房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算及會(huì)計(jì)處理

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算及會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的建賬:房地產(chǎn)又稱稱不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，一般般指土地地、土地地上的永永久建筑筑物和由由它們衍衍生的各各種物權(quán)權(quán)，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)是是指專門門從事上上述不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的企業(yè)業(yè)。它的的費(fèi)用支支出主要要有土地地征用及及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、前前期規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)、水文文、勘察察、測繪繪、三通通一平費(fèi)費(fèi)，建筑筑安裝工工程費(fèi)、道道路、供供水、供供電、供供氣、排排污、排排汽、通通訊、照照明、環(huán)環(huán)衛(wèi)、綠綠化等基基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)、公公共配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi)、開發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)等。為為核算各各項(xiàng)上述述費(fèi)用，需需設(shè)置“開發(fā)成成本”、“開發(fā)間間接費(fèi)”、“開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品”等總賬賬和明細(xì)細(xì)賬。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)

2、企業(yè)自自行開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)的會(huì)計(jì)計(jì)處理:房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)自自行開發(fā)發(fā)的房地地產(chǎn)用于于對外出出租的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)設(shè)置置“出租開開發(fā)產(chǎn)品品”科目，并并在“出租開開發(fā)產(chǎn)品品”科目下下設(shè)置“出租產(chǎn)產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)產(chǎn)品攤銷銷”兩個(gè)明明細(xì)科目目，核算算企業(yè)開開發(fā)完成成用于出出租經(jīng)營營的土地地和房屋屋的實(shí)際際成本以以及出租租產(chǎn)品攤攤銷的價(jià)價(jià)值。 企業(yè)開開發(fā)完成成用于出出租的土土地和房房屋，應(yīng)應(yīng)于簽訂訂出租合合同、協(xié)協(xié)議后，按按土地和和房屋的的實(shí)際成成本，借借記“出租開開發(fā)產(chǎn)品品-出租產(chǎn)產(chǎn)品”科目，貸貸記“庫存商商品”科目。出出租開發(fā)發(fā)產(chǎn)品所所取得的的租賃收收入，借借記“應(yīng)收賬賬款”等科目目，貸記記“主營業(yè)業(yè)務(wù)收入入

3、”或“其他業(yè)業(yè)務(wù)收入入”科目；按期攤攤銷出租租產(chǎn)品的的成本，借借記“主營業(yè)業(yè)務(wù)成本本”或“其他業(yè)業(yè)務(wù)支出出”科目，貸貸記“出租開開發(fā)產(chǎn)品品-出租產(chǎn)產(chǎn)品攤銷銷”科目；發(fā)生的的出租開開發(fā)產(chǎn)品品的維修修費(fèi)用，借借記“主營業(yè)業(yè)務(wù)成本本”或“其他業(yè)業(yè)務(wù)支出出”科目，貸貸記有關(guān)關(guān)科目。企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對外銷售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，按售價(jià)，借記“應(yīng)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目。按出租開發(fā)產(chǎn)品的賬面余額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，按出租產(chǎn)品累計(jì)攤銷額，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品-出租產(chǎn)品攤銷”科目，按出租產(chǎn)品原價(jià)，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品-出租產(chǎn)品”科目。企業(yè)如已對出租開發(fā)產(chǎn)品計(jì)提減

4、值準(zhǔn)備的，應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)已計(jì)提的減值準(zhǔn)備。期末，對于意圖出售而暫時(shí)出租的開發(fā)產(chǎn)品的賬面價(jià)值，應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表的“存貨”項(xiàng)目內(nèi)列示；對于以出租為目的的出租開發(fā)產(chǎn)品的賬面價(jià)值，在資產(chǎn)負(fù)債表的“其他長期資產(chǎn)”項(xiàng)目中列示。同時(shí)，在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中披露出租房地產(chǎn)的成本、租賃合同主要條款等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于本問題解答發(fā)布之前對外出租的自行開發(fā)房地產(chǎn)，未按照本規(guī)定原則進(jìn)行處理的，應(yīng)進(jìn)行追溯調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)不同模模式下的的會(huì)計(jì)處處理一般情況下下，在探探討房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)混合銷銷售情況況時(shí)，大大多是從從建筑施施工企業(yè)業(yè)的角度度出發(fā)，分分析材料料供應(yīng)模模式的操操作性以以及稅務(wù)務(wù)影響。但但是，隨隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，各各類

5、建筑筑中高新新材料的的使用越越來越多多，這些些建筑材材料往往往只能由由生產(chǎn)企企業(yè)來負(fù)負(fù)責(zé)安裝裝，這使使得一部部分生產(chǎn)產(chǎn)性企業(yè)業(yè)也作為為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的上游企企業(yè)加入入到供應(yīng)應(yīng)鏈中來來。因此此，在討討論房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)材料供供應(yīng)模式式的選擇擇上就需需要考慮慮這種趨趨勢的存存在。總總體而言言，建筑筑材料采采購供應(yīng)應(yīng)商的選選擇有三三種模式式：甲方方供應(yīng)、甲甲方指定定、乙方方采購。甲甲方供應(yīng)應(yīng)是指由由施工合合同中的的甲方（即即建設(shè)單單位）自自行采購購材料提提供給乙乙方（即即施工單單位）用用于建筑筑、安裝裝、修繕繕、裝飾飾等行為為，也可可以指此此種方式式提供的的工程用用材料。甲甲方供應(yīng)應(yīng)可以有有效降低低工

6、程成成本，保保證材料料和工程程質(zhì)量。但但甲方不不僅要增增加人、財(cái)財(cái)、物投投入，還還要承擔(dān)擔(dān)包括經(jīng)經(jīng)濟(jì)、質(zhì)質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度上的的一定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，以以及材料料使用損損耗難以以控制等等問題。甲甲方指定定是指由由甲方在在招標(biāo)階階段指定定廠家、規(guī)規(guī)格，由由施工單單位購買買的材料料，如果果甲方直直接向丙丙方付款款、丙方方直接開開票給甲甲方，也也可以視視同為甲甲方供應(yīng)應(yīng)。以下下主要針針對甲方方供應(yīng)材材料的會(huì)會(huì)計(jì)處理理展開分分析。一、會(huì)會(huì)計(jì)處理理模式的的選擇一般般情況下下，乙方方為生產(chǎn)產(chǎn)性企業(yè)業(yè)的情況況較少，而而且若為為生產(chǎn)性性企業(yè)，只只能適用用增值稅稅，因此此本文只只討論乙乙方為建建筑企業(yè)業(yè)的會(huì)計(jì)計(jì)處理模模式。（一

7、）兩種種會(huì)計(jì)處處理方法法國國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于納稅稅人銷售售自產(chǎn)貨貨物提供供增值稅稅勞務(wù)并并同時(shí)提提供建筑筑業(yè)勞務(wù)務(wù)征收流流轉(zhuǎn)稅問問題的通通知（國國稅發(fā)200021177號）規(guī)規(guī)定，納納稅人以以簽訂建建設(shè)工程程施工總總包或分分包合同同方式開開展經(jīng)營營活動(dòng)時(shí)時(shí)，銷售售自產(chǎn)貨貨物、提提供增值值稅應(yīng)稅稅勞務(wù)并并同時(shí)提提供建筑筑業(yè)勞務(wù)務(wù)，同時(shí)時(shí)符合“具備建建設(shè)行政政部門批批準(zhǔn)的建建筑業(yè)施施工（安安裝）資資質(zhì)”、“簽訂建建設(shè)工程程施工總總包或分分包合同同中單獨(dú)獨(dú)注明建建筑業(yè)勞勞務(wù)價(jià)款款”的，對對銷售自自產(chǎn)貨物物和提供供增值稅稅應(yīng)稅勞勞務(wù)取得得的收入入征收增增值稅，提提供建筑筑業(yè)勞務(wù)務(wù)收入（不不包括按按規(guī)

8、定應(yīng)應(yīng)征收增增值稅的的自產(chǎn)貨貨物和增增值稅應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)收入）征征收營業(yè)業(yè)稅。甲甲方供應(yīng)應(yīng)材料若若是乙方方的自產(chǎn)產(chǎn)貨物，可可依照該該文件規(guī)規(guī)定，在在符合兩兩點(diǎn)要求求的情況況下，就就其全部部收入適適用營業(yè)業(yè)稅的低低稅率。但但不是自自產(chǎn)貨物物的情況況更普遍遍，這種種情況下下的稅收收政策比比較明確確，但對對于如何何進(jìn)行會(huì)會(huì)計(jì)處理理，一直直沒有非非常明確確的規(guī)定定。下面面用案例例來分析析說明甲甲方的會(huì)會(huì)計(jì)處理理問題。假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)投資一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目總造價(jià)為5000萬元，其中甲方供應(yīng)材料為2000萬元。在該企業(yè)將材料提供給施工方時(shí)，如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理是討論的關(guān)鍵。目前在實(shí)務(wù)中有以下兩種處理方式：方法一

