最新房屋維修管理手冊

1、房屋維修管理制度業(yè)主入伙時(shí)同管理處人員共同驗(yàn)收房屋，并記錄在入伙驗(yàn)房表，由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系施工隊(duì)進(jìn)行維修處理，維修所需的一切費(fèi)用由施工隊(duì)負(fù)責(zé)。業(yè)主房屋自樓宇入伙起一年內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量問題，都屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修范圍，管理處在接到業(yè)主投訴和反映情況后即報(bào)告工程部和主管領(lǐng)導(dǎo)，所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用在施工質(zhì)量保證金中攤銷；業(yè)主房屋入伙滿一年后了生的質(zhì)量問題，屬于入伙后未整改的遺留問題，原則上由管理處負(fù)責(zé)維修；屬于業(yè)主在使用和裝修中發(fā)生的問題，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)；如業(yè)主需要進(jìn)行一般性的維修，可直接向管理處提出申請，由管理處組織維修。維修好后由業(yè)主驗(yàn)收簽名，管理處合理收費(fèi)；如業(yè)主提出較大的維修申請，管理處應(yīng)上報(bào)公

2、司，公司核實(shí)情況后，安排維修計(jì)劃，組織人員進(jìn)行維修，維修后經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收簽字；管理處在為業(yè)主房屋進(jìn)行維修中，業(yè)主提出重新裝修申請的，管理處可根據(jù)實(shí)際情況承攬裝修業(yè)務(wù)，并按規(guī)定收費(fèi)；凡公共部位發(fā)生的維修，由管理處負(fù)責(zé)完成，維修所發(fā)生的一切費(fèi)用均在管理費(fèi)中支出，不再向業(yè)主收費(fèi)。維修服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)類型服務(wù)項(xiàng)目計(jì)算單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元）安裝服務(wù)安裝玻璃元/塊5安裝窗簾/毛巾架/晾衣繩元/個(gè)10安裝燈具/門鈴/廚柜等元/只20安裝吊燈元/臺(tái)50安裝空調(diào)元/臺(tái)200安裝排風(fēng)扇元/部20安裝熱水器元/部60拆空調(diào)/熱水器/抽油煙機(jī)等元/臺(tái)20掛畫、鏡框元/幅510安裝線路內(nèi)線元/條50外線元/條200卷閘門

3、彈簧元/根100膠片元/片5鎖元/只10其它服務(wù)代辦電話開戶免費(fèi)代辦煤氣開戶免費(fèi)代辦銀行開戶免費(fèi)代佃有線電視免費(fèi)代訂報(bào)刊雜志/特快專遞免費(fèi)代客購物元/次515更換地磚元/40更換天花元/30檢修家用電器元/次10300市內(nèi)傳真（發(fā)/收）元/頁3/2室內(nèi)綠化元/次20修理窗簾/拉簾元/次1050修理防盜門元/扇40100修理家具配件元/次10100中英文打字元/100字10房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法范圍住宅小區(qū)的住房及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施；標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部ZBP30001-90標(biāo)準(zhǔn)的和國家1991年7月1日頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)到業(yè)主（住戶）的合理要求。標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法梁、柱、板主體按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)分

4、項(xiàng)檢查，無變形、弓、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性的裂縫。無鋼筋外露；頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮；無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水痕跡，無污漬；墻面a，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；料（如磁磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；縫砂漿飽滿，線條順直；D、對外墻面：無裂紋、起紗、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象；地（樓）面毛地面：平整，無裂紋；塊料（如磁磚）面層；a)粘貼牢固，無缺棱掉角； b)面層無裂紋、損傷，色澤一致，對縫線條順直；c)對縫沙漿飽滿，線條順直；水泥沙漿面層 抹灰平整，壓光均勻。無空鼓，無裂紋，無起泡等

5、缺陷。衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺(tái)地面a)用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水；b)第二天到樓下檢查樓面有無滲漏；門窗開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動(dòng)和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，無扭曲變形；從室內(nèi)輕搖門鎖與門連接牢固，開啟靈活；木六油漆均勻，觀察六縫線條均勻，不掉角，無變形；單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動(dòng)現(xiàn)象，下班膠縫實(shí)，下班面層無裂縫，無操作和無刮花痕跡；電子對講門開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚；不銹鋼門無刮花痕跡；防盜鐵門無銹跡和喬花痕跡；窗臺(tái)泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷：可選擇以下檢查方法：先關(guān)緊所有的窗戶，從天面或頂層房間（屬天面均有檐

6、口的房屋，普遍為多層住宅）自上而下均勻滲水，停止水后半小時(shí)檢查每個(gè)窗臺(tái)（墻面）是否有滲水；查詢天氣預(yù)報(bào)，在驗(yàn)收期間出現(xiàn)下雨的日期前，先將所有窗戶關(guān)緊，雨后檢查墻面和窗臺(tái)是否泛水。房屋管理及維修規(guī)定根據(jù)國家有關(guān)法律和省、市有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定以下規(guī)定：在接管樓宇時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)代表業(yè)主對發(fā)展商所建樓宇及其附屬配套設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，業(yè)主入伙時(shí)應(yīng)盡力配合此項(xiàng)工作，及時(shí)反映有關(guān)質(zhì)量情況，管理公司在驗(yàn)收之后提出及時(shí)的整改方案，由發(fā)展商視具體情況進(jìn)行返修。業(yè)主接收房屋鑰匙即視為驗(yàn)收結(jié)束。物業(yè)管理公司完成同發(fā)展商的接管工作之后，依據(jù)同發(fā)展商簽定的委托代管協(xié)議，將承擔(dān)對所有樓宇的全面管理和維修工作。保修

