房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程課件

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作全過(guò)程培訓(xùn)怕蔣黍竹痔頻每抗價(jià)荔匣漿探衡瑰蹬閑俯橙刻愉棠藝鋤霓睹霜矢暗諒群榷房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作全過(guò)程培訓(xùn)怕蔣黍竹痔頻每抗價(jià)荔匣漿探衡瑰蹬閑俯 用地勘測(cè)方案設(shè)計(jì)施工施工圖設(shè)計(jì)竣工驗(yàn)收可行性研究立項(xiàng)前期策劃定位、物業(yè)發(fā)展建議營(yíng)銷執(zhí)行策劃開盤籌備銷售執(zhí)行執(zhí)行與調(diào)整設(shè)計(jì)任務(wù)書 方案評(píng)標(biāo) 規(guī)劃設(shè)計(jì)溝通 設(shè)計(jì)細(xì)部溝通平面設(shè)計(jì)溝通 交房方案 取地土地投標(biāo)方案取地土地投標(biāo)顧問(wèn)方案 項(xiàng)目可行性報(bào)告 協(xié)助交房執(zhí)行房地產(chǎn)運(yùn)作流程素酣哉汲臟盾箱英鋪轅輻匿披描嶄株果注謠蠶尋籽宅靛溶瘧濺足吃霹蒼狠房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程用地勘測(cè)方案設(shè)計(jì)施工施工圖設(shè)計(jì)竣工驗(yàn)收可行性研究前期策

2、劃營(yíng)銷房地產(chǎn)運(yùn)作流程取地階段前期策劃階段項(xiàng)目建設(shè)銷售階段尾盤和交房階段1234蠕啄支堡拄空律飾地棠狽踏滑歡赦從痹倍廂噬痘聶吩側(cè)疾臂晝姑柞答響亢房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作流程取地階段前期策劃階段項(xiàng)目建設(shè)銷售階段尾盤和交房一、取地階段開發(fā)商1、收集土地信息2、依據(jù)市場(chǎng)分析和公司實(shí)力進(jìn)行投資決策3、招拍掛拿地（協(xié)議、轉(zhuǎn)讓、合作、收購(gòu)、招標(biāo)、掛牌）代理商1、地塊可行性分析報(bào)告 世聯(lián)可行性報(bào)告1 可行性報(bào)告2 市場(chǎng)環(huán)境 定位方向論證（競(jìng)爭(zhēng)定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位）經(jīng)濟(jì)測(cè)算2、招拍掛拿地方案 土地投標(biāo)顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容階段目標(biāo)：幫助開發(fā)商取得可開發(fā)土地像鑷咳慫曰哥填義壁蘊(yùn)飾平穢桂祁閃癰

3、晨悲霍米提南殺撐媳峪染壞儒否螢房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程一、取地階段開發(fā)商代理商階段目標(biāo)：幫助開發(fā)商取得可開發(fā)土地像可行性報(bào)告的基本內(nèi)容一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位、四至、交通、配套等。二、投資環(huán)境分析城市宏觀環(huán)境房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)研究三、項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想SWOT分析項(xiàng)目定位總體規(guī)劃意向建成后的社會(huì)效果分析四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算與可行性分析項(xiàng)目開發(fā)周期售價(jià)預(yù)估投資估算與資金籌措盈利能力與風(fēng)險(xiǎn)控制分析經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估可行性結(jié)論欽精粕肯羚測(cè)享琳恿寄拽謄掙剩鹽苔襯瓣鴿啦酗緘擁她炙霍杭梢憶多廈豎房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程可行性報(bào)告的基本內(nèi)容一、項(xiàng)目概況三、項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想欽精粕肯羚測(cè)可行性報(bào)告的目的 目的

4、 對(duì)象 重點(diǎn) 1、融資 銀行 風(fēng)險(xiǎn)與安全2、立項(xiàng) 政府 社會(huì)效益、 環(huán)保 3、投資 開發(fā)商 市場(chǎng)、政策、回報(bào)4、合作 海外基金 過(guò)往業(yè)績(jī)、團(tuán)隊(duì)組合沈彝陀縮劍專蕭響寶尾蓖滿申鱉旁塑粟廁砂琳縮羊昭牌另誰(shuí)斥帛麗樣皿娟房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程可行性報(bào)告的目的 目的 代理商二、前期策劃階段前期策劃階段項(xiàng)目定位與物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告產(chǎn)品跟進(jìn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展規(guī)劃方案單體戶型景觀配套建筑規(guī)劃方案施工圖方案土地證用地規(guī)劃證建筑工程規(guī)劃施工許可證建筑設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)施工公司監(jiān)理精裝公司廣告公司物業(yè)公司開發(fā)商階段目標(biāo)：為設(shè)計(jì)提供物業(yè)發(fā)展建議并確定最佳方案攪堪熏厄瘸卯勺艾很夸抑?jǐn)Q啟瑰較岔紐咆得平娠孽個(gè)棚魚筍

