新房驗收交房全套流程及注意事項

1、新房驗收交房全套流程及注意事項收房應知【提示】：“兩書兩兩表”又增加加了實測測面積登登記表開開發(fā)商在在交房時時向業(yè)主主提供的的竣工工驗收備備案表、住住宅質量量保證書書和住住宅使用用說明書書、房房屋土地地測繪技技術報告告書實測面面積登記記表、必必須為原原件而不不是復印印件。住住宅質量量保證書書是開開發(fā)商針針對房屋屋質量及及保修期期限、范范圍作出出的承諾諾。住住宅使用用說明書書則是是針對房房屋設計計、施工工及驗收收中的具具體技術術指標，如如抗震指指數(shù)、墻墻體結構構類型等等作出的的相關說說明。目目前我國國的房地地產業(yè)在在質量量保證書書和使使用說明明書上上已形成成大體統(tǒng)統(tǒng)一的規(guī)規(guī)范，問問題較少少；竣竣

2、工驗收收備案表表上的的每一項項都必須須報主管管部門備備案，如如果缺少少任何一一項的話話，這個個樓盤就就屬于“黑樓”，是不不能入住住的。消消防這種種關鍵環(huán)環(huán)節(jié)，一一旦出了了問題，就就是人命命關天的的大事故故。而對對于業(yè)主主來說，人人身安全全才是第第一位的的，因此此購房者者驗房的的時候不不能只看看發(fā)展商商有沒有有這張備備案表，一一定還要要仔細察察看各個個分項有有沒有都都備案?？⒖⒐を炇帐諅浒副肀韺Ψ糠康禺a商商有著嚴嚴格的約約束作用用，只要要將項目目送交主主管部門門備案后后，發(fā)展展商就必必須對樓樓盤終生生負責，即即使是十十年二十十年以后后出了問問題，查查下來如如果是發(fā)發(fā)展商的的過失，一一樣可以以追究

3、其其責任。需需要提醒醒購房者者注意的的是，一一定要堅堅持先驗驗房，后后辦理入入住手續(xù)續(xù)。如驗驗房時發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題，如房房屋質量量、室內內有害氣氣體超標標、公攤攤不公等等問題，要要書面呈呈送給開開發(fā)商并并讓其簽簽收，以以免留下下后患。公用建建筑面積積分攤原原則：11、商品品房公用用建筑面面積的分分攤以幢幢為單位位。分攤攤的公用用建筑面面積為本本幢內的的公用建建筑面積積，與本本幢不相相連的公公用建筑筑面積不不得分攤攤到本幢幢房屋內內。2、為整整幢商品品房服務務的公用用建筑面面積，由由該幢樓樓各套商商品房分分攤；為為局部范范圍服務務的公用用建筑面面積，由由受益的的各套商商品房分分攤。多多次分攤攤公用建

4、建筑面積積的，分分別計算算分攤系系數(shù)。各各套商品品房應分分攤的公公用建筑筑面積，為為各次分分攤的公公用建筑筑面積之之和。33、公用用建筑面面積分攤攤后，不不劃分各各套商品品房攤得得建筑面面積的具具體部位位，但任任何人不不得侵占占或改變變原設計計的使用用功能?？煞址謹偟墓媒ㄖ娣e：1、大堂堂、公共共門廳、走走廊、過過道、公公用廁所所、電（樓樓）梯前前廳、樓樓梯間、電電梯井、電電梯機房房、垃圾圾道、管管道井、消消防控制制室、水水泵房、水水箱間、冷冷凍機房房、消防防通道、交交（配）電電室、煤煤氣調壓壓室、衛(wèi)衛(wèi)星電視視接收機機房、空空調機房房、熱水水鍋爐房房、電梯梯工休息息室、值值班警衛(wèi)衛(wèi)室、物

5、物業(yè)管理理用房等等以及其其他功能能上為該該建筑服服務的專專用設備備用房。2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。不應入的公用建筑空間：1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。其他原則：其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提

6、交面積測量報告。售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協(xié)議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。裝飾、設備標準外墻：貼外墻磚內墻：耐水膩子找平地面：細石混凝土抹光頂棚：耐水膩子找平門窗：單元門為對講系統(tǒng)；戶門為四防門、塑鋼窗、無室內門。廚房：地面為細石混凝土抹光（無防水層）、墻面為水泥砂漿抹平、頂棚為耐水膩子找平衛(wèi)生間：地面為水泥砂漿抹平（有防水層）、墻面為水泥砂漿抹平，頂棚為耐水膩子找平；無潔具（預留管道）水源：市政供水供暖系統(tǒng)：壁掛式燃氣爐；銅鋁復合暖氣片；電話線：預留電話線插孔（報裝費買受人自理）；有線電視：預留有線電視插孔（入網(wǎng)費買受人自理）收房流