7、期內(nèi)，依據(jù)買賣契約所定年限，從業(yè)主領(lǐng)取鑰匙之日起計(jì)算，凡因施工原因所引起的質(zhì)量問題（不包括人為損壞）由發(fā)展負(fù)責(zé)。房屋的室內(nèi)部分及自用陽臺(tái)住宅所有人自修部位，維修費(fèi)自理。承重結(jié)構(gòu)部分、外墻面、樓梯間、走廊通道等到公用部分，以及公用上下水道、落水管、供電線路、消防設(shè)施、屋頂水箱等整體性的公用設(shè)備，產(chǎn)權(quán)為全幢住宅所有人共有，維修、更新以及大、中修費(fèi)用從房屋本體維修基金中支出。住宅建筑以外管理區(qū)域以內(nèi)的道路上下水管道、井、化糞池、路灑照明、綠化等公共設(shè)施日常維護(hù)、維修由所有使用者共同承擔(dān)修理、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由管理公司管理維修，在維修費(fèi)用里支出。住宅的公用部位、公用設(shè)備以及公用設(shè)施凡屬人為損壞，由損壞者負(fù)責(zé)

8、修復(fù)或者賠償。管理費(fèi)的用途：管理費(fèi)將用于管理公司對涉及地域內(nèi)的環(huán)境保護(hù)、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化養(yǎng)護(hù)、公燈、公水等能源消耗及有關(guān)設(shè)備、工具的使用折舊和材料使用消耗、管理人員工資及其它雜費(fèi)等。不經(jīng)管理公司許可，不得任意拆動(dòng)，改變房屋結(jié)構(gòu)，不得在樓道、公共走道、陽臺(tái)、圍墻內(nèi)和屋子頂上私自違章搭建、占地圍欄，不經(jīng)管理公司許可，不得在涉及房屋外立面上進(jìn)行施工，違者經(jīng)勸告不聽，管理公司有權(quán)采取措施，直至恢復(fù)原樣。要愛護(hù)和正確、安全使用各種設(shè)備，不得將雜物倒入水池、馬桶內(nèi)，因保護(hù)不善、使用不當(dāng)以致人為造成房屋設(shè)施損壞、管道阻塞者，除承擔(dān)修理所需費(fèi)用外，另外二倍罰款。任何業(yè)主聘請的施工隊(duì)進(jìn)入管理區(qū)域施工

9、都要先到管理公司登記，并將施工圖交于物業(yè)管理公司認(rèn)可，方可開展工程，竣工后應(yīng)將竣工圖交管理公司存檔。本規(guī)定未涉及的房屋管理與維修的內(nèi)容，應(yīng)參照國家、省、市及物業(yè)管理公司的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。室內(nèi)維修辦法維修目的為加強(qiáng)小區(qū)業(yè)主（住戶）室內(nèi)維修的管理，確保業(yè)主（住戶）室內(nèi)生活環(huán)境及設(shè)施處于正常運(yùn)作狀態(tài)，為業(yè)主（住戶）提供方便。維修原則堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則，在保證使用功能和正常運(yùn)作的前提下，注意節(jié)約修繕費(fèi)用，能換局部配件的，不換整體構(gòu)件；修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號規(guī)格一致的原則；方便業(yè)主（住戶）的原則。維修依據(jù)符合修繕設(shè)計(jì)或修繕方案的要求，滿足合同的規(guī)定；符合房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)

10、準(zhǔn)有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)；符合維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。住戶室內(nèi)維修標(biāo)準(zhǔn)樓層面漏水維修程序預(yù)約樓上、樓下住戶，檢查樓上何處漏水下來；如果是浴缸下水管堵塞而漏水，應(yīng)及時(shí)疏通，如果是馬桶漏水，應(yīng)及時(shí)檢修馬桶；如果是樓板裂縫滲水，應(yīng)將相關(guān)部位的飾面打開，重做防水層和飾面；其它地主漏水，應(yīng)將相關(guān)部位處理；檢驗(yàn)：維修完成后，48小時(shí)跟蹤查看，看是否還有漏水現(xiàn)象；維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。2） 告知住戶使用須知：應(yīng)愛護(hù)使用任何用水設(shè)施。換鎖（木門、鐵門）維修程序木門鎖、鐵門鎖：檢查鎖壞何處，如能處理，及時(shí)修理，如鎖不能修理至正常使用，立即更換。檢驗(yàn)：查看鎖蓋與瑣孔是否配合緊密，反復(fù)開關(guān)數(shù)次，檔看開關(guān)

11、是否靈活自如。維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。告知住戶使用須知：開關(guān)鎖時(shí)不要用力過猛，不要用其它硬物開鎖，定期給鎖活動(dòng)部位上油。個(gè)別樓臺(tái)層停水維修程序先檢查是哪能一層沒有水；然后關(guān)掉總；拆開支閥，取出濾網(wǎng)。清洗濾網(wǎng)后，裝回濾網(wǎng)和支閥。打開總閥供水。檢驗(yàn)：做好跟蹤，到停水樓層檢查住戶是否己正常供水。維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。告知住戶使用須知：樓層停水應(yīng)及時(shí)通知管理處派專業(yè)人員前來檢查維修。維修程序先查找原因關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門查看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng)，如轉(zhuǎn)動(dòng)說明墻內(nèi)水管破損漏水。維修時(shí)先關(guān)水表前的水閥，后打通漏水處墻面，取出破損水管。裝入新水管打開總閥后看是否漏水，如無漏水，補(bǔ)

