國(guó)際金融大廈的項(xiàng)目決策

62/62北京國(guó)際金融大廈的項(xiàng)目決策一、可行性研究是決策的依據(jù)和項(xiàng)目實(shí)施的準(zhǔn)則可行性研究是在工程項(xiàng)目投資決策之前，進(jìn)行科學(xué)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和論證的方法，該方法已在世界各國(guó)的各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)得到廣泛應(yīng)用。我國(guó)自九十年代開(kāi)始學(xué)習(xí)和應(yīng)用國(guó)外普遍采納的可行性研究方法，以確保工程項(xiàng)目獲得最佳經(jīng)濟(jì)效果。尤其是1983年國(guó)家計(jì)委頒布《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究試行治理方法》以后，可行性研究已作為差不多建設(shè)程序的組成部分，大中型項(xiàng)目均依照國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期規(guī)劃和地區(qū)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃的要求，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)、工程和經(jīng)濟(jì)上是否可行合理，進(jìn)行全面的分析、論證。但從實(shí)施可行性研究報(bào)告的效果來(lái)看，還存在許多問(wèn)題，諸如：①?zèng)]有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，可行性研究針對(duì)性差；②可行性研究無(wú)大問(wèn)題，但要緊由于治理不善而無(wú)力實(shí)施；⑧對(duì)可行性研究缺乏自始至終堅(jiān)決執(zhí)行的信心。由于上述諸多緣故造成可行性研究報(bào)告的科學(xué)預(yù)測(cè)難以實(shí)施，事實(shí)上形成可行性研究報(bào)告與實(shí)施效果嚴(yán)峻脫節(jié)。對(duì)北京國(guó)際金融大廈項(xiàng)目，業(yè)主反復(fù)進(jìn)行可行性研究。首先決策層并沒(méi)有把可行性研究本身作為目的，而是尊重客觀實(shí)際，按客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，把可行性研究當(dāng)作一種研究技術(shù)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的科學(xué)方法和確保建設(shè)項(xiàng)目盡可能以最少的消耗取得最佳經(jīng)濟(jì)效果的有效手段。正是由于有了實(shí)事求是的、科學(xué)的可行性分析研究報(bào)告，使北京國(guó)際金融大廈的投資者對(duì)該項(xiàng)目的回報(bào)充滿(mǎn)信心，也使實(shí)施者對(duì)完成可行性研究報(bào)告的預(yù)期目標(biāo)堅(jiān)決不移。二、項(xiàng)目的地理位置及周邊環(huán)境該項(xiàng)目系北京西長(zhǎng)安街南鬧市口l—2#工程用地，位于復(fù)興門(mén)內(nèi)大街路南，該地塊向北面對(duì)長(zhǎng)話(huà)大樓、中國(guó)人民銀行總行及中國(guó)工商銀行總行(在建中)，與已規(guī)劃立項(xiàng)的中國(guó)遠(yuǎn)洋大廈及中國(guó)人民建設(shè)銀行總行左右相鄰，而中國(guó)人民銀行總行北面即是北京市都市規(guī)劃方案所列明的金融一條街。地塊北臨復(fù)興門(mén)內(nèi)大街，東臨規(guī)劃的南鬧市口大街(寬40m，向北通金融一條街，向南通內(nèi)二環(huán)路，穿越復(fù)內(nèi)大街時(shí)有下潛式立交橋)，西距復(fù)興門(mén)立交橋與西二環(huán)路約350m，車(chē)輛進(jìn)出方便。地塊北側(cè)過(guò)長(zhǎng)安街己建成二個(gè)人行地道，出口正對(duì)長(zhǎng)話(huà)大樓與中國(guó)人民銀行總行，地塊距復(fù)興門(mén)地鐵站約300m。由上述可見(jiàn)，地塊總體交通條件優(yōu)越。鑒于從復(fù)興門(mén)到建國(guó)門(mén)的長(zhǎng)安街兩側(cè)，除西長(zhǎng)安街的該地塊和與之相臨的地塊外，均已建成重要機(jī)關(guān)或規(guī)劃為文化用地及綠地，又因北京市都市規(guī)劃方案己將復(fù)興門(mén)一帶規(guī)劃為金融區(qū)，而該地塊正處于金融區(qū)的核心，條件明顯優(yōu)于“金融一條街”的所有地塊。鑒于中國(guó)人民銀行總行近年已批準(zhǔn)多家外國(guó)銀行的駐京辦事處升格為經(jīng)營(yíng)性分行，隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織后必將開(kāi)放金融業(yè)的趨勢(shì)，以后三五年內(nèi)會(huì)有更多的中外銀行在京開(kāi)展或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。因此講，該地塊特不寶貴，也極具升值潛力。三、建設(shè)方案(1)該地塊操縱規(guī)劃條件為：容積率3，操縱高度45m，地上可建面積5．5萬(wàn)m2，另地下建筑(不含高度在2．2m以下的設(shè)備層)面積1．5萬(wàn)m2?？紤]到土地協(xié)議規(guī)定超過(guò)操縱規(guī)劃建筑面積每平米補(bǔ)費(fèi)用3900元人民幣，僅為操縱規(guī)劃條件下每平方米土地成本的一半，而相鄰的中國(guó)遠(yuǎn)洋大廈已獲批準(zhǔn)規(guī)劃方案之容積率據(jù)講已超過(guò)4倍，可能該項(xiàng)目建設(shè)方案所采納容積率會(huì)在3～4.5之間，故評(píng)估以容積率3.25倍為方案I，4.25倍為方案Ⅱ。地上建筑面積方案I為5.925萬(wàn)m2，方案Ⅱ?yàn)?.74萬(wàn)m2。（2）停車(chē)場(chǎng)和車(chē)庫(kù)的考慮。北京市市政府1989年制定的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)為每100m2辦公室需配置0.4個(gè)車(chē)位，地面停車(chē)場(chǎng)每車(chē)位占地25m2，地下車(chē)庫(kù)每車(chē)位占建筑面積40m2。依照近年來(lái)北京市規(guī)劃審批標(biāo)準(zhǔn)有逐漸提高的趨勢(shì)及該物業(yè)將有較多外籍高級(jí)雇員的特點(diǎn)，建議采納0.6車(chē)位/100m2的較高標(biāo)準(zhǔn)，以方案Ⅰ計(jì)算需約330個(gè)標(biāo)準(zhǔn)轎車(chē)位，方案Ⅱ需約440個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位，其中100個(gè)車(chē)位設(shè)于地面停車(chē)場(chǎng)，占地約2500m2，其余為地下車(chē)庫(kù)，方案Ⅰ占9900m2，方案Ⅱ占地1.463萬(wàn)m2。(3)地下金庫(kù)、保管庫(kù)之考慮。依照金庫(kù)結(jié)構(gòu)墻較厚，保安設(shè)施較多造成有用率較低的特點(diǎn)，建議按地上建筑面積的8％考慮，則方案I需4700m2，方案Ⅱ需6200m2。(4)地下餐廳。關(guān)于方案I與方案Ⅱ，該項(xiàng)目物業(yè)內(nèi)應(yīng)有工作人員約3000／3900人，如其中70％在物業(yè)進(jìn)餐，午餐分三次輪完，每人占餐廳面積3m2，則餐廳應(yīng)占面積為2150m2／2740m2。(5)綜上分析，物業(yè)的評(píng)估建設(shè)方案為：方案I方案Ⅱ(實(shí)際開(kāi)工面積，萬(wàn)m2)(實(shí)際開(kāi)工面積，萬(wàn)m2)可租售建筑總面積7.3(7.6)9.7（10.1）其中：地上5.69（5.92）7.433（7.74）即：營(yíng)業(yè)廳0.624（0.65）0.807（7.74）辦公室5.066（5.275）6.626（6.9）地下1.61（1.675）2.267（6.9）車(chē)庫(kù)0.95（0.99）1.408（1.466）金庫(kù)0.453（0.47）0.596（0.62）餐廳0.207（0.215）0.263（0.274）四、建設(shè)方案的評(píng)估(一)評(píng)估的差不多考慮1．供應(yīng)與銷(xiāo)售情況依照北京市政府的“北京外銷(xiāo)商品房供應(yīng)量分析”統(tǒng)計(jì)，已獲批外銷(xiāo)、目前已入伙或可在1998年上半年前入伙的高檔辦公樓共計(jì)143萬(wàn)m2，已立項(xiàng)可在1999年底前入伙的高檔辦公樓可能不到30萬(wàn)m2，這些辦公樓的入伙高峰期為1996年底或1997年初，此后，因北京市政府在1995年全年與1996年停止批準(zhǔn)新的高檔辦公樓項(xiàng)目，整體供應(yīng)量將顯著下降。在需求方面，北京現(xiàn)已有三資企業(yè)與外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)超過(guò)1萬(wàn)家，目前僅有不到3000家擁有高檔寫(xiě)字樓物業(yè)，因租金高，又沒(méi)有現(xiàn)樓購(gòu)買(mǎi)，他們之中在以后幾年需自置物業(yè)的大有人在?？赡?995年后，每年售出的現(xiàn)樓花將保持或超過(guò)1994年約45萬(wàn)m2的水平。綜上，1995～1997年間，北京高檔辦公樓總體上供需差不多平衡，1998年以后將開(kāi)始出現(xiàn)短缺，市場(chǎng)進(jìn)展在全國(guó)各大都市中最為良好。2．租售價(jià)格及變動(dòng)趨勢(shì)因國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入良性調(diào)整期，又由于中央銀行緊縮銀根造成的資金短缺，使得北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)自1994年下半年起差不多降溫，1998年1～4月又出現(xiàn)7％的樓花售價(jià)下調(diào)，但在租務(wù)市場(chǎng)上，辦公樓租金未降反升，顯示需求強(qiáng)勁。在租務(wù)市場(chǎng)上，優(yōu)越地段的辦公樓租金仍會(huì)保持在較高價(jià)位，出租物業(yè)的回報(bào)(約3．5～5年可收回投資)仍會(huì)高于出售。1998～1999年度，隨供應(yīng)量下降，只要國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正常，可能價(jià)格會(huì)出現(xiàn)反彈。3．評(píng)估所采納的各項(xiàng)參數(shù)(1)引入了建筑開(kāi)工面積與可租售面積的概念，選定后者約為前者的96％，預(yù)留了實(shí)際上無(wú)法出售的面積，如大面積走廊及公共空間，人防、消防工作面積等，比較符合物業(yè)經(jīng)營(yíng)與治理的實(shí)際情況。(2)充分考慮到樓市目前較低迷且樓價(jià)仍有下調(diào)壓力的情況，在銷(xiāo)售進(jìn)度上，開(kāi)工后每六個(gè)月售出樓花數(shù)順序?yàn)椋?1．25％，15．75％，18％，22．5％，15％，10．5％及7％入伙前資金回收定金30％均較為穩(wěn)妥。在售價(jià)上，標(biāo)準(zhǔn)為辦公樓按可售面積計(jì)暫定為$3000／m2。較同等地理位置目前樓花售價(jià)低約5％～10％，亦較可靠。(3)在租售分配方案上，暫按全部出售來(lái)編制方案，實(shí)際操作時(shí)，能夠出售大部分(如60％～70％)以回收資金，但亦保留一部分(如30％～40％)收租，可取得更高回報(bào)。(4)考慮了較充足的治理費(fèi)用與不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，如按直接費(fèi)的10．