城市社區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對(duì)策

城市社區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對(duì)策城市社區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對(duì)策城市社區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對(duì)策V:1.0精細(xì)整理，僅供參考城市社區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對(duì)策日期：20xx年X月河南工程學(xué)院畢業(yè)論文城市社區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對(duì)策學(xué)生姓名李華毅系（部）人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院專業(yè)社區(qū)管理與服務(wù)指導(dǎo)教師張鳳英2014年5月18日摘要隨著城市化進(jìn)程的加快，城市社區(qū)的建設(shè)日益增多，城市社區(qū)的物業(yè)管理也應(yīng)運(yùn)而生，但是在構(gòu)建和諧社區(qū)的過程中不可避免的出現(xiàn)了一系列的問題，如何更好地進(jìn)行城市社區(qū)的物業(yè)管理也成為了一個(gè)研究課題。本文通過對(duì)城市社區(qū)中存在問題的調(diào)查與總結(jié)，得出解決相關(guān)問題的方法，提出合理化建議從而促使城市社區(qū)物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展。首先是對(duì)我國(guó)城市社區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行闡述，通過查閱資料和調(diào)查得出現(xiàn)有狀況，為研究奠定基礎(chǔ)。論文主體分為三部分第一部分是通過對(duì)城市社區(qū)的調(diào)查得出其存在的問題，并對(duì)問題進(jìn)行詳細(xì)的分類闡述，從而找到需要解決的重點(diǎn)。第二部分是通過對(duì)比分析、數(shù)據(jù)分析等多種方法對(duì)存在的問題進(jìn)行分析，從而得出問題產(chǎn)生的原因。第三部分是通過分析得出解決方法，從而妥善的解決現(xiàn)有問題。最后，在給予解決方法的同時(shí)，提出推進(jìn)城市社區(qū)發(fā)展的建議，旨在原有基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升城市物業(yè)管理的制度化，更好地為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展。關(guān)鍵詞：城市社區(qū)；物業(yè)管理；問題與對(duì)策AbstractWiththeacceleratedprocessofurbanization,growingurbancommunityconstructionandpropertymanagementofurbancommunitieshasalsocreated,butitappearsinevitableintheprocessofbuildingaharmoniouscommunity,aseriesofquestions,bettermanagementofurbancommunitieshasbecomearesearchtopic.Basedonthesurveyandsummaryoftheproblemsofurbancommunities,concludedthatwaystoaddressrelatedissues,rationalizethemsoastoenhancethedevelopmentofpropertymanagementinurbancommunities.FirstisthedevelopmentofinterpretationoftheurbancommunityinChina,throughtheaccesstoinformationandsurveysofexistingconditions,provideabasisforresearch.Thesissubjectsaredividedintothreepartsthefirstpartisderivedfromsurveysofurbancommunityproblemsthatexist,andsetoutadetailedclassificationofissue,whichneedstobeaddressedfocusingon.PartIIthroughcomparativeanalysis,andothermethodsofdataanalysisananalysisoftheexistingproblems,causesoforderproblems.Thirdpartisderivedfromanalysisofsolution,soastoproperlyresolveexistingproblems.Finally,thesolutionatthesametime,makerecommendationspromotingurbancommunitydevelopment,aimedattheoriginalbasistofurtherenhancetheinstitutionalizationofurbanpropertymanagement,andbetterservepropertyownersprovideservices,promotethedevelopmentofpropertymanagementinurbancommunities.Keywords:urbancommunity;management;problemsandcountermeasures目錄TOC\o"1-2"\h\z\u前言 