商業(yè)項(xiàng)目返租方案

1、商業(yè)項(xiàng)目返租方案返租方式返租期限：3年或5年年回報(bào)：總總房款的的8回報(bào)計(jì)算期期：實(shí)際際交付使使用期，如如20002年22月288日交付付使用，回回報(bào)期為為20002年22月288日開始始計(jì)。發(fā)展商回報(bào)報(bào)償付方方式：交付使用之之日起兩兩年內(nèi)時(shí)時(shí)間，慧慧都公司司一次性性給付116的的回報(bào)，之之后按月月給付?；蚧?年一一次性給給付244的返返租租金金。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任：無論租租出與否否，業(yè)主主零風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，享受受3年8的年回回報(bào)，發(fā)發(fā)展商承承擔(dān)3年年回報(bào)的的全部風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，同同時(shí)享有有超出年年回報(bào)差差額的租租金收入入。甲乙雙方：簽定返返租協(xié)議議，明確確雙方權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)關(guān)系乙方：交納納相關(guān)稅稅費(fèi)，累累計(jì)稅率率（營(yíng)業(yè)業(yè)

2、稅與房房產(chǎn)稅）為為17.5。并并在獲得得給付回回報(bào)時(shí)扣扣除。 甲乙雙方分分別簽定定房地產(chǎn)產(chǎn)買賣合合同與返返租合同同。乙方在返租租期間不不承擔(dān)物物業(yè)管理理費(fèi)與空空調(diào)費(fèi)，招招租的客客戶承擔(dān)擔(dān)這些費(fèi)費(fèi)用。而而通過招招商的品品牌商家家不承擔(dān)擔(dān)，由商商場(chǎng)的項(xiàng)項(xiàng)目管理理公司承承擔(dān)。開出極具誘誘惑力、驅(qū)驅(qū)使力的的優(yōu)惠條條件吸引引有知名名度的百百貨公司司以租賃賃或合作作的方式式對(duì)商場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理。6、商場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)方案案根據(jù)商場(chǎng)主主題及市市場(chǎng)定位位的要求求，結(jié)合合當(dāng)前房房地產(chǎn)市市場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)，通過過招租、招招商形式式吸引產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌商家進(jìn)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，營(yíng)造造專業(yè)化化、規(guī)模?；?、品品牌化的的商場(chǎng)形形象，確確保所采采

3、取的返返租方案案順利實(shí)實(shí)施。為為此，尋尋找經(jīng)營(yíng)營(yíng)商場(chǎng)的的商家可可謂方案案可否執(zhí)執(zhí)行的重重要前提提及保障障。那么么，以什什么樣的的合作方方式與之之聯(lián)手打打造商場(chǎng)場(chǎng)形象呢呢？以下下兩個(gè)方方案為我我們做出出了可行行性分析析。方案1商家二、三三樓整層層租賃的的方式進(jìn)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)優(yōu)點(diǎn)：1、避避免直接接參與經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理，避免免經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。2、品牌商商家有一一定的市市場(chǎng)知名名度及號(hào)號(hào)召力，同同時(shí)有豐豐富的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理經(jīng)驗(yàn)。3、通過商商家的物物流配送送體系，節(jié)節(jié)約經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本，增增加盈利利。缺點(diǎn)：1、因因?yàn)樯虉?chǎng)場(chǎng)體量較較小，較較難找到到有意向向的商家家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)。2、出租租租金收入入是否能能與年回回報(bào)8的返租租租

4、金持持平或盈盈利較難難把握。談判要點(diǎn)：1、物物管公司司承租二二、三樓樓的商場(chǎng)場(chǎng)，確定定租金受受益，租租賃期限限以100年以上上為宜。 22、物管管費(fèi)用及及其他由由物管公公司承擔(dān)擔(dān)。 33、雙方方簽定租租賃協(xié)議議，明確確雙方權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)關(guān)系。 44、合同同中列明明租金的的增長(zhǎng)幅幅度及增增長(zhǎng)周期期。 55、維修修基金由由投資小小業(yè)主承承擔(dān)。方案2由慧都公司司牽頭，聘聘請(qǐng)有實(shí)實(shí)力有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的商商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)營(yíng)公司或或個(gè)人組組織招租租招商進(jìn)進(jìn)行商場(chǎng)場(chǎng)的統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)管管理。優(yōu)點(diǎn)：1、具具豐富的的商場(chǎng)管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，體現(xiàn)現(xiàn)專業(yè)化化經(jīng)營(yíng)管管理特色色。2、有一定定的招租租招商客客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)及渠道道。3、對(duì)二、三三樓商鋪鋪的

