萬科中心商業(yè)營銷策略

萬科中心商業(yè)營銷策略謹(jǐn)呈：萬科地產(chǎn)版權(quán)聲明：除簽約委托單位外，任何單位和個(gè)人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。大坪，崛起的第6大商圈

重慶幾何中心雙軌雙站街區(qū)式商業(yè)中心深度解析

“十二五”規(guī)劃“做大渝中西部都市新核”“兩個(gè)中心”重慶市醫(yī)療健康服務(wù)中心和區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心“一個(gè)樞紐”重慶市信息通訊樞紐

通信器材市場的主要品牌手機(jī)和零配件的規(guī)模居全市首位都市新核萬科中心龍湖時(shí)代天街英利國際廣場大坪，“十二五”規(guī)劃做大渝中西部都市“新核”在大坪片區(qū)，“再造商圈”核心區(qū)域的“商圈”規(guī)劃于大坪石油路沿線至高九路沿線一公里處大坪/幾何中心/城市定位解析大坪/雙軌雙站/交通價(jià)值解析軌道名稱起止地點(diǎn)通車時(shí)間一號(hào)線朝天門-西永（遠(yuǎn)期至璧山）已通部分二號(hào)線較場口-新山村已通車三號(hào)線魚洞-機(jī)場2010、2011年分段通車四號(hào)線魚嘴-海峽路規(guī)劃中五號(hào)線楊家?guī)r-西彭（遠(yuǎn)期至江津）規(guī)劃中六號(hào)線長生-北碚2014年七號(hào)線北碚-西彭規(guī)劃中八號(hào)線跳蹬（大渡口區(qū)）-朱家壩（江北）規(guī)劃中九號(hào)線三峽廣場-江北機(jī)場規(guī)劃中環(huán)線四公里-彈子石規(guī)劃中軌道系統(tǒng)作為城市發(fā)展最重要的市政設(shè)置之一；重慶主城幾何中心、軌道交通換乘樞紐，軌道一號(hào)線、二號(hào)線均在大坪?？浚嘬墦Q乘，6站內(nèi)抵達(dá)主城任一商圈！一公里范圍內(nèi)常駐人口20萬人日均流動(dòng)人口50萬人大坪/街區(qū)式商業(yè)中心/消費(fèi)價(jià)值解析政府?dāng)?shù)據(jù)報(bào)告：周邊小區(qū)情況：20萬人的消費(fèi)不流失，給50萬人“?！毕聛淼睦碛?.6萬方交通型商務(wù)體60萬方大型城市綜合體10萬方大型購物中心大坪/街區(qū)式商業(yè)中心/商務(wù)價(jià)值解析一公里匯金大道！70萬方街區(qū)式商業(yè)，三大巨頭共繁榮大坪/商業(yè)價(jià)值解析大坪，又一個(gè)“解放碑”重慶第大商圈萬科、龍湖、恒大、英利，這樣的“同場表演”更加速了大坪的變革“大化片區(qū)”和“泛大坪”更是奠定了大坪的集中與中心化6Part1市場分析Part2項(xiàng)目分析Part3項(xiàng)目定位Part4目標(biāo)及任務(wù)分解Part5營銷策略目錄Part1