1一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀 2（一）城市物業(yè)管理的發(fā)展 2（二）城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀 2二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題 2（一）物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后 2（二）物業(yè)公司與業(yè)主經(jīng)常產(chǎn)生糾紛 3（三）開發(fā)商遺留問題 4（四）物業(yè)管理費(fèi)用收繳困難 4三、產(chǎn)生問題的原因 4（一）物業(yè)行業(yè)發(fā)展不完善 5（二）物業(yè)公司權(quán)責(zé)劃分不清晰 5（三）業(yè)主素質(zhì)良莠不齊 6四、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的解決對(duì)策 6（一）健全物業(yè)管理體制，完善物業(yè)管理?xiàng)l例 6（二）追尋解決糾紛的根本原因 7（三）做好物業(yè)的前期介入，保證物業(yè)質(zhì)量 7（四）講情講理更好服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理費(fèi)用收繳 7五、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的建議 8（一）加快城市物業(yè)管理?xiàng)l例的制定和實(shí)施 8（二）人性化管理推動(dòng)社區(qū)和諧 8（三）積極開展社區(qū)活動(dòng)，促進(jìn)社區(qū)發(fā)展 8結(jié)束語 10參考文獻(xiàn) 11致謝 12前言隨著近些年城市化進(jìn)程的加快，中國(guó)城市社區(qū)的建設(shè)也日益加快，越來越多的人口選擇居住在城市社區(qū)，隨之而來的是城市社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的巨大需求。近些年來在城市社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的過程中出現(xiàn)了不少的問題，給物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主帶來了不少煩惱，如何更好地解決這些問題，并進(jìn)而減少其發(fā)生的可能性，成為了一個(gè)需要研究的課題。本文通過采用是什么、為什么、怎么辦的論述，來詳細(xì)說明城市社區(qū)物業(yè)管理存在的問題及解決方案。通過對(duì)社區(qū)居民和物業(yè)公司的調(diào)查尋找問題所在，通過對(duì)比分析和資料查閱等方法來分析問題出現(xiàn)的原因，通過對(duì)案例的分析和總結(jié)結(jié)合實(shí)際情況給出解決問題的方法，并針對(duì)性的給出合理化建議，防止類似問題的再次出現(xiàn)。通過對(duì)中國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理存在問題與對(duì)策的研究，從中得到不少經(jīng)驗(yàn)，也希望這些經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為建議，能夠更好地為物業(yè)管理者提供更多解決和預(yù)防在物業(yè)管理中出現(xiàn)問題的方法。一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，越來越多的人選擇居住在城市社區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也隨之蓬勃，然而物業(yè)公司在對(duì)城市社區(qū)進(jìn)行管理和服務(wù)的同時(shí)，也有很多問題伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展的出現(xiàn)。這些問題的產(chǎn)生和城市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展的現(xiàn)狀有著的必然的關(guān)系。（一）城市物業(yè)管理的發(fā)展改革開放以來,城市住宅建設(shè)飛速發(fā)展,大量城市住宅小區(qū)投入使用,吸引著更多人口選擇在城市中定居，這也帶來了物業(yè)管理工作的變化。在物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過程中，國(guó)外專業(yè)化管理經(jīng)驗(yàn)被引入,取得了較好的效果,并帶動(dòng)了全國(guó)物業(yè)管理工作的起步發(fā)展，同時(shí)經(jīng)過國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展中摸索經(jīng)驗(yàn)，我管物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展階段。