KTV高檔會所項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

高檔會所建設(shè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告PAGEPAGE50一、總論（一）項(xiàng)項(xiàng)目背景景與概況況1、項(xiàng)目名名稱高檔會所建建設(shè)項(xiàng)目目，以下下簡稱“本項(xiàng)目目”。2、項(xiàng)目擬擬建地點(diǎn)點(diǎn)XXXXXX永豐路路：該項(xiàng)項(xiàng)目配套套設(shè)施完完善，小小區(qū)周邊邊交通便便利，市市內(nèi)3、44、9路路區(qū)可到到達(dá)，距距迎賓大大道1550米，距距新建的的城南客客車站3300米米，是凱凱里的長長途客運(yùn)運(yùn)中心，凱凱里運(yùn)輸輸公司客客車站即即將搬遷遷到這里里。車站站投入運(yùn)運(yùn)營后，日日發(fā)送旅旅客1000000多人次次，年客客流容量量為3667萬人人次，高高速公路路西出口口10000米。3、樓盤開開發(fā)XXXXXX房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限責(zé)任任公司該公司成立立于20004年年，注冊冊資本8800萬萬元人民民幣，公公司擁有有良好的的信譽(yù)和和雄厚資資本。以以其優(yōu)秀秀的專業(yè)業(yè)、管理理人才，建建立健全全了一整整套科學(xué)學(xué)、合理理、高效效的管理理制度，形形成了項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)、銷售售經(jīng)營、財(cái)財(cái)務(wù)管理理等運(yùn)作作體系。企企業(yè)在發(fā)發(fā)展中得得到了省省、市各各級政府府和相關(guān)關(guān)部門的的大力支支持。公公司以“提高人人居環(huán)境境、走在在行業(yè)前前沿、引引導(dǎo)大眾眾消費(fèi)”為發(fā)展展目標(biāo)，以以“誠信、務(wù)務(wù)實(shí)、高高效”為行事事準(zhǔn)則。先先后成功功開發(fā)樓樓盤：“銳紅大大廈”、“銳紅花花園”、“銳博大大廈”、“銳馨鑫鑫園（該該盤在中中國貴州州十佳人人居評選選中榮獲獲“20006中國國·貴州名名盤）”4、項(xiàng)目投投資XXXXXXX國際際休閑服服務(wù)有限限公司該公司本著著“弘揚(yáng)黔黔文化，做做好黔文文章”和對休休閑娛樂樂獨(dú)到的的見解，經(jīng)經(jīng)過兩年年多的項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)地地考察、調(diào)調(diào)研，決決定措籌籌巨資在在凱里市市永豐南南路建設(shè)設(shè)“銳鑫國國際休閑閑會所”項(xiàng)目。本本項(xiàng)目由由貴州規(guī)規(guī)劃建筑筑設(shè)計(jì)院院和香港港方黃建建筑師事事務(wù)所共共同規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、建建筑設(shè)計(jì)計(jì)、裝飾飾設(shè)計(jì)。銳銳鑫國際際休閑會會所由水水療會所所、國際際賓館、KKTV歌歌城三大大版塊組組成。經(jīng)經(jīng)營面積積為2550000平方米米，總投投資1..5億元元人民幣幣。本項(xiàng)目按四四星級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)計(jì)建造。內(nèi)內(nèi)設(shè)有超超大公共共浴區(qū)、SSPA美美容纖體體、中西西自助餐餐廳、豪豪華商務(wù)務(wù)包間2250余余間、高高雅氣派派的演藝藝大廳、舒舒適安靜靜的公共共休息區(qū)區(qū)、時(shí)尚尚現(xiàn)代的的KTVV包間880余間間、溫馨馨舒適的的客房2200余余間，集集吃、喝喝、玩、樂樂一應(yīng)俱俱全，建建成后將將是黔東東南乃至至整個貴貴州首屈屈一指的的國際休休閑娛樂樂會所。5、項(xiàng)目提提出背景景和項(xiàng)目目建設(shè)的的必要性性改革開放以以來，我我國綜合合國力大大幅度躍躍升，人人民生活活水平不不斷提高高，社會會長期保保持穩(wěn)定定，政通通人和。目目前我國國人均GGDP已已超過110000美元，總總體達(dá)到到小康。黨黨的十六六大提出出了全面面建設(shè)小小康社會會的目標(biāo)標(biāo)。當(dāng)人均GDDP達(dá)到到8000美元至至10000美元元時(shí)，休休閑娛樂樂消費(fèi)將將進(jìn)入快快速增長長期。根根據(jù)世界界專業(yè)組組織預(yù)測測，到220200年我國國將成為為世界休休閑娛樂樂第一大大國。目前休閑娛娛樂業(yè)已已是世界界第一大大支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。中中國休閑閑娛樂業(yè)業(yè)經(jīng)過二二十多年年發(fā)展，取取得了長長足進(jìn)步步。政府府將休閑閑娛樂業(yè)業(yè)列為第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)支柱和和國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)新的的增長點(diǎn)點(diǎn)。目前，我國國休閑娛娛樂業(yè)面面臨前所所未有的的發(fā)展機(jī)機(jī)遇。隨隨著國民民經(jīng)濟(jì)持持續(xù)高速速發(fā)展，我我國城市市化進(jìn)程程加快，城城鎮(zhèn)消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)升升級，人人均GDDP達(dá)110000美元之之后，消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)將朝著著發(fā)展型型、享受受型轉(zhuǎn)變變，休閑閑娛樂消消費(fèi)成為為新熱點(diǎn)點(diǎn)，休閑閑娛樂業(yè)業(yè)進(jìn)入興興盛期。黔東南州地地處黔湘湘兩省結(jié)結(jié)合部，是是貴州省省的南大大門。全全州轄一市市十六縣縣，州州府所在在地凱里里市面積積13006平方方公里，人人口558萬萬。經(jīng)過近年來來建設(shè)，凱凱里市基基礎(chǔ)設(shè)施施大為改改觀，交交通狀況況有了根根本改變變。公路路四通八八達(dá)，密密切了與與省內(nèi)及及外省的的聯(lián)系，使使凱里市市休閑娛娛樂業(yè)得得到快速速發(fā)展。凱里是一個原生態(tài)人文景觀保存完好的旅游勝地，2005年接待國內(nèi)外游客150萬人次，同比增長28.7%.近年來，凱凱里市賓賓館、娛娛樂、餐餐飲業(yè)發(fā)發(fā)展迅速速。但與與旅游業(yè)業(yè)發(fā)展速速度相比比不相適適應(yīng)，現(xiàn)現(xiàn)已成為為制約凱凱里市旅旅游業(yè)發(fā)發(fā)展的瓶瓶頸。隨著高檔消消費(fèi)群體體日益擴(kuò)擴(kuò)大，高高檔水療療會所和和星級賓賓館在凱凱里市供供不應(yīng)求求。黔東南州銳銳鑫國際際休閑服服務(wù)有限限公司經(jīng)經(jīng)過兩年年多充分分考察調(diào)調(diào)研，凱凱里市投投資興建建凱里市市銳鑫國國際會所所。本項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)對改變變凱里市市休閑娛娛樂設(shè)施施落后狀狀況，促促進(jìn)休閑閑娛樂業(yè)業(yè)的發(fā)展展是十分分必要的的。6、可行性性研究報(bào)報(bào)告編制制依據(jù)（1）《中中華人民民共和國國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社社會發(fā)展展第十一一個五年年規(guī)劃綱綱要（草草案）》（2）《貴貴州旅游游娛樂業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃》（3）中華華人民共共和國《建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》（[[20005]第第44號號）（4）中華華人民共共和國《國國有土地地使用證證》（凱凱里市國國用[220055]第0058992號）7、項(xiàng)目預(yù)預(yù)期目標(biāo)標(biāo)本項(xiàng)目總投投資1..5億元元人民幣幣，按四四星級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建造造，主業(yè)業(yè)鑫國國國際水療療會所，配配套銳鑫鑫國際酒酒店、休休閑娛樂樂設(shè)施。