房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程圖解析

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程圖解析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程圖解析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程圖解析資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程圖解析版本號： A修改號： 1頁 次： 1.0 審 核： 批 準(zhǔn): 發(fā)布日期： 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程圖解析制定項(xiàng)目論證計(jì)劃方案（財(cái)務(wù)部）土地來源項(xiàng)目可行性研究任務(wù)的確定制定項(xiàng)目論證計(jì)劃方案（財(cái)務(wù)部）土地來源項(xiàng)目可行性研究任務(wù)的確定明確項(xiàng)目論證的性質(zhì)、目的（財(cái)務(wù)部）建筑規(guī)劃條件（總工室）建筑規(guī)劃條件（總工室）項(xiàng)目區(qū)位、地理位置、四周范圍（拆遷部）項(xiàng)目區(qū)位、地理位置、四周范圍（拆遷部）市政條件（拆遷部）市政條件（拆遷部）市場條件、市場需求、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、價位（營銷部）市場條件、市

2、場需求、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、價位（營銷部）征地費(fèi)用（拆遷部、開發(fā)部）征地費(fèi)用（拆遷部、開發(fā)部）動遷安置補(bǔ)償費(fèi)用、動遷管理費(fèi)用（拆遷部）動遷安置補(bǔ)償費(fèi)用、動遷管理費(fèi)用（拆遷部）規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用（總工室）規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用（總工室）討論并決策（中層以上領(lǐng)導(dǎo)）討論并決策（中層以上領(lǐng)導(dǎo)）室）配套工程設(shè)計(jì)費(fèi)用（總工室）資料匯總（財(cái)務(wù)部）招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督、檔案、圖審費(fèi)用（總工室）1、市場分析招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督、檔案、圖審費(fèi)用（總工室）建安費(fèi)用（預(yù)算部）2、經(jīng)濟(jì)分析建安費(fèi)用（預(yù)算部）3、技術(shù)分析小區(qū)配套、環(huán)境工程費(fèi)用（預(yù)算部）4、財(cái)務(wù)分析小區(qū)配套、環(huán)境工程費(fèi)用（預(yù)算部）城市配套集資費(fèi)（開發(fā)部）城市配套集資費(fèi)（開發(fā)

3、部）利潤（財(cái)務(wù)部）不可預(yù)見費(fèi)（財(cái)務(wù)部）財(cái)務(wù)、管理（財(cái)務(wù)部）銷售費(fèi)用（營銷部）利潤（財(cái)務(wù)部）不可預(yù)見費(fèi)（財(cái)務(wù)部）財(cái)務(wù)、管理（財(cái)務(wù)部）銷售費(fèi)用（營銷部）（一）：項(xiàng)目可研和決策控制程序接上土地投標(biāo)中標(biāo)通知書通過土地招、拍、掛方式獲取土地土地投標(biāo)中標(biāo)通知書通過土地招、拍、掛方式獲取土地計(jì)委立項(xiàng)（市計(jì)委）計(jì)委立項(xiàng)（市計(jì)委）辦理選址意見書（市規(guī)劃局）市政府會議紀(jì)要編制項(xiàng)目建議書市政府會議紀(jì)要編制項(xiàng)目建議書公司）辦理拆遷許可證（市房管局）公司）辦理拆遷許可證（市房管局）辦理拆遷紅線（市規(guī)劃局用地科）辦理國有土地使用證辦理國有土地使用證（區(qū)國土分局轉(zhuǎn)市國土局）辦理市政府用地批復(fù)（區(qū)國土分局轉(zhuǎn)市國土局轉(zhuǎn)市政府）

4、辦理用地規(guī)辦理用地規(guī)劃許可證（市規(guī)劃局用地科）辦理初步規(guī)劃方案審批手續(xù)（市規(guī)劃局總工室）策劃方案定位策劃方案定位辦理環(huán)境影響報(bào)告及審批手續(xù)（市環(huán)保局）辦理環(huán)境影響報(bào)告及審批手續(xù)（市環(huán)保局）（二）：項(xiàng)目開發(fā)前期工作準(zhǔn)備標(biāo)（規(guī)劃局總工室）方案評審標(biāo)（規(guī)劃局總工室）方案評審計(jì)地質(zhì)勘察審查進(jìn)行地質(zhì)勘察勘察單位委托或招標(biāo)地質(zhì)勘察審查進(jìn)行地質(zhì)勘察勘察單位委托或招標(biāo)單體方案報(bào)審單體方案報(bào)審進(jìn)行單體施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行單體施工圖設(shè)計(jì)（三）：項(xiàng)目規(guī)劃方案及設(shè)計(jì)流程接上辦理安全監(jiān)督辦理安全監(jiān)督站）施工圖審查（審圖公司）施工招投標(biāo)（項(xiàng)目管理部）辦理項(xiàng)目報(bào)建心）施工招投標(biāo)（項(xiàng)目管理部）辦理項(xiàng)目報(bào)建心）辦理質(zhì)量監(jiān)督站）辦理質(zhì)

5、量監(jiān)督站）消防審核（市消防支隊(duì)）消防審核（市消防支隊(duì)）監(jiān)理公司確定（建設(shè)局）監(jiān)理公司確定測繪院預(yù)放樣人防審核（市人防辦）測繪院預(yù)放樣人防審核（市人防辦）組織施工放樣辦理排污水手續(xù)環(huán)保審批手續(xù)（環(huán)保局）辦理排污水手續(xù)環(huán)保審批手續(xù)（環(huán)保局）辦理環(huán)保手續(xù)辦理環(huán)保手續(xù)涉外建審手續(xù)完成三通一平（項(xiàng)目部）涉外建審手續(xù)完成三通一平（項(xiàng)目部）續(xù)續(xù)航空高度影響審核（空軍）航空高度影響審核（空軍）（四）：項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備工作接上驗(yàn) 槽樁基靜載檢測驗(yàn) 槽樁基靜載檢測）基礎(chǔ)施工土方開挖做好開工報(bào)告（施工單位）基礎(chǔ)施工土方開挖做好開工報(bào)告（施工單位）工程樁基進(jìn)場施工組織圖紙會審和設(shè)計(jì)交底樁基動測樁基動測審核施工組織設(shè)計(jì)項(xiàng)

