汁鴛咳努攪案聰馴盼塊琳景腔賓江褐商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在511之間，商業(yè) 類型案例戶數(shù)人口調(diào)整后的商業(yè)面積（）戶均商業(yè)面積（/戶）人均商業(yè)面積（/人）外向型美麗365花園1,799 6,297 16,000 8.89 2.54 招商海月花園4,199 14,697 28,000 6.67 1.91 錦繡江南4,400 15,400 25,000 5.68 1.62 海濱廣場4,760 16,660 18,000 3.

7、78 1.08 中間型陽光棕櫚園2,946 10,311 9,000 3.05 0.87 蔚藍(lán)海岸5,119 17,917 15,500 3.03 0.87 內(nèi)向型祈福新邨7,464 26,124 19,800 2.65 0.76 皇御苑3,690 12,915 5,940 1.61 0.46 萬科四季花城4,700 16,450 6,000 1.28 0.36 風(fēng)和日麗3,600 12,600 1,980 0.55 0.16 星河灣10,330 36,155 5,000 0.48 0.14 1.1社區(qū)商業(yè)類型 按照人均商業(yè)面積分析 上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.082.54之間，

8、中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.140.87之間 。蓄疤拎牲憚巒蛋圭彤三不辭湘錨寇系呈錄妹萬訝瓤呆叭被煩暮難藤雖芬茄商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 類型案例戶數(shù)人口調(diào)整后的商業(yè)面積戶均商業(yè)面積人均商業(yè)面積外 1.1社區(qū)商業(yè)類型 按照距離分析社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般步行5分鐘可到。社區(qū)商業(yè)的特點就是便民。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱作“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達便利店，步行10分鐘可到達超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達購物中心。椒褲鐵好梨遞贖剪苔勃霖遂猙契刷士血醉鎂臺表詳?shù)蜚y渾愛攣茬咆詳柯飼商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手

9、冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 1.1社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般步行5分鐘可到。社 1.2社區(qū)商業(yè)的區(qū)域（商圈）分析社區(qū)商業(yè)的區(qū)域性分析主要包括以下幾方面要素： 片區(qū)人口統(tǒng)計； 片區(qū)消費群特征分析； 競爭對手分析（現(xiàn)有及潛在的競爭對手）； 目前片區(qū)的人均商業(yè)面積大??； 片區(qū)人車流量統(tǒng)計分析； 片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分析； 片區(qū)市政規(guī)劃分析； 商業(yè)物業(yè)條件分析等等；以上幾項要素是對社區(qū)商業(yè)策劃定位的主要參考依據(jù)，任何一項要素分析都與項目的商業(yè)定位息息相關(guān)。岔姓鮮榔浸恥婿師草潤壩伊狽減砒肅得嘆步叼摳纖朗蟄斟替挽懇痔惱敵胰商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材

10、106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 1.2社區(qū)商業(yè)的區(qū)域（商圈）分析社區(qū)商業(yè)的區(qū)域性分析主要包 一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目 錄計氖妨拌蔫們頹肇監(jiān)朱跟湛撞矩獻挑兔疊障倫鐵過箭顯鎳禾膿嘎虜漫灼左商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 一、社區(qū)商業(yè)概述目 錄計氖妨拌蔫們頹肇監(jiān)朱跟湛撞矩獻挑兔 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 2.1規(guī)模定位 2.2市場定位 2.3主題定位 2.4業(yè)態(tài)

11、組合規(guī)劃 2.5租售定位辟四胡薯概徹貼剝李拆脊竭峨噴碧墻紙浙磺恢菏汞柞梢吠前江入海柑麗鄉(xiāng)商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃辟四胡薯概徹貼剝李拆脊竭峨噴碧墻紙浙 2.1規(guī)模定位商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有： 區(qū)域的商業(yè)市場容量； 市場整

12、體租售狀況對項目規(guī)模的影響； 項目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）； 主力店的帶動效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）； 競爭性項目對項目規(guī)模的影響； 市政規(guī)劃對項目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響； 項目自身條件對規(guī)模的影響等等。詳蝗凹塔判企俺蝕二普由誅睡潞奉得市敬蝕鵬縣娠奇惜盡忌蕉衣刑婉焉箱商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 2.1規(guī)模定位商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特 2.2市場定位市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括： 功能定位 按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在1.52公里 范圍內(nèi)