市場分析縱觀主城區(qū)域商業(yè)市場：渝中·萬科中心位于大坪區(qū)域，在區(qū)位上離各大商圈路徑非常短20分鐘內(nèi)到達(dá)市區(qū)各大核心商圈及中央商務(wù)區(qū)；但各大商圈憑借自身規(guī)模及特色已成功穩(wěn)固形象地位，均對商圈覆蓋區(qū)域客戶形成凝聚力。觀音橋商圈解放碑商圈沙坪壩商圈楊家坪商圈南坪商圈本案問題：渝中萬科中心如何利用大坪發(fā)展契機(jī)已形成的周邊商圈環(huán)繞下，形成第六大商圈？電腦數(shù)碼市場主營餐飲建材市場龍湖時(shí)代天街英利國際廣場大坪shoppingmall小規(guī)模，購物街區(qū)，環(huán)境偏亂，檔次屬于中低檔，分析：大坪區(qū)域20萬人口的居住數(shù)量，渝州路主干道的系列商業(yè)現(xiàn)狀顯示此片區(qū)無集中式大型商圈，整體環(huán)境品質(zhì)不高，區(qū)域市場分析區(qū)域業(yè)態(tài)分析：街名/街道主要業(yè)態(tài)店面面積戶型結(jié)構(gòu)租金范圍備注渝州路（東側(cè)）餐飲、酒店35—70平層250—450多以小型餐飲為主，業(yè)態(tài)分布渝州路（西側(cè))通訊賣場、建材市場40—80平層60—90歇臺(tái)子區(qū)域?yàn)橹貞c最大的通訊賣場石油路餐飲20—5004層120左右以餐飲一條街為主長江二路社區(qū)配套9—12001、2層80—110受地形影響，道路狹窄。多以社區(qū)配套為主科園四路餐飲40—3002、3層200—300主要以中型餐飲為主，規(guī)模宏大科園六路餐飲、美發(fā)50—2301、2層100—150商業(yè)不成熟，小型餐飲及配套零散醫(yī)學(xué)院路汽車用品、美容40—3001—4層150—210整條路均以汽車用品批發(fā)和零售為主分析：大坪區(qū)域業(yè)態(tài)以中低端為主，租金以渝州路一段相對較高石橋鋪區(qū)域：大坪區(qū)域：以上資料來自為遠(yuǎn)地產(chǎn)房友系統(tǒng)以上資料來自為遠(yuǎn)地產(chǎn)房友系統(tǒng)區(qū)域商業(yè)價(jià)格一覽中新城上城：華宇名都：渝州新都：區(qū)域商業(yè)價(jià)格一覽石橋鋪片區(qū)均價(jià)：30000/㎡袁家崗片區(qū)均價(jià)：40000/㎡大坪片區(qū)均價(jià)：20000/㎡大坪周邊市場，主要分為石橋鋪片區(qū)、袁家崗片區(qū)（中新城上城）、大坪渝州路路段片區(qū)、可以看出三個(gè)片區(qū)之中，大坪片區(qū)的均價(jià)最低，原因?yàn)榇笃浩瑓^(qū)目前商業(yè)形象較為落后，目前在售的商鋪多為3-6年前出售的臨街商業(yè)，大坪片區(qū)商鋪平均售價(jià)僅為20000/㎡，在加上周邊目前多以成型，非傳統(tǒng)的商鋪成交熱點(diǎn)區(qū)域。業(yè)態(tài)規(guī)劃上可以看出，前期大坪片區(qū)業(yè)態(tài)未進(jìn)行規(guī)劃，為自然形成的低端社區(qū)商業(yè)，亟待城市升級(jí)；中心綜合街社區(qū)綜合街綜合型商業(yè)街高檔低檔在大坪的現(xiàn)狀、缺少中高檔商業(yè)，缺少商業(yè)影響力大的商圈這正是我們可以進(jìn)入的空白點(diǎn)目前的商業(yè)較多為自然形成，缺少合理規(guī)劃與正確管理，商業(yè)檔次較低區(qū)域商業(yè)分析Part2

項(xiàng)目分析商鋪結(jié)構(gòu)裙樓底商定價(jià)總貨量99套（躍層按一個(gè)計(jì)算）定價(jià)體量20741㎡（未含地下面積及倉儲(chǔ)用房）層數(shù)4層（未含地下一層）面積區(qū)間10-1300㎡產(chǎn)品解析產(chǎn)品解析產(chǎn)品整體解析樓層建筑面積（㎡）商鋪個(gè)數(shù)分?jǐn)偯娣e1層57865524.83%（非躍層）2層280917117.5%3層61251382.71%4層602114101.85%因項(xiàng)目本身特性，可將項(xiàng)目區(qū)分為商業(yè)小島和主體商業(yè)分別從兩方面對產(chǎn)品進(jìn)行分析：Ⅰ商業(yè)展示：臨街商鋪與少量內(nèi)街商鋪

商業(yè)小島特殊昭示及特殊價(jià)值結(jié)論：充分利用臨街昭示性，主入口設(shè)置主力店吸引人流，帶動(dòng)整體氛圍。產(chǎn)品解析Ⅱ樓層位置：