5、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)理想價(jià)價(jià)位的銷銷售產(chǎn)生生重大影影響。4、充分體體現(xiàn)商場(chǎng)場(chǎng)的個(gè)性性定位，樹樹立市場(chǎng)場(chǎng)形象，充充分具備備商場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的條條件。5、提高慧慧都大廈廈的知名名度，提提升產(chǎn)品品的附加加值。6、提高慧慧都大廈廈整體形形象與品品質(zhì)，對(duì)對(duì)寫字樓樓的銷售售有一定定的促動(dòng)動(dòng)作用。缺點(diǎn)：1、公公司承擔(dān)擔(dān)全部的的經(jīng)營(yíng)管管理風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，招租租招商風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。2、公司缺缺乏商場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，提高高商場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的成成本。3、增加人人力、物物力、財(cái)財(cái)力的投投入，相相關(guān)費(fèi)用用有所增增加。談判要點(diǎn)：1、物物業(yè)管理理費(fèi)最好好由商場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目管管理公司司承擔(dān)。2、超出年年回報(bào)88的盈盈利部分分進(jìn)行分分成，公公司得770，項(xiàng)項(xiàng)目公司司30

6、。3、商場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理所需人人力物力力財(cái)力喲喲由雙方方按比例例承擔(dān)，最最好完全全由項(xiàng)目目公司承承擔(dān)，公公司承擔(dān)擔(dān)低于小小業(yè)主年年回報(bào)88的經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入入的全部部損失。4、雙方簽簽訂合作作經(jīng)營(yíng)的的協(xié)議，明明確雙方方的權(quán)利利義務(wù)關(guān)關(guān)系。方案1為最最優(yōu)方案案，盡量量找到有有意向的的商家通通過租賃賃的方式式進(jìn)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，規(guī)規(guī)避不確確定的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因素素。如果果找不到到這樣的的商家，方方案2可可作為次次優(yōu)方案案實(shí)施，打打造專業(yè)業(yè)化、規(guī)規(guī)模化、品品牌化商商場(chǎng)形象象與風(fēng)格格。以上上分析闡闡明了與與商家談?wù)勁械幕净{(diào)調(diào)，具體體事宜需需雙方在在談判中中明確與與深化。2、稅收分分析銷售過程中中發(fā)生的的稅種（銷銷售合同

7、同一經(jīng)簽簽定已產(chǎn)產(chǎn)生法律律效力）稅種稅率稅目計(jì)稅范圍印花稅萬分之三購(gòu)銷合同合同金額營(yíng)業(yè)稅5購(gòu)銷合同合同金額城建稅7營(yíng)業(yè)稅的77附加類附加3營(yíng)業(yè)稅的33附加類土地增值稅稅2（預(yù)收收金額）購(gòu)銷合用合同金額根據(jù)決算金金額多退退少補(bǔ)其他類出租 公司出出租 個(gè)人人出租房產(chǎn)稅 112 4營(yíng)業(yè)稅 55.5 3合計(jì)（租賃賃稅） 177.5 7所得稅 33（稅后后利潤(rùn)）3、市場(chǎng)形形勢(shì)分析析：通過對(duì)濟(jì)南南市場(chǎng)業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)調(diào)查分析析可知，市市場(chǎng)中獨(dú)獨(dú)立鋪位位的銷售售一般都都在一樓樓，如萬萬達(dá)沃爾爾瑪商場(chǎng)場(chǎng)；而能能單獨(dú)銷銷售商場(chǎng)場(chǎng)二樓鋪鋪位的開開發(fā)商幾幾乎沒有有，發(fā)展展大廈采采取的銷銷售方式式也只是是一、二二樓捆綁綁銷