5％～11％計(jì)算治理費(fèi)，另外按銷(xiāo)售收入的2％計(jì)入一筆銷(xiāo)售費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)則是按包括利息在內(nèi)的全部成本為基數(shù)的5％計(jì)算，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的考慮較為充分。(二)評(píng)可能算及結(jié)論1．評(píng)可能算(1)項(xiàng)目總投資(億$)為：12.5428（Ⅰ）、15.627（Ⅱ）。(2)項(xiàng)目總成本(億$)為：18．5885(Ⅰ)、22．9192（Ⅱ）。(3)盈虧平衡點(diǎn)(萬(wàn)m2)為：售出5．4155、余1．8845，售出6．7325，余2．9675。(4)四年的簡(jiǎn)單投資回報(bào)率為：30.66％（Ⅰ）、32.82％(Ⅱ)。(5)最大現(xiàn)金投入量(億$)為：13.0875（Ⅰ）、15.7798(Ⅱ)。2．結(jié)論依照評(píng)估考慮的差不多因素及計(jì)算結(jié)果，能夠認(rèn)為該項(xiàng)目為盈利項(xiàng)目，但回報(bào)率不太理想，升值潛力雖較大，但要取決于以后幾年中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的進(jìn)展及1998年后樓價(jià)恢復(fù)的程度。因地塊處于中國(guó)房地產(chǎn)的黃金地段，抗御風(fēng)險(xiǎn)的能力強(qiáng)，考慮到中國(guó)改革開(kāi)放及金融業(yè)開(kāi)放的大趨勢(shì)，如投資資金可落實(shí)，該項(xiàng)目不失為一個(gè)良好的投資機(jī)會(huì)。依照兩個(gè)方案的對(duì)比分析，北京國(guó)際金融大廈項(xiàng)目最終采納方案Ⅱ建設(shè)。第二篇業(yè)主治理機(jī)構(gòu)的設(shè)置(一)機(jī)構(gòu)設(shè)置的理論基礎(chǔ)及設(shè)置原則1．理論基礎(chǔ)業(yè)主對(duì)某一工程項(xiàng)目設(shè)置治理機(jī)構(gòu)的目的是要按時(shí)地在預(yù)算范圍內(nèi)、按預(yù)定操作規(guī)格成功地完成一種新的建筑產(chǎn)品。為完成項(xiàng)目目標(biāo)，這一機(jī)構(gòu)應(yīng)該是熟練的工程師和高級(jí)治理人才的腦力“聯(lián)合體”，而“聯(lián)合體”的成功與否關(guān)鍵在于項(xiàng)目經(jīng)理。由于業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的治理是全過(guò)程、全方位的規(guī)劃、組織、操縱與協(xié)調(diào)，因此項(xiàng)目經(jīng)理不同于施工企業(yè)的經(jīng)理、設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人，也不同于監(jiān)理公司的總監(jiān)。他應(yīng)具備的差不多素養(yǎng)是：(1)在建立打算目標(biāo)和政策目標(biāo)方面表現(xiàn)出科學(xué)、果斷、自信，在執(zhí)行打算過(guò)程中表現(xiàn)出堅(jiān)韌不拔的信念。(2)能夠在關(guān)懷建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)與關(guān)懷職工之間找到一個(gè)最佳結(jié)合點(diǎn)，使人們的工作要求和士氣保持平衡。(3)能夠辨證地解決建筑產(chǎn)品完成的差不多條件，即費(fèi)用、工期、質(zhì)量之間的明顯矛盾。(4)熟悉項(xiàng)目治理的差不多知識(shí)，明白得項(xiàng)目治理的規(guī)律。具有較強(qiáng)的決策能力、組織能力、指揮能力、應(yīng)變能力，即經(jīng)營(yíng)治理能力。2.設(shè)置原則(1)目標(biāo)原則。機(jī)構(gòu)及機(jī)構(gòu)的每一部分必須實(shí)現(xiàn)有關(guān)任務(wù)的目標(biāo)。(2)因事設(shè)崗、按崗定人的原則。因目標(biāo)需要設(shè)定辦事機(jī)構(gòu)，因此應(yīng)按辦事職責(zé)范圍來(lái)確定人員編制。(3)權(quán)力原則。從最高層領(lǐng)導(dǎo)到機(jī)構(gòu)中的每個(gè)人，應(yīng)形成明確的權(quán)力系統(tǒng)。(4)責(zé)任原則。上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對(duì)其下級(jí)人員的行動(dòng)負(fù)責(zé)。(5)職責(zé)劃分原則。對(duì)每項(xiàng)職務(wù)內(nèi)容，它所包含的任務(wù)、權(quán)力和責(zé)任，以及同其它職務(wù)的關(guān)系，都應(yīng)有明確的文字講明，并向一切有關(guān)人員公布。(6)一致原則。每個(gè)職務(wù)的責(zé)任和權(quán)利應(yīng)當(dāng)一致。(7)協(xié)調(diào)原則。協(xié)調(diào)一致為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而努力。(二)項(xiàng)目治理機(jī)構(gòu)方框圖針對(duì)北京國(guó)際金融大廈的具體情況，金龍興業(yè)房地產(chǎn)有限公司的治理機(jī)構(gòu)分三個(gè)治理層次，即高層、中層和基層治理。1．高層治理高層治理是對(duì)整個(gè)公司經(jīng)營(yíng)治理的成敗負(fù)有責(zé)任的決策層。由公司董事會(huì)、公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理和總工程師組成。他們對(duì)一些阻礙全局的，在較長(zhǎng)時(shí)刻內(nèi)對(duì)項(xiàng)目治理起實(shí)質(zhì)性作用的問(wèn)題以及一些非程序性的定性問(wèn)題作出戰(zhàn)略決策。2．中層治理中層治理是由各部門(mén)經(jīng)理組成。其職責(zé)是執(zhí)行和解釋高層治理層確定的總方針和總打算，做好自己負(fù)責(zé)的部門(mén)工作，同時(shí)要以高度的首創(chuàng)精神和推斷能力對(duì)自己主管的業(yè)務(wù)提出新的建議，制定工作目標(biāo)。3．基層治理基層治理人員直接向中層治理層負(fù)責(zé)，完成中層治理下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。4．優(yōu)良組織十戒我們借鑒美國(guó)治理協(xié)會(huì)的“優(yōu)良組織十戒”提出了適合北京國(guó)際金融大廈項(xiàng)目治理的優(yōu)良組織十戒。(1)組織中每個(gè)成員的一切行為必須圍繞實(shí)施項(xiàng)目目標(biāo)那個(gè)中心來(lái)進(jìn)行，任何違背那個(gè)中心的言論和行為將及時(shí)受到制止和糾正。(2)給組織中的每個(gè)負(fù)責(zé)人、經(jīng)理、技術(shù)人員、治理人員及一般工作人員規(guī)定明確的職責(zé)。(3)使責(zé)任伴有相應(yīng)的權(quán)力。(4)在所有有關(guān)人員確切了解情況之前，不應(yīng)改變一個(gè)職位的范圍和責(zé)任。(5)絕不應(yīng)超越責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)向下屬人員下達(dá)命令。否則，當(dāng)事人應(yīng)被撤換。(6)對(duì)下屬人員的批判應(yīng)私下進(jìn)行，不論何種情況，都不應(yīng)在負(fù)責(zé)人、同級(jí)或下級(jí)雇員在場(chǎng)時(shí)，對(duì)下屬進(jìn)行批判。(7)關(guān)于負(fù)責(zé)人之間或雇員之間在權(quán)力或責(zé)任方面所產(chǎn)生的任何糾紛或分歧，要立即予以慎重的裁決。(8)晉升、調(diào)薪以及紀(jì)律措施應(yīng)由直接負(fù)責(zé)人的上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。(9)當(dāng)責(zé)任人發(fā)覺(jué)自己處理問(wèn)題有錯(cuò)誤時(shí)，應(yīng)向上一級(jí)負(fù)責(zé)人及時(shí)承認(rèn)錯(cuò)誤并提出改進(jìn)意見(jiàn)和糾正措施。(10)組織中的每個(gè)人要榜樣遵守國(guó)家以及地點(diǎn)的各種法律、法規(guī)和規(guī)定，也要求監(jiān)理、承包商榜樣地遵守，并據(jù)以愛(ài)護(hù)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。公司董事會(huì)公司董事會(huì)招商局置業(yè)有限公司招商局置業(yè)有限公司公司總經(jīng)理1人公司總經(jīng)理1人總工程師1人副總經(jīng)理1人總工程師1人副總經(jīng)理1人工程治理部5人工程治理部5人工程治理部5人工程治理部5人工程治理部5人工程治理部5人工程治理部5人工程治理部5人工程治理部5人工程治理部5人施工總承包設(shè)計(jì)/施工兩時(shí)期監(jiān)理設(shè)計(jì)總承包施工總承包設(shè)計(jì)/施工兩時(shí)期監(jiān)理設(shè)計(jì)總承包各類(lèi)分包商及供應(yīng)商各類(lèi)分包商及供應(yīng)商（三）項(xiàng)目治理人員崗位職責(zé)工程治理部崗位職責(zé)工程治理部專(zhuān)業(yè)人員崗位職責(zé)通則：以工程師的職業(yè)道德規(guī)范自已，為業(yè)主的利益而努力工作。把工程的高質(zhì)量、短工期、低成本作為信譽(yù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。以預(yù)見(jiàn)、預(yù)測(cè)、預(yù)控的方法，幸免較大的工程技術(shù)治理失誤。堅(jiān)決服從領(lǐng)導(dǎo)安排，無(wú)條件地完成領(lǐng)導(dǎo)交給的工作任務(wù)。齊心協(xié)力、團(tuán)結(jié)協(xié)作，主動(dòng)配合不同專(zhuān)業(yè)以及業(yè)務(wù)部、市政協(xié)調(diào)部的工作。一般的工程技術(shù)問(wèn)題，應(yīng)主動(dòng)負(fù)責(zé)解決到底。關(guān)于較大的工程技術(shù)治理問(wèn)題，如設(shè)計(jì)方案、招投標(biāo)（選擇設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工隊(duì)伍）、施工方案、要緊設(shè)備訂貨、竣工驗(yàn)收等工作，要注重請(qǐng)示匯報(bào)，既積極又要慎重，做到施權(quán)有度。土建工程師責(zé)任制前期工作：參與編制項(xiàng)目建設(shè)總體規(guī)劃（完成四圖一書(shū)）：負(fù)責(zé)紅線(xiàn)內(nèi)道路、綠化工程的設(shè)計(jì)托付；負(fù)責(zé)地址勘察單位、沉降觀測(cè)單位的托付，并辦理相關(guān)手續(xù)；負(fù)責(zé)起草設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及設(shè)計(jì)合同，制訂設(shè)計(jì)工作打算并安排落實(shí)；協(xié)助市面上政協(xié)調(diào)部辦理規(guī)劃手續(xù)，以及施工前的預(yù)備工作；配合領(lǐng)導(dǎo)選擇設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位，做好招投標(biāo)工作。施工時(shí)期的工作：審查設(shè)計(jì)圖紙，對(duì)圖紙中存在的重大問(wèn)題，提出解決問(wèn)題的方法；審查施工組織設(shè)計(jì)并檢查落實(shí)；督促設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位及治理公司嚴(yán)格執(zhí)行合同并協(xié)調(diào)各方之間的工作關(guān)系；檢查工程進(jìn)度、質(zhì)量，監(jiān)控工程的投資；組織驗(yàn)槽及隱蔽工程、分部、分項(xiàng)工程的驗(yàn)收；駐工地代表，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更、洽商及現(xiàn)場(chǎng)簽證工作；關(guān)于涉及到經(jīng)濟(jì)的工程洽商，先取得審計(jì)師的審核后，再簽字。