對于一二樓商鋪結(jié)論：客戶對一二樓關(guān)注較多，要減弱此差異，需對項(xiàng)目業(yè)態(tài)分層針對性規(guī)劃

對于三四樓商鋪投資者的眼中：位置增值前景好使用者的眼中：商業(yè)氛圍足，發(fā)展前景、獲利空間大消費(fèi)者的眼中：便于購物

投資者的眼中：增值前景缺乏信心使用者的眼中：高層商業(yè)氛圍較弱，擔(dān)心經(jīng)營獲利空間消費(fèi)者的眼中：對多頻次購物不便利產(chǎn)品解析產(chǎn)品分層解析因?yàn)橐欢怯写罅寇S層商鋪，銷售方式為一拖二，故一二層實(shí)際銷售商鋪總數(shù)為：72個(gè)結(jié)論：一二樓商鋪昭示性好，面積分布合理，如能成功招商，業(yè)態(tài)精準(zhǔn)定位，則能很好帶動(dòng)商業(yè)。分析：一二樓100㎡以下小面積鋪面占65%。101-300㎡占25%。301㎡以上占10%產(chǎn)品解析產(chǎn)品分層解析三四樓基本為大面積商鋪，共：27個(gè)結(jié)論：主要為大面積商鋪，需招商工作支持，三四樓進(jìn)駐大型品牌商家，吸引人流，帶動(dòng)商業(yè)銷售。分析：三四樓200㎡以下商鋪占11%，201-300㎡占18%，301㎡以上占71%。產(chǎn)品解析主體商業(yè)4層：面積區(qū)間50-1270㎡，平均面積450㎡，共計(jì)12個(gè)商鋪，到達(dá)需轉(zhuǎn)乘三次扶梯，達(dá)到率最較低，商鋪之間的連接主要依靠風(fēng)雨走廊，公攤較大達(dá)101%；主體商業(yè)3層：面積區(qū)間250-1150㎡，平均面積500㎡，共計(jì)11個(gè)商鋪，到達(dá)需轉(zhuǎn)乘二次扶梯，達(dá)到率較低，商鋪之間的連接主要依靠風(fēng)雨走廊，公攤較大達(dá)87%；主體商業(yè)2層：面積區(qū)間39-450㎡，平均面積100㎡，共計(jì)38個(gè)商鋪，主要到達(dá)方式為幾個(gè)商業(yè)入口的自動(dòng)扶梯，商鋪之間的連接主要依靠風(fēng)雨走廊，公攤較大達(dá)117%；主體商業(yè)1層：面積區(qū)間10-400㎡，平均面積100㎡，共計(jì)48個(gè)商鋪，通達(dá)性高，直接連接地鐵出口，公交車站以及多個(gè)小區(qū)出入口，昭示性較好，是項(xiàng)目的主要溢價(jià)部分；商業(yè)中島：面積區(qū)間25-370㎡，分1-4層，共計(jì)11個(gè)商鋪，昭示性及通達(dá)性最高，是整個(gè)項(xiàng)目形象最好的一部分，也是價(jià)值最高的商業(yè)部分；產(chǎn)品解析基本要素市級(jí)中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)社區(qū)型商業(yè)中心新城商業(yè)中心規(guī)模30萬㎡以上10萬㎡以上0.7-2.5萬㎡12萬㎡以上區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)客流量日人流量50萬以上日人流量25萬以上居住人口5000以上日人流量25萬以上核心消費(fèi)群內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)居民車行30分鐘內(nèi)居民就商業(yè)面積確定的一般規(guī)范而言，本項(xiàng)目體量介于區(qū)域性商業(yè)區(qū)及居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心之間，因此，本項(xiàng)目包含有兩類商業(yè)體之間的共性，到大不小的體量在操作上頗為尷尬。我們的產(chǎn)品，優(yōu)勢：有著超長的商業(yè)展示面，一二樓總體面積分布合理，劣勢：公攤面積大三四樓主要為大面積商鋪，體量到大不小，處于尷尬境地產(chǎn)品解析龍湖時(shí)代天街中新城上城財(cái)信城市國際中新城上城物業(yè)布局類似龍湖時(shí)代天街同區(qū)域典型產(chǎn)品財(cái)信城市國際熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，物業(yè)形態(tài)類似典型項(xiàng)目甄選標(biāo)準(zhǔn)同區(qū)域同形態(tài)同熱點(diǎn)軌道交通競品分析—同類項(xiàng)目參考競品分析—同類項(xiàng)目參考中新城上城算的上是同區(qū)域內(nèi)，同萬科中心最為接近的項(xiàng)目，總體純商業(yè)體量21萬方，建筑形態(tài)由，酒店、商務(wù)公寓、大型超市、綜合賣場、臨街商鋪組成。項(xiàng)目渝中萬科中心

