國內(nèi)知名建材招商推廣成功方案

1、東安縣建材家居廣場招商推廣方案前 言商業(yè)開發(fā)與與經(jīng)營屬屬于高風風險、高高技術(shù)的的地產(chǎn)開開發(fā)種類類，涉及及商業(yè)定定位、推推廣、經(jīng)經(jīng)營等充充滿挑戰(zhàn)戰(zhàn)的商業(yè)業(yè)領(lǐng)域。影影響商鋪鋪招商、銷銷售的因因素很多多，但最最關(guān)鍵的的還是生生意機會會是否足足夠？經(jīng)經(jīng)營管理理是否得得力？投投資前景景是否明明確？投投資回報報是否有有保障？投資是是否具有有增長的的空間等等等。而而所有的的前提是是這里能能否做旺旺？由誰誰來做旺旺？因為為只有這這里經(jīng)營營有保障障，經(jīng)營營者才能能獲取投投資收益益；租金金才能上上漲；物物業(yè)才會會升值；商鋪自自然變得得搶手。同樣，東安安建材家家居廣場場能否順順利實現(xiàn)現(xiàn)招商及及銷售的的關(guān)鍵是是市場的

2、的生意機機會如何何得以擴擴展、是是否具備備自身特特色、招招商及銷銷售的門門檻設(shè)置置、良性性專業(yè)的的經(jīng)營管管理等等等都是市市場招商商、銷售售得以順順利實施施的關(guān)鍵鍵。同時時更是項項目運營營發(fā)展的的必備條條件。為為此，我我們對東東安城區(qū)區(qū)建材商商戶及與與本項目目類似商商場（湘湘桂建材材廣場）進進行了全全面的調(diào)調(diào)查，并并在此基基礎(chǔ)上分分析了本本項目的的整合招招商推廣廣策略。一、市場 HYPERLINK /drb/key.asp?searchval=調(diào)查 調(diào)調(diào)查與分分析招商是項目目運作的的基礎(chǔ)工工程，良良性的招招商不僅僅為項目目銷售建建立良好好的信心心保障，同同時更為為項目的的經(jīng)營創(chuàng)創(chuàng)造良好好條件。東

3、安現(xiàn)有建建材商業(yè)業(yè)零售市市場現(xiàn)狀狀分析： 東安安縣整體體商業(yè)還還處于以以臨街商商鋪為主主，分布布較為零零散，經(jīng)經(jīng)營者各各自為政政，經(jīng)營營規(guī)模小小，不集集中，缺缺乏有效效的市場場引導(dǎo)。 現(xiàn)有有單體商商業(yè)規(guī)模模較小，缺缺乏一個個大型的的、集中中的、現(xiàn)現(xiàn)代化的的專業(yè)市市場，缺缺乏具備備強大號號召力的的品牌零零售商家家。 現(xiàn)有有商業(yè)設(shè)設(shè)施硬件件落后，購購物環(huán)境境惡劣，經(jīng)經(jīng)營檔次次較低，無無法滿足足消費者者日益成成熟的建建材消費費需求。 現(xiàn)有有建材零零售商業(yè)業(yè)經(jīng)營缺缺乏統(tǒng)一一的管理理和引導(dǎo)導(dǎo)，業(yè)態(tài)態(tài)分布比比較零亂亂，業(yè)態(tài)態(tài)組合不不合理，缺缺乏主題題性。通過前期的的市場調(diào)調(diào)研，結(jié)結(jié)合項目目本身的的優(yōu)勢，我

4、我們認為為本項目目招商工工作的機機會點主主要表現(xiàn)現(xiàn)在： 作為為東安縣縣現(xiàn)有唯唯一的大大型的、專專業(yè)性、一一站式購購物中心心，本項項目在硬硬件設(shè)備備、經(jīng)營營管理等等方面的的突破，為為將來商商戶經(jīng)營營帶來競競爭優(yōu)勢勢，將對對商戶形形成強大大的號召召力； 本項項目在業(yè)業(yè)態(tài)組合合上的豐豐富性，使使得本項項目成為為東安縣縣唯一的的“一站站式購物物中心”，從從而打破破東安縣縣現(xiàn)有的的建材小小經(jīng)營模模式，在在一定程程度拓展展了東安安建材商商戶的生生意機會會。 引進進大型品品牌建材材商家湖湖南知名名建材超超市長沙沙旺德府府或大型型百貨超超市深圳圳新一佳佳作為龍龍頭店，提提高項目目影響力力、擴大大商業(yè)輻輻射范圍