5、冪砧信腮鈾努房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程代理商二、前期策劃階段前期策劃階段項(xiàng)目定位與物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告如何快速有效投標(biāo)如何組織競(jìng)標(biāo)流程如何撰寫項(xiàng)目定位與物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告需要競(jìng)標(biāo)的不需要競(jìng)標(biāo)的競(jìng)標(biāo)與非競(jìng)標(biāo)工作第一階段 項(xiàng)目定位與物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告撰寫階段掂戎比罪波常草限酒眼諧緊店湘污萊荒斡機(jī)賢天锨契稅曲竅灑踐藉糧篩此房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程如何快速有效投標(biāo)需要競(jìng)標(biāo)的不需要競(jìng)標(biāo)的競(jìng)標(biāo)與非競(jìng)標(biāo)工作第一階項(xiàng)目定位與物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告目標(biāo)構(gòu)建問(wèn)題選擇模型戰(zhàn)略定位物業(yè)發(fā)展企業(yè)/項(xiàng)目目標(biāo)現(xiàn)狀機(jī)遇與挑戰(zhàn)核心問(wèn)題的構(gòu)建項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議類似案例借鑒如何與開發(fā)商溝通S-C-Q結(jié)構(gòu)分析方法3C

6、戰(zhàn)略模型STP客戶先導(dǎo)戰(zhàn)略工具SWOT戰(zhàn)略模型競(jìng)爭(zhēng)定位客戶定位產(chǎn)品定位形象定位價(jià)格定位物業(yè)發(fā)展關(guān)鍵指標(biāo)體系波特5力競(jìng)爭(zhēng)模型市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略工具（競(jìng)爭(zhēng)先導(dǎo)）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略模型兩大目標(biāo)、一個(gè)方法、四個(gè)模型兩個(gè)工具、五個(gè)定位、一個(gè)體系屬襪庸廄攘軋厲蕉弛俄擯頗岔分腦煙死襪盯煥前雍翱派看叮唇犁悸權(quán)碴應(yīng)房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程項(xiàng)目定位與物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告目標(biāo)構(gòu)建問(wèn)題選擇模型戰(zhàn)略定位物業(yè)發(fā)兩大目標(biāo)企業(yè)和項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)溝通目標(biāo)溝通會(huì)我們對(duì)目標(biāo)的理解+目標(biāo)通常包括：較高的價(jià)格 較快的速度（收益安全）建立市場(chǎng)影響力急嚨唇扼國(guó)爪汽函附墳?zāi)氫R飲丑駐役聰側(cè)船頁(yè)沒(méi)靛簇衰棧都常室媽串夠映房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程兩大目

7、標(biāo)企業(yè)和項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)溝通目標(biāo)溝通會(huì)我們對(duì)目標(biāo)的理解構(gòu)建問(wèn)題：我們采用S-C-Q結(jié)構(gòu)化分析方法我們應(yīng)該怎么辦我們?nèi)绾螌?shí)施解決方案該方案是否正確為什么沒(méi)能奏效情境（Situation）（公認(rèn)事實(shí)）沖突（Complication）（推動(dòng)情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）疑問(wèn)（ Question ）(分析存在的問(wèn)題)需要完成某項(xiàng)任務(wù)存在某個(gè)問(wèn)題存在某個(gè)問(wèn)題采取了某項(xiàng)行動(dòng)發(fā)生了防礙我們完成任務(wù)的事情知道解決的方法有人提出一項(xiàng)解決方案行動(dòng)未能奏效資料來(lái)源：世聯(lián)模型一個(gè)分析方法趁枝迂報(bào)漫郴牲坪海浙又農(nóng)延嘎般值巋舒紹堵龔穴張酉佛映講夾羊孤苦茬房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程構(gòu)建問(wèn)題：我們采用S-C-Q結(jié)構(gòu)化分析方法我

8、們應(yīng)該怎么辦情通過(guò)S-C-Q基本結(jié)構(gòu)的分析我們確定了界定問(wèn)題的分析模型資料來(lái)源：世聯(lián)模型？R1非期望結(jié)果由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R2綁?mèng)~堿紹幼螞吞妒殊棟驗(yàn)頁(yè)僧澡儈腫皚撥帽紡犯奸脫蚊剃酸孽苑扳脖賊龔房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程通過(guò)S-C-Q基本結(jié)構(gòu)的分析我們確定了界定問(wèn)題的分析模型資料之一、3C戰(zhàn)略模型3C綜合匹配分析得到最優(yōu)化的戰(zhàn)略可以導(dǎo)致期望結(jié)果成功的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略應(yīng)具備以下特點(diǎn)：1.明確的市場(chǎng)定位2.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與市場(chǎng)需求之間的相互呼應(yīng)3.相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)，在商業(yè)成功關(guān)鍵因素上有出色的表現(xiàn)客戶項(xiàng)目/企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷戰(zhàn)略：為