7、程核驗業(yè)主材材料業(yè)主領領取竣竣工驗收收備案表表、房房屋土地地測繪技技術報告告書、住住宅質量量保證書書和住住宅使用用說明書書并由由開發(fā)商商加以說說明交納剩剩余房款款業(yè)主領領取鑰匙匙并簽署署住宅宅鑰匙收收到書業(yè)主做綜合驗收業(yè)主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協(xié)議業(yè)主簽署入住交接單1、看墻壁。不知道從什么時候開始，看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題。其實即使是在20世紀80年代建的房子都沒有現(xiàn)在的房子那么弱不禁風。我看過最嚴重的一棟房子，窗戶在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，一問，才

8、知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。遇上臺風來臨之時，更是令人提心吊膽，而更使人驚詫的是，這棟還是一個區(qū)的國土局建的，真可怕。所以，驗收這個，最好是在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。有一個朋友曾反映過他的家有一個門形的裂縫，后來追問發(fā)展商，才知道原來是施工時留下的升降梯運貨口，后來封補時，馬虎處理以致留后患。 2、驗水電。首先是驗一下房屋的水電是否通了。當然，對于一些高級裝修來說，多數(shù)的水電后期都要更換的了，所以有時候這些內容倒不是關鍵的了，但如果你不打算更換水電的話，那么這些東西就必須認真驗收

9、了。驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標質量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應低于2.5平方，空調線更應達到4平方，否則使用空調時，容易過熱變軟。當然，這是一種理想的配置，多數(shù)土建的電線會差一個等級。 3、驗防水。這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵

10、著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。 4、驗管道這里所指的管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯摺槭裁匆炇者@個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會偷這個工。把一些水泥渣倒進排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。還有一種情況，不過就與驗收沒關了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經(jīng)驗而言，如果排污管沒有蓄水

11、防臭彎頭，那么整體房屋質量也就得打十二分的精神了。為什么排污管需要這種彎頭，因為彎頭會蓄水，這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。而沒有彎頭的話，洗衣間和廁所的排水口就會散發(fā)一種異味。也許會有發(fā)展商會認為用防臭地漏就行了，工程的實踐證明，防臭地漏遠遠不能滿足實際需要。而正因為這種小地方，往往最能體現(xiàn)建筑商的施工質量的。 5、驗地平其實驗收這個，對于普遍用戶是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門口最遠的室內地面與門口內地面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質量。因為作為業(yè)主方，根本是不可能去驗收主體結構的。那么就只能從這些細節(jié)來看質量了。測量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法

12、也是挺簡單的。去五金店買一條小的透明水管，長度約為20米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標志。然后把水管的水位調至這個標志高度，并找個人固定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠處的室內。然后看水管在該處的高度，然后再做一個標志。然后用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍，你就得注意了。我見過最嚴重的水平差度達到7厘米的，測量后我還以為我測量錯了呢。以上工作是有點煩瑣的，如果你有朋友擁有激光掃平儀，這個問題

13、就好解決多了。 6、驗層高如果你的合同有這一個條款。那么你是應該測量一下樓宇的層高的。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應該測量戶內的多處地方。一般來說，在2.65米左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對于發(fā)展商來說，是非常有效的一種約成本的方法的。1)減少總承重，這樣基礎部分的成本就可以節(jié)約一部分。2)雖然在只減了10公分左右，但是總體算起來，成本節(jié)約也是很多的，猶其對于成片開發(fā)的住宅區(qū)。3)在一定的高度中，降低層高可以建設更多的層數(shù)。 7、驗門窗這里猶其以驗收

14、窗為主。驗收的關鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺的水平與室內的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進的問題了。1收房應向開發(fā)商索要住宅使用說明書和質量合格證書. 2驗收應以合同書及附件規(guī)定的為準. 3面積應以有資質的測繪單位出具的證明為準注意使用面積與建筑面積不同. 4層高以合同規(guī)定為準實際層高比標注值少以內均為正常. 5花園面積是否大于其承諾的最小值. 6門窗安裝是否端正與墻壁的接縫是否密封牢固?門窗質量是否合

