8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、金城大酒店土地抵押價(jià)格評(píng)估案例分析報(bào)告（羅文春，西安綠奧地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司，陜西周至，710400）摘要：委托方因融資需要，以其擁有的金城大酒店房地產(chǎn)向中國建設(shè)銀行股份有限公司西安市周至縣支行抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)要求核實(shí)其占用土地的市場(chǎng)價(jià)值，本次評(píng)估主要是從房地產(chǎn)總價(jià)格（收益）中求取占用土地的市場(chǎng)價(jià)值。關(guān)鍵詞：抵押、酒店、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益法案例說明1、估價(jià)背景2006年5月，委托方委托我公司對(duì)其擁有產(chǎn)權(quán)的位于周至縣中心街老服務(wù)樓處的一宗國有出讓土地進(jìn)行抵押評(píng)估，本次評(píng)估是為委托方辦理國有出讓土地使用權(quán)抵押貸款手續(xù)提供價(jià)格參考依據(jù)。估價(jià)基本事項(xiàng)為：（1）估價(jià)對(duì)象：本報(bào)告所評(píng)估的待估宗地地

2、價(jià)是指在估價(jià)基準(zhǔn)日二00六年五月十三日，評(píng)估設(shè)定宗地紅線外達(dá)到“七通”（通路、通電、通水、通排水、通訊、通暖、通煤氣）和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整的開發(fā)程度，用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，使用權(quán)類型出讓，出讓終止日期2040年12月19日，剩余土地使用年期34.59年，土地使用權(quán)面積1994.20平方米的國有土地使用權(quán)價(jià)格。（2）估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估土地使用權(quán)的抵押價(jià)值。（3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2006年5月13日2、技術(shù)路線根據(jù)估價(jià)目的，確定應(yīng)評(píng)估估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格，也就是說價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀，我們認(rèn)為最合適的估價(jià)技術(shù)路線是從待估宗地與其地上建筑物作為一個(gè)

3、整體測(cè)算凈收，然后扣除建筑物的價(jià)值，確定待估宗地的市場(chǎng)價(jià)值；同時(shí)選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，綜合評(píng)定各項(xiàng)指標(biāo)取值，得到待估宗地的修正價(jià)格。綜合處理上述兩種測(cè)算結(jié)果，最終求取估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值。3、評(píng)估方法選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（以下簡(jiǎn)稱規(guī)程），通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。待估宗地位于西安市周至縣中心街老服務(wù)樓處，處于周至縣一級(jí)地覆蓋范圍內(nèi)，用途商業(yè)，可選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；另外，待估宗地具有潛在的穩(wěn)定收益，故采用收益

4、還原法進(jìn)行評(píng)估。綜上所述，本次評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和收益還原法對(duì)待估宗地進(jìn)行評(píng)估。4、疑難問題的處置（1）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法開發(fā)程度修正。根據(jù)西安市人民政府關(guān)于城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價(jià)的通知西政發(fā)2004279號(hào)文件，公布實(shí)施的“西安市城區(qū)駐地基準(zhǔn)地價(jià)”分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途，五個(gè)級(jí)別。本次評(píng)估按照周至縣商業(yè)用途一級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)修正。商業(yè)用途一級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為：估價(jià)基準(zhǔn)日為二00二年一月一日，設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通上水、通下水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整條件下，法定使用年限40年該區(qū)域的平均地價(jià)。但在本次估價(jià)中，待估宗地紅線外100米范圍內(nèi)已布設(shè)天然氣管網(wǎng)，但宗

5、地紅線內(nèi)未通天然氣，我們界定其開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”，紅線內(nèi)“六通”但在計(jì)算過程中并未計(jì)算通燃?xì)鈱?duì)地價(jià)的影響。原因如下：作為酒店行業(yè)對(duì)天然氣的要求不高，且假設(shè)估價(jià)對(duì)象接通天然氣，首先要支付開戶費(fèi)、管道用，因此在評(píng)估中我們認(rèn)為宗地外通燃?xì)鈱?duì)本宗地價(jià)值無較大影響，因此我們?cè)陂_發(fā)程度上未增加通天然氣引起的的土地價(jià)值增長(zhǎng)量。（2）收益還原法各種參數(shù)的確定收益法還原是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格。為了充分合理地把握評(píng)估值的確切性，在收益法測(cè)算過程中將慎重注意以下三個(gè)參數(shù)的科學(xué)合理取得，即預(yù)期的