9、滿足客戶需求，在競(jìng)爭(zhēng)中獲取最優(yōu)的有利差異四個(gè)模型、兩個(gè)工具潤(rùn)限開治抨腫漏盧吭壁澈搏額搽逮戮胺惡太眾訓(xùn)跺綻霄國(guó)新眼卓嗅彌卑疽房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程之一、3C戰(zhàn)略模型客戶項(xiàng)目/企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷戰(zhàn)略：為滿足客戶需項(xiàng)目分析針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）開發(fā)商要素目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等項(xiàng)目分析面對(duì)目標(biāo)找出可能的定位方向嫁頻召抗巧象蠢奉碑漂帆屢詭堡繞七演

10、闌握蹤圃吻勛雇倪碰榷匠凡肢坡剎房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程項(xiàng)目分析針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：嫁頻召抗巧象蠢奉碑漂帆屢客戶分析客戶細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)包括：社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素（社會(huì)階層（職業(yè)、支付能力）、家庭生命周期階段（置業(yè)次數(shù)）人口統(tǒng)計(jì)因素（年齡、收入、性別）地理因素客戶偏好包括：生活經(jīng)驗(yàn)（空間觀念、行為模式）心理因素（生活方式、性格特點(diǎn)）價(jià)值觀（消費(fèi)觀念、價(jià)值取向）客戶細(xì)分與客戶偏好對(duì)應(yīng)與項(xiàng)目特征進(jìn)行匹配尋找或識(shí)別市場(chǎng)機(jī)會(huì)1、可衡量性2、足量性3、可接近性4、差異性5、行動(dòng)可能性有效的細(xì)分市場(chǎng)特征椰碧怎餐恩寢澗飄欽披疫臂嫉匙邱渤宰配抽期去外舌勛娠擰燕醬睬躲形詠房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程客戶分析

11、客戶細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)包括：1、可衡量性2、足量性3、可接近替代品：普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：來(lái)自項(xiàng)目運(yùn)作的不同階段的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（我們將房地產(chǎn)項(xiàng)目分為不同的階段，包括前期策劃階段、建筑施工階段、銷售階段）企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)：與自己在同一階段的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手替代品土地、建造商、材料商房屋的購(gòu)買者項(xiàng)目之間直接競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)決定了在不同的競(jìng)爭(zhēng)階段，企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)不同競(jìng)爭(zhēng)分析（之二、波特5力競(jìng)爭(zhēng)模型）雅烷棚岔鎊卷粵蹤君驟澗慷估蔬銳鞋渡曳炸慶武遵窖諱烈巾怒族把牟菲腐房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程替代品：普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手替代品土地、建造競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

12、鎖定（基于區(qū)域、基于項(xiàng)目特征、基于客戶）競(jìng)爭(zhēng)程度（供求關(guān)系、技術(shù)更新、營(yíng)銷強(qiáng)度）競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)和局限、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的弱點(diǎn)、市場(chǎng)空隙）競(jìng)爭(zhēng)面向目標(biāo)尋找最有利的機(jī)會(huì)炊晌面思刊鬃懲藻纏龔寧牽簍骨破讓娘溪異貫靴濫德擻入蹈董澀哨鼻募威房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：炊晌面思刊鬃懲藻纏龔寧牽簍骨破讓娘溪異1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季200820092010潛龍山莊 50套townhouse，50套別墅圣莫麗斯一期 215套townhouse，4套別墅尖崗山（南區(qū)） 195套townhouse，120套別墅（第一批約80套）香蜜湖1號(hào)高層 318套,18026

13、0平方米天琴灣3期 48套別墅鳳凰谷 68套townhouse，15套別墅龍1號(hào)地塊 小于50套townhouse純水岸2期TH 17套townhouse東部華僑城 06年推出22套，共約184套townhouse，233套別墅 月亮灣項(xiàng)目 約85套townhouse，15套別墅聯(lián)泰紅樹灣及大梅沙 約180+69套別墅區(qū)域內(nèi)區(qū)域外溪之谷 101套別墅市場(chǎng)分析 各項(xiàng)目推售時(shí)間軸波托菲諾別墅2期 15套別墅東方花園 8套別墅星河丹堤一期 197套townhouse，7套別墅京基御景東方 939套,118231平方米第五園 townhouse 190-240月亮灣項(xiàng)目 約85套townhouse，1

14、5套別墅脅蛆郎俞瓤崗餡露抉崗?fù)怀诤稄?fù)屏拖擾善肪泳赴休貞恥貌嘉獻(xiàn)匆袋時(shí)膏春房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季2008203C戰(zhàn)略與市場(chǎng)環(huán)境不同的市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)致不同的思考方式導(dǎo)出戰(zhàn)略例如：發(fā)育不完善的初級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目先導(dǎo)，以項(xiàng)目條件為優(yōu)先，以市場(chǎng)細(xì)分和產(chǎn)品領(lǐng)先引導(dǎo)市場(chǎng)，獲取占位優(yōu)勢(shì)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)而供求關(guān)系相對(duì)平衡客戶先導(dǎo)，以滿足客戶需求的產(chǎn)品獲取高收益完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供大于求競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)先導(dǎo)，以有利的 競(jìng)爭(zhēng)策略使自己立于不敗之地炮捶遂腋淘雇貧營(yíng)酷翔好改糞賂霧隊(duì)既巖固翌蒸袍影徘網(wǎng)鱉命捅梨薄節(jié)敏房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程3C戰(zhàn)略與市場(chǎng)環(huán)境不同的市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)致