后期工作：參加項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收；負(fù)責(zé)竣工資料的審核和同意、歸檔工作；參與工程保修合同的編制與簽訂；配合設(shè)計(jì)師完成專(zhuān)業(yè)的工程結(jié)算工作。機(jī)電、設(shè)備工程師崗位責(zé)任制工程前期：負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中機(jī)電、暖通工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；認(rèn)真檢查設(shè)計(jì)監(jiān)理的工作；審查初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)圖紙；參與招投標(biāo)工作；審查施工單位資質(zhì)、技術(shù)力量、治理能力和實(shí)際業(yè)績(jī)，在評(píng)審時(shí)提出評(píng)審意見(jiàn)；配合市政協(xié)調(diào)部完成消防、人消、環(huán)保、勞動(dòng)局、防疫站等政府主管部門(mén)的報(bào)審和報(bào)批工作；按工程開(kāi)工要求，做好開(kāi)工前的預(yù)備工作，完成臨時(shí)建設(shè)施工專(zhuān)業(yè)的工作；負(fù)責(zé)專(zhuān)業(yè)施工組織設(shè)計(jì)的審查工作；制訂機(jī)電、設(shè)備年度投資概算。設(shè)備訂貨：制訂要緊設(shè)備的訂貨原則及訂貨打算，并請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)審批；負(fù)責(zé)審定要緊設(shè)備的廠(chǎng)家、選型、報(bào)價(jià)分析，提出審定意見(jiàn)；參與要緊設(shè)備的訂貨談判和合同簽訂工作；抓要緊設(shè)備訂貨的檢查和落實(shí)。施工時(shí)期：把工程質(zhì)量、工期和工程投資的工作作為重點(diǎn)來(lái)治理；負(fù)責(zé)施工過(guò)程中，機(jī)電和設(shè)備專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)和施工協(xié)調(diào)工作；施工治理的監(jiān)督工作，即督促監(jiān)理公司對(duì)施工質(zhì)量預(yù)控，施工工期預(yù)控，工程投資預(yù)控，幸免工程技術(shù)治理失控，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告；關(guān)于涉及到經(jīng)濟(jì)的工程洽商，要先取得審計(jì)師的審批后，再簽字?？⒐を?yàn)收：組織機(jī)電、設(shè)備工程的調(diào)試和驗(yàn)收工作，并要求監(jiān)理公司和施工單位負(fù)責(zé)實(shí)施；參與政府主管部門(mén)組織對(duì)工程竣工驗(yàn)收的評(píng)定工作；③按北京市工程圖紙和技術(shù)資料有關(guān)歸檔要求，做好專(zhuān)業(yè)竣工圖紙和技術(shù)資料的整理歸檔工作；④配合審計(jì)師完成專(zhuān)業(yè)的工程結(jié)算工作；⑤配合審計(jì)師依照工程進(jìn)度辦理支付工程款手續(xù)。5)匯報(bào)制度：①定期向工程治理部、項(xiàng)目治理公司的主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)和請(qǐng)示工作；②認(rèn)真聽(tīng)取領(lǐng)導(dǎo)和同事們對(duì)工作的指導(dǎo)和關(guān)心；(3)電氣工程師崗位責(zé)任制電氣工程師的工作范圍包括強(qiáng)電和弱電兩部分。強(qiáng)電部分包括：變配電、動(dòng)力和照明、防雷和接地、電氣信號(hào)和自動(dòng)操縱；弱電部分包括：電話(huà)、廣播、計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)及綜合布線(xiàn)系統(tǒng)、共用天線(xiàn)電視系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警和操縱系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、信號(hào)系統(tǒng)等。工程前期：①負(fù)責(zé)編制工程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中電氣工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；認(rèn)真檢查設(shè)計(jì)監(jiān)理的工作；審核初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)圖紙；②參與招投標(biāo)工作，參與設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和施工隊(duì)伍的評(píng)審和選擇，提出評(píng)審意見(jiàn)；⑧協(xié)助市政協(xié)調(diào)部報(bào)審工作，為報(bào)審做好技術(shù)預(yù)備；④設(shè)備和材料訂貨工作，即負(fù)責(zé)審核要緊電氣設(shè)備和材料的廠(chǎng)家、選型、報(bào)價(jià)分析，提出審核意見(jiàn)。參與其訂貨談判和合同簽訂工作，并負(fù)責(zé)檢查落實(shí)。牢牢操縱住設(shè)備和材料的審定權(quán)，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，確保工程達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。2)施工時(shí)期：①切實(shí)做好技術(shù)治理工作，組織設(shè)計(jì)院、監(jiān)理單位、施工單位的電氣工程師協(xié)商解決工程中遇到的各種技術(shù)問(wèn)題；②負(fù)責(zé)專(zhuān)業(yè)施工治理的監(jiān)督工作，保證整個(gè)工程高質(zhì)量地按期完成；③關(guān)于較大的工程技術(shù)治理問(wèn)題，要主動(dòng)請(qǐng)示匯報(bào)，并拿出妥善的參考意見(jiàn)和解決方法；④關(guān)于涉及到經(jīng)濟(jì)的工程洽商，應(yīng)主動(dòng)取得審計(jì)師的審核后，再簽字；⑤關(guān)于隱蔽工程，督促治理公司、監(jiān)理單位負(fù)起應(yīng)有的責(zé)任，做好檢查和中間驗(yàn)收工作。3)工程后期：①積極組織電氣工程的調(diào)試和驗(yàn)收；②參與政府部門(mén)的竣工驗(yàn)收；③負(fù)責(zé)專(zhuān)業(yè)竣工資料的審核和接收及歸檔工作；④配合審計(jì)師完成專(zhuān)業(yè)的工程結(jié)算工作；⑤參與工程保修合同的編制與簽訂。(4)給排水工程師崗位責(zé)任制給排水工程師的專(zhuān)業(yè)技術(shù)治理范圍，即項(xiàng)目工程的給水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、生活熱水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)、BTM氣體滅火系統(tǒng)、園林綠化噴灌、空調(diào)系統(tǒng)供水、鍋爐房軟化供水、生活飲用水處理，廚房、洗衣房、開(kāi)水房、汽車(chē)沖洗房專(zhuān)用設(shè)備配水，游泳池、噴泉等水循環(huán)系統(tǒng)。1)前期工作：①參與項(xiàng)目工程的項(xiàng)目立項(xiàng)、總體規(guī)劃、專(zhuān)業(yè)評(píng)審。對(duì)設(shè)計(jì)方案的可行性、合理性及成本操縱進(jìn)行技術(shù)分析，為業(yè)主提供決策依據(jù)；②負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中給排水工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，以及項(xiàng)目配套系統(tǒng)功能的評(píng)估及機(jī)電項(xiàng)目概算，認(rèn)真檢查設(shè)計(jì)監(jiān)理工作；③審查初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)圖紙，參與招投標(biāo)的預(yù)備工作。2)施工時(shí)期：①在施工過(guò)程中，對(duì)工程質(zhì)量、工期、成本進(jìn)行監(jiān)督、審查。對(duì)重要系統(tǒng)設(shè)備的招投標(biāo)、預(yù)決算、設(shè)備選定實(shí)施技術(shù)把關(guān)，系統(tǒng)調(diào)試結(jié)果簽定。關(guān)于涉及到經(jīng)濟(jì)的工程洽商，首先取得審計(jì)師的審核，再簽字；②實(shí)施對(duì)監(jiān)理公司、施工安裝公司的工程進(jìn)度、打算方案的督導(dǎo)與協(xié)調(diào)；檢查合同所包括的工作任務(wù)的執(zhí)行與落實(shí)；③負(fù)責(zé)審核要緊設(shè)備的廠(chǎng)家、選型、報(bào)價(jià)分析，提出審核意見(jiàn)；參與其設(shè)備訂貨談判和合同簽訂，并檢查落實(shí)。3)竣工驗(yàn)收：①負(fù)責(zé)組織給排水工程的調(diào)試和驗(yàn)收工作；②參與政府部門(mén)組織對(duì)工程竣工驗(yàn)收的評(píng)定工作；③負(fù)責(zé)工程竣工資料的審核和同意及歸檔工作；④配合審計(jì)師完成專(zhuān)業(yè)的工程結(jié)算工作；⑤參與工程保修合同的編制與簽訂。4)其它：①定期向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)和請(qǐng)示工作；②完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)性工作任務(wù)。(5)總圖專(zhuān)業(yè)及資料員崗位責(zé)任制：1)在總工程師的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)總圖工作：①l：500現(xiàn)狀圖；②總平面圖；⑧豎向設(shè)計(jì)圖；④土方平衡圖；⑤管道綜合圖；⑥綠化布置圖；⑦規(guī)劃講明書(shū)。2)文秘：①負(fù)責(zé)工程部所有文字、報(bào)表處理工作；②負(fù)責(zé)工程部會(huì)議記錄，會(huì)后制作成會(huì)議紀(jì)要報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審定后分發(fā)、存檔；⑧匯總并打印每周各項(xiàng)目工程的工作打算與總結(jié)；④各部門(mén)、協(xié)作單位之間的收發(fā)文與傳真。3)資料治理：①依照城建檔案治理的要求，分檔治理項(xiàng)目的工程技術(shù)文件材料(包括圖紙、照片、報(bào)表、文字、磁盤(pán)等)；②施工圖紙的領(lǐng)取與發(fā)放，及圖紙加曬部分的結(jié)算。4)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的固定資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作，并每月向北京市統(tǒng)計(jì)局上交報(bào)表。5)本部門(mén)考勤記錄，并于每月20日前上交行政人事部。6)完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的任務(wù)。(6)概預(yù)算工程師崗位責(zé)任制①領(lǐng)會(huì)業(yè)主意圖、指令，為業(yè)主的利益而努力工作。遵守政府法令，執(zhí)行政府關(guān)于三資企業(yè)的建設(shè)工程概算編制方法，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行財(cái)務(wù)審計(jì)制度。