9、：借：預(yù)付賬款 20 000 000 貸：工程物資 20 000 000這種會(huì)計(jì)處理的依據(jù)是，根據(jù)國家關(guān)于工程造價(jià)的相關(guān)規(guī)定，無論材料由誰提供，工程總造價(jià)包括全部的材料價(jià)款，且在工程總造價(jià)的核算中，所有的材料都要計(jì)稅后計(jì)入工程總造價(jià)，即工程造價(jià)是含稅價(jià)。在總造價(jià)確認(rèn)的情況下，將工程的總造價(jià)作為建設(shè)方應(yīng)該支付給施工方的工程價(jià)款。建設(shè)方在支付現(xiàn)金給施工方時(shí)做預(yù)付賬款處理，同樣，建設(shè)方將材料給施工方時(shí)也應(yīng)作為預(yù)付賬款處理。在不存在其他誤差的情況下，該企業(yè)無論是支付現(xiàn)金還是實(shí)物，最終總結(jié)算價(jià)款的金額應(yīng)該是5000萬元。方法二：借：開發(fā)成本 20000000 貸：工程物資 20000000這種會(huì)計(jì)處理的

10、依據(jù)是，建設(shè)方所購物資給施工方就是用于自身項(xiàng)目，因此在發(fā)出材料時(shí)直接計(jì)入項(xiàng)目成本。（二）兩種種會(huì)計(jì)處處理模式式的比較較分析1從會(huì)會(huì)計(jì)核算算角度分分析會(huì)計(jì)處處理方法法不同導(dǎo)導(dǎo)致了施施工方建建筑業(yè)發(fā)發(fā)票的開開具問題題：按方方法一處處理，由由于建設(shè)設(shè)方在發(fā)發(fā)出材料料時(shí)是通通過預(yù)付付賬款核核算的，沒沒有進(jìn)入入開發(fā)成成本，因因此，施施工方應(yīng)應(yīng)該按50000萬元開開具建筑筑業(yè)發(fā)票票，并按按50000萬元繳繳納營業(yè)業(yè)稅。按按方法二二處理，由由于建設(shè)設(shè)方在發(fā)發(fā)出材料料時(shí)就直直接計(jì)入入了開發(fā)發(fā)成本，施施工方在在最終開開具建筑筑業(yè)發(fā)票票時(shí)，如如果按50000萬元開開票就會(huì)會(huì)導(dǎo)致20000萬元材材料在建建設(shè)方重重復(fù)

11、計(jì)入入成本的的情況，只只能按30000萬元開開票。從從企業(yè)的的角度而而言，如如果不考考慮稅務(wù)務(wù)監(jiān)管不不到位而而產(chǎn)生的的避稅問問題，方方法一是是比較好好的。因因?yàn)椋ńㄔO(shè)方在在發(fā)出甲甲方供應(yīng)應(yīng)材料時(shí)時(shí)，材料料并沒有有立即用用于項(xiàng)目目或全部部用于項(xiàng)項(xiàng)目，只只是從建建設(shè)方保保管轉(zhuǎn)至至施工方方保管。如如果采用用方法二二，直接接計(jì)入開開發(fā)成本本，將導(dǎo)導(dǎo)致會(huì)計(jì)計(jì)信息的的失真。而而且，施施工方在在收到材材料和發(fā)發(fā)出材料料時(shí)均不不做任何何會(huì)計(jì)處處理，也也不利于于對甲方方供應(yīng)材材料的使使用和監(jiān)監(jiān)督管理理。2從稅稅務(wù)監(jiān)管管角度分分析根據(jù)營營業(yè)稅的的相關(guān)規(guī)規(guī)定，無無論施工工方是按按30000萬元開開票還是是按500

12、00萬元開開票，甲甲方供應(yīng)應(yīng)材料都都必須并并入施工工方的營營業(yè)額計(jì)計(jì)算征收收營業(yè)稅稅，即都都必須按按50000萬元征征收營業(yè)業(yè)稅。因因此，從從理論上上講，無無論建設(shè)設(shè)方如何何進(jìn)行會(huì)會(huì)計(jì)處理理，施工工方的稅稅負(fù)是不不變的。但現(xiàn)實(shí)情況況是，由由于營業(yè)業(yè)稅是流流轉(zhuǎn)稅，流流轉(zhuǎn)稅的的可轉(zhuǎn)嫁嫁性決定定了施工工方所要要繳納的的營業(yè)稅稅，實(shí)際際最終會(huì)會(huì)轉(zhuǎn)嫁到到建設(shè)方方，至少少是部分分轉(zhuǎn)嫁。由由于這部部分甲方方供應(yīng)材材料不用用開票，施施工方一一般也不不會(huì)去主主動(dòng)申報(bào)報(bào)繳納營營業(yè)稅，甚甚至在進(jìn)進(jìn)行工程程決算確確定工程程造價(jià)時(shí)時(shí)，對這這部分甲甲方供應(yīng)應(yīng)材料也也不計(jì)稅稅并入工工程總造造價(jià)。因因而若考考慮稅務(wù)務(wù)監(jiān)管不不

13、到位而而產(chǎn)生的的避稅問問題，建建設(shè)方更更傾向采采用第二二種會(huì)計(jì)計(jì)處理模模式。但但在這種種會(huì)計(jì)處處理模式式下，施施工方承承擔(dān)了很很大的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。因因?yàn)椴还芄芙ㄔO(shè)方方如何進(jìn)進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)處理，施施工方是是甲方供供應(yīng)材料料營業(yè)稅稅的納稅稅義務(wù)人人，如果果稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)并要求求施工方方補(bǔ)稅，施施工方只只有繳納納，甚至至承擔(dān)偷偷稅而被被處罰的的風(fēng)險(xiǎn)。至于甲方供供應(yīng)材料料沒有計(jì)計(jì)稅的問問題，施施工方也也應(yīng)與建建設(shè)方協(xié)協(xié)商或向向相關(guān)工工程管理理部門尋尋求解決決方法。從從稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)的角角度講，更更傾向于于采取第第一種方方法，這這樣能很很好地將將甲方供供應(yīng)材料料納入稅稅收監(jiān)管管的范圍圍。因此此，有些些稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)明確

14、確規(guī)定，建建設(shè)方不不允許直直接憑商商業(yè)發(fā)票票人工程程成本，必必須取得得建筑業(yè)業(yè)發(fā)票人人工程成成本，否否則按未未取得合合法有效效憑證處處理，這這部分成成本提取取的折舊舊在企業(yè)業(yè)所得稅稅前不得得扣除。這這雖不失失為一種種監(jiān)管方方法，但但是否合合理尚有有待商榷榷。二、完善建建議在混合合銷售的的問題上上，財(cái)政政部、國國家稅務(wù)務(wù)總局陸陸續(xù)出臺(tái)臺(tái)了相關(guān)關(guān)的稅收收政策解解釋，如如財(cái)政政部、國國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于營業(yè)業(yè)稅若干干政策問問題的通通知（財(cái)財(cái)稅2000316號）、財(cái)財(cái)政部、國國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于納稅稅人以清清包工形形式提供供裝飾勞勞務(wù)征收收營業(yè)稅稅問題的的通知（財(cái)財(cái)稅200061144號），這這說明國

15、國家在不不斷完善善相關(guān)規(guī)規(guī)定，堵堵塞稅收收漏洞。但但總體而而言，問問題并未未得以很很好地解解決。究究根溯源源，從客客觀因素素而言，是是由于我我國對于于國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)行業(yè)業(yè)的劃分分不盡規(guī)規(guī)范且依依照行業(yè)業(yè)出發(fā)確確定稅種種所導(dǎo)致致的。從從主觀因因素來講講，主要要在于人人為區(qū)分分兼營和和混合銷銷售，以以澄清兩兩者的區(qū)區(qū)別來解解決混合合銷售稅稅種適用用問題，并并未從根根本上理理清兼營營與混合合銷售的的問題。為此，筆者者認(rèn)為，可可以打破破按照行行業(yè)確定定稅種的的模式，除除將不產(chǎn)產(chǎn)生實(shí)物物流轉(zhuǎn)的的服務(wù)業(yè)業(yè)確定為為適用營營業(yè)稅的的納稅義義務(wù)人以以外，將將提供有有形產(chǎn)品品流轉(zhuǎn)的的其他納納稅人均均納入到到增值稅稅的