5、圍的同時時，帶來來旺盛的的消費人人流，從從而帶旺旺整個市市場。機會存在的的同時，我我們也認認識到本本項目的的招商工工作依然然存在一一定的風風險和壓壓力，具具體表現(xiàn)現(xiàn)在以下下幾個方方面： 市場場容量問問題。部分商戶認認為東安安縣城區(qū)區(qū)現(xiàn)有零零售建材材家居市市場已經(jīng)經(jīng)接近飽飽和，市市場競爭爭激烈，而而本項目目200000多多商業(yè)業(yè)的推出出對于現(xiàn)現(xiàn)有建材材商業(yè)市市場勢必必產(chǎn)生巨巨大沖擊擊，必然然導(dǎo)致建建材家居居商業(yè)市市場的競競爭更加加激烈，因因此對湘湘桂建材材大市場場、建設(shè)設(shè)中路沿沿街路邊邊商鋪等等硬件、管管理方面面相對滯滯后的建建材家居居商戶的的招商將將成為本本項目招招商的突突破點。 賣場場認同問

6、問題。東安商業(yè)以以街鋪形形態(tài)為主主，商戶戶對于市市場內(nèi)鋪鋪的商業(yè)業(yè)布局接接觸較少少，了解解不足，因因此我們們在招商商過程中中必須加加強對這這種賣場場形式的的宣傳和和推介，以以取得商商戶的認認同。 面積積核算問問題。東安現(xiàn)有商商業(yè)均以以建筑面面積收取取租金，本本項目則則是計套套內(nèi)面積積，而市市場內(nèi)相相對較低低的使用用率從一一定層面面上會直直接體現(xiàn)現(xiàn)租金的的高低，這這也將成成為本項項目招商商的壓力力之一。綜 述：因此，為使使招商工工作能順順利實施施，就必必須了解解建材家家居經(jīng)營營者的心心態(tài)，盡盡量打消消商戶經(jīng)經(jīng)營的顧顧慮，為為經(jīng)營商商戶建立立一個良良好的交交易平臺臺：1、 強化化現(xiàn)代型型賣場與與傳

7、統(tǒng)專專業(yè)市場場的區(qū)別別，在生生意機會會拓展、品品牌號召召力、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營管理等等方面突突出新專專業(yè)市場場的優(yōu)勢勢，使得得東安商商戶接受受專業(yè)市市場的經(jīng)經(jīng)營模式式；2、 整合合品牌大大商家、開開發(fā)商影影響力等等各方面面的資源源優(yōu)勢，為為項目招招商推廣廣和后續(xù)續(xù)的持續(xù)續(xù)經(jīng)營建建立良好好的基礎(chǔ)礎(chǔ)；3、 盡可可能的降降低商戶戶經(jīng)營成成本，從從提供租租金優(yōu)惠惠、為商商戶爭取取工商稅稅收等方方面優(yōu)惠惠政策，為為商戶控控制經(jīng)營營成本降降低經(jīng)營營風險；4、 加強強未來專專業(yè)市場場的科學(xué)學(xué)管理，保保證市場場合理并并且良好好的運作作，為商商戶的經(jīng)經(jīng)營提供供保障；5、 通過過媒體推推廣、活活動推廣廣等市場場推廣模模

8、式，擴擴大東安安建材家家居廣場場在周邊邊地區(qū)的的知名度度和影響響力，為為商戶爭爭取更多多的客戶戶，拓展展更多的的生意機機會。二、項目經(jīng)經(jīng)營定位位1、項目總總體定位位方向“建建材商自自己的建建材城”本項目是一一個多元元化的主主題概念念專業(yè)市市場。是是集購物物、休閑閑、美食食、娛樂樂于一體體的一站站式建材材家居生生活城，建建成后的的東安建建材家居居廣場將將成為東東安商業(yè)業(yè)的“升升級版”，同同時作為為專業(yè)的的一站式式建材家家居購物物廣場，它它還將成成為東安安縣一張張金燦燦燦的城市市名片，成成為東安安縣“城城市的會會客廳”，成成為東安安縣“城城市的中中心、商商業(yè)的坐坐標”。2、項目經(jīng)經(jīng)營分區(qū)區(qū)定位根據(jù)