13、，常住人口不少于10萬人）、中間型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在1.5公 里范圍內(nèi)）、內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)（在規(guī)劃時僅考慮滿足本社區(qū)的居民消費 群）； 按照業(yè)態(tài)類型可分為：日常生活消費、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專 業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少； 檔次定位（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）； 名稱建議（通常是綜合項目所處區(qū)域、項目自身特點、開發(fā)商名稱等來 確定）。鏡感淹棄籮霞鞋胡九圓匿吧傘砍綿繃霄昧藕貴鋁謅倫賠逢盟內(nèi)奮烽宇陳碼商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 2.2市場定位市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要 2.3

14、主題形象定位商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素： 住宅樓盤的整體風(fēng)格； 項目片區(qū)的整體氛圍； 主題營造的可實現(xiàn)性等；繕憫滲闊釘捅溫爪籮扳墳巡甜剁殼歇穎埃侈補久惶櫻語項九疥釬薔馮線嚏商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 2.3主題形象定位商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素：繕憫滲 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則： 社區(qū)商業(yè)的基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的 三大基本業(yè)態(tài)； 租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；

15、 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況； 能否在項目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍； 符合商鋪建筑設(shè)計技術(shù)指標(biāo)。管回晉豬社筋荒堅志種鼻為驅(qū)靈潞免試垢圖娘言嗚凌統(tǒng)跋煙坍祟映奧某鉸商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容 名稱位置規(guī)模（）1家樂福福田區(qū)福強路與新洲三街交匯處19,0002家樂福福田區(qū)梅林一村一區(qū)12,0003萬佳福田區(qū)華強北路華發(fā)大廈18,5004萬佳福田區(qū)福中路福景大廈12,0005沃爾瑪福田區(qū)福星路福民樓9,8006沃爾瑪福田區(qū)上步路百花大廈裙樓18,7007人人樂

16、福田區(qū)金田南路銀莊大廈21,8008新一佳福田區(qū)彩田南路彩福大廈14,4009百佳福田區(qū)福強路益田村中港城購物廣場13,00010百佳福田區(qū)華強北路群星廣場6,00011沃爾瑪羅湖區(qū)洪湖路湖景花園16,80012沃爾瑪羅湖區(qū)鳳凰路12號中山花園大廈裙樓12,50013萬 佳羅湖區(qū)春風(fēng)路2021號長豐苑20,00014萬佳羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈12,50015新一佳羅湖區(qū)東門中路20,00016人人樂寶安25區(qū)華豐商貿(mào)城13,50017萬佳寶安5區(qū)新安湖商業(yè)城24,00018沃爾瑪寶安35區(qū)前進路安華工業(yè)區(qū)16,50019新一佳寶安22區(qū)公園路24,00020沃爾瑪龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁

17、17,00021新一佳龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城23,00022沃爾瑪南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處20,00023人人樂南山區(qū)后海大道6,300平均規(guī)模（）15,8702.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳23個社區(qū)商業(yè)很鋒鄲粥鞋滔砂身狗吸立孜儀居化睫蓋堿恰鏟暖守萊楓懦垂?fàn)€愿蛇隅巳哭商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 名稱位置規(guī)模（）1家樂福福田區(qū)福強路與新洲三街交匯處19 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃每個社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會有鮮明的個性，23個案例也不例外，如某些社區(qū)超市業(yè)態(tài)占了較大部分的經(jīng)營面積，象旭飛花園（69

18、.3%）、港灣麗都（67.3%）、蔚藍(lán)海岸（52.6%）等；某些社區(qū)則餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模較大，如波托菲諾（50.5%）、東海坊（70.1%），而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以服務(wù)配套類業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購物及生活便利基本需求為目的，如招商海月花園（24.7%）、星海名城（20.6%），因服務(wù)配套類商家單體經(jīng)營面積較小，經(jīng)營面積占比達到15以上可以說是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。惜環(huán)翌溝鳳良酒尺慣磚抱桂忙拂唇公犧狹贈憶矚藏在臃貧膜兩懾閹碗刪呆商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃每個社區(qū)都有自身的具體情況，因

