《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》真題和答案

《物業(yè)治理實(shí)務(wù)》真題應(yīng)試人員留意事項(xiàng).全卷共三大題，包括單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題和案例題。.作答單項(xiàng)選擇題和多項(xiàng)選擇題時(shí)，承受28鉛筆在答題卡上涂黑所選的選項(xiàng)。.作答案例題時(shí)，承受黑色墨水筆在答題卡指定位置作答。.考試時(shí)間為180分鐘。一、單項(xiàng)選擇題（共10題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.人住的實(shí)質(zhì)是（）交付物業(yè)的過程。A.建設(shè)單位向業(yè)主B.物業(yè)效勞企業(yè)向業(yè)主C.施工單位向建設(shè)單位D.施工單位向業(yè)主2.以下物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合一級(jí)物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)對(duì)管理類型和規(guī)模的要求的是（）。A.高層80萬m2,多層50萬m2B.多層80萬m2,高層50萬m2C.高層50萬m2,多層30萬m2,寫字樓5萬m2,別墅2萬m2D.多層50萬m2,高層30萬m2,別墅5萬m2,寫字樓2萬m23.以下各工程，必需通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)的是（）。

本案例中，甲公司處置入住資料的行為不符合檔案治理規(guī)定。理由：人住資料屬于無限期保存資料。.局部業(yè)主拒繳物業(yè)效勞費(fèi)的理由不成立。理由：物業(yè)效勞企業(yè)的效勞不會(huì)由于個(gè)別業(yè)主沒有實(shí)際居住就停頓治理效勞，因此無論業(yè)主是否實(shí)際居住，從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)治理效勞費(fèi)。甲公司經(jīng)營(yíng)的欠費(fèi)以廣告收入沖抵的處理方法不恰當(dāng)。恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ǎ孩倨髽I(yè)可以不斷挖掘治理潛力，通過科學(xué)的治理運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)效勞質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益的同步增長(zhǎng)，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)進(jìn)展；②通過有償效勞、擴(kuò)大多種經(jīng)營(yíng)。.從本案例吸取以下教訓(xùn)來改進(jìn)承接檢驗(yàn)工作：⑴的物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)組織力氣成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組。理由：為了更好地查驗(yàn)物業(yè)。⑵物業(yè)治理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)的根本內(nèi)容要全面。理由：為了使物業(yè)的移交能夠順當(dāng)進(jìn)展。⑶移交的資料要齊全。理由：為了物業(yè)效勞企業(yè)更好地了解物業(yè)狀況，做好物業(yè)效勞治理。⑷移交手續(xù)要齊全。理由：以免產(chǎn)生糾紛。案例二.15套未售房屋和3套存在質(zhì)量問題房屋的物業(yè)效勞費(fèi)由開發(fā)商擔(dān)當(dāng)。理由：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服

務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。.張某拒繳物業(yè)效勞費(fèi)的理由不成立。理由：房屋門窗的質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)修理。王某不得以此為由拒絕繳納物業(yè)效勞費(fèi)。業(yè)主從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)治理效勞費(fèi)。.王某拆改自然氣管道的說法不正確。理由：用戶在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊(cè)，填寫裝飾裝修申報(bào)登記表，并提交治理單位登記備案。只有在物業(yè)治理單位對(duì)裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能開工裝修。裝修手冊(cè)中會(huì)說明對(duì)改動(dòng)原有建筑、水電氣等需辦理的手續(xù)。.物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)時(shí)勸阻停頓裝修，并要求盡快補(bǔ)辦開工申請(qǐng)；已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)報(bào)告城市房地產(chǎn)行政主管部門依法處理。.王某自愿簽署的《承諾書》有效。理由：《住宅室內(nèi)裝飾裝修治理方法》規(guī)定，裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。.物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)治理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、治理人員和保安力氣，加大物業(yè)裝飾裝修治理巡察力度，對(duì)有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點(diǎn)巡察盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。消滅違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動(dòng)之以情，必要時(shí)須報(bào)告有關(guān)行政主管部門處理。同時(shí)，要檢查施工單位的施工人員是否照實(shí)申

