西安新興新慶坊階段性營銷策略案(62張)-精選課件

新興·新慶坊階段性營銷策略案新興·新慶坊階段性營銷策略案新興·新慶坊階段性營銷策略案目錄項(xiàng)目排號客戶分析4.城東市場狀況分析2.項(xiàng)目推售建議5.下階段營銷推廣方案6.市場大勢政策分析1.周邊競品項(xiàng)目分析3.入市背景分析后續(xù)營銷推廣新興·新慶坊階段性營銷策略案目錄項(xiàng)目排號客戶分析4.城東市場2019年第四季度房地產(chǎn)市場大勢政策分析2019年第三季度北京全市商品住宅成交套數(shù)20708套，環(huán)比增長18.33%；成交面積247萬平米，環(huán)比升13.82%；自4.15新政之后房地產(chǎn)市場低迷自第三季度以來成集中性爆發(fā)形勢，房產(chǎn)成為通脹避險(xiǎn)的主要選擇，樓市的火爆和目前通脹的情況，中央不斷出臺調(diào)控政策，讓2019年的樓市政策更加莫測。2019年第四季度CPI居高不下，通脹進(jìn)一步加劇，貨幣貶值速度加劇保值性購買突顯，民眾通過大幅購買不動產(chǎn)規(guī)避通脹風(fēng)險(xiǎn)中央調(diào)控逐步出臺，準(zhǔn)備金利率上調(diào)，加大物價(jià)控制幅度，央行貨幣緊縮調(diào)控樓市政策的出臺對于西安樓市第四季度銷售較弱，實(shí)際產(chǎn)生影響在2019年年初

2019年西安第四季度房地產(chǎn)市場反季成旺市，2019年政策壓力巨大2019年第四季度房地產(chǎn)市場大勢政策分析2012019年西安房地產(chǎn)市場表現(xiàn)西安市場成交均價(jià)至5月后快速提升，10月維持較高水平的穩(wěn)定態(tài)勢，達(dá)6713元/平2019年西安市場延續(xù)2009年旺市銷售局面，同比銷售全面上升4.15新政出臺后，銷售量及均價(jià)快速拉升，至第四季度呈現(xiàn)旺銷局面第四季度，受CPI上漲等因素，西安市場呈現(xiàn)銷售量快速提升，銷售價(jià)格維穩(wěn)的局面西安本地2019第3季度，西安市商品房投資額為682683萬元，與去年同期相比增長29.49%，與上季度相比增長2.99%。西安商品房銷售面積為3323658平方米，同比上年小幅上漲0.06%，環(huán)比上季度增長1.75%。以目前的市場宏觀情況來看，自4.15新政之后房地產(chǎn)市場低迷并沒有出現(xiàn)在西安市場，本地市場反而呈現(xiàn)出異常的旺銷現(xiàn)場，加之第四季度的社會通脹現(xiàn)象突出，更多的人將手中的資金轉(zhuǎn)化成固定產(chǎn)躲避通脹預(yù)期。2019年西安房地產(chǎn)市場表現(xiàn)穩(wěn)中有升，四季度成交火爆，價(jià)格基本維穩(wěn)。2019年西安房地產(chǎn)市場表現(xiàn)西安市場成交均價(jià)至5月后快速提升新興·新慶坊階段性營銷策略案目錄排卡客戶分析4.城東市場狀況分析2.項(xiàng)目推售建議5.下階段營銷推廣方案6.市場大勢政策分析1.周邊競品項(xiàng)目分析3.入市背景分析后續(xù)營銷推廣新興·新慶坊階段性營銷策略案目錄排卡客戶分析4.城東市場狀況恒基·碧翠錦華興慶·宮星幣傳說新慶坊紫落瀾庭學(xué)府首座東二環(huán)沿線2019新盤入市，銷售形勢利好競品項(xiàng)目樓位產(chǎn)品價(jià)格推售總量成交總量星幣傳說6#26#3T66730元/㎡353810套4#T66730元/㎡3933#1T67800元/㎡112碧翠錦華1#T46964元/㎡200套200套2#T46964元/㎡3#T47695元/㎡91套70套5#T4未推售未推售未推售興慶宮3#T69500元/㎡200100套4#T82.3萬方未推售2019年東二環(huán)沿線，紫落瀾庭、星幣傳說、恒基碧翠錦華、興慶·宮等項(xiàng)目陸續(xù)入市，搶占市場份額，炒熱片區(qū)樓市價(jià)值恒基·碧翠錦華興慶·宮星幣傳說新慶坊紫落瀾庭學(xué)府首座東二環(huán)沿2019年第四季度東二環(huán)沿線項(xiàng)目銷售表現(xiàn)一：旺銷態(tài)勢明顯項(xiàng)目名稱開盤情況推售套數(shù)解籌套數(shù)解籌率星幣傳說首次開盤35332893%二次開盤40822756%三次開盤1129584.8%碧翠錦華首次開盤20018492%二次開盤916673%2019年第四季度東二環(huán)沿線項(xiàng)目開盤旺銷、銷售形勢呈現(xiàn)利好局面2019年第四季度東二環(huán)沿線項(xiàng)目銷售表現(xiàn)一：旺銷態(tài)勢明顯項(xiàng)目2019年第四季度東二環(huán)沿線項(xiàng)目銷售表現(xiàn)二：價(jià)格快速拉升東二環(huán)沿線板塊目前已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)三級區(qū)分價(jià)格體系第一