②嚴(yán)格掌握董事會(huì)對(duì)工程高質(zhì)量、短工期、努力降低成本的要求；負(fù)責(zé)安排和組織監(jiān)理公司編制標(biāo)底工作，對(duì)標(biāo)底與投標(biāo)文件提出審查意見(jiàn)。中標(biāo)和簽訂施工合同盡量減少缺口，以便操縱投資金額，幸免較大的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)治理失控。③參與并審查總合同和各專(zhuān)業(yè)施工合同；掌握總價(jià)內(nèi)單項(xiàng)工程造價(jià)，幸免事后出現(xiàn)較大問(wèn)題。④做好工程的打算用款，按合同規(guī)定審查工程進(jìn)度付款，并將審查意見(jiàn)報(bào)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批。⑤主動(dòng)配合各專(zhuān)業(yè)以及業(yè)務(wù)部、市政協(xié)調(diào)部的工作，依照北京市建委有關(guān)文件，審查各類(lèi)概預(yù)算，掌握人工單價(jià)、材料設(shè)備市場(chǎng)價(jià)、機(jī)械費(fèi)，按北京市主管部門(mén)確定的原則辦理，工程各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)取按國(guó)家規(guī)定辦理。⑥工程及設(shè)備材料價(jià)格依照“貨比三家”之原則，進(jìn)行逐項(xiàng)審查，審查后的意見(jiàn)報(bào)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批。⑦對(duì)每項(xiàng)工程審計(jì)應(yīng)主動(dòng)負(fù)責(zé)到底，做到嚴(yán)密不留缺口，問(wèn)題在意見(jiàn)中寫(xiě)清晰，供上級(jí)決策審批。⑧工程審計(jì)嚴(yán)格按差不多建設(shè)程序辦事，關(guān)于較大的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)治理問(wèn)題多請(qǐng)示，多匯報(bào)，做到既積極又要慎重，按基建財(cái)務(wù)紀(jì)律和制度辦事，做到施權(quán)有度，對(duì)違背財(cái)經(jīng)紀(jì)律和制度的事堅(jiān)決不辦，該表態(tài)的果斷地拿出自己的意見(jiàn)，當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)的參謀。⑨負(fù)責(zé)工程保修合同的編制與簽訂。⑩完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)業(yè)務(wù)工作。2．市政協(xié)調(diào)部崗位職責(zé)(1)項(xiàng)目前期工作1)辦理項(xiàng)目前期政府審批的有關(guān)手續(xù)：①負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目列入政府有關(guān)部門(mén)的建設(shè)打算的有關(guān)報(bào)批手續(xù)，即項(xiàng)目建議書(shū)的申報(bào)及批復(fù)，可行性研究報(bào)告的申報(bào)及批復(fù)；②負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的“國(guó)有土地使用證”；③負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”；④負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”‘⑤負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的“建設(shè)工程開(kāi)工證”；⑥負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目“外銷(xiāo)證”及有關(guān)手續(xù)。2)辦理各項(xiàng)市政工程的報(bào)批手續(xù)：①負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目煤氣的報(bào)批手續(xù)；②負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目熱力的報(bào)批手續(xù)；③負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目自來(lái)水及節(jié)水的有關(guān)報(bào)批手續(xù)；④負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目供電的有關(guān)報(bào)批手續(xù)；⑤負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目電話(huà)的有關(guān)報(bào)批手續(xù)；⑥負(fù)責(zé)辦理環(huán)保、綠化、消防、人防、道路交通等有關(guān)市政報(bào)批手續(xù)。3)辦理項(xiàng)目進(jìn)口設(shè)備的報(bào)批、倉(cāng)儲(chǔ)手續(xù)：①負(fù)責(zé)辦理進(jìn)口設(shè)備的報(bào)批手續(xù)；②負(fù)責(zé)辦理公司海關(guān)注冊(cè)登記、年檢及進(jìn)口設(shè)備的報(bào)批手續(xù)；③負(fù)責(zé)進(jìn)口設(shè)備的運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)等聯(lián)系工作；(2)項(xiàng)目施工時(shí)期工作1)市政工程發(fā)包工作：①負(fù)責(zé)煤氣、熱力工程的托付設(shè)計(jì)及施工單位資質(zhì)的審核及施工發(fā)包工作；②負(fù)責(zé)自來(lái)水工程施工的監(jiān)督治理工作；③負(fù)責(zé)供電、電話(huà)的施工安裝監(jiān)督治理工作；④負(fù)責(zé)污水管線(xiàn)施工單位資質(zhì)審查、及施工發(fā)包工作；⑤負(fù)責(zé)道路交通的施工發(fā)包治理工作；⑥負(fù)責(zé)園林綠化施工單位資質(zhì)的審查及施工發(fā)包工作。2)市政工程各方協(xié)調(diào)工作：①負(fù)責(zé)組織市政各方工程協(xié)調(diào)會(huì)；②負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)紅線(xiàn)內(nèi)外交叉施工存在的有關(guān)問(wèn)題；③協(xié)助施工單位處理施工擾民及民擾的有關(guān)問(wèn)題。(3)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作：①負(fù)責(zé)煤氣熱力工程驗(yàn)收工作；②負(fù)責(zé)自來(lái)水、污水工程驗(yàn)收工作；③負(fù)責(zé)供電、電話(huà)工程驗(yàn)收工作；④負(fù)責(zé)消防、人防的報(bào)驗(yàn)工作；⑤負(fù)責(zé)園林綠化工程的驗(yàn)收工作；⑥其它市政工程的驗(yàn)收工作。3．財(cái)務(wù)部崗位職責(zé)在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家的財(cái)政、稅收、外匯政策，嚴(yán)格遵守國(guó)家財(cái)會(huì)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律，對(duì)公司財(cái)務(wù)收支進(jìn)行核算和監(jiān)督，提供會(huì)計(jì)資料，促進(jìn)增收節(jié)支，提高經(jīng)濟(jì)效益。具體職責(zé)如下：①按照“外商投資企業(yè)會(huì)計(jì)制度”規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目公司具體情況制訂項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和有關(guān)財(cái)務(wù)治理的規(guī)章制度。②負(fù)責(zé)建立項(xiàng)目公司的會(huì)計(jì)帳簿，完整、及時(shí)、準(zhǔn)確地記錄公司的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)收支。③負(fù)責(zé)資金治理，做好公司系統(tǒng)內(nèi)資金的統(tǒng)籌調(diào)度，管好用好項(xiàng)目公司資金。依照“資金治理規(guī)定”認(rèn)真復(fù)核款項(xiàng)并辦理人民幣、外幣的收付和按章繳納各項(xiàng)稅款基金。④負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司及來(lái)年開(kāi)辦的財(cái)務(wù)收支、資金流轉(zhuǎn)打算的編報(bào)和執(zhí)行情況的檢查分析并提出打算執(zhí)行情況分析報(bào)告。⑤負(fù)責(zé)建立各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)核算制度，具體辦理會(huì)計(jì)、成本、費(fèi)用核算工作。嚴(yán)格劃清項(xiàng)目公司的收支款項(xiàng)，正確反映項(xiàng)目公司成本，做到不混不亂。定期編報(bào)會(huì)計(jì)報(bào)表和在每期工程結(jié)束時(shí)及時(shí)提供成本資料及項(xiàng)目投資總表。⑥負(fù)責(zé)聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行驗(yàn)資和年度財(cái)務(wù)審計(jì)。⑦參與項(xiàng)目公司擬訂經(jīng)營(yíng)打算和對(duì)外簽訂合同、協(xié)議中有關(guān)財(cái)務(wù)部分的研究。⑧負(fù)責(zé)提出財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備方案，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)人員任用職稱(chēng)、晉升的業(yè)績(jī)考核。⑨組織財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，教育財(cái)務(wù)人員努力鉆研業(yè)務(wù)，不斷豐富會(huì)計(jì)理論知識(shí)，提高業(yè)務(wù)能力，熟悉掌握運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)和各種計(jì)算、分析方法，做好本職工作。(1)財(cái)務(wù)部各級(jí)人員崗位責(zé)任制1)財(cái)務(wù)部經(jīng)理：①貫徹執(zhí)行國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、財(cái)經(jīng)制度、財(cái)經(jīng)紀(jì)律和中外合資企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；貫徹項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)方針，各項(xiàng)規(guī)章制度和領(lǐng)導(dǎo)決策；負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)部各項(xiàng)治理工作；②建立健全公司內(nèi)部財(cái)務(wù)治理制度，組織公司的全面經(jīng)濟(jì)合算；監(jiān)督公司的資金治理、成本治理、利潤(rùn)治理和財(cái)產(chǎn)治理；組織公司的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供決策；③參與項(xiàng)目公司差不多建設(shè)投資，經(jīng)濟(jì)利益分配，經(jīng)濟(jì)合同的簽定中有關(guān)財(cái)務(wù)部分等重要決策；組織編制財(cái)務(wù)預(yù)算、指定有效地發(fā)揮預(yù)算操縱的工作程序和財(cái)務(wù)治理措施；組織資金籌措、監(jiān)督資金使用；組織編制企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表；④參加公司有關(guān)的經(jīng)營(yíng)治理活動(dòng)會(huì)議，從經(jīng)濟(jì)治理角度為領(lǐng)導(dǎo)提供財(cái)務(wù)信息、參考數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)指導(dǎo)和改善公司經(jīng)營(yíng)治理的建議；⑤擬訂財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)部的組織機(jī)構(gòu)、崗位職責(zé)、工作任務(wù)、監(jiān)督各級(jí)會(huì)計(jì)人員的工作；負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)人員的聘用、任用、職稱(chēng)晉升的業(yè)績(jī)考核。