我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展30多年，現(xiàn)在已有百萬的物業(yè)大軍，但物業(yè)管理發(fā)展也有著地區(qū)和水平的差異。從地區(qū)來看東南沿海城市和一線城市的物業(yè)管理發(fā)展較為迅速，也比較完善，二、三線城市和中西部地區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)也在迅猛發(fā)展，究其原因，是因?yàn)閷?duì)外開放程度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，但是在不均衡發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了許多不同的問題。（二）城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀我國(guó)城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)在基本是由物業(yè)公司來承擔(dān)，在為業(yè)主提供服務(wù)的同時(shí)也承擔(dān)著諸多其他責(zé)任，但在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不成熟，法律法規(guī)和現(xiàn)行體制不完善的情況下，產(chǎn)生了一系列的問題，困擾著我國(guó)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展。在城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理中，多數(shù)物業(yè)公司是房地產(chǎn)開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司，或是由專業(yè)的物業(yè)管理公司通過競(jìng)標(biāo)獲得小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，兩者與開發(fā)商的關(guān)系不同，也因此有了面對(duì)問題的不同，但總體來說都出現(xiàn)了一系列的物業(yè)管理問題。二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題物業(yè)公司在提供專業(yè)的物業(yè)服務(wù)時(shí)，也存在著諸多管理上的問題。從政策法規(guī)的不健全到物業(yè)公司與業(yè)主在管理細(xì)節(jié)上的矛盾，從開發(fā)商遺留的房屋修繕到物業(yè)管理費(fèi)用收繳，種種問題困擾著物業(yè)公司的發(fā)展。眾多的物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，都是根據(jù)自己的一套管理方法，沒有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范，政府出臺(tái)的法規(guī)只起到指導(dǎo)作用，在面臨諸多發(fā)生的問題時(shí)產(chǎn)生著分歧，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾日益增多。（一）物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后盡管我國(guó)物業(yè)行業(yè)已經(jīng)歷經(jīng)了30多年的發(fā)展，并且《物權(quán)法》的出臺(tái)為物業(yè)管理的提供了一定的法律保障，各個(gè)省市也有自己的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但是統(tǒng)一的行業(yè)法規(guī)仍然缺乏，給物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)帶來了諸多不便。當(dāng)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的管理?xiàng)l例質(zhì)疑時(shí)，沒有很好的法律法規(guī)來支撐成為物業(yè)公司的現(xiàn)實(shí)問題，現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》也有諸多與實(shí)際情況不符的，當(dāng)遇到實(shí)際問題時(shí)如何調(diào)解也成了困難。眾多的物業(yè)公司根據(jù)自己的管理?xiàng)l例來進(jìn)行物業(yè)管理，但因?yàn)槲飿I(yè)管理行業(yè)入行門檻低，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，更缺乏科學(xué)且系統(tǒng)的體制來指導(dǎo)和約束，各個(gè)物業(yè)公司的指定的物業(yè)管理?xiàng)l例不完善且缺乏系統(tǒng)性，在遇到問題時(shí)只能參照其他案例或者憑自己的理解來解決，而結(jié)果往往得不到業(yè)主的肯定，導(dǎo)致在管理過程中業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾頻發(fā)。