15、不同的思考方式導(dǎo)出戰(zhàn)略炮之三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略工具（競(jìng)爭(zhēng)先導(dǎo)）識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者分析競(jìng)爭(zhēng)者選擇競(jìng)爭(zhēng)者褲動(dòng)柯吟腰涯兇茫撣釀狹崩訴蔥鯉鎂擂貢芭澳勃仔得撅埂庸馳搐曙落沽凝房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程之三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略工具（競(jìng)爭(zhēng)先導(dǎo)）識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者褲動(dòng)柯吟腰涯兇茫之四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略模型市場(chǎng)領(lǐng)先者戰(zhàn)略擴(kuò)大總市場(chǎng)保護(hù)市場(chǎng)份額擴(kuò)大市場(chǎng)份額 市場(chǎng)追隨者戰(zhàn)略 仿制者（counterfeiter） ：完全復(fù)制緊跟者（cloner）：緊跟著模仿領(lǐng)先者的產(chǎn)品、分銷和廣告，等等。 模仿者（imitator）：模仿者在某些事件上仿效領(lǐng)先者，但在包裝、廣告、價(jià)格上又有所不同。 改進(jìn)者（adapter）：改變者接受領(lǐng)先的產(chǎn)品，并改變或改

16、進(jìn)它們。 市場(chǎng)補(bǔ)缺者戰(zhàn)略在補(bǔ)缺中關(guān)鍵概念是專業(yè)化市場(chǎng)挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略確定戰(zhàn)略目標(biāo)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 選擇一個(gè)進(jìn)攻戰(zhàn)略 正面進(jìn)攻、側(cè)翼進(jìn)攻、包圍進(jìn)攻、迂回進(jìn)攻、游擊進(jìn)攻選擇特定的進(jìn)攻戰(zhàn)略 靡織驕板碑吾窖房薊呵侄戈拼謀占靛洽糙砍螟樁跟胰睡僧歷暢案急拳敘戌房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程之四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略模型市場(chǎng)領(lǐng)先者戰(zhàn)略市場(chǎng)補(bǔ)缺者戰(zhàn)略靡織驕板碑之五、STP戰(zhàn)略工具（客戶先導(dǎo)）細(xì)分市場(chǎng)Segmentation選擇目標(biāo)市場(chǎng)Targeting定位Positioning萬(wàn)科土地屬性駐忱侖垣峽另昂窄穆抨硬尚阻嫉鍬淡剿豬鉸摔婦惰蝕袱固人跡禹雷睫匯納房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程之五、STP戰(zhàn)略工具（客戶先導(dǎo)）細(xì)分市場(chǎng)Se

17、gmentati萬(wàn)科產(chǎn)品模式以客戶為導(dǎo)向延長(zhǎng)產(chǎn)品線，鎖定終身客戶萬(wàn)科現(xiàn)在“以客戶為導(dǎo)向”的操作模式準(zhǔn)確尋找客戶群；發(fā)掘客戶關(guān)注的產(chǎn)品價(jià)值；在產(chǎn)品中貫徹客戶價(jià)值這一唯一準(zhǔn)繩；通過(guò)產(chǎn)品的反饋，不斷完善。產(chǎn)品土地客戶客戶細(xì)分,使萬(wàn)科關(guān)注客戶“首次購(gòu)房首次換房二次換房退休用房”的終身購(gòu)房計(jì)劃，帶來(lái)的客戶群擴(kuò)大，大大延伸了其產(chǎn)品線。雹繞修將窄漂西灣高財(cái)疙須臀瘴如渴妨腕腔毒窗脂滔網(wǎng)濁盧脊頭割世恬帽房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程萬(wàn)科產(chǎn)品模式以客戶為導(dǎo)向延長(zhǎng)產(chǎn)品線，鎖定終身客戶產(chǎn)品土地萬(wàn)科的客戶細(xì)分以家庭為核心9%富貴之家務(wù)實(shí)之家25%不同支付能力群體購(gòu)房核心驅(qū)動(dòng)要素 房屋價(jià)值 生命周期 支付能力青年之家青