2)主管會(huì)計(jì)(或主管會(huì)計(jì)師)：①負(fù)責(zé)日常會(huì)計(jì)核算的帳務(wù)處理，編制會(huì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)報(bào)表，確保帳帳相符，帳證相符，帳表相符，參與庫(kù)房的盤(pán)庫(kù)及對(duì)帳治理工作；②負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)報(bào)表的編制和送報(bào)工作，做到報(bào)表內(nèi)容完整、數(shù)字準(zhǔn)確、帳表相符、表表對(duì)應(yīng)相符；③定期檢查清理帳戶(hù)，檢查會(huì)計(jì)科目名稱(chēng)與編號(hào)的一致性、數(shù)字的準(zhǔn)確性；帳簿摘要完整簡(jiǎn)要；④參與編制預(yù)算，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算事前操縱和日常操縱，及時(shí)報(bào)告執(zhí)行預(yù)算、財(cái)務(wù)制度和財(cái)務(wù)處理中發(fā)生的問(wèn)題；⑤完成財(cái)務(wù)部經(jīng)理安排的其它工作。3)總出納：．①負(fù)責(zé)現(xiàn)金收入治理、檢查和清點(diǎn)每日收入的現(xiàn)金，填制送款簿及時(shí)存入銀行；②負(fù)責(zé)簽收和整理各種支票、匯票等，填制送款簿及時(shí)送存銀行；③嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)治理制度，按照財(cái)務(wù)手續(xù)檢查審核一切收、付、繳款業(yè)務(wù)憑證，做到有憑證、有審批、手續(xù)完備、項(xiàng)目?jī)?nèi)容清晰齊全、大小寫(xiě)金額相符；對(duì)檢查無(wú)誤的憑證及時(shí)辦理款項(xiàng)收、付、繳業(yè)務(wù)；④?chē)?yán)格執(zhí)行現(xiàn)金清點(diǎn)、盤(pán)點(diǎn)制度，做到帳簿相符，及時(shí)同銀行對(duì)帳單進(jìn)行銀行存款余額對(duì)帳，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告；⑤完成財(cái)務(wù)部經(jīng)理安排的其它工作。4．物業(yè)租售部崗位職責(zé)物業(yè)租售部要緊負(fù)責(zé)所建物業(yè)的預(yù)租、預(yù)售工作，對(duì)工作中的職責(zé)及要求如下：1)責(zé)任要求：①具有敬業(yè)精神，積極主動(dòng)地完成各項(xiàng)工作；②一切以公司利益為重，不做任何有損公司利益的事；③與各部門(mén)緊密合作，為租售工作的順利進(jìn)行打好基礎(chǔ)。2)具體職責(zé)：①租售的各項(xiàng)預(yù)備工作，即各項(xiàng)資料的收集、市場(chǎng)情況的調(diào)查、租售策略的制定、租售打算的排定、租售價(jià)格的制定、代理律師的選擇、．租售合同的制定及宣傳品的制作；②與客戶(hù)的聯(lián)系，即主動(dòng)查找客戶(hù)，認(rèn)真接待客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)；③關(guān)于公司與物業(yè)的形象，即采納各種廣告方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行宣傳，包括工地現(xiàn)場(chǎng)廣告、各種媒體上的廣告以及其它廣告形式，適時(shí)舉辦各種活動(dòng)進(jìn)行促銷(xiāo)。5．行政人事部崗位職責(zé)(1)行政人事部經(jīng)理職責(zé)1)行政方面：①協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)處理公司日常行政事務(wù)；②負(fù)責(zé)組織編定并建立本公司文檔治理制度、收發(fā)文制度、會(huì)議制度以及上述制度實(shí)施后的日常治理工作；③負(fù)責(zé)公司各類(lèi)會(huì)議、會(huì)務(wù)慶典活動(dòng)的策劃、組織、協(xié)調(diào)及后勤保障工作；④負(fù)責(zé)公司綜合治理日常治理工作；⑤負(fù)責(zé)公司車(chē)輛和交通安全治理工作；⑥負(fù)責(zé)公司辦公用品的采購(gòu)、保管、領(lǐng)用工作；⑦負(fù)責(zé)公司禮品的采購(gòu)、保管、領(lǐng)用工作；⑧負(fù)責(zé)公司統(tǒng)計(jì)的組織治理工作；⑨負(fù)責(zé)公司治理費(fèi)的打算、使用、總控工作。2)人事、勞資方面：①負(fù)責(zé)建立并逐步完善公司人事勞資治理制度(形成完整、配套的表格系列和勞動(dòng)合同范本)；②負(fù)責(zé)公司職員招聘、考核、錄用、任免、調(diào)檔及簽定勞動(dòng)合同等手續(xù)的辦理工作，逐步形成較完備的人事治理體系；③負(fù)責(zé)公司職員專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)評(píng)審材料的組織申報(bào)工作；④負(fù)責(zé)公司職員的養(yǎng)老統(tǒng)籌、大病統(tǒng)籌、失業(yè)統(tǒng)籌等社會(huì)保險(xiǎn)的組織治理工作；⑤完成總經(jīng)理和公司其他領(lǐng)導(dǎo)交給的工作。(2)車(chē)輛主管兼行政文員職責(zé)：①負(fù)責(zé)公司車(chē)輛的維修、保養(yǎng)、驗(yàn)車(chē)工作；②負(fù)責(zé)與地區(qū)安委會(huì)的聯(lián)絡(luò)工作；③負(fù)責(zé)公司交通安全百分驗(yàn)收的內(nèi)部治理工作；④負(fù)責(zé)車(chē)輛保險(xiǎn)、養(yǎng)路費(fèi)繳納工作；⑤負(fù)責(zé)公司辦公設(shè)備的保管、登記工作；⑥負(fù)責(zé)公司零星物品的采購(gòu)工作；⑦負(fù)責(zé)公司電器設(shè)備及辦公用具的維修保養(yǎng)工作；⑧做好各部門(mén)及公司領(lǐng)導(dǎo)用車(chē)的服務(wù)工作；⑨同意并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它臨時(shí)性工作。(3)文員兼前臺(tái)收發(fā)員崗位職責(zé)：①負(fù)責(zé)公司文件的打印、裝訂、復(fù)印工作并嚴(yán)守公司機(jī)密；②負(fù)責(zé)公司文件的收發(fā)和文件的登記編號(hào)工作；③負(fù)責(zé)傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)及其它文件處理工具的保管、維護(hù)工作；④負(fù)責(zé)接待來(lái)訪(fǎng)者，并及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)和人員，禁止閑雜人員進(jìn)入辦公區(qū)域；⑤負(fù)責(zé)接轉(zhuǎn)集團(tuán)電話(huà)，力求準(zhǔn)確迅速并使用禮貌用語(yǔ)；⑥同意并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它臨時(shí)性工作。(4)行政秘書(shū)崗位職責(zé)：①負(fù)責(zé)公司文件的整理、歸檔、保管工作；②負(fù)責(zé)公司內(nèi)部和對(duì)外發(fā)文的草擬工作，并嚴(yán)守公司機(jī)密；③負(fù)責(zé)公司收發(fā)文的處理工作；④負(fù)責(zé)公司對(duì)外聯(lián)絡(luò)和接待工作；⑤負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表的填報(bào)工作(要緊指養(yǎng)老統(tǒng)籌報(bào)表、大病統(tǒng)籌報(bào)表、失業(yè)保險(xiǎn)報(bào)表、勞動(dòng)情況報(bào)表、基層年(季)增加值報(bào)表和工程統(tǒng)計(jì)報(bào)表)；⑥負(fù)責(zé)公司及有關(guān)部門(mén)文件的打印工作；⑦同意并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。二、治理架構(gòu)科學(xué)，關(guān)系明晰項(xiàng)目治理的目的是為了成功地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。為了達(dá)到那個(gè)目標(biāo)，要依靠業(yè)主、監(jiān)理、承包商等多個(gè)組織的共同努力。對(duì)一個(gè)建筑產(chǎn)品來(lái)講，業(yè)主是產(chǎn)品的策劃者，承包商是產(chǎn)品的設(shè)計(jì)制造者，監(jiān)理是產(chǎn)品成型的治理者。如何使眾多組織的行動(dòng)寓于一個(gè)統(tǒng)一目標(biāo)的治理系統(tǒng)之中，為此，我們頗費(fèi)了一番心思。我們認(rèn)真分析、研究了一些成功與失敗的項(xiàng)目治理案例后認(rèn)為，治理上重大問(wèn)題的發(fā)生多與下列因素有關(guān)：項(xiàng)目治理的打算性差，且參與建設(shè)的單位各做各的打算，互不銜接；各參律單位的工作界面混亂無(wú)序，項(xiàng)目關(guān)系不清，造成較多扯皮；以上緣故又造成合同系統(tǒng)不明確，合約治理困難。因此對(duì)一個(gè)工程建設(shè)項(xiàng)目來(lái)講，好的治理架構(gòu)的確定是項(xiàng)目目標(biāo)最優(yōu)實(shí)現(xiàn)的保證。1．治理模式在建設(shè)項(xiàng)目全面治理中的地位與作用(1)從所周知，建設(shè)項(xiàng)目及其治理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，依照國(guó)家有關(guān)法規(guī)及建設(shè)項(xiàng)目投資與治理的一般作法，每個(gè)項(xiàng)目都不可幸免地有業(yè)主(建設(shè)單位)、設(shè)計(jì)單位、施工單位、供貨單位、咨詢(xún)與監(jiān)理公司的參與，又因分包制是在分工細(xì)化、專(zhuān)業(yè)水平提高與相對(duì)費(fèi)用降低的條件下進(jìn)展起來(lái)的，具有合理性，因此上述設(shè)計(jì)、施工、咨詢(xún)諸方面工作又往往派生出一系列的專(zhuān)業(yè)分包人。建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模越大、技術(shù)越復(fù)雜、那個(gè)體系越是龐大復(fù)雜。(2)因有上述多個(gè)單位共同參與同一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，就必須產(chǎn)生各個(gè)單位間的關(guān)系，也必定形成該項(xiàng)目的治理架構(gòu)，不管其形成是主動(dòng)的、有序的、明晰的、科學(xué)的，依舊被動(dòng)、無(wú)序、模糊的。