（二）物業(yè)公司與業(yè)主經(jīng)常產(chǎn)生糾紛物業(yè)公司與業(yè)主之間有著責(zé)任與義務(wù)的管理，兩者是相輔相成的，但因?yàn)殡p方各執(zhí)一詞，經(jīng)常認(rèn)為自己是占據(jù)優(yōu)勢(shì)的而一方，從而在諸多問題不能達(dá)成共識(shí)，通過調(diào)查我們對(duì)物業(yè)管理過程中業(yè)主與物業(yè)公司的常見矛盾進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)結(jié)果如圖例1所示：圖例1為了更好地了解物業(yè)管理過程中業(yè)主與物業(yè)公司的常見矛盾，2014年3月中旬，我們?cè)诤幽暇G都物業(yè)公司下屬新鄉(xiāng)市綠都城，通過發(fā)放調(diào)查問卷的方式，對(duì)小區(qū)內(nèi)的100位業(yè)主進(jìn)行了抽樣調(diào)查，并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析（調(diào)查差問卷詳見附件）。通過統(tǒng)計(jì)我們發(fā)現(xiàn)，在接受調(diào)查的100位業(yè)主中，有56%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)用的問題和對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量問題是兩者之間最常見的矛盾，原因之一是業(yè)主認(rèn)為自己花錢購買了服務(wù)，但是物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到自己所要的標(biāo)準(zhǔn)，而拒繳物業(yè)管理費(fèi)用正是他們表達(dá)不滿的主要方式。同時(shí)，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題和小區(qū)公共設(shè)施所有權(quán)歸屬也是常見的問題，對(duì)于合法權(quán)益的權(quán)益保護(hù)方面業(yè)主也是比較關(guān)心，無論是涉及個(gè)人的權(quán)益或是關(guān)系大多數(shù)業(yè)主的集體權(quán)益方面，大多都會(huì)使業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生矛盾。而在與物業(yè)公司的溝通上存在問題的比率只占到9%，是五中常見矛盾中最少的。業(yè)主與物業(yè)公司經(jīng)常發(fā)生糾紛也就是在業(yè)主認(rèn)為自身權(quán)益受到侵害，或是物業(yè)公司不能提供自己所需服務(wù)，而業(yè)主與物業(yè)公司的溝通方面不存在太多障礙，只是在問題的解決方式或是效率方面得不到業(yè)主的認(rèn)可從而導(dǎo)致問題的發(fā)生。（三）開發(fā)商遺留問題通過調(diào)查也可以看出，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾很大一方面是房屋質(zhì)量、過渡承諾等開發(fā)商的遺留問題。現(xiàn)有的物業(yè)公司大多是房地產(chǎn)開發(fā)商的子公司，也有是單獨(dú)承擔(dān)物業(yè)管理的物業(yè)公司，但因開發(fā)商在建設(shè)過程中的房屋質(zhì)量差導(dǎo)致的墻皮脫落、漏水、甚至房屋結(jié)構(gòu)受損等問題，物業(yè)公司也無力承擔(dān)維修費(fèi)用，且開發(fā)商在銷售階段對(duì)小區(qū)綠化、配套設(shè)施、各種優(yōu)惠和高承諾的物業(yè)管理等過度宣傳，以致業(yè)主在入住后對(duì)物業(yè)公司提出很大質(zhì)疑，導(dǎo)致物業(yè)管理在開始就陷入被動(dòng)局面。在面對(duì)此類問題時(shí)一旦不能很好地解決，或者業(yè)主過于激進(jìn)，就很容易導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司的更大矛盾，出現(xiàn)拒繳物業(yè)管理費(fèi)用等行為，進(jìn)而抵制物業(yè)公司的各種正常工作。（四）物業(yè)管理費(fèi)用收繳困難業(yè)主與物業(yè)公司不是天生的仇敵，也不是與生俱來就有矛盾，而是因?yàn)榉N種的管理不當(dāng)或是述求得不到滿足，就會(huì)產(chǎn)生積怨，最直接的表現(xiàn)就是拒繳物業(yè)管理費(fèi)用。不同的社區(qū)、不同的樓盤物業(yè)管理費(fèi)用也不同，物業(yè)管理行業(yè)又是微利行業(yè)，而每個(gè)社區(qū)總會(huì)有部分業(yè)主拖欠、拒繳物業(yè)管理費(fèi)用。在物業(yè)管理費(fèi)用的問題上是三個(gè)方面的原因：一是因?yàn)椴糠治飿I(yè)公司重收輕管，服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到，引起業(yè)主不滿，從而拒繳物業(yè)管理費(fèi)用。二是物業(yè)管理行業(yè)體制不完善，物業(yè)公司征收費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)不一，到業(yè)主的認(rèn)可。三是對(duì)違約拒繳物業(yè)管理費(fèi)用的業(yè)主缺乏有效地制約措施，或是制約措施不能及時(shí)的達(dá)成效果從而助長(zhǎng)了拖欠和拒繳物業(yè)管理費(fèi)用的行為。