9、目前東東安縣城城建材家家居經(jīng)營營商戶的的經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)狀及項項目建筑筑規(guī)劃的的布局要要求，在在招商的的工作開開展中，必必須對整整個市場場的整體體功能現(xiàn)現(xiàn)狀和業(yè)業(yè)態(tài)布局局進行經(jīng)經(jīng)營功能能定位劃劃區(qū)，這這樣便于于招商工工作的有有序開展展。1）衛(wèi)浴陶陶瓷區(qū)：整體浴浴室、衛(wèi)衛(wèi)生潔具具、浴缸缸、臺盆盆、瓷磚磚、桑拿拿泳池設(shè)設(shè)備、淋淋浴房、龍龍頭、花花灑、衛(wèi)衛(wèi)浴鏡、衛(wèi)衛(wèi)浴五金金、衛(wèi)浴浴電器等等；2）廚房設(shè)設(shè)施區(qū)：整體廚廚房、整整體櫥柜柜、廚房房電器、凈凈水設(shè)施施、水槽槽、廚房房五金、人人造石臺臺面、烤烤漆門板板等；3）裝飾五五金區(qū)：建筑五五金、裝裝飾五金金、鎖具具、把手手、家居居五金及及配件、金金屬制品品、天花

10、花、吊頂頂材料等等：4）門窗壁壁柜區(qū)：整體壁壁柜、壁壁柜五金金、合金金移門、室室內(nèi)門、車車庫門、防防盜門、塑塑鋼窗、無無框窗、隱隱形、百百葉窗；5）玻璃制制品區(qū)：建筑裝裝飾玻璃璃、工藝藝玻璃、鍍鍍膜玻璃璃、異性性玻璃、玻玻璃幕墻墻、馬賽賽克/玻玻璃制品品6）地面材材料區(qū)：實木地地板、復(fù)復(fù)合地板板、橡膠膠地板、地地暖系統(tǒng)統(tǒng)、石材材等；7）化學(xué)涂涂料區(qū)：內(nèi)外墻墻體材料料、保溫溫外墻板板、油漆漆、太陽陽能技術(shù)術(shù)產(chǎn)品、屋屋面保溫溫技術(shù)、新新型材料料、節(jié)能能技術(shù)：8）燈飾電電工區(qū)：各類室室內(nèi)燈、庭庭院燈、草草坪燈、工工藝燈、開開關(guān)、面面板等9）暖通管管道區(qū):各類管管材、給給排水管管及管道道配件、暖暖氣片

11、、暖暖通空調(diào)調(diào)設(shè)備；10）窗簾簾布匹區(qū)區(qū)：床上上用品、布布匹、金金屬幕墻墻、壁紙紙等。3、項目商商業(yè)經(jīng)營營規(guī)劃建建議1）項目租租賃范圍圍本項目租賃賃范圍包包括：市市場一層層、市場場二層2）經(jīng)營分分區(qū)規(guī)劃劃布局（根根據(jù)建筑筑物的棟棟數(shù)設(shè)置置A、BB、C、DD、E、FF、G、HH八個區(qū)區(qū)）樓層位置經(jīng)營分區(qū)市場一層A區(qū)大型品牌超超市、銀銀行儲蓄蓄所、移動（聯(lián)通通、鐵通通）營業(yè)業(yè)廳、獨獨立商鋪鋪B區(qū)衛(wèi)浴陶瓷區(qū)區(qū)、家電電C區(qū)廚房設(shè)施區(qū)區(qū)D區(qū)裝飾五金區(qū)區(qū)E區(qū)門窗壁柜區(qū)區(qū)、燈飾飾電工區(qū)區(qū)F區(qū)玻璃制品區(qū)區(qū)、暖通通管道區(qū)區(qū)G區(qū)地面材料區(qū)區(qū)、化學(xué)學(xué)涂料區(qū)區(qū)H區(qū)倉儲物流配配送中心心、加工工區(qū)市場二層A 區(qū)大型品牌超

12、超市B 區(qū)家私超市C 區(qū)窗簾、床上上用品、布布藝城D 區(qū)窗簾、床上上用品、布布藝城3）招商平平面圖分分割l 平面分分割原則則c 通通過平面面分割將將鋪位分分成各種種面積單單位，根根據(jù)各種種商品經(jīng)經(jīng)營要求求及價格格等相關(guān)關(guān)條件，合合理控制制鋪位面面積及總總值在市市場可接接受范圍圍內(nèi)。c 通通過鋪位位分割合合理布置置主、輔輔通道、人人流通道道、賣場場、布局局、休閑閑空間，為為鋪位今今后升值值奠定硬硬件基礎(chǔ)礎(chǔ)，也為為銷售創(chuàng)創(chuàng)造了有有利條件件。c 合合理設(shè)置置單鋪進進深、開開間比例例。c 以以墻、柱柱為基準準，以主主通道為為人流導(dǎo)導(dǎo)向，合合理設(shè)置置通道走走向與寬寬度。保保持市場場的通暢暢與美化化商場整