層級第二層級第三層級星幣傳說、碧翠錦華、長春藤、興慶宮唐韻三坊、長樂坊、互助路1號學(xué)府首座、紫落蘭亭、駿景園實(shí)現(xiàn)價(jià)格7800/平米左右實(shí)現(xiàn)價(jià)格6200/平米左右實(shí)現(xiàn)價(jià)格7000/平米左右通過2019年第四季度東二環(huán)沿線項(xiàng)目銷售表現(xiàn)，目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)初步的片區(qū)價(jià)格體系，以星幣傳說、碧翠錦華、長春藤、興慶宮形成的第一層級，實(shí)現(xiàn)價(jià)格基本在8000-9000的范圍內(nèi)；以學(xué)府首座、紫落蘭亭、駿景園形成的第二層級實(shí)現(xiàn)價(jià)格7000/平米左右；而周邊的一些以唐均三坊、長樂坊、互助路1號為代表的小規(guī)模樓盤已經(jīng)自然形成了區(qū)域價(jià)格第三層級，實(shí)現(xiàn)價(jià)格在6000/平米左右。以新慶坊目前的狀況來看，應(yīng)該選擇在2019年入市進(jìn)區(qū)域價(jià)格的第一層級。恒基·碧翠錦華興慶·宮星幣傳說新慶坊紫落瀾庭學(xué)府首座新興·駿景園互助路一號唐韻三坊長樂坊2019年第四季度東二環(huán)沿線項(xiàng)目銷售表現(xiàn)二：價(jià)格快速拉升東二2019年星幣傳說實(shí)現(xiàn)銷售近8萬平米！截止本周末實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)7800元/㎡星幣傳說樓棟1居2居套數(shù)套面積整棟面積套數(shù)比面積比套數(shù)整棟面積套數(shù)比面積比10#2856.221574.1616.70%11.21%1129318.1266.70%66.35%11#

967340.1660%48.37%12#

625403.348.80%36.17%13#

645396.4850%37.88%14#2861.491721.7219.70%12.61%585180.8540.80%37.94%合計(jì)56

3295.887.72%4.57%39232638.954.07%45.29%樓棟號3居套數(shù)單套面積整棟面積套數(shù)比面積比10#28112.543151.1216.70%22.44%11#64

7835.5240%51.63%12#62

8790.3648.80%58.84%13#64138.298850.5650%62.12%14#56120.586752.4839.40%49.45%合計(jì)274

3538037.79%49.10%星幣傳說項(xiàng)目首推時(shí)成交均價(jià)6730元/㎡；依靠地緣性客戶的主要支撐，截止本周，項(xiàng)目成交價(jià)格均價(jià)達(dá)到7800元/㎡。共銷售房源810套，目前已推售樓棟的可售房源僅50套2019年星幣傳說實(shí)現(xiàn)銷售近8萬平米！截止本周末實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)戶型面積套數(shù)戶型占比緊湊兩房87—929648%舒適三房125—1429648%頂復(fù)166—25284%合計(jì)200100%恒基項(xiàng)目今年銷售目標(biāo)3.5億，首推成交均價(jià)6964元/㎡；

二次開盤7695元/㎡恒基·碧翠錦華12推售戶型125㎡三房24套。約占12%92㎡兩房24套，約占12%89㎡兩房24套，約占12%130㎡三房24套，約占12%142㎡三房24套，約占12%87.53㎡兩房24套，約占12%91.08㎡兩房24套，約占12%138㎡三房24套，約占12%8套頂復(fù)166—252㎡套，約占4%戶型面積套數(shù)戶型占比緊湊兩房87—929648%舒適三房1211月20日首批內(nèi)部選房，推售3#樓。11月19日內(nèi)部解籌300組一次性客戶。成交98組。成交均價(jià)9500元/㎡興慶·宮項(xiàng)目基礎(chǔ)信息所在城區(qū)：城東項(xiàng)目性質(zhì)：普通住宅規(guī)劃總戶數(shù)：待定交房時(shí)間：待定車位總數(shù)量：待定開盤時(shí)間：待定地下車位數(shù)量：待定建筑面積：220000㎡預(yù)售證號：辦理中占地面積：57畝、容積率：5.49物業(yè)費(fèi)：待定采暖方式：市政供暖、天然氣綠化率：39%物業(yè)公司：中安實(shí)業(yè)34推售貨量興慶宮項(xiàng)目2019年推售總貨量在5萬㎡左右，明年推售時(shí)間需要根據(jù)證件情況而定。從整體規(guī)劃來看，明年至少推售貨量在8萬㎡左右11月20日首批內(nèi)部選房，推售3#樓。11月19日內(nèi)部解籌3新興·新慶坊城東市場狀況分析總結(jié)1、銷售量：2019年東二環(huán)市場已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了開盤首推產(chǎn)品必然火爆，主力客群追棒的旺銷局面。