三、產(chǎn)生問題的原因物業(yè)管理行業(yè)的入行門檻低，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此我國(guó)現(xiàn)在有大量的物業(yè)管理公司存在，但物業(yè)管理水平卻沒有相應(yīng)的快速提高，主要是缺乏完善的體制和相應(yīng)的法律規(guī)范，導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不完善。在實(shí)際的管理過程中又因?yàn)槲飿I(yè)公司對(duì)自己的定位不清晰，對(duì)于自己的權(quán)利和責(zé)任認(rèn)識(shí)不到位，導(dǎo)致了物業(yè)管理過程中問題頻發(fā)。同時(shí)由于過快的城市擴(kuò)張，大量人口涌入城市社區(qū)，業(yè)主的素質(zhì)良莠不齊，很多業(yè)主不能很好地適應(yīng)物業(yè)管理的制度，對(duì)物業(yè)公司不信任的結(jié)果導(dǎo)致矛盾加劇。（一）物業(yè)行業(yè)發(fā)展不完善雖然物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)已經(jīng)有了三十多年的發(fā)展歷程，但是缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)法律法規(guī)的指導(dǎo)，物業(yè)管理沒用形成系統(tǒng)科學(xué)的體制，各物業(yè)公司從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊等一系列原因阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)多是照搬香港等地的物業(yè)管理模式，缺乏根據(jù)實(shí)際情況的針對(duì)性調(diào)整，過快的城市擴(kuò)張引起了大量人口的涌入，很多物業(yè)公司多是摸著石頭過河，缺乏管理經(jīng)驗(yàn)和管理技巧。各個(gè)城市的物業(yè)管理?xiàng)l例又不能很好地約束物業(yè)公司的行為，導(dǎo)致了在物業(yè)管理過程中業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾頻發(fā)，卻沒有很好地解決機(jī)制。物業(yè)行業(yè)發(fā)展的不完善還體現(xiàn)在行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)沒有形成一個(gè)良好的循環(huán)機(jī)制，在沒有經(jīng)歷新一輪物業(yè)行業(yè)洗牌的前提下，物業(yè)行業(yè)需要在發(fā)展業(yè)務(wù)的同時(shí)提升自己的服務(wù)。（二）物業(yè)公司權(quán)責(zé)劃分不清晰在物業(yè)行業(yè)發(fā)展不完善的前提下物業(yè)管理公司經(jīng)常會(huì)面臨一些問題，但這些問題并不在物業(yè)管理公司的管轄范圍之內(nèi)，但由于業(yè)主的單方面認(rèn)為一旦購買物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司就要為社區(qū)所出現(xiàn)一切問題承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)很多物業(yè)公司對(duì)自身的定位不是特別清晰，對(duì)自己所處的地位，擁有的權(quán)力認(rèn)識(shí)不到位。物業(yè)公司在接手社區(qū)之后對(duì)社區(qū)的相關(guān)設(shè)施設(shè)備了解不到位，對(duì)自己所要負(fù)責(zé)的項(xiàng)目了解不到位，對(duì)所在社區(qū)房屋質(zhì)量保障時(shí)限了解不到位，對(duì)社區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的管理不到位等，這些缺少物業(yè)管理前期介入或前期介入不到位的情況使得物業(yè)公司不能很好地了解自己所要負(fù)責(zé)的事項(xiàng)，不能很好地區(qū)分自己的職責(zé)范圍，導(dǎo)致一旦出現(xiàn)問題，物業(yè)公司對(duì)于自己是否負(fù)有責(zé)任沒有明確的界限，不能很好地解決問題，導(dǎo)致了業(yè)主與物業(yè)公司沖突的發(fā)生。物業(yè)公司在對(duì)社區(qū)管理的同時(shí)要對(duì)社區(qū)的居民提供服務(wù)，但物業(yè)公司不能忽視自己的權(quán)利，在面對(duì)業(yè)主提出的要求，承擔(dān)責(zé)任時(shí)要明確自己權(quán)利。當(dāng)與業(yè)主發(fā)生矛盾時(shí)，多數(shù)物業(yè)公司會(huì)一味的避讓，以求問題的最快解決，但在一些情況下會(huì)輔助不必要的代價(jià)。同時(shí)在面對(duì)業(yè)主違反物業(yè)管理?xiàng)l例或不履行業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)時(shí)，使用適當(dāng)?shù)姆椒▉肀Ｗo(hù)自身權(quán)利也是物業(yè)公司需要增強(qiáng)的，例如在面對(duì)業(yè)主欠繳或拒繳物業(yè)管理費(fèi)用時(shí)，要有針對(duì)性的對(duì)策來解決就顯得尤為必要。