4個(gè)人住房貸款匯總

2022/9/81第四章個(gè)人住房貸款第一節(jié)概述第二節(jié)個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)、審查和審批第三節(jié)個(gè)人住房貸款的發(fā)放第四節(jié)個(gè)人住房貸款的貸后管理與貸款歸還2022/9/82第一節(jié)

概述一、個(gè)人住房貸款的概念和特點(diǎn)1.概念

個(gè)人住房貸款是指放款人向借款人發(fā)放的各種用于購置住房的貸款。個(gè)人住房貸款是一種擔(dān)保貸款，即借款人必須為自己的借款提供各種形式的擔(dān)保，包括抵押、質(zhì)押和保證等。個(gè)人住房貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容，并將會(huì)逐漸開展成為最主要的內(nèi)容。2022/9/832.特點(diǎn)⑴個(gè)人住房貸款是銀行主要消費(fèi)信貸品種

從性質(zhì)上說，個(gè)人住房貸款是屬于消費(fèi)貸款的一種，而由于房地產(chǎn)是高價(jià)值的普遍消費(fèi)品，個(gè)人住房貸款就成為了消費(fèi)貸款的最主要的品種。⑵個(gè)人住房貸款必須設(shè)立擔(dān)保

個(gè)人住房必須設(shè)立擔(dān)保，主要是因?yàn)樽》抠J款的貸款額大、期限長(zhǎng)，銀行的或有風(fēng)險(xiǎn)較大。擔(dān)?？梢允侨说膿?dān)保——保證，特點(diǎn)是方便；也可以是物的擔(dān)?！|(zhì)押或抵押，特點(diǎn)是平安。2022/9/842.特點(diǎn)⑶個(gè)人住房貸款的根底是抵押權(quán)

個(gè)人住房貸款的根底是抵押權(quán)。所謂抵押權(quán)就是抵押權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)。從法律的角度而言，抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種，抵押權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)的設(shè)立并不一定需要完全物權(quán)——用益物權(quán)如使用權(quán)等也可以設(shè)立抵押權(quán)。⑷個(gè)人住房抵押貸款可以實(shí)行證券化

個(gè)人住房抵押貸款可以實(shí)行證券化，具體的流程比較復(fù)雜，其核心內(nèi)容就是抵押債權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)化集成，然后分割成標(biāo)準(zhǔn)化證券品種在資本市場(chǎng)上交易。如深圳目前就有信托性質(zhì)“住房抵押貸款債券〞。2022/9/852.特點(diǎn)⑸個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具有一定的政策性

個(gè)人住房貸款具有一定的政策性，包括利率、稅收、根本保障等方面的公平性的表達(dá)，也包括政府在一定地區(qū)、一定時(shí)期的產(chǎn)業(yè)政策傾向。特別是在利率非完全市場(chǎng)化的國家，個(gè)人住房貸款的政策性特點(diǎn)更加明顯。⑹個(gè)人住房貸款本錢較高，但效益較好

個(gè)人住房貸款的經(jīng)營(yíng)本錢雖然較高，但由于擔(dān)保條件比較嚴(yán)格，資金的平安性較好，利率和期限較合理，回報(bào)相當(dāng)穩(wěn)定，其經(jīng)濟(jì)效益尤其突出，是各種金融機(jī)構(gòu)非常重視和爭(zhēng)相開展的效勞品種。2022/9/86二、個(gè)人住房貸款的種類1.政策性個(gè)人住房抵押貸款

政策性住房貸款包括政府和企業(yè)〔單位〕等多種，目前主要是政府的政策性住房貸款。政府的政策性住房貸款包括住房公積金貸款和政府貼息貸款〔如各種的安居工程或其他專門對(duì)象的非市場(chǎng)價(jià)格房屋供給等〕。企業(yè)單位的政策性住房貸款事實(shí)上是單位福利的一種，主要也是貼息貸款，即單位為本單位的職工購房提供貸款貼息，以獎(jiǎng)勵(lì)其忠誠效勞。2.自營(yíng)性個(gè)人住房抵押貸款

自營(yíng)性的個(gè)人住房貸款是商業(yè)銀行利用自己的資金條件，自主經(jīng)營(yíng)的住房抵押貸款，也稱住房按揭貸款。不同銀行的具體產(chǎn)品不同，主要有個(gè)人住房貸款、個(gè)人裝修貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款、個(gè)人自建住房貸款等。3.個(gè)人住房組合貸款