中新城上城地段袁家崗渝中新核交通立體樞紐型（1號(hào)）立體樞紐型（3號(hào)）商業(yè)體量3萬方21萬方商業(yè)定位交通型商務(wù)體大型城市綜合體品牌萬科首個(gè)商業(yè)物業(yè)中新集團(tuán)全國布局產(chǎn)品商業(yè)運(yùn)營大型生活超市香江家居MALL、華誼兄弟影院、喜來登、家樂福，KFC、味千、鄉(xiāng)村基多家銀行啟動(dòng)時(shí)間2014年2009年開售，現(xiàn)已售罄；為現(xiàn)房（公寓還有部分房源）競品分析—同類項(xiàng)目參考中新城上城算的上是放大版的萬科中心，都位于交通樞紐要道的位置，且周邊大型住宅區(qū)及及醫(yī)院等單位院校林立。

但因?yàn)槎ㄎ贿^高的原因，目前已經(jīng)偏離了最初規(guī)劃的城市綜合體，本來劃分整體持有的商業(yè)已經(jīng)分零銷售，喜來登進(jìn)駐的時(shí)間也無限延期，目前更像是一個(gè)大賣場型的綜合體。

但較好的商家資源以及消費(fèi)群體，依然是該商業(yè)的亮點(diǎn)。開盤時(shí)間：10年4月份銷售形式：1層樓部分帶租約銷售2-3層基本帶租約銷售；二手售價(jià)：臨街一層均價(jià)4萬/㎡租金：60-200元/㎡競品分析—中新城上城商業(yè)布局1層萬鑫藥房競品分析—中新城上城商業(yè)布局2層萬鑫藥房目前帶租約銷售：建面約800㎡參考售價(jià)：2000元/㎡租金：80元/㎡競品分析—中新城上城商業(yè)布局3、4層中新城上城-----借鑒意義：定位過高，偏離市場會(huì)使后期商家進(jìn)駐困難，商業(yè)氛圍難以形成。

萬科中心定位上不可好高騖遠(yuǎn)

主力店商家支持，保證大型商業(yè)正常運(yùn)營。項(xiàng)目渝中萬科中心

財(cái)信城市國際地段袁家崗渝北龍溪街道（原電子校），交通立體樞紐型（1號(hào)）立體樞紐型（3號(hào)線加州站）商業(yè)體量3萬方4萬方商業(yè)定位交通型商務(wù)體社區(qū)商業(yè)mall品牌萬科首個(gè)商業(yè)物業(yè)財(cái)信企業(yè)集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營大型生活超市新世紀(jì)超市及其他品牌店啟動(dòng)時(shí)間2014年2010年開售同為學(xué)校原址，體量均不大競品分析—綜合分析財(cái)信城市國際項(xiàng)目與萬科中心商業(yè)形態(tài)非常接近。財(cái)信城市國際包括8幢高層住宅、2幢公寓，時(shí)尚商業(yè)中心

較好的面積分布、業(yè)態(tài)規(guī)劃、及商家的成功招租，使得財(cái)信城市國際銷售迅速，但后期也沒有整體的運(yùn)營管理，導(dǎo)致商業(yè)開街的商家入駐率并不是很高，所以萬科中心應(yīng)取長補(bǔ)短開售時(shí)間：2010年