（三）業(yè)主素質(zhì)良莠不齊大量的城市社區(qū)的建設(shè)吸引了大批業(yè)主的入住，但是業(yè)主的受教育水平不同和居住環(huán)境的不同導(dǎo)致了其素質(zhì)良莠不齊，在面對(duì)同一件事情的時(shí)候就會(huì)產(chǎn)生不同的反應(yīng)，在面對(duì)關(guān)系多數(shù)社區(qū)業(yè)主利益的事件時(shí)就會(huì)產(chǎn)生不同的做法。由于業(yè)主的年齡階段、受教育程度、原來的居住環(huán)境、生活習(xí)慣等的不同，使得業(yè)主的素質(zhì)良莠不齊，在面對(duì)同一事件時(shí)的反應(yīng)也就不同，在面對(duì)問題時(shí)的思維方式與解決方式也就不同。當(dāng)物業(yè)公司在管理過程中發(fā)現(xiàn)問題后與業(yè)主溝通的過程當(dāng)中，或是業(yè)主在向物業(yè)公司反應(yīng)問題時(shí)業(yè)主的素質(zhì)就會(huì)有一個(gè)最直觀的反應(yīng)，業(yè)主素質(zhì)的高低影響著雙方溝通的質(zhì)量及問題解決的速度。在一些老舊小區(qū)（原家屬院），多數(shù)居民習(xí)慣了“無償服務(wù)”，在物業(yè)公司出現(xiàn)后變成了“購買服務(wù)”，很多居民在思想上一時(shí)未能轉(zhuǎn)變，從而對(duì)物業(yè)公司存在著質(zhì)疑和排斥，在生活中與鄰里發(fā)生沖突、對(duì)房屋質(zhì)量產(chǎn)生不滿、對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例質(zhì)疑時(shí)就會(huì)把矛頭對(duì)向物業(yè)公司，從而使得問題的發(fā)生。四、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的解決對(duì)策在面對(duì)社區(qū)發(fā)生的問題時(shí)，如何更好地解決這些問題，就需要從制度、管理方法、服務(wù)水平等多方面來入手，通過不斷的完善物業(yè)管理體制，完善物業(yè)管理?xiàng)l例，做好物業(yè)管理的前期介入，提高物業(yè)行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)等方面來更好地解決這些問題。（一）健全物業(yè)管理體制，完善物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)經(jīng)過三十多年的發(fā)展，通過不斷地外部汲取與自我完善，物業(yè)行業(yè)的整體水平已經(jīng)有了很大的提高，但是還是缺乏健全的管理體制，缺乏相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)其的支持，更缺乏完善的物業(yè)管理?xiàng)l例。健全物業(yè)管理體制要從實(shí)際出發(fā)，頒布相關(guān)的法律法規(guī)，在保障居民的合法權(quán)益的同時(shí)進(jìn)一步明確物權(quán)歸屬、明確責(zé)任劃分，更好地解決物業(yè)管理過程中因此而引發(fā)的糾紛。同時(shí)要提高物業(yè)行業(yè)的入行門檻，通過資源整合等擴(kuò)大的物業(yè)公司的管理與服務(wù)水平，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)整體向前發(fā)展。在不斷地學(xué)習(xí)與經(jīng)驗(yàn)積累過程中，通過根據(jù)實(shí)地情況不斷完善的城市物業(yè)管理?xiàng)l例，在物業(yè)公司與業(yè)主之間問題頻發(fā)的前提下就顯得尤為重要。在物業(yè)管理?xiàng)l例的完善中要充分考慮物業(yè)公司與業(yè)主雙方的意見，在關(guān)鍵問題上是雙方達(dá)成一致，在充分保障業(yè)主權(quán)利、規(guī)范物業(yè)公司行為的同時(shí)促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。（二）追尋解決糾紛的根本原因當(dāng)問題發(fā)生時(shí)，物業(yè)公司不應(yīng)只是單純的解決問題，而是要根據(jù)已發(fā)生的問題總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找出此類事件發(fā)生的共同規(guī)律。在社區(qū)中出現(xiàn)的問題種類很多：房屋質(zhì)量問題，鄰里糾紛，公共設(shè)施的使用，物業(yè)服務(wù)不到位等。在面對(duì)諸多問題時(shí)，解決問題只是第一步，物業(yè)公司提升服務(wù)質(zhì)量的重要途徑之一就是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，深挖根源找出問題發(fā)生的原因，分析問題出現(xiàn)的緣由，這樣才能更好地找到問題的責(zé)任方所在，同時(shí)為今后物業(yè)管理提供經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)物業(yè)公司在進(jìn)行管理中在提供高適量的服務(wù)的同時(shí)避免類似事件的重復(fù)發(fā)生。（三）做好物業(yè)的前期介入，保證物業(yè)質(zhì)量在諸多問題中，關(guān)于房屋質(zhì)量和公共設(shè)施數(shù)量與質(zhì)量的問題占有相當(dāng)?shù)谋戎兀@就關(guān)系到物業(yè)公司在接手樓盤的前期介入。