8、售的的模式，且且售價(jià)較較低。一一般而言言，項(xiàng)目目?jī)r(jià)格的的高低要要受到市市場(chǎng)需求求、成本本費(fèi)用、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)情況況等因素素的影響響和制約約，而無無論是采采用需求求定價(jià)、成成本定價(jià)價(jià)還是競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)價(jià)方法，項(xiàng)項(xiàng)目的最最高價(jià)格格都要受受到市場(chǎng)場(chǎng)需求的的影響。而而市場(chǎng)投投資者普普遍不看看好二三三樓鋪位位的銷售售。那么如果單單純地為為了迎合合市場(chǎng)肯肯定是行行不通的的，而突突破這種種瓶頸的的根本方方法只能能是引導(dǎo)導(dǎo)市場(chǎng)需需求甚至至創(chuàng)造市市場(chǎng)需求求。例如如嘉恒大大廈為了了吸引深深圳國(guó)貿(mào)貿(mào)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，提提升商場(chǎng)場(chǎng)附加值值，不惜惜向國(guó)貿(mào)貿(mào)給出前前三年免免租金進(jìn)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的優(yōu)惠惠條件，然然后通過過與國(guó)貿(mào)貿(mào)合同約約定后期期

9、租金的的增長(zhǎng)幅幅度來抵抵補(bǔ)其前前期所遭遭受的損損失。由由此可見見，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)最后的的合同銷銷售，及及時(shí)回籠籠資金，才才應(yīng)是公公司的戰(zhàn)戰(zhàn)略指導(dǎo)導(dǎo)方向。否否則，因因市場(chǎng)需需求嚴(yán)重重不足，幾幾乎無法法實(shí)現(xiàn)銷銷售，形形成有價(jià)價(jià)無市的的海市蜃蜃樓現(xiàn)象象，造成成的損失失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大于給予予的讓利利，這完完全是一一種表面面上讓利利給客戶戶，實(shí)際際上暗升升地行之之有效的的營(yíng)銷策策略。為為此，我我們需要要給商場(chǎng)場(chǎng)培育一一定的特特色，樹樹立一定定的市場(chǎng)場(chǎng)形象，以以求在目目標(biāo)客戶戶心中形形成一種種特殊的的便愛。通過對(duì)周邊邊業(yè)態(tài)的的調(diào)查分分析及本本商場(chǎng)的的品質(zhì)需需要，尋尋求商場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品差差異化的的經(jīng)營(yíng)理理念，商商場(chǎng)主題題確定為

10、為慧都服服飾購(gòu)物物廣場(chǎng)將將是恰當(dāng)當(dāng)?shù)倪x擇擇。先吸吸引投資資客戶促促使資金金及時(shí)回回籠，然然后通過過返租的的經(jīng)營(yíng)方方式統(tǒng)一一進(jìn)行招招商、招招租，營(yíng)營(yíng)造個(gè)性性化的商商場(chǎng)品牌牌形象。4、商場(chǎng)平平面布局局要點(diǎn)分分析充分考慮人人流的合合理互動(dòng)動(dòng)，在此此基礎(chǔ)上上實(shí)現(xiàn)各各展位最最大利用用率。根據(jù)商場(chǎng)主主題、市市場(chǎng)定位位以及其其他商場(chǎng)場(chǎng)的規(guī)化化情況，結(jié)結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目的平平面布局局，從而而劃分最最小單位位、最大大單位及及其比率率。針對(duì)投資者者的資金金狀況，盡盡量把鋪鋪位劃得得更小，促促使套內(nèi)內(nèi)總價(jià)較較低，擴(kuò)擴(kuò)大市場(chǎng)場(chǎng)需求面面，提高高成交率率。商場(chǎng)基本采采用敞開開的貨價(jià)價(jià)式分割割布局，一一般在實(shí)實(shí)際擺放放中還要要退出33050公公分的距距離，公公共通道道的寬度度為1.5米，加加上退出出的面積積大概22米左右右的路面面寬度，基基本保證證人流之之間的互互動(dòng)。各分割單位位標(biāo)準(zhǔn)面面積約為為18mm2，使用用面積99m2左右，套套內(nèi)總價(jià)價(jià)大都在在20萬萬以內(nèi)，投投資者較較易承受受其價(jià)格格。墻角面積大大都在330770m22，適合合經(jīng)營(yíng)品品牌服飾飾