項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識

商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識

項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第1頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識◆商鋪基礎知識◆商鋪投資優(yōu)勢◆商鋪投資收益率計算方式◆案例分析◆溝通技巧項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第2頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識商鋪基礎知識1、臨街鋪：作為營商用途物業(yè)，并設有獨立櫥窗及門戶直接連接街道，普通同時有閣樓及獨立衛(wèi)生間。

2、商場鋪：在大型建筑物內(nèi)分間多個獨立營商物業(yè)，因為商鋪吸引人流量，本身內(nèi)部有經(jīng)營主題，與自然街道臨街鋪截然不一樣。3、現(xiàn)鋪：已交付使用商鋪，客戶交付部分或全部房款后即可使用，稱之為現(xiàn)鋪。項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第3頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識商鋪基礎知識4、準現(xiàn)鋪：主體工程已經(jīng)完成，正大裝修，即可交付使用商鋪。

5、樓花（期鋪）：正處于施工階段，離交鋪期甚遠商鋪。6、建筑面積：即實用面積加分攤面積（共用墻分攤面積、通道面積、樓道面積、設備房面積等）。7、實用面積：基本指單位內(nèi)所占面積，但從外墻開始計算，若墻壁連著其它單位，則從這帽墻中間開始計算。項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第4頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識商鋪基礎知識8、使用面積（凈面積）：除磚墻外，實際商鋪內(nèi)能夠使用到面積。

9、公攤面積：公共場所（如樓梯、大堂、電梯等）及公共設施（如供電房）所占面積，是按一定百分比分配給商戶。10、銀行按揭：是指購置樓房時與銀行達成抵押貸款一個經(jīng)濟行為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購樓房全部權將抵押在銀行，購房者將分期償付銀行及利息，這種方式稱為銀行按揭。11、進深：商鋪長度和進深，在建筑學中是指一間獨立商鋪或一幢居住建筑內(nèi)從前墻定位軸線到后墻定位軸線之間實際長度。項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第5頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識商鋪基礎知識12、開間：在商鋪設計中，商鋪寬度是指一間商鋪內(nèi)一面墻定位軸線到另一面墻定位軸線之間實際距離。因為是就一自然間寬度而言，故又稱開間。13、層高：商鋪層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間距離，也就是一層商鋪高度。。14、凈高：商鋪凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間距離。項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第6頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識商鋪基礎知識15、契稅：是以全部權發(fā)生轉(zhuǎn)移變動不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收一個財產(chǎn)稅。應繳稅范圍包含：土地使用權出售、贈與和交換，商鋪買賣，商鋪贈與，商鋪交換等。16、得房率：是指可供商戶支配面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。17、毛坯房：商鋪內(nèi)墻面、地面、天花僅做基礎處理而未做表面處理及任何裝飾。項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第7頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識商鋪投資優(yōu)勢商鋪熱銷原因

1、市場環(huán)境原因：社會經(jīng)濟和城市建設發(fā)展，商業(yè)作用顯著增強，商品住宅區(qū)大量興起，也促進了周圍商圈發(fā)展；

2、投資原因：當前個人投資渠道較少，股市、債券等投資回報不理想，國內(nèi)外連鎖機構(gòu)競相圈地，搶占市場，也加大了商鋪需求量。項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第8頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識商鋪投資優(yōu)勢1、穩(wěn)定性：相對于股市、債券等，其穩(wěn)定性是其它很多投資渠道所不能比擬，而大多數(shù)投資者認為，投資商鋪能夠取得穩(wěn)定收益；

2、能長久升值：從投資者角度，認為物業(yè)是會長久升值；

3、含有高回報率：住宅回報率普通只有4％～6％，而商鋪回報率可達8％～12％，對投資者含有誘惑力；

4、含有投資潛力：

項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第9頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識商鋪投資優(yōu)勢商鋪投資者類型分析

1、專業(yè)商鋪投資商：擁有較為雄厚經(jīng)濟實力，做大型商鋪投資，購置商鋪產(chǎn)權或經(jīng)營權，出租給各個經(jīng)營商；

2、小型商鋪投資商：擁有一定閑散資金，適宜個人。

項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第10頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識商鋪投資優(yōu)勢商鋪選擇六大要素：