2、銷售均價(jià)：平臺高價(jià)由6000拉升至7800，近1800元的價(jià)格跨度！恒基·碧翠錦華興慶·宮星幣傳說新慶坊紫落瀾庭學(xué)府首座新興·駿景園互助路一號唐韻三坊長樂坊新興·新慶坊城東市場狀況分析總結(jié)1、銷售量：2019年東二環(huán)新興·新慶坊階段性營銷策略案目錄排卡客戶分析4.城東市場狀況分析2.項(xiàng)目推售建議5.下階段營銷推廣方案6.市場大勢政策分析1.周邊競品項(xiàng)目分析3.入市背景分析后續(xù)營銷推廣新興·新慶坊階段性營銷策略案目錄排卡客戶分析4.城東市場狀況2019年東二環(huán)板塊項(xiàng)目眾多，放量激增，為2019年銷售量的180%！新興·新慶坊周邊競品項(xiàng)目貨量盤點(diǎn)根據(jù)貨源盤點(diǎn),可以看出憑借今年的銷售，明年各項(xiàng)目所在片區(qū)將會投入更多放量，將是今年推量的近兩倍，給市場帶來更大沖擊。項(xiàng)目總建面（萬平米）2019年存量供應(yīng)（萬平米）2019年存量（萬平米）星幣傳說3011.510.16紫落瀾庭11.47511.475尾盤銷售興慶·宮227.314.7學(xué)府首座36.55.1215碧翠錦華40610長樂路項(xiàng)目9--------5韓森寨項(xiàng)目130--------20總計(jì)278.9741.3974.36恒基·碧翠錦華興慶·宮星幣傳說新慶坊紫落瀾庭學(xué)府首座2019年東二環(huán)板塊項(xiàng)目眾多，放量激增，為2019年銷售量的星幣傳說項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年推售總貨值為15萬平米2居3居套數(shù)整棟面積套數(shù)比面積比套數(shù)整棟面積套數(shù)比面積比1#16813632.6466.67%70.48%283160.3611.11%16.34%2#1249813.3666.67%56.50%627555.9433.33%43.5%3#645578.8850.00%38.07%649075.8450.00%61.93%4#645578.8850.00%38.07%649075.8450.00%61.93%5#12810106.2466.67%56.11%647904.933.33%43.89%6#1129533.7257.14%61.75%283129.5614.29%20.27%7#605184.348.00%32.46%6210021.949.60%62.75%8#504337.7547.62%32.03%528439.3449.52%62.31%9#544596.7532.53%32.37%566830.033.73%48.10%合計(jì)82468362.5255.75%47.74%48065193.832.48%45.53%星幣傳說樓棟號公寓1居套數(shù)整棟面積套數(shù)比面積比套數(shù)整棟面積套數(shù)比面積比1#281129.211.11%5.84%28142111.11%7.35%6#281147.214.29%7.43%281629.0414.29%10.55%9#562772.833.73%19.53%00

合計(jì)1125049.27.58%3.53%563050.043.79%2.13%根據(jù)星幣傳說項(xiàng)目今年的銷售情況來看，明年年初將繼續(xù)保持一定密度的節(jié)奏推售。由于證件問題，明年依舊不會有大規(guī)模線上推廣。因此，消化剩余地緣性客戶依舊是項(xiàng)目明年年初的主要客群對象。星幣傳說項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年推售總貨值為15萬平米2居3居套數(shù)整棟面恒基碧翠錦華預(yù)計(jì)明年總推貨量為10萬㎡，目前多數(shù)規(guī)劃未定，具體推售樓棟有待調(diào)整推售戶型126平米西戶22套，成交8套，去化率36%，最高價(jià)7476元，最低價(jià)7027元；成交均價(jià)7316元；127平米東戶25套，成交18套，去化率68%，最高價(jià)7721元，最低價(jià)7273元；成交均價(jià)7557元；92平米21套，成交18套，去化率86%，最高價(jià)8127元，最低價(jià)7655元；去化率86%，成交7954元；89平米23套，成交23套，去化率100%，最高價(jià)8339元，最低價(jià)7854元；成交均價(jià)8162元；恒基·碧翠錦華恒基項(xiàng)目目前剩余房源僅為3#樓30余套房源。今年年底將進(jìn)行最后一次推售，銷售對象5#樓。由于后期規(guī)劃多未確定，因此具體推售樓棟并未確定。但預(yù)計(jì)明年計(jì)劃推售總貨量為10萬㎡。由于恒基的品牌（證件）及硬件展示較到位，因此該項(xiàng)目從成交客戶來看吸引了一定程度的外片區(qū)客戶。恒基碧翠錦華預(yù)計(jì)明年總推貨量為10萬㎡，目前多數(shù)規(guī)劃未定，綜合比較得出新慶坊第一層級競爭項(xiàng)目：星幣傳說、興慶宮、碧翠錦華；