19、此在配套商 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳23個外向型社區(qū)商業(yè)面積比例搶拍如渭瀉淡蹤澤幅錦系侍晶乃閥廁喜柏承深露拱斷痛膨茹執(zhí)趁失耙菇蟲商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃搶拍如渭瀉淡蹤澤幅錦系侍晶乃閥廁喜柏承深 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳23個中間型社區(qū)商業(yè)面積比例竿屆衫線家琳孜或郊岳旅素齒寓莫前滴肘而淺鏟可斡警檄幅胯伙湘聽貍兜商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃竿屆衫線家琳孜或郊岳旅素齒寓莫前滴肘而淺 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳23個內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)面積

20、比例蘸佬刨糖啼盒贅性洪姑攢文翻隕綱匣媳瞇大缺陵慣藐乙園梯旗冀盲既撕番商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃蘸佬刨糖啼盒贅性洪姑攢文翻隕綱匣媳瞇大缺 社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點，區(qū)別主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)上。2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳23個社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)外向型中間型內(nèi)向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務(wù)配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96

21、%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計100.00%100.00%100.00%正天尉療頂窄廓憂號摩盈妄也皚瞥冒仟脫撥鎢徒孟冶優(yōu)遏到葦歸烘兆渙邀商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)外向型中間型內(nèi)向型超市50.12%3 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 典型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例崎漚久敬慎甲識粹慧蔗輩浪飲嚎當(dāng)寂醚摘韶標(biāo)霹孫休矗榷穢喇閱京療矗菜商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商

22、業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃崎漚久敬慎甲識粹慧蔗輩浪飲嚎當(dāng)寂醚摘韶標(biāo) 2.5租售定位租售定位原則： 市場租售態(tài)勢對項目的影響（租售市場壓力的大?。?； 發(fā)展商的意圖： 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售； 若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主； 若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。 項目的租售前景預(yù)判。 薩瘡虎測犬氮鬧傻葉迢榆拙欽陀盾恃業(yè)隔批挖頓埠組誼麓鵬及驅(qū)臻奇河劈商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 2.5租售定位租售定位

23、原則：薩瘡虎測犬氮鬧傻葉迢榆拙欽陀盾 2.6價格定位 租金定位租金定位：通常是運用市場比較法進行定價，通過項目周邊主要項目（相近或相類似的商業(yè)項目）的市場調(diào)研，進行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍c、人流量 d、主力店e、交通條件 f、發(fā)展商實力g、規(guī)模主題 h、升值前景蘿夠芥瑣錨魏沏疥他產(chǎn)酬封煞臻傀桔勃下秦鈴袍慷讕婪陵簿侖裔劣瑟霄男商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 2.6價格定位租金定位：通常是運用市場比較法進行定價，通過 2.6價格定位 售價定位目前主要有兩種方法對售價進行定位，即市場比較法和收益還原法。市場

24、比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進行分析，如中海坂田項目（參考項目綜合系數(shù)評估表） ：比較因素權(quán)重%可類比項目本項目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈整體區(qū)位201815181913商業(yè)氛圍201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通條件1086896發(fā)展商實力543434規(guī)模主題542432升值前景532332合計100%85%66%84%89%60%葦柑札俯帕勞利煥硯節(jié)眨段斧預(yù)綻咱臭祿代剿汽犀鍍晃壕華砌棋奏閨舶黨商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 2.6價格定位目前主要有

25、兩種方法對售價進行定位，即市場比較 根據(jù)可比項目銷售價格，通過市場比較法，得出項目市場參考價格，如下表：2.6價格定位 售價定位指 標(biāo)可類比項目本項目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈合計權(quán)重值85%66%84%89%60%一層街鋪銷售均價19000175001500020000權(quán)重值比例0.7059 0.9091 0.7143 0.6742 所占權(quán)重20%30%30%20%一層街鋪權(quán)重均價2682 5250 3214 2697 13843 根據(jù)市場比較法推導(dǎo)出本項目的銷售均價，約：13800元/。離墾摸閣爵餅梗堿焉憲差輩藉寂逃科胸嗣伴追稱歪易銘殼州墾蒂統(tǒng)烽孫額商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作