12、好水泥，回復(fù)裝修墻面。檢驗(yàn)：維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽收。告知住戶使用須知：不要擅自改動(dòng)，確需改動(dòng)，請向管理處申請，由管理處派專業(yè)人員施工，一旦發(fā)現(xiàn)墻面滲水，應(yīng)及時(shí)通知管理處派維修人員前來查看。閥門接頭漏水維修程序檢查閥門，接頭何處漏水，然后關(guān)上自來水總制。如是閥門、接頭未扭緊的原故而漏水，應(yīng)拆下閥門接頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把閥門、接頭裝腔作勢上扭緊。如因破損配件而漏水，應(yīng)及時(shí)更換相關(guān)配件。如再無法控制漏水，應(yīng)及時(shí)更換閥門或接頭。檢驗(yàn)：維修完畢后，把總閥門打開 ，檢查是否漏水；閥門更換完畢后，把總閥門打開，反復(fù)開關(guān)數(shù)次，檢查是否漏水。請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。2） 告知住戶

13、使用須知：應(yīng)愛護(hù)使用，旋扭閥門不要用力過度。水龍頭漏水檢查漏水情況，然后關(guān)上自來水總制；如是因水龍頭未上緊而漏水，應(yīng)先拆下水龍頭，在外絲處旋上幾道水膠布，再把水龍頭裝上扭緊；如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯；如是內(nèi)芯橡皮過小或破損，應(yīng)更換；如是水龍頭自身有泥沙而漏水，應(yīng)更換水龍頭；檢驗(yàn)：檢修完畢后，打開自來水總制，反復(fù)開關(guān)水龍頭數(shù)次，使其開關(guān)自如，不漏水；維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。浴缸堵塞和漏水維修程序（1）堵塞維修程序先查明原因如是排水管有堵塞，打開檢查口（如檢查口在下層住戶室內(nèi)，應(yīng)先與該住戶預(yù)約維修時(shí)間），取出雜物，用水試通直到正常；檢驗(yàn)：維修完畢后，往浴缸內(nèi)放水，查看是否能正常排放

14、；維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。水維修程序A、先查明原因；B、如是排水管漏水，打破飾面，取下排水管重新安裝；C、檢驗(yàn)：維修完成后，往浴缸內(nèi)蓄水，到一定量后，存放5分鐘再排放，查看相關(guān)部位有無漏水；D、 修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。告知住戶使用須知：使用浴缸時(shí)，不要拋入任何雜物，不用時(shí)保持干爽清潔。通馬桶1）維修程序先檢查馬桶堵塞原因；用馬桶抽子抽通馬桶；如不通就系好安全帶到室外打開檢查口看是否堵塞；如堵塞用鐵絲或細(xì)鋼筋勾出堵塞雜物直到暢通為止；蓋好檢查口，進(jìn)入室內(nèi)后放水沖洗，能正常使用；檢驗(yàn)：反復(fù)放水，檢驗(yàn)馬桶是否暢通；維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。告知住戶

15、使用須知：使用馬桶時(shí)不要亂拋雜物（如硬紙等）疏通地漏維修程序先用抽子試通；不能查明原因時(shí)則打開檢查口檢查；不通時(shí)再使用疏通機(jī)疏通直到暢通為止；檢驗(yàn)：用水試通如水源不方便，可接膠管水沖或用水桶裝水檢驗(yàn)；維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。馬桶漏水維修程序先檢查漏水情況；如是出水口漏水，應(yīng)先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺絲，取出馬桶，查看連接件及膠泥圈是否完好，如有損壞應(yīng)立即更換。裝上馬桶，裝好水箱，上好螺絲，用白水泥在馬桶四周密封一周（3小時(shí)后可以使用）。檢驗(yàn)：維修后，放水看是否漏水；維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。告知住戶使用須知：應(yīng)正確使用馬桶。洗菜盆下漏水維修程序行檢查何

16、處漏水，查明漏水原因；如是軟管斷裂漏水，應(yīng)及時(shí)更換軟管，并把接頭處接好；臺(tái)是水龍頭（水咀）或接頭漏水，檢查水龍頭（水明）或接頭處是否有破裂損壞情況，如有此情況，應(yīng)及時(shí)換上新水龍頭（水咀）或接頭，并用生膠帶密封此處；檢驗(yàn)：打開菜盆水龍頭放水，看相關(guān)部位接頭是否漏水；維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。告知住戶使用須知必須正確使用水龍頭，不要亂動(dòng)開關(guān)或接頭處，不要亂彎軟管，防水龍頭、接頭或軟管有破裂情況發(fā)生；不要用為撞擊洗菜盆，以防盆四周的白水泥膏松脫。修理門窗維修程序A、檢查門窗的附件是否齊全；B、檢查有無配件損壞；C、更換配件，達(dá)到預(yù)期效果；D、維修后請住戶驗(yàn)收；檢驗(yàn)：維修后，對門窗反復(fù)

17、開啟數(shù)次，檢查是否有異聲及不靈活之處，以達(dá)到開關(guān)自如的目的；維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。告知住戶使用須知需定期往轉(zhuǎn)動(dòng)部分加油；如門窗有損壞，不要輕易動(dòng)，以免發(fā)生不必要的意外。臉盆下漏水維修程序先檢查何處漏水，查明漏水原因；如是存水彎管處漏，先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況嚴(yán)重的要更換彎管，情況一般的可用水中膠和生膠帶密封接口處，以達(dá)到不漏水為止；如是臺(tái)式盆四周漏水，應(yīng)用白水泥把盆四周密封一圈到不漏為止；檢驗(yàn)：在維修完畢后，放水試漏，以達(dá)到不再漏為目的，在水呢凝固以后（約需四小時(shí)），再在周圍泡水檢驗(yàn)；維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。告知住戶使用須知不要隨意

