租賃合同知識講義

1、租賃合同【案例引引入】馮某與張張某口頭頭約定將將一處門門面房租租給張某某，租期期2年，租金金每月1000。合同履履行1年后，張張某向馮馮某提出出能否轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租給翁翁某，馮馮表示同同意。張張某遂與與翁某達(dá)達(dá)成租期期1年、月租租金1200的口頭協(xié)協(xié)議。翁翁某接手手后，擅擅自拆除除了門面面房隔墻墻，馮某某得知后后欲收回回房屋。下列選選項哪些些是正確確的？ A.馮某與張張某間的的租賃合合同為不定期租租賃B.張某將房房屋轉(zhuǎn)租后，馮某某有權(quán)按按每月1200元向張某某收取租租金C.馮某有權(quán)權(quán)要求張張某恢復(fù)原狀狀或賠償損失失D.馮某有權(quán)權(quán)要求翁翁某承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)任任租賃合同同概述一、概念念合同法法第212條：租賃賃

2、合同是是出租人人將租賃賃物交付付承租人人使用、收益，承租人人支付租租金的合合同。其中，以以物供使使用、收收益之人人稱為出租人；使用、收益出出租物而而支付租租金之人人稱為承租人。所謂租金，也就是是承租人人為使用用、收益益租賃物物而支付付的報酬酬或者對對價。租租賃合同同的標(biāo)的的物稱為為租賃物，動產(chǎn)抑抑或不動動產(chǎn)，均均無不可可。通過過上述定定義可以以看出，租賃就就是一種種移轉(zhuǎn)“使使用收益益”權(quán)限限的合同，或稱“用益提提供合同同”。二、租賃賃合同的的特征1.租賃賃合同是是移轉(zhuǎn)財財產(chǎn)使用用權(quán)、收收益權(quán)的的合同；2.租賃賃合同的的標(biāo)的物物是有體體物、非非消耗物物；3.租賃賃合同是是承租人人以支付付租金為為

3、代價的的合同；4.租賃賃合同是是諾成合合同、有有償合同同、雙務(wù)務(wù)合同；5.租賃賃合同是是有期限限的合同同。三、租賃賃合同的的種類010203定期租賃賃與不定定期租賃賃合同法上上的租賃賃與特別別法上的的租賃動產(chǎn)租賃賃與不動動產(chǎn)租賃賃1.動產(chǎn)租賃賃與不動動產(chǎn)租賃賃以租賃的標(biāo)標(biāo)的物的的種類為標(biāo)準(zhǔn)，可將租租賃合同同分為動產(chǎn)租賃賃（如衣服服、圖書書等）與與不動產(chǎn)租租賃（如房屋屋出租、土地出出租）。區(qū)分意義在于，法法律一般般對不動產(chǎn)產(chǎn)租賃有有特殊的的要求，如進行行登記等；而動動產(chǎn)租賃賃一般沒沒有這些些要求。但是，有些動產(chǎn)產(chǎn)往往適適用不動動產(chǎn)制度度的規(guī)定定，如汽車車、船舶舶、航空空器等動動產(chǎn)的租租賃，法法律

4、也有有特殊的的要求。2.合同法上上的租賃賃與特別別法上的的租賃我國合合同法對租賃賃合同做做了一般般規(guī)定，在我國國屬于一一般法。除此之之外，我我國海商法對船舶租租賃有特特殊規(guī)定定，城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法規(guī)對城城市房屋屋租賃有有特殊要要求，這這些屬于于特別法法上的租租賃。區(qū)分的意義在于，在在法律適適用上，貫徹“特別法優(yōu)優(yōu)先適用用”的原則。3.定期租賃賃與不定定期租賃賃以租賃合合同是否定有有固定的的租賃期期限，將租賃賃合同區(qū)區(qū)分為定期租賃賃與不定期租租賃。前者指指合同中中有明確確的固定定的租賃賃期限的的情形；后者指指合同中中沒有約約定固定定的租賃賃期限的的情形。合同法第215條：租賃賃期限6個月以上