第二層級競爭項(xiàng)目：學(xué)府首座、互助路1號、長樂坊；新興·新慶坊周邊競品綜合比較新慶坊星幣傳說碧翠錦華興慶宮地段容積率取暖景觀梯戶比推廣價(jià)格可售證明高中低綜合比較得出新慶坊第一層級競爭項(xiàng)目：星幣傳說、興慶宮、碧翠錦周邊競品競爭力對比新慶坊星幣傳說碧翠錦華興慶宮配套區(qū)位推廣價(jià)格品牌產(chǎn)品產(chǎn)品創(chuàng)新成為非品牌開發(fā)商競爭的利器從7000躍升8000，增長速度較快。為后續(xù)高端項(xiàng)目墊定了價(jià)格平臺各項(xiàng)目推廣范圍小，推廣手段單調(diào)，目前都以地緣性客戶為主。生活配套是否成熟及離三所學(xué)校（龍城、實(shí)驗(yàn)、清林）的遠(yuǎn)近對中年客戶影響較大便捷程度及離中心城的距離是客戶的主要關(guān)注點(diǎn)開發(fā)商品牌對客戶購買存在一定影響，但與其他因素相比，影響最弱周邊競品與項(xiàng)目產(chǎn)品綜合產(chǎn)品差異化縮小，地域競爭激烈周邊競品競爭力對比新慶坊星幣傳說碧翠錦華興慶宮配套區(qū)位推廣價(jià)新慶坊項(xiàng)目目前的最主要競爭的劣勢在于產(chǎn)品方面的不定性！新興·新慶坊周邊競品綜合比較城東板塊客戶群星幣傳說興慶宮碧翠錦華新慶坊？我們產(chǎn)品豐富我們產(chǎn)品全是T4我們就等證了。我們可能還得等明年！囧新慶坊項(xiàng)目目前的最主要競爭的劣勢在于產(chǎn)品方面的不定性！新興·新興·新慶坊周邊競品項(xiàng)目分析小結(jié)星幣項(xiàng)目充足的利用了片區(qū)天然資源，在無其他同檔次項(xiàng)目競爭時(shí)，將地緣性客戶充分發(fā)掘。完成了5.6億銷售額。恒基項(xiàng)目的開盤，截流一定程度的寶貴地緣性客戶資源。在僅僅2周的時(shí)間內(nèi)將成交單價(jià)提升了731元/㎡。興慶·宮項(xiàng)目今年在發(fā)覺片區(qū)市場行情利好的情況下，也在無證的情況下開始內(nèi)部銷售。紫落蘭亭項(xiàng)目體量較小，單單依靠和其他項(xiàng)目形成價(jià)差。消化實(shí)力較弱的地緣性客戶即做到了1年內(nèi)清盤的效果。競品綜合差異化不大，競爭更為激烈；地緣性客戶消化完整，解籌率均處在較高水平；2019年放量頻密，多次開盤造成旺銷局面；2019年整體放量增大，是2019年的近二倍；新興·新慶坊周邊競品項(xiàng)目分析小結(jié)星幣項(xiàng)目充足的利用了片區(qū)天然新興·新慶坊階段性營銷策略案目錄排卡客戶分析4.城東市場狀況分析2.項(xiàng)目推售建議5.下階段營銷推廣方案6.市場大勢政策分析1.周邊競品項(xiàng)目分析3.入市背景分析后續(xù)營銷推廣新興·新慶坊階段性營銷策略案目錄排卡客戶分析4.城東市場狀況新慶坊項(xiàng)目排號客戶分析排號客戶地緣性客戶占比90%以上對于項(xiàng)目關(guān)注度較高，比較關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)展新慶坊項(xiàng)目的推進(jìn)速度直接決定目前470個排號客戶的成交率！排卡客戶肯定新興地產(chǎn)品牌暖氣問題是客戶的主要關(guān)注重點(diǎn)需求上主要以兩室三室的自住產(chǎn)品為主新慶坊項(xiàng)目排號客戶分析排號客戶地緣性客戶占比90%以上對于項(xiàng)新興·新慶坊排卡客戶分析---認(rèn)籌客戶職業(yè)分析職業(yè)教師公務(wù)員個體職員醫(yī)生干部其他合計(jì)客戶數(shù)3038134163152337440比例7%9%30%38%3%5%8%100%截止11月18日440組認(rèn)籌客戶中，從事個體和職員的客戶較多，分別占30%和38%；其次是教師和公務(wù)員，分別占7%和9%；另外，醫(yī)生和干部也占一定份額，分別占3%和5%；其他職業(yè)包括會計(jì)、司機(jī)、工程師、軍人、科研、IT、編輯、學(xué)生、退休職工等僅占很小的份額，總共占8%。新興·新慶坊排卡客戶分析---認(rèn)籌客戶職業(yè)分析職業(yè)教區(qū)域輕康商圈交大理工大胡家廟板塊互助路周邊紡織城板塊其他合計(jì)客戶數(shù)447356174588440比例10%17%13%39%1%20%100%認(rèn)籌客戶以城東客戶為主，城東客戶占到總量的80%，其他片區(qū)及外地客戶合計(jì)占20%；對城東客戶進(jìn)行細(xì)分，發(fā)現(xiàn)互助路周邊客戶最多，占總量的39%；其次是交大理工大片區(qū)，占17%；再次是胡家廟片區(qū)和輕康商圈，分別占13%和10%；其他片區(qū)及外地客戶共占20%，其中城南客戶占3%，城西客戶占1%，安康客戶2%，另有少量曲江片區(qū)、城中片區(qū)、渭南及深圳的客戶。