房地產(chǎn)金融 導(dǎo)論

房地產(chǎn)金融第一章房地產(chǎn)金融導(dǎo)論第二章房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)

第三章房地產(chǎn)金融市場(chǎng)第四章項(xiàng)目融資第五章房地產(chǎn)抵押貸款第六章住房公積金制度第七章住房貸款第八章住房金融風(fēng)險(xiǎn)第九章房地產(chǎn)信托第十章房地產(chǎn)保險(xiǎn)第十一章房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化第十二章房地產(chǎn)金融稅收

第一章房地產(chǎn)金融導(dǎo)論第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述第二節(jié)金融工具特征及相關(guān)理論第三節(jié)

房地產(chǎn)金融將有質(zhì)的飛躍

本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)掌握資產(chǎn)證券化與房地產(chǎn)證券化的定義，重點(diǎn)理解房地產(chǎn)抵押貸款證券化的理論與操作流程；了解住房抵押貸款證券化在中國(guó)的推行狀況。第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述

一、房地產(chǎn)金融概念房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。廣義房地產(chǎn)金融和狹義房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行代券；成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)；安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市；成立按揭類的證券公司；抵押貸款證券化等等。房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。

（一）、房產(chǎn)金融房產(chǎn)金融指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程中的各種資金融通活動(dòng)。房產(chǎn)金融包括住房金融與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款等。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)是指房產(chǎn)商在投資、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)與流通過程中的資金融通。（二）地產(chǎn)金融地產(chǎn)金融又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動(dòng)。

具體又可分為市地金融、農(nóng)地金融

市地金融是指圍繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)所展開的資金融通活動(dòng)，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營(yíng)金融。

農(nóng)地金融是圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)而展開的資金融通活動(dòng)，主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營(yíng)金融。

（三）農(nóng)業(yè)金融農(nóng)業(yè)金融也有廣義與狹義之分廣義的農(nóng)業(yè)金融又稱農(nóng)村金融，包括農(nóng)村領(lǐng)域內(nèi)一切生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的吸收存款、發(fā)放貸款、辦理結(jié)算、現(xiàn)金管理以及農(nóng)村信用合作等金融活動(dòng)。狹義的農(nóng)業(yè)金融即是指農(nóng)地經(jīng)營(yíng)金融，是與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的資金融通。

二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容與任務(wù)

（一）、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容

主要有：吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房?jī)?chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)按揭貸款，發(fā)行房地產(chǎn)股票與債券、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)擔(dān)保機(jī)制、房地產(chǎn)金融稅制、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)等。

（二）房地產(chǎn)金融的任務(wù)

運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)金融基本特征

特征一、以不動(dòng)產(chǎn)為抵押品來保證貸款的償還性。特征二、“無轉(zhuǎn)移抵押”性質(zhì)。特征三、“財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)”。

四、房地產(chǎn)金融的作用（一）、房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了重要的資金保障1、房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，資金需求密集，需要金融支持。2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)四個(gè)階段環(huán)環(huán)相扣，資金是支持各個(gè)階段的關(guān)鍵因素。3、金融市場(chǎng)的聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)四個(gè)階段土地購(gòu)買、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)四個(gè)主要的階段。

（二）、房地產(chǎn)金融支持居民住房消費(fèi)能力的提高1、政策性房地產(chǎn)金融和商業(yè)性房地產(chǎn)金融住房金融和商用房金融2、福利性金融體系和商業(yè)性金融體系福利性金融體系以非盈利為出發(fā)點(diǎn)，是為了解決中低收入人群的住房問題，重在調(diào)節(jié)和提供各種幫助，體現(xiàn)出政府福利政策商業(yè)性金融體系以盈利為目的，是為收入較高人群解決住房問題提供支持，同時(shí)也為福利性金融體系提供輔助。

第二節(jié)金融工具特征及相關(guān)理論一、金融的概念

金融是指有關(guān)貨幣、信用的所有經(jīng)濟(jì)關(guān)系和交易行為的總稱。具體地說，金融是指以銀行為中心的各種形式的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通。凡是涉及到貨幣和貨幣資金的借貸、票據(jù)轉(zhuǎn)讓、債券和股票等有價(jià)證券的發(fā)行、轉(zhuǎn)讓及外匯交易等都屬于金融活動(dòng)。金融的主要對(duì)象貨幣和貨幣資金“貨幣資金”是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中處于貨幣形態(tài)的那部分資金，包括現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金?，F(xiàn)金是指企業(yè)擁有的由出納人員保管的貨幣，即庫(kù)存現(xiàn)金；銀行存款是指企業(yè)存放在開戶銀行的可隨時(shí)支用的貨幣資金；其他貨幣資金是指除庫(kù)存現(xiàn)金和銀行存款以外的貨幣資金，包括企業(yè)的外埠存款、銀行本票存款、銀行匯票存款、信用卡存款、信用證存款、在途貨幣資金等。二、金融工具金融工具一般分為直接金融工具和間接金融工具。金融工具作為金融市場(chǎng)的交易對(duì)象又被稱為“金融商品”，