（二）主主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)表1-1主要要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)序號名稱單位數(shù)量或指標(biāo)標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模平方米2500001.1項(xiàng)目總投資資萬元1500001.2職工人數(shù)人3502.4裙樓平方米5000總建筑面積積平方米2500003營業(yè)面積平方米2400004年?duì)I業(yè)收入入萬元38685總成本費(fèi)用用萬元13536年利潤總額額萬元25157營業(yè)稅金及及附加萬元5358投資利潤率率%58.5%%9投資利稅率率%48.322%10投資回收期期年3含建設(shè)期22年11內(nèi)部收益率率%48%12凈現(xiàn)值（II=122%）萬元138013盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)%35%14借款償還期期年2含建設(shè)期

二.市場場預(yù)測（一）凱凱里市休休閑會所所現(xiàn)狀當(dāng)前洗浴休休閑行業(yè)業(yè)狀況及及市場前前景分析析傳統(tǒng)的藥浴浴，如桔桔皮浴、姜姜奶浴、參參石??；；另類的的刷浴、泥泥炭浴、黑黑泥浴等等等。而而凱里地地區(qū)洗浴浴行業(yè)市市場營銷銷模式單單一，基基本上都都是普遍遍的桑拿拿，美容容，按摩摩，足療療等，經(jīng)經(jīng)營項(xiàng)目目、洗浴浴文化的的構(gòu)成雷雷同、缺缺少特色色，在對對外宣傳傳上，大大家都打打著“美容健健體，修修身養(yǎng)性性”這張牌牌，差異異化程度度非常小小。沒有有差異就就沒有特特色；沒沒有特色色就不能能吸引人人。其次次，在規(guī)規(guī)模上，大大家基本本上旗鼓鼓相當(dāng)。再再次，服服務(wù)水平平持齊，難難相上下下。

從從以上來來看，凱凱里水療療休閑行行業(yè)發(fā)展展空間不不可估量量，如果果能夠開開發(fā)糅合合文化資資源，豐豐富服務(wù)務(wù)項(xiàng)目，提提高人性性化服務(wù)務(wù)水平則則更容易易在市場場中鼎足足而立。市場現(xiàn)有洗洗浴休閑閑服務(wù)容容量市區(qū)人口不不多，但但凱里天天然具有有區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，是是旅游集集散地。每每天至少少有萬外外來人口口進(jìn)出這這里，相相當(dāng)于城城市總?cè)巳丝诘??？煽梢哉f消消費(fèi)群體體還是很很可觀的的。就目目前來看看，市區(qū)區(qū)除了陽陽光櫻花花，還有有曼谷雨雨林等等等,大大大小小已已上十家家。這些些洗浴休休閑場所所，主要要串落在在凱里的的鬧市區(qū)區(qū)，因此此，總體體服務(wù)容容量比較較大，但但分?jǐn)傁孪聛砭惋@顯得“僧多粥粥少”了。1、凱里水水療休閑閑市場所所處發(fā)展展階段 則處于市場場發(fā)展的的最初階階段市市場導(dǎo)入入期。水療休閑市市場結(jié)構(gòu)構(gòu)A、享受受型消費(fèi)費(fèi)者B、理智型型消費(fèi)者者2、行業(yè)競競爭焦點(diǎn)點(diǎn)與在歌舞廳廳、迪廳廳等的宣宣泄來緩緩解精神神壓力不不同，水水療自然然而又放放松，是是一種真真正能夠夠緩解生生活壓力力，使人人輕松下下來的休休閑方式式，尤其其適合生生活節(jié)奏奏越來越越緊張的的現(xiàn)代人人士，因因此爭奪奪這部分分消費(fèi)者者已成為為競爭的的關(guān)鍵。服服務(wù)人才才是該行行業(yè)的又又一競爭爭熱點(diǎn)。3、需求現(xiàn)現(xiàn)狀凱里市作為為全國優(yōu)優(yōu)秀旅游游城市，休休閑娛樂樂業(yè)已成成為凱里里市支柱柱產(chǎn)業(yè)。休閑娛樂業(yè)業(yè)是世界界第一大大產(chǎn)業(yè)。近近年來，隨隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速增長，我我國的休休閑娛樂樂消費(fèi)也也進(jìn)入快快速增長長期，消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)也正向向享受型型轉(zhuǎn)變。休休閑娛樂樂主體及及休閑娛娛樂主題題也更趨趨多元化化。據(jù)世世界休閑閑娛樂組組織預(yù)測測，到220200年我國國將成為為世界休休閑娛樂樂第一大大國。凱里市的水水療會所所正處于于初級發(fā)發(fā)展階段段，包括括陽光櫻櫻花、曼曼谷雨林林在內(nèi)所所有水療療的營業(yè)業(yè)面積總總共不到到100000萬萬平方米米，星級級賓館不不到100家，無無論從數(shù)數(shù)量還是是在服務(wù)務(wù)上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足足不了外外來游客客和當(dāng)?shù)氐叵M(fèi)群群體的需需要。4、市場預(yù)預(yù)測銳鑫國際會會所按現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格格建造，內(nèi)內(nèi)部裝修修豪華高高檔，其其特色為為綠色、環(huán)環(huán)保、生生態(tài)型休休閑會所所，該會會所將為為凱里市市民及海海內(nèi)外游游客提供供一個舒舒適的休休閑娛樂樂場所。銳鑫國際會會建成后后將有充充足的客客源。以以凱里市市目前每每年600萬客量量計(jì)算，日日均賓客客接待量量6000人左右右。會所所建成后后聘請國國內(nèi)著名名娛樂管管理公司司管理。本項(xiàng)目采取取正確的的營銷策策略，聘聘請有營營銷經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的休閑閑會所營營銷專家家領(lǐng)銜組組織一定定規(guī)模的的營銷隊(duì)隊(duì)伍，創(chuàng)創(chuàng)新機(jī)制制，建立立立體式式銷售渠渠道和高高效暢通通的分銷銷網(wǎng)絡(luò)，會會所客源源將有充充分保證證。

三.建設(shè)設(shè)規(guī)模和和建設(shè)內(nèi)內(nèi)容（一）建建設(shè)規(guī)模模本項(xiàng)目投資資1.55億元人人民幣，建建設(shè)凱里里市銳鑫鑫國際會會所，總總建筑面面積2550000平方米米。工程程完工后后，將成成為集娛娛樂、餐餐飲、休休閑、養(yǎng)養(yǎng)生為一一體的高高級私人人會所，共共有保健健包房2250間間，KTTV包房房80余余間，客客房2000間，日日接待賓賓客可達(dá)達(dá)10000人次次。（二）建建設(shè)內(nèi)容容本項(xiàng)目主要要由三層層裙樓和和五層塔塔樓組成成（即負(fù)負(fù)一層、負(fù)負(fù)二層、負(fù)負(fù)三層、一一樓、二二樓、三三樓、四四樓、五五樓組成成）。銳銳鑫國際際會所按按四星級級標(biāo)準(zhǔn)建建設(shè)和裝裝修。（1）負(fù)一一層：建建筑面積積56000平方方米。分分布為：：商務(wù)包包房、KKTV歌歌城、太太空睡眠眠區(qū)；（2）負(fù)二二層：建建筑面積積58555平方方米。分分布為：：公共休休息區(qū)、演演藝大廳廳、棋牌牌區(qū)、餐餐廳、VVIP活活動專區(qū)區(qū)和保健健按摩包包房；（3）負(fù)三三層：建建筑面積積為33360平平方米；；分布為為：水療療會所、SSPA、賓賓館主要要通道的的大堂、男男賓浴區(qū)區(qū)、公共共戲水區(qū)區(qū)、女賓賓浴區(qū)；；（4）塔樓樓：五層層建筑，建建筑面積積44000平方方米。