個(gè)人住房組合貸款是上述二者的結(jié)合，是在政策性貸款缺乏以支持購房者購置理想住房時(shí)，由商業(yè)銀行提供一定的自營(yíng)性住房貸款的情形。2022/9/87三、我國個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀1.貸款規(guī)模迅速增長(zhǎng)

我國個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)雖然起步晚，但開展極為迅猛，至目前除4大國有商業(yè)銀行外，中信實(shí)業(yè)、民生、交通、光大、浦發(fā)、招商等銀行都已廣泛開展此類業(yè)務(wù)，參與的貸款主體迅速增加；貸款規(guī)模開展相當(dāng)迅猛，6年增長(zhǎng)60倍，尤其是最近幾年，自營(yíng)性住房貸款增加最為突出，如2002年6月個(gè)人住房貸款余額到達(dá)6600億元，年底就到達(dá)了8200億元；個(gè)人住房貸款涉及的地區(qū)和人群逐漸擴(kuò)張，但仍然以東部中心城市和較高收入者為主。2.貸款配套政策進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)涉及產(chǎn)權(quán)登記、保險(xiǎn)、公證等部門，各地對(duì)相關(guān)的管理和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各有不同，貸款業(yè)務(wù)外圍環(huán)境已有較大的改善3.貸款手續(xù)復(fù)雜貸款環(huán)節(jié)較多、手續(xù)復(fù)雜，但銀行改善效勞、提高效率4、貸款電子化程度不斷提高2022/9/88歷年全國個(gè)人住房貸款狀況表(1997—2021)

單位：億元2022/9/89四、我國個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)前景1.業(yè)務(wù)開展環(huán)境的根本判斷

⑴住宅業(yè)是我國新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

⑵城市化加速有利于住宅業(yè)開展

⑶住房制度改革有利于住房信貸開展

⑷住房需求增長(zhǎng)需要信貸支持

⑸金融開放需要業(yè)務(wù)創(chuàng)新2.開展趨勢(shì)判斷

⑴個(gè)人住房信貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈

⑵個(gè)人住房信貸將成為房地產(chǎn)金融的主體業(yè)務(wù)

⑶業(yè)務(wù)品種將更加多元化

⑷個(gè)人住房貸款的經(jīng)營(yíng)管理將實(shí)現(xiàn)電子化、制度化、集約化

⑸“強(qiáng)化管理，防范風(fēng)險(xiǎn)〞是住房信貸持續(xù)開展的關(guān)鍵

⑹個(gè)人住房貸款將出現(xiàn)證券化

⑺個(gè)人住房貸款市場(chǎng)將更加細(xì)分2022/9/810第二節(jié)

個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)、審查和審批一、個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)

個(gè)人因購房需貸款，可根據(jù)有關(guān)規(guī)定和要求，提供申請(qǐng)資料，填寫?個(gè)人住房借款申請(qǐng)審批表?1.借款人資格

借款人資格的認(rèn)定主要是要確認(rèn)其身份真實(shí)、合法，確認(rèn)其具有較好的可信度和償債能力。具體要求包括：〔1〕具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份〔2〕具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入〔3〕信用良好，有按期歸還貸款本息的能力〔4〕具有購置住房的合同或協(xié)議〔5〕按規(guī)定交付了一定比例的首付款〔6〕有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)做抵押或質(zhì)押〔7〕所購住房?jī)r(jià)格根本符合貸款人或其委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值〔8〕貸款人規(guī)定的其他條件工商銀行2022/9/8112022/9/8122022/9/813補(bǔ)充：二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，依據(jù)擬購房家庭〔包括借款人、配偶及未成年子女〕成員名下實(shí)際擁有成套住房數(shù)量認(rèn)定。2021年4月17日，二套房貸認(rèn)定終于有了明確的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。作為"新國十條"的配套政策，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)日前聯(lián)合發(fā)文標(biāo)準(zhǔn)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)個(gè)人申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款的二套房認(rèn)定遵循“以家庭為單位、認(rèn)房又認(rèn)貸〞原那么。2022/9/814補(bǔ)充：二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)(一)借款人首次申請(qǐng)利用貸款購置住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;(二)借款人已利用貸款購置過一套(及以上)住房，又申請(qǐng)貸款購置住房的;(三)貸款人通過查詢征信記錄、面測(cè)、面談(必要時(shí)居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的;(四)對(duì)能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按“第三條〞執(zhí)行差異化住房信貸政策。2022/9/815補(bǔ)充：二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)滬上二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)在2021年初出現(xiàn)“微調(diào)〞，局部國有大銀行在二套房貸認(rèn)定上從“認(rèn)房又要認(rèn)貸〞放寬為“認(rèn)房可不認(rèn)貸〞，防止使局部準(zhǔn)備置換自住房的客戶在申請(qǐng)貸款時(shí)“碰壁〞。另外，個(gè)別銀行為吸引優(yōu)質(zhì)客戶而推出低于8.5折的首套房貸利率優(yōu)惠，但難以大面積推廣。2022/9/8162.申請(qǐng)人需提供的材料

