房地產(chǎn)入門課件

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)地產(chǎn)概念房地產(chǎn)的概念：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫不動(dòng)產(chǎn)。它包含以下三個(gè)方面：土地土地上的建筑物及配套設(shè)施等附著物所附帶的各項(xiàng)權(quán)益（房地產(chǎn)物權(quán)）房產(chǎn)與地產(chǎn)聯(lián)系房產(chǎn)和地產(chǎn)之間的關(guān)系及差異：房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅和非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)的土地。在我國地產(chǎn)是指有期限的土地使用權(quán)。

房產(chǎn)與地產(chǎn)聯(lián)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1.從實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；2.從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；3.從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。房產(chǎn)與地產(chǎn)差異差異包括以下幾個(gè)方面：二者屬性不同；二者增值規(guī)律不同；權(quán)屬性質(zhì)不同；二者價(jià)格構(gòu)成不同。房地產(chǎn)市場劃分一.一級市場土地市場：主要指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。二.二級市場

房地產(chǎn)開發(fā)、銷售：主要指房地產(chǎn)開發(fā)商與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間形成的市場。三.三級市場

房地產(chǎn)中介、服務(wù)市場：主要指房地產(chǎn)的再次交易行為，如：二手房買賣、租賃等。

土地性質(zhì)當(dāng)前中國的土地所有制形式有：土地國有制和農(nóng)村土地集體所有制土地按用途劃分分為：居住用地（70年）；商業(yè)、旅游、娛樂用地（40年）；工業(yè)用地（50年）；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地（50年）；綜合用地或其他用地50年（2007年10月1日施行的《物權(quán)法》規(guī)定，住宅70年到期后自動(dòng)續(xù)期。）