5、上，應(yīng)當(dāng)當(dāng)采用書書面形式式。當(dāng)事事人未采采用書面面形式的的，視為為不定期期租賃。根據(jù)合同法第232條規(guī)定：當(dāng)事人人對租賃賃期限沒沒有約定定或者約約定不明明確，依依照本法法第六十十一條的的規(guī)定仍仍不能確確定的，視為不不定期租租賃。當(dāng)當(dāng)事人可可以隨時時解除合合同，但但出租人人解除合合同應(yīng)當(dāng)當(dāng)在合理理期限之之前通知知承租人人。合同法法第236條條：租賃賃期間屆屆滿，承承租人繼繼續(xù)使用用租賃物物，出租租人沒有有提出異異議的，原租賃賃合同繼繼續(xù)有效效，但租租賃期限限為不定定期。3.定期租賃賃與不定定期租賃賃例：張某某于1月月租住何何某一套套房屋，租期一一年。半半年后何何某出國國，租期期屆滿，何某未未做任

6、何何表示。次年三三月何某某歸來，要求張張某立即即搬出。問：租賃賃關(guān)系如如何？答：次年年一月起起，該合合同轉(zhuǎn)為為不定期期租賃租賃合同同的成立立一、租賃賃的標(biāo)的的物關(guān)于租賃賃的標(biāo)的的物，合同法第212條明定為為“物”。另外外，此“物”原原則上應(yīng)應(yīng)為不可可替代物物，如果果供使用用收益的的物為金金錢或者者其他可可代替物物，則合合同類型型將成為為消費借借貸，而而非租賃賃。二、租賃賃合同成成立的樣樣態(tài)租賃合同同為不要式合合同與諾成合同同，其成立立不以具備備特別的的方式以以及交付付租賃物物為必要要。原則上上，只要要當(dāng)事人人對于租租賃物的的使用收收益及租租金的支支付達(dá)成合意意，合同即即告成立立。關(guān)于合同形式式

7、，根據(jù)合同法第215條，租賃賃期限六六個月以以上的，應(yīng)當(dāng)采采用書面面形式。當(dāng)事人人未采用用書面形形式的，視為不不定期租租賃。故是否采用用書面形形式并不不影響租租賃合同同的成立立及生效效。僅所定定之期限限，不受受法律的的保護而而已，結(jié)結(jié)果各當(dāng)當(dāng)事人均均不得主主張期限限利益，亦即均均不受期期限的拘拘束，而而可依合同法第232條隨時解解除合同同。租賃合同同的預(yù)約也是可以以進行的的，通過過該預(yù)約約來成立立文本。比如房房屋在建建階段，可以先先簽訂租租賃的預(yù)預(yù)約。租賃合同同無效的的特別效效果一、基于于繼續(xù)性性合同的的特別效效果作為一種種繼續(xù)性合合同，如果租租賃合同同無效或或被撤銷銷，其法法律后果果比較特特

8、殊。我我國司法法解釋明明確規(guī)定定：法釋【2009】11號第5條第1款：房屋租賃賃合同無無效，當(dāng)當(dāng)事人請請求參照照合同約約定的租租金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)支付房房屋占有有使用費費的，人人民法院院一般應(yīng)應(yīng)予支持持。二、裝飾飾裝修的的善后1、經(jīng)出租租人同意意場合1）未形成成附合場場合：在城鎮(zhèn)房房屋租賃賃合同場場合，出出租人同同意利用用的，可可折價歸歸出租人人所有；不同意意利用的的，可由由承租人人拆除。因拆除除造成房房屋毀損損的，承承租人應(yīng)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)復(fù)原狀。（法釋【2009】11號第9條第1款）2）已形成成附和場場合：已形成附附合的裝裝飾裝修修物，出出租人同同意利用用的，可可折價歸歸出租人人所有；不同意意利用的的，由雙

9、雙方按照照導(dǎo)致合合同無效效的過錯錯分擔(dān)現(xiàn)現(xiàn)值損失失（法釋【2009】11號第9條第2款）2、未經(jīng)出出租人同同意場合合承租人未未經(jīng)出租租人同意意裝飾裝裝修發(fā)生生的費用用，由承承租人負(fù)負(fù)擔(dān)。出出租人請請求承租租人恢復(fù)復(fù)原狀或或者賠償償損失的的，人民民法院應(yīng)應(yīng)予支持持。（法釋【2009】11號第13條）三、擴建建費用的的負(fù)擔(dān)1、經(jīng)出租租人同意意的擴建建承租人經(jīng)經(jīng)出租人人同意擴擴建，但但雙方對對擴建費費用的處處理沒有有約定的的，人民民法院按按照下列列情形分分別處理理：1）辦理合合法建設(shè)設(shè)手續(xù)的的，擴建造造價費用用由出租租人負(fù)擔(dān)擔(dān)2）未辦理理合法建建設(shè)手續(xù)續(xù)的，擴建造造價費用用由雙方方按照過過錯分擔(dān)擔(dān)。