⑴身份證件；

⑵放款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；

⑶符合規(guī)定的購置房屋合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；

⑷抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明、抵押物估價(jià)證明；

⑸保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及其資信證明；

⑹以儲(chǔ)蓄存款為自籌資金的需提供銀行存款憑證；

⑺以住房公積金作為自籌資金的，需提供公積金管理部門批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明；

⑻放款人要求提供的其他文件或資料工行貸款應(yīng)提供資料2022/9/8172022/9/818二、貸款審查貸款審查的內(nèi)容主要包括：⑴核驗(yàn)借款人申請(qǐng)表；⑵核實(shí)借款人購房行為、購房合同的真實(shí)性與合法性，防止借款人和開發(fā)商合謀騙取貸款；⑶審核借款人的收入情況，對(duì)借款人所提供的收入證明的真實(shí)性進(jìn)行仔細(xì)審查核實(shí)，以保證借款人有足夠的歸還貸款本息的能力；⑷對(duì)擬抵押的房屋或土地進(jìn)行實(shí)地勘察，在必要時(shí)請(qǐng)相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；⑸審查借款人的抵押物是否足額有效，其共有人是否出具同意抵押的合法證明文件；⑹審查保證人的保證資格和保證能力；⑺審查借款人及其聯(lián)名人的真實(shí)年齡，一般要求貸款期限不超過其中年長(zhǎng)者的退休年限；⑻審查借款人的自有資金情況，一般要求其不低于30%，并要求其將自有資金存入開發(fā)商在放款銀行所開立的專門賬戶中。2022/9/819三、借款人資信評(píng)估1.個(gè)人素質(zhì)

個(gè)人素質(zhì)方面包括：職業(yè)穩(wěn)定性、職業(yè)地位、受教育程度、年齡、健康狀況、行為表現(xiàn)、綜合印象。2.購房及還款能力