16、適用用范圍，把把增值稅稅由生產(chǎn)產(chǎn)型改為為消費(fèi)型型。同時(shí)時(shí)考慮到到企業(yè)提提供產(chǎn)品品差別較較大，可可以擴(kuò)大大稅率比比例，根根據(jù)產(chǎn)品品確定相相關(guān)適用用稅率。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)人工費(fèi)費(fèi)的核算算工程成本中中的人工工費(fèi)，對對計(jì)件工工人的工工資，可可直接根根據(jù)“工程任任務(wù)單”中工資資總額匯匯總計(jì)入入各項(xiàng)工工程的成成本，職職工福利利費(fèi)可按按工資的的比例（目目前為14）計(jì)計(jì)入各項(xiàng)項(xiàng)工程的的成本。 “工程任任務(wù)單”是施工工員根據(jù)據(jù)施工作作業(yè)計(jì)劃劃于施工工前下達(dá)達(dá)給工人人班組的的具體工工作通知知，也是是用以記記錄實(shí)際際完成工工程數(shù)量量、計(jì)算算獎(jiǎng)金或或計(jì)件工工資的憑憑證。通常于施工工前由施施工員會(huì)會(huì)同定額額員根據(jù)據(jù)施工作作

17、業(yè)計(jì)劃劃和勞動(dòng)動(dòng)定額，參參照施工工圖紙，分分別工人人班組簽簽發(fā)。任任務(wù)單中中工程完完工后，施施工員應(yīng)應(yīng)根據(jù)工工程任務(wù)務(wù)單中規(guī)規(guī)定的各各項(xiàng)條件件進(jìn)行檢檢查，并并會(huì)同質(zhì)質(zhì)量檢查查員進(jìn)行行驗(yàn)收，評評定質(zhì)量量等級。實(shí)實(shí)際驗(yàn)收收數(shù)量與與簽發(fā)的的工程數(shù)數(shù)量有出出入時(shí)，應(yīng)應(yīng)查明原原因并經(jīng)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批批準(zhǔn)后才才能結(jié)算算。每月月簽發(fā)的的工程任任務(wù)單，應(yīng)應(yīng)于月末末全部進(jìn)進(jìn)行結(jié)算算。如某某些工程程尚未全全部完工工，即將將其完工工部分按按估計(jì)數(shù)數(shù)進(jìn)行結(jié)結(jié)算，未未完工部部分可結(jié)結(jié)合下月月施工作作業(yè)計(jì)劃劃中的工工程任務(wù)務(wù)，再簽簽發(fā)給原原來的班班組，使使當(dāng)月完完成的工工程和當(dāng)當(dāng)月應(yīng)發(fā)發(fā)的工資資獎(jiǎng)金于于當(dāng)月結(jié)結(jié)算。 對計(jì)時(shí)時(shí)工人

18、的的工資和和職工福福利費(fèi)，可可根據(jù)按按工程別別匯總的的工時(shí)匯匯總表中中各項(xiàng)工工程耗用用的作業(yè)業(yè)工時(shí)總總數(shù)和各各該施工工單位的的平均工工資率計(jì)計(jì)算。所所謂施工工單位平平均工資資率，就就是以月月份內(nèi)各各該施工工單位建建筑安裝裝工人作作業(yè)工時(shí)時(shí)總和，除除建筑安安裝工人人工資和和職工福福利費(fèi)總總額所得得的商數(shù)數(shù)，它的的計(jì)算公公式如下下：某施施工單位位平均工工資率（元/時(shí)）月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總額（元）月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時(shí)總和（時(shí)）用施工單位平均工資率乘務(wù)項(xiàng)工程耗用的工時(shí)，就可算得各該工程在某月份內(nèi)應(yīng)分配的人工費(fèi)：項(xiàng)工程分配的人工資該項(xiàng)工程耗用工時(shí)施工單位平均工資率

19、=房地產(chǎn)業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表附注:房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)除除定期編編制會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表向向報(bào)表使使用者提提供會(huì)計(jì)計(jì)信息外外，還應(yīng)應(yīng)本著充充分披露露的原則則。在會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表之外，另另用附注注的方式式，用文文字對報(bào)報(bào)表有關(guān)關(guān)項(xiàng)目作作必要的的解釋，來來幫助報(bào)報(bào)表使用用者理解解會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表的內(nèi)內(nèi)容。會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表附注的的內(nèi)容，主主要有以以下幾方方面： 一、企業(yè)所所采用的的主要會(huì)會(huì)計(jì)處理理方法的的說明 不不同的會(huì)會(huì)計(jì)處理理方法，其其所提供供的會(huì)計(jì)計(jì)信息的的結(jié)果是是有差別別的。為為使報(bào)表表使用者者正確評評價(jià)企業(yè)業(yè)的財(cái)務(wù)務(wù)狀況和和經(jīng)營成成果，企企業(yè)在編編制會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表時(shí)時(shí)，應(yīng)對對所采用用的主要要會(huì)計(jì)處處理方法法及其變變更加以以說明

20、。如如： 短短期投資資，應(yīng)說說明其期期末數(shù)的的計(jì)價(jià)方方法：按按成本計(jì)計(jì)價(jià)，還還是按成成本與市市價(jià)孰低低計(jì)價(jià)。 應(yīng)應(yīng)收賬款款，應(yīng)說說明其對對壞賬采采用直接接轉(zhuǎn)銷法法，還是是采用備備抵法；如采用用備抵法法，是采采用應(yīng)收收賬款余余額百分分比法，還還是采用用賬齡分分析法。 存存貨，應(yīng)應(yīng)說明其其平時(shí)收收發(fā)按計(jì)計(jì)劃價(jià)格格計(jì)價(jià)，還還是按實(shí)實(shí)際成本本計(jì)價(jià)；如按實(shí)實(shí)際成本本計(jì)價(jià)，是是采用先先進(jìn)先出出法，還還是采用用后進(jìn)先先出法。移移動(dòng)平均均法、全全月一次次加權(quán)平平均法。 固固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊，應(yīng)應(yīng)說明其其采用折折舊是采采用平均均年限折折舊法，還還是采用用雙倍余余額遞減減折舊法法、年數(shù)數(shù)總和折折舊法；又采用用平均年年

21、限折舊舊法時(shí)，是是用個(gè)別別折舊率率，還是是用分類類折舊率率。 長長期股權(quán)權(quán)投資，應(yīng)應(yīng)說明其其按成本本法記賬賬，還是是按權(quán)益益法記賬賬，或哪哪些長期期股權(quán)投投資按成成本法記記賬，哪哪些長期期股權(quán)投投資控權(quán)權(quán)益法記記賬。 無無形資產(chǎn)產(chǎn)和遞延延資產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)說明其其成本和和攤銷年年限的確確定依據(jù)據(jù)。 房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營收入入，包括括土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入入、商品品房銷售售收入、配配套設(shè)施施銷售收收入、代代建工程程結(jié)算收收入、出出租房租租金收入入、出租租土地租租金收入入，應(yīng)說說明其確確認(rèn)原則則。 所所得稅，應(yīng)應(yīng)說明以以應(yīng)付稅稅款法作作為核算算當(dāng)期所所得稅費(fèi)費(fèi)用的方方法，還還是以納納稅影響響會(huì)計(jì)法法作為核核算當(dāng)期期所得

22、稅稅費(fèi)用的的方法。 會(huì)會(huì)計(jì)中的的一貫性性原則，要要求企業(yè)業(yè)在不同同會(huì)計(jì)期期間采用用相同的的會(huì)計(jì)處處理方法法，否則則，不同同期間會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表反映的的會(huì)計(jì)信信息，就就無法進(jìn)進(jìn)行比較較。但是是堅(jiān)持一一貫性原原則，并并不等于于說前后后各期的的會(huì)計(jì)處處理方法法永久不不能變更更。會(huì)計(jì)計(jì)工作為為了適應(yīng)應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境的變變化而必必須作出出會(huì)計(jì)處處理方法法變更時(shí)時(shí)，應(yīng)在在會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表附注注中說明明變更的的原因及及其對企企業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)狀況和和經(jīng)營成成果的影影響。當(dāng)當(dāng)然，這這種變更更，也應(yīng)應(yīng)在企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則的允允許范圍圍之內(nèi)。 二、報(bào)表中中有關(guān)重重要項(xiàng)目目明細(xì)資資料的列列示 對對會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表中的的一些重重要項(xiàng)目目，因報(bào)報(bào)表