常見的問題有房屋漏水、管道損壞、公共設(shè)施質(zhì)量問題、排水管網(wǎng)損壞、綠地灌溉難、公共空間被占等，這些問題很多都是開發(fā)商遺留問題。在面對(duì)這些問題時(shí)，物業(yè)的前期介入就顯得尤為重要。物業(yè)管理的前期介入就是在樓盤建設(shè)進(jìn)入收尾階段，業(yè)主還未入住的時(shí)間段內(nèi)，物業(yè)公司先行進(jìn)入小區(qū)對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋建設(shè)的質(zhì)量、小區(qū)公共設(shè)施的建設(shè)、管網(wǎng)建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)提供修改意見，以便在業(yè)主入住后更好地為業(yè)主提供服務(wù)的工作。物業(yè)管理的前期介入可以避免很多問題的發(fā)生，在物業(yè)管理中尤為重要。通過物業(yè)的前期介入，物業(yè)公司很容易發(fā)現(xiàn)這些問題并可以及時(shí)的要求開發(fā)商對(duì)存在的問題進(jìn)行改造，這樣就避免了業(yè)主入住后物業(yè)公司承擔(dān)質(zhì)量維修等問題，節(jié)省開始的同時(shí)減少了社區(qū)內(nèi)問題的發(fā)生。同時(shí)物業(yè)的前期介入還可以是物業(yè)公司盡快的熟悉小區(qū)環(huán)境，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃有跟多的籌備，為以后的物業(yè)管理提供方便。（四）講情講理更好服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理費(fèi)用收繳物業(yè)管理費(fèi)用的收繳一直以來都是困擾物業(yè)行業(yè)的一大難題，物業(yè)行業(yè)原本就是微利行業(yè)，物業(yè)管理費(fèi)用的拖欠關(guān)系所有業(yè)主的利益，是物業(yè)管理中普遍存在的問題。在面對(duì)欠繳、拒繳物業(yè)管理費(fèi)用的業(yè)主時(shí)，既要講情講理，也要提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)采取必要手段。由于拒繳、欠繳物業(yè)管理費(fèi)用是最直觀表達(dá)業(yè)主情緒的方式，通過這些情況可以發(fā)現(xiàn)那些業(yè)主對(duì)社區(qū)物業(yè)管理存在這意見，同時(shí)由于業(yè)主素質(zhì)的參差不齊，但是大多數(shù)業(yè)主都是通情達(dá)理的，通過與業(yè)主良好的溝通可以了解到業(yè)主欠繳、拒繳物業(yè)管理費(fèi)用的具體原因，在幫助業(yè)主解決問題的同時(shí)促進(jìn)物業(yè)管理費(fèi)用的收繳。業(yè)主欠繳、拒繳物業(yè)管理費(fèi)用的原因之一也是有些物業(yè)公司重收輕管，在收繳物業(yè)管理費(fèi)用后服務(wù)跟不上，致使業(yè)主產(chǎn)生抵制情緒。解決方法就是要提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，是業(yè)主在繳納費(fèi)用的同時(shí)享受高適量的物業(yè)服務(wù)。提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不僅要靠物業(yè)公司的制度，也要靠不斷提高從業(yè)者的自身素質(zhì)開始，同時(shí)提高從業(yè)者的專業(yè)化水平，依靠科學(xué)系統(tǒng)的體系制度和高素質(zhì)高學(xué)歷的從業(yè)者相結(jié)合，從而提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。當(dāng)然，除此之外還要有相關(guān)的必要手段，在業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間拖欠物業(yè)管理費(fèi)用且勸說無效的情況下，超過規(guī)定時(shí)限就應(yīng)該采取法律手段維護(hù)物業(yè)公司的自身權(quán)益，例如超過兩年未繳納物業(yè)管理費(fèi)用物業(yè)公司將起訴業(yè)主等手段，在制度上給予加強(qiáng)，維護(hù)自身合法權(quán)益。五、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的建議通過對(duì)物業(yè)管理中問題及原因的分析，我們給出了相關(guān)的解決方案，同時(shí)，經(jīng)過認(rèn)真的分析之后，總結(jié)了以下三點(diǎn)建議，在解決問題的基礎(chǔ)上進(jìn)一步促進(jìn)社區(qū)發(fā)展，更推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。（一）加快城市物業(yè)管理?xiàng)l例的制定和實(shí)施城市物業(yè)管理?xiàng)l例是該市各個(gè)物業(yè)公司根據(jù)實(shí)際情況制定本公司物業(yè)管理?xiàng)l例的基礎(chǔ)，同時(shí)切實(shí)實(shí)施相關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例才能使制度落到實(shí)處，保障業(yè)主和物業(yè)公司的合法權(quán)益，同時(shí)促進(jìn)物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展。