新興·新慶坊排卡客戶分析---認(rèn)籌客戶居住地（區(qū)域）分析區(qū)域輕康商圈交大理胡家廟互助路紡織城其他合計(jì)客戶數(shù)44道路互助路周邊傘塔路周邊柿園路周邊韓森路周邊咸寧路周邊康復(fù)路周邊興慶路周邊建工路周邊長樂路周邊金花路周邊東二環(huán)周邊其他合計(jì)客戶數(shù)75359181822701326353188440比例17%8%2%4%4%5%16%3%6%8%7%20%100%對于城東客戶居住區(qū)域進(jìn)行細(xì)分，居住在互助路周邊和興慶路周邊的客戶最多，分別占17%和16%；其次是傘塔路周邊和金花路周邊，分別各占8%；再次，東二環(huán)周邊占7%，長樂路周邊占6%，康復(fù)路周邊占5%；韓森路周邊和咸寧路周邊分別占4%，建工路周邊占3%，柿園路周邊占2%。新興·新慶坊排卡客戶分析---認(rèn)籌客戶居住地（路）分析道路互助路周邊傘塔路周邊柿園路周邊韓森路周邊咸寧路周目的自住投資自住+投資合計(jì)客戶數(shù)3715811440比例84%13%3%100%本項(xiàng)目認(rèn)籌客戶購房大多是用來自住，占總量的84%；投資僅占13%；另有3%的客戶購房目的是自住+投資。新興·新慶坊排卡客戶分析---認(rèn)籌客戶置業(yè)目的分析目的自住投資自住+投資合計(jì)客戶數(shù)3715811440比類型高層小高層多層其他合計(jì)客戶數(shù)1322553023440比例30%58%7%5%100%認(rèn)籌客戶中，小高層需求最旺盛，255組，占總量的58%；其次是高層，132組，占總量的30%；需求多層的客戶30組，占總量的7%；最后，還有23組客戶需求洋房、復(fù)式、躍層等其他類型產(chǎn)品。新興·新慶坊排卡客戶分析---認(rèn)籌客戶置業(yè)類型分析類型高層小高層多層其他合計(jì)客戶求面積46㎡左右（一居）62㎡左右（二居）92㎡左右（二居）126㎡左右（三居）180-220㎡（復(fù)式）其他合計(jì)客戶數(shù)19311442201610440比例4%7%33%50%4%2%100%目前440組認(rèn)籌客戶中，改善型需求客戶最多，需求126㎡左右三居的客戶220組，占總量的50%；其次是92㎡左右二居，144組，占總量的33%；46㎡一居、62㎡左右小兩居和180-220㎡復(fù)式需求較少，僅分別占總量的4%、7%和4%；此外，2%的客戶需求110㎡小三居和130-140㎡舒適三居。新興·新慶坊排卡客戶分析---認(rèn)籌客戶需求面積分析需求面積46㎡左右（一居）62㎡左右（二居）92㎡左右（二居預(yù)期價(jià)格低于7000元/㎡7000元/㎡左右7500元/㎡左右8000元/㎡左右8500元/㎡左右9000元/㎡以上合計(jì)客戶數(shù)28261143800440比例6%59%33%2%0%0%100%認(rèn)籌客戶對本項(xiàng)目周邊市場有一定的認(rèn)知，對本項(xiàng)目心理預(yù)期價(jià)位普遍在7000-7500元/㎡；能夠接受價(jià)位7000元/㎡左右的客戶261組，占59%；能夠接受價(jià)位7500元/㎡左右的客戶143組，占總量的33%；少量客戶能接受8000元/㎡左右的房價(jià)，占總量的2%。新興·新慶坊排卡客戶分析---客戶心理預(yù)期價(jià)位分析預(yù)期價(jià)格低于7000元/㎡7000元/㎡左右7500元/首付款30%首付50%首付一次性付款其他合計(jì)客戶數(shù)332315027440比例76%7%11%6%100%30%首付的客戶332組，占總量的76%；50%首付的客戶31組，占總量的7%；一次性付款的客戶50組，占總量的11%。新興·新慶坊排卡客戶分析---客戶希望采取的付款方式分析首付款30%首付50%首付一次性付款其他合計(jì)客戶數(shù)33231住房品質(zhì)朝向采光景觀采暖方式（市政/集中）合計(jì)客戶數(shù)1543450202440比重35%8%11%46%100%本項(xiàng)目認(rèn)籌客戶對住房品質(zhì)關(guān)注最多的在于采暖方式，202組，占總量的46%；其次是朝向，154組，占總量的35%；客戶對于采光和景觀關(guān)注度一般，分別占8%和11%。