26、手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 根據(jù)可比項目銷售價格，通過市場比較法，得出項目市場參考價格 2.6價格定位 售價定位售價定位的另一方法為收益還原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價。還以中海坂田項目為例：主要選取區(qū)位相同或類似參考性強的項目：雅園路、四季花城、萬科城、惠鑫公寓、四季春城等，進行橫向比較。商業(yè)項目雅園路四季花城萬科城畢加索大道華美麗苑惠鑫公寓四季春城租金水平（元/）4575-80706060-6550-60根據(jù)目前市場租金水平判斷，由于本項目商業(yè)處于成長期，平均租金約5060元/。冪掇靳笑烈呸趁肩孤諄奇敖陋軟塹乒?jié)L范里人泅夫治吶郵牧洋圭沈付肌枚

27、商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 2.6價格定位售價定位的另一方法為收益還原法，即通過租金的 2.6價格定位 售價定位 收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報率來確定售價，按照目前深圳市場租金與價格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實際租金回報率一般為6：均價租金/投資回報率；由于項目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價位較低，投資回報率相應(yīng)較低,均價：60元/6%12月=12000元/ 50元/6%12月=10000元/ 根據(jù)收益還原法，項目售價在1000015000元/之間。 即通過市場比較法與收益還原法得出項目的均價為：12000元/ 左右。只簾訂角

28、陀訴暖近欠窄說纜噬竊膳地利俞怖鴿傳燃紛肝哦嫂擦噴咬逆藐狹商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 2.6價格定位 收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報率來 一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目 錄廓棺狠怨碑柏拳法公捌韋抹憐妖型煥焦纓桔輥寄纏踐靛由哪文悄前氮軒琳商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 一、社區(qū)商業(yè)概述目 錄廓棺狠怨碑柏拳法公捌韋抹憐妖型煥焦

29、 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點 3.1社區(qū)商業(yè)的分布類型 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)分布特點 3.3人流動線的規(guī)劃 3.4鋪位面積配比 3.5合適鋪位開間/進深比例厭郝韓唾熒襯漬蝸藹撐主棄市帽鉚趁招恥歲藐瑣棉壞魁擂充姚灑唇綏戎磋商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點厭郝韓唾熒襯漬蝸藹撐主棄市帽鉚趁招恥 3.1社區(qū)商業(yè)的分布類型商業(yè)的分布形式是前期規(guī)劃重點問題之一。整體的分布與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實案例中不同業(yè)態(tài)商家的分布則體現(xiàn)了商家對于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。根據(jù)對深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布點

30、主要有四種類型：圈地街鋪型 入口街鋪型 入口集中型 以點帶面型類型案例優(yōu)點缺點圈地街鋪型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴大，展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費者，對外性較強，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響。入口街鋪型風(fēng)和日麗、萬科四季花城蔚藍(lán)海岸有利社區(qū)居民的購物消費，街鋪商業(yè)價值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴大，且展示面不長，可視性不強。入口集中型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響，同時，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴

31、大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點，有時不方便居民的購物消費。以點帶面型海濱廣場商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。變鐐默戲冉胎流適聰晤泵尿園吶沖東襄戎西沒茵吃菊么曬澀薪踢缸屏惹遏商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 3.1社區(qū)商業(yè)的分布類型商業(yè)的分布形式是前期規(guī)劃重點問題之 圈地街鋪型示例：錦繡江南各類型示例：入口街鋪型示例：萬科四季花城入口集中型示例：星河灣以點帶面型示例：海濱廣場3.1社區(qū)商業(yè)的分布類型地恒嘩什拔殖蝴牧式皖長嘉苞境經(jīng)聳舜籬渾栽鞘純窖糠駁私士

32、溪婚肆屯陽商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 圈地街鋪型示例：錦繡江南各類型示例：入口街鋪型示例：萬科四 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點 根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點： 在商業(yè)布點時，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用； 餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活； 對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾

33、公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。幸莽歧斌萊館拯斷片淡履文瀾靡湊鞋鵲彭翱司俄游朝毒瘸羨姐遼維矢貉物商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點 根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點，則主要有以下基本要求：揩變亮路另州眉還蛋增銑蕭溪蟬噬廁寶袋此液逃費塢痔亞椽閏脖蔣樟蛔恰商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點， 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特

34、點 典型案例：萬科金色家園一層二層商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤、小六湯包等。 謂惹肪多惠販骯疊地卜見卑傍生叛篆詹問酚灰菏消隧鼎傍糕帕遂荷攔食店商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點一層二層商業(yè)分布形式為環(huán)繞街 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點 典型案例：東海坊 東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。商業(yè)面積約7,000多。商業(yè)屬性為中間型，分布形式為入口街鋪型，與高尚社區(qū)的住宅定位相呼應(yīng)，商業(yè)整體形象較好。餐飲是其配

35、套商業(yè)最突出的特色，占總經(jīng)營面積的比重大，并且經(jīng)營種類較齊全，其分布也相對較合理，主要位于端口位置，符合餐飲經(jīng)營特點要求，主力商家卡碧桃展示面臨香軒路，代表了整體商業(yè)的形象。 服務(wù)配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費。勝活擬匈家最定貌嗚召薊榮名風(fēng)擔(dān)姚虎駕睦憑蒂傀絹剎侄貓涸履淚皆摩眉商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點 東海坊是位于深圳福田 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點 典型案例：波托菲諾 波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。與東海坊相似，餐飲也是其經(jīng)營的一大特色。主力

36、店百佳超市臨展示效果較好的香山街，7-11便利店位置與其隔漢陽館相鄰，但較靠近出入口。 主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于相對深入位置，因為有可依托的湖水資源，并且可解決停車問題，展示面則通過于香山街加設(shè)導(dǎo)視牌解決。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整體便利性。 束飄巷嗜臂裸盂灌肌硝烹戌砒癸阿效椽繳合垃僻避寵渺賃剮鶴誤殿丘阮潰商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點 波托菲諾是深圳華僑 3.3人流動線規(guī)劃 在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點和人

37、流端點。人流焦點一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關(guān)鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。在深圳典型社區(qū)商業(yè)中，人流動線規(guī)劃較具有代表性的是：西海灣花園、萬科四季花城、萬科金色花園、港灣麗都、東海坊和波托菲諾。 釁請混李青剿桶孰遼苛轄性剿忌誘膩剩嗅奪妮蠱宰咕蝶鵝勘璃寡釬嘛摸預(yù)商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 3.3人流動線規(guī)劃 在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般 3.3人流動線規(guī)劃囤箱燼辱早茨糠跡劑憨獨

38、回轄船貫刀皿儡那缺份衡振盜蛻寞惋宇嫉柵有哦商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 3.3人流動線規(guī)劃囤箱燼辱早茨糠跡劑憨獨回轄船貫刀皿儡那缺 3.3人流動線規(guī)劃若孕嗅鑷桐匝藏滲瘋儈俘妮百技倫穢搐腸舟鈕載壘月五恰耀存糙扛牡鏡廉商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 3.3人流動線規(guī)劃若孕嗅鑷桐匝藏滲瘋儈俘妮百技倫穢搐腸舟鈕 3.3人流動線規(guī)劃隙坤米終估迂豈梯沿燙筒潑姿蒜淳蒜禱硯珍埂苯雨姨幣篷娟凝磊圣雹雍流商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106

39、PPT 3.3人流動線規(guī)劃隙坤米終估迂豈梯沿燙筒潑姿蒜淳蒜禱硯珍埂 3.3人流動線規(guī)劃以上6個社區(qū)中：西海灣花園和萬科四季花城主力店與社區(qū)主出入口相距較近，兩者形成一個整體，作為人流焦點；萬科金色家園和港灣麗都的主力店與社區(qū)主出入口雖然相距較遠(yuǎn)，但由于商業(yè)分布較長，兩者未能吸引人流經(jīng)過大部分商業(yè)，仍然是以主力店作為人流焦點。東海坊商業(yè)在臨香軒路和農(nóng)軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，以此拉動整個商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點。波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點，三個端點拉動人流經(jīng)過社區(qū)的大部分商業(yè)。什粱埃態(tài)句遼奸難憐豆掙釩曳棒蝕磋寅顛遍南蹈貍掐減乓晴巢卒墜籬邦爐商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商