物業(yè)管理?xiàng)l例的制定要符合相關(guān)的法律法規(guī)，同時(shí)符合業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益。物業(yè)管理?xiàng)l例制定的目的是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，所以將物業(yè)管理?xiàng)l例落到實(shí)處即實(shí)施就顯得尤為重要，各物業(yè)公司在執(zhí)行上一定要落到實(shí)處，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展。（二）人性化管理推動(dòng)社區(qū)和諧物業(yè)管理中面對(duì)的是一個(gè)個(gè)人，人性化管理就顯得尤為重要，物業(yè)公司不僅是社區(qū)的管理者，更是服務(wù)者。一個(gè)社區(qū)是否能成為居民喜愛的社區(qū)，人性化管理是非常重要的一方面。通過人性化管理可以推動(dòng)社區(qū)的和諧，促進(jìn)社區(qū)居民之間和睦共處，促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)公司之間良好的互動(dòng)，減少社區(qū)中很多問題的發(fā)生，從而促進(jìn)社區(qū)整體的和諧發(fā)展。（三）積極開展社區(qū)活動(dòng)，促進(jìn)社區(qū)發(fā)展社區(qū)活動(dòng)是一個(gè)社區(qū)調(diào)節(jié)劑，是活躍一個(gè)社區(qū)最好的方式，也是促進(jìn)社區(qū)居民之間相互了解，增加社區(qū)居民對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感和自豪感的重要手段，而在這其中，物業(yè)公司可以扮演一個(gè)很好地倡導(dǎo)者與組織者。積極開展社區(qū)活動(dòng)可以有很多形式：舉辦趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)、為不同年齡階段的居民成立不同的興趣組織，舉辦晚會(huì)等多種形式。這些年各個(gè)物業(yè)公司也用行動(dòng)為我們做出了許多典范：例如綠都物業(yè)公司在其下屬各各個(gè)社區(qū)開辦鄰居節(jié)，通過鄰里之間相互協(xié)作完成任務(wù)等方式增強(qiáng)鄰里之間聯(lián)系；通過舉辦社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)，讓大人與孩子共同參與，活躍社區(qū)氣氛；通過舉辦六一兒童節(jié)趣味活動(dòng)、母親節(jié)感恩活動(dòng)、元宵節(jié)猜燈謎等，提升業(yè)主對(duì)于社區(qū)的自豪感和歸屬感；通過成立兒童書法繪畫班、老年梨園社、太極拳隊(duì)、社區(qū)籃球隊(duì)等，增添社區(qū)文娛氛圍；通過醫(yī)療義診進(jìn)社區(qū)、常見疫病知識(shí)普及、免費(fèi)量血壓等活動(dòng)，增強(qiáng)社區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的認(rèn)可度。通過舉辦這些活動(dòng)在豐富社區(qū)居民生活的同時(shí)，提高了社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，同時(shí)提升了物業(yè)公司在業(yè)主心中的認(rèn)可度，增強(qiáng)社區(qū)居民的鄰里關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)總公司之間良好的關(guān)系，使得其在面對(duì)許多社區(qū)發(fā)生的問題時(shí)也可以更好地解決，同時(shí)可以避免很多問題的發(fā)生。結(jié)束語通過對(duì)城市社區(qū)物業(yè)管理中存在的問題進(jìn)行一系列的調(diào)查分析，得出了很多結(jié)論，這些結(jié)論幫助我們很好的認(rèn)識(shí)到了問題發(fā)生的原因，找到原因之后針對(duì)性的提出了解決的方案，并在最后給出了幾點(diǎn)建議。通過本文的調(diào)查研究，針對(duì)當(dāng)前城市社區(qū)管理存在的問題及解決方法作出了詳盡的闡述。城市社區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策研究，從制度、方法等方面詳細(xì)的分析了物業(yè)管理存行業(yè)在的問題，針對(duì)四個(gè)問題做了詳盡的分析，并給出了相應(yīng)的解決方案。這些問題不僅是物業(yè)公司應(yīng)該面對(duì)的問題，也是中國(guó)整個(gè)物業(yè)行業(yè)在發(fā)展中遇到的問題，在三十多年的發(fā)展歷程中，中國(guó)的物業(yè)行業(yè)不斷汲取外部知識(shí)同時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷地發(fā)展過程中不斷成熟，中國(guó)城市社區(qū)的物業(yè)管理盡管存在這一些問題，但在物業(yè)行業(yè)整體