主要考察房?jī)r(jià)收入比和還貸收入比兩個(gè)指標(biāo)。3.貸款保護(hù)能力

包括：抵押率、質(zhì)押率、第三方保證、組合擔(dān)保、抵押物的變現(xiàn)能力、借款人購置財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)情況、其他附加條件。2022/9/820四、貸款審批經(jīng)上述程序后，同意貸款的按照規(guī)定的程序上報(bào)審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)通知借款人進(jìn)行相關(guān)程序；不同意的，應(yīng)將申請(qǐng)人的所有材料退還。2022/9/821五、各銀行的具體要求1.中國建設(shè)銀行2.中國工商銀行3.中國銀行4.中國農(nóng)業(yè)銀行5.中信實(shí)業(yè)銀行6.中國光大銀行7.中國招商銀行8.交通銀行9.中國民生銀行2022/9/8221.中國建設(shè)銀行1〕申請(qǐng)。通過柜臺(tái)或面談、、電子郵件和信件預(yù)約等多種方式提出貸款申請(qǐng)，并提供有關(guān)文件，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證書、稅務(wù)登記證、貸款卡、公司章程或組織文件、企業(yè)法定代表人身份證明、個(gè)體工商戶的身份證明、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表的年報(bào)表和最近一期報(bào)表、由有權(quán)機(jī)構(gòu)〔人〕出具的同意申請(qǐng)信貸業(yè)務(wù)決議書或個(gè)體工商戶家庭借款決議書、連續(xù)一年的繳稅憑證、擔(dān)保單位相關(guān)資料、抵〔質(zhì)〕押物清單與權(quán)屬憑證以及其它需要提供的信息和資料等。2〕審查和審批。以企業(yè)、個(gè)人或第三方擁有的不動(dòng)產(chǎn)及國債、建設(shè)銀行認(rèn)可的合法銀行存款憑單、建設(shè)銀行認(rèn)可的其他商業(yè)銀行開具的銀行承兌匯票或其他擔(dān)保條件,提出貸款業(yè)務(wù)申請(qǐng)，在對(duì)您的申請(qǐng)進(jìn)行盡職調(diào)查并在抵押物評(píng)估及核實(shí)相關(guān)擔(dān)保條件后進(jìn)行審批。審批同意后，簽訂?借款合同?和配套擔(dān)保合同。如審批未通過，申請(qǐng)材料將退還。2022/9/8231.中國建設(shè)銀行3〕落實(shí)抵〔質(zhì)〕押等擔(dān)保。需要辦理抵〔質(zhì)〕押登記手續(xù)的，向抵〔質(zhì)〕押物登記的受理部門辦理登記手續(xù)，需要投保的，應(yīng)按要求辦理投保。登記未獲生效的，向抵〔質(zhì)〕押物登記的受理部門辦理撤銷受理登記手續(xù)，同時(shí)將各項(xiàng)申請(qǐng)資料及抵〔質(zhì)〕押物憑證即刻退還。4)提款。5)還款。2022/9/8242.中國工商銀行1)提出申請(qǐng):書面借款申請(qǐng)，并提交有關(guān)資料①借款人及配偶的的有效身份證件、婚姻狀況證明；②借款人戶籍證明〔戶口簿或其他有效居住證明〕；③借款人經(jīng)濟(jì)收入證明及職業(yè)證明；④借款人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的?商品房銷〔預(yù)〕售合同?或?購置商品房合同意向書?；⑤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的首期付款的收據(jù)或發(fā)票復(fù)印件，或首期付款的銀行存款憑條。⑥貸款人要求提供的其他文件或資料。2022/9/8252.中國工商銀行2〕貸款審批，根據(jù)您的申請(qǐng)資料對(duì)貸款進(jìn)行審批；3〕簽訂合同。在接到工行有關(guān)貸款批準(zhǔn)的通知后，您要到貸款行與工行簽訂借款合同和相應(yīng)的擔(dān)保合同，并視情況辦理抵〔質(zhì)〕押登記及公證等手續(xù)；4〕發(fā)放貸款。經(jīng)工行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，工行將按照借款合同的約定，將貸款資金按規(guī)定一次性轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行開立的賬戶，或與借款人約定的工行監(jiān)管賬戶；5〕按期還款。貸款發(fā)放后，您須按借款合同約定的還款方案、還款方式歸還貸款本息；6〕貸款結(jié)清。貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。貸款結(jié)清后，您應(yīng)持本人有效身份證件和經(jīng)辦行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由工行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。2022/9/826第三節(jié)

個(gè)人住房貸款的發(fā)放一、簽訂借款合同

銀行批準(zhǔn)了申請(qǐng)人的貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通知借款人簽訂假設(shè)干合同，包括借款合同、擔(dān)保合同、保險(xiǎn)合同和公證合同等，具體程序如下：1.信貸員正式通知申請(qǐng)人簽訂個(gè)人住房貸款合同及辦理相關(guān)事宜2.采取抵〔質(zhì)〕押擔(dān)保方式擔(dān)保的需要簽訂抵〔質(zhì)〕押合同，并按規(guī)定辦理有關(guān)公證和抵押登記、保險(xiǎn)手續(xù)。3.按合同規(guī)定向借款人代收代繳印花稅。4.借款人將?房屋買賣合同?正本、抵押登記證明文件〔或房屋他項(xiàng)權(quán)證〕、抵押物保險(xiǎn)單正本交放款人保管，需要借用應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交還放款人保管。5.個(gè)人住房貸款專項(xiàng)保險(xiǎn)可由銀行代辦，保單正本有銀行保管。6.開發(fā)商同意存入保證金存款的，要開立開發(fā)商保證金存款專戶2022/9/827二、貸款額度、期限和利率確實(shí)定1.貸款額度