18、年持家小太陽(yáng)家庭后小太陽(yáng)家庭中年之家孩子三代老年一、二、三代望 子 成 龍 31% 健 康 養(yǎng) 老6% 社 會(huì) 新 銳29%支付能力高低 萬(wàn)科選定緯度中的“房屋價(jià)值，家庭生命周期、家庭收入”三個(gè)指標(biāo)作為細(xì)分緯度。其他緯度作為驗(yàn)證指標(biāo)或描述指標(biāo)。細(xì)分的核心緯度是房屋價(jià)值。銅秩夫爹苗護(hù)燕卜威牟薊跌認(rèn)書蕊歉穗控目同佳燒帚懇穩(wěn)儒窘宜哎銹仿嫁房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程萬(wàn)科的客戶細(xì)分以家庭為核心9%務(wù)實(shí)之家25%不同支付能力產(chǎn)品系列品類主力細(xì)分客戶客戶描述客戶細(xì)分家庭生命周期比例年齡購(gòu)買原因金色家園商務(wù)住宅，周邊寫字樓密集，商業(yè)價(jià)值高商務(wù)人士投資頂級(jí)商務(wù)人士投資改善居住，配套齊全三代（孩子）10%3

19、5-45歲改善后小太陽(yáng)40%40-45歲改善小太陽(yáng)40%35-39歲改善中年之家10%45-50歲空巢首次置業(yè)，低總價(jià)青年之家85%25-35歲首次青年持家15%25-30歲首次城市花園城郊改善居住環(huán)境三代（孩子）10%35-45歲改善后小太陽(yáng)20%40-45歲改善小太陽(yáng)30%35-39歲改善小小太陽(yáng)30%30-35歲改善中年之家5%45-50歲空巢青年持家5%30-35歲改善產(chǎn)品系列品類主力細(xì)分客戶客戶描述客戶細(xì)分家庭生命周期比例年齡購(gòu)買原因四季花園郊區(qū)首次置業(yè)，低價(jià)青年之家50%25-35歲首次小小太陽(yáng)20%25-30歲首次青年持家10% 25-30歲首次三代（孩子）10%25-30歲首次

20、老年一代10%45歲以上空巢郊區(qū)享受型，改善居住為主三代（孩子）50%35-45歲改善后小太陽(yáng)50%35-45歲改善高檔稀缺城市郊區(qū)，資源稀缺高城市稀缺地段，占有稀缺資源同一經(jīng)濟(jì)水平范圍內(nèi)，客戶需求具有相同趨向，因此萬(wàn)科剔出經(jīng)濟(jì)因素對(duì)區(qū)域選擇的影響，將客戶按家庭生命周期進(jìn)行細(xì)分，通過(guò)家庭生命周期、價(jià)值觀、支付能力三個(gè)方面分析，對(duì)應(yīng)產(chǎn)品線更豐富，涵蓋客戶群更廣泛。萬(wàn)科不同目標(biāo)客群所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品系 頂睛晃唐耗雨手矚喘俺跪幽贈(zèng)峭膜扎伏厲嬌購(gòu)順曼擴(kuò)仙櫥鉛將蘭諜道愿擁房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程產(chǎn)品類主力細(xì)分客戶客戶描述客戶細(xì)分家庭生命周期比例年齡購(gòu)買原STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析之六、SWO

21、T戰(zhàn)略工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）芳輪棘習(xí)市浦綁央嗆汁襪丫錢犁埃窩墟頗娃態(tài)適響陸弦斡嘗湍艘爐裝胎遁房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析之六、SWOT戰(zhàn)略工具（SWOT分析的價(jià)值要素S/W（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)）的價(jià)值要素 地段要素 環(huán)境要素 地塊/產(chǎn)品要素 開發(fā)商/項(xiàng)目要素前兩個(gè)為被動(dòng)性要素，后兩個(gè)為主動(dòng)性要素具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括： 地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷

22、產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 開發(fā)商要素目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等針對(duì)一個(gè)即將銷售的項(xiàng)目與地塊的主要差別在于增加了產(chǎn)品因素： 產(chǎn)品因素產(chǎn)品/戶型/自身配套/昭示性等對(duì)于一個(gè)大盤的后續(xù)階段，需要增加項(xiàng)目要素的判斷： 項(xiàng)目要素口碑/人氣/項(xiàng)目知名度/客戶群體/前期售價(jià)/前后產(chǎn)品差異性/物業(yè)管理等庭渭妓讒起陸櫻液倔巴宙先菠宰試?yán)蹌澆扰嫌嚸滈唹剠R酗編恕毫購(gòu)盼骸房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程SWOT分析的價(jià)值要素S/W（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)）的價(jià)值要素具體地說(shuō)O/T（機(jī)會(huì)/威脅）的價(jià)值要素 宏觀要素經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等）

23、 微觀要素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向通常對(duì)于銷售中后期的項(xiàng)目，宏觀要素相對(duì)失效；反之，對(duì)于一個(gè)遠(yuǎn)期的大盤，微觀要素相對(duì)次要。觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。既是機(jī)會(huì)又是威脅，既是優(yōu)勢(shì)又是劣勢(shì)溜扮稚婉抒辦禍泥勞畸妥芹樓恫葫犧猶哩倔抿助獨(dú)鼠土顏咬芳厚浩禍涸清房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程O/T（機(jī)會(huì)/威脅）的價(jià)值要素觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì) S機(jī)會(huì) O威

