房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險點提示課件

稅務(wù)風(fēng)險分析3、消費稅4、營業(yè)稅5、城建稅及教育費附加6、印花稅7、個人所得稅9大稅種67個稅收風(fēng)險點2、增值稅8、房產(chǎn)稅&土地使用稅1、企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅—長期掛往來未確認收入：此類收入一般屬于企業(yè)將不經(jīng)常發(fā)生的營業(yè)外收入長期掛往來科目減少應(yīng)納稅所得額。應(yīng)核查應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、預(yù)收賬款、專項應(yīng)付款等等明細科目貸方發(fā)生額及余額。取得手續(xù)費收入（如：代扣代繳個人所得稅取得手續(xù)費收入）；1確實無法支付的款項（可參考債權(quán)人壞賬損失的確認標(biāo)準(zhǔn)）；2違約金收入（如：沒收購貨方預(yù)收款）；3取得補貼收入（是否有規(guī)定資金專項用途的撥付文件）：4取得內(nèi)部罰沒款（如：不再退還當(dāng)事人的罰款或違紀款）；56政策性搬遷收入（審核合同、立項合同，按余額征稅）；7企業(yè)產(chǎn)品用于交際應(yīng)酬的禮品贈送（視同銷售）；8外購水電氣用于職工福利（視同銷售）；企業(yè)所得稅—視同銷售未確認收入：企業(yè)資產(chǎn)的所有權(quán)屬發(fā)生改變或者將資產(chǎn)移送至境外，應(yīng)作視同銷售處理并作納稅調(diào)整。計算企業(yè)所得稅時應(yīng)增加視同銷售收入同時增加視同銷售成本。應(yīng)核查產(chǎn)成品科目貸方直接對應(yīng)的管理費用、銷售費用、營業(yè)外支出、職工福利費等科目。9集團公司收取的安全生產(chǎn)保證基金：應(yīng)按扣除當(dāng)年實際發(fā)生的損失以及返回給下屬企業(yè)金額等后的余額（含利息）確認收益并入應(yīng)納稅所得額。10租金收入：成本攤銷與租金收益應(yīng)的確認應(yīng)符合配比原則，租金收入應(yīng)按合同或協(xié)議約定的應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。注意對于預(yù)收租金收入在企業(yè)所得稅與流轉(zhuǎn)稅中確認時點不同，增值稅或營業(yè)稅是在取得預(yù)售款的當(dāng)期確認收入。企業(yè)所得稅—其他特殊項目收入的確認：與取得收入無關(guān)的其他支出；11應(yīng)由個人負擔(dān)的費用（如個人車輛消費的油費、修車費）；12以前年度發(fā)生的費用（應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制）；13為職工支付商業(yè)保險費；14贊助性支出（注意與廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費區(qū)分開）；15稅收滯納金和罰款（注意與商業(yè)性的加息或罰款區(qū)分開）；16企業(yè)所得稅—不予扣除的支出:17不符合規(guī)定的勞動保護支出（注意與福利費區(qū)分開）；18安?；鸱祷乜钣糜谟卸惽翱鄢龢?biāo)準(zhǔn)規(guī)定的支出（如：直接發(fā)獎金或補助、列支職工教育經(jīng)費）；19應(yīng)視同工資薪金的勞動報酬支出（如：補貼性質(zhì)的勞動報酬支出、聘用實習(xí)生實際發(fā)生的工資薪金性費用）；20職工福利費（如：防暑降溫費、食堂費用）超過合理工資薪金的14%，不得在稅前扣除）；企業(yè)所得稅—超過標(biāo)準(zhǔn)的支出：21補充養(yǎng)老保險費和補充醫(yī)療保險費（超過合理工資薪金的5%，不得稅前扣除）；22業(yè)務(wù)招待費用（超過min（實際發(fā)生額的60%，營業(yè)收入的0.5%），不得稅前扣除）；建造、購置固定資產(chǎn)發(fā)生的應(yīng)予資本化的利息支出：注意資本化開始、暫停以及停止的時點，是區(qū)分利息支出資本化或費用化處理的關(guān)鍵；23應(yīng)予資本化的固定資產(chǎn)大修理支出：如果同時符合修理支出達到取得該資產(chǎn)時的計稅基礎(chǔ)50%以上，以及修理后使用年限延長2年以上這兩個條件，那么該項支出應(yīng)計入固定資產(chǎn)原值；24企業(yè)所得稅—固定資產(chǎn)的資本化支出：計提但未實際支出的安全生產(chǎn)費（納稅調(diào)增）；26工會經(jīng)費沒有取得工會經(jīng)費專用收據(jù)（納稅調(diào)增）；28收到總部返回的安全生產(chǎn)保證基金（應(yīng)沖減相關(guān)費用）；325計提但未實際支出的福利費和補充養(yǎng)老保險（納稅調(diào)增）；327企業(yè)所得稅—其他特殊的扣除項目：固定資產(chǎn)不得作為低值易耗品核算；停止使用的固定資產(chǎn)（自次月起停止計提折舊）；無形資產(chǎn)攤銷年限（不低于稅法規(guī)定的最低年限）；資產(chǎn)損失（經(jīng)審批或申報后才能稅前扣除）；資產(chǎn)處置所得（應(yīng)計入“營業(yè)外收入”）；企業(yè)所得稅—資產(chǎn)類：不征稅收入形成資產(chǎn)的折舊，不得在稅前扣除；29303132333435資源綜合利用產(chǎn)品自用部分（不屬于企業(yè)收入，不能享受減計收入的稅收優(yōu)惠）；36研發(fā)費用加計扣除（按[2008]116號規(guī)定的費用和支出項目進行稅前扣除）；企業(yè)所得稅—稅收優(yōu)惠類：37新稅法實施后補計2008年之前發(fā)生的收入或沖銷支出；40不合規(guī)抵扣憑證（白條、假發(fā)票等），不得稅前扣除；41吸收合并不適用特殊重組政策或適用但未按規(guī)定書面?zhèn)浒福?2天然氣的產(chǎn)銷量差異超過合理損耗部分，應(yīng)確認收入；企業(yè)所得稅—其他類：38總部期間費用應(yīng)在不同稅率的東、西部企業(yè)合理分攤；39折扣額與銷售額不在同一張發(fā)票?不得稅前扣除折扣額；43、將貨物無償贈送其他單位或者個人（視同銷售）；44、從事貨物生產(chǎn)銷售的企業(yè)的混合銷售行為（主營業(yè)務(wù)）；45、處置自己使用過的固定資產(chǎn)（區(qū)分是否抵扣過進項）；