良好的項(xiàng)目治理，其治理模式與架構(gòu)的形成必定屬前一種情況，而模糊混亂或不科學(xué)的項(xiàng)目治理模式與架構(gòu)必定造成各參建單位工作責(zé)任、工作界面及相互關(guān)系的混亂，使生產(chǎn)與治理資源白費(fèi)，其結(jié)果是建設(shè)項(xiàng)目設(shè)定的工作目標(biāo)落空。(3)項(xiàng)目的每一個(gè)參建單位都只是眾多參建單位的一員，除按合同完成自己的服務(wù)責(zé)任外，也應(yīng)按項(xiàng)目治理模式與架構(gòu)的約定，主動(dòng)搞好與其它參建單位的協(xié)調(diào)并協(xié)助業(yè)主完善項(xiàng)目治理模式與架構(gòu)，以便共同治理好項(xiàng)目。2．業(yè)主是確定治理架構(gòu)的要緊策劃者和唯一的決策者因?yàn)闃I(yè)主是項(xiàng)目的出資人及投資風(fēng)險(xiǎn)的承受者，理所因此地對(duì)項(xiàng)目的功能策劃及投資回收承擔(dān)要緊甚至是全部的責(zé)任。按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作原則，作為項(xiàng)目的初始顧主，業(yè)主也掌握著其它要緊參建單位的選擇權(quán)及要緊合同條件的決定權(quán)，即監(jiān)理公司的選定及合同條件、施工總承包的選定及合同條件以及設(shè)計(jì)總承包的選定及合同條件。因上述三個(gè)要緊合同的具體約定已在實(shí)際上確定了項(xiàng)目治理架構(gòu)的要緊方面，因此講，業(yè)主是項(xiàng)目治理要緊架構(gòu)的決策者，他通過(guò)上述參建三方的選定及相應(yīng)合同要緊條款的確定，應(yīng)能差不多設(shè)立項(xiàng)目治理的要緊架構(gòu)，通過(guò)操作三個(gè)要緊合同并使其正常運(yùn)作，便是完善該架構(gòu)的過(guò)程。一個(gè)好的治理架構(gòu)需要通過(guò)一系列的具體工作來(lái)逐步地明確與完善。文字與合同意義上的架構(gòu)也需要通過(guò)各有關(guān)單位的磨合才能逐漸成為各參建單位的自覺(jué)行為，變成活生生的有序治理。監(jiān)理公司在這一過(guò)程中能夠利用其公證人的獨(dú)立地位，發(fā)揮獨(dú)特的作用與優(yōu)勢(shì)。許多監(jiān)理公司在建立及完善項(xiàng)目治理架構(gòu)方面往往是被動(dòng)的，究其緣故，一是不明白好的項(xiàng)目治理架構(gòu)應(yīng)該是什么模樣，對(duì)調(diào)整改善架構(gòu)也就無(wú)從談起。因此作為監(jiān)理公司來(lái)講，應(yīng)該了解一個(gè)好的項(xiàng)目治理架構(gòu)所應(yīng)具備的差不多內(nèi)容及特征，主動(dòng)協(xié)助業(yè)主做好業(yè)主應(yīng)完成的此類(lèi)工作，反過(guò)來(lái)講這也將為監(jiān)理工作的順利開(kāi)展制造必要的外部條件。3．北京國(guó)際金融大廈治理架構(gòu)的設(shè)立我們?cè)趪?guó)際金融大廈項(xiàng)目策劃時(shí)期就已確定了明晰的治理架構(gòu)(見(jiàn)附圖2—2)，而此架構(gòu)是據(jù)我方多年國(guó)際運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)、學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)際先進(jìn)的治理思想、方法和手段，并結(jié)合我國(guó)國(guó)情和全面推行建設(shè)監(jiān)理的形式而確立的，經(jīng)實(shí)踐檢驗(yàn)該架構(gòu)是特不成功的。我們?cè)谠擁?xiàng)目上簽訂的第一個(gè)合同確實(shí)是監(jiān)理托付合同。業(yè)主依照治理體系構(gòu)想，托付監(jiān)理公司對(duì)該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工時(shí)期實(shí)施監(jiān)督和治理，由監(jiān)理組織設(shè)計(jì)和施工總包的招標(biāo)工作，制定招標(biāo)文件、初選、終選承包方，最后提出綜評(píng)報(bào)告并由業(yè)主決策。業(yè)主在確定設(shè)計(jì)總承包和施工總承包并與其商簽合同時(shí)，在合約中均明確地規(guī)定了監(jiān)理的范圍、工作的內(nèi)容和業(yè)主授予監(jiān)理的權(quán)限，也確實(shí)是明確了監(jiān)理的地位，同時(shí)也明確了設(shè)計(jì)總承包和施工總承包被監(jiān)理的地位。這一治理架構(gòu)也不是一開(kāi)始就得到各方認(rèn)可的，譬如講設(shè)計(jì)院在談判初期就有抵觸他們認(rèn)為不需要設(shè)計(jì)監(jiān)理，而且對(duì)監(jiān)理公司的監(jiān)理設(shè)計(jì)能力提出質(zhì)疑。為此，我們向設(shè)計(jì)院反復(fù)講解，我們擬通過(guò)設(shè)計(jì)監(jiān)理方式，在設(shè)計(jì)時(shí)期進(jìn)行中間審查、時(shí)期審查和最終成果的全面審查，保障業(yè)主的策劃意圖與投資操縱目標(biāo)在設(shè)計(jì)中得以體現(xiàn)，保障設(shè)計(jì)文件的規(guī)范性、施工可行性、結(jié)構(gòu)的安全性，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)進(jìn)度操縱，滿(mǎn)足工程建設(shè)的需要。設(shè)計(jì)院最終愉快地同意了設(shè)計(jì)監(jiān)理這一安排。北京國(guó)際金融大廈項(xiàng)目的實(shí)際工作表明：該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)符合業(yè)主投資設(shè)想，設(shè)計(jì)出圖進(jìn)度專(zhuān)門(mén)好地滿(mǎn)足了施工進(jìn)度要求，出圖質(zhì)量高，使因設(shè)計(jì)造成的返工極少發(fā)生。由監(jiān)理公司組織的設(shè)計(jì)交底均及時(shí)、完善、清晰。這一方面體現(xiàn)了設(shè)計(jì)院的工作水平、合作精神及設(shè)計(jì)總承包體制的作用，另一方面則與監(jiān)理公司介入設(shè)計(jì)、施工兩時(shí)期工作，發(fā)揮了承前啟后的作用密不可分。業(yè)主業(yè)主托付合同托付合同托付合同托付合同監(jiān)督、治理監(jiān)督、治理監(jiān)理公司監(jiān)督、治理監(jiān)督、治理監(jiān)理公司設(shè)計(jì)總承包施工總承包設(shè)計(jì)總承包施工總承包電梯工程分包干掛石材分包土建工程弱電工程分包公共區(qū)域精裝修分包機(jī)電工程分包幕墻工程分包智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)分包安全系統(tǒng)設(shè)計(jì)分包土建及設(shè)備電氣工程設(shè)計(jì)室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)分包商其他專(zhuān)業(yè)分包商施工設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)電梯工程分包干掛石材分包土建工程弱電工程分包公共區(qū)域精裝修分包機(jī)電工程分包幕墻工程分包智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)分包安全系統(tǒng)設(shè)計(jì)分包土建及設(shè)備電氣工程設(shè)計(jì)室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)分包商其他專(zhuān)業(yè)分包商施工設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)三、三元治理主體的統(tǒng)一性鄧小平同志講，改革是進(jìn)展和解放生產(chǎn)力，實(shí)際包括兩個(gè)層次的問(wèn)題：調(diào)整生產(chǎn)關(guān)系，使之適應(yīng)生產(chǎn)力的進(jìn)展，確實(shí)是進(jìn)展生產(chǎn)力；假如那個(gè)生產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整帶有革命的性質(zhì)，或者講帶有質(zhì)的變化，這就稱(chēng)為解放生產(chǎn)力。回憶我國(guó)建設(shè)領(lǐng)域體制改革的歷程，從探討業(yè)主責(zé)任制，到推行招標(biāo)承包制，從實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制到落實(shí)合同治理制，無(wú)不差不多上為了使生產(chǎn)關(guān)系與生產(chǎn)力的進(jìn)展相適應(yīng)，使我國(guó)由傳統(tǒng)的自營(yíng)式治理向社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、現(xiàn)代化治理模式轉(zhuǎn)變。目前，我國(guó)新的投資經(jīng)營(yíng)機(jī)制逐步形成，現(xiàn)代企業(yè)制度的改革正在加快步伐，他們之間是經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系，以經(jīng)濟(jì)合同為紐帶，以完成工程建設(shè)項(xiàng)目目標(biāo)為目的，最終形成相互制約、相互協(xié)作、相互促進(jìn)的建設(shè)治理格局(一)三個(gè)主體1．主體之一——業(yè)主業(yè)主是指工程從籌劃、籌資、設(shè)計(jì)、建設(shè)實(shí)施直至生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、歸還貸款及債券本息等全面負(fù)責(zé)并承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的單位。業(yè)主是工程建設(shè)投資行為的主體。在工程建設(shè)投資體制上，我國(guó)將接著改革，最終形成投資主體的多元化，投資使用的有償化，承包主體的市場(chǎng)化。作為投資行為的主體，要對(duì)投資效果全面負(fù)責(zé)，取得好的效益，靠的是業(yè)主負(fù)責(zé)制，靠的是合同制約。有科學(xué)頭腦且開(kāi)明的業(yè)主，必定托付高智能的監(jiān)理單位為其提供高水平的咨詢(xún)和治理合同服務(wù)，為保證工程質(zhì)量、縮短建設(shè)周期、提高投資效益提供有利的保證，最終使項(xiàng)目總目標(biāo)達(dá)到整體最優(yōu)，從而最大限度保障業(yè)主利益。2．主體之二——監(jiān)理監(jiān)理是指依法成立的、獨(dú)立的、智力密集型的從事工程建設(shè)監(jiān)理業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。社會(huì)監(jiān)理單位是智力密集型的，他本身不是建設(shè)產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者，他為業(yè)主提供的是智力服務(wù)。社會(huì)監(jiān)理單位在工程建設(shè)監(jiān)理中須具備組織各方協(xié)作配合，以及調(diào)整各方利益的職能。為使這一職能得以順利實(shí)施，他必須堅(jiān)持自己的公正性，而公正性又必須以獨(dú)立性為前提。社會(huì)監(jiān)理單位應(yīng)該具有能發(fā)覺(jué)與解決工程設(shè)計(jì)和施工單位所存在的技術(shù)與治理方面問(wèn)題的能力，能夠提供高水平的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，因此他具有科學(xué)性，而科學(xué)性又以監(jiān)理人員的高素養(yǎng)為保證。3．主體之三——承包商承包商是通過(guò)與業(yè)主簽訂承包合同，并按合同完成工程任務(wù)而取得一定利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。