貸款額度最高不超過購置房屋價(jià)值的80%，一般為70%。目前，首套貸款90㎡以下商品房的，貸款首付款比例≧20%；90㎡以上商品房的，貸款首付款比例≧30%；二套貸款首付比例60%；三套及以上停貸。2.貸款期限

貸款期限最長(zhǎng)不超過30年，一般實(shí)務(wù)操作上10～20年的為多。3.貸款利率

貸款利率由中國人民銀行專門公布。在利率調(diào)整時(shí)，假設(shè)剩余期限在一年內(nèi)的仍按合同利率執(zhí)行；假設(shè)剩余期限超過一年，那么在次年1月1日起執(zhí)行新利率，因此必須分段計(jì)算還貸清單。2022/9/828案例2貸款成數(shù)李女士有一套私有房子，想用這套房子申請(qǐng)35萬元的房產(chǎn)抵押貸款，經(jīng)過市價(jià)與折舊價(jià)格的綜合評(píng)估的價(jià)格為40萬左右，目前李女士工作穩(wěn)定，月收入在5000元左右，具有還款能力，方案在10年內(nèi)還清貸款。該申請(qǐng)是否能得到支持？2022/9/829分析房產(chǎn)抵押貸款金額一般不超過抵押物評(píng)估價(jià)的70%，而李女士的房子經(jīng)過市價(jià)與折舊價(jià)格的綜合評(píng)估之后的價(jià)格為40萬左右，按照房產(chǎn)抵押貸款成數(shù)的要求，最高能貸到28萬左右。雖然李女士的信用度良好，月收入5000元的額度也完全可以歸還貸款月供，但是要想申請(qǐng)到35萬元是有很大的難度的。2022/9/830三、還款方式目前，商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款的還款方式由中國人民銀行統(tǒng)一規(guī)定，貸款期限在一年內(nèi)的采用到期一次還本付息方式，貸款期限在一年以上的采用等額本息還款法〔先息后本〕或等額本金還款〔利隨本清〕法，累進(jìn)歸還法正在研發(fā)之中。2022/9/8311、到期一次還本付息方式到期一次還本付息方式是借款人在貸款期限內(nèi)不需要按月歸還本息，而是貸款到期后一次性歸還本金和利息的一種還貸方式。一年期以內(nèi)(包含一年)的個(gè)人住房貸款的還款方式就采用這種方式2022/9/832例題某人擬向銀行借款15萬元，5年后一次還清。甲銀行貸款年利率17%，按年計(jì)息；乙銀行貸款年利率16%，按月計(jì)息。問這人向哪家銀行貸款較為經(jīng)濟(jì)？2022/9/8332、等額本息還款方式等額本息還款方式是借款人在貸款期限內(nèi)將貸款的本金和利息之和采用按月等額還款的一種還貸方式。一年期以上(不包含一年)的個(gè)人住房貸款的還款方式可以采用這種方式比較適用于在整個(gè)貸款期限內(nèi)家庭收入有穩(wěn)定來源的借款人，如機(jī)關(guān)事業(yè)單位包括學(xué)校的工作人員等M=P*r(1+r)n／[(1+r)n－１]2022/9/834以貸款20萬元為例，貸10年，年利率為5.04%。還款期限為120個(gè)月，月利率為0.42%，那么根據(jù)公式計(jì)算得每月還款額為2125元，每月歸還本金和利息見下表2022/9/8352022/9/8363、等額本金還款方式是借款人將貸款金額平均分?jǐn)偟秸麄€(gè)貸款期限內(nèi)，按期(月)均等歸還本金，同時(shí)付清上一期以來的貸款利息的一種還款方式適合每期(月)的歸還金額逐期減少，比較適合于已經(jīng)有一定的積蓄，但是預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人，如某些中老年職工2022/9/837按月等額本金還款的計(jì)算公式式中：Pm——每月等額歸還本金額；P——貸款本金；Rm——月利率；Nm——貸款總月數(shù)；It——第t月歸還利息額；PIt——第t月歸還貸款本息額請(qǐng)注意，與本息均還法不同！2022/9/838以貸款20萬元為例，貸10年，年利率為5.04%。那么還款期限為120個(gè)月，月利率為0.42%，每月歸還本金1666．67元，每月還款額見下表2022/9/8392022/9/8402022/9/841習(xí)題某人向銀行借款1000元，利率是8%，五年內(nèi)還清全部本金和利息，有如下三種歸還方式：①到期一次還本付息；②每年等額還本付息，到期還清；③每年等額還本，利息照付，到期付清。試求各種歸還方式每年歸還的本金和利息分別為多少？2022/9/842①到期一次還本付息①到期一次還本付息2022/9/843②每年等額還本付息②每年等額還本付息，到期還清2022/9/844③每年等額還本，利息照付③每年等額還本，利息照付，到期付清2022/9/8454、累進(jìn)歸還法累進(jìn)歸還法是指貸款期內(nèi)分段按一定比例遞增還款額，但每年或每幾年內(nèi)的各個(gè)月均按相等的金額〔即先息后本法〕歸還本金和利息。