13、整體布局局。c 充充分兼顧顧銷售與與經(jīng)營的的關(guān)系，鋪鋪位分割割做到可可分可合合“分小小易售，合合大好用用”。 c 經(jīng)經(jīng)營與銷銷售綜合合考慮，合合理設(shè)置置鋪位大大小與總總值，利利于經(jīng)營營及銷售售。l 平面分分割圖由于未能提提供項目目正式規(guī)規(guī)劃設(shè)計計圖紙，因因此不能能準確做做出，該該部分內(nèi)內(nèi)容待相相關(guān)因素素確定后后再提供供。三、市場招招商目標標客戶定定位客戶選擇對對市場未未來運營營的重要要性：市場經(jīng)營成成功與否否除去市市場外在在條件，最最關(guān)鍵的的內(nèi)在因因素在于于商戶的的經(jīng)營能能力，它它建立在在商戶實實力、經(jīng)經(jīng)營成本本基礎(chǔ)之之上。1、招商目目標客戶戶及分析析本項目的市市場目標標定位，決決定了市市場的

14、客客戶群體體定位。通通過對周周邊臨街街商鋪的的調(diào)查和和分析，依依據(jù)具體體情況，并并充分考考慮實際際推廣的的促進作作用，預(yù)預(yù)計項目目招商的的客戶群群主要來來自于以以下區(qū)域域：l 主體招招商目標標客戶 東安縣縣城區(qū)即即白牙市市鎮(zhèn)對應(yīng)應(yīng)經(jīng)營商商家項目的招商商必須以以本地為為主體，作作為項目目所在地地和東安安商業(yè)集集中地區(qū)區(qū)，東安安縣城區(qū)區(qū)既白牙牙市鎮(zhèn)的的1500多家經(jīng)經(jīng)營戶將將是本項項目的招招商重點點目標客客戶。 個人創(chuàng)創(chuàng)業(yè)者：東安地處湘湘桂咽喉喉的地理理位置，歷歷來商貿(mào)貿(mào)繁榮，交交易活躍躍，素有有“湘南南門戶”之之稱，目目前東安安初步形形成了以以建材、冶冶金、焊焊劑、化化工、食食品為支支柱的工工業(yè)

15、體系系，而且且東安人人善于經(jīng)經(jīng)商，具具有從商商的傳統(tǒng)統(tǒng)習慣，因因此招商商除了面面對現(xiàn)有有東安商商戶實施施外，項項目還可可通過各各種途徑徑，為東東安其他他人創(chuàng)造造經(jīng)商的的條件，拓拓展招商商客戶層層面。主要通過以以下途徑徑與策略略來支持持個人創(chuàng)創(chuàng)業(yè)者。A. 把省省會長沙沙價廉物物美的建建材家居居商品帶帶到東安安開發(fā)商可以以安排免免費巴士士組織一一定品牌牌和實力力商戶廣廣泛考察察長沙萬萬家麗建建材城、南南湖建材材大市場場、馬王王堆建材材城、旺旺德府等等等，讓讓廣大商商戶順利利找到貨貨源，把把省城豐豐富的建建材家居居商品帶帶到東安安。B. 降低低招商門門檻輕松創(chuàng)創(chuàng)業(yè)做老老板，流程（創(chuàng)業(yè)業(yè)流程介介紹）低

16、成本做老老板辦個執(zhí)照就就賺錢第一年0租租金品牌類貨源源交較低的租租賃押金金，租東東安建材材家居城城中心旺旺鋪提供貨源（幫幫你找品品牌）經(jīng)營管理推推廣免費考察省省城長沙沙主要建建材批發(fā)發(fā)市場成立品牌信信息庫，數(shù)千品牌任任你選中檔商品貨貨源巨資投入，強強勢推廣廣；品牌牌大商家家品牌效效應(yīng)擴大大商圈，中中心廣場場號召力力。l 補充型型招商目目標客戶戶：1) 周邊縣縣市對應(yīng)應(yīng)經(jīng)營商商家周邊縣市，如如邵陽新新寧縣、廣廣西全州州縣、永永州建材材家具城城（永州州建材大大市場）和和永州冷冷水灘的的舜德摩摩爾建材材城與湘湘發(fā)建材材城經(jīng)營營戶可作作為本項項目招商商的輔助助目標客客戶。根根據(jù)本項項目業(yè)態(tài)態(tài)定位，在在