分分布為客客房間；；（5）1--5層共共設(shè)有標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)客房房2000間，設(shè)設(shè)有5層層5站無無機(jī)房電電梯1部部，樓梯梯通道一一座；環(huán)保設(shè)施污水處理設(shè)設(shè)施廢氣及油煙煙治理設(shè)設(shè)施固體廢棄物物收集處處理設(shè)施施防燥音設(shè)施施（7）室外外工程：：給、排水管管網(wǎng)供電線網(wǎng)熱力管網(wǎng)消防設(shè)施、消消防水池池、消防防供水管管網(wǎng)道路綠化噴水池入口廣場（三）工工程項(xiàng)目目表3-1工程程項(xiàng)目表表序號工程名稱工程內(nèi)容備注1負(fù)一層商務(wù)包房KTV歌城城太空睡眠區(qū)區(qū)2負(fù)二層公共休息區(qū)區(qū)演藝大廳棋牌區(qū)餐廳VIP活動動專區(qū)保健按摩包包房3負(fù)三層水療會所SPA賓館主要通通道的大大堂男賓浴區(qū)公共戲水區(qū)區(qū)女賓浴區(qū)4裙樓客房間5環(huán)保設(shè)施污水處理水水池，廢廢氣及油油煙治理理系統(tǒng)，固固體廢棄棄物收集集處理系系統(tǒng)等。地下式6室外工程7給、排水管管網(wǎng)給、排水管管網(wǎng)設(shè)施施8供電線網(wǎng)內(nèi)供電線網(wǎng)網(wǎng)，配電電設(shè)備9熱力管網(wǎng)供熱管網(wǎng)設(shè)設(shè)施，電電鍋爐等等設(shè)備10空調(diào)系統(tǒng)制冷機(jī)組，管管網(wǎng)設(shè)施施11消防設(shè)施消防水池12停車場設(shè)地下停車車場13洗衣房

四.建址址選擇（一）建建址現(xiàn)狀狀1、地點(diǎn)點(diǎn)與地理理位置本項(xiàng)目選址址位于凱凱里市永永豐南路路，距貴貴陽1880公里里、距都都勻600公里。區(qū)區(qū)域內(nèi)配配套設(shè)施施完善交交通便利利。凱里市位于于貴州省省東南部部，地理理坐標(biāo)：：東經(jīng)1167°°38′，北緯緯30°°11′。處于于貴州省省黃金休休閑娛樂樂圈內(nèi)，地地理位置置十分優(yōu)優(yōu)越。2、建址址土地權(quán)權(quán)屬本項(xiàng)目承辦辦單位建建設(shè)用地地已征用用，取得得土地使使用權(quán)證證，使用用年限770年。3、工工程地質(zhì)質(zhì)、水文文地質(zhì)條條件（1）工程程地質(zhì)條條件建址場地地地基土巖巖性自上上而下構(gòu)構(gòu)成情況況為：①層雜填土土——雜色色-灰黑黑色，結(jié)結(jié)構(gòu)松散散，稍濕濕-飽和和。局部部地段表表部為耕耕土，下下為風(fēng)化化基巖碎碎片混粘粘性土。其其層厚一一般為00.300-1..50MM，層底底標(biāo)高為為2133.433M-2230..19MM。②層角礫碎碎石土———灰黃黃色，稍稍密狀態(tài)態(tài)，濕--飽和。碎碎石層呈呈次圓狀狀，主要要為風(fēng)化化碎石；；充填為為粉質(zhì)粘粘土，混混少量中中粗砂。局局部地段段夾有淤淤泥質(zhì)粘粘土或砂砂土，層層厚一般般為0..60MM-3..60MM，層底底標(biāo)高為為2111.133M-2226..21MM。③層板巖強(qiáng)強(qiáng)風(fēng)化———褐黃黃色，硬硬-堅(jiān)硬硬狀態(tài)，本本次勘察察鉆至強(qiáng)強(qiáng)風(fēng)化帶帶，風(fēng)化化物呈強(qiáng)強(qiáng)風(fēng)化狀狀，遇水水易軟化化。層面面標(biāo)高為為2111.133M-2226..21MM。據(jù)本本地經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和相關(guān)關(guān)資料推推斷此層層下800-1000CMM即進(jìn)入入中風(fēng)化化帶。場地勘察區(qū)區(qū)內(nèi)埋藏藏的地下下水為①①層雜填填土中的的上部滯滯水；水水量不大大，對砼砼一般無無侵蝕性性。建址場地各各層地基基土承截截力特征征值fKK和壓縮縮模量EES取值值如下：：fak(KKPa))Es(MPPa)②層角礫碎碎石土250.0015.000③層板巖強(qiáng)強(qiáng)風(fēng)化300.00壓縮性微小小中風(fēng)風(fēng)化600.00壓縮性微小小地基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)計(jì)與施施工建議議(1)因擬擬建場地地勘察區(qū)區(qū)內(nèi)埋藏藏的地基基土分布布不均，②層角礫碎石土局部地段夾淤泥質(zhì)粘土或砂土，基巖埋深高差較大，故建議以③層板巖強(qiáng)風(fēng)化作為本工程的天然地基，采用獨(dú)立柱基礎(chǔ)；(2)因③③層板巖巖強(qiáng)風(fēng)化化埋深高高差較大大，基巖巖面坡度度相對較較大，故故應(yīng)做好好建筑物物的抗滑滑措施。根據(jù)《建筑筑抗震設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范》GBB500011--20001附錄錄A我國國主要城城鎮(zhèn)抗震震設(shè)防烈烈度、設(shè)設(shè)計(jì)基本本地震加加速度和和設(shè)計(jì)地地震分組組第A..0.110條，擬擬建場區(qū)區(qū)抗震設(shè)設(shè)防烈度度<VII度區(qū)。4、氣象象條件本項(xiàng)目區(qū)域域地處中中緯度，屬屬亞熱帶帶濕潤季季風(fēng)氣候候區(qū)。氣氣候溫和和，四季季分明，春春暖夏熱熱，秋爽爽冬寒，春春秋季短短，冬夏夏季長，雨雨量充沛沛，無霜霜期長。年平均氣溫溫155-177℃一月份最低低平均氣氣溫3--4℃極端最低氣氣溫-113℃七月份最高高平均氣氣溫27--28℃℃極端最高氣氣溫40--41℃℃平均無霜期期2335天年平均氣壓壓10114毫巴巴最低氣壓（夏夏季）9944毫巴最高氣壓（冬冬季）110566毫巴年平均相對對濕度700%年最大降雨雨量24460mmm年最小降雨雨量14400mmm年平均降雨雨量20019mmm日最大降雨雨量3320mmm最大積雪厚厚度322.5ccm常年主導(dǎo)風(fēng)風(fēng)向西西南風(fēng)5、交通通條件凱里市位于于貴州省省東南部部，交通通便捷，距距凱里市市城區(qū)00.5公公里，距距貴陽1180公公里、距距都勻660公里里、距湘湘西公里2001年年凱里市市國內(nèi)生生產(chǎn)總值值77.4億億元，財(cái)財(cái)政收入入4..5萬元元，20003年年一、二二、三產(chǎn)產(chǎn)比重為為29..9:229.66:400.5..凱里市旅游游業(yè)資源源十分豐豐富。旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)的主體體地位在在不斷增增強(qiáng)，220011年旅游游接待80萬萬人次，220022年接待待885萬人次次，20003年年接待955萬人人次6、公公共設(shè)施施條件（1）供電電10KV高高壓線路路在場址址附近通通過，本本項(xiàng)目自自建變配配電站，安安裝8000KVVA變壓壓器2臺臺，以滿滿足本項(xiàng)項(xiàng)目用電電需要。（2）供水水本項(xiàng)目用水水由凱里里市自來來水廠供供給，水水質(zhì)優(yōu)，水水量能滿滿足本項(xiàng)項(xiàng)目需要要。凱里里市自來來水廠供供水主管管在本項(xiàng)項(xiàng)目建址址附近通通過。（3）排水水場區(qū)內(nèi)輔設(shè)設(shè)排水管管網(wǎng)，實(shí)實(shí)行雨污污分流，各各類生活活污水經(jīng)經(jīng)地埋式式微動力力生活污污水處理理裝置處處理達(dá)標(biāo)標(biāo)排放。（4）空調(diào)調(diào)及供熱熱本項(xiàng)目設(shè)置置冰蓄冷冷中央空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)，夏天天制冷，同同時(shí)回收收廢熱、加加熱洗浴浴用水。冬天利用蓄蓄熱電鍋鍋爐供暖暖。

