項目成本測算說明

1、項目成本測算說明項目成本測算說明項目成本測算說明V:1.0精細(xì)整理，僅供參考 項目成本測算說明日期：20 xx年X月項目成本測算說明（成本費(fèi)用、項目分類及核算內(nèi)容）一、項目情況：項目所處位置，位置的大體情況；項目的組成情況：幢數(shù)、各自的層數(shù)、各自的結(jié)構(gòu)類型、層高等項目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：用地面積、建筑面積、建筑密度、容積率、綠化率以及地上建筑和地下室建筑各自的情況及建筑面積（詳見附表一項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)） 二、編制依據(jù)：1、我公司與相關(guān)單位簽訂的合同、協(xié)議。2、項目的市場定位報告。3、項目的規(guī)劃和擴(kuò)初方案。4、省市有關(guān)行政性收費(fèi)項目的政策、法規(guī)、文件。5、有關(guān)中介機(jī)構(gòu)提供的和我公司收集的類似項目的有

2、關(guān)數(shù)據(jù)。6、測算期建筑材料的價格或價格指數(shù)。7、項目限額設(shè)計的指標(biāo)。8、其他依據(jù)。三、開發(fā)產(chǎn)品成本目標(biāo)的確定及核算視開發(fā)產(chǎn)品具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。成本項目一般包括下列18項，其中16項組成項目開發(fā)成本：土地使用權(quán)取得費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建安費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)期間費(fèi)用營業(yè)稅等及附加四、成本組成土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：1.1.1政府地價、契稅及市政配套費(fèi)：支付的地價，向政府部門交納的契稅、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、土地公正費(fèi)和土地證手續(xù)費(fèi)。1.1.2合作款項：補(bǔ)償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作的

3、房屋成本和相應(yīng)稅金等1.1.3紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。1.1.4拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。1.1.5其他土地類費(fèi)用開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：1.2.1測繪測量費(fèi)：包括土地測量費(fèi)、建筑放樣測量費(fèi)、市政放樣費(fèi)、復(fù)測費(fèi)、管線跟蹤測量費(fèi)、竣工測繪費(fèi)、地震安評費(fèi)、填渣測繪費(fèi)、沉降觀測費(fèi)、防雷防靜電測試費(fèi)、日照測試費(fèi)和其他測量測繪費(fèi)。1.2.2勘察設(shè)計費(fèi)主要包括方案及擴(kuò)初設(shè)計

4、費(fèi)、主體施工圖設(shè)計費(fèi)、專業(yè)工程設(shè)計費(fèi)、附屬工程設(shè)計、審圖費(fèi)、勘探費(fèi)和其他設(shè)計費(fèi)1.2.2.1方案及擴(kuò)初設(shè)計費(fèi)：方案設(shè)計費(fèi)（含方案招標(biāo)費(fèi)評審費(fèi)和模型及效果圖費(fèi)）、擴(kuò)初設(shè)計費(fèi)。1.2.2.2主體施工圖設(shè)計費(fèi)：施工圖設(shè)計費(fèi)、修改設(shè)計費(fèi)等。1.2.2.3專業(yè)工程設(shè)計費(fèi)：裝修設(shè)計費(fèi)、幕墻設(shè)計費(fèi)、鋁合金門窗設(shè)計費(fèi)、智能化設(shè)計費(fèi)、鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計費(fèi)、人防電站設(shè)計費(fèi)、基坑圍護(hù)設(shè)計費(fèi)。1.2.2.4附屬工程設(shè)計費(fèi)：市政設(shè)計費(fèi)、綠化設(shè)計費(fèi)、給水設(shè)計費(fèi)、環(huán)保設(shè)計費(fèi)、路燈設(shè)計費(fèi)、有線電視設(shè)計費(fèi)、河坎設(shè)計費(fèi)、電氣設(shè)計費(fèi)、煤氣設(shè)計費(fèi)、高層電動抄表設(shè)計費(fèi)、綜合管線設(shè)計費(fèi)和標(biāo)識標(biāo)牌設(shè)計費(fèi)。1.2.2.5審圖費(fèi)：各種施工圖審核、消防