10、（法釋【2009】11號第14條）2.未經(jīng)出租租人同意意的擴建建承租人未未經(jīng)出租租人同意意擴建的的費用，由承租租人負(fù)擔(dān)擔(dān)。出租租人請求求承租人人恢復(fù)原原狀或者者賠償損損失的，人民法法院應(yīng)予予支持。（法釋【2009】11號第13條）租賃合同同的存續(xù)續(xù)期間一、租賃賃期限的的限制：租賃合同同屬于繼續(xù)性合合同，可區(qū)分分為定期期租賃與與不定期期租賃。關(guān)于租租賃合同同的存續(xù)續(xù)期間：合同法第214條第1款：租賃賃期限不不得超過過二十年。超過二二十年的的，超過過部分無無效。由上述規(guī)規(guī)定可知知，永久久租賃是是法律所所不允許許的，最最長以20年為限，是擔(dān)心心租期過過長，有有礙租賃賃物的改改良。另外，這這一規(guī)定定，

11、無論論是動產(chǎn)產(chǎn)租賃還還是不動動產(chǎn)租賃賃，都是是適用的的。二、租賃賃期限的的更新租賃期限限的更新新，是就就原存租租賃僅更更新其期期限，使使之延長長，其他他內(nèi)容（比如租租金的數(shù)數(shù)額、擔(dān)擔(dān)保等）原則上上不變，租賃合合同仍不不失其同同一性。這與租租賃合同同本身的的更新（作為債債的一種種消滅原原因）是是不相同同的。租租賃期限限的更新新，有約定更新新與法定更新新兩種類型型。1、約定更更新或稱明示示更新，指當(dāng)事事人另外外達(dá)成合合意更新新租賃的的期限。合同法第214條第2款規(guī)定：租賃期期間屆滿滿，當(dāng)事事人可以以續(xù)訂租租賃合同同，但約約定的租租賃期限限自續(xù)訂訂之日起起不得超超過20年。至于更新新的次數(shù)數(shù)，法律律

12、并無限限制。2.法定定更新或稱默示示更新，即租賃賃期間屆屆滿，承承租人繼繼續(xù)使用用租賃物物，出租租人沒有有提出異異議的，原租賃賃合同繼繼續(xù)有效效，但租租賃期限限為不定定期（合同法法第236條條）。這這種更新新并非基基于當(dāng)事事人的意意思，而而是法律律上延長長租賃期期限。租賃合同同的效力力一、出租租人的義義務(wù)1.交付租賃賃物及保保持合于于用益狀狀態(tài)的義義務(wù)合同法第216條出出租人人應(yīng)當(dāng)按按照約定定將租賃賃物交付付承租人人，并在在租賃期期間保持持租賃物物符合約約定的用用途。否則，構(gòu)構(gòu)成根本違約約，承租人人可解除合同同。例如：甲甲將一輛輛汽車出出租給乙乙使用，交給乙乙后，汽汽車發(fā)動動不起來來。經(jīng)查查，

13、汽車車發(fā)動機機已經(jīng)報報廢。 維修義務(wù)務(wù)的成立立要件：（1）維維修的必必要即租賃物物發(fā)生毀毀損，如如不維修修，則不不能夠符符合約定定的用途途。（2）維維修的可可能依交易上上的觀念念加以決決定。例例如維修修房屋的的費用相相當(dāng)于新新建房屋屋的費用用時，應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定定不能維維修。（3）通通知出租租人合同法第221條：承租租人在租租賃物需需要維修修時可以以要求出出租人在在合理期期限內(nèi)維維修。出出租人未未履行維維修義務(wù)務(wù)的，承承租人可可以自行行維修，維修費費用由出出租人負(fù)負(fù)擔(dān)。因因維修租租賃物影影響承租租人使用用的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)相應(yīng)應(yīng)減少租租金或者者延長租租期。2.維修修義務(wù)合同法法第第220條出出租租人應(yīng)當(dāng)當(dāng)履