區(qū)域樓層業(yè)態(tài)A1F文化、音像、建材類2-4F休閑娛樂B1F服飾服裝、糕點(diǎn)、美容美發(fā)、專賣店等2-4F休閑娛樂、餐飲C1F銀行、郵政、通訊數(shù)碼、社區(qū)配套2-4F休閑娛樂、餐飲D1F銀行、郵政、通訊數(shù)碼、社區(qū)配套2-4F休閑娛樂、餐飲負(fù)一層超市及附屬商業(yè)（服飾服裝、珠寶、美容、網(wǎng)吧、電玩、臺(tái)球等）A區(qū)D區(qū)C區(qū)B區(qū)財(cái)信城市國際-----借鑒意義：招商工作的支持、業(yè)態(tài)的合理定位，是保障銷售的關(guān)鍵后期缺乏租務(wù)管理導(dǎo)致商家進(jìn)駐緩慢龍湖時(shí)代天街：一個(gè)60萬方的商業(yè)體同區(qū)域內(nèi)的超級(jí)Shoppingmall！競品分析龍湖時(shí)代天街：業(yè)態(tài)規(guī)劃60萬方商業(yè)體量，4倍于“北城天街”

100多家餐飲酒吧1000多家品牌店鋪8000個(gè)停車位2家時(shí)尚百貨，2家高檔電影院1個(gè)高端電器館，1個(gè)流行家居館1個(gè)大型真冰場，1個(gè)兒童職場公園各種品牌旗艦店、獨(dú)家店、概念店

商業(yè)運(yùn)營1700個(gè)國際國內(nèi)高端品牌搶占

400國高端品牌以進(jìn)駐一期

龍湖“天街系列”商業(yè)的影響力、運(yùn)營力2012年年底一期17萬方商業(yè)，即將開業(yè)競品分析項(xiàng)目渝中·萬科中心

龍湖時(shí)代天街地段渝中新核渝中新核交通立體樞紐型立體樞紐型商業(yè)體量3萬方60萬方商業(yè)定位交通型商務(wù)體大型城市綜合體品牌萬科首個(gè)商業(yè)物業(yè)“天街系列”超高知名度商業(yè)運(yùn)營大型生活超市、快餐銀行洽談中一期400多家全球一線品牌已簽約進(jìn)駐，規(guī)劃多個(gè)功能版塊啟動(dòng)時(shí)間2014年2012年年底兩個(gè)項(xiàng)目享有同樣的地段條件以及交通條件但是懸殊較大的商業(yè)體量以及商業(yè)運(yùn)營規(guī)模，已經(jīng)讓兩個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生本質(zhì)區(qū)別在這種情況下，不建議在價(jià)格上做一位的緊跟，應(yīng)采取在保證溢價(jià)的基礎(chǔ)上，通過價(jià)格來引導(dǎo)客戶做出選擇。競品分析—綜合分析競品分析—綜合分析龍湖目前在售商鋪規(guī)劃為3個(gè)中心區(qū)域推廣打造：品牌形象區(qū)、金融通訊服務(wù)區(qū)、潮流女人街（含美食廣場）；主體成V字形分布，環(huán)道內(nèi)隔出一塊20000方的中央廣場，環(huán)道外隔出露天停車位，適合銀行及餐飲經(jīng)營，共計(jì)4層樓，配置了6部觀光電梯，平均每層每50m配置自動(dòng)扶梯，裙樓上為5幢塔樓，SOHO與住宅構(gòu)成，同綜合體商業(yè)之間通過道路及連廊相連接。競品分析—商業(yè)運(yùn)營分析商家資源：重慶北城天街系列的成功，目前積累的商家資源在全國都屬頂尖，商業(yè)還未運(yùn)營已簽約140多家高端品牌商家進(jìn)駐，可見龍湖的商家資源及影響力非同一般；商家資源：萬科地產(chǎn)前期專研住宅市場，并未涉獵過商業(yè)地產(chǎn)版塊，前期出售商業(yè)多為社區(qū)底商為主，商業(yè)資源及商業(yè)影響力有限；商業(yè)運(yùn)營：龍湖天街系列、星座系列、西城國際等項(xiàng)目積累的商業(yè)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，在商業(yè)運(yùn)營管理上都處于較高水平；商業(yè)運(yùn)營：萬科地產(chǎn)在重慶并無商業(yè)運(yùn)營等相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，在后期商業(yè)運(yùn)營管理控制上處于劣勢；租務(wù)管理：龍湖天街系列設(shè)立了專業(yè)的招商管理小組進(jìn)行后續(xù)的商業(yè)管理，整個(gè)服務(wù)貫穿全程，有效保障了購置客戶后期的租賃擔(dān)憂，也為整個(gè)項(xiàng)目增加了賣點(diǎn)。租務(wù)管理：萬科中心暫未考慮設(shè)立該功能。在不考慮其它因素的情況下，我們分別針對商業(yè)運(yùn)營當(dāng)中，加強(qiáng)客戶投資信心的3個(gè)要素進(jìn)行了對比分析；交房時(shí)間：龍湖天街商鋪交房時(shí)間為2012年下半年，即可投資使用；交房時(shí)間：萬科中心交房時(shí)間為2013年12月份，即客戶購置需等2年才能接房，收益回收期加長優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）萬科品牌