15、格(平直度密封性牢固性等)? 7各層防水是否做好?(可以從天花板是否有水漬判斷) 8各種管線功能要了解如空調管路要保溫等. 9內外墻面是否有裂紋地面墻面是否平整. 10陽臺露抬的地磚是否牢固有否破碎裂紋活動等現(xiàn)象. 11安裝的安全護欄是否牢固. 12電路水路是否接通? 13電水暖煤氣等表具是否齊全指示數(shù)字是多少? 14空調運轉冷熱試驗. 15合同規(guī)定的贈送器具是否齊全? 16電視電話寬帶接口是否齊全? 17廚房衛(wèi)生間的通風孔是否具備? 18信報箱是否安裝? 19可視對講遠程遙控煤氣火災報警窗磁門磁等控制和安全設施是否安裝到位? 20社區(qū)環(huán)境及合同中的其它約定.集體收房程程序指南南第一步：帶帶齊

16、身份份證件、全全部購房房資料、房房屋交付付通知書書（“入住通通知”）、必必須費用用（如物物業(yè)費用用）以及及驗房工工具、照照相機、錄錄音筆、小小型攝像像機等采采證工具具，以業(yè)業(yè)主身份份前往博博雅西園園會所報報到。（現(xiàn)現(xiàn)金盡量量少帶；如果您您對收房房成功有有很大疑疑問、或或者不愿愿意委托托開發(fā)商商代交契契稅和大大修基金金，可以以不帶）。第第二步：如果您您對收房房流程有有異議，必必須充分分表達您您的想法法和意愿愿。如果果在收房房流程中中，開發(fā)發(fā)商有違違反約定定交房條條件和交交房手續(xù)續(xù)、侵犯犯您個人人利益和和選擇權權的事宜宜，您要要據(jù)理力力爭、以以體現(xiàn)您您的真實實意愿。第第三步：領取房房屋交付付必備文

17、文件：住住宅質量量保證書書和住住宅使用用說明書書、建建筑工程程竣工驗驗收備案案表，以以確定房房屋是否否已達到到交付條條件。按按照購房房合同第第十一條條，您必必須看到到這些文文件原件件、確認認房屋已已經(jīng)具備備交付條條件之后后，才能能進一步步進行驗驗房、結結算費用用、交鑰鑰匙等交交接工作作。否則則，后續(xù)續(xù)產生的的風險和和責任將將由您自自己負責責（例如如：您對對房屋質質量不滿滿意而要要求退房房的話，您您的大筆筆monney可可是已經(jīng)經(jīng)交給開開發(fā)商，您您將處于于被動）。如如果開發(fā)發(fā)商拒絕絕出示這這些證明明文件、或或文件不不全，您您可按購購房合同同第十一一條，要要求開發(fā)發(fā)商簽收收“關于出出賣人拒拒絕出示

18、示住宅宅質量保保證書和和住宅宅使用說說明書、建建筑工程程竣工驗驗收備案案表的的責任確確認函”（附件件1）。第第四步：房屋檢檢驗（驗驗房）（包包括小區(qū)區(qū)環(huán)境、周周界）（1）本程序是開發(fā)商和業(yè)主之間的必備流程。（2）如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”（見附件二）后中止辦理手續(xù)。（3）開始簽署房屋驗收情況表（根據(jù)您上次看房提交的整改意見逐一對照，并參考“收房須知”）（以下幾點必須填寫，先舉個例子，以后逐步補充和修改）A、房屋衛(wèi)生間、廚房、洗衣間防水未做避水試驗；B、上下水無法試驗不能確認是否已通；C、沒有查驗電梯的準運證；D、車庫未啟用；E、保安系統(tǒng)未測試；F、 G、以下填寫單套房屋個性問題；H、 （4）要求開發(fā)商出具實測面積測繪報告，若實測面積超出3%，可以中止收房。（估計超出3%的可能性很小，因此這里不給出確認函模板，偷個懶:）（5）如果驗房后您認為質量問題較多且需較大整改，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關于房屋存在質量問題要求限期整改的確認函”（見附件三）后中止辦理手續(xù)。（6）如果驗房后您認為質量問題較少、或可以接受，則業(yè)主可簽字確認“驗房通過”，但須將發(fā)現(xiàn)的問題逐一填寫在驗房單上。另外，盡量在驗房單上加上以下