房地產(chǎn)經(jīng)紀人入門須知

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀人入門須知第一頁，共33頁。演講內(nèi)容房地產(chǎn)的基本概念房地產(chǎn)經(jīng)紀人應知要點過戶買賣流程過戶買賣流程圖第二頁，共33頁。房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地及土地上的建筑物，附著物。第三頁，共33頁。1、商品房： 是指發(fā)展商依據(jù)拍賣、招標、協(xié)議等有償方式取得政府土地并交足地價，在其上興建的商品房屋。2、微利商品房： 又稱微利房，是由住宅局統(tǒng)一經(jīng)營，按個人條件打分排隊，依序選號，價格較商品房低2-4成，購買后限于自用，五年后可進入市場流通。房地產(chǎn)基礎知識第四頁，共33頁。3、福利商品房： 又稱微利房，是由住宅局統(tǒng)一經(jīng)營，按個人條件打分排隊，依序選號價格較商品房低2-4成，購買后限于自用，五年后可進入市場流

2、通。第五頁，共33頁?；A概念4、自用房： 也稱“農(nóng)民房”，是指國家給當?shù)卮迕衽牡兀越ǖ姆课?，不可改名，不可隨意出售。5、軍用房： 是分給軍人使用的房子。軍用房不能買賣、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押。第六頁，共33頁。基礎概念1、超高層：28層以上的樓房2、高層：18層以上，28層以下的樓房3、小高層：9層以上，18層以下的樓房4、多層：8層以下的樓房第七頁，共33頁。房地產(chǎn)權指權利人對土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有權，以及由上述權利產(chǎn)生的他項權，如抵押權等。第八頁，共33頁。房地產(chǎn)權登記房地產(chǎn)權登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)權利的法定手

3、續(xù)。第九頁，共33頁。房地產(chǎn)權登的作用：1、產(chǎn)權確認，即確認房地產(chǎn)的權屬狀態(tài)；2、保障權利人的合法權益；3、加強房地產(chǎn)管理，即通過房地產(chǎn)權登記對房地產(chǎn)交易狀況進行管理和監(jiān)督。？第十頁，共33頁。房地產(chǎn)證的作用 房地產(chǎn)證 是權利人依法管 理、經(jīng)營、使用 和處分房地產(chǎn)的 憑證，是合法擁 有房地產(chǎn)的憑證。第十一頁，共33頁。房地產(chǎn)證記載的內(nèi)容房地產(chǎn)證記載的內(nèi)容包括權利 人狀況，土地及房屋狀況，其它事 項等。具體有：權利人、權利人性 質(zhì)、權限來源、取得時間、變化情 況和房地產(chǎn)的面積、結構、用途、價值、等級、座落、坐標等內(nèi)容第十二頁，共33頁。土地的使用年限的確定 凡與深圳市規(guī)劃國土局簽訂土地 使用權出

4、讓合同書的用地，其土 地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即： 居住用地七十年；工業(yè)用地五十年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十 年；綜合用地或者其它用地五十年。 第十三頁，共33頁。房屋的建筑面積 房屋的建筑面積是指 建筑物各層外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。房屋的建筑面積包括使用面積和公共面積兩個部分。第十四頁，共33頁。基礎概念1、套內(nèi)使用面積： 指室內(nèi)實際能使用的面積，不 包括墻體、柱子等結構面積。使用面積的計算，應符合下列規(guī)定： 1）煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積； 2）非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計入

5、使用面積。第十五頁，共33頁?；A概念2、住宅使用面積： 包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道前室、貯藏室、壁柜等面積的總和。3、綠地率： 建設用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設用地面積的比率（%）。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。第十六頁，共33頁。什么樣的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓？1、根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用 權；2、司法機關、行政機關依法裁定，決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權利的； 3、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其它共有人書面同意的； 4、設定抵押權的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權人同意的；5、權屬有爭議的；6、法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情形第十七頁，共33頁。遺失房地產(chǎn)