報(bào)和辦理了施工證，強(qiáng)化對(duì)施工人員的治理。案例三.物業(yè)治理公司早期介入工作的不當(dāng)和錯(cuò)誤：⑴派出了由行政總監(jiān)為組長(zhǎng)，品質(zhì)部、市場(chǎng)拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開發(fā)商供給物業(yè)治理詢問效勞不妥。物業(yè)治理的詢問活動(dòng)，主要指從物業(yè)治理的角度對(duì)開發(fā)建設(shè)工程提出合理化的意見和建議，其可以由物業(yè)效勞企業(yè)供給，也可以由物業(yè)治理專業(yè)人員供給。⑵物業(yè)治理公司制定的早期介入工作方案包括的內(nèi)容不當(dāng)。由于物業(yè)治理公司是在工程施工建設(shè)階段介入的，主要涉及建設(shè)階段和銷售階段的治理詢問效勞。.依據(jù)該工程具體狀況，早期介人工作的主要內(nèi)容包括以下內(nèi)容。⑴建設(shè)階段：與建設(shè)單位、施工單位就施工中覺察的問題共同商榷,準(zhǔn)時(shí)提出并落實(shí)整改方案；協(xié)作設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)治理的角度提出意見；生疏并記錄根底及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)狀況，特別留意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。⑵銷售階段：完成物業(yè)治理方案及實(shí)施進(jìn)度表；擬定物業(yè)治理的公共治理制度；擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；對(duì)銷售人員供給必要的物業(yè)治理根本學(xué)問培訓(xùn)；派消滅場(chǎng)詢問人員，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶供給物業(yè)治理詢問效勞；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)治理

檔案。.結(jié)合本案例供給的具體條件和狀況，可以在以下方面開展多種經(jīng)營(yíng)效勞。⑴房屋中介效勞：房屋的租賃經(jīng)營(yíng)。（2）材料物資銷售效勞：水暖配件的銷售。（3）廢品回收效勞：設(shè)立廢品回收站。（4）商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)效勞，開辦健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、圖書館等。A.工廠集體宿舍B.建寫字樓C.建商品住宅區(qū)D.部隊(duì)營(yíng)房4.關(guān)于物業(yè)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的說法，正確的選項(xiàng)是（）。A.評(píng)標(biāo)委員會(huì)由投標(biāo)人的代表與物業(yè)治理專家組成B.人數(shù)為5人C.由招標(biāo)人依法組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)D.外請(qǐng)專家不得少于4/55.在房屋完損等級(jí)分類中，不正確的分類名稱是（）。A.完好房B.根本完好房C.一般完好房D.危急房6.物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，義務(wù)消防隊(duì)由（）組成。A.物業(yè)治理公司的全體員工B.物業(yè)工程部的全體員工C.全體秩序維護(hù)員D.全體業(yè)主.員工的解聘包括（）三種狀況。A.員工辭職、辭退和資遣.員工辭職、開除和資遣C.員工辭退、終止合同和派遣

D.員工辭退、曠工和除名.物業(yè)效勞企業(yè)承受與處理業(yè)主投訴的原則是（）0A.肯定要滿足業(yè)主的合理要求B.盡可能滿足業(yè)主的一切要求C.要有償滿足業(yè)主的合理要求D.盡可能地滿足業(yè)主的合理要求.一般狀況下，不屬于物業(yè)效勞企業(yè)職能機(jī)構(gòu)的是（）oA.物業(yè)分公司B.人力資源部C.財(cái)務(wù)部D.經(jīng)營(yíng)治理部.物業(yè)效勞企業(yè)在早期介人階段效勞的對(duì)象是（）單位。A.建設(shè)B.施工C.規(guī)劃設(shè)計(jì)D.監(jiān)理二、多項(xiàng)選擇題（共5題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，此題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）.關(guān)于對(duì)員工嘉獎(jiǎng)的說法，正確的有（）oA.物質(zhì)嘉獎(jiǎng)與精神嘉獎(jiǎng)相結(jié)合B.員工做出了成績(jī)，符合嘉獎(jiǎng)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)馬上予以嘉獎(jiǎng)