新興·新慶坊排卡客戶分析---客戶對住房品質(zhì)主要關(guān)注點(diǎn)分析住房品質(zhì)朝向采光景觀采暖方式（市政/集中）合計(jì)客戶數(shù)1543主要渠道報(bào)紙雜志短信售樓部外包裝車身廣告親朋介紹戶外廣告網(wǎng)絡(luò)其他合計(jì)客戶數(shù)33768442072088440比重7%17%19%1%47%5%2%2%100%客戶最為認(rèn)可的獲取房地產(chǎn)信息的渠道是親朋介紹，207組，占47%；其次是售樓部外包裝和短信，分別占19%和17%；另外，報(bào)紙雜志、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)等也是客戶獲取房地產(chǎn)信息的主要渠道。新興·新慶坊排卡客戶分析---客戶獲取房地產(chǎn)信息主要渠道分析主要報(bào)紙短信售樓部外包裝車身親朋戶外網(wǎng)絡(luò)其他合計(jì)客戶數(shù)337目前排卡客戶訪談典型語錄摘錄客戶A客戶B客戶C客戶D張先生：我都來了三四趟了，你們的戶型咋還沒出來呢？這房價(jià)每天都在漲，再拖下去我都買不起了！你們這戶型到底啥時(shí)候出，能給個確切日期嗎？要是太晚，我就考慮去別的項(xiàng)目買了！王先生：你們最近有什么動靜沒？人家星幣傳說都已經(jīng)給我打了兩三個電話讓我去選房，他們最近又要選房了，你們到底還開不開盤？你們這供暖方式確定沒？要是市政供暖的話，我就考慮，不是的話就算了。李女士：我一天從你們這門口過兩趟，你們的工地到現(xiàn)在一點(diǎn)動靜都沒有?，F(xiàn)在天氣越來越冷了，今年到底還動工不動工？你這一直拖著不動工，交房是不是也要延遲？！劉女士：我就這兩天必須要買房。我家在安康，來回跑麻煩得很。我從8月份看房到現(xiàn)在，房價(jià)漲了好幾回了，我不能再等了，必須最近買！你們是市政供暖吧？我只考慮買市政供暖的房子。目前排卡客戶訪談典型語錄摘錄客戶A客戶B客戶C客戶D目前排卡客戶分析總結(jié)目前客戶的等待心情十分焦急，迫切選房和購買的意愿非常強(qiáng)烈！排號客戶地緣性客戶占比90%以上對于項(xiàng)目關(guān)注度較高，比較關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)展排卡客戶肯定新興地產(chǎn)品牌暖氣問題是客戶的主要關(guān)注重點(diǎn)需求上主要以兩室三室的自住產(chǎn)品為主已經(jīng)意識到市場價(jià)格突漲態(tài)勢等待壓力增大，迫切要求開盤目前排卡客戶分析總結(jié)目前客戶的等待心情十分焦急，迫切選房和購項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)背景分析小結(jié)2、西安市場：2019年10月前，銷售量持續(xù)攀升，銷售價(jià)格穩(wěn)定增長，旺銷局面業(yè)已形成并持續(xù)；1、房地產(chǎn)政策大勢：2019年四季度通脹加劇，中央宏觀調(diào)整政策頻出，2019年年初新政不可預(yù)期；3、城東市場：2019新入市項(xiàng)目開盤必?zé)徜N，價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，平臺高價(jià)迅速拉升至7800元/平，且趨穩(wěn)；5、項(xiàng)目排號客戶：截至11月22日，項(xiàng)目466組地緣性排號客戶，密切關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)展，迫切等待開盤；2019年底開盤勢在必行，多方面因素形成開盤支撐4、競爭形勢：片區(qū)競品項(xiàng)目，搶占市場先機(jī)，不斷分流地緣性客戶，本項(xiàng)目受制于產(chǎn)品方案的拖累，已經(jīng)落后一步；項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)背景分析小結(jié)2、西安市場：2019年10月前，銷項(xiàng)目如果選擇2019年初入市，可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)分析競品區(qū)域市場放量層面2019年城東地區(qū)的地緣性客戶正在被強(qiáng)力消化，新慶坊項(xiàng)目前期果斷決策，利用新興品牌的支撐，取得了很大一部分客戶的排卡支持，但市場近期競品項(xiàng)目的多頻次開盤解籌也無形中給客戶帶來了等待壓力；項(xiàng)目未來發(fā)展障礙如果將新慶坊項(xiàng)目解籌再次推后延遲，新慶坊將失去我們眼前的主力客戶群體，而將會把整體的營銷思路調(diào)整到全市或全省的更大范內(nèi)進(jìn)行重新開展，同時(shí)，在推廣投放力度和費(fèi)用上都將大大增加項(xiàng)目的運(yùn)營成本。開發(fā)商口碑層面新興地產(chǎn)多年的在城東打造的品牌形象將在此次風(fēng)險(xiǎn)中造成較大的損失，對于僅憑著新興地產(chǎn)品牌而參加排卡活動的客戶來說，無疑是一種巨大的傷害。