表4-1建建（構(gòu)）筑筑物一覽覽表序號名稱面積（m22）層數(shù)結(jié)構(gòu)類型層高（mm）備注一塔樓6525881紫荊苑22848824框剪32郁金園19562223框剪33水晶閣22847722框剪3二裙樓1498224框剪停車場55565m2（二）主主要設(shè)備備表4-2主要設(shè)設(shè)備明細(xì)細(xì)表序號設(shè)備名稱型號規(guī)格數(shù)量用電量（KW）用水量（t/h）用汽量（t/h）單價(jià)(萬元)總額(萬元)備注一中央空調(diào)及及電鍋爐爐系統(tǒng)均均采用環(huán)環(huán)保蓄能能產(chǎn)品1基載風(fēng)冷熱熱泵機(jī)組組制冷量6660KWW，制熱熱量6990KWW1150KWW6868臺佳2雙工況機(jī)組組制冷5500KW，制制冰工況況制冷3350KKW1110KWW3636臺佳3蓄冰裝置有效容積665m331120KWW5555美國CRYYOGEEL4冷卻塔流量1200t/hh11010良機(jī)、金日5風(fēng)機(jī)盤管Q=80mm3/tH=20mm450120凱泉，創(chuàng)新6水泵Q=1200m3，H=20mm9100KWW0.867.74凱泉，創(chuàng)新7供冷板式換換熱器換熱量8990KWW12.52.5維克斯8供暖板式換換熱器換熱量3660KWW換熱溫差55℃11.561.56瑞典舒瑞普普9電蒸汽鍋爐爐LSS0..5-00.7--D1360KWW8.58.5廣州貝龍10燃油蒸汽鍋鍋爐LSS0..5-00.7--Y16.966.96廣州貝龍備備用11蓄能衛(wèi)生熱水箱鋼制、內(nèi)置置銅盤管管立式440m331101012全自動控制制系統(tǒng)PLC自動動控制++觸摸屏屏1套3335德國西門子子，美國國CRYYOGEEL13自備柴油發(fā)電機(jī)組60小計(jì)421.226二其它設(shè)備1全自動洗衣衣機(jī)XGQ-550F1套36上海航星2智能化監(jiān)控控系統(tǒng)1套703會議音響系系統(tǒng)6984通訊設(shè)備655變壓器及配配電800KVVA2286信息中心30含軟件小計(jì)327合計(jì)748.226（三）配配套設(shè)施施1、給、排排水（1）給水水a(chǎn).用水水量本項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)日最大大用水量量為7700噸。b.水源源本項(xiàng)目所需需生活用用水由凱凱里市自自來水公公司供應(yīng)應(yīng)。c.水質(zhì)質(zhì)水壓要要求（1）水質(zhì)質(zhì)要求：：職工生生活用水水及生產(chǎn)產(chǎn)用水應(yīng)應(yīng)符合《生生活飲用用水衛(wèi)生生標(biāo)準(zhǔn)》GGB54479--85要要求。（2）水壓壓要求：：依據(jù)上上述水質(zhì)質(zhì)、水壓壓、水量量要求，按按照公司司生產(chǎn)區(qū)區(qū)的供水水能力設(shè)設(shè)計(jì)采用用生活——生產(chǎn)—消防聯(lián)聯(lián)合供水水的管網(wǎng)網(wǎng)形式。自來水公司司管網(wǎng)場區(qū)區(qū)管網(wǎng)消消防水池池用水水點(diǎn)室內(nèi)消消防管網(wǎng)網(wǎng)室外消火栓栓火點(diǎn)（2）排水水項(xiàng)目排水采采用雨污污分流制制。大部部分地面面雨水經(jīng)經(jīng)過地形形自然排排放水系系，不易易自然排排水處可可設(shè)置雨雨水口，將將雨水匯匯總后通通過雨水水管排入入附近水水域。生生活污水水經(jīng)有動動力污水水處理裝裝置處理理達(dá)到GGB89978--20002一級級標(biāo)準(zhǔn)后后一部分分排入附附近排污污井，a.排排放量本項(xiàng)目用水水量7000噸噸/天，污污水排放放系數(shù)為為0.88，則廢廢水產(chǎn)生生量5600噸噸/天，年年廢水發(fā)發(fā)生量為為220166萬萬噸。排水分為污污水排放放及防洪洪排水二二個系統(tǒng)統(tǒng)。b.生活活污水：：生活污污水包括括餐飲污污水，客客房衛(wèi)生生間污水水等。景景區(qū)內(nèi)排排水問題題十分重重要，不不能因景景區(qū)開發(fā)發(fā)而污染染環(huán)境，因因此，所所有污水水必須經(jīng)經(jīng)污水處處理設(shè)施施處理達(dá)達(dá)到污水水綜合排排放標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)GB889788-20002一一級標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)后，部部分中水水回用，作作為綠化化和沖洗洗用水。生活污水處處理按以以下流程程進(jìn)行：：污水→化糞糞池→小型一一體化污污水處理理設(shè)備→→中水回回用。本項(xiàng)目新建建污水處處理池3337..5立方方米。2、供電電（1）供電電設(shè)計(jì)a.用電電負(fù)荷等等級：按按本項(xiàng)目目性質(zhì)和和供電規(guī)規(guī)程，無無特殊要要求，其其用電按按二級負(fù)負(fù)荷考慮慮；b.供電電系統(tǒng)：：本項(xiàng)目目用電均均由變配配電房供供給。電電纜可架架空或埋埋地引至至用電點(diǎn)點(diǎn)；c.電力力線路敷敷設(shè)應(yīng)考考慮場區(qū)區(qū)內(nèi)照明明、電力力防爆、防防腐方面面的要求求；d.設(shè)置置功率因因素自動動補(bǔ)償屏屏，平均均功率因因素COOSф≥≥0.99；e.采用變變壓計(jì)量量，在變變電房高高壓側(cè)設(shè)設(shè)總計(jì)量量柜，低低壓側(cè)設(shè)設(shè)照明計(jì)計(jì)量裝置置，各用用電回路路裝設(shè)低低壓計(jì)量量表，以以便加強(qiáng)強(qiáng)管理和和考核用用電指標(biāo)標(biāo)。（2）過電電壓及接接地保護(hù)護(hù)為了使變電電房及各各用電設(shè)設(shè)備安全全運(yùn)行，在在變電房房設(shè)工作作接地及及過電壓壓接地保保護(hù)，并并連成一一體，做做成環(huán)狀狀接地網(wǎng)網(wǎng)，從而而降低跨跨步電壓壓和接觸觸電壓。各各建筑物物進(jìn)戶線線距變電電房距離離大于550米的的均設(shè)置置重復(fù)接接地裝置置。進(jìn)戶戶后采用用TN--C-SS系統(tǒng)。變變電房接接地電阻阻R≤10Ω。（3）電力力設(shè)計(jì)負(fù)荷計(jì)算及及變壓器器容量選選擇根據(jù)各專業(yè)業(yè)所需的的用電條條件，用用電設(shè)備備分類按按需用系系數(shù)分別別計(jì)算，然然后綜合合確定本本項(xiàng)目用用電負(fù)荷荷。動力安裝容容量：KKW生活照明安安裝容量量：KWW合計(jì)：KWW取負(fù)荷系數(shù)數(shù)0.880，裝裝機(jī)容量量為10044..10KKW，本本項(xiàng)目設(shè)設(shè)置2臺臺8000VA變變壓器。變變配電房房70平平方米。3、通訊訊設(shè)施a.通訊訊設(shè)施包包括電話話通訊，有有線電視視（CAATV），數(shù)數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和消防防監(jiān)控。b.在場場區(qū)內(nèi)裝裝設(shè)光纜纜通訊設(shè)設(shè)施和寬寬帶傳輸輸設(shè)施。c.有線線電視（CCATVV）系統(tǒng)統(tǒng)盡量利利用地方方電視訊訊號，同同時(shí)建立立衛(wèi)星電電視接收收系統(tǒng)以以豐富賓賓客文化化生活。d.場區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)置置消防滅滅火設(shè)施施和消防防監(jiān)控中中心。所所有客房房和娛樂樂活動場場所都裝裝設(shè)感煙煙、感溫溫等火情情探測裝裝置和消消防設(shè)施施，設(shè)置置完善的的聲光報(bào)報(bào)警訊號號和通風(fēng)風(fēng)排煙，噴噴淋等自自動控制制設(shè)施。e.場區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)置置有線電電視監(jiān)視視系統(tǒng)。在在各個建建筑的門門口、走走廊過道道等重要要地點(diǎn)均均裝設(shè)電電視攝像像頭，并并配備錄錄像等監(jiān)監(jiān)控設(shè)備備。g.通訊訊設(shè)施費(fèi)費(fèi)用分別別計(jì)入工工藝設(shè)備備，消防防費(fèi)用中中。