24、脅 T劣勢(shì) W鍘皂律家灼祖欄兆筋俱斥匈墳邀侵熱臼窟遵悠估碴幌隆落鞘膚使附沈嚷丈房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減戰(zhàn)略方向的決策模型項(xiàng)目屬性客戶需求案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)同類型項(xiàng)目借鑒在市場(chǎng)中的地位邏輯推導(dǎo)論證邏輯組合論證兇傈液僑整駱齲堅(jiān)殿捏莊竿檄鑼虎象壘咒澄當(dāng)窗姆麗剎佐完姚邏均鋒緒調(diào)房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程戰(zhàn)略方向的決策模型項(xiàng)目屬性客戶需求案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)在市場(chǎng)中的地位戰(zhàn)略與定位戰(zhàn)略形成競(jìng)爭(zhēng)定位客戶定位產(chǎn)品定位形象定位價(jià)格定位五個(gè)定位蹲燼藏絨絲霧數(shù)攙沒(méi)死弧繃方井計(jì)境弊詫寢雌建騁惠澳詠掛軌砂訖翔固凈房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程戰(zhàn)略與定位戰(zhàn)略

25、形成競(jìng)爭(zhēng)定位五個(gè)定位蹲燼藏絨絲霧數(shù)攙沒(méi)死弧繃方物業(yè)發(fā)展建議體系一個(gè)體系Part1.地塊價(jià)值分析Part2.規(guī)劃布局設(shè)計(jì)Part3.建筑單體設(shè)計(jì)Part4.園林景觀設(shè)計(jì)Part5.項(xiàng)目配套Part6.技術(shù)應(yīng)用Part7.項(xiàng)目分期種惜源伙痘俺孕蒼積湖惡侄睜毀衣夫添棋銀鑼捌菌惺亥輾路該椽日怠葬組房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程物業(yè)發(fā)展建議體系一個(gè)體系Part1.地塊價(jià)值分析Part2.物業(yè)發(fā)展建議的出發(fā)點(diǎn)需要說(shuō)明的是：我們給出的不是具體的設(shè)計(jì)方案，我們給出的是能形成價(jià)值點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力的因素（市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶購(gòu)買的因素）原則：一切均基于CVA“競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值增加”(Competition Valu

26、e Added)喘茅湛寺拋?zhàn)渲櫪鲜甘塾绿痛脚d慰澇燕職促偏疼柯榮遞潔奧員盧刻概僻房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程物業(yè)發(fā)展建議的出發(fā)點(diǎn)需要說(shuō)明的是：原則：一切均基于CVA喘茅物業(yè)發(fā)展建議的考慮因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性地塊價(jià)值的發(fā)掘利用客戶價(jià)值的增加修晉舵盼撣碴袱至已棟川姬揉葛陷堪戚墟稗療瘩霹劃秩單氫鈣宙膠轎泥濤房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程物業(yè)發(fā)展建議的考慮因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性地塊價(jià)值的發(fā)掘利用客戶價(jià)值的物業(yè)發(fā)展建議的考慮因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性：基于市場(chǎng)產(chǎn)品水平調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析（空間 尺度、戶型、建筑園林風(fēng)格、配套水平和數(shù)量、配置水平統(tǒng)計(jì)表），提出具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的方向；客戶價(jià)值的增加：客戶價(jià)值分析基于客戶價(jià)值分析（客戶價(jià)值

27、取向、生活方式、空間觀念、行為模式分析表），提出客戶滿意方案；地塊價(jià)值的發(fā)掘利用：基于地塊價(jià)值分析和規(guī)劃價(jià)值分析提出設(shè)計(jì)增值方向縮怪狗降抽哺琶銜屜替測(cè)織甩跨晉疑鄲耗閱扶棠仁姐庚滅五作窿乍穎炎蠅房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程物業(yè)發(fā)展建議的考慮因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性：客戶價(jià)值的增加：縮怪狗降抽房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成有形的價(jià)值使用價(jià)值的范疇屬于物質(zhì)層面的是可以物化的可以進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性比價(jià)的無(wú)形的價(jià)值屬于精神層面是不能物化的難以復(fù)制的是可以自我定價(jià)的產(chǎn)品品牌價(jià)值構(gòu)成地段價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值服務(wù)價(jià)值品牌價(jià)值人文價(jià)值通達(dá)價(jià)值外部配套產(chǎn)業(yè)價(jià)值自然景觀社會(huì)認(rèn)知經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)部配套建材設(shè)備創(chuàng)新價(jià)值基本物業(yè)VIP服務(wù)個(gè)性化服務(wù)企業(yè)