軌道交通優(yōu)勢外立面優(yōu)勢周邊片區(qū)成熟優(yōu)勢商鋪劃分較大商鋪公攤過大，得房率低相對復(fù)合型的商業(yè)結(jié)構(gòu)體量較小缺乏有影響力的主力店進(jìn)駐機(jī)會(huì)（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)W-O：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢城市改造獲得的巨大發(fā)展空間

緊靠大坪核心商圈，升值潛力巨大產(chǎn)業(yè)繁榮，獲得巨大的商務(wù)需求團(tuán)隊(duì)和產(chǎn)品優(yōu)勢，搶占區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)

總價(jià)優(yōu)勢，搶占投資價(jià)格敏感型客戶

區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢，搶占地段敏感型客戶區(qū)域其它項(xiàng)目集中放量時(shí)，也同樣可以引起本項(xiàng)目的市場關(guān)注

利用區(qū)域規(guī)劃發(fā)展的利好信息，引導(dǎo)客戶威脅（Threats）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢，避免威脅競爭激烈，品牌開發(fā)商項(xiàng)目眾多，營銷推廣水平高，營銷難度較大

區(qū)域內(nèi)放量較大，內(nèi)部競爭激烈1、從客戶的需求出發(fā)，挖掘其精神層面需求，軟性競爭突圍

2、鎖定對價(jià)值有期望的投資客戶，集中傳遞地段價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值理念1、差異化商業(yè)定位，規(guī)避競爭

2、開辟招商租務(wù)管理，入駐商業(yè)信心結(jié)合價(jià)值點(diǎn)基礎(chǔ)，本項(xiàng)目在本階段營銷中主要采用S-T策略精準(zhǔn)業(yè)態(tài)定位，招商主力店先行，保障銷售Part3

項(xiàng)目定位萬科中心商業(yè)營銷策略市場定位：區(qū)別于同區(qū)域內(nèi)競爭對手的Shoppingmall概念，打造獨(dú)特調(diào)性，以特色區(qū)分。形象定位：充分利用萬科地產(chǎn)在重慶的影響力，依托于百萬方的大坪新商圈！20萬人的常駐人口！自身近300米長的超長街面廣場及12萬方的商務(wù)辦公集群！復(fù)合型商業(yè)規(guī)劃及多功能的布局！城市綜合體社區(qū)商業(yè)體量規(guī)模過小，說了也不信區(qū)域類競爭較大區(qū)域類比較較大體量過大較為尷尬“社區(qū)商業(yè)”無溢價(jià)能力，千