5、建審、防雷設(shè)計審核、人防工程審核等。1.2.2.6勘探費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基的各種勘探費(fèi)。1.2.2.7其他：可行性研究及其他不能列入以上內(nèi)容的各種勘察設(shè)計費(fèi)、制圖、曬圖費(fèi)等。1.2.3報批報建費(fèi)（可退費(fèi)用要注明）1.2.3.1教育地方附加費(fèi)1.2.3.2白蟻防治費(fèi)1.2.3.3散裝水泥費(fèi)1.2.3.4墻改費(fèi)1.2.3.5規(guī)劃告知牌制作費(fèi)1.2.3.6環(huán)評費(fèi)1.2.3.7室內(nèi)環(huán)境檢測費(fèi)1.2.3.8消防測試費(fèi)（付測試單位）1.2.3.9消防驗收費(fèi)（付消防支隊）1.2.3.10異地人防建設(shè)費(fèi)異地綠化費(fèi)1.2.3.12招投標(biāo)費(fèi)：包括招投標(biāo)管理費(fèi)，設(shè)計、監(jiān)理、施工、設(shè)備等招標(biāo)費(fèi)及招標(biāo)代理費(fèi)，標(biāo)底

6、編制費(fèi)等1.2.3.13合同公證費(fèi)1.2.3.14質(zhì)監(jiān)費(fèi)1.2.3.15其他報批報建費(fèi)：如規(guī)劃管理費(fèi)、檔案管理費(fèi)和綜合驗收費(fèi)等。1.2.4三通一平費(fèi)：1.2.4.1臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費(fèi)用1.2.4.2臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、臨時管線鋪設(shè)費(fèi)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費(fèi)用、臨時電貼。1.2.4.3臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。1.2.4.4場地平整費(fèi)：場地清運(yùn)費(fèi)、舊房拆除費(fèi)用。1.2.4.5臨時設(shè)施費(fèi)：臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占地費(fèi)用及其他臨時費(fèi)用。1.2.4.6房屋安全鑒定及周邊環(huán)

7、境監(jiān)測費(fèi)。1.2.4.7考古費(fèi)。1.2.2.8其他三通一平類費(fèi)用。1.2.5物業(yè)類費(fèi)用：包括按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主委員會的由物業(yè)公司代管的物業(yè)管理基金、維修基金或其他專項基金以及代收費(fèi)項目。1.2.5.1初期物業(yè)管理費(fèi)。1.2.5.2綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)。1.2.5.3電梯設(shè)備維修費(fèi)。1.2.5.4弱電維修基金。1.2.51.2.5.6其他物業(yè)類費(fèi)用。1.2.5.7代收費(fèi)：如有收費(fèi)需說明。主體建安工程費(fèi)：指項目開發(fā)過程中發(fā)生在主體內(nèi)并列入房屋建筑安裝費(fèi)用預(yù)算內(nèi)的各項費(fèi)用。1.3.1樁基工程：包括工程樁、圍護(hù)樁、樁基測試等1.3.2主體結(jié)構(gòu)及安裝工程1.3.2.1地下室工程：包括土方、基坑圍護(hù)及護(hù)壁、基坑測試

8、費(fèi)、地下室土建1.3.2.2地下室水電暖安裝：包括地下室給排水、地下室電氣及地下室采暖1.3.2.3上部工程：包括結(jié)構(gòu)及初裝修工程、外墻面裝修（涂料、面磚及花崗巖等）1.3.2.4上部工程水電暖安裝：包括上部給排水、上部電氣及上部采暖1.3.3其他外立面工程：包括室內(nèi)外門窗、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、護(hù)欄等1.3.4裝修工程：包括大堂精裝修、樓梯間精裝修、公寓精裝修、辦公精裝修和商業(yè)精裝修等1.3.51.3.5.11.3.5.21.3.5.31.3.5.41.3.5.51.3.5.61.3.5.7消防通風(fēng)1.3.5.81.3.5.91.3.5.101.3.5.11智能化及通訊弱電系統(tǒng)費(fèi)：包括安全防范及智能