18、亂動(dòng)盆下彎管和接口處，防止漏水；不要隨意移動(dòng)或用力撞擊洗臉盆，以防盆四周的白水呢膏松動(dòng)。洗臉盆堵塞維修程序查明堵塞原因；取下存水彎倒掉雜物；裝好存水彎；如再不通，打開檢查口，用疏通工具疏通，直到暢通為止；檢驗(yàn)：維修完畢后，把臉盆的水儲(chǔ)滿后再排放，使之暢通為止；維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。告知住戶使用須知用洗臉盆時(shí)盡量不要掉入雜物；及時(shí)清除不小心掉進(jìn)臉盆下水管內(nèi)的雜物。洗菜盆堵塞維修程序先用抽子抽通；不通時(shí)查明堵塞原因；打開檢查口用疏通工具疏通，再用水試通直到暢通為止；檢驗(yàn)：檢修完畢后，把菜盆的水儲(chǔ)滿后再排放，使之暢通為止；維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。告知住戶須知剩飯

19、、菜及其它雜物不能倒入洗菜盆內(nèi)；及時(shí)清除洗菜盆下水管內(nèi)的殘余雜物。維修墻外水管維修程序先查找原因；如無法明顯地找到破損漏水處，可先關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門；查看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng)，如轉(zhuǎn)動(dòng)說明水管有破損漏水；維修時(shí)先關(guān)水表前的總閥，限下破損水管；裝入新水管打開總閥后相關(guān)部位是否漏水；檢驗(yàn)：維修完成后，關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門，看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng)，并在24小時(shí)跟蹤檢查；維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。告知住戶使用須知不要擅自改動(dòng)水管，確需改動(dòng)的，請向管理處申請，由管理處派專業(yè)人員施工；一旦發(fā)現(xiàn)水管破損漏水，應(yīng)及時(shí)通知管理處維修人員前來維修；住戶門鈴不響維修程序分析原因，門鈴不響可能由以下原因造成：電池沒電

20、了；因電源極板受空氣侵蝕生銹，或被電池中滲漏觀的電解液腐蝕，而使門鈴斷電；線路問題造成；門鈴開關(guān)接觸不良。針對A、a中的原因，則需換上新電池。針對A、b中的原因，則取下門鈴盒，用砂紙將電源極板兩側(cè)的腐蝕物去除或是門鈴本身線路有故障，需修理或更換，排除故障后，方可恢復(fù)門鈴的正常使用。針對A、c中的原因，則用萬用表檢查門鈴開關(guān)到門鈴的線路是否出現(xiàn)斷路或門鈴本身線路有故障，需修理或更換，排除故障后，方可恢復(fù)門鈴的正常使用。針對A、d中的原因，修理或更換門鈴開關(guān)。檢驗(yàn)：門鈴維修完畢后，反復(fù)試用幾次，直到達(dá)到預(yù)期效果；維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。告知住戶須知：更換電源時(shí)，注意電池的正、負(fù)極

21、性。插座無電維修程序分析原因，插座無電可能由以下原因造成：由于外界因素（如停電檢修）引起的人為停電；由于用電設(shè)備內(nèi)部故障原因，當(dāng)把用電設(shè)備插痤上瞬間，造成線路短路，或因該插座電源線路超負(fù)荷時(shí)，致使保險(xiǎn)絲熔斷或自動(dòng)開關(guān)跳閘；由于頻繁插撥操作，造成插痤端子上的電源接線松接觸不良；線路出現(xiàn)斷線。針對A、a中的原因，告訴用戶現(xiàn)在是在停電檢修；針對A、b中的原因，首先了解住戶使用的現(xiàn)場情況，然后斷開相應(yīng)回路的電源開關(guān)，用萬用表歐姆檔查找故障點(diǎn)，再更換保險(xiǎn)絲或?qū)⒆詣?dòng)開關(guān)合上，恢復(fù)送電。若線路超負(fù)荷，可告知住戶及時(shí)處理；針對A、c中的原因，先斷開此回路的電源開關(guān)，用萬用歐姆檔查找故障點(diǎn)，故障排除后方可送電；

22、檢驗(yàn)：插座線路送電后，用試電筆驗(yàn)電，再用萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩(wěn)定正常；維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。住戶家中無電維修程序分析原因，住戶家中沒電機(jī)能由下列幾種原因造成：線路停電檢修；用戶總開關(guān)燒壞；因住戶使用的電氣設(shè)備內(nèi)部故障，或線路短路致使保護(hù)控制開關(guān)跳閘；進(jìn)戶線與接線端子接觸不牢；電度表燒壞。針對A、a中原因，及時(shí)向用戶說明停電的原因；針對A、b中的原因，首先斷開電源開關(guān)，檢查住戶用電使用現(xiàn)場，看是否線路出現(xiàn)短路或因負(fù)荷太大超過電源保護(hù)開關(guān)容量或因接線端子接觸不良，長期過熱燒壞所致，將用戶的用電設(shè)備從插痤上的插頭拿下來，將所有的照明開關(guān)都斷開，用萬用表檢查線路、導(dǎo)線的絕緣