23、格式式的限制制，未能能詳細(xì)列列示，應(yīng)應(yīng)在附注注中列出出明細(xì)資資料。如如： 短短期投資資，按各各類投資資列出成成本價(jià)和和市場價(jià)價(jià)。 應(yīng)應(yīng)收賬款款和其他他應(yīng)收款款，按賬賬齡分類類列示，并并注明持持有本企企業(yè)一定定股權(quán)（如5以上投資）單位的欠款額。 存貨，按存貨務(wù)會(huì)計(jì)科目列示。提取存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的企業(yè)，還應(yīng)列示各類存貨可變現(xiàn)的凈值。 待攤費(fèi)用，如數(shù)額較大，應(yīng)分項(xiàng)列示。 長期投資，按債券投資、股票投資、其他債權(quán)投資、其他股權(quán)投資分項(xiàng)列示賬面余額和當(dāng)年投資收益。 固定資產(chǎn)，按類別列示其原價(jià)、累計(jì)折舊和凈值。固定資產(chǎn)購建支出，按工程項(xiàng)目列示其預(yù)算數(shù)、期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期轉(zhuǎn)出數(shù)、期末數(shù)、工程進(jìn)度和資金來源

24、。 無形資產(chǎn)，按種類列示期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期攤銷數(shù)和期末數(shù)。 遞延資產(chǎn)或長期待攤費(fèi)用，按種類列示期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期攤銷數(shù)和期末數(shù)。 短期借款和長期借款，列示各筆借款的債權(quán)單位、借款金額、借款起訖日期、利率和借款條件。如有外幣借款的企業(yè)，還應(yīng)列示外幣金額及折合率。經(jīng)營收入和經(jīng)營成本，按土地轉(zhuǎn)讓、商品房銷售、配套設(shè)施銷售、代建工程結(jié)算、出租房屋、出租土地列示其收入和成本。 其他業(yè)務(wù)利潤，如數(shù)額較大，按業(yè)務(wù)類別列示。 營業(yè)外收入和營業(yè)外支出，如數(shù)額較大，按收支項(xiàng)目列示。 三、非經(jīng)常常性項(xiàng)目目損益的的說明 非非經(jīng)常性性項(xiàng)目損損益是指指企業(yè)在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動(dòng)動(dòng)中不是是經(jīng)常發(fā)發(fā)生事項(xiàng)項(xiàng)的

25、損失失或收益益。如： 固固定資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)應(yīng)說明其其轉(zhuǎn)讓收收入大于于賬面凈凈值和有有關(guān)稅費(fèi)費(fèi)后的凈凈收益，或或小于賬賬面凈值值和有關(guān)關(guān)稅費(fèi)后后的凈損損失。 收收回長期期投資，應(yīng)應(yīng)說明收收回長期期投資大大于賬面面投資的的收益或或小于賬賬面投資資的損失失。 非非常損失失，應(yīng)說說明因自自然災(zāi)害害等非正正常原因因造成的的各項(xiàng)資資產(chǎn)賬面面凈值減減去保險(xiǎn)險(xiǎn)賠償款款及殘值值后的凈凈損失以以及善后后發(fā)生的的各項(xiàng)清清理費(fèi)用用。其他數(shù)數(shù)額較大大的非經(jīng)經(jīng)常性項(xiàng)項(xiàng)目的損損益，均均應(yīng)在會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表附注中中加以披披露。 四四、或有有事項(xiàng)及及其收益益、損失失的披露露 或或有事項(xiàng)項(xiàng)是指在在會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表編制制日已經(jīng)經(jīng)存在的的事項(xiàng)

26、，它它能否使使企業(yè)獲獲得收益益或發(fā)生生損失，有有賴于未未來一種種或多種種事項(xiàng)的的發(fā)生或或不發(fā)生生而定，具具有很大大不確定定性。 或或有事項(xiàng)項(xiàng)按其發(fā)發(fā)生可能能性的大大小及其其收益或或損失金金額能否否合理估估計(jì)，有有三種處處理方式式：確認(rèn)認(rèn)入賬；在會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表附附注中披披露；不不予反映映。 或或有事項(xiàng)項(xiàng)發(fā)生的的可能性性，分為為很有可可能、有有可能和和很少可可能三種種情況?；蚧蛴惺马?xiàng)項(xiàng)發(fā)生收收益或損損失的金金額，分分為能合合理估計(jì)計(jì)和不能能合理估估計(jì)兩種種情況。 對或有收益的披露，應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則和收入實(shí)現(xiàn)原則予以處理。對或有損失，應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則和充分披露原則予以處理。一般說說來，對對很有可可能獲得得收

27、益的的或有事事項(xiàng)，不不將其收收益估計(jì)計(jì)入賬，但但應(yīng)在會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表附注中中披露。對對有可能能獲得收收益的或或有事項(xiàng)項(xiàng)，不將將其收益益估計(jì)入入賬，是是否在會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表附注中中披露要要特別謹(jǐn)謹(jǐn)慎。對對很少可可能獲得得收益的的或有事事項(xiàng)，不不必在會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表附注中中披露。 對很有有可能發(fā)發(fā)生損失失的或有有事項(xiàng)，能能估計(jì)損損失金額額的，應(yīng)應(yīng)將其損損失和負(fù)負(fù)債同時(shí)時(shí)估計(jì)入入賬；不不能估計(jì)計(jì)損失金金額的，應(yīng)應(yīng)在會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表附附注中充充分加以以披露。對對有可能能發(fā)生損損失的或或有事項(xiàng)項(xiàng)，其損損失和負(fù)負(fù)債不估估計(jì)入賬賬，但應(yīng)應(yīng)在會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表附附注中加加以披露露。對很很少可能能發(fā)生損損失的或或有事項(xiàng)項(xiàng)，一般般也應(yīng)在在

28、會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表附注注中加以以披露。 對對于下列列或有事事項(xiàng)，應(yīng)應(yīng)估計(jì)其其可能發(fā)發(fā)生的收收益或損損失的金金額，并并說明對對未來結(jié)結(jié)果的可可能影響響： 為為其他企企業(yè)負(fù)債債提供的的擔(dān)保； 因因票據(jù)貼貼現(xiàn)而承承擔(dān)的義義務(wù)； 企企業(yè)承擔(dān)擔(dān)的其他他責(zé)任； 有有可靠證證據(jù)證明明的或有有收益。五、關(guān)聯(lián)方方關(guān)系及及其交易易的披露露 關(guān)關(guān)聯(lián)方的的交易，往往往會(huì)影影響企業(yè)業(yè)的經(jīng)營營收入、經(jīng)經(jīng)營成本本、其他他業(yè)務(wù)利利潤，對對企業(yè)經(jīng)經(jīng)營成果果的真實(shí)實(shí)性產(chǎn)生生影響，所所以也應(yīng)應(yīng)在會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表附附注中加加以披露露。會(huì)計(jì)中中所指關(guān)關(guān)聯(lián)方，是是指在財(cái)財(cái)務(wù)和經(jīng)經(jīng)營決策策中，一一方有能能力直接接或間接接控制、共共同控制制另一方方或?qū)α?/p>

29、另一方施施加重大大影響的的各方，以以及兩方方或多方方同受一一方控制制的各方方。關(guān)聯(lián)方關(guān)系系主要指指：（1）直接接或間接接地控制制其他企企業(yè)或受受其他企企業(yè)控制制，以及及同受某某一企業(yè)業(yè)控制的的兩個(gè)或或多個(gè)企企業(yè)（如如母公司司、子公公司、受受同一母母公司控控制的子子公司之之間）；（2）合營營企業(yè)；（3）聯(lián)營營企業(yè)；（4）主要要投資者者個(gè)人、關(guān)關(guān)鍵管理理人員或或與其關(guān)關(guān)系密切切的家庭庭成員；（5）受主主要投資資者個(gè)人人、關(guān)鍵鍵管理人人員或與與其關(guān)系系密切的的家庭成成員直接接控制的的其他企企業(yè)。在存在在控制關(guān)關(guān)系的情情況下，關(guān)關(guān)聯(lián)者如如為企業(yè)業(yè)時(shí)，不不論他們們之間有有無交易易，都應(yīng)應(yīng)當(dāng)在會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表