17、這些地地區(qū)爭取取實力商商戶來東東安設(shè)分分點，可可作為對對東安現(xiàn)現(xiàn)有建材材商業(yè)的的補充與與完善。2) 周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)對應(yīng)應(yīng)經(jīng)營商商家據(jù)了解，紫紫溪市鎮(zhèn)鎮(zhèn)、井頭頭圩鎮(zhèn)、石石期市鎮(zhèn)鎮(zhèn)、蘆洪洪市鎮(zhèn)等等作為東東安的幾幾大交通通要道鎮(zhèn)鎮(zhèn)，散布布了一定定的商業(yè)業(yè)，其鋪鋪面租金金接近東東安城區(qū)區(qū)次極地地段，但但生意機機會卻不不及東安安縣城區(qū)區(qū)，因此此也可將將其列為為本項目目招商的的輔助目目標客戶戶。同時時，東安安大部分分鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的許多人人長期外外出作生生意，形形成一定定傳統(tǒng)，因因此也可可將其列列為本項項目招商商目標。但是輔助目目標客戶戶作為外外地來開開拓東安安的建材材零售市市場，其其經(jīng)營成成本勢必必將比本本地商戶戶

18、要高（如如住房等等增加經(jīng)經(jīng)營成本本的問題題），因因此外地地商戶前前來駐點點，如果果經(jīng)營產(chǎn)產(chǎn)品不具具備一定定優(yōu)勢與與獨特性性，對他他們的招招商也會會難度較較大。2主體招招商目標標客戶細細分考慮項目的的規(guī)模、影影響力、輻輻射面等等各方面面因素及及周邊地地區(qū)商業(yè)業(yè)情況包包括商戶戶的反應(yīng)應(yīng)，本項項目的招招商重點點客戶仍仍需以東東安縣城城區(qū)經(jīng)營營戶為主主體。通通過對東東安縣城城區(qū)商業(yè)業(yè)市場及及相關(guān)業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)調(diào)查，結(jié)結(jié)合本項項目經(jīng)營營業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃，本本項目重重點招商商客戶主主力群體體還是在在東安的的建材家家居商戶戶，東安安已有經(jīng)經(jīng)銷商且且經(jīng)營時時間較長長者對本本項目興興趣濃厚厚，但目目前處于于觀望狀狀態(tài)；在

19、在東安則則有建材材經(jīng)銷商商且屬于于自己渠渠道的，愿愿意指導(dǎo)導(dǎo)東安分分銷商入入駐，但但要看本本項目的的租賃價價格及優(yōu)優(yōu)惠條件件如何；在冷水水灘及芝芝山經(jīng)營營較為成成功但其其品牌目目前尚未未在東安安發(fā)展渠渠道內(nèi)分分銷商的的有興趣趣進一步步了解相相關(guān)詳細細資料。從從經(jīng)營品品種來看看，表現(xiàn)現(xiàn)出對本本項目有有興趣的的大商家家集中在在陶瓷、地地板、涂涂料、家家私四種種，所以以這類商商家是招招商重點點考慮的的。根據(jù)市調(diào)資資料了解解，除“徐徐福家電電”商鋪鋪外，東東安城區(qū)區(qū)其他大大中型電電器超市市都在租租用門面面，另外外除雙龍龍與海爾爾電器各各有一處處門面尚尚處于長長期租約約期外，其其余商鋪鋪目前都都屬于租租

20、約一年年一簽，而而所有商商家都未未表達租租期到后后準備搬搬遷的意意愿，顯顯示當前前經(jīng)營狀狀況的良良好表現(xiàn)現(xiàn)及對現(xiàn)現(xiàn)有地段段的認同同。但對對于這類類商家也也是本項項目重點點跟進考考慮的對對象。四、市場租租金策略略l 租金制制定原則則：1、 以以項目周周邊商業(yè)業(yè)的價格格、目標標客戶的的經(jīng)營成成本為依依據(jù)。2、 租租金需與與售價的的8%投投資回報報基本符符合。3、 采采取“放放水養(yǎng)魚魚”策略略。在市市場培育育期降低低商戶運運營成本本，將市市場做旺旺。l 租金定定價參照照：作為東安縣縣城首席席一站式式建材家家居生活活城，本本項目價價格的制制定必然然以東安安縣零售售商業(yè)的的售價、租租金水平平為其參參考價