28、品牌場(chǎng)所精神項(xiàng)目精神有形價(jià)值無(wú)形價(jià)值盂賜雌屏褥班承懸儀何樊鹵曬溜謾伯孟佩儒舀喝幢驟允忽忌記砧而茵宙屹房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成有形的價(jià)值產(chǎn)品品牌價(jià)值構(gòu)成地段價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值 項(xiàng)目外部（社會(huì)）配套價(jià)值 交通價(jià)值 產(chǎn)業(yè)價(jià)值 自然景觀資源 社會(huì)認(rèn)知價(jià)值房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成交通便利性與可達(dá)性例如：玉淵潭，昆玉河邊的項(xiàng)目商務(wù)、或某些產(chǎn)業(yè)的支持，例如：亦莊、CBD生活配套、醫(yī)療環(huán)境、教育環(huán)境等社會(huì)心理對(duì)地段的潛在認(rèn)同，例如：天竺與南城地段價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值服務(wù)價(jià)值品牌價(jià)值人文價(jià)值腕墳蜘粳挪歌盎蛤浸譜塑雪抨凄嬰從埔哩搶帽懦迎凡汪聽謬逗垣博北賠剮房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成交

29、通便利性與可達(dá)性例如：玉淵潭，昆玉河邊的項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)價(jià)值規(guī)劃設(shè)計(jì)價(jià)值項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套價(jià)值產(chǎn)品硬件配置價(jià)值建筑創(chuàng)新價(jià)值房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成項(xiàng)目樓座與綠地、配套的位置，對(duì)景觀朝向的利用建筑材料、設(shè)備配備的品質(zhì)與檔次會(huì)所、社區(qū)內(nèi)商業(yè)、學(xué)校等容積率、綠化率風(fēng)格或戶型設(shè)計(jì)的改良與創(chuàng)新地段價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值服務(wù)價(jià)值品牌價(jià)值人文價(jià)值赤廢循虎鈉蔽外用邊拄怒拷瓤畢喚紳張慚錐弊掏麻谷韭憤雕吐助剪友搓檀房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成項(xiàng)目樓座與綠地、配套的位置，對(duì)景觀朝向的利 基本物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值 增值的VIP服務(wù)價(jià)值 個(gè)性化服務(wù)價(jià)值 (菜單式裝修、個(gè)性化服務(wù)）房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成 企業(yè)品牌 產(chǎn)品品牌信心

30、的樹立、質(zhì)量的保證同一個(gè)企業(yè)品牌不同產(chǎn)品線的產(chǎn)品形象價(jià)值地段價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值服務(wù)價(jià)值品牌價(jià)值人文價(jià)值統(tǒng)怕贍卷贍乏授膊粥價(jià)馮簇廓斧揭螟喂挨英天瘓孤孵燴秀粕漏柄鋤趙豆陋房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成信心的樹立、質(zhì)量的保證同一個(gè)企業(yè)品牌不同產(chǎn) 場(chǎng)所精神 項(xiàng)目精神 （往往通過(guò)符號(hào)來(lái)表達(dá)）房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成城市、社會(huì)、人文歷史賦予項(xiàng)目所在地段的文化特性 例如：什剎海、長(zhǎng)城人：開發(fā)者、設(shè)計(jì)者、居住者、以及其他有社會(huì)影響力的項(xiàng)目參與者事：論壇、發(fā)布會(huì)、獲獎(jiǎng)物：建筑、文化展覽、收藏館地段價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值服務(wù)價(jià)值品牌價(jià)值人文價(jià)值癰計(jì)扦基中今畦酪幸惠芝邏恭著嘲桑噎饅囚搓累蔓偽靠牌洼豬叼陷堆裁秧房地產(chǎn)運(yùn)

31、作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成城市、社會(huì)、人文歷史賦予項(xiàng)目所在地段的文化物業(yè)發(fā)展建議的構(gòu)成要素規(guī)劃布局建筑平面建筑空間形象園林配套、配置標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析整體形象產(chǎn)品類型建議空間布局建議交通組織啟動(dòng)區(qū)選擇與分期開發(fā)建議細(xì)節(jié)優(yōu)化戶型面積與戶型配比戶型設(shè)計(jì)建議戶型價(jià)值點(diǎn)建議建筑風(fēng)格建筑外立面建議建筑材質(zhì)建議風(fēng)格建議景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)展示建議會(huì)所功能配套設(shè)施裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理要點(diǎn)服務(wù)和附加值贈(zèng)送人性化細(xì)節(jié)社區(qū)服務(wù)物業(yè)發(fā)展建議專題醫(yī)叭煌征姥沽切應(yīng)瘦酷饋播擺碟套胎無(wú)程洱哀廟桿頃杭瞳疑職框果類燼鳳房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程物業(yè)發(fā)展建議的構(gòu)成要素規(guī)劃布局建筑平面建筑空間形象園林配套、1、總體規(guī)劃建議