46、出售自己使用過的除固定資產(chǎn)外的物品（按適用稅率）；47、購進的水電用于銷售（計算銷項，同時抵扣進項）；增值稅—銷項類：銷項類主要注意：（1）視同銷售的幾種情況；（2）簡易征收的稅率適用問題。48非油氣田企業(yè)的非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)（進項不得抵扣）；購進材料用于不動產(chǎn)在建工程（進項不得抵扣）；49以建筑物或構(gòu)筑物為載體的附屬設(shè)備和配套設(shè)施（進項不得抵扣）；50購進貨物用于集體福利或者個人消費（進項不得抵扣）；51增值稅—進項類：進項類主要注意：（1）不得抵扣進項稅額的幾種情況；

（2）與視同銷售的區(qū)別。增值稅—其他：適用稅率錯誤：

適用低稅率如13%、6%、4%、3%等貨物，除此之外的其他貨物應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況按照適用稅率征收。如：一般納稅人銷售自產(chǎn)的自來水可選擇按照簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅不得抵扣進項稅額，或者按照13%稅率征收可抵扣進項稅。應(yīng)核查其他業(yè)務(wù)收入憑證，看有無按照適用稅率計提增值稅。52石腦油對外銷售，未取得免稅證明單應(yīng)計提消費稅；54自產(chǎn)自用應(yīng)稅消費品，用于職工福利等計提消費稅；55部分成品油產(chǎn)品改變名稱后應(yīng)計提未計提消費稅；56消費稅成品油子稅目和稅率適用錯誤；57個別應(yīng)征消費稅產(chǎn)品，未計提消費稅；53消費稅：消費稅注意（1）消費稅的征稅范圍及適用稅率；

（2）消費稅視同銷售情形（均為自產(chǎn)貨物）。585960營業(yè)稅：營業(yè)稅注意：營業(yè)稅的征收范圍以及計稅依據(jù)（全額&差額計征）。股份公司將自有資金提供給成員企業(yè)使用收取的利息：應(yīng)按貸款行為計算繳納營業(yè)稅；取得代扣代繳、代收代繳、委托代征稅款手續(xù)費收入：應(yīng)按服務(wù)業(yè)計算繳納營業(yè)稅；提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)收取的延期付款利息，屬于價外費用，應(yīng)計算繳納營業(yè)稅。61城建稅和教育費附加：繳納“三稅”的同時應(yīng)計算繳納城建稅和教育費附加，并且應(yīng)納稅額與實際繳納的“三稅”成比例關(guān)系。同時注意城建稅和教育費附加的“進口不征、出口不退”的特點。62印花稅：注意屬于印花稅征稅范圍的合同證照及適用稅率。企業(yè)以訂單、要貨單等確立供需關(guān)系、明確供需各方責(zé)任、據(jù)以供貨和結(jié)算的業(yè)務(wù)憑證，具有合同性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定貼花。應(yīng)逐項翻閱訂單、要貨單等具有合同性質(zhì)的憑證，根據(jù)所載金額計算應(yīng)繳納印花稅。單位和個人繳付的住房公積金，超過規(guī)定比例（12%）和標(biāo)準(zhǔn)的部分應(yīng)并入個人當(dāng)期的工資、薪金計征個人所得稅；單位和個人繳納的補充醫(yī)療保險金、補充養(yǎng)老保險費：應(yīng)并入當(dāng)月工資薪金代扣代繳個人所得稅，注意按規(guī)定比例實際支付的基本醫(yī)療或養(yǎng)老保險免征個人所得稅；個人所得稅：636465個人所得稅注意：具有工資薪金性質(zhì)的項目金額應(yīng)與當(dāng)月“工資、薪金”合并納稅，會影響個人所得稅的稅率適用級次。發(fā)放給個人的過節(jié)費、高溫費等職工福利費：應(yīng)并入當(dāng)月工資薪金合并計繳個人所得稅；66房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅的征收方式分為從租計征與從價計征兩種。納稅義務(wù)發(fā)生時間除了將自有住房用于生產(chǎn)經(jīng)營外，其他房地產(chǎn)適用于“次月”的規(guī)定。企業(yè)自建（購置）房屋、建筑物：應(yīng)