萬不能提復(fù)合型規(guī)劃，社區(qū)配套經(jīng)營難度大區(qū)域性商業(yè)中心LifestyleCenter—生活體驗(yàn)式商業(yè)中心萬科中心·生活廣場萬科中心·城市廣場項(xiàng)目定位功能業(yè)態(tài)定位：餐飲、娛樂、休閑為主的Lifestylecenter生活體驗(yàn)式商業(yè)中心功能業(yè)態(tài)定位—購物功能最基本的功能，品牌形象店，大型超市滿足基本購物需求服務(wù)功能基本功能之一，體現(xiàn)在金融服務(wù)，移動(dòng)電信營業(yè)廳等休閑娛樂功能附加功能，體現(xiàn)在茶樓、健身房KTV、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等餐飲功能中西快餐、中餐、西餐、冷飲、咖啡店、小吃店、酒吧、茶藝館、特色店（如日韓料理店）商務(wù)功能寫字樓、公寓、商務(wù)洽談商業(yè)功能組成LifestyleCenter（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心）整個(gè)萬科中心項(xiàng)目的核心功能區(qū)；區(qū)域商業(yè)價(jià)值峰值點(diǎn)；帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍形成，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值提升；與其它部分（ShopipngMall型、社區(qū)型）商業(yè)形成互補(bǔ)。LifestyleCenter品牌形象店(LivingMall)大型超市餐飲（餐飲街）休閑娛樂LivingMall：LivingMall作為區(qū)域的中心生活配套設(shè)施，對區(qū)域生活居住價(jià)值增值最大，核心商圈有足夠的市場消費(fèi)需求，需求規(guī)模足夠。同時(shí)，作為城市主流商業(yè)業(yè)態(tài)，招商資源豐富。時(shí)尚化、商務(wù)化綜合型商業(yè)４Ｆ３Ｆ２Ｆ地下１Ｆ休閑、餐飲、娛樂體驗(yàn)等商業(yè)，拉動(dòng)垂直人流，實(shí)現(xiàn)復(fù)合商業(yè)定位區(qū)域大型超市，增加項(xiàng)目商業(yè)輻射，拉動(dòng)消費(fèi)人流1Ｆ品牌形象管，提升項(xiàng)目商業(yè)影響力，拉伸項(xiàng)目價(jià)值項(xiàng)目定位一層：金融、服務(wù)、餐飲、服飾綜合品牌二層：金融、服飾為主項(xiàng)目定位三層：特色餐飲展示四層：餐飲、休閑、機(jī)構(gòu)中心項(xiàng)目定位項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位投資群體是這樣一群人——炒股者—理財(cái)經(jīng)驗(yàn)豐富，對風(fēng)險(xiǎn)投資頗有感觸；自用者—中等大型商家，有一定的影響力及風(fēng)險(xiǎn)承受能力；初次投資者—資本金少，來之不易，有投資想法，看重短期利益；地產(chǎn)投資者—資金較充足，看重物業(yè)增值；地產(chǎn)投資狂熱者—有豐富物業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)，有地產(chǎn)升值回報(bào)經(jīng)歷，信息量大；外地投資者—資金較充足，有豐富物業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)，來重慶就為淘金，看重長期利益；其他—作為養(yǎng)老保障、洗灰色收入的……特點(diǎn)：有一定資金實(shí)力；看重資金安全性；信息來源多，信息量大。核心客戶：周邊高級(jí)白領(lǐng)周邊居住居民重要客戶：高端消費(fèi)群體；周邊學(xué)校學(xué)生游離客戶：路過客戶偶得客戶消費(fèi)者類型消費(fèi)原因消費(fèi)特征核心客戶家庭，朋友聚餐，主要消費(fèi)中式正餐、西式正餐以及快餐。附近辦公的白領(lǐng)消費(fèi)主要以中西快餐為主，偶爾也會(huì)享受相對奢侈的高檔西式正餐，居住在周邊高端樓盤的客戶主要是朋友和家人聚會(huì)消費(fèi)重要客戶生意往來，朋友聚會(huì)。認(rèn)為消費(fèi)場所體現(xiàn)身份和格調(diào)，注重形象、檔次和服務(wù)。主要消費(fèi)類型為中式正餐、高檔休閑娛樂。多為私家車或者公務(wù)車出行。游離客戶市區(qū)其它偶得客戶，可能是因?yàn)樾路f奇特、慕名而來甚至是偶然路過等原因到項(xiàng)目消費(fèi)。認(rèn)為消費(fèi)場所體現(xiàn)身份和格調(diào)，注重形象、檔次和服務(wù)。主要消費(fèi)類型為中式正餐、高檔休閑娛樂。多為私家車或者公務(wù)車出行。項(xiàng)目的消費(fèi)客戶定位項(xiàng)目定位賣點(diǎn)提煉—6大價(jià)值百萬方新商圈20萬消費(fèi)人群300m昭示性生活廣場雙軌雙站5站內(nèi)通達(dá)全城地標(biāo)性商業(yè)立面設(shè)計(jì)萬科品牌保障商業(yè)信心Part4目標(biāo)任務(wù)商業(yè)可售面積為20741㎡（不含負(fù)一層），共99間（含躍層）