21、值值因素。根根據(jù)商場場業(yè)態(tài)定定位，東東安及周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)、縣市市相關(guān)商商戶的經(jīng)經(jīng)營成本本也將成成為項目目租金制制定的參參考因素素。注：由于既既使在同同一條街街上，由由于路段段不同，經(jīng)經(jīng)營狀況況不同，租租賃渠道道不同，其其租金水水平差異異也較大大。東安零售商商業(yè)主要要集中在在建設(shè)路路、東新新街、大大眾路，且且以街鋪鋪形態(tài)為為主，因因經(jīng)營狀狀況不同同，目前前租金水水平也差差距較大大，作為為東安品品牌商戶戶最為集集中，目目前發(fā)展展最好，潛潛力最大大的商業(yè)業(yè)街，建建設(shè)路的的租金也也最高，臨臨建設(shè)路路沿街（龍龍溪河地地段）鋪鋪位租金金高達660-1150元元/月，項項目所在在路段租租金范圍圍20-50元元

22、/月，這這將作為為本項目目租金制制定的最最重要的的參照。參照二：東東安相關(guān)關(guān)市場租租金情況況：（以以下租金金以實用用面積計計）名 稱位 置置業(yè) 態(tài)態(tài)單位租金（元/月）舜皇大道旁旁舜皇大道農(nóng)農(nóng)業(yè)局至至職業(yè)中中專地段段建材、餐飲飲、社區(qū)區(qū)超市，汽汽修汽貿(mào)貿(mào) 100300湘桂建材城城舜皇大道汽汽車東站站建材、食品品批零、倉倉儲515建設(shè)中路東東段建設(shè)大道石石礦鐵路路以東機電、汽修修汽貿(mào)、超超市10200建設(shè)中路西西段建設(shè)大道石石礦鐵路路以西至至電影院院建材、煙酒酒及食品品批發(fā)15300新世紀商貿(mào)貿(mào)城建設(shè)大道一一小地段段日用品、家家電、服服裝、通通訊、家家居1樓15702樓5115一小商貿(mào)城城建設(shè)大道

23、一一小地段段日用品、家家電、服服裝、家家居、餐餐飲、文文化用品品1樓7010002樓1020友誼富富森商廈廈建設(shè)大道與與東新路路交匯地地段綜合超市、服服裝、銀銀行、家家電、娛娛樂1樓801500東安大市場場龍溪河岸以以東服裝、農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品、農(nóng)農(nóng)資1樓臨街110015001樓內(nèi)部2206602樓1020生智廣場龍溪河岸以以東，大大市場對對面服裝、大型型超市、餐餐飲、娛娛樂1樓臨街55011001樓內(nèi)部225660龍泊灣（龍龍溪路沿沿線）龍溪河岸以以西服裝、通訊訊、娛樂樂、餐飲飲1樓50802樓10203樓5110“經(jīng)營狀況況決定租租金水平平”，經(jīng)經(jīng)營狀況況的好壞壞，直接接決定租租金水平平的高低低，即

24、使使同在東東安大市市場，由由于具體體位置的的不同，鋪鋪位面積積的大小小，其體體現(xiàn)出來來的單位位租金水水平也有有很大懸懸殊。l 租金定定位策略略：1、 整體租租金基準準均價確確定： 價價格定位位比較對對象從本項目的的位置上上看，應(yīng)應(yīng)以所在在路段零零售商鋪鋪租金作作為其租租金參照照，即220-550元/月，但作作為市場場，考慮慮到臨街街面、使使用率等等因素，其其平均租租金必然然低于同同位置街街鋪的租租金，即即低于220-550元/月這個水水平；從從本項目目的規(guī)模模、業(yè)態(tài)態(tài)來看，新新世紀商商貿(mào)城市市場的租租金亦可可作為本本項目租租金的一一個參照照，一層層（近街街）租金金為300-500元/月月，但但

25、新世紀紀商貿(mào)城城租金是是以使用用面積計計算，也也就是說說既使本本項目使使用率高高達600%，以以新世紀紀商貿(mào)城城為參照照租金只只能是220-440元/月這個水水平。而作為東安安建材家家居商業(yè)業(yè)的升級級版，本本項目在在硬件配配套、經(jīng)經(jīng)營管理理、建筑筑檔次、業(yè)業(yè)態(tài)組合合等方面面的突破破，亦可可在一定定程度上上拔高項項目租金金水平；同時，考考慮到本本項目的的銷售價價格需要要租金支支持，低低于200-500元/月月這這個水平平的租金金是無法法支持本本項目的的銷售價價值，所所以為達達到期望望銷售價價值，也也應(yīng)該適適當拔高高租金以以支持售售價。但同時在“拔拔高”基基礎(chǔ)上制制定的租租金，必必然增加加經(jīng)營者者