30、附注中中披露如如下事項(xiàng)項(xiàng)：（l）企業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)性性質(zhì)或類類型、名名稱、法法定代表表人、注注冊資本本及其變變化；（2）企業(yè)業(yè)的主管管業(yè)務(wù)；（3）所持持股份或或權(quán)益及及其變動(dòng)動(dòng)。 關(guān)聯(lián)方方交易是是指關(guān)聯(lián)聯(lián)方之間間發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移資源源或義務(wù)務(wù)的事項(xiàng)項(xiàng)，而不不論是否否收取價(jià)價(jià)款。主主要包括括：（l）轉(zhuǎn)讓讓土地使使用權(quán)；（2）承發(fā)發(fā)包工程程；（3）購買買或銷售售商品；（4）購買買或銷售售除商品品以外其其他資產(chǎn)產(chǎn)；（5）提供供或接受受勞務(wù)；（6）代理理；（7）租賃賃；（8）提供供資金（包包括以現(xiàn)現(xiàn)金或?qū)崒?shí)物形式式的貸款款或權(quán)益益性資金金）；（9）擔(dān)保保和抵押押；（10）管管理方面面的合同同；（11）研研究與開開發(fā)

31、項(xiàng)目目的轉(zhuǎn)移移；（12）許許可協(xié)議議；（13）關(guān)關(guān)鍵管理理人員報(bào)報(bào)酬。在企業(yè)與關(guān)關(guān)聯(lián)方發(fā)發(fā)生交易易的情況況下，企企業(yè)應(yīng)在在會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表附注注中披露露關(guān)聯(lián)方方關(guān)系的的性質(zhì)、交交易類型型及其交交易要素素。這些些要素一一般包括括：（1）交易易的金額額或相應(yīng)應(yīng)比例；（2）未結(jié)結(jié)算項(xiàng)目目的金額額或相應(yīng)應(yīng)比例；（3）定價(jià)價(jià)政策（包包括沒有有金額或或只有象象征性金金額的交交易）。關(guān)關(guān)聯(lián)交易易應(yīng)當(dāng)分分別關(guān)聯(lián)聯(lián)方以及及交易類類型予以以披露。類類型相同同的關(guān)聯(lián)聯(lián)方交易易，在不不影響會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表閱讀者者正確理理解的情情況下，可可以合并并披露。 六、合并并會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表的說說明 企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)如編制制合并會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表，除在在

32、會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表附注注中說明明上述應(yīng)應(yīng)附注的的事項(xiàng)外外，還應(yīng)應(yīng)在會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表附附注中說說明： 納納入合并并會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表合并并范圍的的子公司司名稱、業(yè)業(yè)務(wù)性質(zhì)質(zhì)、母公公司所持持有的各各類股權(quán)權(quán)的比例例； 納納入合并并會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表的子子公司增增減變動(dòng)動(dòng)情況； 未未納入合合并會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表合合并范圍圍的子公公司的名名稱、持持股比例例，未納納入合并并會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表合并并范圍的的原因及及其財(cái)務(wù)務(wù)狀況和和經(jīng)營成成果的情情況，以以及在合合并會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表中中對未納納入合并并范圍的的子公司司投資的的處理方方法； 納納入合并并會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表合并并范圍的的非子公公司（其其他被投投資公司司）的名名稱、母母公司持持股比例例以及納納入合并并會(huì)計(jì)報(bào)

33、報(bào)表的原原因。 子子公司與與母公司司會(huì)計(jì)政政策不一一致時(shí)，在在合并會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表中的處處理方法法。在未未進(jìn)行調(diào)調(diào)整直接接編制合合并會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表時(shí)時(shí)，應(yīng)在在合并會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表中說明明其處理理方法； 納納入合并并會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表合并并范圍、經(jīng)經(jīng)營業(yè)務(wù)務(wù)與母公公司業(yè)務(wù)務(wù)相差很很大的子子公司的的資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表和和損益表表等有關(guān)關(guān)資料。 七、資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表日日后事項(xiàng)項(xiàng)的說明明 資資產(chǎn)負(fù)債債表日后后事項(xiàng)又又稱期后后事項(xiàng)。它它是指自自年度資資產(chǎn)負(fù)債債表日后后至?xí)?jì)計(jì)報(bào)表報(bào)報(bào)出口之之間所發(fā)發(fā)生的事事項(xiàng)。按按其是否否調(diào)整會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表分為調(diào)調(diào)整事項(xiàng)項(xiàng)和非調(diào)調(diào)整事項(xiàng)項(xiàng)。 調(diào)調(diào)整事項(xiàng)項(xiàng)，是指指在資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表表日后發(fā)發(fā)生的，所所提供的

34、的新的證證據(jù)有助助于對資資產(chǎn)負(fù)債債表日存存在情況況的有關(guān)關(guān)項(xiàng)目金金額作出出新的確確認(rèn)，而而需要對對會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表作調(diào)調(diào)整的事事項(xiàng)。通通常包括括：已證證實(shí)資產(chǎn)產(chǎn)發(fā)生了了減值；已確定定獲得或或支付的的賠償；發(fā)現(xiàn)在在資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表日日或之前前發(fā)生的的舞弊和和會(huì)計(jì)差差錯(cuò)；發(fā)發(fā)現(xiàn)在資資產(chǎn)負(fù)債債表日之之前不符符合企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則作出出的會(huì)計(jì)計(jì)處理；由于稅稅率變動(dòng)動(dòng)，改變變了資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表表日及之之前的稅稅金和利利潤等。 非非調(diào)整事事項(xiàng)，是是指在資資產(chǎn)負(fù)債債表日后后發(fā)生的的，并不不影響資資產(chǎn)負(fù)債債表日存存在情況況，不需需要對會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表作出調(diào)調(diào)整的事事項(xiàng)。但但對企業(yè)業(yè)以后財(cái)財(cái)務(wù)狀況況和經(jīng)營營成果將將會(huì)產(chǎn)生生重大影影

35、響的事事項(xiàng)。如如：對其其他企業(yè)業(yè)進(jìn)行控控股投資資、發(fā)生生重大籌籌資行為為、資產(chǎn)產(chǎn)遭受重重大自然然災(zāi)害損損失、發(fā)發(fā)生重大大經(jīng)營性性虧損、與與本企業(yè)業(yè)有債務(wù)務(wù)關(guān)系的的企業(yè)不不再持續(xù)續(xù)經(jīng)營、達(dá)達(dá)成協(xié)議議的債務(wù)務(wù)重組事事項(xiàng)以及及資產(chǎn)重重組事項(xiàng)項(xiàng)等，都都應(yīng)在會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表的附注注中加以以披露。 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本、費(fèi)費(fèi)用主要要會(huì)計(jì)科科目核算算（1） 開開發(fā)成本本：如能能確定核核算對象象的，直直接計(jì)入入“開發(fā)成成本”，主要要包括：土地征征用及拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)（土土地征用用費(fèi)、耕耕地占用用稅、勞勞動(dòng)力安安置費(fèi)）；前期工程費(fèi)費(fèi)（規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)、項(xiàng)目目可行性性研究、水水文、地地質(zhì)、測測繪、“三通一一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

36、費(fèi)（小區(qū)區(qū)道路建建設(shè)、供供水、供供電、供供氣、排排污、排排洪、通通訊、照照明、環(huán)環(huán)衛(wèi)、綠綠化）；建筑安裝工工程費(fèi)（支支付給承承包單位位的建筑筑安裝工工程費(fèi)）；公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)（居居委會(huì)、派派出所、幼幼兒園、消消防、鍋鍋爐房、水水塔、自自行車棚棚、公共共廁所等等設(shè)施支支出），分分別設(shè)置置“土地開開發(fā)”與“配套設(shè)設(shè)施開發(fā)發(fā)”“房屋開開發(fā)”設(shè)置二二級明細(xì)細(xì)?？筛鶕?jù)上述述六項(xiàng)來來設(shè)置三三級明細(xì)細(xì)科目開發(fā)土土地成本本費(fèi)用：借：開開發(fā)成本本土地開開發(fā)貸：銀行存存款或應(yīng)應(yīng)付賬款款XX公司分配配開發(fā)的的間接費(fèi)費(fèi)用借：開發(fā)成成本土地開開發(fā)貸：開發(fā)間間接費(fèi)用用結(jié)轉(zhuǎn)開開發(fā)土地地成本費(fèi)費(fèi)用借：開發(fā)成成本房屋開開發(fā)貸