6、證的申請補領房地產(chǎn)證毀滅或遺失的，權利人應在深圳特區(qū)報或深圳商報上聲明遺失，并向房地產(chǎn)所在地的國土分局報失，申請補發(fā)。登記機關收到申請后，在深圳特區(qū)報、深圳商報和中外房地產(chǎn)導報上刊登公告,六個月后予以補發(fā),并在房地產(chǎn)證上注明“補發(fā)”字樣。第十八頁，共33頁。房地產(chǎn)中介服務中介服務內(nèi)容：房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀、評估和其它房地產(chǎn)中介服務。第十九頁，共33頁。個人消費貸款 指借款人以個人名下的物業(yè)作抵押，向銀行申請用于買樓、買車、裝修、留學等多種用途的個人貸款。第二十頁，共33頁。一手樓按揭 指小業(yè)主以房地產(chǎn)二級市場 所購買的商品房作抵押，向 銀行申請用于支付部分購樓 款，并按月還本付息的貸款。第二十一頁

7、，共33頁。二手樓按揭 指小業(yè)主以在房地產(chǎn)三級市場所購買 的二手樓商品房作抵押，向銀行申請 用于支付部分購樓款，并按月還本付 息的貸款業(yè)務。第二十二頁，共33頁。一、二、三級市場【一級市場：土地買賣市場 】【二級市場：發(fā)展商直接與消費者的轉(zhuǎn)移 】【三級市場：凡是房地產(chǎn)已辦理二級市場產(chǎn)權并領取房地產(chǎn)證后，又發(fā)生轉(zhuǎn)移的，如房地產(chǎn)買賣、贈與、交換、繼承、人民法院判決鑒別性的轉(zhuǎn)移 】第二十三頁，共33頁。訂金與定金 訂金-無法律約束力； 定金-有法律約束力；哈哈，受到約束了吧！第二十四頁，共33頁。1、掌握從國家到從業(yè)地區(qū)的房地產(chǎn)政策與市場管理規(guī)定 1）中央政策、法規(guī) 2）地方政府的政策、規(guī)定（商品房

8、轉(zhuǎn)讓、非商品房上市、稅費、市場發(fā)展、房屋租賃管理辦法及實施細則、物業(yè)管理細則、行業(yè)規(guī)范等）房地產(chǎn)經(jīng)紀人應知要點第二十五頁，共33頁。2、掌握從業(yè)地區(qū)房地產(chǎn)交易市場情況、房地產(chǎn)交易操作程序及相關手續(xù) A、房地產(chǎn)管理部門（如產(chǎn)權查詢、合同公證、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移、申請登記、房屋租賃登記、遞交資料等） B、相關業(yè)務（如銀行按揭、貸款評估、保險、律師見證、入住 登記、物業(yè)管理手續(xù)等）房地產(chǎn)經(jīng)紀人應知要點第二十六頁，共33頁。3、熟悉從業(yè)地區(qū)房地產(chǎn)市場動態(tài) 如:市場信息、樓市動態(tài)、價格行情、消費水平、消費結構、消費觀念、消費心態(tài)的現(xiàn)狀與趨勢。房地產(chǎn)經(jīng)紀人應知要點第二十七頁，共33頁。4、熟悉居間或代理的各類房地產(chǎn)

9、個案情況居間或代理的房地產(chǎn)詳細情況包括： 1）位置、環(huán)境、交通、建筑物狀況、配套設施設備、特點、價格行情； 2）產(chǎn)權狀況，業(yè)主或發(fā)展商的信譽，有無法律糾紛、經(jīng)濟紀紛或其他問題； 3）建設設計單位、開發(fā)公司、物業(yè)管理公司等各個環(huán)節(jié)的相關單位。5、熟悉競爭產(chǎn)品和對手情況。房地產(chǎn)經(jīng)紀人應知要點第二十八頁，共33頁。過戶買賣流程1、主、客、中介三方簽署房地產(chǎn)買賣居間合 約；2、中介方查檔無誤后業(yè)主收定，留相關資料 給中介方如：身份證復印件、房地產(chǎn)證原件， 如是按揭的提供抵押貸款合同；3、若客戶一次性付款，雙方到銀行進行資金監(jiān)管，若客戶貸款則提供收入證明，并進行首期款監(jiān)管，請評估公司評估；第二十九頁，共33頁。4、一次性付款的，當天到國土局辦理產(chǎn)權變更登記，30天出買方的房產(chǎn)證；若是按揭的，評估公司進行評估，2天3天出評估報告，銀行出貸款承諾書，當天或第二天雙方到國土局辦理產(chǎn)權變更手續(xù)，30天出買方新房產(chǎn)證，業(yè)主當天辦理抵押登記，15天后銀行放款給業(yè)主。過戶買賣流程第三十頁，共33頁。