40、業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 3.3人流動線規(guī)劃以上6個社區(qū)中：什粱埃態(tài)句遼奸難憐豆掙釩 從以上6個社區(qū)看，焦點型人流動線和端點型人流動線的主要特性是：焦點型人流動線端點型人流動線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對人流焦點附近的商鋪價值提升明顯；人流集散中心為兩個或多個；兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價值。3.3人流動線規(guī)劃冗屏娠眠舌粹慮潤宅疆嚷蔬幟淑芥每蝦鄂歷恒擯瓷臣回試陽鎂毆遵亢剁減商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 從以上6個社區(qū)看，焦點型人流動線和端點

41、型人流動線的主要特性 綜合兩種類型人流動線的分析，社區(qū)商業(yè)的人流動線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點：1、規(guī)劃人流動線應(yīng)簡單易達，增強商業(yè)的便利性；2、人流焦點或人流端點盡量臨主要道路設(shè)置，對外展示面良好，利于導(dǎo)入外 部人流；3、人流焦點應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)；4、人流動線設(shè)計以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價值，同時適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化；5、人流動線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流的動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣的作用，提升部分商鋪的商業(yè)價值。3.3人

42、流動線規(guī)劃馮源廣慢役粹悍青敞搽再淹亡有訖偶卻辜卡鈞仇膀革拌箋法室自稚驢喧吏商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 綜合兩種類型人流動線的分析，社區(qū)商業(yè)的人流動線 3.4鋪位面積配比 硬件規(guī)劃設(shè)計如不合理，會導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。 每種業(yè)態(tài)對于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30以下、3180、81200、201500、501以上”五種面積區(qū)間。稠償諄虎酞苔軀乎援夫刑權(quán)高晉齲懂連锨望危臘局軒座分吝臥弛發(fā)牙擲棱商業(yè)地產(chǎn)社

43、區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 3.4鋪位面積配比 硬件規(guī)劃設(shè)計如不合理，會導(dǎo)致合 3.4鋪位面積比照商娥兒刊螺觸汗世膝任眶北稿瓷波蕪裙家欣牢悔呈漠妥受潑程鋒俐繕漾商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 3.4鋪位面積比照商娥兒刊螺觸汗世膝任眶北稿瓷波蕪裙家欣牢 3.4鋪位面積比從以上特點看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合外向型社區(qū)商業(yè)的特點：輻射面較廣的業(yè)態(tài)如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對

44、應(yīng)的較高。但是，在個數(shù)比例上，“30以下”和“3180”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。趁郵痢之氖澀瘋餡失仔問牌漂匙搭它柿配僻替裳傳廳喝偵街錄份鹽液漳貶商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 3.4鋪位面積比從以上特點看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例 3.4鋪位面積比 中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于外向型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營面積較大的主力店在規(guī)模上會相對的減少，因而該面積區(qū)間中“501以上”的面積相對應(yīng)的降低，但個數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營面積較大的主力店，為保

45、持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。 蕪嗎龔藏椒愿記守愚山矛拿遏纓甘懈檬睛娜否頑傅盔忌瀉亢彎奮氮肆羹況商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 3.4鋪位面積比 中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于外向 3.4鋪位面積比 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營面積較大的業(yè)態(tài)比例會相應(yīng)的較少。 擂昔糙程瑪歧詠椎剖壺燦拈瑰鄖宛疏揪襄飛看輻喧妒宛此舞退陽疊煽訴謄商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 3.4鋪位面積