五、組織機(jī)機(jī)構(gòu)與人人力資源源配置（一）組織織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目承辦辦單位為為黔東南南州銳紅紅房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限責(zé)任任公司，該該公司實(shí)實(shí)行董事事會領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下的總總經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)制，組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)完善，規(guī)規(guī)章制度度健全，本本項(xiàng)目基基本建設(shè)設(shè)由黔東東南州銳銳紅房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限責(zé)責(zé)任公司司現(xiàn)有機(jī)機(jī)構(gòu)管理理。工程程竣工后后，委托托國內(nèi)知知名娛樂樂管理公公司負(fù)責(zé)責(zé)運(yùn)營。組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)詳見管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)圖。管理機(jī)機(jī)構(gòu)圖董事會董事會總經(jīng)理總經(jīng)理運(yùn)轉(zhuǎn)總經(jīng)理運(yùn)轉(zhuǎn)總經(jīng)理餐飲部安全保衛(wèi)部營銷部會所物辦公室財(cái)務(wù)部行政部客房部副總經(jīng)理常務(wù)副總經(jīng)理餐飲部安全保衛(wèi)部營銷部會所物辦公室財(cái)務(wù)部行政部客房部副總經(jīng)理常務(wù)副總經(jīng)理接待大廳各樓層清潔衛(wèi)生服務(wù)質(zhì)量用品配備防疫醫(yī)療服務(wù)營銷策劃市場開拓接待大廳各樓層清潔衛(wèi)生服務(wù)質(zhì)量用品配備防疫醫(yī)療服務(wù)營銷策劃市場開拓駐外營銷會議接待會計(jì)統(tǒng)計(jì)出納財(cái)稅文秘檔案資料匯總?cè)耸鹿芾硗馐侣?lián)絡(luò)內(nèi)部協(xié)調(diào)打印接待員工培訓(xùn)信息中心中西餐飲中西餐廳特色餐飲餐飲策劃原料采購安全保衛(wèi)消防防盜門衛(wèi)保安大隊(duì)監(jiān)控中心歌舞廳洗浴中心健身娛樂項(xiàng)目策劃項(xiàng)目組織環(huán)衛(wèi)水電通訊設(shè)備維修基建職工食堂節(jié)能安全生產(chǎn)環(huán)保綠化管理機(jī)構(gòu)構(gòu)圖（二）人力力資源配配置1、生產(chǎn)作作業(yè)班次次三班制2、年工作作日年工作日3365天天，每班班工作88小時(shí)。3、勞動定定員本項(xiàng)目勞動動定員3300人人。休閑閑娛樂旺旺季視需需要聘請請臨時(shí)工工20人人。表9-1勞動動定員表表序號崗位班次人數(shù)序號崗位班次人數(shù)一管理人員56客房部350總經(jīng)理11餐飲班28副總經(jīng)理12餐飲服務(wù)員員224辦公室16餐飲傳菜員員16財(cái)務(wù)部15餐飲廚師15客房部15三輔助人員33行政部18司爐工33銷售部110機(jī)修工35餐飲部14維修電工34娛樂部15司機(jī)15二服務(wù)人員240保安340前廳316合計(jì)2904、員工來來源及招招聘方案案本項(xiàng)目員工工實(shí)行全全員聘用用制。管管理人員員應(yīng)具有有相應(yīng)專專業(yè)大專專以上文文化水平平，中高高管理層層由黔東東南州銳銳紅房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限責(zé)責(zé)任公司司在現(xiàn)有有員工中中精英和和管理公公司骨干干，其余余通過貴貴州人才才交流中中心在應(yīng)應(yīng)屆大學(xué)學(xué)畢業(yè)生生中招聘聘?？头糠坎糠?wù)務(wù)員在旅旅游學(xué)校校應(yīng)屆畢畢業(yè)生中中招聘，。22/3招招聘人員員送上海海、南京京、杭州州實(shí)習(xí)。全全體員工工上崗前前需經(jīng)過過不少于于一星期期安全培培訓(xùn)。（三）.經(jīng)經(jīng)營管理理1、品牌建建設(shè)一是服務(wù)品品牌的命命名。在在服務(wù)品品牌的發(fā)發(fā)展過程程中，服服務(wù)品牌牌命名經(jīng)經(jīng)歷了一一個由同同質(zhì)到差差異、由由普通到到個性、由由直白到到概念、由由行為到到理念的的過程。優(yōu)優(yōu)秀的服服務(wù)品牌牌同樣始始于命名名，既要要容易識識別和突突出行業(yè)業(yè)特色，又又要個性性化，還還要易于于傳播，如如可以采采用“主品牌牌+輔品品牌”的形式式，或者者是“主品牌牌+服務(wù)務(wù)品牌”的形式式。

二二是專業(yè)業(yè)服務(wù)形形象體系系。品牌牌識別系系統(tǒng)（BBIS）是是形成品品牌差異異并塑造造鮮明個個性的基基礎(chǔ)，基基本可以以分為三三個組成成部分：：理念識識別（MMI，包包括服務(wù)務(wù)宗旨、服服務(wù)方針針、服務(wù)務(wù)哲學(xué)、傳傳播定位位等）、視視覺識別別（VII，包括括標(biāo)準(zhǔn)色色、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)字、LLOGOO、卡通通形象、服服務(wù)車輛輛、人員員著裝等等基礎(chǔ)要要素、應(yīng)應(yīng)用要素素系統(tǒng)）、行行為識別別（BII，包括括服務(wù)語語言、服服務(wù)動作作規(guī)范等等）。企企業(yè)可以以把服務(wù)務(wù)品牌化化理解為為服務(wù)營營銷上的的一次變變革，首首先要“變”的就是是理念（MMI）部部分，以以及其他他基礎(chǔ)部部分（如如VI、BBI），然然后才是是組織、流流程的變變革。很很多企業(yè)業(yè)在打造造服務(wù)品品牌時(shí)都都意識到到了這一一“基礎(chǔ)工工程”，對服服務(wù)品牌牌進(jìn)行了了較為完完美的詮詮釋。

三三是專業(yè)業(yè)服務(wù)渠渠道體系系。專業(yè)業(yè)化服務(wù)務(wù)渠道是是一個體體系，可可以包括括多個子子渠道，如如人員服服務(wù)渠道道（銷售售服務(wù)人人員主動動服務(wù)）、電電話服務(wù)務(wù)渠道（電電話中心心或呼叫叫中心）、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)務(wù)渠道（專專業(yè)服務(wù)務(wù)網(wǎng)站）、渠渠道媒體體服務(wù)（專專業(yè)平面面服務(wù)刊刊物、聲聲光電媒媒介服務(wù)務(wù)資料等等）、店店面服務(wù)務(wù)渠道（如如特許授授權(quán)服務(wù)務(wù)店）、會會議服務(wù)務(wù)渠道（組組織客戶戶俱樂部部）、224小時(shí)時(shí)在線服服務(wù)等多多方面。

四是建立快速反應(yīng)機(jī)制。速度創(chuàng)造激情，時(shí)間也能產(chǎn)生競爭優(yōu)勢。企業(yè)快速反應(yīng)不僅代表品牌誠信形象，更可把有損服務(wù)品牌的危機(jī)事件化解萌芽之中。企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營過程中難免遭遇危機(jī)，特別是新環(huán)境下的網(wǎng)絡(luò)危機(jī)，很多企業(yè)之所以平安地度過了危機(jī)，是因?yàn)榍擅畹?、快速成功地?shí)施了危機(jī)公關(guān)，特別是基于網(wǎng)絡(luò)的危機(jī)公關(guān)，不僅化危為安，而且提升了品牌綜合形象。

五是科學(xué)運(yùn)作服務(wù)品牌傳播。服務(wù)品牌塑造需要傳播，但在服務(wù)品牌形成過程中，僅憑傳播過程“說”得好聽還不行，在實(shí)際中“做”得好才行。在傳播的過程中，既要“嗓門大”，又要“聲音動聽”，整合資源進(jìn)行傳播。在服務(wù)品牌在傳播方面，公關(guān)傳播需要與廣告?zhèn)鞑ネ?，因?yàn)榉?wù)品牌需要認(rèn)知、需要口碑。對于口碑的形成，雙向溝通（公關(guān)傳播）比單向溝通（廣告?zhèn)鞑ィ└行?。因此，企業(yè)一方面要把活動傳播、事件傳播、新聞傳播、人際傳播等工作做好；另一方面要增強(qiáng)廣告在服務(wù)品牌營造過程中的作用，廣告在服務(wù)品牌營造中所發(fā)揮的作用主要集中在信息告知上，如服務(wù)品牌信息發(fā)布、服務(wù)活動發(fā)布，是一種單向溝通。