37、：開發(fā)成成本土地開開發(fā)。配套設(shè)設(shè)施開發(fā)發(fā)計(jì)算公公式：某某項(xiàng)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品預(yù)預(yù)提配套套設(shè)施開開發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開開發(fā)產(chǎn)品品的預(yù)算算成本（或或計(jì)劃成成本）*配套設(shè)設(shè)施預(yù)提提率配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi)預(yù)提率率=該配套套設(shè)施預(yù)預(yù)算成本本（或計(jì)計(jì)劃成本本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)該設(shè)施施開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)預(yù)算成本本（或計(jì)計(jì)劃成本本）*1000%發(fā)發(fā)生的配配套設(shè)施施費(fèi)用（自自用的建建筑場地地的開發(fā)發(fā)）借：開發(fā)成成本配套設(shè)設(shè)施開發(fā)發(fā)貸：開開發(fā)產(chǎn)品品支付的的配套設(shè)設(shè)施開發(fā)發(fā)費(fèi)用借借：開發(fā)發(fā)成本配套設(shè)設(shè)施開發(fā)發(fā)貸：銀銀行存款款同時(shí)領(lǐng)領(lǐng)用庫存存設(shè)備或或是材料料開發(fā)借借：開發(fā)發(fā)成本配套設(shè)設(shè)施開發(fā)發(fā)貸：庫庫存設(shè)備備或庫存存材料分分配應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的開開發(fā)間接接

38、費(fèi)用借借：開發(fā)發(fā)成本配套設(shè)設(shè)施開發(fā)發(fā)貸：開開發(fā)間接接費(fèi)用結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)配套套設(shè)施開開發(fā)成本本借：開開發(fā)成本本房屋開開發(fā)貸：開發(fā)成成本配套設(shè)設(shè)施開發(fā)發(fā)房屋開發(fā)發(fā)過程中中發(fā)生的的費(fèi)用（能能夠分清清對象的的）借：開發(fā)成成本房屋開開發(fā)貸：銀行存存款開發(fā)房房屋建筑筑的施工工方式主主要有“出包”、“自營”兩種出包包給外單單位進(jìn)行行施工建建造（根根據(jù)提出出的已完完工程月月報(bào)或是是價(jià)款結(jié)結(jié)算單）借：開發(fā)成成本房屋開開發(fā)貸：銀行存存款或應(yīng)應(yīng)付賬款款應(yīng)付工工程款自自已組織織施工的的借：開開發(fā)成本本房屋開開發(fā)貸：銀行存存款或應(yīng)應(yīng)付賬款款應(yīng)付工工程款應(yīng)應(yīng)付工資資庫存材材料或設(shè)設(shè)備代建工工程開發(fā)發(fā)成本：是指企企業(yè)接受受其他單單

39、位委托托，代為為開發(fā)建建設(shè)的工工程項(xiàng)目目企業(yè)發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)代建建工程費(fèi)費(fèi)用支出出借：開開發(fā)成本本代建工工程開發(fā)發(fā)貸：銀銀行存款款或庫存存材料或或現(xiàn)金結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)發(fā)的間接接費(fèi)用借借：開發(fā)發(fā)成本代建工工程開發(fā)發(fā)貸：開開發(fā)間接接費(fèi)用工工程竣工工后結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本借借：開發(fā)發(fā)成本代建工工程貸：開發(fā)成成本代建工工程開發(fā)發(fā)移交委委托單位位后，根根據(jù)移交交手續(xù)借借：主營營業(yè)務(wù)成成本代建工工程結(jié)算算成本貸貸：開發(fā)發(fā)成本代建工工程（2）開發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用：所所屬直接接組織和和管理開開發(fā)發(fā)生生的費(fèi)用用，包括括：管理理人員的的工資、職職工福利利費(fèi)用、折折舊費(fèi)用用、修理理費(fèi)、辦辦公費(fèi)、水水電費(fèi)、勞勞動(dòng)保護(hù)護(hù)費(fèi)、周周轉(zhuǎn)房攤攤銷發(fā)

40、生生的間接接費(fèi)用時(shí)時(shí)借：開開發(fā)間接接費(fèi)用貸貸：銀行行存款或或應(yīng)付賬賬款或應(yīng)應(yīng)付工資資分配開開發(fā)的間間接費(fèi)用用借：開開發(fā)成本本房屋開開發(fā)貸：開發(fā)間間接費(fèi)用用竣工房房屋開發(fā)發(fā)成本的的結(jié)轉(zhuǎn)借借：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品房屋貸：開發(fā)成成本房屋開開發(fā)（3）管理理費(fèi)用：是指開開發(fā)企業(yè)業(yè)的行政政管理療療門為管管理和組組織房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營活活動(dòng)而發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用用（4）財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用：包括開開發(fā)經(jīng)營營期產(chǎn)的的利息凈凈支出、匯匯兌損益益、調(diào)劑劑外匯手手續(xù)用、金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)手續(xù)費(fèi)費(fèi)用（5）銷售售費(fèi)用：為銷售售產(chǎn)品或或提供勞勞務(wù)過程程中所發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用用。主要要包括：產(chǎn)品銷銷售之前前的改裝裝修復(fù)費(fèi)費(fèi)、不品品看護(hù)費(fèi)費(fèi)、水電電費(fèi)、

41、采采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷銷售過程程中所發(fā)發(fā)生的廣廣告宣傳傳費(fèi)、展展覽費(fèi)，以以及為銷銷售本企企業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)品而專專設(shè)的銷銷售機(jī)構(gòu)構(gòu)的職工工工資、福福利費(fèi)、業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)等等經(jīng)常費(fèi)費(fèi)用發(fā)生的銷售售費(fèi)用借借：銷售售費(fèi)用貸貸：銀行行存款或或應(yīng)付賬賬款房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)收入、利利潤的主主要會(huì)計(jì)計(jì)科目核核算（1）主營營業(yè)務(wù)收收入：包包括土地地轉(zhuǎn)讓收收入、商商品銷售售收入、配配套設(shè)施施銷售收收入、代代建工程程結(jié)算收收入、出出租房租租金收入入。由于于營業(yè)收收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)與價(jià)價(jià)款結(jié)算算時(shí)間上上的不一一致，我我們應(yīng)該該分開計(jì)計(jì)算在實(shí)現(xiàn)營營業(yè)收入入同時(shí)收收到價(jià)款款時(shí)借：銀行存存款貸：主營業(yè)業(yè)務(wù)收入入營業(yè)收入入實(shí)現(xiàn)前前，價(jià)款款收取后后的。借借

42、：應(yīng)收收賬款貸貸：主營營業(yè)務(wù)收收入預(yù)收價(jià)款款時(shí)，待待開發(fā)完完工后再再移交使使用的借借：銀行行存款貸貸：預(yù)收收賬款移交使用時(shí)時(shí)借：應(yīng)應(yīng)收賬款款貸：主主營業(yè)務(wù)務(wù)收入借借：預(yù)收收賬款銀銀行存款款貸：應(yīng)應(yīng)收賬款款以賒銷或或分期收收款方式式銷售開開發(fā)產(chǎn)品品時(shí)，應(yīng)應(yīng)以當(dāng)期期收到的的金額確確認(rèn)為收收入借：銀行存存款貸：主營業(yè)業(yè)務(wù)收入入（2）其他他業(yè)務(wù)收收入：主主要包括括售后服服務(wù)收入入、材料料轉(zhuǎn)讓收收入、固固定資產(chǎn)產(chǎn)出租收收入、開開形資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入借：銀銀行存款款或應(yīng)收收賬款貸貸：其他他業(yè)務(wù)收收入（3）主營營業(yè)務(wù)成成本：一一般本科科目期末末無余額額轉(zhuǎn)讓或或是銷售售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本本的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)借：主主營業(yè)務(wù)務(wù)成本

43、貸貸：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品如分期開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的，應(yīng)與與收入相相配比結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)成本本借：主主營業(yè)務(wù)務(wù)成本貸貸：分期期收款開開發(fā)產(chǎn)品品（4）其他他業(yè)務(wù)支支出（5）主營營業(yè)務(wù)稅稅金及附附加計(jì)提提本月份份主營業(yè)業(yè)務(wù)應(yīng)交交納的營營業(yè)稅、城城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅、教育育費(fèi)附加加及土地地增值稅稅借：主主營業(yè)務(wù)務(wù)稅金及及附加貸貸：應(yīng)交交稅金應(yīng)交營營業(yè)稅應(yīng)交城城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅應(yīng)交土土地增值值稅其他他應(yīng)交款款應(yīng)交教教育費(fèi)附附加月末按照實(shí)實(shí)現(xiàn)的其其他業(yè)務(wù)務(wù)收入計(jì)計(jì)算出應(yīng)應(yīng)交納的的稅金借借：其他他業(yè)務(wù)支支出貸：應(yīng)交稅稅金應(yīng)交營營業(yè)稅應(yīng)交城城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅其他應(yīng)應(yīng)交款應(yīng)交教教育費(fèi)附附加 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)收收入確認(rèn)認(rèn)的時(shí)限限房地產(chǎn)開發(fā)