14、行租租賃物的的維修義義務(wù)，但但當(dāng)事人人另有約約定的除除外。3.瑕疵疵擔(dān)保義義務(wù)租賃合同同為有償償合同，關(guān)于該該義務(wù)，有規(guī)定定時依照照其規(guī)定定，無規(guī)規(guī)定的參參照買賣賣合同的的有關(guān)規(guī)規(guī)定。（合同法法第174條條）（1）權(quán)權(quán)利瑕疵疵擔(dān)保出租人就就交付的的標(biāo)的物物，負(fù)有有保證第第三人不不得向承承租人主主張任何何權(quán)利的的義務(wù)。（合同法法第第150條前段段）因第三人人主張權(quán)權(quán)利，致致使承租租人不能能對租賃賃物使用用、收益益的，承承租人可可以要求求減少租租金或者者不支付付租金。（合同法法第228條條第1款款）（2）物物的瑕疵疵擔(dān)保合同法第231條 因不不可歸責(zé)責(zé)于承租租人的事事由，致致使租賃賃物部分分或者全

15、全部毀損損、滅失失的，承承租人可可以要求求減少租租金或者者不支付付租金；因租賃賃物部分分或者全全部毀損損、滅失失，致使使不能實實現(xiàn)合同同目的的的，承租租人可以以解除合合同。第233條 租賃賃物危及及承租人人的安全全或者健健康的，即使承承租人訂訂立合同同時明知知該租賃賃物質(zhì)量量不合格格，承租租人仍然然可以隨隨時解除除合同。1、租金支支付義務(wù)務(wù)主給付義義務(wù)。合同法第226條承租人應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照約定的的期限支支付租金金。對支支付期限限沒有約約定或者者約定不不明確，依照本本法第六六十一條條的規(guī)定定仍不能能確定，租賃期期間不滿滿一年的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在租賃賃期間屆屆滿時支支付；租租賃期間間一年以以上的，應(yīng)當(dāng)在在

16、每屆滿滿一年時時支付，剩余期期間不滿滿一年的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在租賃賃期間屆屆滿時支支付。第227條承租人無無正當(dāng)理理由未支支付或者者遲延支支付租金金的，出出租人可可以要求求承租人人在合理理期限內(nèi)內(nèi)支付。承租人人逾期不不支付的的，出租租人可以以解除合合同。二、承租租人的義義務(wù)2、用法遵遵守義務(wù)務(wù)承租人應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照約定的的方法適適用租賃賃物。合同法第217條承租人應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照約定的的方法使使用租賃賃物。對對租賃物物的使用用方法沒沒有約定定或者約約定不明明確，依依照本法法第六十十一條的的規(guī)定仍仍不能確確定的，應(yīng)當(dāng)按按照租賃賃物的性性質(zhì)使用用。第218條承租人按按照約定定的方法法或者租租賃物的的性質(zhì)使使用租

17、賃賃物，致致使租賃賃物受到到損耗的的，不承承擔(dān)損害害賠償責(zé)責(zé)任。第219條承租人未未按照約約定的方方法或者者租賃物物的性質(zhì)質(zhì)使用租租賃物，致使租租賃物受受到損失失的，出出租人可可以解除除合同并并要求賠賠償損失失。3、租賃物物保管義義務(wù)合同法第222條承租人應(yīng)應(yīng)當(dāng)妥善善保管租租賃物，因保管管不善造造成租賃賃物毀損損、滅失失的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)損害賠賠償責(zé)任任。1）承租人人違反租租賃物保保管義務(wù)務(wù)而承擔(dān)擔(dān)的賠償償責(zé)任，屬于過過錯責(zé)任任。2）租賃物物保管義義務(wù)屬于于合同義義務(wù)，違違反此義義務(wù)的責(zé)責(zé)任，屬屬于違約約責(zé)任。3）承租人人不僅要要對自己己的行為為負(fù)責(zé)，如因其其同居人人或被允允許為租租賃物使使用收