26、經(jīng)營成成本而影影響招商商，因此此同時又又需在招招商中采采取較大大的優(yōu)惠惠措施，將將實際租租賃價格格降下來來，從而而達到即即能滿足足經(jīng)營者者的需求求，又能能達到用用租金支支持售價價的目的的。綜合多方面面因素考考慮，設(shè)設(shè)定本項項目在商商業(yè)整體體規(guī)劃，綜綜合影響響力、地地段的獨獨特性上上、品牌牌商家進進駐的號號召力、未未來的商商業(yè)經(jīng)營營管理及及對項目目生意機機會的拓拓展上都都具備絕絕對的優(yōu)優(yōu)勢，以以目前建建設(shè)路的的最高街街鋪租金金60-1000元/月為為參照： 市場二二層 15元元/月平方米米市場一層臨臨街 800元/月月平方方米本項目市場場一層、市市場二層層由于缺缺乏參照照租金，因因此按樓樓層的相

27、相關(guān)比例例與該樓樓層對應(yīng)應(yīng)的售價價來推算算，參照照樓層價價格比在在1000：500與1000：660之間間，建議議本項目目市場一一層、市市場二層層招商基基準價為為市場一層臨臨街 440元/月平平方米市場二層 99元/月月平方方米關(guān)鍵詞說明明：招商基準價價：是項項目在正正常招商商情況下下（具備備合法租租賃手續(xù)續(xù)、項目目工程進進度達到到形象表表現(xiàn)要求求、相關(guān)關(guān)功能配配套已經(jīng)經(jīng)落實等等）達到到的價格格。但由由于招商商期將貫貫穿項目目開發(fā)過過程，因因此在不不同時期期應(yīng)有不不同的招招商價格格支撐。才才能達到到不同時時期相應(yīng)應(yīng)的招商商目標。2、分區(qū)租租金制定定根據(jù)單鋪所所處具體體位置不不同，劃劃分相應(yīng)應(yīng)價

28、格區(qū)區(qū)間，制制定單鋪鋪對應(yīng)租租金：1) 分分區(qū)租金金制定參參考因素素及定價價原則： 臨臨街面差差價根據(jù)單單鋪臨街街面及市市場人流流走向確確定價格格差異； 統(tǒng)統(tǒng)價原則則劃劃分一定定的價格格區(qū)間。同同一價格格區(qū)間采采取統(tǒng)價價原則，達達到“先先吃的葡葡萄永遠遠是最甜甜的”目目的，促促進客戶戶下定。2) 項項目整體體租金價價目表：備注：由于于未能提提供項目目商鋪具具體規(guī)劃劃位置及及單鋪面面積、實實用率等等指標，因因此不能能準確做做出，該該部分內(nèi)內(nèi)容待相相關(guān)因素素確定后后再提供供。l 租期及及優(yōu)惠措措施建議議（市場場一層、二二層）： 租期：租期的確定定需綜合合考慮項項目的銷銷售模式式來定，原原則上租租期

29、需與與項目各各樓層銷銷售的包包租期限限一致。市場一層：租期三三年市場二層：租期五五年 租金優(yōu)優(yōu)惠政策策：對于商戶來來說，最最關(guān)心的的無非是是生意機機會與經(jīng)經(jīng)營成本本，生意意機會的的優(yōu)勢可可以通過過項目規(guī)規(guī)模、品品牌商家家的進駐駐、整體體經(jīng)營管管理來挖挖掘與拓拓展實現(xiàn)現(xiàn)，但經(jīng)經(jīng)營成本本的優(yōu)勢勢也需要要有實際際的租金金優(yōu)惠體體現(xiàn)，特特別在一一個新商商業(yè)項目目的市場場培育初初期。第一年：所所有單位位免租一一年第二年：所所有單位位按標準準租金六六折收取取第三年：所所有單位位按標準準租金八八折收取取l 租賃模模式考慮到項目目各經(jīng)營營業(yè)態(tài)對對經(jīng)營環(huán)環(huán)境等的的不同需需求，經(jīng)經(jīng)營的前前期投入入及租賃賃期限的的

30、不同要要求，建建議采取取以下不不同租賃賃模式以以適應(yīng)不不同客戶戶的需求求：1）針對普普通經(jīng)營營戶租約時間：與返租租時間一一致，簽簽定三至至五年租租賃合約約支付租金策策略：按按月支付付（簽正正式合同同提前支支付第二二年第一一個月租租金）租金標準：按制定定標準實實施押金策略：標準月月租金2租金優(yōu)惠（免免租）策策略：上上述 更有效的吸吸引品牌牌商家進進駐，達達到帶動動人氣作作用，可可考慮對對一些知知名品牌牌，采取取適當額額外優(yōu)惠惠吸引其其進駐，具具體情況況針對實實際品牌牌單獨申申請。五、市場招招商整合合推廣1. 市場場招商推推廣計劃劃市場招商工工作的進進行依據(jù)據(jù)項目工工程所處處的階段段不同而而分為不