直接金融工具和間接金融工具直接金融工具是指非金融機(jī)構(gòu)，如企業(yè)、政府或個(gè)人所發(fā)行和簽署的商業(yè)票據(jù)、國(guó)債、企業(yè)債券和股票以及抵押契約等。間接金融工具是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)發(fā)行或簽發(fā)的銀行券、存款單、銀行票據(jù)和保險(xiǎn)單等，(一)金融資產(chǎn)金融資產(chǎn)包括一切提供到金融市場(chǎng)上的金融工具。是指一切代表未來收益或資產(chǎn)合法要求的憑證。金融資產(chǎn)可以劃分為基礎(chǔ)性金融資產(chǎn)與衍生性金融資產(chǎn)兩大類?；A(chǔ)性金融資產(chǎn)主要包括債務(wù)性資產(chǎn)和權(quán)益性資產(chǎn)衍生性金融資產(chǎn)主要是期貨、期權(quán)和貨幣互換等。

金融資產(chǎn)分類

1993年公布的國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系(SNA)，對(duì)金融資產(chǎn)作了以下分類：(1)貨幣黃金和特別提款權(quán)；(2)通貨和存款；(3)股票以外的證券(包括衍生金融工具)；(4)貸款；(5)股票和其他權(quán)益；(6)保險(xiǎn)專門準(zhǔn)備金；(7)應(yīng)收／其他應(yīng)收賬款。

不論是實(shí)物資產(chǎn)還是金融資產(chǎn)，只有當(dāng)它們是持有者的投資對(duì)象時(shí)方能稱作資產(chǎn)。如孤立地考察中央銀行所發(fā)行的現(xiàn)金和企業(yè)所發(fā)行的股票、債券，就不能說它們是金融資產(chǎn)，因?yàn)閷?duì)發(fā)行它們的中央銀行和企業(yè)來說，現(xiàn)金和股票、債券是一種負(fù)債。因此，不能將現(xiàn)金、存款、憑證、股票、債券等簡(jiǎn)單地稱為金融資產(chǎn)，而應(yīng)稱之為金融工具。金融工具對(duì)其持有者來說是金融資產(chǎn)。投資銀行投資銀行是主要從事證券發(fā)行、承銷、交易、企業(yè)重組、兼并與收購(gòu)、投資分析、風(fēng)險(xiǎn)投資、項(xiàng)目融資等業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)，是資本市場(chǎng)上的主要金融中介。投資銀行是證券和股份公司制度發(fā)展到特定階段的產(chǎn)物，是發(fā)達(dá)證券市場(chǎng)和成熟金融體系的重要主體，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著溝通資金供求、構(gòu)造證券市場(chǎng)、推動(dòng)企業(yè)并購(gòu)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集中和規(guī)模經(jīng)濟(jì)形成、優(yōu)化資源配置等重要作用。

正在進(jìn)行資產(chǎn)重組的(AIG)全球保險(xiǎn)巨頭美國(guó)國(guó)際集團(tuán)

美國(guó)《2008年緊急經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定法案

》北京時(shí)間10月4日凌晨，美國(guó)國(guó)會(huì)眾議院再次就布什總統(tǒng)7千億美元的救市計(jì)劃展開辯論，并對(duì)修改后的救市方案進(jìn)行投票表決。方案經(jīng)過一番波折后，以263名議員贊成票，171名議員反對(duì)票獲得通過。

央行一月內(nèi)兩次降息

從2008年9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長(zhǎng)期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整；存款基準(zhǔn)利率保持不變。從2008年9月25日起，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)央行將第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率

中國(guó)人民銀行８日決定：從１０月１５日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率０．５個(gè)百分點(diǎn)；從１０月９日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各０．２７個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。這是央行近９年來下調(diào)所有存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率；存貸款基準(zhǔn)利率雙雙下調(diào)的舉措也為近年來罕見。全球九大央行集體降息美聯(lián)儲(chǔ)宣布減息50個(gè)基點(diǎn)，至1.5%。歐洲央行宣布減息50個(gè)基點(diǎn)，至3.5%。英國(guó)央行宣布減息50個(gè)基點(diǎn)，至4.5%。加拿大央行宣布減息50個(gè)基點(diǎn),至2.5%。瑞典央行宣布減息50個(gè)基點(diǎn)，至4.25%。瑞士央行宣布減息25個(gè)基點(diǎn)，至2.5%。阿聯(lián)酋央行宣布將借款利率下調(diào)150個(gè)基點(diǎn),至1.5%。中國(guó)央行決宣布下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)。7日晚，澳洲中央銀行大幅減息1厘，創(chuàng)1992年以來最大減息幅度；以色列央行昨日亦突然宣布大幅減息半厘到3.75厘，于本月12日起生效。