44、發(fā)企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)確認(rèn)認(rèn)收入時(shí)時(shí)限 （一）房房地產(chǎn)會(huì)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)務(wù)中對收收入確認(rèn)認(rèn)時(shí)限的的常見看看法在實(shí)實(shí)務(wù)中各各房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)對收收入實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有不同同的確認(rèn)認(rèn)方法，主主要有：1)以簽訂訂預(yù)售合合同并收收取預(yù)收收房款作作為收入入確認(rèn)的的依據(jù)；2)以簽訂訂正式房房屋銷售售合同作作為收入入實(shí)現(xiàn)；3)以開發(fā)發(fā)的房地地產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)竣工驗(yàn)驗(yàn)收，開開出“入住通通知書”并開具具銷售發(fā)發(fā)票作為為銷售實(shí)實(shí)現(xiàn)；4)以收訖訖房款并并辦妥產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶戶手續(xù)作作為收入入的確認(rèn)認(rèn)。值得一提的的是，上上述標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)也會(huì)因因人而異異，不同同的職業(yè)業(yè)判斷導(dǎo)導(dǎo)致不同同的結(jié)果果。例如如在上市市公司年年報(bào)中，有有幾家從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)的的上市公

45、公司年報(bào)報(bào)因當(dāng)年年房地產(chǎn)產(chǎn)銷售收收入確認(rèn)認(rèn)的問題題，被注注冊會(huì)計(jì)計(jì)師出具具了保留留意見或或解釋性性說明段段。而公公司與注注冊會(huì)計(jì)計(jì)師的分分歧的焦焦點(diǎn)集中中在：商商品房所所有權(quán)上上的重要要風(fēng)險(xiǎn)和和報(bào)酬是是否已經(jīng)經(jīng)轉(zhuǎn)移。商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。開發(fā)商銷售收入的確認(rèn)是按照企業(yè)計(jì)制度的收入口徑來確認(rèn)的，即：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可*地計(jì)量。這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常認(rèn)為符合同時(shí)滿足這四個(gè)條件可以確認(rèn)為收入的時(shí)點(diǎn)，一般是在為客戶辦理房產(chǎn)證

46、時(shí)即在產(chǎn)權(quán)變更時(shí)確認(rèn)收入。比如目前，大大約80%客戶采采用銀行行按揭方方式購房房，銀行行通常在在客戶首首付款后后的一個(gè)個(gè)月左右右將余款撥付給開開發(fā)商。銀銀行要與與購房者者簽訂一一個(gè)“個(gè)人購購房（抵抵押）借借款合同同”，在這這個(gè)合同同中，開開發(fā)商需需要作為為保證人人的身份份出現(xiàn)，加加蓋公章章。合同同中開發(fā)發(fā)商需要要提供的的保證是是“自本合合同簽訂訂之日起起至借款款人（購購房者）之之房地產(chǎn)產(chǎn)辦妥正正式抵押押登記，并并取得房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證或房房地產(chǎn)他他項(xiàng)權(quán)證證交由貸貸款人保保管之日日止”。因此此開發(fā)商商在沒有有將房屋屋法律意意義完全全交付給給購買者者前，必必須承擔(dān)擔(dān)這樣的的連帶責(zé)責(zé)任。最最高人民民法院

47、關(guān)關(guān)于審理理商品房房買賣合合同糾紛紛案件適適用法律律若干問問題的解解釋第二二十六條條 買受人人未按照照商品房房擔(dān)保貸貸款合同同的約定定償還貸貸款，亦亦未與擔(dān)擔(dān)保權(quán)人人辦理商商品房抵抵押登記記手續(xù)，擔(dān)擔(dān)保權(quán)人人起訴買買受人，請請求處分分商品房房買賣合合同項(xiàng)下下買受人人合同權(quán)權(quán)利的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)通知知出賣人人參加訴訴訟；擔(dān)擔(dān)保權(quán)人人同時(shí)起起訴出賣賣人時(shí)，如如果出賣賣人為商商品房擔(dān)擔(dān)保貸款款合同提提供保證證的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)列為為共同被被告。第第二十七七條 買受人人未按照照商品房房擔(dān)保貸貸款合同同的約定定償還貸貸款，但但是已經(jīng)經(jīng)取得房房屋權(quán)屬屬證書并并與擔(dān)保保權(quán)人辦辦理了商商品房抵抵押登記記手續(xù)，抵抵押權(quán)人人請求

48、買買受人償償還貸款款或者就就抵押的的房屋優(yōu)優(yōu)先受償償?shù)模徊粦?yīng)當(dāng)追追加出賣賣人為當(dāng)當(dāng)事人，但但出賣人人提供保保證的除除外。開開發(fā)商因因?yàn)榇嬖谠诔袚?dān)這這種連帶帶責(zé)任的的可能性性，已收收取的購購房款還還存在一一定風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和不確確定性，所所以通常常不在辦辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證之前前確認(rèn)收收入。商品房銷銷售管理理辦法第第三十四四條：房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)在在商品房房交付使使用之日日起60日內(nèi)，將將需要由由其提供供的辦理理房屋權(quán)權(quán)屬登記記的資料料報(bào)送房房屋所在在地房地地產(chǎn)行政政主管部部門。房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)協(xié)助商品品房買受受人辦理理土地使使用權(quán)變變更和房房屋所有有權(quán)登記記手續(xù)。城城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管管

49、理?xiàng)l例例第三三十三條條：預(yù)售售商品房房的購買買人應(yīng)當(dāng)當(dāng)自商品品房交付付使用之之日起90日內(nèi)，辦辦理土地地使用權(quán)權(quán)變更和和房屋所所有權(quán)登登記手續(xù)續(xù)；現(xiàn)售售商品房房的購買買人應(yīng)當(dāng)當(dāng)自銷售售合同簽簽訂之日日起90日內(nèi)，辦辦理土地地使用權(quán)權(quán)變更和和房屋所所有權(quán)登登記手續(xù)續(xù)。因此此，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在在相關(guān)手手續(xù)的辦辦理上僅僅僅是協(xié)協(xié)助義務(wù)務(wù)，是否否辦理還還是由購購買者來來做決定定。有些些購買者者遲遲不不辦理權(quán)權(quán)屬登記記手續(xù)，主主要是從從兩點(diǎn)考考慮：（1）所購購房屋準(zhǔn)準(zhǔn)備增值值后賣出出，賣出出時(shí)在開開發(fā)商那那里辦理理更名手手續(xù)，這這樣自己己無須交交納辦證證時(shí)的契契稅、住住房維修修基金等等手續(xù)費(fèi)費(fèi)。（2

50、）開發(fā)發(fā)商在此此期間承承擔(dān)擔(dān)保保的連帶帶責(zé)任。（二）個(gè)人人對房地地產(chǎn)收入入時(shí)限的的理解下下面，將將上述確確認(rèn)收入入的時(shí)限限做逐一一剖析11)簽訂預(yù)預(yù)售合同同收取預(yù)預(yù)收貨款款其性質(zhì)質(zhì)是預(yù)收收貨款，因因?yàn)榉康氐禺a(chǎn)預(yù)售售合同是是在房屋屋尚未建建成竣工工前預(yù)先先銷售行行為，只只屬于合合同要約約的一部部分，能能否真正正實(shí)現(xiàn)銷銷售應(yīng)根根據(jù)工程程的進(jìn)展展情況及及買主的的最后意意想決定定；且預(yù)預(yù)售合同同不同建建造合同同，建造造合同是是指為建建造一項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)而而訂立的的合同，而而房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)售合合同是商商品購銷銷雙方的的意想。因因此根據(jù)據(jù)企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則收入 規(guī)定商商品所有有權(quán)上的的主要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)報(bào)酬是否否已轉(zhuǎn)移移

51、給買方方判定，簽簽訂預(yù)售售合同并并收取預(yù)預(yù)收貨款款由于該該開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品尚未未竣工驗(yàn)驗(yàn)收，不不符合收收入確認(rèn)認(rèn)條件，不不能作為為銷售實(shí)實(shí)現(xiàn)依據(jù)據(jù)。只有有等到開開發(fā)產(chǎn)品品竣工驗(yàn)驗(yàn)收并辦辦理移交交手續(xù)后后，方可可確認(rèn)房房地產(chǎn)銷銷售收入入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。2)簽訂正正式銷售售合同是是否可以以作為銷銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，筆者者認(rèn)為簽簽訂正式式房屋銷銷售合同同仍只具具有預(yù)售售性質(zhì)，如如同一般般工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品銷售售合同，從從法律意意義上講講也只是是一種要要約，極極有可能能發(fā)生變變更，房房屋未經(jīng)經(jīng)買方驗(yàn)驗(yàn)收認(rèn)可可，商品品所有權(quán)權(quán)上的主主要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和報(bào)酬酬尚未轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給買買方，不不符合企企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則收入的的有