項(xiàng)目排號客戶保質(zhì)期層面根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)客戶的平穩(wěn)等待周期不會超過8周，如果產(chǎn)生大規(guī)?？蛻舻耐丝ㄐ袨?，對于本項(xiàng)目物業(yè)的未來發(fā)展以及年后的項(xiàng)目營銷動作開展都將造成困難，推廣上也將有較大的動作調(diào)整。政策及西安市場旺銷局面自3季度以來，整個市場呈高速成長態(tài)勢，成交量和價(jià)格不斷攀升，加之4季度以來整個社會的通脹現(xiàn)象嚴(yán)重突現(xiàn)，國家七部委聯(lián)合抵制通脹效果很不明顯，房地產(chǎn)做為影響中國GDP的第一產(chǎn)業(yè)，難免在明年不會被列入重點(diǎn)控制的對象.地緣性客戶消化層面從整個城東市場情況分析，在售樓盤近期開盤業(yè)績均表現(xiàn)不俗，星幣傳說、碧翠錦華項(xiàng)目在目前的態(tài)勢，預(yù)計(jì)將會在年底前再次進(jìn)行貨源放量，以求將手中的客戶資源全部消化完畢，消除跨年所帶來的政策、價(jià)格等因素的波動風(fēng)險(xiǎn).2019年初入市，不確定因素太多，于客戶維護(hù)、發(fā)展商品牌維護(hù)、項(xiàng)目推廣等諸多方面可能帶來較大風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目如果選擇2019年初入市，可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)分析競品區(qū)域市場新興·新慶坊入市時(shí)機(jī)結(jié)論2019年底前開盤完成2.5億年度目標(biāo)新興·新慶坊入市時(shí)機(jī)結(jié)論2019年底前開盤新興·新慶坊階段性營銷策略案目錄排卡客戶分析4.城東市場狀況分析2.項(xiàng)目推售建議5.下階段營銷推廣方案6.市場大勢政策分析1.周邊競品項(xiàng)目分析3.入市背景分析后續(xù)營銷推廣新興·新慶坊階段性營銷策略案目錄排卡客戶分析4.城東市場狀況新興·新慶坊項(xiàng)目總體貨量盤點(diǎn)1#4#3#5#2#6#通過貨量盤點(diǎn)以及樓體位置比較，目前1號樓與3號樓為首次開盤重點(diǎn)推售樓盤。從樓位角度考慮，2#/4#/5#/6#樓在目前本地塊上都有改動的可能，戶型等產(chǎn)品信息確定有一定困難。1#號和3#號樓的位置地處本地塊的邊界，且受周邊環(huán)境影響，變動可能性已經(jīng)基本沒有。從貨量角度考慮，3#的貨量充足，且戶型比例較現(xiàn)有客戶源比較基本滿足需求，只是在三房戶型的貨量上有一定缺口，可由1號樓1單元以加推形式做適量補(bǔ)充新興·新慶坊項(xiàng)目總體貨量盤點(diǎn)1#4#3#5#2#6#通過1#4#3#5#2#6#新興·新慶坊項(xiàng)目總體指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)總用地面積44300總建筑面積124600住宅建筑面積101900公寓建筑面積17900容積率3.33建筑密度26%總戶數(shù)15241#4#3#5#2#6#新興·新慶坊項(xiàng)目總體指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)1#4#3#5#2#6#新興·新慶坊項(xiàng)目總體貨量盤點(diǎn)樓棟套數(shù)面積1#210190402#5691203#352323004#396179005#330299206#18016320合4#3#5#2#6#新興·新慶坊項(xiàng)目總體貨量盤點(diǎn)樓棟本項(xiàng)目首次推售以3#樓為主要房源進(jìn)行實(shí)施。3#樓目前總房源約352套，可售面積32428㎡。由于產(chǎn)品戶型較為單一，產(chǎn)品間的價(jià)格擠壓將成為推售策略的主要手段。首次開盤推售策略1000085008000900075003-4的25層產(chǎn)品為快速去化產(chǎn)品3-1的7層產(chǎn)品為價(jià)格高點(diǎn)和標(biāo)桿擠壓產(chǎn)品間形成價(jià)格梯度，消除客戶抗性產(chǎn)品戶型推售與客戶需求相匹配本項(xiàng)目首次推售以3#樓為主要房源進(jìn)行實(shí)施。