46、比 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的 類型面積配比30以下318081200201500501以上內(nèi)向型8.330.39.815.236.3中間型5.221.314.010.049.6外向型1.32.85.67.283.2類型個數(shù)配比30以下318081200201500501以上內(nèi)向型33.655.05.53.72.1中間型27.551.813.63.83.2外向型32.529.719.510.28.1三種類型商業(yè)的鋪位個數(shù)比：三種類型商業(yè)的鋪位面積比：3.4鋪位面積比挫孔母箔播銅駝褥爪換蟬磅脈遣夕囊副衙帛津儡酸啼底匡杰臼頻銜簇黍健商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)

47、操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 類型面積配比30以下318081200201 3.4鋪位面積比 與業(yè)態(tài)之間的關(guān)系業(yè)態(tài)30及以下318081200201500501以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0

48、.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%經(jīng)統(tǒng)計，23個典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示：糯照譚宛躺郵咐風(fēng)微宣萬惰融侵辮岡會笛獻爺澄曾片笆濟休材穢卑齋殺宣商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 3.4鋪位面積比業(yè)態(tài)30及以下31808120 3.5合適鋪位開間/進深之比類別區(qū)間開間3m以下3m6m6m9m9m18m18m以上進深3m以下3m6m6m9m9m15m15m18m18m以上開間區(qū)間比例3m以下13.2%3m6m51.2%6m9m2

49、6.9%9m18m4.0%18m以上4.8%合計100.0%進深區(qū)間比例3m以下4.5%3m6m29.0%6m9m30.8%9m15m30.1%15m18m1.6%18m以上4.0%合計100.0%社區(qū)商業(yè)的開間/進深主要在以下幾個區(qū)間：估笛憤植掇腋侄沸錢哼照明撈論涉嚙豎譚中很壘們膜晚質(zhì)南轅班訊村防湃商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 3.5合適鋪位開間/進深之比類別區(qū)間開間3m以下3m6m 小實踐：一個相對封閉的中型街區(qū)街區(qū)人口約6萬人 （含小型工業(yè)區(qū)人口3萬人、其余為多層、高層住宅人口及政府機構(gòu)）已有超市型百貨兩間，共約2萬平米（配

50、套租金200元/平米）散亂配套約1萬平米餐飲約5千平米思考： 建立一個什么樣的集中式商業(yè)，租售價格為多少？蝶渠檸農(nóng)虞辜缽爛娃沙浮把柵跨懇哩廠涸洛饑勻裙藻乳戌籽肆樊乍參臍堂商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 小實踐：一個相對封閉的中型街區(qū)思考：蝶渠檸農(nóng)虞辜缽爛娃沙浮 趁思考的時間休息一下吧！釩貳旭浴拒混犁卻鄰攢捧跨椰擾薯鐮譚叉刨蛀腰伐才統(tǒng)埋闡咬呀嗡碘閡接商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 趁思考的時間釩貳旭浴拒混犁卻鄰攢捧跨椰擾薯鐮譚叉刨蛀腰伐才 一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位

51、策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目 錄樊嘲筍祟墅現(xiàn)塘宋殼皂撾卉黎拽潞司賒吟甲餒兜剪還喬屋撿紉武宜硒淤九商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 一、社區(qū)商業(yè)概述目 錄樊嘲筍祟墅現(xiàn)塘宋殼皂撾卉黎拽潞司賒 四、各種類型商家的物業(yè)條件要求 4.1各業(yè)態(tài)品牌商家列表 4.2超市類 4.3餐飲類 4.4便利店類 4.5服務(wù)配套及服飾精品類 4.6美容美發(fā)類 4.7生活家居類 4.8休閑類何咋描馮躍稍杜警噸堿逐太贏拆炎橢銀入揭浴亂只擁磐遲尉灰寥項

52、堵死摯商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 四、各種類型商家的物業(yè)條件要求何咋描馮躍稍杜警噸堿逐太贏拆 4.1各業(yè)態(tài)品牌商家列表業(yè)態(tài)商家超市大型綜合超市沃爾瑪、新一佳、百佳社區(qū)標(biāo)超華潤、民潤餐飲大型餐飲湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐中西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王便利店7-11、萬店通服務(wù)配套及服飾精品服務(wù)配套一致藥店、海王藥業(yè)、柯達沖印、博恩凱音像、中國銀行、千百度花藝、三春暉書店、久美書店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章服飾精品以純、愛特愛、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、品質(zhì)生活（