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)的概念：產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式，它包括所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。房屋權(quán)利人：指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的法人、其他組織和自然人。房屋權(quán)利申請人：指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權(quán)證書的法人、其他組織和自然人。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)證：產(chǎn)權(quán)證是指由國家相關(guān)管理部門頒發(fā)的擁有合法產(chǎn)權(quán)的證明文件。在房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中所說的產(chǎn)權(quán)證一般指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，部分地區(qū)為《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》，部分地區(qū)雙證合一為《房產(chǎn)證》。房屋權(quán)屬證書種類：房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房屋共有權(quán)證：指由縣級以上房產(chǎn)管理部門對共有房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個(gè)共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書。是《房屋所有權(quán)證》的附件，用以證明共有房屋的歸屬。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)宅基地證：農(nóng)村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請建房用地，經(jīng)集體報(bào)送縣（市）人民政府批準(zhǔn)后，向縣（市）土地行政主管部門申請辦理土地使用權(quán)登記，并由縣（市）人民政府頒發(fā)《集體土地使用證》。宅基地證是當(dāng)前農(nóng)村村民合法擁有房屋和用地的權(quán)利憑證，可以在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，但不得向非集體組織成員轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分類房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分類：國有房產(chǎn)直管房產(chǎn)自管房產(chǎn)軍隊(duì)房產(chǎn)集體所有房產(chǎn)私有（自有）房產(chǎn)聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)股份制企業(yè)房產(chǎn)港、澳、臺(tái)投資房產(chǎn)涉外房產(chǎn)其他房產(chǎn)商品房商品房：商品房指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司（包括外商投資企業(yè)），通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)經(jīng)營的房屋，建成后以市場價(jià)用于市場出售、出租，包括住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。自建、參建、委托建造，又是自用的住宅以及其他建筑物不屬于商品房范圍。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房。商品房性質(zhì)內(nèi)銷商品房：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。商品房性質(zhì)民房：指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，獨(dú)立擁有土地使用權(quán)屬證件的居（村）民個(gè)人（家庭）投資，新建、擴(kuò)建、改建、翻建，僅供其本人（家庭）居住生活的低層建筑。包括新建、擴(kuò)建、改建、翻建現(xiàn)有住房圍墻、大門、樓梯等附屬構(gòu)筑物或設(shè)施。商品房性質(zhì)保障房：保障房全稱保障性住房，是與商品性住房（簡稱商品房）相對應(yīng)的一個(gè)概念。保障房是指政府在對城鎮(zhèn)中低收入且住房困難家庭實(shí)行分類保障過程中所提供的限定對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格和租金標(biāo)準(zhǔn)的，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。保障性安居工程主要指城市的經(jīng)濟(jì)適用房、城市的廉租住房，也包括在一些林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚戶區(qū)（危舊房）改造、游牧民定居工程。商品房性質(zhì)經(jīng)濟(jì)適用住房：經(jīng)濟(jì)適用住房是政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位，以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，實(shí)行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價(jià)微利出售給有一定支付能力的中低收入住房困難家庭的保障性住房，是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。這類低收入家庭有一定的支付能力或預(yù)期支付能力，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。商品房性質(zhì)廉租房：廉租房是政府或機(jī)構(gòu)擁有，以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，用政府核定的低租金租給符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭，非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者，低收入家庭對租住的廉租房沒有產(chǎn)權(quán)。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。商品房性質(zhì)租賃型經(jīng)濟(jì)適用房：是指改變經(jīng)濟(jì)適用房出售的政策，向家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入住房困難家庭租賃。暫時(shí)定義不清晰，可劃入政策性租賃房。商品房性質(zhì)公租房：全稱公共租賃住房，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公租房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格向新就業(yè)職工出租，包括一些新畢業(yè)的大學(xué)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。符合廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房標(biāo)準(zhǔn)的家庭或個(gè)人都可以申請公租房。商品房性質(zhì)公房：公房全稱公有住房，也稱公產(chǎn)住房、國有住宅。它是由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房按照房改政策可分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房，均屬使用權(quán)房。公房會(huì)隨著出售而變?yōu)樗椒?。私房：全稱私有住房，也成私有住宅、私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購買、建造的住宅。商品房性質(zhì)房改房：房改房又可以叫做已購公房。已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的已建共有住房。按照成本價(jià)購買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有；按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。商品房性質(zhì)集資房： 集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金建造的房屋。一般由國有單位出面組織，并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費(fèi)。集資所建住房不對外出售，權(quán)屬按出資比例確定，個(gè)人按房價(jià)全額出資的擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的擁有部分產(chǎn)權(quán)，也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時(shí)間后過渡給職工個(gè)人所有。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。商品房性質(zhì)福利房：福利房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度的產(chǎn)物，以單位福利的形式，分配給個(gè)人的房。福利房有房產(chǎn)證，但是上市交易有時(shí)間限制，一般需要五年以上，而且房產(chǎn)證一般在單位，需要5—10年才能拿到房主手里。商品房五證五證、拿證順序和頒發(fā)部門：國有土地許可證國土資源局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃部門建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門商品房五證建筑工程施工許可證建設(shè)部門商品房銷（預(yù)）售許可證房管局基礎(chǔ)知識(shí)兩書： 《商品房使用說明書》、《商品房質(zhì)量保證書》。三通一平：水通、電通、路通，場地平整。七通一平：給水通、排水通、電力通、燃?xì)馔ā⑼ㄓ嵧?、熱力通、道路通，場地平整。土地類型毛地：指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_發(fā)過程，不具備基本建設(shè)條件的土地。生地：指完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)，不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。熟地：指經(jīng)過土地開發(fā)，具備基本建設(shè)條件的土地。土地紅線用地紅線：各類建筑工程項(xiàng)目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線，用地紅線內(nèi)土地面積就是取得使用權(quán)的用地范圍（圖例1）。圖例1道路紅線道路紅線：道路紅線是城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線（圖例2）。圖例2建筑紅線建筑紅線：也稱建筑控制線，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界限。任何建筑物或構(gòu)筑物不得超越建筑紅線。建筑紅線可與道路紅線重合，一般在新城市中常使建筑紅線退與道路紅線之后。規(guī)劃圖紙規(guī)劃圖：指對一個(gè)社區(qū)或類似范圍內(nèi)日后的發(fā)展所做的規(guī)劃圖紙，其中標(biāo)明用于居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、公共活動(dòng)區(qū)或其他用途的大小和位置。施工圖施工圖：是表示工程項(xiàng)目總體布局、建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置、結(jié)構(gòu)構(gòu)造、內(nèi)外裝修、材料作法以及設(shè)備、施工要求，以指導(dǎo)施工的圖紙。工程藍(lán)圖藍(lán)圖也叫藍(lán)圖紙，是曬圖紙的通俗叫法，是一種化學(xué)涂料加工紙，專供各種工程設(shè)計(jì)、機(jī)械制造曬圖之用。在