3#樓目前總房源約一號樓基本指標(biāo)1號樓可售面積18200㎡，210套1-11-21-3一號樓基本指標(biāo)1號樓可售面積18200㎡，210套1-11-1號樓可售面積18200㎡，210套單元層數(shù)T戶比戶型面積套數(shù)1單元15F2T6461562159230126302單元10F2T6461062109220126203單元10F2T646106210922012620合計(jì)19040210一號樓詳細(xì)指標(biāo)1號樓可售面積18200㎡，210套單元層數(shù)T戶比戶型面積套3號樓可售面積32300㎡，352套三號樓基本指標(biāo)1-11-21-31-43號樓可售面積32300㎡，352套三號樓基本指標(biāo)1-11-3號樓售面積32428㎡，352套單元層數(shù)T戶比面積套數(shù)1單元7F2T4927927126712672單元11F2T6461162119222126223單元18F2T6461862189236126364單元25F2T646256225925012650合計(jì)32428352三號樓詳細(xì)指標(biāo)3號樓售面積32428㎡，352套單元層數(shù)T戶比面積套數(shù)1單新興·新慶坊階段性營銷策略案目錄排卡客戶分析4.周邊市場狀況分析3.項(xiàng)目推售建議5.下階段營銷推廣方案6.市場大勢政策分析1.入市背景分析后續(xù)營銷推廣城東市場狀況分析2.新興·新慶坊階段性營銷策略案目錄排卡客戶分析4.周邊市場狀況新興·新慶坊開盤前工作節(jié)點(diǎn)安排開盤戶型確定排卡達(dá)到600張銷售目標(biāo)2.5億11月30日12月18日12月5日12月15日12月31日戶型發(fā)布會、老帶新活動節(jié)點(diǎn)安排推廣安排工作安排業(yè)主回饋活動開盤方案戶型物料制作戶型賣點(diǎn)分析培訓(xùn)戶型發(fā)布會方案開盤相關(guān)工作籌備回饋活動方案圣誕包裝建議開盤物料制作圣誕物料包裝相關(guān)廣告出街相關(guān)廣告設(shè)計(jì)新興·新慶坊開盤前工作節(jié)點(diǎn)安排開盤戶型確定排卡達(dá)到600推廣策略推導(dǎo)要想本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高于周邊競品的成交價(jià)格，并從競爭中突圍，需要建立超越競爭的全攻略。建立超越競爭的全攻略形象策略展示策略推廣策略深度挖掘項(xiàng)目地脈價(jià)值，以”皇家國坊，昭合基業(yè)百年”為主旨，將盛唐表現(xiàn)極度發(fā)揮，建立項(xiàng)目高端文化大盤形象。以建設(shè)售樓部內(nèi)部展示為主，配合戶外廣告，加強(qiáng)項(xiàng)目昭示性，同步進(jìn)行整體項(xiàng)目形象的集中釋放。以線下渠道為主要發(fā)布手段，短期內(nèi)進(jìn)一步增加客戶儲蓄量。推廣策略推導(dǎo)要想本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高于周邊競品的成交價(jià)格，并從競爭中新慶坊2019年階段形象展示策略11月6日12月19日12月31日12月5日11月21日11月14日12月26日12月12日11月28日開盤時(shí)間報(bào)廣賣場活動戶外網(wǎng)絡(luò)銷售中心開放展示新興地產(chǎn)及新慶坊整體項(xiàng)目形像唐代藝術(shù)品陳列展示即將開盤開盤旺銷，優(yōu)秀項(xiàng)目全城搶購。開盤活動，通過公示、環(huán)節(jié)等方面展示項(xiàng)目開發(fā)有序、專業(yè)、品質(zhì)優(yōu)異的高品質(zhì)形象快速豎立項(xiàng)目形象，建立全市范圍內(nèi)的高端物業(yè)形象。開盤旺銷，建立項(xiàng)目稀缺、爭搶的形象釋放。通過800J、搜房網(wǎng)、新浪樂居業(yè)主論壇，逐步建立新興口碑地產(chǎn)開發(fā)商，貼心物業(yè)服務(wù)、項(xiàng)目高品質(zhì)配套的形象。老帶新客戶維護(hù)活動展示關(guān)懷客戶、貼心為客戶服務(wù)的物業(yè)理念和追求。建立貼心為客戶服務(wù)的物業(yè)理念和品牌開發(fā)商有序、專業(yè)、品質(zhì)優(yōu)異的高品質(zhì)形象新慶坊2019年階段形象展示策略11月6日12月19日12月唐代藝術(shù)品增加物業(yè)品味，支撐高端客群心里需求新慶坊2019年階段形象展示策略唐代藝術(shù)品增加物業(yè)品味，支撐高端客群心里需求新慶坊2019年唐代特色開盤活動延續(xù)項(xiàng)目地脈調(diào)性增，引起全城話題。新慶坊2019年階段形象展示策略唐代特色開盤活動延續(xù)項(xiàng)目地脈調(diào)性增，引起全城話題。新慶坊20多樣化的客戶維護(hù)活動，強(qiáng)勢打造城東第一高端物業(yè)形象新慶坊2019年階段形象展示策略多樣化的客戶維護(hù)活動，強(qiáng)勢打造城東第一高端物業(yè)形象新慶坊20新慶坊2019年階段媒體推廣策略11月6日12月19日12月31日12月5日11月21日11月14日12月26日12月12日11月28日開盤時(shí)間雜志報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)電視短信戶外持續(xù)高形象，不陷入產(chǎn)品細(xì)節(jié)蓄客量推動開盤信息釋放熱銷信息釋放推動強(qiáng)銷