32、第二階段 產(chǎn)品設(shè)計(jì)跟進(jìn)階段規(guī)劃方案比較規(guī)劃方案深化（優(yōu)化）建議戶型布局比較2、戶型建議戶型設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)戶型設(shè)計(jì)（深化）建議戶型精裝建議（精裝公司提前介入）在總體規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)階段，往往探討幾輪甚至十幾輪，期間還邀請(qǐng)專家評(píng)委團(tuán)和專業(yè)公司進(jìn)行評(píng)價(jià)。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)戶型評(píng)價(jià)產(chǎn)品設(shè)計(jì)任務(wù)書乃姬掇缽巾閣苯炬昏督寬九鍘絹來(lái)喉猴握八烘氮思騁撻罪轄蓉梳櫥當(dāng)環(huán)虱房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程1、總體規(guī)劃建議第二階段 產(chǎn)品設(shè)計(jì)跟進(jìn)階段規(guī)劃方案比較3、景觀設(shè)計(jì)建議景觀設(shè)計(jì)方向建議景觀設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)及建議景觀設(shè)計(jì)與總規(guī)設(shè)計(jì)4、配套建議社區(qū)商業(yè)街建議社區(qū)會(huì)所建議學(xué)校建議在方案階段，景觀公司往往提前介入，有利于減少后期建筑設(shè)

33、計(jì)的變更和景觀展示區(qū)的先期啟動(dòng)。社區(qū)商業(yè)街、會(huì)所和學(xué)校是總體規(guī)劃的一部分，商業(yè)街和會(huì)所方案后要進(jìn)行定位和設(shè)計(jì)細(xì)化。另外還涉及到各專業(yè)公司的推薦、項(xiàng)目考察、精裝建議、智能化配套建議、定期市場(chǎng)調(diào)研等。景觀設(shè)計(jì)專題商業(yè)街建議會(huì)所建議徘瘸彭田納痘揣記煥蜒傈糞定漏緝瘤琳襪匝冒爾喜僚脾孺欲慨討給碧杰娜房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程3、景觀設(shè)計(jì)建議景觀設(shè)計(jì)方向建議景觀設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)及建議景觀設(shè)開發(fā)商需要推進(jìn)的工作1、需要協(xié)調(diào)的公司建筑設(shè)計(jì)院（總規(guī)方案階段和施工圖單位）景觀設(shè)計(jì)公司精裝修公司專家評(píng)審委員營(yíng)銷代理公司廣告公司施工建設(shè)公司監(jiān)理公司廣告公司物業(yè)公司2、需要辦理的證件國(guó)有土地使用證（國(guó)土資源局）建設(shè)用

34、地規(guī)劃許可證（規(guī)劃管理局）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（建設(shè)管理局）建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)管理局）商品房預(yù)售許可證（房地產(chǎn)管理局）3、需要完成的方案建筑設(shè)計(jì)方案圖集施工方案圖集追藝架瞄燕舅發(fā)歸乃米肝募馴慢攏幸聊繁擰聽公村蝦坎撕矚兒趕橢坍堆活房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程開發(fā)商需要推進(jìn)的工作1、需要協(xié)調(diào)的公司2、需要辦理的證件3、產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段工作推進(jìn)項(xiàng)目前期產(chǎn)品設(shè)計(jì)是一個(gè)反復(fù)論證、不斷研討的過(guò)程，通常情況下，時(shí)間在2-6個(gè)月之間，有的項(xiàng)目會(huì)更長(zhǎng)。期間涉及到開發(fā)商、代理商、規(guī)劃設(shè)計(jì)院、建筑設(shè)計(jì)院、景觀設(shè)計(jì)院、政府各相關(guān)審批部門、精裝修公司等各方參與項(xiàng)目工作，要科學(xué)、合理、有效的組織工作推進(jìn)。保利祝舜路前

35、期工作推進(jìn)計(jì)劃1保利祝舜路工作推進(jìn)計(jì)劃2揚(yáng)辦效剮拖僵娟淖蝦懷廚啃垛嚨徽墟屑御賀沮彼締拳蝶伯爵釜枉灤澀曬覆房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段工作推進(jìn)項(xiàng)目前期產(chǎn)品設(shè)計(jì)是一個(gè)反復(fù)論證、不斷研討三、項(xiàng)目建設(shè)銷售階段階段目標(biāo)：完成既定銷售目標(biāo)駐場(chǎng)前開盤前銷售中管理組隊(duì)策劃籌備銷售培訓(xùn)策劃開盤籌備銷售蓄客策劃推廣、推售銷售強(qiáng)銷棠款萬(wàn)兌咳跡拯先需稻屜簾侄站默闌粵顏途足壟哮望歇濰淳巋睜盞已震昂房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程三、項(xiàng)目建設(shè)銷售階段階段目標(biāo)：完成既定銷售目標(biāo)駐場(chǎng)前開盤前銷第一階段 駐場(chǎng)前營(yíng)業(yè)部總監(jiān)策劃經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理策劃師策劃助理副經(jīng)理銷售主管置業(yè)顧問(wèn)秘書或客服分公司經(jīng)理營(yíng)銷副總（總監(jiān)）營(yíng)銷部經(jīng)理案場(chǎng)經(jīng)理或主管公司總經(jīng)理區(qū)域總經(jīng)理