目前，我國(guó)建筑領(lǐng)域生產(chǎn)關(guān)系中，三方之一的承包商包括設(shè)計(jì)單位、施工單位和材料、設(shè)備供應(yīng)單位，他們是自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我完善、自我進(jìn)展的企業(yè)。(二)三個(gè)主體的相互關(guān)系業(yè)主與監(jiān)理方的關(guān)系是托付與被托付的關(guān)系，雙方要簽訂監(jiān)理托付合同。業(yè)主托付監(jiān)理方對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督、治理，就應(yīng)該對(duì)監(jiān)理方給予充分信任，對(duì)各自的職責(zé)和權(quán)限要有明確的劃分。在工程項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中，業(yè)主對(duì)承包商的各種具體要求應(yīng)經(jīng)監(jiān)理方統(tǒng)一出口。假如事無(wú)巨細(xì)仍像過(guò)去那樣由業(yè)主直接與承包商聯(lián)系，不僅會(huì)增加業(yè)主的工作量，降低監(jiān)理方應(yīng)有的作用和威信，而且使承包商在執(zhí)行過(guò)程中受到多頭治理，左右為難，無(wú)所適從，反而會(huì)阻礙工作的正常進(jìn)展。監(jiān)理方在同意業(yè)主的托付后，也要主動(dòng)定期或不定期地以書(shū)面或口頭形式向業(yè)主匯報(bào)工程進(jìn)展情況，提出存在的問(wèn)題，并提供經(jīng)分析、論證后的兩個(gè)以上的解決方案，以使業(yè)主決策。監(jiān)理與承包商的關(guān)系是監(jiān)理與被監(jiān)理的關(guān)系，雙方?jīng)]有合同制約。監(jiān)理方的監(jiān)理地位的確認(rèn)來(lái)自于三個(gè)方面：一是國(guó)家、地點(diǎn)的監(jiān)理系列法規(guī)給予監(jiān)理單位監(jiān)理權(quán)力；二是業(yè)主授權(quán)；三是承包商的認(rèn)可。在有監(jiān)理的項(xiàng)目中，業(yè)主與承包商簽訂合同中，須有相應(yīng)的條款，明確監(jiān)理的范圍和內(nèi)容，并明確承包商必須同意監(jiān)理。監(jiān)理是受業(yè)主托付，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和法律手段為業(yè)主服務(wù)，注重事前操縱和全過(guò)程跟蹤，做好“三操縱、兩治理、一協(xié)調(diào)”(質(zhì)量操縱、投資操縱、進(jìn)度操縱、合同治理、信息治理、組織協(xié)調(diào))，以確保項(xiàng)目總目標(biāo)的最優(yōu)實(shí)現(xiàn)。在工程進(jìn)展過(guò)程中，承包商應(yīng)主動(dòng)將設(shè)計(jì)圖紙和材料、設(shè)備的原始資料遞交監(jiān)理方，并配合監(jiān)理方做好“三操縱”。在執(zhí)行工程承包合同的過(guò)程中，合同關(guān)系的雙方是業(yè)主和承包商。業(yè)主是籌資、貸款和還貸單位，也是工程的使用和受益單位，而承包商則是按合同完成工程任務(wù)并取得一定利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。由于經(jīng)濟(jì)地位和利害關(guān)系的不同，對(duì)待工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本等方面既有共同的利益，也有不同的要求，兩者必定會(huì)發(fā)生一些矛盾，監(jiān)理工程師應(yīng)對(duì)發(fā)生的爭(zhēng)端給予公正的調(diào)解。(三)三元治理主體的統(tǒng)一性隨著改革的深化，建筑領(lǐng)域各企業(yè)之間的關(guān)系將轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)合同關(guān)系。設(shè)計(jì)、施工、材料設(shè)備供應(yīng)及監(jiān)理單位通過(guò)履行與業(yè)主簽訂的合同向業(yè)主負(fù)責(zé)，業(yè)主通過(guò)履行國(guó)家給予自身的責(zé)任向國(guó)家負(fù)責(zé)，同時(shí)獲得相應(yīng)的自身利益。在工程建設(shè)項(xiàng)目中，它們以經(jīng)濟(jì)合同為紐帶，實(shí)現(xiàn)以業(yè)主、監(jiān)理、承包商為主體的三元治理體制。而三元治理主體盡管有統(tǒng)一的項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)，但每個(gè)主體都有各自不同的價(jià)值觀、利益目標(biāo)和行為取向，這就存在著項(xiàng)目目標(biāo)的統(tǒng)一性與治理主體多元性的矛盾。而要解決這一矛盾要緊取決于業(yè)主，也確實(shí)是講成熟的業(yè)主能夠成功地將利益不同的多元體，組織成為具有同向行為的統(tǒng)一體。成熟業(yè)主的特征為：治理架構(gòu)科學(xué)，打算工作體系和合同治理體系明晰，對(duì)建設(shè)領(lǐng)域中的四種新機(jī)制(工程建設(shè)的項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)制、工程建設(shè)的招標(biāo)承包制、工程建設(shè)監(jiān)理制、工程建設(shè)合同治理制)有深入了解。并能運(yùn)用現(xiàn)代工程治理知識(shí)在項(xiàng)目上建立起業(yè)主與監(jiān)理、業(yè)主與承包商的新型關(guān)系。不成熟業(yè)主的特征為：立項(xiàng)時(shí)敢拍胸脯講大話(huà)，實(shí)施時(shí)敢找國(guó)家、敢貸款，壓工期、壓造價(jià)，完工后敢不還鈔票，敢不兌現(xiàn)，在工程治理上不清晰業(yè)主、監(jiān)理、承包商的新型關(guān)系，也處理不行工期、質(zhì)量、費(fèi)用三者間的辨證關(guān)系。就業(yè)主對(duì)建設(shè)監(jiān)理業(yè)的認(rèn)識(shí)方面，成熟與不成熟就有專(zhuān)門(mén)大的差異。有的業(yè)主認(rèn)真學(xué)習(xí)監(jiān)理理論，領(lǐng)會(huì)監(jiān)理有關(guān)法規(guī)，并從聘請(qǐng)監(jiān)理的項(xiàng)目上嘗到了甜頭，因此自覺(jué)地從要你監(jiān)理變?yōu)槲乙O(jiān)理。但還有為數(shù)許多的業(yè)主和建設(shè)單位對(duì)監(jiān)理業(yè)認(rèn)識(shí)不足，有的認(rèn)為要監(jiān)理沒(méi)用，工程項(xiàng)目治理還得靠自己，要監(jiān)理更苦惱。還有的業(yè)主迫于形式，不得不請(qǐng)監(jiān)理，但怕權(quán)力削弱，而把監(jiān)理涼在一邊，監(jiān)理只做些相當(dāng)于質(zhì)檢員的情況。有的業(yè)主不信任監(jiān)理，設(shè)立與監(jiān)理重復(fù)的機(jī)構(gòu)，使業(yè)主治理機(jī)構(gòu)臃腫，責(zé)、權(quán)、利不明確。還有為數(shù)不多的業(yè)主，由于某些監(jiān)理單位和監(jiān)理工程師的不稱(chēng)職，而否定監(jiān)理。成熟的業(yè)主能夠在項(xiàng)目上建立科學(xué)的治理架構(gòu)，并以合同為基礎(chǔ)，相互支持、相互制約，使三元主體在項(xiàng)目中形成統(tǒng)一的治理體系，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總目標(biāo)。第三篇業(yè)主的打算工作體系正如上篇“項(xiàng)目治理架構(gòu)”中所提及的，一個(gè)大型建設(shè)項(xiàng)目將不可幸免地有多個(gè)單位共同參與完成，為使各單位在項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)行為規(guī)則有序、幸免不必要的治理矛盾和沖突，首先要確立一個(gè)科學(xué)的項(xiàng)目治理模式，以理清各參建單位的合同關(guān)系，使其經(jīng)營(yíng)行為相互協(xié)調(diào)并為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總目標(biāo)服務(wù)。在建立起項(xiàng)目治理模式與架構(gòu)的同時(shí)，還要通過(guò)項(xiàng)目的目標(biāo)治理將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總體目標(biāo)分解，使之具有可操作性，并通過(guò)項(xiàng)目的打算治理，具體約定項(xiàng)目各參建單位的工作任務(wù)與合同責(zé)任。一、項(xiàng)目治理目標(biāo)的制定1．經(jīng)核準(zhǔn)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是制定項(xiàng)目治理目標(biāo)的要緊依據(jù)項(xiàng)目投資人依照項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的數(shù)據(jù)及預(yù)測(cè)作出投資的決策，才有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，因此經(jīng)批準(zhǔn)的可研報(bào)告應(yīng)是確定建設(shè)項(xiàng)目治理工作目標(biāo)的要緊依據(jù)?？裳袌?bào)告列出的各項(xiàng)指標(biāo)如成本、工期、資金等應(yīng)是分不制定項(xiàng)目各項(xiàng)治理目標(biāo)的依據(jù)。因?yàn)閺目裳袌?bào)告編制到項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)可能出現(xiàn)原不曾料想的過(guò)大的時(shí)刻跨度，可研報(bào)告的一些預(yù)測(cè)依照、數(shù)據(jù)可能出現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)情況不符的偏差、矛盾，因此項(xiàng)目公司在依據(jù)可研報(bào)告數(shù)據(jù)制定工作目標(biāo)時(shí)，首先要重新認(rèn)定其客觀性、科學(xué)性及實(shí)現(xiàn)的可能性，必要時(shí)要運(yùn)用開(kāi)發(fā)建設(shè)治理的專(zhuān)門(mén)知識(shí)對(duì)可研報(bào)告進(jìn)行調(diào)整，并將調(diào)整的依照與調(diào)整后的數(shù)據(jù)報(bào)告項(xiàng)目的投資人。2．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作期的目標(biāo)(1)項(xiàng)目工作期，要緊分為項(xiàng)目前期、中期(施工期)及后期，其中前期工作要緊是指需由建設(shè)單位完成的設(shè)立公司、立項(xiàng)、土地條件、政府相應(yīng)手續(xù)的辦理，并會(huì)同監(jiān)理與設(shè)計(jì)總承包共同完成規(guī)劃審批、初步設(shè)計(jì)及部分施工圖設(shè)計(jì)等工作；項(xiàng)目施工期則要緊是由參建的各設(shè)計(jì)、施工承包商相繼進(jìn)場(chǎng)完成各自的設(shè)計(jì)與施工任務(wù)的過(guò)程，而后期則要緊是項(xiàng)目的質(zhì)量核驗(yàn)、安排保修、辦理有關(guān)入住與房產(chǎn)手續(xù)、物業(yè)治理公司進(jìn)場(chǎng)接管已竣工的物業(yè)并使其運(yùn)行。(2)．項(xiàng)目前期工作的特點(diǎn)是每一方面的工作參與單位較少，各項(xiàng)工作之間的因果性關(guān)系簡(jiǎn)單。制定此段工作期目標(biāo)時(shí)要特不注意各有關(guān)方面的工作齊頭并進(jìn)，并適當(dāng)使用承擔(dān)較低風(fēng)險(xiǎn)的交錯(cuò)作業(yè)方法，一般可明顯縮短工作周期。