六是對服務(wù)品牌的動態(tài)管理。雖然許多企業(yè)對服務(wù)品牌塑造的意識都在增強(qiáng)，但許多是：品牌名稱模糊，或者沒有明確的品牌名稱，或者品牌名稱趨同于其他企業(yè)，個性和識別性不強(qiáng)；服務(wù)品牌有名無實(shí)，盡管品牌名稱美眼動人，甚至還玩起了概念，但在“光環(huán)”的背后都沒有實(shí)際的內(nèi)容來支持，服務(wù)品牌缺乏根基而成為空中樓閣；做服務(wù)品牌沒長勁兒，喊了幾聲便沒有了下文，服務(wù)品牌成了“做秀”的工具。在服務(wù)品牌的塑造過程中，需要持續(xù)的資金投入和持久的品牌營造的耐力，事實(shí)在在地“做”出服務(wù)品牌，通過服務(wù)設(shè)施的完善、服務(wù)人才的規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)自助與自動化、統(tǒng)一的規(guī)范管理與靈活運(yùn)作等等來對服務(wù)品牌的動態(tài)管理。

一個成功的品牌是一個好的產(chǎn)品、服務(wù)、人或地方，使購買者或使用者相關(guān)的或獨(dú)特的最能滿足他們需要的價(jià)值，而且它的成功在于面對競爭能夠繼續(xù)保持這些附加價(jià)值。品牌的附加價(jià)值由增值服務(wù)、獨(dú)特體驗(yàn)、精神享受等方面構(gòu)成，這為品牌戰(zhàn)指明了方向。企業(yè)在經(jīng)歷口水戰(zhàn)、概念戰(zhàn)、價(jià)格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等低層次商戰(zhàn)手段后，最終要進(jìn)入高層次商戰(zhàn)階段——品牌戰(zhàn)，而品牌戰(zhàn)的核心和附加價(jià)值很大程度都體現(xiàn)在服務(wù)上，客戶服務(wù)品牌化，使之更具有個性、識別性、成為承諾和商業(yè)信譽(yù)的代名詞，讓服務(wù)品牌可以和企業(yè)品牌、員工品牌、技術(shù)品牌、產(chǎn)品品牌共同服務(wù)于產(chǎn)品營銷，在下一輪的商業(yè)競爭中，營銷將因服務(wù)品牌而更精彩。2、內(nèi)部管管理（1）、顧顧客忠實(shí)實(shí)體系顧客忠實(shí)目目標(biāo)A、顧顧客回頭頭率保持持在600%；BB、為客客人服務(wù)務(wù)滿意率率保持在在95%%；C、對對競爭對對手進(jìn)行行服務(wù)質(zhì)質(zhì)量檢測測D、減減少顧客客的投訴訴率E、提提高項(xiàng)目目開發(fā)創(chuàng)創(chuàng)新效率率F、努努力擴(kuò)大大市場份份額，客客流量力力求達(dá)到到10000-115000人/天天，在同同行業(yè)占占據(jù)領(lǐng)先先地位。顧客忠實(shí)感感的建立立A、首首先要理理解企業(yè)業(yè)的經(jīng)營營理念并并加以引引申由使使客人滿滿意到讓讓客人達(dá)達(dá)到愉悅悅，直至至贏得賓賓客信賴賴，創(chuàng)造造酒店的的卓越品品質(zhì)。我我們將著著力于認(rèn)認(rèn)知賓客客的重要要性、預(yù)預(yù)知賓客客的需求求、靈活活處理賓賓客問題題、及時(shí)時(shí)補(bǔ)救出出現(xiàn)的問問題來取取得賓客客的滿意意?！?1〉關(guān)注注和認(rèn)知知賓客：：這是使使得賓客客感覺自自己特別別重要和和特殊的的途徑：：對客人人提供個個性化的的服務(wù)和和感謝；；特別關(guān)關(guān)心客人人的個別別需要；；顯示對對客人的的敬佩?！础?〉預(yù)預(yù)知賓客客需求，在在顧客開開口前就就提供其其需要的的服務(wù)：：把自己己放在顧顧客的位位置；細(xì)細(xì)心觀察察；記錄錄顧客檔檔案?！础?〉員員工靈活活的態(tài)度度：鼓勵勵員工在在與客人人接觸中中，靈活活處理突突發(fā)事件件。從不不對顧客客說“不”；（不不得不說說時(shí)，提提供其他他選擇）使使客人放放松；使使客人喜喜出望外外?！?4〉給員員工更多多的權(quán)力力〈5〉〉實(shí)現(xiàn)更更多的內(nèi)內(nèi)部交流流，掌握握準(zhǔn)確的的信息〈〈6〉建建立靈活活的內(nèi)部部機(jī)制〈〈7〉在在員工決決策失誤誤后表示示感謝并并理解其其感受，然然后結(jié)合合實(shí)際情情況提出出建議，給給員工信信心〈88〉迅速速處理解解決賓客客問題對對建立賓賓客忠實(shí)實(shí)感至關(guān)關(guān)重要包包含以下下內(nèi)容：：道歉、理理解賓客客感受、緊緊迫感、一一步到位位、跟進(jìn)進(jìn)調(diào)查。（2）、管管理人員員工作原原則（1）我我們將在在與所有有人相處處時(shí)要表表現(xiàn)出真真誠、關(guān)關(guān)懷備至；（2）我我們將在在每次與與顧客接接觸中盡盡可能的的為其服服務(wù)；（3）我我們將保保持服務(wù)務(wù)的一致致性；（4）我我們要確確保我們們服務(wù)過過程方便便于客人人及員工工；（5）要要求每一一位管理理人員盡盡可能與與顧客接接觸；（6）我我們要在在現(xiàn)場管管理當(dāng)中中及時(shí)作作出果斷斷決定；；（7）我我們將為為我們的的員工創(chuàng)創(chuàng)造一個個能使他他們個人人事業(yè)目目標(biāo)達(dá)到到的環(huán)境境；（8）客客人滿意意是我們們工作的的動力。（3）、管管理措施施（1）實(shí)行行A管理理模式即即垂直管管理A.一個上上級的原原則：不不能越級級管理；；不能越越級匯報(bào)報(bào)工作。B.責(zé)、權(quán)權(quán)、利一一致的原原則：各各區(qū)域的的責(zé)任與與完成責(zé)責(zé)任所需需的權(quán)利利一致。C.無空白白、無重重疊的原原則：同同一區(qū)域域不能同同時(shí)有兩兩個同級級的員工工負(fù)責(zé)。（2）人人性化的的管理方方法。AA、主要要指在教教育員工工方面采采用感情情溝通，讓讓員工自自己面對對錯誤并并認(rèn)識錯錯誤然后后依據(jù)有有關(guān)條例例進(jìn)行處處理，避避免管理理人員在在對員工工進(jìn)行處處罰后員員工的不不滿情緒緒。B、堅(jiān)堅(jiān)持原則則，照章章辦事，徇徇私情，加強(qiáng)問問題處理理的透明明度。（3）管管理方向向A、人：【1】服務(wù)務(wù)一致優(yōu)優(yōu)異【2】衛(wèi)生生符合酒酒店標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)【3】勞動動紀(jì)律符符合員工工手冊規(guī)規(guī)定【4】環(huán)境境力求完完美衛(wèi)生生符合酒酒店標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、通風(fēng)風(fēng)良好、溫溫度適宜宜、燈光光符合區(qū)區(qū)域要求求、氣溫溫清新、裝裝飾幽雅雅美觀）【5】營銷銷意識及及業(yè)績良良好B、財(cái)物：：【1】認(rèn)真真交接保保管【2】使用用嚴(yán)格按按照規(guī)范范程序進(jìn)進(jìn)行并會會日常保保養(yǎng)維護(hù)護(hù)【3】努力力降低損損耗，節(jié)節(jié)約成本本【4】物品品擺放美美觀整潔潔。C、信息：：【1】掌握握顧客反反映的情情況，并并記錄；；【2】了解解企業(yè)內(nèi)內(nèi)部信息息，并向向上反饋饋；【3】了解解同行業(yè)業(yè)的情況況后及時(shí)時(shí)匯報(bào)；；【4】熟知知酒店下下達(dá)的指指令、銷銷售計(jì)劃劃。D、時(shí)間：：【1】要有有嚴(yán)格時(shí)時(shí)間觀念念，遵守守勞動紀(jì)紀(jì)律；【2】充分分利用時(shí)時(shí)間，為為自己作作好工作作的時(shí)間間計(jì)劃，學(xué)學(xué)會時(shí)間間支配；；【3】講究究時(shí)間效效率，提提高工作作進(jìn)度。