年度銷售個(gè)數(shù)90%的目標(biāo)如何完成？推售計(jì)劃4月50%--50套春交會(huì)3月8月6月7月5月12月11月9月10月60%--60套65%--65套80%--80套90%--90套99套開盤秋交會(huì)啟動(dòng)前置招商主力店商家引進(jìn)洽談產(chǎn)品推介會(huì)旺鋪拍賣會(huì)第一批次開盤1、商業(yè)持續(xù)銷售期2、招商一直持續(xù)到2014年2013年交房后立即進(jìn)行工程配套整改力爭2014年3月開業(yè)三個(gè)節(jié)點(diǎn)蓄勢，逐步實(shí)現(xiàn)開盤50%的消化，及年底90%去化完成。項(xiàng)目營銷目標(biāo)分解營銷策略Part5市調(diào)定位規(guī)劃營銷招商銷售營運(yùn)前期后期選址可行在商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈中，對于招商可實(shí)現(xiàn)性的研究必須前置于定位階段，準(zhǔn)備于銷售之前。營銷策略：營銷策略的制定為保障銷售目標(biāo)的達(dá)成！租售并舉租售并進(jìn)招商先行，確立商業(yè)精確定位，保障商業(yè)投資信心。借勢釋放商業(yè)價(jià)值，集中蓄客,大客戶優(yōu)先預(yù)訂，散戶集中開盤營銷策略2.商業(yè)招商安排建議1.商業(yè)招商模式建議主力店策略短時(shí)間努力引進(jìn)主力銷售品牌主力店商家是全盤策略基礎(chǔ)全盤招商策略增加了前期的運(yùn)營難度不利于銷售回款時(shí)間較長拉長戰(zhàn)線不利于目標(biāo)任務(wù)完成選擇主力商戶優(yōu)先以核心商戶提升產(chǎn)品價(jià)值經(jīng)營者與租戶達(dá)成“利益共同體”品牌連鎖主力餐飲休閑娛樂形象服務(wù)建議引入主力商家營銷策略—招商保障3.商業(yè)招商節(jié)點(diǎn)建議4.商業(yè)招商支持建議專業(yè)的商場導(dǎo)視設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)介入專業(yè)的商區(qū)氛圍營造顧問介入專業(yè)的戶外廣告位設(shè)計(jì)專業(yè)的商場經(jīng)營顧問機(jī)構(gòu)前期導(dǎo)入(萬科物業(yè)成立商業(yè)運(yùn)營部,請專業(yè)機(jī)構(gòu)做顧問,

提升客戶信心)專業(yè)的法務(wù)人員介入前期體驗(yàn)式商業(yè)門店的開設(shè)(書吧\咖啡\快餐\廣場包裝)引入多家金融機(jī)構(gòu)為商家和投資者提供融資服務(wù)裝修補(bǔ)貼(硬裝修1000元/平方米以上的經(jīng)營商家\開業(yè)時(shí)間

在2014年3月)萬客會(huì)與萬科中心商業(yè)的互動(dòng)(可以把周邊地緣性客戶納入貴賓客戶計(jì)劃)停車優(yōu)惠計(jì)劃開業(yè)前后活動(dòng)造勢(人文\城市\(zhòng)車展,系列活動(dòng),持續(xù)半年)前期：大型超市（已簽）/品牌連鎖店/國際知名休閑咖啡等中期：大型銀行/影院KTV/國內(nèi)知

名大型餐飲連鎖后期：特色餐飲類/教育培訓(xùn)類/藥店/

服裝/大型通訊服務(wù)2012年3月-5月2012年5月