31、不同時期期：以工程進度度表為依依據(jù)，原原則上按按三階段段實施招招商：第一階段：招商咨咨詢登記記階段工程條件：在項目目正式開開工后，在在項目正正式招商商前一個個月左右右時間， 目的：接受受客戶咨咨詢并登登記相關(guān)關(guān)意向，積積累意向向商戶。具備條件：招商平平面分割割圖基本本確定（鋪鋪位面積積、實用用率、通通道寬度度、租金金、優(yōu)惠惠政策等等）時間：20008年年7月底底前第二階段：正式招招商階段段工程條件：在項目目開盤前前，開始始正式招招商，所所有招商商活動全全面展開開。目的：全方方位進行行招商推推廣，落落實前期期意向客客戶及挖挖掘新客客戶達至至成交具備條件：大型品品牌商家家進駐已已經(jīng)確定定、招商商平

32、面分分割圖確確定、鋪鋪位面積積、實用用率、通通道寬度度、租金金、優(yōu)惠惠政策、經(jīng)經(jīng)營推廣廣等已經(jīng)經(jīng)確定時間：20008年年8月底底前第三階段：招商與與銷售同同步實施施階段工程條件：正式招招商一個個月或一一個半月月后目的：根據(jù)據(jù)前期招招商實際際情況，對對前一階階段招商商情況總總結(jié)，并并制定下下一步招招商計劃劃，進行行補缺性性招商。具備條件：大型品品牌商家家進駐已已經(jīng)確定定、招商商平面分分割圖確確定、鋪鋪位面積積、實用用率、通通道寬度度、租金金、優(yōu)惠惠政策、經(jīng)經(jīng)營推廣廣等已經(jīng)經(jīng)確定時間：20008年年9月100月2. 項目目招商主主力推廣廣點分析析l 59萬萬人口消消費動力力，填補補東安大大型一站站

33、式專業(yè)業(yè)市場空空白東安縣轄113鎮(zhèn)33鄉(xiāng)2個個國營林林場，總總面積222199平方公公里，人人口599萬（220022年），220088年一季季度東安安全縣城城鄉(xiāng)居民民儲蓄余余額322.044億元，全全縣城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入達到332299元，增增長177%，農(nóng)農(nóng)民人平平現(xiàn)金收收入13338元元，增長長21.5%。但但迄今為為止，東東安商業(yè)業(yè)仍以街街鋪為主主，主要要商業(yè)集集中于建建設(shè)路、新新建路、東東新路等等； 而本項目22.2萬萬平方米米的商業(yè)業(yè)體量，一一站式商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的組合合，集購購物、休休閑、娛娛樂于一一體的功功能規(guī)劃劃，必然然填補東東安建材材缺乏一一站式專專業(yè)市場場的空白白

34、，同時時在品牌牌影響力力、硬件件設(shè)施、經(jīng)經(jīng)營管理理、商品品檔次等等方面也也亦是對對東安建建材專業(yè)業(yè)市場的的升級。l 標志性性建筑+ 一站站式專業(yè)業(yè)市場，形形成東安安購物、休休閑第一一旺區(qū)東安現(xiàn)有商商業(yè)建筑筑檔次較較低、硬硬件設(shè)施施落后，本本項目作作為東安安縣首席席一站式式購物廣廣場，建建成后力力爭成為為東安縣縣城區(qū)標標志性建建筑，以以此提升升項目在在城區(qū)及及周邊村村鎮(zhèn)、縣縣市的昭昭示力和和知名度度的同時時，達到到吸引該該地區(qū)消消費者眼眼球的效效果，有有效帶動動商業(yè)氣氣氛，擴擴大商業(yè)業(yè)輻射力力。l 品牌商商家強勢勢進駐，帶帶旺整個個市場大型品牌超超市的進進駐，一一方面填填補了東東安缺乏乏品牌大大型商家家的空白白，另一一方面也也給本項項目其它它商業(yè)部部分帶來來更多的的消費人人流，一一定程度度上帶旺旺整個市市場，同同時為投投資者帶帶來更多多的收益益。零售大商家家入駐市市場一層層、二層層，有效效帶動人人氣，給給眾多商商家?guī)韥砩啼佋谠谖磥硪灰欢茏鲎鐾男判拍畲髽涞椎紫潞贸顺藳?，即即只要有有大商家家在，生生意就好好做。因因此，龍龍頭大商商家強勢勢入駐必必然成為為本項目目招商的的一大興