房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)第一頁(yè)，共26頁(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)及其經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)房地產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，又稱不動(dòng)產(chǎn)，它包括土地和土地上的固著物。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋,包括住宅、辦公樓、廠房、倉(cāng)庫(kù)以及商業(yè)、服務(wù)、文教、衛(wèi)生、體育用房等。地產(chǎn)是指土地和地面、地下各種設(shè)施的總稱，包括土地使用權(quán)、地面道路以及地下供水、供電、供氣、供熱、排水、排污、通訊等線路和管網(wǎng)。10/16/20222第二頁(yè)，共26頁(yè)。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):是房地產(chǎn)開發(fā)的主體，是實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主要業(yè)務(wù)內(nèi)容的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)：是指按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、土地利用計(jì)劃和城市建設(shè)總體規(guī)劃，根據(jù)市場(chǎng)需要，以房屋建筑、基礎(chǔ)設(shè)施為對(duì)象，選擇一定區(qū)域的建設(shè)用地，按照使用性質(zhì)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理的原則，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。10/16/20223第三頁(yè)，共26頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的內(nèi)容：規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建造、工程驗(yàn)收、銷售租賃、售后物業(yè)管理等。土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)代建工程的開發(fā)10/16/20224第四頁(yè)，共26頁(yè)。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)：開發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性開發(fā)經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜經(jīng)營(yíng)往來(lái)關(guān)系復(fù)雜開發(fā)經(jīng)營(yíng)的流動(dòng)性和分散性開發(fā)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)周期性、高投資性和高風(fēng)險(xiǎn)性開發(fā)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的多樣性開發(fā)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的單件性10/16/20225第五頁(yè)，共26頁(yè)。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)一、籌資渠道的多元性預(yù)收購(gòu)房定金或預(yù)收建設(shè)資金預(yù)收代建工程款土地開發(fā)及商品房貸款發(fā)行企業(yè)債券與其他單位聯(lián)合開發(fā)，吸收其他單位投資發(fā)行股票、增資擴(kuò)股10/16/20226第六頁(yè)，共26頁(yè)。二、結(jié)算業(yè)務(wù)的頻繁性和財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性頻繁的往來(lái)關(guān)系所決定的三、核算內(nèi)容的多樣性和資金占用形態(tài)的多元性業(yè)務(wù)內(nèi)容廣泛儲(chǔ)備資金→在建資金→成品資金，其中在建資金占用量極大10/16/20227第七頁(yè)，共26頁(yè)。四、周期的長(zhǎng)期性五、核算對(duì)象的特殊性資產(chǎn)中存貨的特殊性：存貨中除了價(jià)值較小的一般存貨外，還包括價(jià)值很大的土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品收入的特殊性：土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代理工程結(jié)算收入、出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入等10/16/20228第八頁(yè)，共26頁(yè)。費(fèi)用的特殊性：四種成本（土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本）、六種成本項(xiàng)目（土地自用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)）利潤(rùn)的特殊性：土地轉(zhuǎn)讓利潤(rùn)、商品房銷售利潤(rùn)、配套設(shè)施銷售利潤(rùn)、代建工程結(jié)算利潤(rùn)、出租房經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)等10/16/20229第九頁(yè)，共26頁(yè)。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算一、開發(fā)成本的核算（一）開發(fā)成本的內(nèi)容（二）土地開發(fā)成本的核算（三）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算（四）房屋開發(fā)成本的核算（五）代建工程開發(fā)成本的核算10/16/202210第十頁(yè)，共26頁(yè)。（一）開發(fā)成本的內(nèi)容1.開發(fā)成本的分類（1）土地開發(fā)成本（2）配套設(shè)施開發(fā)成本（3）房屋開發(fā)成本（4）代建工程開發(fā)成本10/16/202211第十一頁(yè)，共26頁(yè)。2.開發(fā)產(chǎn)品成本的核算對(duì)象一般的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為成本核算對(duì)象，便于分析工程概（預(yù)）算和施工合同的完成情況。同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，如果開竣工時(shí)間相近、又由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象，求得總的開發(fā)成本之后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程概預(yù)算的比例，計(jì)算每項(xiàng)單項(xiàng)工程的開發(fā)成本。對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位，劃分成本核算對(duì)象。10/16/202212第十二頁(yè)，共26頁(yè)。3.房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目（六個(gè)）：