52、關(guān)規(guī)規(guī)定，故故也不能能確認(rèn)收收入。只只有符合合建造合合同的條條件，并并且有不不可撤銷銷的建造造合同的的情況下下，方可可按照建建造合同同收入確確認(rèn)的原原則，按按照完工工百分比比法確認(rèn)認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)的收收入。 3 )以房房款已收收訖、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶戶確認(rèn)收收入，會(huì)會(huì)出現(xiàn)收收入滯后后現(xiàn)象，同同樣不符符合收入入確認(rèn)原原則。我我國的房房地產(chǎn)開開發(fā)市場場經(jīng)過十十幾年的的發(fā)展，有有關(guān)的管管理制度度已較健健全，在在房屋開開發(fā)前根根據(jù)規(guī)定定要繳清清土地出出讓金，取取得土地地使用證證，并辦辦理領(lǐng)取取預(yù)售許許可證、在在工程獲獲得有關(guān)關(guān)部門竣竣工驗(yàn)收收及房管管部門對對建筑實(shí)實(shí)測后方方可領(lǐng)取取銷售許許可證、簽簽訂正式

53、式房屋銷銷售合同同。因此此在工程程已竣工工并經(jīng)有有關(guān)部門門驗(yàn)收合合格，房房屋已經(jīng)經(jīng)買主驗(yàn)驗(yàn)收、面面積和房房屋價(jià)款款等無異異議，并并交付買買主辦理理入住手手續(xù)的情情況下，根根據(jù)收入入準(zhǔn)則商品所所有權(quán)上上的主要要風(fēng)險(xiǎn)和和報(bào)酬已已轉(zhuǎn)移給給買方，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否否過戶并并非確認(rèn)認(rèn)收入的的必要條條件。因因?yàn)槲覀儌冎擂k辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)過戶手手續(xù)涉及及到房地地產(chǎn)管理理、土地地管理及及稅務(wù)等等政府有有關(guān)部門門，辦妥妥產(chǎn)權(quán)證證書時(shí)間間并非開開發(fā)商或或買主所所能控制制。 綜上所述，筆筆者認(rèn)為為，房地地產(chǎn)收入入的確認(rèn)認(rèn)應(yīng)同時(shí)時(shí)具備以以下條件件：1)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品已竣竣工并經(jīng)經(jīng)有關(guān)部部門驗(yàn)收收合格，房房屋面積積業(yè)經(jīng)有有關(guān)部門門測定

54、；2)已與客客戶簽訂訂的正式式房屋銷銷售合同同；3)標(biāo)的物房屋已已經(jīng)客戶戶驗(yàn)收、對對房屋的的結(jié)構(gòu)、銷銷售面積積及房款款購銷雙雙方均無無異議，并并與客戶戶辦妥了了交付入入住手續(xù)續(xù)，雙方方均已履履行了合合同規(guī)定定的義務(wù)務(wù)。因?yàn)闉榉课菀埔平皇掷m(xù)續(xù)辦妥后后，就可可持相關(guān)關(guān)單證到到有關(guān)部部門辦理理房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)權(quán)權(quán)證，同同一般商商品一樣樣房屋已已經(jīng)買主主驗(yàn)收并并辦妥移移交手續(xù)續(xù)就可收收取房款款并取得得法律保保障，因因此與房房屋所有有權(quán)相關(guān)關(guān)的主要要風(fēng)險(xiǎn)和和報(bào)酬已已轉(zhuǎn)移給給買主；其次根根據(jù)房地地產(chǎn)管理理有關(guān)規(guī)規(guī)定房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)出出售房屋屋辦妥移移交手續(xù)續(xù)后，應(yīng)應(yīng)移交該該開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域內(nèi)的物物業(yè)管理理公

55、司管管理，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)不再擁擁有管理理權(quán)和控控制權(quán)；至于與與收入相相關(guān)的成成本因房房屋已經(jīng)經(jīng)建成與與之相關(guān)關(guān)的成本本均能夠夠可*地計(jì)量量。因此此筆者認(rèn)認(rèn)為房地地產(chǎn)收入入的確認(rèn)認(rèn)只有同同時(shí)具備備上述條條件，才才符合企企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則收入。（三）新出出臺(tái)的法法規(guī)對房房地產(chǎn)收收入確認(rèn)認(rèn)時(shí)限的的最新明明確說法法(944) 財(cái)會(huì)二二字第02號文件件：銷售售土地和和商品房房，應(yīng)在在土地和和商品房房已經(jīng)移移交，已已將發(fā)票票帳單提提交買主主時(shí)，作作為銷售售實(shí)現(xiàn)。2003年6月18日財(cái)政部關(guān)于施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度 財(cái)發(fā)200355號第六十二條明確：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算

56、帳單提交買方并得到認(rèn)可時(shí)，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)，價(jià)款結(jié)算帳單經(jīng)委托單位簽證后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；出租房屋按合同、協(xié)議約定的承租方付租日期應(yīng)付的租金，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。以賒銷或分期收款方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價(jià)款或按合同約定的本期應(yīng)收款，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。第六十三條、企業(yè)發(fā)生的產(chǎn)品銷售退回、折讓或折扣，沖減銷售收入。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)稅法法確認(rèn)收收入時(shí)限限 為了加加強(qiáng)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)所所得稅的的征收管管理，規(guī)規(guī)范房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的納稅行行為，總總局出臺(tái)臺(tái)了國國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有關(guān)企企業(yè)所得得稅問題題

57、的通知知國稅稅發(fā)2000383號（一）關(guān)關(guān)于開發(fā)發(fā)產(chǎn)品銷銷售收入入確認(rèn)問問題房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)、建建造的以以后用于于出售的的住宅、商商業(yè)用房房、以及及其他建建筑物、附附著物、配配套設(shè)施施等應(yīng)根根據(jù)收入入來源的的性質(zhì)和和銷售方方式，按按下列原原則分別別確認(rèn)收收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)：11.采取一一次性全全額收款款方式銷銷售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的，應(yīng)于于實(shí)際收收訖價(jià)款款或取得得了索取取價(jià)款的的憑據(jù)（權(quán)權(quán)利）時(shí)時(shí)，確認(rèn)認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)。2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到

58、日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （3）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （4）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)

59、確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。 5.將開開發(fā)產(chǎn)品品先出租租再出售售的，應(yīng)應(yīng)按以下下原則確確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)：（1）將待待售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營營性資產(chǎn)產(chǎn)，先以以經(jīng)營性性租賃方方式租出出或以融融資租賃賃方式租租出以后后再出售售的，租租賃期間間取得的的價(jià)款應(yīng)應(yīng)按租金金確認(rèn)收收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)，出出售時(shí)再再按銷售售資產(chǎn)確確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。 （2）將待待售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品以以臨時(shí)租租賃方式式租出的的，租賃賃期間取取得的價(jià)價(jià)款應(yīng)按按租金確確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，出售售時(shí)再按按銷售

60、開開發(fā)產(chǎn)品品確認(rèn)收收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。6.以非貨貨幣性資資產(chǎn)分成成形式取取得收入入的，應(yīng)應(yīng)于分得得開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)確確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。（二）關(guān)于于開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)售售收入確確認(rèn)問題題 房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)采取取預(yù)售方方式銷售售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，其其當(dāng)期取取得的預(yù)預(yù)售收入入先按規(guī)規(guī)定的利利潤率計(jì)計(jì)算出預(yù)預(yù)計(jì)營業(yè)業(yè)利潤額額，再并并入當(dāng)期期應(yīng)納稅稅所得額額統(tǒng)一計(jì)計(jì)算繳納納企業(yè)所所得稅，待待開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完工工時(shí)再進(jìn)進(jìn)行結(jié)算算調(diào)整。預(yù)計(jì)營業(yè)利利潤額預(yù)售開開發(fā)產(chǎn)品品收入利潤率率預(yù)售收收入的利利潤率不不得低于于15（含15），由由主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)結(jié)合本本地實(shí)際際情況，按按公平、公公正、公開的的原則分分類（或或分項(xiàng)）確確定。預(yù)售