23、情況，若線路完好，則查看接線端子上的接線是否牢固，最后更換電源開關(guān)，將負(fù)荷按線路允許的額定容量接到電源上，恢復(fù)正常供電；針對A、c中的原因，首先將與跳閘的保護(hù)控制開關(guān)的電氣設(shè)備插頭從插座上撥下（或?qū)⒄彰鏖_關(guān)斷開），用萬用表檢查電源線路是否正常，然后合上保護(hù)控制開關(guān)，逐一將電氣設(shè)備接到電源上，直到找出故障跳閘原因并解決；針對A、d中的原因，斷開電源開關(guān)，將接線端子上的線接牢固，再用萬用表檢查確認(rèn)線路是否正常后方可恢復(fù)送電；針對A、e中的情況，首先查看電度表參數(shù)是否符合用叫線路規(guī)定，其次檢查電度表的接線是否正確。確認(rèn)是否表本身質(zhì)量原因而燒壞，可更換由供電局認(rèn)可校準(zhǔn)后同意使用的同一型號電度表，否則將

24、按照以上原因繼續(xù)查找故障點(diǎn)；檢驗(yàn)；當(dāng)故障排除后，確認(rèn)線路完好時(shí)，方可送電，并用萬用表測量電壓是否正常；維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。維修須知：維修人員找出故障點(diǎn)并排除故障在確認(rèn)線路完好后，方可恢復(fù)送電。告知住戶須知：用電時(shí)，應(yīng)確認(rèn)保安狀態(tài)下正常使用各種用電設(shè)備和電器；不要超負(fù)荷用電，不要亂拉搭線路，確需改動(dòng)線路或安裝電器用電線路時(shí)，應(yīng)通知管理處派專業(yè)人員進(jìn)行處理；配電箱開關(guān)故障維修程序分析原因，低壓開關(guān)跳閘或燒壞，可能由以下原因造成：因控制線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象，導(dǎo)致熔斷器的熔體或線路中的短路電流大于空氣開關(guān)的額定短路通斷能力時(shí)，空氣開關(guān)燒壞；因控制線路過載，開關(guān)跳閘或線路上的負(fù)載電流大

25、于空氣開關(guān)的額定電流脫扣器的額定電流時(shí)，空氣開關(guān)燒壞或接觸器角頭長期通過較大的通斷電流，引起觸頭嚴(yán)重發(fā)熱損壞。針對A、a中的原因，先將配電箱的開關(guān)置于“OFF”位置，再將電源側(cè)的開關(guān)置于分閘位置，根據(jù)實(shí)際配電線路，在不影響其它供電線路的情況下，用萬用表檢查線路，查找短路故障點(diǎn)，排除故障后再檢查配電箱內(nèi)的所有電氣保護(hù)元件是否完好，保護(hù)元件動(dòng)作的整定值是否滿足設(shè)計(jì)要求，最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開關(guān)或熔斷器，恢復(fù)正常供電；針對A、b存在的原因，如果是開關(guān)跳閘，先將電源側(cè)的開關(guān)置于分閘位置（根據(jù)實(shí)際配電線路，在不影響其它供電線路情況下），用萬用表檢查跳閘開關(guān)及線路，確認(rèn)無故障后，將開關(guān)合上，恢復(fù)正常

26、送電，然后用鉗型電流表測試三相負(fù)載電流（或通過柜上的電流指示儀表觀測），看是否超過設(shè)計(jì)要求；如確認(rèn)為是由于線路過載造成開關(guān)跳閘，則需將此線路負(fù)荷減少；如空氣開關(guān)燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞，則需要更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后，方可恢復(fù)正常送電；檢驗(yàn)：線路送電后，看線路上的電壓、電流表指示是否穩(wěn)定正常；維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。2）維修須知：維修人員在維修時(shí)應(yīng)斷電后再查找故障，斷電順序?yàn)橄葦嚅_負(fù)荷側(cè)開關(guān)，后斷開電源側(cè)開關(guān)，送電順序相反。燈不亮維修程序分析原因，燈不亮可能由以下原因造成：燈內(nèi)燈絲燒斷；燈泡與燈頭接觸不良；電源保險(xiǎn)絲熔斷；電源開關(guān)接觸不良。針對A、a中的原因，將電源開關(guān)斷開，

27、用萬用表檢查燈絲是否燒斷，若燒斷則換上同一電壓等級功率的燈泡；針對A、b中的原因，將電源開關(guān)斷開，用電筆檢驗(yàn)燈頭是否有電，確認(rèn)有電后，重新將燈泡裝于燈頭上，接觸牢固后，方可送電；針對A、c中的原因，將電源開關(guān)斷開，用萬能表檢查照明線路有無短路或斷路現(xiàn)象，故障排除后，更換保險(xiǎn)絲方可送電；針對A、d中的原因，檢查電源開關(guān)接線端接線是否牢固，用電筆測開關(guān)輸出端，在開關(guān)斷開與合上時(shí)輸出端是否有電，從而驗(yàn)證是電源開關(guān)本身故障造成，應(yīng)及時(shí)更換開關(guān)；檢驗(yàn)：維修完成后，合上開關(guān)3次，看燈泡發(fā)光是否正常；維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。維修須知：上述維修過程只是一盞燈發(fā)生故障，若某個(gè)單元內(nèi)燈（二盞以上