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。2.前期工程費(fèi)指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。

10/16/202213第十三頁(yè)，共26頁(yè)。4.建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。5.配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。6.開發(fā)間接費(fèi)用指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

10/16/202214第十四頁(yè)，共26頁(yè)。（1）開發(fā)成本：如能確定核算對(duì)象的，直接計(jì)入“開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級(jí)明細(xì)?？筛鶕?jù)上述六項(xiàng)來(lái)設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目(開發(fā)間接費(fèi)用)10/16/202215第十五頁(yè)，共26頁(yè)。開發(fā)產(chǎn)品的核算材料→開發(fā)成本→開發(fā)產(chǎn)品→主營(yíng)業(yè)務(wù)成本存貨種類：原材料類在產(chǎn)品類(“開發(fā)成本”)產(chǎn)成品類(“開發(fā)產(chǎn)品”)開發(fā)用品類：低值易耗品等10/16/202216第十六頁(yè)，共26頁(yè)。4.開發(fā)成本核算的賬戶設(shè)置應(yīng)付工資原材料材料成本差異累計(jì)折舊銀行存款現(xiàn)金①直接費(fèi)用②日常發(fā)生時(shí)歸集開發(fā)成本－某成本對(duì)象（各直接成本項(xiàng)目）余：期末未完工開發(fā)項(xiàng)目的成本④結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)間接費(fèi)①③月末分配10/16/202217第十七頁(yè)，共26頁(yè)。開發(fā)間接費(fèi)用的分配

每月終了，應(yīng)對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)自行確定。不論土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用。10/16/202218第十八頁(yè)，共26頁(yè)。一般開發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按某期各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本（包括土地征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行分配某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)＝本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用×月份內(nèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本÷應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額。10/16/202219第十九頁(yè)，共26頁(yè)。平時(shí)發(fā)生時(shí)借：開發(fā)間接費(fèi)用貸：對(duì)應(yīng)科目月末分配借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)(開發(fā)間接費(fèi)用)開發(fā)成本-房屋開發(fā)(開發(fā)間接費(fèi)用)貸：開發(fā)間接費(fèi)用10/16/202220第二十頁(yè)，共26頁(yè)。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費(fèi)用41600元，應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下：開發(fā)產(chǎn)品編號(hào)名稱直接成本101商品房50000102商品房120000151出租房75000181周轉(zhuǎn)房70000201配套設(shè)施—商店80000301商品性土地125000合計(jì)520000

10/16/202221第二十一頁(yè)，共26頁(yè)。根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)：101商品房：50000元×41600元÷520000元＝50000元×8%＝4000元102商品房：120000元×8%＝9600元151出租房：75000元×8％＝6000元181周轉(zhuǎn)房：70000元×8％＝5600元201大配套設(shè)施：80000元×8％＝6400元301商品性土地；125000元×8％＝10000元

10/16/202222第二十二頁(yè)，共26頁(yè)。開發(fā)間接費(fèi)用分配表2000年5月單位：元開發(fā)項(xiàng)分配開發(fā)目編號(hào)名稱直接成本間接費(fèi)101商品房500004000102商品房1200009600151出租房750006000181周轉(zhuǎn)房700005600201配套設(shè)施800006400301商品性土地12500010000合計(jì)5200004160010/16/202223第二十三頁(yè)，共26頁(yè)。根據(jù)開發(fā)間接費(fèi)用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，并將它記入“開發(fā)成本”各二級(jí)賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方，作如下分錄入