C.嘉獎(jiǎng)應(yīng)承受公開透亮的方式D.嘉獎(jiǎng)程度要與員工的奉獻(xiàn)相符E.嘉獎(jiǎng)的方式保持全都，不應(yīng)變化12.物業(yè)治理投訴處理的要求有（）oA.對(duì)投訴要“誰受理、誰跟進(jìn)、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”B.承受和處理業(yè)主投訴要做具體記錄，并準(zhǔn)時(shí)總結(jié)閱歷C.盡快處理；臨時(shí)無法解決的，向業(yè)主說明，約時(shí)間處理、跟進(jìn)D.承受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求E.對(duì)業(yè)主的過多要求不予理昧13.物業(yè)綠化日常治理的內(nèi)容有（）oA.澆水、施肥B.修剪造型C.翻改造D.花木種植E.中耕除草14.常規(guī)物業(yè)治理包括（）等。A.消防設(shè)備維護(hù)B.房屋出租C.配套商業(yè)的經(jīng)營(yíng)D.道路停車位的治理E.樹木的養(yǎng)護(hù)15.以下資產(chǎn)中，其折舊可計(jì)人物業(yè)效勞本錢的有（）0

A.生活水泵B.清潔用掃地車C.立體車庫停車架D.客服人員用電腦E.剪草機(jī)三、案例題（共14題，第16題至29題，共80分）案例一某住宅小區(qū)入住缺乏2年，前期物業(yè)治理由開發(fā)商托付的甲物業(yè)治理公司負(fù)責(zé)。該小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后打算選聘乙物業(yè)治理公司擔(dān)當(dāng)該小區(qū)的物業(yè)治理工作。業(yè)主委員會(huì)書面通知甲乙公司辦理移交?，F(xiàn)場(chǎng)交接時(shí)，乙公司派工程經(jīng)理1人，在甲公司人員伴隨下觀看了小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運(yùn)行狀況。觀看結(jié)果是除局部屋面漏水外，其他局部運(yùn)行狀況正常。對(duì)于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應(yīng)由開發(fā)商解決。于是，甲、乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時(shí)，甲公司向乙公司移交了開發(fā)商供給的前期物業(yè)資料，甲稱入住資料屬短期保管，已銷毀。費(fèi)用交接時(shí)，甲公司提出因有局部未實(shí)際居住的業(yè)主以沒有承受效勞為由，不繳納物業(yè)效勞費(fèi)，致使小區(qū)物業(yè)效勞經(jīng)營(yíng)虧損，期望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收人沖抵。上述狀況乙公司賜予確認(rèn)，雙方共同簽署了交接文件。接收后，乙公司便間續(xù)覺察局部電梯存在故障，支出大量修理費(fèi)用。

問題.本案例中物業(yè)承接查驗(yàn)的做法是否正確？簡(jiǎn)要說明理由。.本案例中對(duì)于局部屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當(dāng)？甲乙兩公司的處置方法是否正確？簡(jiǎn)要說明理由。.物業(yè)資料的移交應(yīng)包含哪些內(nèi)容（請(qǐng)列舉）？本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案治理規(guī)定？簡(jiǎn)要說明理由。.本案例中局部業(yè)主拒繳物業(yè)效勞費(fèi)的理由是否成立？簡(jiǎn)要說明理由。甲公司經(jīng)營(yíng)的欠費(fèi)以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當(dāng)？請(qǐng)列出兩條你認(rèn)為恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ā?你認(rèn)為可以從本案例吸取哪些教訓(xùn)來改進(jìn)承接檢驗(yàn)工作？簡(jiǎn)要說明理由。案例二某住宅小區(qū)，2022年10月組織業(yè)主入住。入住工作由開發(fā)商辦理，物業(yè)效勞企業(yè)幫助。小區(qū)有15套房屋未銷售，另3套房屋因建筑質(zhì)量問題，業(yè)主拒絕辦理入住手續(xù)，開發(fā)商也認(rèn)可質(zhì)量問題，表示維修后再交付。業(yè)主見某在10月8日辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取了相關(guān)資料和鑰匙后覺察房屋門窗有質(zhì)量問題，遂與開發(fā)商商定限期整改。由于開發(fā)商未在商定期限內(nèi)完成房屋門窗整改，張某以此為由拒繳物業(yè)效勞費(fèi)。物業(yè)效勞企業(yè)在10月20日巡察過程中覺察業(yè)主王某裝修前未辦理裝修手續(xù)，并私自拆