28、）都不亮?xí)r，首先檢查電源開關(guān)是否斷開，用萬能表檢查線路是否出現(xiàn)斷線或短路現(xiàn)象，然后逐一將故障排隊(duì)確認(rèn)線路正常時(shí)，方可送電。告知住戶須知不要點(diǎn)長明燈發(fā)現(xiàn)動(dòng)作不正常時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知管理處派專業(yè)人員前來檢查、維修。頂棚抹灰層（飾面）脫落維修程序如是抹灰層施工質(zhì)量問題，應(yīng)采限以下措施：用硬紙片或夾板墊鋪在脫落部位下面，如靠墻，墻上也應(yīng)鋪墊，以保護(hù)用戶的物件不致碰壞，然后將脫落部位下面，如靠墻，墻上也應(yīng)鋪墊，如果松散部分已超過該頂棚面積的一半以上，應(yīng)將該頂棚的抹灰全部鏟下；用鋼絲刷清掃頂棚面至沒有松動(dòng)的雜物為止；用噴水器具充分噴水濕潤23次；均勻地刷一道素水泥漿；用1：3水泥砂漿打底抹平；批三道灰膏，待干

29、硬后用砂紙打磨平滑；刷三道乳膠漆，或按用戶原頂棚飾面同種材料恢復(fù)；清理垃圾，恢復(fù)場地整潔。如是因板鋼筋銹蝕膨脹而引引導(dǎo)抹灰層脫落：同A、a同A、b用砂紙將鋼筋銹蝕層磨掉，并將鋼筋周邊已銹蝕的東西打掉，清理干凈，如銹蝕情況嚴(yán)重，應(yīng)加焊同直徑規(guī)格的補(bǔ)充鋼筋；其它程序同A、d與A、h維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。告知住戶須知：不要擅自更改頂棚抹灰層。樓板裂縫維修程序先進(jìn)行全面仔細(xì)查看如裂縫較?。ㄈ绨l(fā)絲），且在飾面面層，留待查看，如有擴(kuò)展趨勢再作處理；如裂縫較寬、較深、應(yīng)及時(shí)處理，具體如下：沿裂縫用工具將兩側(cè)基層丵成內(nèi)八字口，直到不見原裂縫，用鋼絲刷清除粉散顆粒；用水將裂縫基層表面徹底濕潤

30、后，均勻涂刷素水泥漿；準(zhǔn)備足夠的膨脹水泥，調(diào)成半干濕狀，并及時(shí)使用；用抹子或刮膩刀將補(bǔ)縫材料完全填入裂縫內(nèi)，抹平壓光，然后清除表面多余的補(bǔ)縫材料；修復(fù)飾面（按用戶原標(biāo)準(zhǔn)）。如裂縫寬度很寬，已影響結(jié)構(gòu)的正常功能，應(yīng)立即通知開發(fā)單位請有關(guān)技術(shù)人員（如：設(shè)計(jì)院、原施工單位）到場驗(yàn)證，找出原因，然后做出加跑龍?zhí)追桨高M(jìn)行維修；維修完畢后，請住戶在維修申請單上簽名驗(yàn)收。告知住戶須知不要集中堆放過重物品；平時(shí)留意樓板動(dòng)作狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知管理處派技術(shù)人員到場查處作業(yè)處理。房屋維修回訪制度維修目的使室外公用設(shè)施恢復(fù)使用功能及外觀，確保在正常的動(dòng)作狀態(tài)，為業(yè)主（住戶）保持一個(gè)安全、舒適、美觀的生活環(huán)境

31、。維修原則堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則。在保證使用功能和正常動(dòng)作的前提下，注意節(jié)約維修材料；修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號規(guī)格一致的原則；為用戶服務(wù)的原則。維修依據(jù)符合維修方案或設(shè)計(jì)圖紙的要求，滿足合同的規(guī)定；符合房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。維修標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)道路（人行道和車道）修補(bǔ)損壞的砼路面如果損壞面積不大，可以用107膠拌水泥，按時(shí)附帶的說明書進(jìn)行修補(bǔ)；對于大面積損壞的修補(bǔ)，采用1：2：2硅酸鹽干硬性砼。將人行道或車道表面松散或破碎的丵掉，丵除深度以達(dá)新面及結(jié)實(shí)面為準(zhǔn)；用丵子將坑底徹底丵毛（注意要戴上護(hù)目鏡），破壞面的砼邊緣要向里掏丵成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面的一切散粒

32、刷除干凈；將要修補(bǔ)的砼表面充分濕潤（由表及里）。濕潤水完全滲入里面而砼表面無積水時(shí)，在表面涂一層普通硅酸鹽泥漿，在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌合物填入坑內(nèi)，并將其搗實(shí)，哪修補(bǔ)面積較大，應(yīng)用平板式振動(dòng)器振搗。填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑內(nèi)，以便搗實(shí)下沉（砼坍落度要控制在小于3公分）；用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面抹平，在砼開始硬化時(shí)，還要用抹子再細(xì)抹一遍。然后養(yǎng)護(hù)期間不得讓人或車行走，保持表面清潔）。2）修補(bǔ)塊材地面（如：地面磚，石塊材料，預(yù)制砼塊等）。丵除損壞的塊材面層，丵掉結(jié)合層，清掃殘?jiān)?，噴灑水使表面充分濕潤；待表面積水完全溶入后，涂抹普通硅酸鹽水泥漿（如為人行道板砼預(yù)制塊，無需此道工序）；將塊材充分灑