人氣，位置和交通，鋪型設計，物業(yè)管理，商業(yè)承載量，升值潛力。

項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第11頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識商鋪投資優(yōu)勢為何要選擇投資商鋪？商鋪投資與其它投資產(chǎn)品發(fā)展空間比較優(yōu)勢顯著商鋪投資作為當前市場關注投資形式，其投資方式、狀態(tài)、收益能力、風險度等與其它投資品種有著很大區(qū)分項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第12頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識商鋪投資優(yōu)勢1、證券投資風險大，投資回報低

商鋪投資作為房地產(chǎn)投資形式一個，含有房地產(chǎn)投資普遍低風險特點，與商鋪投資相比，證券投資風險較大，投資回報較低。項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第13頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識商鋪投資優(yōu)勢2、寫字樓投資供需飽和，升值空間有限

當前市場供給量比較大，有些地方展現(xiàn)飽和狀態(tài)，而且寫字樓升值空間有限，投資對資金要求比較高。對于一個供需均衡或飽和市場，其投資靈活性值得商榷。項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第14頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識商鋪投資優(yōu)勢3、住宅投資風險加大，收益小

商鋪投資和住宅投資相比，商鋪投資收益率、投資回報率顯著高于住宅，在當前市場情況下，住宅投資收益率約為5%左右，商鋪投資收益率約為8%～12%。近兩年中國住房漲幅較大，政府正在進行宏觀調(diào)控階段，投資住宅風險日益加大，一線城市房價出現(xiàn)松動現(xiàn)象，“拐點論”沸沸揚揚被炒熱，市場仍處于觀望氣氛濃烈，投資住宅很輕易被套勞。項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第15頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識商鋪投資優(yōu)勢商鋪價值市場分析要素

1、是否處于關鍵商圈：關鍵商圈力量是巨大，是否處于關鍵商圈，其價值相差可達數(shù)倍；

2、市政規(guī)劃怎樣：市政規(guī)劃可讓一個項目或區(qū)域商業(yè)價值大起大落，對商業(yè)巨大影響不可不引發(fā)重視，比如城市交通建設，市政工程建設，城市規(guī)劃；

3、掌握租金水平及未來走勢：這對大多數(shù)投資者來說較難，但他對投資收益判斷至關主要；

4、選擇成熟地段：地段主要性是多數(shù)投資者所關注；

5、重視長線收益：投資決議時切忌只顧現(xiàn)實利益，投資是一個長久行為；項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第16頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識商鋪投資優(yōu)勢商鋪投資收益率計算租金回報率分析法

公式：稅后月租金×１２/購置商鋪總價

這種方法算出比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種原因相對關系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”簡捷方法。

弊病：沒有考慮全部投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金時間成本，所以不能作為投資分析全方面依據(jù)。對按揭付款不能提供詳細分析。

項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第17頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識商鋪投資優(yōu)勢投資回報率＝每個月租金收益×12/購房總價。案例分析：周先生買下了商鋪，面積20平方米（建面），售價30萬元，按照當前這區(qū)域商鋪月租金是110元/平方米（建面）。那么，我們現(xiàn)在以每個月租金2200元計算，那他投資回報率將是多少呢？

租金回報率=220*12/300000=8.8%項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第18頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識商鋪投資優(yōu)勢

租金年回報率=220*12/300000=8.8%那么該商戶回收投資本金時間是多長？項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第19頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識商鋪投資優(yōu)勢客戶花30萬買店面以年租金遞增10%計算客戶在未來收益2200X12X(1+1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7+1.8+1.9)=382800項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第20頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識商鋪投資優(yōu)勢以年租金遞增8%計算客戶在未來收益2200X12X(1+1.08+1.16+1.24+1.32+1.4+1.48+1.56+1.64+1.72)=359040項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第21頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識商鋪投資優(yōu)勢以年租金遞增6%計算客戶在未來收益2200X12X(1+1.06+1.12+1.18+1.24+1.3+1.36+1.42+1.48+1.54)=335280項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第22頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識貸款操作基本流程

貸款申請貸款調(diào)查貸款審查貸款審批簽署借款協(xié)議及相關協(xié)議和法律文本貸款發(fā)放貸后管理貸款收回項目銷售商業(yè)地產(chǎn)知識第23頁商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識

商業(yè)貸款相關知識6月8日商業(yè)貸款年利率6.8%以貸款1萬元，按揭計算：

基準利率下月供金額：115.08元產(chǎn)生利息：3809.64元基準利率上浮10%月供金額：118.597元產(chǎn)生利息：4231.689元

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