金融工具特征

償還性流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)性受益性金融工具的特征是不平衡的，償還期越長(zhǎng)的金融工具風(fēng)險(xiǎn)性越大，較高流動(dòng)性的金融工具其風(fēng)險(xiǎn)較小。房地產(chǎn)金融中的金融風(fēng)險(xiǎn)

1、信用風(fēng)險(xiǎn)或違約風(fēng)險(xiǎn)2、抵押物或財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)3、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)4、期限“不匹配”風(fēng)險(xiǎn)5、提前支付的風(fēng)險(xiǎn)

三、相關(guān)金融理論

（一）金融中介理論

（二）、金融風(fēng)險(xiǎn)理論（三）、投資組合理論

（四）、有效市場(chǎng)理論（五）、行為金融學(xué)理論

（一）金融中介理論

1、古典的金融中介理論古典的金融中介理論包括相互對(duì)立的兩種理論即信用媒介論和信用創(chuàng)造論。早期對(duì)金融中介進(jìn)行研究的是亞當(dāng)·斯密、大衛(wèi)·李嘉圖、約翰·穆勒等人，信用媒介論的理論基礎(chǔ)是：貨幣只簡(jiǎn)單的交換媒介和一種便利交換的工具，銀行僅僅是轉(zhuǎn)移和再分配現(xiàn)有資本的一種工具，并不能創(chuàng)造出新的資本。信用創(chuàng)造說信用創(chuàng)造說的先驅(qū)者是18世紀(jì)的約翰·勞，主要代表人物是19世紀(jì)末的麥克魯?shù)潞?0世紀(jì)初的熊彼特和哈恩等人。信用創(chuàng)造論的基本觀點(diǎn)是：銀行的功能在于為社會(huì)創(chuàng)造信用。銀行不僅能夠通過它吸收的存款進(jìn)行放款，而且能夠用放款的辦法創(chuàng)造存款。因此，銀行的資產(chǎn)業(yè)務(wù)優(yōu)先于負(fù)債業(yè)務(wù)，且資產(chǎn)業(yè)務(wù)決定負(fù)債業(yè)務(wù)。

2、金融中介新論

20世紀(jì)60年代以后，新金融中介理論利用信息經(jīng)濟(jì)學(xué)和交易成本經(jīng)濟(jì)學(xué)的最新成果，對(duì)金融中介提供的各種服務(wù)進(jìn)行了深入的分析

（1）、不確定性與金融中介（2）、交易成本與金融中介（3）、規(guī)模經(jīng)濟(jì)與金融中介

（4）、范圍經(jīng)濟(jì)與金融中介

3、信息不對(duì)稱與金融中介

所謂的信息不對(duì)稱是指交易的一方對(duì)交易的另一方不充分了解的現(xiàn)象。信息成本是指從無知到無所不知轉(zhuǎn)變的成本。

信息不對(duì)稱會(huì)導(dǎo)致逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)問題，兩者都會(huì)導(dǎo)致金融市場(chǎng)失靈。

金融中介可以克服信息失靈問題。

4、金融中介的功能觀

金融中介功能觀的核心內(nèi)容可表述為：金融功能比金融機(jī)構(gòu)更穩(wěn)定，即在地域和時(shí)間跨度上變化較??；機(jī)構(gòu)的形式隨功能而變化，即機(jī)構(gòu)之間的創(chuàng)新和競(jìng)爭(zhēng)最終會(huì)導(dǎo)致金融系統(tǒng)執(zhí)行各項(xiàng)職能的效率的提高。

（二）、金融風(fēng)險(xiǎn)理論

主要有早期的金融體系內(nèi)在脆弱性假說，近期的運(yùn)用博弈論和信息經(jīng)濟(jì)學(xué)來挖掘金融風(fēng)險(xiǎn)的微觀形成機(jī)理新近發(fā)展起來的金融制度風(fēng)險(xiǎn)理論。