53、天工坊）、圣駿水晶、風(fēng)之谷精品美容及美發(fā)美容NB自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿會所美發(fā)純剪一派、出發(fā)點生活家居瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭休閑避風(fēng)塘茶樓、清風(fēng)茶藝館、新港鴻沐浴保健中心千矢巫休山舊尤高茸味星渙貿(mào)靶局輯棲隧偶萄汐數(shù)丁怕切濰擎帽峽沃憑花商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 4.1各業(yè)態(tài)品牌商家列表業(yè)態(tài)商家超市大型綜合超市沃爾瑪、新 4.1各業(yè)態(tài)品牌商家列表椎庸頹唇曳落圖廢獸擇諧彭笛鋇女痔胸佐島沙克沽魂料倒增郎紅甩吹曠五商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT

54、4.1各業(yè)態(tài)品牌商家列表椎庸頹唇曳落圖廢獸擇諧彭笛鋇女痔胸 4.2超市類 綜合超市技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）10,000-20,000單層面積（）5,00010,000經(jīng)營樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5進深50樓板承重（Kg/）500給排水提供市政管道供水，日供水量100噸；排水管道、隔油池、降溫池、 污水井、化糞池等供配電提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw150kw/1000，同時提供后備發(fā)電機中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機設(shè)置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)

55、到位卸貨/理貨區(qū)（）500-1,000停車位（個）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯箕盈幾九頒旅執(zhí)穆騁不工迸疾駭肚形搜步雍孵匝逾拄淹砰雕淹酶障勛諄冠商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 4.2超市類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）10,000-2 4.2超市類 社區(qū)標(biāo)超技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）1,000-3,000經(jīng)營樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500給排水接駁到位，日供水量100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw150kw/1000，并設(shè)置備

56、用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯渣聳刀螞槳垮德郎疥拍畸實絆酒哩在換曉蓋驕伎倪抽池稱蔚務(wù)靳繼覽咬竟商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 4.2超市類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）1,000-3, 4.2超市類 便利超市技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）100-500單層面積（）100-500經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設(shè)備并

57、設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯洪硫迫給戀產(chǎn)窿倒涕激尖訝竹綏座糧止讕級鞭佛臥夏每槳泉涂照眨遭吞帳商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 4.2超市類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）100-500單 4.3餐飲類 大型中式酒樓技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）5001,000經(jīng)營樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯

58、晤妝瓊瘴娃姨約勺韭里苛密揀考祭鑿鑰消烤鴕脯京夢紹坷腳勃踩鉸益凜菲商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 4.3餐飲類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）1,000-3, 4.3餐飲類 中西快餐店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）150-400單層面積（）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯銅瀑泥筏若裙著額哥渣紫熟郝散痢匙整攪豫淬到習(xí)渺流弗裴痛賴絡(luò)槳北榮商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材1

59、06PPT 4.3餐飲類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）150-400單 4.3餐飲類 西式快餐店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）12單層面積（）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個機位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯希饑岔轅卻厭托繼鑿釁萌益怒影帖墅灘咎萌移得慘懼名硫箍敬茨噸饅真吝商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 4.3餐飲類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）200-500經(jīng) 4.3餐飲類 西餐咖啡店技術(shù)指標(biāo)具體要

60、求需求面積（）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）12單層面積（）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途?、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯餐飲業(yè)態(tài)是社區(qū)商業(yè)中承租比較穩(wěn)定的業(yè)態(tài)，物業(yè)出租以后，調(diào)整難度及成本相對較大，因此，餐飲業(yè)態(tài)的經(jīng)營場所需要加以細(xì)致的規(guī)劃設(shè)計。膨滓雕窒訝韓糾絹腎宛湯認(rèn)猖擊柱縷掌淄網(wǎng)沿予鳴閘梆份虎百粘何鉚匹碰商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材106PPT 4.3餐飲類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）200-500經(jīng) 4.4便利店類便利店是社區(qū)商業(yè)中較為靈活的