18、益益的第三三人的行行為，導(dǎo)導(dǎo)致租賃賃物毀損損、滅失失的，承承租人也也應(yīng)負(fù)損損害賠償償責(zé)任，屬于無無過錯責(zé)責(zé)任。4、租賃物物返還義義務(wù)合同法第235條租租賃期期間屆滿滿，承租租人應(yīng)當(dāng)當(dāng)返還租租賃物。返還的的租賃物物應(yīng)當(dāng)符符合按照照約定或或者租賃賃物的性性質(zhì)使用用后的狀狀態(tài)。 三、與第第三人的的關(guān)系1.租賃賃物的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租、租租賃權(quán)的的轉(zhuǎn)讓（1）租租賃物的的轉(zhuǎn)租租賃物的的轉(zhuǎn)租，是指承承租人不不脫離租租賃關(guān)系系，而將將租賃物物另行出出租給次次承租人人。合同法法禁止擅自自轉(zhuǎn)租。第224條承承租租人經(jīng)出出租人同同意，可可以將租租賃物轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租給第第三人。承租人人轉(zhuǎn)租的的，承租租人與出出租人之之間的租租賃合同同繼

19、續(xù)有有效，第第三人對對租賃物物造成損損失的，承租人人應(yīng)當(dāng)賠賠償損失失。 對于合法法轉(zhuǎn)租場場合，出出租人與與次承租租人之間間并無合合同關(guān)系系，須遵遵循合同相對對性原則。不不過，于于此場合合并不妨妨礙可以以由次承承租人構(gòu)構(gòu)成“第三人清清償”。依法釋【2009】第第11號號17條條規(guī)定：因承承租人拖拖欠租金金,出租租人請求求解除合合同時，次承租租人請求求代承租租人支付付欠付的的租金和和違約金金以抗辯辯出租人人合同解解除權(quán)的的，人民民法院應(yīng)應(yīng)予支持持。但轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租合同同無效的的除外。次承承租人代代為支付付的租金金和違約約金超出出其應(yīng)付付的租金金數(shù)額，可以折折抵租金金或者向向承租人人追償。此外，出出租人與與

20、承租人人之間的的租賃合合同終了了時，出出租人可可以依據(jù)據(jù)租賃物物的所有有權(quán)或其其他權(quán)利利，直接對次次承租人人請求返返還租賃賃物。承租人未未經(jīng)出租租人同意意轉(zhuǎn)租的的，屬非非法轉(zhuǎn)租租，出租租人可以以解除合合同。若若出租人人未行使使此解除除權(quán)，該該合同仍仍然有效效。如果果出租人人解除租租賃合同同，請求求承租人人返還租租賃物，也可以以直接向次次承租人人主張所所有物返返還請求求權(quán)。 （2）租賃權(quán)的的轉(zhuǎn)讓即承租人人將租賃賃權(quán)讓與與給第三三人，承承租人自自己退出出租賃關(guān)關(guān)系。合同法法未明明文規(guī)定定租賃權(quán)權(quán)可否轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。2.承租租人與第第三人的的關(guān)系1）買賣不不破租賃賃原則2）房屋承承租人的的優(yōu)先購購買權(quán)3、出

21、租人人與第三三人的關(guān)關(guān)系1）共同居居住人合同法第234條承租人在在房屋租租賃期間間死亡的的，與其其生前共共同居住住的人可可以按照照原租賃賃合同租租賃該房房屋。2）共同經(jīng)經(jīng)營人或或其他合合伙人法釋（2009）11號第19條承承租租人租賃賃房屋用用于以個個體工商商戶或者者個人合合伙方式式從事經(jīng)經(jīng)營活動動，承租租人在租租賃期間間死亡、宣告失失蹤或者者宣告死死亡，其其共同經(jīng)經(jīng)營人或或者其他他合伙人人請求按按照原租租賃合同同租賃該該房屋的的，人民民法院應(yīng)應(yīng)予支持持。租賃合同同的終了了一、租賃賃合同終終了的原原因1.期間間屆滿定有租賃賃期間的的合同，租賃期期間屆滿滿，原則則上合同同歸于終終了。2.合同同解