（4）、日日常管理理A、工作系系統(tǒng):【1】確立立每日工工作目標(biāo)標(biāo)并向下下傳達(dá)量量化,確確定個人人責(zé)任制制.【2】按任任務(wù)抓好好工作的的組織、安安排、落落實(shí)完成成各環(huán)節(jié)節(jié).【3】確保保每日工工作任務(wù)務(wù)按時(shí)按按量按質(zhì)質(zhì)完成..【4】對當(dāng)當(dāng)日工作作進(jìn)行記記錄并自自我評定定，作為為以后工工作參考考.B、監(jiān)督系系統(tǒng)【1】實(shí)行行現(xiàn)場管管理工作作制度,,管理人人員隨時(shí)時(shí)改進(jìn)、提提高工作作質(zhì)量并并接受顧顧客投訴訴;【2】實(shí)行行員工自自檢、互互檢、上上下級互互相監(jiān)督督、質(zhì)量量檢查、定定期不定定期檢查查等多級級檢查制制度;【3】設(shè)立立員工意意見箱,,解決工工作中隱隱藏的問問題;【4】制定定崗位損損耗指標(biāo)標(biāo),科學(xué)學(xué)的使用用水、電電、消耗耗品等設(shè)設(shè)備,控控制員工工惡意浪浪費(fèi)行為為.C、激勵系系統(tǒng)【1】每季季度評選選優(yōu)秀員員工5名名,凡被被評定的的優(yōu)秀員員工獎勵勵3000元并附附加其他他獎勵;;【2】流動動紅旗班班組,實(shí)實(shí)行月評評定凡是是服務(wù)、衛(wèi)衛(wèi)生、顧顧客表揚(yáng)揚(yáng)綜合方方面特別別突出者者,該班班組被授授予流動動紅旗并并每人獎獎勵500元;【3】員工工罰款基基金,員員工所有有罰款將將作為員員工業(yè)余余文化生生活的補(bǔ)補(bǔ)貼;【4】建立立員工圖圖書室運(yùn)運(yùn)動館,,用來陶陶冶員工工情操提提高員工工身體文文化素質(zhì)質(zhì);【5】每年年員工旅旅游2次次,分別別在5..1和和10..1前后后;【6】建立立員工日日,酒店店領(lǐng)導(dǎo)和和員工舉舉辦茶話話會,傾傾聽最真真實(shí)的聲聲音,展展望企業(yè)業(yè)前景,,增加員員工和企企業(yè)的凝凝聚力..D、培訓(xùn)系系統(tǒng)【1】日培培訓(xùn):每每天進(jìn)行行服務(wù)技技術(shù)訓(xùn)練練;【2】月培培訓(xùn):管管理人員員總結(jié)經(jīng)經(jīng)驗(yàn),對對員工工工作分析析并提出出改進(jìn)意意見教授授員工;;【3】管理理人員自自身素質(zhì)質(zhì)培訓(xùn)::借助以以往經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)揣摩工工作方法法,改正正工作缺缺點(diǎn),上上級教授授管理藝藝術(shù)提高高管理水水平.E、衛(wèi)生系系統(tǒng)【1】落實(shí)實(shí)崗位衛(wèi)衛(wèi)生劃分分、衛(wèi)生生嚴(yán)格按按照酒店店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行打掃掃?！?】客人人用品堅(jiān)堅(jiān)持一客客一消毒毒；【3】加強(qiáng)強(qiáng)層級檢檢查巡視視制度；；【4】配好好清新劑劑及香水水并適當(dāng)當(dāng)噴灑，保保證環(huán)境境氣問良良好。（6）、服服務(wù)戰(zhàn)略略A、酒店店實(shí)行定定制化服服務(wù):定定制化是是個性化化、靈活活化、極極致化的的表現(xiàn);;服務(wù)總總體體現(xiàn)現(xiàn)出:熱熱情、溫溫馨、周周到、細(xì)細(xì)致.B、員工應(yīng)應(yīng)具備的的業(yè)務(wù)素素質(zhì):1、語言表表達(dá)能力力：服務(wù)務(wù)員要求求言語清清楚,表表達(dá)意思思完整、準(zhǔn)準(zhǔn)確、流流利；2、應(yīng)變能能力：思思維敏捷捷,揣摩摩客人意意圖,馬馬上給客客人回答答或提供供服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目；3、表演能能力：根根據(jù)推銷銷環(huán)境和和解決顧顧客糾紛紛需要,,會同其其他服務(wù)務(wù)員或管管理人員員扮演角角色,處處理問題題；4、幽默會會話能力力：服務(wù)務(wù)人員要要掌握幽幽默會話話,以備備服務(wù)的的需要；；5、交際能能力：你你的服務(wù)務(wù)過程其其實(shí)就是是服務(wù)員員同客人人交流的的過程,,只有具具備良好好的交際際能力,,在服務(wù)務(wù)中不卑卑不亢,,保持良良好的心心理素質(zhì)質(zhì)才能贏贏得主動動；6、觀察記記憶能力力：服務(wù)務(wù)員要善善于觀察察賓客的的動態(tài)和和喜好,,并做好好記憶,,以便為為賓客做做好更加加準(zhǔn)確到到位的服服務(wù)；7、業(yè)務(wù)能能力：要要求服務(wù)務(wù)員對基基本的酒酒店的業(yè)業(yè)務(wù)知識識和專業(yè)業(yè)技能熟熟練掌握握，并運(yùn)運(yùn)用自如如；8、容忍能能力：在在服務(wù)當(dāng)當(dāng)中難免免會遇到到客人誤誤會和刁刁難,服服務(wù)人員員一定要要具有寬寬闊的胸胸懷和忍忍讓的能能力,時(shí)時(shí)時(shí)、事事事、處處處為賓賓客著想想,達(dá)到到賓客滿滿意；9、體力：：服務(wù)工工作是一一項(xiàng)持續(xù)續(xù)性很強(qiáng)強(qiáng)和繁瑣瑣的工作作,特別別是體力力消耗很很大,所所以要求求服務(wù)員員要具備備良好的的身體素素質(zhì),才才能勝任任本職工工作；10、魅力力：服務(wù)務(wù)行為同同時(shí)也是是你贏得得賓客信信賴和信信任的過過程,服服務(wù)人員員良好的的素質(zhì)會會轉(zhuǎn)化為為個人魅魅力,成成為賓客客的向?qū)?dǎo)和朋友友；C、做到優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)的法則則:1、顧客第第一,因因?yàn)槲覀儌兊漠a(chǎn)品品服務(wù)對對象是高高消費(fèi)者者,因此此只要你你服務(wù)好好,他們們才會付付錢。這這樣，把把顧客看看作能為為我們不不斷帶來來更多利利潤和工工資的就就十分重重要了。2、微笑。微微笑是一一種各國國賓客都都理解和和喜歡的的世界性性歡迎語語言。3、真誠，誠誠實(shí)友好好。這要要求服務(wù)務(wù)員一定定盡力為為顧客服服務(wù)，一一定要用用友好積積極的態(tài)態(tài)度和語語言與客客人溝通通。4、提供快快速敏捷捷的服務(wù)務(wù)。服務(wù)務(wù)員要根根據(jù)顧客客的服務(wù)務(wù)要求和和投訴的的問題，及及時(shí)采取取服務(wù)行行動，以以表示你你在時(shí)刻刻關(guān)心客客人。5、至少要要經(jīng)常使使用兩句句有魔力力的話語語。當(dāng)客客人向你你走來時(shí)時(shí)，你要要說我能能幫你嗎嗎？當(dāng)客客人向你你道謝時(shí)時(shí)，你要要說不用用謝！6、佩戴好好你的工工牌。主主要為了了便于賓賓客和你你聯(lián)系。7、要有和和其他人人相互工工作的團(tuán)團(tuán)隊(duì)精神神。8、每一位位服務(wù)員員都要為為自己修修飾的容容貌而驕驕傲。這這樣，就就要求每每一位員員工都要要注意清清潔衛(wèi)生生，制服服必須平平整干凈凈。9、在顧客客問候你你之前，先先用尊稱稱向顧客客問候。這這是因?yàn)闉?，世界界上最親親切悅耳耳的聲音音就是聽聽到自己己的名字字，我們們以顧客客的姓，再再加上尊尊稱問候候客人，就就會給客客人一種種賓至如如歸的感感覺。10、服務(wù)務(wù)人員要要熟悉自自己的工工作，熟熟悉自己己公司和和相關(guān)信信息。D、對員工工的服務(wù)務(wù)要求1、舒適，賓賓客來消消費(fèi)首先先是要求求有一個個舒適的的環(huán)境，所所以服務(wù)務(wù)人員一一定要創(chuàng)創(chuàng)造一個個溫馨、潔潔凈的待待客環(huán)境境，達(dá)到到顧客滿滿意。2、清潔，舒舒適的環(huán)環(huán)境來自自于衛(wèi)生生的潔凈凈程度和和物品的的擺設(shè)，要要求服務(wù)務(wù)員按照照酒店要要求對所所轄區(qū)域域進(jìn)行清清理和維維護(hù)，創(chuàng)創(chuàng)造一流流的環(huán)境境衛(wèi)生。3、禮貌，顧顧客到店店消費(fèi)有有求尊重重感，服服務(wù)人員員良好的的禮貌行行為和禮禮節(jié)，會會讓賓客客感到特特別的禮禮遇而對對酒店留留下美好好印象。