33、水或浸濕后，用1；2；5水泥漿坐砌，并用木錘或膠錘錘平，錘直，抹去磚縫多余泥漿；必須留縫，灰縫表面應(yīng)光滑平整，不得高出塊材面；修補(bǔ)工作完畢后，把塊材表面清掃干凈；對于有防水要求的塊材地面，預(yù)做水泥砂漿防水層（可滲3%防水劑），然后再坐砌塊材。2、路燈燈不亮：參照室內(nèi)維修方法中的關(guān)于“燈不亮”的維修規(guī)定；燈柱油漆：先將燈柱清潔，生銹處應(yīng)用砂紙打磨后清潔，再刷防銹漆兩道，刷面漆兩道。雨水管道如雨水管道堵塞，排水不暢，應(yīng)先查找堵塞位置和原因，如因堵塞引起，應(yīng)清除雜物，注意管道要做襯底（基礎(chǔ)），使管道放置平衡；如因管道接口錯(cuò)位，應(yīng)開挖校正接口，并注意保證坡度和接口防漏，以及管道的平衡；如管道損壞，無法

34、修復(fù)，應(yīng)用同型號及規(guī)格的管道替換，接口應(yīng)用瀝青麻絲；最后修復(fù)地坪?；S池如池水外溢或排水不暢，應(yīng)打開井蓋，清掏池內(nèi)沉淀物和堵塞雜物，并制定定期掏制度；如井蓋缺損，應(yīng)及時(shí)更換同型號及規(guī)格的井蓋，使其保持完好，避免造成人身安全事故；如池壁缺損，應(yīng)先通知有關(guān)用戶停用衛(wèi)生間，然后抽干化糞池清掏沉淀物，再將缺損池壁修復(fù)，注意池壁要做好防滲處理。隔油池如隔油板缺損，應(yīng)更換新隔油板，并應(yīng)建立定期檢查更換制度；如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，縮小管道流通斷面并最終堵塞管道，或打開蓋板，用工具將凝固的油脂清除，使管道排水順暢；如池（井）蓋缺損，無法修復(fù)，應(yīng)及時(shí)更換新蓋，其上部不允許雜物。電纜溝如

35、果溝蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計(jì)規(guī)格制作（放足鋼筋），并按設(shè)計(jì)要求把損壞的蓋板換掉；如溝內(nèi)積水過多，影響電的正常供應(yīng)，應(yīng)先關(guān)掉總閘，然后打開溝蓋板，查明積水原因和位置，一般地電纜溝內(nèi)積水有兩種原因：一為溝底坡度不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡，遇此種情況應(yīng)通知開發(fā)單位或供電部門及時(shí)解決；二為溝內(nèi)掉入雜物，使水流不暢，遇此種情況將雜物清除即能恢復(fù)正常；如是電纜線路出現(xiàn)故障，應(yīng)先告知有關(guān)用戶，然后請供電部門及時(shí)修復(fù)。排水渠如是蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求，使用同一規(guī)格和同一種材料，把損壞的蓋板換掉；如是渠壁損壞，應(yīng)按損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤，然后用與原相同的材料修復(fù)；如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿，然后再做

36、飾面面層；如是雜物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不暢，應(yīng)及時(shí)清除雜物；池（井）壁損壞，通知用戶停用或采取其它措施，不影響用戶的日常動(dòng)作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥雜物等沉淀物，將破損面丵于結(jié)實(shí)層，并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補(bǔ)飾面（如貼瓷片等），清理飾面殘余的水泥漿等。兒童游戲場（包括秋千、鉆筒、滑梯、蹺蹺板、砂池、攀登架等）。秋千：A如配件缺損，應(yīng)立即修理并配齊配件，如無法修理，應(yīng)及時(shí)更換相關(guān)配件直至能安全使用為止；B如轉(zhuǎn)動(dòng)失靈，導(dǎo)致無法轉(zhuǎn)動(dòng)，卸下秋千鐵鏈，尋找轉(zhuǎn)動(dòng)鉸失靈原因，如為軸承鉸，應(yīng)查看滾珠是否齊全，如不齊全，應(yīng)補(bǔ)充，加上潤滑油；如為插銷鉸，應(yīng)將鉸拆開除銹后加上潤滑油，

37、然后把秋千鐵鏈裝上，擺動(dòng)幾下，看是否能正常擺動(dòng)。鉆筒、滑梯如飾面層脫落，先將相關(guān)益的松杉層丵除，然后清潔、噴水濕潤、修補(bǔ)飾面、加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)，待干硬結(jié)實(shí)后，打磨至恢復(fù)原先面層的光滑度；鉆筒式滑板開裂，如裂縫不大，或?qū)⒘芽p處沖洗清潔干凈，然后用高標(biāo)號水泥漿補(bǔ)縫，等干硬后打磨光滑，如果裂縫很大，或已影響安全使用時(shí)，如能通過加固使之安全使用，則將裂縫參照上述方法修補(bǔ)，如無法使之安全使用，應(yīng)拆除重建。蹺蹺板如缺配件，應(yīng)及時(shí)修復(fù)至安全使用，如無法保證安全，應(yīng)更換新配件；轉(zhuǎn)動(dòng)鉸動(dòng)不靈，如為軸承鉸，先查看滾珠是否齊全，然后補(bǔ)加潤滑油；如為插銷鉸，則先將蹺蹺板拆下，清除轉(zhuǎn)動(dòng)鉸部位的鐵銹，加上潤滑油，然后再裝回蹺蹺板