改自然氣管道設(shè)施。王某稱無人告知制止拆改自然氣設(shè)施的有關(guān)規(guī)定，所以便拆改了。物業(yè)效勞企業(yè)要求其恢復(fù)原狀。王某則提出自愿簽署一份《承諾書》，內(nèi)容包括“承諾因拆改自然氣管道導(dǎo)致消滅的安全事故，均由本人負(fù)責(zé)”等，并自愿交納自然氣改造押金3000元。問題.15套未售房屋和3套存在質(zhì)量問題房屋的物業(yè)效勞費(fèi)分別應(yīng)當(dāng)由誰擔(dān)當(dāng)？簡(jiǎn)要說明理由。22.張某拒繳物業(yè)效勞費(fèi)的理由是否成立？簡(jiǎn)要說明理由。.你認(rèn)為王某拆改自然氣管道的說法是否正確？簡(jiǎn)要說明理由。.針對(duì)王某未辦理裝修手續(xù)即開頭裝修的狀況，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行哪些治理措施？25.王某自愿簽署的《承諾書》是否有效？為什么？.請(qǐng)說明物業(yè)裝修治理人員在巡察過程中應(yīng)留意哪些問題。案例三擬建的XX花園工程地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風(fēng)景區(qū)?？偨ㄖ娣e20萬m2,全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為、主力戶型。物業(yè)區(qū)域有根本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、圖書館等。某物業(yè)治理公司派出了由行政總監(jiān)為組長(zhǎng)，品質(zhì)部、市場(chǎng)拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開發(fā)商供給物業(yè)治理詢問效勞。在工程協(xié)調(diào)會(huì)上，開發(fā)商介紹，該工程正在施工建設(shè)中，估量還有12個(gè)月封頂，等等。會(huì)后，物業(yè)治理公司隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：

XX花園周邊交通、商圈狀況調(diào)查；目標(biāo)銷售群體確定；工程質(zhì)量監(jiān)理；確定設(shè)備安裝單位；工程銷售協(xié)作方案等。問題.依據(jù)本案例供給的材料，物業(yè)治理公司早期介入工作有哪些不當(dāng)和錯(cuò)誤？.依據(jù)該工程具體狀況，列舉并簡(jiǎn)要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。.假設(shè)該公司取得該工程的物業(yè)治理權(quán)，結(jié)合本案例供給的具體條件和狀況，可以在哪些方面開展多種經(jīng)營(yíng)效勞？（每個(gè)方面至少列舉一項(xiàng)具體工程）2022年度全國(guó)物業(yè)治理師執(zhí)業(yè)資格考試＜物業(yè)治理實(shí)務(wù)》試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.A2.A3.C4.C5.C6.B7.A8.D9.AIO.A二、多項(xiàng)選擇題、11.ABDI2.BCDI3.ABEI4.ADEI5.BCDE三、案例題案例一.不正確。理由：乙公司應(yīng)組織力氣成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組，了解物業(yè)的根本狀況，并著手制定承接查驗(yàn)方案。查驗(yàn)小組成員要求具有較強(qiáng)的工作閱歷和業(yè)務(wù)力量，專業(yè)性強(qiáng)。小組成員人數(shù)可依據(jù)接收物業(yè)的規(guī)

模而定。物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容包括：①物業(yè)資料狀況；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及治理現(xiàn)狀；③各項(xiàng)費(fèi)用與收支狀況，工程機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況；④其他內(nèi)容，包括物業(yè)治理用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主全部的設(shè)備、工具、材料，與水、電、通信等市政治理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。.甲公司的解釋恰當(dāng)。理由：物業(yè)治理公司承接治理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等局部的保