4、細(xì)心，顧顧客的每每一方面面，都力力求完美美，要求求大家對對待每一一項(xiàng)工作作務(wù)必認(rèn)認(rèn)真觀察察，謹(jǐn)慎慎對待，讓讓客人滿滿意。5、溝通，人人是情感感動物，需需要別人人的理解解和幫助助，作為為服務(wù)人人員，更更應(yīng)該掌掌握與顧顧客溝通通的技巧巧，時(shí)刻刻關(guān)注賓賓客，提提高快速速服務(wù)，令令客人滿滿意。6、安全，客客人選擇擇酒店消消費(fèi)首先先是考慮慮安全，所所以安全全環(huán)節(jié)特特別重要要。要求求服務(wù)人人員要保保守客人人隱私，保保護(hù)好客客人財(cái)產(chǎn)產(chǎn)和生命命安全，是是贏得賓賓客的保保障。（7）、安安全戰(zhàn)略略1、落實(shí)安安全崗位位責(zé)任制制，制定定本崗位位的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)、防火火防盜預(yù)預(yù)案。2、實(shí)行領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)檢查查，保安安部督查查，兩級級崗位檢檢查制度度。3、加強(qiáng)崗崗位巡視視，保證證賓客財(cái)財(cái)產(chǎn)安全全，杜絕絕火患。4、學(xué)會使使用消防防設(shè)施。5、對本崗崗位的設(shè)設(shè)備常備備檢查，確確保無使使用隱患患。（一）項(xiàng)目目建設(shè)期期本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)期224個月月（二）項(xiàng)目目實(shí)施計(jì)計(jì)劃表10-11項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施進(jìn)度表表時(shí)間（月）項(xiàng)目可行性研究究報(bào)告編編制及審審批初步設(shè)計(jì)及及審批施工圖設(shè)計(jì)計(jì)土建施工及及裝修設(shè)備考察訂訂貨人員招聘人員培訓(xùn)設(shè)備安裝調(diào)調(diào)試竣工營運(yùn)七.投投資估算算及資金金籌措（一）投投資估算算依據(jù)建筑工工程費(fèi)用用：參考考類似工工程的造造價(jià)。工藝設(shè)設(shè)備費(fèi)用用：定型型設(shè)備價(jià)價(jià)格根據(jù)據(jù)生產(chǎn)廠廠家提供供的產(chǎn)品品樣本和和設(shè)備出出廠價(jià)及及市場詢詢價(jià)。其他費(fèi)費(fèi)用：按按有關(guān)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)估算。流動資資金：按按分項(xiàng)詳詳細(xì)估算算法估算算。鋪底底流動資資金按全全額流動動資金的的30%計(jì)計(jì)算。詳詳見《流流動資金金估算表表》。（二）項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)投資估估算土建投資及及構(gòu)成,,設(shè)備投投資及構(gòu)構(gòu)成,其他投投資及構(gòu)構(gòu)成：詳詳見下面面的《投投資估算算表》?？偼顿Y估算算表序號名稱金額（萬元元）一建筑工程1負(fù)一層30002負(fù)二層31003負(fù)三層23004裙樓2500小計(jì)109000二室外工程1給、排水管管網(wǎng)2502供電線網(wǎng)及及照明5003消防系統(tǒng)2504綠化1005道路50小計(jì)1150三其它1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)2002工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)803建設(shè)單位管管理費(fèi)1004員工培訓(xùn)費(fèi)費(fèi)505基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)300小計(jì)730（三）資資金來源源與籌措措本項(xiàng)目總投投資1550000萬元,按如下下方法籌籌集：建設(shè)單位自自籌資金金萬元元,其中：：自有資資金萬元元，融資資萬元元申請銀行中中長期借借款萬元。（四）資金金使用計(jì)計(jì)劃本項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)期二年年，固定定資產(chǎn)投投資分年年分批投投入，第第一年約約占%%，第二二年約占占%。流動動資金按按生產(chǎn)負(fù)負(fù)荷逐年年追加投投入。詳詳見《投投資計(jì)劃劃及資金金籌措表表》。

八.財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)（一）財(cái)財(cái)務(wù)評價(jià)價(jià)依據(jù)1、國家家計(jì)委、建建設(shè)部頒頒發(fā)的《建建設(shè)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評評價(jià)方法法與參數(shù)數(shù)》(第第二版,,19993年))。2、國家家計(jì)委頒頒發(fā)的《投投資項(xiàng)目目可行性性研究指指南》（試試用版，220022年）。3、《中中華人民民共和國國增值稅稅暫行條條例》((19993年))。4、《中中華人民民共和國國企業(yè)所所得稅暫暫行條例例》(119933年)。5、建設(shè)設(shè)單位提提供的有有關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)和資料料。6、參加加本項(xiàng)目目研究的的其他專專業(yè)提供供的數(shù)據(jù)據(jù)和資料料。（二）項(xiàng)目目建設(shè)期期、經(jīng)營營期、計(jì)計(jì)算期項(xiàng)項(xiàng)目擬年建成成,經(jīng)經(jīng)營期年,,計(jì)算期期年。（三）項(xiàng)目目總投資資及資金金籌措1、項(xiàng)目目總投資資（取整整萬元計(jì)計(jì)算）本本項(xiàng)目總總投資萬元元,其中中:建設(shè)投資萬元元;建設(shè)期貸款款利息萬元；；鋪底流動資資金萬元。2、資金金籌措建設(shè)單位自自籌建設(shè)設(shè)投資萬元元（包括括融資）和和鋪底流流動資金金萬元元，共計(jì)計(jì)萬元元；申請銀行長長期借款款萬元元，%%。自籌資金占占總投資資的。3、用款款計(jì)劃(1))建設(shè)設(shè)期為年年,按建建設(shè)工程程的進(jìn)度度要求,,固定資資產(chǎn)投資資分年分分批投入入，第一一年約占占%，第第二年約約占%%。(2))流動資資金按經(jīng)經(jīng)營所需需分三年年逐年追追加投入入，直至至計(jì)算期期滿。以以上詳見見附表99《流動動資金估估算表》和和附表110《投投資計(jì)劃劃與資金金籌措表表》。（四）財(cái)財(cái)務(wù)效益益分析財(cái)務(wù)評評價(jià)基準(zhǔn)準(zhǔn)對照指指標(biāo)為：：基準(zhǔn)收收益率118%、基基準(zhǔn)投資資回收期期年年、投資資利潤率率12%%、投資資利稅率率18%%。1、成本本估算水療會所日日常支出出按該項(xiàng)項(xiàng)營業(yè)收收入的110%估算。(1)餐餐飲服務(wù)務(wù)的直接接成本按按該項(xiàng)營營業(yè)收入入的400%估算。(2)賓館客客房直接接成本按按該類營營業(yè)收入入的100%估算。(3)廣廣告推銷銷費(fèi)用以以及差旅旅交際等等費(fèi)用按按總營業(yè)業(yè)收入的的3%估算。(4)燃燃料動力力購買費(fèi)費(fèi)用估算算詳見附附表2--3。(5)其其他費(fèi)用用估算按營業(yè)總收收入的11%估算“其他費(fèi)費(fèi)用”，包括括辦公費(fèi)費(fèi)、職工工制裝費(fèi)費(fèi)、管理理費(fèi)用和和不可預(yù)預(yù)見費(fèi)用用等。此外，土地地使用費(fèi)費(fèi)包括在在“其他費(fèi)費(fèi)用”中。(6)人員員工資及及附加定員1988人,其其中中高高層管理理人員平平均年工工資4000