6、目管理部）審核施工組織設(shè)計(jì)辦理商品房預(yù)售許可證辦理商品房預(yù)售許可證（銷售部）商品房買賣合同、銀行按揭手續(xù)辦理（銷售部）交房商品房買賣合同、銀行按揭手續(xù)辦理（銷售部）交房測繪院驗(yàn)線（測繪院） （可做可不做）建筑工程初驗(yàn)拆架中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收主體封頂上部主體施工 建筑工程初驗(yàn)拆架中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收主體封頂上部主體施工基礎(chǔ)驗(yàn)收基礎(chǔ)驗(yàn)收（五）：項(xiàng)目施工階段流程接上工程檔案歸檔（施工單位）工程檔案歸檔（施工單位）監(jiān)理檔案歸檔（監(jiān)理單位）監(jiān)理檔案歸檔（監(jiān)理單位）建筑工程竣工驗(yàn)收（施工單位）建筑工程竣工驗(yàn)收（施工單位）消防驗(yàn)收（施工單位、建設(shè)單位、項(xiàng)目部）規(guī)劃驗(yàn)收規(guī)劃竣工測繪成果（項(xiàng)目部）規(guī)劃驗(yàn)收規(guī)劃竣工測繪成果（項(xiàng)目

7、部）交房交房人人防、安全局、無線電、空軍等相關(guān)職能部門驗(yàn)收（項(xiàng)目部）備案、歸檔驗(yàn)收并移交營銷部或物業(yè)備案、歸檔驗(yàn)收并移交營銷部或物業(yè)用戶土地證、產(chǎn)權(quán)證的協(xié)助辦理用戶土地證、產(chǎn)權(quán)證的協(xié)助辦理環(huán)保驗(yàn)收室外管網(wǎng)、景觀、綠化配套工程施工環(huán)保驗(yàn)收室外管網(wǎng)、景觀、綠化配套工程施工（六）：項(xiàng)目竣工交房、移交物業(yè)管理房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)程序流程圖選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書先規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書，編制項(xiàng)目建議書向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告計(jì)委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會簽返計(jì)委計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測算，編制可研報(bào)告計(jì)委、建委、首規(guī)

8、委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告對可研批復(fù)，兩位會前，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；據(jù)此辦理征地及前期準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知規(guī)劃局發(fā)征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報(bào)市房地局 結(jié)果報(bào)市房管局市政府下文批地畫樁位給釘樁條件， 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃 據(jù)此到地征部門辦理用地測繪院釘樁，成果給設(shè)計(jì)人 許可證 批準(zhǔn)書，評估項(xiàng)目建設(shè)用地地價申請確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價款，取得土地使用證 按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意見表 到區(qū)配套部門征求意見 地政部門審查安置方案、安置房 規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證委托進(jìn)行規(guī)劃方案

9、設(shè)計(jì) 動遷會及拆遷安置到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書 場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊 規(guī)劃局審方案提出意見 1、到園木局申請伐樹許可證 修改后送首規(guī)委審圖 2、了解線路與供電局運(yùn)行班協(xié)商 改造、移線方案 3、煤氣、道路、上下水改路由 首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào) 4、到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報(bào)表，做正 會出市政會議紀(jì)要 式供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。進(jìn)行個體設(shè)計(jì)領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證 出施工圖 開節(jié)能證明運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)” 到計(jì)委申請，列入計(jì)劃 到稅務(wù)局去稅單制作資料 （建委會簽）報(bào)價小組審查，領(lǐng)取預(yù)售 到建委工程處領(lǐng)開工 持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng) 許可證 審批表 投資許可證登記卡，登

10、記并取得許可證建委、物價局下文批價到市政部門蓋章，證明市政條件落進(jìn)行銷售四源費(fèi)繳納 到開發(fā)辦市政處同意招標(biāo) 填招標(biāo)申請書并到市招辦登記 招標(biāo)辦審查標(biāo)底開標(biāo)會訂合同，寫評標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書招標(biāo)辦蓋章同意施工單位 質(zhì)量總站受理 市統(tǒng)計(jì)局 市審查局審核資金來源， 市開發(fā)辦同意施工 質(zhì)量監(jiān)督 落實(shí)任務(wù) 任務(wù)來源及一切手續(xù) 秘書處登記 建委工程處同意開工，辦理開工許可證施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計(jì)、施工一、 二、 三、 四、 五、 六、 七、一、小區(qū)內(nèi)線路委托設(shè)計(jì)委托施工配電室土建工程驗(yàn)收設(shè)備安裝及驗(yàn)收送電二、通知園林局綠化辦交綠化費(fèi)綠化施工三、按道路方案進(jìn)行施工市政辦事處養(yǎng)路隊(duì)驗(yàn)收四、到自來水業(yè)務(wù)科報(bào)裝委托線路設(shè)計(jì)、施工、及驗(yàn)收到市政監(jiān)理所下水報(bào)裝規(guī)劃設(shè)計(jì)竣工驗(yàn)收五、到熱力公司報(bào)裝委托線路設(shè)計(jì)施工及驗(yàn)收六、（自建鍋爐房）環(huán)保局同意鍋爐房規(guī)劃位置