6、客觀收益，資本化率和酒店可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的獲得時(shí)間。目前，我國及周至縣經(jīng)濟(jì)政策穩(wěn)定，物價(jià)平穩(wěn)，周至縣房地產(chǎn)業(yè)、旅館酒店業(yè)近幾年呈穩(wěn)步增長(zhǎng)。不過，基于謹(jǐn)慎原則，我們?nèi)钥紤]未來收益的增長(zhǎng)與可能的通貨膨脹，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整等其他因素相抵消。因此，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法公式進(jìn)行計(jì)算。計(jì)算公式為：p=（a為凈收益；r為資本化率，每年不變且大于零；收益年限為有限年n）待估宗地房地產(chǎn)客觀收益確定。收益法可分為實(shí)際收益和客觀收益，根據(jù)評(píng)估規(guī)范，評(píng)估值一般應(yīng)以客觀收益為依據(jù)，即應(yīng)以項(xiàng)目的社會(huì)平均水平的收益為依據(jù)。費(fèi)用也是如此。但對(duì)于金城大酒店這類有特色的酒店房地產(chǎn)的凈收益，既要考慮該物業(yè)的實(shí)際收益，又要考慮該物業(yè)的客

7、觀收益，即排除實(shí)際收益中屬于特殊的偶然的要素后所得到的一般正常收益。金城大酒店房地產(chǎn)的年收益主要來源為客觀經(jīng)營(yíng)收益，餐飲經(jīng)營(yíng)收益，會(huì)務(wù)經(jīng)營(yíng)收益和其他收益（如洗浴、康樂健身）。根據(jù)委托方提供的資料，近3年該酒店的實(shí)際收益，實(shí)際費(fèi)用。從而我們可綜合分析、分類測(cè)算金城大酒店2002年至2005年的經(jīng)營(yíng)凈收益（按一年中營(yíng)業(yè)365天計(jì)）。根據(jù)金城大酒店的客房定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，餐飲、康樂會(huì)議服務(wù)等服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，綜合酒店行業(yè)額的各項(xiàng)收益，費(fèi)用的社會(huì)平均水平，可測(cè)算出金城大酒店的客觀凈收益。凈收益的變動(dòng)趨勢(shì)。房地產(chǎn)收益主地有以下幾種變動(dòng)趨勢(shì)：每年基本上固定不變；每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；每年基本上按某個(gè)固

8、定的比率遞增或遞減；其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。根據(jù)待估對(duì)象實(shí)際情況及周圍同類房地產(chǎn)變化情況確定其凈收益為每年基本上固定不變型。資本化率求取。目前通行的資本化率求取方法主要有四種，分別是市場(chǎng)提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、復(fù)合投資收益率法、投資收益率排序插入法。本次評(píng)估采取安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期中國人民銀行公布的一年定期存款年利率3.60；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值是根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度綜合確定為4.40%，本次評(píng)估資本化率為8%。根據(jù)收益法的基本公式求取房地產(chǎn)收益價(jià)格。利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收

9、益單獨(dú)求取土地價(jià)值，采用下式：VL=(式中AO土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；VL 土地價(jià)值；VB 建筑物價(jià)值)5、估價(jià)工作時(shí)的主要難點(diǎn)及解決方案由于日常估價(jià)時(shí)估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓價(jià)格較多，估價(jià)對(duì)象作為自營(yíng)性房地產(chǎn)，同一區(qū)域內(nèi)相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)較少，在此我們征詢了委托方的同意，查看了2002-2005年的財(cái)務(wù)報(bào)表，通過各項(xiàng)收益累加的方式，求得整幢物業(yè)的總收益。基于抵押評(píng)估的謹(jǐn)慎原則，我們認(rèn)定各年收益不再增加。6、本案例估價(jià)的主要經(jīng)驗(yàn)總結(jié)本案例對(duì)由房地產(chǎn)的收益價(jià)格確定待估宗地的收益價(jià)格，收益價(jià)格確定的是否合理，資本化率的確定是否恰當(dāng)，市場(chǎng)是否穩(wěn)定等均對(duì)待估宗地的最終價(jià)格產(chǎn)生較大影響，故本次評(píng)估是在調(diào)查了大量可