9、控制系統(tǒng)、1.3.6其他主體建安基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 1.4.1室內(nèi)外高低壓電器系統(tǒng)費(fèi)：包括高低壓設(shè)備及線路安裝費(fèi)、配電站、開閉站、電貼費(fèi)、電纜溝費(fèi)用和其他高低壓費(fèi)用（如外圍電纜等）。1.4.2室外供水費(fèi)1.4.2.1自來水系統(tǒng)費(fèi)：包括室外給水、一戶一表管理安裝費(fèi)和水泵房設(shè)備費(fèi)。1.4.2.2直飲水系統(tǒng)費(fèi)1.4.2.3熱水系統(tǒng)費(fèi)1.4.3室外道路、排水、排污1.4.3.1道路建造費(fèi)：小區(qū)內(nèi)外的道路路基平整、墊層、基層、面層，開設(shè)路口及補(bǔ)償費(fèi)等。1.4.3.2雨污水系統(tǒng)費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)外鋪設(shè)的雨污水管道、雨污水井和化糞池等。1.4.3.3污水處理設(shè)施費(fèi)：如凈化池及其處理設(shè)備等。1.4.4室外采暖系統(tǒng)費(fèi)1.4

10、.4.1管道系統(tǒng)費(fèi)1.4.4.2熱交換站1.4.4.3鍋爐房費(fèi)用1.4.4.4掛網(wǎng)費(fèi)1.4.5室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)1.4.5.1管道系統(tǒng)費(fèi)1.4.5.2調(diào)壓站1.4.6室外園林環(huán)境費(fèi)1.4.6.1綠化工程建設(shè)費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)外綠化苗木及種植費(fèi)、苗木種植需要的種植土等。1.4.6.2廣場園路、景觀建造費(fèi)：指廣場園路基礎(chǔ)平整、墊層、基層、面層，還包括雕塑、噴泉、環(huán)廊、休閑亭、假山等景觀工程。1.4.6.3大門圍墻建造費(fèi)1.4.6.4河坎建造費(fèi)1.4.6.5其他園林環(huán)境工程費(fèi)：未列入上述范圍的兒童游樂設(shè)施、體育設(shè)施等。1.4.7室外照明1.4.7.1路燈工程1.4.7.2草坪燈工程1.4.8其他管線工程費(fèi)1.

11、4.8.1有線電視費(fèi)1.4.8.2網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)(電話、電信或網(wǎng)通等)1.4.8.3其他工程管網(wǎng)費(fèi)1.4.9室外零星設(shè)施費(fèi)1.4.9.1信報箱費(fèi)用1.4.9.2各類指示牌、標(biāo)志牌、示意圖費(fèi)用1.4.9.3垃圾筒、果殼箱費(fèi)用1.4.9.4地下車庫車位分隔保護(hù)相關(guān)費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等設(shè)施的支出。在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的

12、可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨(dú)立核算。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：1.51.51.5.31.5.41.51.51.51.51.5.91.5.101.5.11其他公共配套設(shè)施：除以上公共配套

13、設(shè)施以外的其他公共配套設(shè)施。開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)接間費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費(fèi)用。1.61.61.6.31.6.4交房前財務(wù)費(fèi)用：是指交房前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，為籌集資金而發(fā)生的財務(wù)費(fèi)用。包括企業(yè)開發(fā)項目期間（交房前）直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息凈支出，金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費(fèi)用。交房前是截止項目綜合驗收之后統(tǒng)一交房當(dāng)月。開發(fā)期間費(fèi)用開發(fā)期間費(fèi)用與項目開發(fā)直接相關(guān)，但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出。1.7.1為銷售發(fā)生的策劃、廣告、樣板房、售樓中心、售樓書、模型等所有營銷推廣費(fèi)用，其中在銷售使用后能夠轉(zhuǎn)讓出售、形成公司產(chǎn)權(quán)的項目獨(dú)立核算。主要包括：1.7.11.7.1.2行政收費(fèi)：包括面積預(yù)測費(fèi)、面積實測費(fèi)1.7.1.3