其計(jì)算公式為：

M1=P[〔1+r〕n〔d－r〕]／[〔1+d〕n－〔1+r〕n]

Mi=M1*〔1+d〕i-1

這里，M1為第一個(gè)月歸還額，P為借款總額，r為月利率，n為貸款期限，d為等比月遞增率，i為第i個(gè)還款月，Mi為該月歸還額。2022/9/846累進(jìn)歸還法的分析過程假設(shè)貸款總額為P，按月歸還，期限為n，月利率為r，還款額每月均按d增加，那么有：

P=M1(1+r)-1+M2(1+r)-2+M3(1+r)-3……+Mn(1+r)-n〔1〕

而M2=M1(1+d)，M3=M1(1+d)2……Mn=M1(1+d)n-1

將各個(gè)M代入〔1〕，那么有：P=M1[(1+r)-1+(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+…+(1+d)n-1(1+r)-n〔2〕〔2〕兩邊同剩以(1+d)(1+r)-1，那么有：P(1+d)(1+r)-1=M1[(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+…+(1+d)n(1+r)-n-1]〔3〕2022/9/847〔2〕－〔3〕得：

P[1－(1+d)(1+r)-1]=M1[(1+r)-1－(1+d)n(1+r)-n-1]

那么M1=P[1－(1+d)(1+r)-1]／[(1+r)-1－(1+d)n(1+r)-n-1]

即M1=P(1+r)n〔d－r〕／[(1+d)n－(1+r)n]

Mi=M1*〔1+d〕i-12022/9/8485、提前還款提前還款的處理已講過，不再重復(fù)。2022/9/849作業(yè)：案例計(jì)算題戶主甲〔丈夫〕月根本工資5000元，戶主乙〔妻子〕月根本工資4000元，并且甲乙每月都會(huì)有1000-2000元的獎(jiǎng)金，兩人存款額已達(dá)35萬元，根本滿足首付款的要求，因此欲購置商品房。他們看中一套位于10樓、建筑面積174.85㎡、四室兩廳的房子，房?jī)r(jià)為5020元/㎡，由于兩人有穩(wěn)定收入，屬于優(yōu)質(zhì)客戶，可以打9.9折，其他雜費(fèi)合計(jì)為56850元。請(qǐng)問，甲乙應(yīng)申請(qǐng)多少貸款金額，貸款期限和月還款額〔等額本息〕各為多少較為適宜？按現(xiàn)行的貸款利率計(jì)算。2022/9/8502021年7月6日的貸款利率期限≤6個(gè)月6個(gè)月~1年1~3年3~5年5年以上年利率5.6%6.0%6.15%6.4%6.55%房?jī)r(jià)總額=5020*174.85*0.99=868970元868970*0.3=260690首付款=268970+56850=325820元〔存款35萬元足夠付首付款〕所以，甲乙應(yīng)申請(qǐng)60萬元貸款金額2022/9/851四、抵押權(quán)登記1.住房抵押登記

借款人獲得抵押貸款時(shí)，一定要簽訂抵押合同并到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)抵押登記。具體程序如下：申請(qǐng)?zhí)畋怼芾淼怯洝鷮徟樧C→繳納規(guī)費(fèi)→權(quán)證注記⑴登記時(shí)限

抵押當(dāng)事人必須在抵押合同簽訂的30天內(nèi)，向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)抵押登記。登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)及提交的文件審核合格后，應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)，抵押合同在生效日為登記之日。⑵應(yīng)提交的文件

抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明、抵押雙方共同提交的抵押登記申請(qǐng)書、經(jīng)過公證的借款合同和抵押合同、?國有土地使用權(quán)證?、?房屋所有權(quán)證?或?房地產(chǎn)權(quán)證?〔共有房屋還必須提交?房屋共有權(quán)證?和其他共有人同意抵押的證明〕、房屋價(jià)值證明文件、登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。2022/9/852⑶房屋抵押權(quán)的設(shè)立與變更以房屋的所有權(quán)證抵押的，抵押的設(shè)立是通過產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)在?房屋所有權(quán)證?上作他項(xiàng)權(quán)利記載，并同時(shí)向抵押權(quán)人頒發(fā)?房屋他項(xiàng)權(quán)證?；以預(yù)售房屋或在建工程作抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在抵押合同上作記載。抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15天內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或注銷抵押登記手續(xù)。以期房抵押的，放款人與抵押人應(yīng)持合法的房屋買賣合同到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理期房抵押登記手續(xù)，以防止開發(fā)商重復(fù)銷售同一房屋。在取得?房屋所有權(quán)證?后要及時(shí)辦理正式的抵押登記手續(xù)。〔兩次登記〕2022/9/8532.土地使用權(quán)抵押登記以土地上建筑物并依法獲得土地使用權(quán)作抵押的，要到土地管理部門的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)或房地合一的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記。具體手續(xù)與房屋抵押登記根本一致，只是時(shí)間上要求更嚴(yán)格。⑴土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)：15天⑵土地使用權(quán)抵押登記和變更登記：15天2022/9/854第四節(jié)

個(gè)人住房貸款貸后管理與貸款歸還貸后管理包括貸后檢查、違約貸款催收及貸款檔案的建立和管理一、貸后檢查及違約處理1.主要內(nèi)容

貸后檢查包括以下內(nèi)容：⑴借款人依合同約定歸還貸款本息情況；⑵借款人有無騙取銀行信用行為；⑶借款人品行、職業(yè)、收入和住所等影響還貸能力的因素變化情況；⑷保證人保證資格和保證能力的變化情況；⑸抵押物保管及其價(jià)值變化情況；⑹工程工程進(jìn)度、抵押預(yù)登記和正式登記落實(shí)情況；⑺有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性和有效性情況；⑻貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度、變化及其開展趨勢(shì)；⑼其他關(guān)系放款人債權(quán)實(shí)現(xiàn)和保障的內(nèi)容。2022/9/8552.貸款形態(tài)

貸款形態(tài)是指根據(jù)貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)貸款進(jìn)行的分類，目前尚無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般劃分為5級(jí)：⑴正常貸款⑵關(guān)注貸款⑶次級(jí)貸款⑷可疑貸款⑸損失貸款2022/9/856貸款分類各檔次的含義〔1〕正常類貸款是指借款人的財(cái)務(wù)狀況無懈可擊，沒有任何理由疑心貸款的本息歸還會(huì)發(fā)生任何問題?！?〕關(guān)注類貸款是指貸款的本息歸還仍然正常，但是發(fā)生了一些可能會(huì)影響貸款歸還的不利因素。如果這些因素繼續(xù)下去，那么可能會(huì)影響貸款的歸還。對(duì)這類貸款要給予關(guān)注，或?qū)ζ溥M(jìn)行監(jiān)控，關(guān)注類貸款損失概率充其量不超過5%。逾期90天－180天的貸款，至少要?jiǎng)澣腙P(guān)注類。2022/9/857〔3〕次級(jí)類貸款是指借款人依靠其正常經(jīng)營(yíng)收入已經(jīng)無法歸還貸款本息，而不得不通過重新融資或拆東墻補(bǔ)西墻的方法來歸還貸款，貸款本息損失的概率在30%－50%。逾期在181天－360天的貸款，至少要被劃分為次級(jí)類?！?〕可疑類貸款具備次級(jí)類貸款的所有病癥，但是程度更加嚴(yán)重。一般來說損失概率在50%－75%之間。逾期在360天－720天的貸款，至少要被劃分為可疑類貸款。2022/9/858〔5〕損失類貸款指無論采取什么措施和履行什么程序，貸款都注定要損失，或者雖然能收回極少局部，但其價(jià)值已微乎其微，從銀行的角度看，已沒有意義將其作為銀行的資產(chǎn)在賬面上保存。這類貸款的損失概率根本上在95%－100%。逾期在