1、金融脆弱性假說

金融脆弱性假說揭示了金融風(fēng)險(xiǎn)的一些重要的宏觀特征：第一，金融脆弱性與經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)引發(fā)金融波動(dòng)，金融波動(dòng)加劇經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；第二，金融風(fēng)險(xiǎn)的形成和發(fā)展與企業(yè)融資方式有關(guān)，投機(jī)性和高風(fēng)險(xiǎn)性融資加劇了金融動(dòng)蕩；第三，金融中介在投機(jī)性融資形成過程中的發(fā)展；第四，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張引起的信貸過度膨脹和企業(yè)債務(wù)支付困境是金融風(fēng)險(xiǎn)的主要誘因。因此，金融脆弱性假說為金融風(fēng)險(xiǎn)的研究提供了研究脈絡(luò)，

2、信息不對(duì)稱與金融風(fēng)險(xiǎn)

金融體系的內(nèi)在脆弱性受制于兩個(gè)前提條件：儲(chǔ)蓄者對(duì)金融機(jī)構(gòu)維持共同信心金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人實(shí)施高效而無成本的篩選和監(jiān)督。當(dāng)兩個(gè)前提條件難以絕對(duì)成立時(shí)，金融風(fēng)險(xiǎn)就產(chǎn)生了。3、制度變遷與金融風(fēng)險(xiǎn)

“制度缺陷”——金融風(fēng)險(xiǎn)是制度變遷引致的，是在動(dòng)態(tài)的信息替換過程中出現(xiàn)的。

（三）、投資組合理論

1990年美國(guó)諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者馬科維茨(Markowitz)先生貢獻(xiàn)的。理論的主要內(nèi)容：在一定的條件下，一個(gè)投資者的投資組合選擇可以簡(jiǎn)化為兩個(gè)平衡因素，即投資組合的期望回報(bào)均值及其方差。風(fēng)險(xiǎn)可以用方差來衡量，通過分散化可以降低風(fēng)險(xiǎn)。

投資組合理論用均值—方差來刻畫兩個(gè)關(guān)鍵因素。把收益率的標(biāo)準(zhǔn)差稱為波動(dòng)率。馬科維茲模型的實(shí)質(zhì)是：在不損失收益率的條件下最大限度地分散投資風(fēng)險(xiǎn)。因而，研究資產(chǎn)組合的關(guān)鍵是要分析資產(chǎn)組合內(nèi)各資產(chǎn)之間的相關(guān)程度。一般來說，資產(chǎn)組合中各資產(chǎn)之間的相關(guān)程度越低，該資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)也越低。馬科維茲首次將數(shù)學(xué)中刻畫隨機(jī)變量數(shù)字特征的期望和方差引入投資管理的分析框架,對(duì)衡量投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念進(jìn)行了重新定義,為投資管理的定量分析提供了理論前提,而且其精巧的數(shù)學(xué)模型為投資者提供了有效分散投資的實(shí)際指引。2008年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)2008年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)授予美國(guó)普林斯頓大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、《紐約時(shí)報(bào)》專欄作家保羅·克魯格曼，以表彰他在分析國(guó)際貿(mào)易模式和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的地域等方面所作的貢獻(xiàn)。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)簡(jiǎn)介諾貝爾獎(jiǎng)是以瑞典著名化學(xué)家、硝化甘油炸藥發(fā)明人阿爾弗雷德·貝恩哈德·諾貝爾(1833-1896)的部分遺產(chǎn)作為基金創(chuàng)立的。諾貝爾獎(jiǎng)包括金質(zhì)獎(jiǎng)?wù)隆⒆C書和獎(jiǎng)金支票。1968年瑞典中央銀行于建行300周年之際，提供資金增設(shè)諾貝爾經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)(全稱為“瑞典中央銀行紀(jì)念阿爾弗雷德·伯恩德·諾貝爾經(jīng)濟(jì)科學(xué)獎(jiǎng)金”，亦稱“紀(jì)念諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)”)，并于1969年開始與其他5項(xiàng)獎(jiǎng)同時(shí)頒發(fā)。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)的評(píng)選原則是授予在經(jīng)濟(jì)科學(xué)研究領(lǐng)域作出有重大價(jià)值貢獻(xiàn)的人，并優(yōu)先獎(jiǎng)勵(lì)那些早期作出重大貢獻(xiàn)者。歷屆諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者（1969-2006）（四）、有效市場(chǎng)理論

美國(guó)金融學(xué)家漢姆·列維采用了如下的定義：在運(yùn)轉(zhuǎn)良好的金融市場(chǎng)中，價(jià)格反映了所有的相關(guān)信息，這樣的市場(chǎng)就被稱為有效市場(chǎng)（Efficientmarket）另一種解釋是：有效市場(chǎng)理論認(rèn)