8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站案例分析

案例分析1：德州實(shí)業(yè)國(guó)有出讓土地使用權(quán)抵押一、估價(jià)實(shí)踐項(xiàng)目背景土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)《中民物權(quán)法》及的司法解釋、《商業(yè)銀行房土地使用權(quán)抵押是指人或者第三人不轉(zhuǎn)移土地的使用權(quán)，將該土地用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)，當(dāng)人不履行期或者發(fā)生當(dāng)事人約的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的形時(shí)，債權(quán)人依法律的規(guī)定以該土地使用權(quán)折價(jià)或者以拍賣該土地所所得價(jià)款優(yōu)先受償。抵押價(jià)格是以抵押方式提供履行擔(dān)保的土地在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估抵押價(jià)格應(yīng)遵守保守原則。二、估價(jià)項(xiàng)目難點(diǎn)分析中的待估宗地坐落于德州德城區(qū)路，登記用途為商為單層磚混結(jié)構(gòu)小開(kāi)間營(yíng)業(yè)用房，另有一部分簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)營(yíng)業(yè)用房。宗地南路，東緊鄰德州市大的小商批發(fā)市場(chǎng)城隍市場(chǎng)和城隍廟服裝市場(chǎng)，地處德城區(qū)的商業(yè)中心位置，商業(yè)氛圍濃郁。商業(yè)區(qū)域，市場(chǎng)活躍，價(jià)值量大，附屬設(shè)施較多。商業(yè)用地的估價(jià)宜采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修德城區(qū)為早期建設(shè)完成的老城區(qū)，待估宗地周邊區(qū)域類似商業(yè)用地劃條件，亦不合采用剩余；如采用準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)三、難點(diǎn)的解決從待估宗地所處的位置及周邊的公共設(shè)施的配套情況，待估宗地的收益相對(duì)較穩(wěn)定，但相對(duì)周邊已改造完成的幾個(gè)批發(fā)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其現(xiàn)實(shí)收益并非最高最佳利用，但其收益性較明顯而且具有可持續(xù)性，在各種方法中最適合采用收益還原法。在運(yùn)用收益還原法的過(guò)程中，各個(gè)參數(shù)的取值應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)收集的客觀數(shù)據(jù)，不能單純的采用宗地德州市已建立了完善的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，適合的另法為基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修，但通過(guò)商業(yè)用地系數(shù)修正表修正得出宗地價(jià)格后，要將價(jià)格的內(nèi)涵調(diào)整為現(xiàn)狀條件下的價(jià)格。即在此價(jià)格的基礎(chǔ)待估宗地的估算價(jià)格。對(duì)以上兩種估價(jià)結(jié)果進(jìn)行綜合分析后，確定待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日現(xiàn)狀條件下，結(jié)合此次評(píng)估為設(shè)定抵押權(quán)的目下的客觀、公平、公正的市場(chǎng)價(jià)格供委托人參考。四、啟示土地抵押的估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)全面、詳細(xì)地界定估價(jià)對(duì)象的范圍和在確定因素的情況下，估價(jià)師在作出相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，不高估市場(chǎng)價(jià)值，遵循客觀、合法、保守的原則。規(guī)定不得法國(guó)有出讓土地使用權(quán)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定可以設(shè)定抵押權(quán)。估價(jià)對(duì)估的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照，全面、細(xì)致地了解了估價(jià)對(duì)象。在估價(jià)中優(yōu)先選用了當(dāng)?shù)毓纼r(jià)行業(yè)組織的率、資本化率、利潤(rùn)率等估價(jià)參數(shù)，恰當(dāng)合理的運(yùn)用當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)