22、除（1）不定期期租賃的的隨時解解除合同法第232條當(dāng)事人對對租賃期期限沒有有約定或或者約定定不明確確，依照照本法第第六十一一條的規(guī)規(guī)定仍不不能確定定的，視視為不定定期租賃賃。當(dāng)事事人可以以隨時解解除合同同，但出出租人解解除合同同應(yīng)當(dāng)在在合理期期限之前前通知承承租人。第236條租賃期間間屆滿，承租人人繼續(xù)使使用租賃賃物，出出租人沒沒有提出出異議的的，原租租賃合同同繼續(xù)有有效，但但租賃期期限為不不定期。合同法第231條因不可歸歸責(zé)于承承租人的的事由，致使租租賃物部部分或者者全部毀毀損、滅滅失的，承租人人可以要要求減少少租金或或者不支支付租金金；因租租賃物部部分或者者全部毀毀損、滅滅失，致致使不能能

23、實現(xiàn)合合同目的的的，承承租人可可以解除除合同。（2）租賃賃關(guān)系持持續(xù)期間間情事變變更而致致解除合同法第227條承租人無無正當(dāng)理理由未支支付或者者遲延支支付租金金的，出出租人可可以要求求承租人人在合理理期限內(nèi)內(nèi)支付。承租人人逾期不不支付的的，出租租人可以以解除合合同。第219條承租人未未按照約約定的方方法或者者租賃物物的性質(zhì)質(zhì)使用租租賃物，致使租租賃物受受到損失失的，出出租人可可以解除除合同并并要求賠賠償損失失。第224條承租人未未經(jīng)出租租人同意意轉(zhuǎn)租的的，出租租人可以以解除合合同。（3）因違違約而解解除二、租賃賃合同終終了的效效力1.返還還租賃物物2.裝飾飾裝修的的善后3.擴建建費用的的負(fù)擔(dān)2

24、、裝飾裝裝修的善善后（1）經(jīng)出租租人同意意場合A.未形成附附合場合合法釋200911號第10條 在城城鎮(zhèn)房屋屋租賃合合同場合合，租賃賃期間屆屆滿或者者合同解解除時，除當(dāng)事事人另有有約定外外，未形形成附合合的裝飾飾裝修物物，可由由承租人人拆除。因拆除除造成房房屋毀損損的，承承租人應(yīng)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)復(fù)原狀。B.已形成附附合場合合合同解除除場合：（具體參參照法釋釋（2009）11號號第11、12條）a.因出租人人違約導(dǎo)導(dǎo)致合同同解除。b.因承租人人違約導(dǎo)導(dǎo)致合同同解除。c.因雙方違違約導(dǎo)致致合同解解除。d.因不可歸歸責(zé)于雙雙方的事事由導(dǎo)致致合同解解除。租賃期間間屆滿場場合：承租人請請求出租租人補償償附合裝裝

25、飾裝修修費用的的，不予予支持。但當(dāng)事事人另有有約定的的除外。（2）未經(jīng)出出租人同同意場合合法釋（2009）11號第19條承承租租人未經(jīng)經(jīng)出租人人同意裝裝飾裝修修發(fā)生的的費用，由承租人負(fù)擔(dān)。出出租人請請求承租租人恢復(fù)原狀狀或者賠償損失失，人民法法院應(yīng)予予支持。3、擴建費費用的負(fù)負(fù)擔(dān)1）經(jīng)出租租人同意意的擴建建承租人經(jīng)經(jīng)出租人人同意擴擴建,但雙方對對擴建費費用的處處理沒有有約定的的,人民法院院按照下下列情形形分別處處理:a.辦理合法法建設(shè)手手續(xù)的,擴建造價價費用由由出租人人負(fù)擔(dān);b.未辦理合合法建設(shè)設(shè)手續(xù)的的,擴建造價價費用由由雙方按按照過錯錯分擔(dān)。2）未經(jīng)出出租人同同意的擴擴建承租人未未經(jīng)出租租人同意意裝飾裝裝修或者者擴建發(fā)發(fā)生的費費用,由承租人人負(fù)擔(dān)。出租人人請求承承租人恢恢復(fù)原狀狀或者賠賠償損失失的,人民法院院應(yīng)予支支持。案件分析析1、馮某與與張某約約定的租租期為兩兩年，但但為口頭頭約定，雙方并并