38、，檢驗(yàn)時(shí)應(yīng)擺動(dòng)幾次蹺蹺板，看是否已轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。沙池如缺砂，應(yīng)將池內(nèi)的雜物揀除，再補(bǔ)充干凈無泥、精細(xì)均勻的河沙，沙的量以低于池邊牙35公分為準(zhǔn)；池邊牙缺損。如為磚邊牙，應(yīng)將破損的磚塊丵除，補(bǔ)上完好的磚塊，如為砼邊牙，應(yīng)將缺損部位松動(dòng)支丵去，然后清潔、噴水濕潤，再用高標(biāo)號水泥漿補(bǔ)上缺口。攀登架：如部件之間焊接口脫離，將脫口部位清潔后，再焊接上，然后打磨光滑，刷兩首防銹漆（保持面漆與原色一致）；如配件（如螺絲、螺母等）缺損，應(yīng)立即補(bǔ)上，確保設(shè)施處于安全狀態(tài)。單車棚、單車架：層面漏水（雨水滲漏）：如是鋼筋砼層面，先找出滲漏部位，針對破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層；如因結(jié)構(gòu)損壞而導(dǎo)致漏水面，應(yīng)加固結(jié)構(gòu)

39、部分，再重做防水層，如是玻璃鋼瓦面，可用瀝青麻絲堵塞被損孔洞。2）單車架：如配件缺損，應(yīng)用同一型號規(guī)格的配件修復(fù)，如需電焊，須在焊口上刷兩道防銹漆。鋼管路障：如鋼管銹蝕，應(yīng)先用粗砂紙將鐵銹打磨掉，然后清理表面，刷兩道防銹漆，最后再刷紅白相間的熒光漆。綠化水管管網(wǎng)漏水：如是水管接頭處漏水，應(yīng)將水管總制關(guān)掉，然后在漏水接頭處將水管拆下，在外絲管繞上膠帶或止水麻絲，再將水管接好，打開總制放水檢查，至不漏為止；如水龍頭漏水，應(yīng)先關(guān)總水制，然后拆下水龍頭檢查是否因內(nèi)芯或止水膠片破損漏水，更換相應(yīng)配件，裝回水龍頭，開總制，檢查至不漏為止，如無法修復(fù)，應(yīng)更換新龍頭。水管銹蝕：如銹蝕程度不大，可將相關(guān)部位除銹

40、后，清潔干凈，然后刷兩道防銹漆，并應(yīng)定期檢查；如銹蝕程度較大，應(yīng)更換該段水管（注意應(yīng)用熱鍍鋅管更換）。垃圾屋（池）、垃圾中轉(zhuǎn)站。如飾面（如瓷片、抹灰）破損，可以采用兩種方法：將破損部位的松散層清除，再用相應(yīng)的材料修復(fù)；直接用水泥補(bǔ)，然后經(jīng)刷漆等處理保持維修后外觀協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。如五金部件（如閘門、鐵欄等）缺損：檢查缺損部位，查明原因，然后和相應(yīng)的配件修復(fù)，并刷兩道防銹漆；如是缺損較嚴(yán)重以至無法正常使用，應(yīng)及時(shí)更換新配件。房屋本體公用設(shè)施的維修方法維修目的使需維修的房屋本體公用設(shè)施恢復(fù)使用功能及外觀，延長使用權(quán)用壽命，確保正常運(yùn)作狀態(tài)，方便用戶。維修原則堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則，在保證使用功

41、能和正常運(yùn)作的前提下，注意節(jié)約維修材料；修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號、規(guī)格一致的原則；為業(yè)主（住戶）提供方便的原則。維修依據(jù)符合維修方案或設(shè)計(jì)圖紙的要求；符合房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)；各項(xiàng)維修項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)地基基礎(chǔ)如墻體勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落。將破損松散部位丵除至結(jié)實(shí)層或?qū)τ陲L(fēng)化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除；用1：3水泥砂漿修復(fù)勒腳破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水；恢復(fù)勒腳飾面。如基礎(chǔ)墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降。如不嚴(yán)重，應(yīng)做好巡進(jìn)和記錄；如有擴(kuò)展趨勢，應(yīng)立即通知開發(fā)商派專業(yè)人員檢查鑒定；如情況較嚴(yán)重，應(yīng)立即通知開發(fā)商派專業(yè)技術(shù)人員檢查鑒定；梁、柱、板主體露筋將露筋

42、部位的松散層丵除，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉；用鋼絲刷清潔干凈；充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層；用高標(biāo)號水泥砂漿修復(fù)，如有需要量還需按要求恢復(fù)飾面。有裂縫參考室內(nèi)維修方法中“樓臺(tái)板裂縫”維修程序進(jìn)行維修。有孔、洞將孔、洞周邊已松散的砼丵除，并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉；用鋼絲刷等有效工具徹底清潔孔、洞；充分噴水濕潤孔、洞內(nèi)壁；如孔、洞小，則先涂刷一道素水泥漿，然后用高標(biāo)號水泥漿嵌填、壓平、抹光，如果孔、洞大，則在涂刷一道素水泥漿后，用比原先（梁或柱或板）的砼標(biāo)號高一等級的細(xì)石砼填飽滿，并養(yǎng)護(hù)好；按原標(biāo)準(zhǔn)做好飾面。破壞情況較嚴(yán)重（如變形、裂縫程度已超過規(guī)定范圍）。屬于此種情況時(shí)，應(yīng)立即通知開發(fā)單位，請有關(guān)專業(yè)人員到現(xiàn)場鑒定后，作出修繕或加固方案，再進(jìn)行修復(fù)。墻體墻體結(jié)構(gòu)的維修適用于砌體受腐蝕后，表面保護(hù)性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕，以及尚未威脅安全的沉降裂縫和濕度裂縫的處理等。砌體的維護(hù)修理應(yīng)在結(jié)構(gòu)不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定，裂縫不再發(fā)展進(jìn)行（如：地基基礎(chǔ)沉降還在發(fā)展時(shí)，一般先做地基、基礎(chǔ)加固處理，后做砌體裂縫等到的維修）。裂墻先將裂縫周邊的飾面丵