依據(jù)上述思路，項(xiàng)目公司將前期工作周期目標(biāo)確定為13個(gè)月，具體實(shí)施時(shí)在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)審批上，北京國(guó)際金融大廈于1995年11月12日?qǐng)?bào)出了送審方案，1996年2月9日獲得批準(zhǔn)，而初步設(shè)計(jì)工作已插在1995年12月18日便差不多進(jìn)行，并于1996年3月20日完成，其結(jié)果是在送審方案獲批后極短的時(shí)刻里就報(bào)出初步設(shè)計(jì)；初步設(shè)計(jì)于1996年5月30日獲批，但因施工圖已搶先于3月底開(kāi)始繪制，到6月17日便已取得+o以下全部施工圖，為項(xiàng)目的提早開(kāi)工制造了條件。如此交錯(cuò)作業(yè)，使項(xiàng)目從立項(xiàng)到開(kāi)工僅耗時(shí)13個(gè)月。(3)施工期是項(xiàng)目最漫長(zhǎng)復(fù)雜的工作期，其特點(diǎn)是參與的單位眾多，各單位工作之間因果性極強(qiáng)，制定工期目標(biāo)特不要注意各單位施工的邏輯關(guān)系，打算周密不出現(xiàn)大的漏項(xiàng)，并可參考定額施工期。依照目前定額工期水平，良好的治理一般可使實(shí)際工期較定額工期縮短約1／3。如北京國(guó)際金融大廈定額工期為44．8個(gè)月，實(shí)際僅用23個(gè)月即完成了工程，僅為定額工期的51．1％。(4)在工作期操縱及工期打算編制上要依據(jù)前緊后松之原則，排定各時(shí)期工作打算時(shí)，其前面的工作要排的緊一些，以便依照實(shí)際執(zhí)行情況作出調(diào)整時(shí)留有余地。如北京國(guó)際金融大廈在施工期打算方面，因業(yè)主內(nèi)部審批緣故使一些指定分包合同未能按原打算時(shí)刻簽署，后分三次將最后竣工期調(diào)整，仍保證了原可研報(bào)告目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3．成本操縱目標(biāo)(1)可研報(bào)告規(guī)定項(xiàng)目投資約16．7億港元，后由大股東提出調(diào)減至約15．7億港元，并具體分為土地、技術(shù)服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、建安工程、治理費(fèi)用、資金成本、不可預(yù)見(jiàn)、銷(xiāo)售費(fèi)用、流轉(zhuǎn)稅共十類(lèi)費(fèi)用下達(dá)項(xiàng)目公司執(zhí)行。（2）為使董事會(huì)批準(zhǔn)可研報(bào)告規(guī)定的總投資及大股東提出調(diào)減的總投資指標(biāo)切實(shí)得以操縱，需要操縱目標(biāo)具有可操作性。項(xiàng)目公司首先將下達(dá)的十類(lèi)費(fèi)用的操縱責(zé)任分配到五個(gè)內(nèi)部職能部門(mén)，再規(guī)定由職能部門(mén)將指標(biāo)細(xì)化，如工程治理將由其負(fù)責(zé)的建安工程費(fèi)原定基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修四項(xiàng)費(fèi)用，細(xì)化為20個(gè)小項(xiàng)，市政協(xié)調(diào)部將其負(fù)責(zé)的四項(xiàng)費(fèi)用細(xì)化為51個(gè)小項(xiàng)，各部門(mén)并分不將小項(xiàng)指標(biāo)操縱的責(zé)任落實(shí)到具體工作人員。項(xiàng)目公司進(jìn)而規(guī)定財(cái)務(wù)部為監(jiān)控成本執(zhí)行情況的主管部門(mén)，每一筆支出都要分門(mén)不類(lèi)進(jìn)行檢查，并依照細(xì)化指標(biāo)時(shí)排定的支付期編制分時(shí)期資金打算。(3)對(duì)董事會(huì)與大股東下達(dá)的成本操縱目標(biāo)，項(xiàng)目公司又作了具體分析，認(rèn)定了節(jié)支的要緊部分是建安工程費(fèi)與資金成本，而建安費(fèi)的節(jié)約手段要緊是在設(shè)計(jì)時(shí)精打細(xì)算，采納適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及用料，并通過(guò)嚴(yán)格的招投標(biāo)爭(zhēng)取好的價(jià)格條件，資金成本節(jié)支的手段則是變境外融資為息率相對(duì)較低的國(guó)內(nèi)融資。4．質(zhì)量操縱目標(biāo)(1)在項(xiàng)目初期就確定了大廈的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是，確保優(yōu)良工程，爭(zhēng)創(chuàng)魯班獎(jiǎng)，在此后的招投標(biāo)文件與合同件中對(duì)此質(zhì)量目標(biāo)又都作出了明確規(guī)定。(2)為確保實(shí)現(xiàn)上述質(zhì)量目標(biāo)，項(xiàng)目公司在招標(biāo)文件中規(guī)定施工總承包必須是已通過(guò)IS09000質(zhì)量論證的單位，具體執(zhí)行時(shí)總承包聯(lián)合體成員之一已獲IS09000論證，而另一成員亦在該項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中通過(guò)了IS09000論證。(3)在工程進(jìn)行中，項(xiàng)目公司充分依靠監(jiān)理公司，并予以充分的質(zhì)量監(jiān)督授權(quán)，包括停工與撤換質(zhì)量意識(shí)不足的工長(zhǎng)，直至分包商的項(xiàng)目經(jīng)理。5．銷(xiāo)售目標(biāo)(1)制定銷(xiāo)售目標(biāo)的依照一是市場(chǎng)的可能性，二是可研報(bào)告的價(jià)格與現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)，三是資金打算中對(duì)銷(xiāo)售資金回流的需求。要結(jié)合三者確定大廈銷(xiāo)售的總價(jià)位及價(jià)格關(guān)減讓的原則。(2)依照銷(xiāo)售總價(jià)位，項(xiàng)目公司又依照大廈4個(gè)樓座及不同樓層的使用特點(diǎn)，編制了分功能、分樓座、分樓層的售價(jià)細(xì)目，使公司可依照客戶(hù)的出價(jià)水平推舉不同的樓座樓層。(3)制定并實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)的目的，一是確保公司收益，二是形成必要資金流，因此項(xiàng)目公司在售樓款支付期安排上采取靈活方式，對(duì)資金充裕的金融機(jī)構(gòu)采納高支付率相應(yīng)折減價(jià)格方式，對(duì)其它單位采納由業(yè)主提供部分延期付款的方式，并依照資金流需要將部分延期付款轉(zhuǎn)為銀行向買(mǎi)家的貸款。二、周密的打算和實(shí)施是項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的保證“凡事豫則立”，項(xiàng)目的正常實(shí)施要求建立一個(gè)完善的打算治理體系，以保證工程項(xiàng)目的過(guò)程操縱，在完工時(shí)達(dá)到業(yè)主預(yù)期的工期、質(zhì)量、成本操縱目標(biāo)?？茖W(xué)的打算促成有目標(biāo)有次序的活動(dòng)。有了打算所有活動(dòng)都將指向預(yù)期的成果，而活動(dòng)的次序?qū)⒂行У貙?shí)現(xiàn)目標(biāo)，幸免無(wú)成效的工作。成績(jī)?cè)谟谟杏脽o(wú)用，關(guān)于成天在圈子里亂轉(zhuǎn)的人，不見(jiàn)得不能像他人那樣努力，差不就在于活動(dòng)的有無(wú)效用，有無(wú)打算分不出成績(jī)斐然與白費(fèi)精力。有了周密的打算，經(jīng)理能夠在錯(cuò)綜復(fù)雜的可變因素中尋出采取行動(dòng)的途徑，可不能坐視眼前的情況，而是設(shè)法主動(dòng)左右環(huán)境，銳意爭(zhēng)取機(jī)會(huì)，得到更好的效果。反之不經(jīng)打算或只備些不科學(xué)、粗糙的、臨時(shí)的打算即能達(dá)成目標(biāo)的事的確有，但屬極少數(shù)。經(jīng)理的責(zé)任是制造指定成果而不是坐等幸運(yùn)臨頭。1．打算是操縱的依據(jù)和基礎(chǔ)工程建設(shè)項(xiàng)目治理有三個(gè)基礎(chǔ)時(shí)期，依次是打算(預(yù)測(cè)、規(guī)劃、決策)、組織(組織、人事、指揮、協(xié)調(diào)、激勵(lì))、操縱(核算、監(jiān)督、操縱)。首先是在預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，確定目標(biāo)、作出決策、部署行動(dòng)；然后進(jìn)行組織、指揮、協(xié)調(diào)和激勵(lì)，推動(dòng)目標(biāo)；最后分析、核實(shí)和監(jiān)督對(duì)象運(yùn)行狀態(tài)，對(duì)比實(shí)際發(fā)生和打算目標(biāo)，操縱治理對(duì)象行動(dòng)。打算、組織、操縱是相互關(guān)聯(lián)的有機(jī)整體。打算是組織、操縱的依據(jù)和基礎(chǔ)。把打算講成組織、操縱的依據(jù)是因?yàn)闆Q定的活動(dòng)沒(méi)有打算，就沒(méi)有什么需要組織，需要推動(dòng)，更談不上操縱了。打算與操縱能夠講是刀的二面，打算能否達(dá)到所需成果，可由操縱予以保證。打算包括期限、某一任務(wù)的起訖日期、工作標(biāo)準(zhǔn)及支出預(yù)算的極限等，這些是控制的基礎(chǔ)。操縱活動(dòng)確實(shí)是要檢查實(shí)際發(fā)生的情況與預(yù)期的打算標(biāo)準(zhǔn)是否存在偏差，偏差是否在同意的范圍內(nèi)，是否需要采取糾偏措施，采取什么樣的糾偏措施。引導(dǎo)糾偏措施分兩類(lèi)：一類(lèi)是負(fù)反饋操縱，即實(shí)際情況向不理想的方向偏離超出了一定限度，需要采取糾正措施；另一種是正反饋操縱，即實(shí)際情況向理想的方向進(jìn)展超出了預(yù)期的程序，這時(shí)就要依照整體效益的要求，采取適當(dāng)?shù)拇胧?，加以鼓舞或做必要的調(diào)整。操縱的方法是檢查監(jiān)督、引導(dǎo)或糾正。檢查監(jiān)督可通過(guò)過(guò)三種方式進(jìn)行：（1)交談或會(huì)議等直接語(yǔ)言交流；（2）原始記錄、會(huì)議報(bào)表、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等書(shū)面材料的分析察看；(3)深入到現(xiàn)場(chǎng)了解實(shí)際情況。操縱是否有效要緊取決于信息是否全面、準(zhǔn)確、及時(shí)。信息資料大致可分為三類(lèi)。第一類(lèi)包括：(1)各種合同資料；(2)各種打算、施工方案、設(shè)計(jì)圖紙和定額，各種施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定等信息資料；(3)各種操縱人員和操縱工作責(zé)任、權(quán)利和利益的資料。第二類(lèi)包括：(1)各種工程變化資料，包括協(xié)作條件變化、標(biāo)準(zhǔn)的變化、工程內(nèi)部情況的變化以及工程變更等；(2)工程實(shí)際進(jìn)展資料，包括工程質(zhì)量完成情況，工程進(jìn)度、工程質(zhì)量及材料消耗等。第三類(lèi)包括：(1)實(shí)際情況與打算標(biāo)準(zhǔn)的比較資料；(2)實(shí)際情況與其它同類(lèi)工程項(xiàng)目的比較資料。成功的操縱離不開(kāi)協(xié)調(diào)的服務(wù)。協(xié)調(diào)確實(shí)是利用聯(lián)結(jié)、聯(lián)合、調(diào)合的協(xié)調(diào)方法對(duì)工程建設(shè)所有的活動(dòng)及所有的力量進(jìn)行協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)的目的是力求得到各方協(xié)助，促使